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序論：在您撰寫拆遷評估風(fēng)險時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評估。主要評估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風(fēng)險評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風(fēng)險評估初步報告。
（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組，對提供的項目風(fēng)險評估初步報告進(jìn)行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評估報告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風(fēng)險評估報告。
第六條評估報告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項目符合各項規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風(fēng)險防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結(jié)論。
第七條項目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的過程，對評估報告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。
近年來，渝中區(qū)危舊房動遷17萬人，卻創(chuàng)造了無重大安全事故、無、無大規(guī)模集訪的“三無”奇跡。
奇跡的背后，是渝中區(qū)的六字秘訣：風(fēng)險評估機(jī)制。
未雨綢繆
雨后，十八梯一家院里花開了。
陽光舔上殘墻，像一幅油畫。
“莎，快把麻將桌子擺起?！睆埾日湟灰娞烨缇褪职W。
“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。
屋子沒陽臺，院里十幾家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆滿了臟衣服?！蓖跎χ皆豪飺屃罆竦乇P。
屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。
進(jìn)門是小廚房，往里是木板隔出的兩個單間。
最里一間屋，完全沒光，如同深穴。床尾一個泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。
張先珍在“穴”里，一住就是40年。
鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。
前兩天，十幾家人就吵了一場――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢，十幾家人鬧了別扭。
結(jié)婚八年了，王莎還是不習(xí)慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農(nóng)民工趕春運”。
“王莎們”的煩惱讓市領(lǐng)導(dǎo)揪心。
“2008年，書記要我們用兩年時間，打一場危舊房改造的渝中會戰(zhàn)?！庇逯袇^(qū)區(qū)委書記劉強(qiáng)說。
渝中會戰(zhàn)，要動遷17萬人。
“動遷就像火藥桶，一點火星就會引發(fā)?！眲?qiáng)說。
如此浩大戰(zhàn)役，如何防止火星濺起？
“我們決定建立危舊房改造風(fēng)險評估機(jī)制。”劉強(qiáng)說。
事前票決
2010年6月19日，大雨。
天涼，適合睡懶覺，鄺婉玲卻起了個大早。
她一夜沒合眼。
“今天，我們要投票表決十八梯片區(qū)拆不拆?！编椡窳岷芘d奮。
去年，一場大火燒疼了鄺婉玲。
“電線老化起火引燃木頭，燒了一大片?！编椡窳嵴f。
鄺婉玲和愛人都下崗了，為供女兒讀書，兩口子擺了個煙攤。
“一把火將煙都燒光了。”鄺婉玲一臉凄惻地說。
無地容身，重新弄了個屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來。
“我同意改造，再也不想住下去了?！编椡窳釢M眼企盼。
響水橋社區(qū)早已擠滿了人。
鄺婉玲鉆進(jìn)人堆，掏出“民意調(diào)查意見書”，鄭重放入投票箱。
晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂心投票結(jié)果。
第二天，吃過午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學(xué)趕。
投票結(jié)果將在這里揭曉。
下午3點，六個全封閉投票箱抵達(dá)。
鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來。
下午4點半，唱票人員高呼：贊成票占總票數(shù)的96.1%，十八梯片區(qū)危舊房改造工程通過民調(diào)。
掌聲雷動，整整五分鐘。
鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。
“推行風(fēng)險評估機(jī)制的第一招，就是實行事前票決，把是否拆遷的選擇權(quán)交給百姓，九成居民贊成才能啟動拆遷，否則就暫時擱置?！眲?qiáng)說。
事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。
老百姓一同意，復(fù)雜的事就變簡單了。
自選評估
“聽說沒得？”
“聽說啥子？”
“政府讓我們自選評估機(jī)構(gòu)，喊投票了喲！”
一夜間，對話傳遍解放東路危改片區(qū)。
2010年7月8日，望龍門房管所沸騰了。
趕來投票的居民，擠滿整整一院壩。
“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家。”主持人說。
臺下一片歡呼。
“請六家公司做自我介紹。”主持人說。
喧囂現(xiàn)場一下落針可聞。
“我們將充分考慮近年房地產(chǎn)價格上漲及拆遷特殊性，維護(hù)你們的合法權(quán)益……”
半小時后，介紹結(jié)束。
“下面請動遷戶填選評估機(jī)構(gòu)?！敝鞒秩烁吆?。
居民七嘴八舌議論開來。
“選豐澤行嘛，我聽說不錯?！本用耜悇傁蜞従咏ㄗh。
投票持續(xù)了一小時。
“開始唱票?！敝鞒秩苏f。
陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。
半小時后，主持人宣布：豐澤行以最高票數(shù)當(dāng)選。
臺下掌聲響起。
“事前票決后，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以前拆遷事故頻發(fā)的一個重要原因，就是由拆遷人定評估機(jī)構(gòu)?！眲?qiáng)說，老百姓認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)與拆遷人一個鼻孔出氣，評估不公，所以強(qiáng)烈不滿。
如何打破僵局？
“我們決定將評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)也交給居民。”劉強(qiáng)說，“將‘我決策你執(zhí)行’化為‘你決策我執(zhí)行’，老百姓自然就高興了。”
“這樣搞避免了暗箱操作，很公平?！本用耜悇傌Q起拇指。
全程追蹤
6月初，雨終于下累了，太陽從云里探出頭。
歸元寺社區(qū)氤氳在陽光里，一片金黃。
人們從屋里鉆出來，懶坐在陽光下，驅(qū)趕滿身潮氣。
段基惠卻躲在屋里生悶氣。
社區(qū)要動遷了，本該高興才對，老段怎么了？
“我現(xiàn)在住的房子很小，只有21平方米?！崩隙梧止?。
小屋住著三代人。
“我兩口子，老母親，還有兒子。”老段說。
按動遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但還是沒解決我們?nèi)玫睦Ь?。”老段說。
“你添點錢要套大點的！”鄰居建議。
老段不吭聲了。
“我兩口子都失業(yè)了，哪來錢？”老段有苦難言。
不搬吧，不行；搬吧，困境難改。
老段眉皺成“川”。
這時，敲門聲響起。
老段一開門，就看見了渝中區(qū)人大常委會主任米紹林的笑臉。
“聽說你有困難，我來看看?！?/p>
一周后，敲門聲又響起。
“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請了一套廉租房?！泵捉B林在門外說。
“謝謝……謝謝……”老段哭了。
“針對家家有本難念的經(jīng)，我們在76個社區(qū)設(shè)立了民情收集站，對每個拆遷戶進(jìn)行風(fēng)險評估，一有風(fēng)吹草動就及時預(yù)警?！眲?qiáng)說。
關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評估；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；風(fēng)險；防范對策
中圖分類號 F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評估。目前拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評估過程中估價機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險。
1 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機(jī)構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。
1.1 估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機(jī)構(gòu)出具的拆遷評估結(jié)果不合理。由于拆遷評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補(bǔ)償價格不合理。
1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。
2 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的外部風(fēng)險
2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風(fēng)險
拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進(jìn)行估價活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機(jī)構(gòu)的估價人員的估價活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。
2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其估價人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。
3 拆遷補(bǔ)償評估中估價機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范對策
通過以上所述的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險分析，估價機(jī)構(gòu)與估價人員在拆遷補(bǔ)償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，一旦風(fēng)險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。
3.1 內(nèi)部風(fēng)險防范措施
房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風(fēng)險防范措施。
3.1.1 加強(qiáng)對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結(jié)果報告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。
3.1.2 估價機(jī)構(gòu)對估價人員的責(zé)任與獎懲制度落實。拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關(guān)估價人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價報告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價報告估價結(jié)果的客觀合理[8-10]。
3.2 外部風(fēng)險防范措施
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時面臨的外部風(fēng)險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險。對于此類外部風(fēng)險，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對估價機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。
4 結(jié)語
由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果對于地方政府推進(jìn)拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識到拆遷補(bǔ)償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：征地 拆遷 風(fēng)險評估
近年來，征地拆遷中的各類社會矛盾頻發(fā)，征遷對象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現(xiàn)實中的征地拆遷所得的補(bǔ)償有限，且不具有持續(xù)性。然后通過征遷，征遷人、開發(fā)商卻從中獲得了相對巨額的收益，導(dǎo)致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，或經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民維權(quán)意識強(qiáng)，征遷中的矛盾往往更容易激化。
1 現(xiàn)階段我國征地拆迂決策所帶來的社會穩(wěn)定風(fēng)險分析
1.1我國征地拆遷現(xiàn)狀分析
當(dāng)前的征遷相關(guān)制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數(shù)量逐步上升正是其寫照之一。征遷補(bǔ)償、安置一直都是社會各界關(guān)注的焦點，也是一項涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當(dāng)前隨著征遷項目的增多，部分領(lǐng)導(dǎo)干部把征遷款項當(dāng)成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現(xiàn)在三個方面：一是補(bǔ)償結(jié)算程序不完善，監(jiān)督機(jī)制缺位；二是征遷項目發(fā)包不規(guī)范，容易導(dǎo)致暗箱操作，誘發(fā)犯罪；三是政策不規(guī)范，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一、保障措施不配套、操作不規(guī)范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會引起被征遷人等各方的不滿，易導(dǎo)致社會事件的發(fā)生。
1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會穩(wěn)定風(fēng)險
1.2.1拆遷活動中利益沖突
拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現(xiàn)階段拆遷活動中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。
1.2.2拆遷資金的使用
拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規(guī)?；椖克M(jìn)行的拆遷工程。其表現(xiàn)就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時間也較長，不能直接提高利潤，因此回報率低，拆遷方必然會千方百計減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時間。
1.2.3評估行為有差異
評估行為不規(guī)范：一是由于估價人員對拆遷評估價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對參數(shù)確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機(jī)構(gòu)對同一標(biāo)的出具的估價報告結(jié)果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對評估結(jié)果有疑義時缺乏必要的救濟(jì)渠道；
1.2.4土地的管理和監(jiān)督工作
被拆遷人與政府利益沖突的表現(xiàn)在中國實行的是土地公有制制度，各級政府部門代表國家實施土地的管理和監(jiān)督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識中常把政府等同于國家，各級政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權(quán)。
2 征地拆遷過程中提升社會穩(wěn)定風(fēng)險評估作用的對策分析
2.1提高對重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險與評估制度的思想認(rèn)識
各級政府應(yīng)充分認(rèn)識建立社會穩(wěn)定風(fēng)險評估制度的現(xiàn)實意義，高度重視社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結(jié)合本地區(qū)本部門的實際，因地制宜地制定和完善重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險分析評估工作的實施辦法，進(jìn)一步完善維穩(wěn)工作機(jī)制。
2.2完善社會穩(wěn)定風(fēng)險評估相關(guān)的法律法規(guī)體系
可以考慮出臺全國性的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作指南或指導(dǎo)性文件，統(tǒng)一規(guī)定政府職能部門在重大事項決策中社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的職責(zé)，使社會穩(wěn)定風(fēng)險評估成為重大事項和重大工程項目決策的前置環(huán)節(jié)，增強(qiáng)風(fēng)險評估工作的權(quán)威性。
2.3社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)為決策的重要依據(jù)和必要環(huán)節(jié)
從決策與風(fēng)險評估的時序來看，目前一般都是重大政策和建設(shè)項目的決策在前。然后再進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。極少是先進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項目_的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，然后再進(jìn)行決策。也就是說，一般都是把風(fēng)險評估當(dāng)作決策以后補(bǔ)充進(jìn)行的一個程序“走一走”。至多是“認(rèn)認(rèn)真真”，地“走程序”，而極少把風(fēng)險評估當(dāng)作相關(guān)政策和建設(shè)項目決策前的“依據(jù)”，遑論“重要依據(jù)”了。如此看來，試點中的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰(zhàn)略地位”。此外，如果在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估中的確發(fā)現(xiàn)有可能出現(xiàn)很大的風(fēng)險，就應(yīng)當(dāng)明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項目。
2.4完善風(fēng)險評估的指標(biāo)體系
由于社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作還處于起步階段，可以借鑒政府管理績效評估的指標(biāo)設(shè)計經(jīng)驗，設(shè)計社會穩(wěn)定風(fēng)險評估指標(biāo)體系，為重大事項風(fēng)險評估提供科學(xué)的評估依據(jù)。當(dāng)前，可以從重大事項宏觀、微觀兩個層面完善評估指標(biāo)體系，突出評估指標(biāo)運用的科學(xué)性和可操作性
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評估。主要評估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風(fēng)險評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風(fēng)險評估初步報告。
（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組，對提供的項目風(fēng)險評估初步報告進(jìn)行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評估報告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風(fēng)險評估報告。
第六條評估報告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項目符合各項規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風(fēng)險防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結(jié)論。
第七條項目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的過程，對評估報告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：集體土地；住宅；拆遷；評估；風(fēng)險
隨著經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加劇，城市區(qū)域在不斷擴(kuò)大，這就加快了農(nóng)村土地建設(shè)。越來越多農(nóng)村集體土地住宅區(qū)被征用為國有建設(shè)用地或者是城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用途，面臨拆遷及補(bǔ)償評估問題。拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系著評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關(guān)系，造成評估過程中出現(xiàn)了諸多問題。通過實踐調(diào)查分析，當(dāng)前房屋拆遷評估中，面臨著許多風(fēng)險問題，不僅需要提高評估機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)技能之外還需要保證評估結(jié)果不損害被征收房屋人的權(quán)益。通過對集體土地住宅拆遷過程中的風(fēng)險進(jìn)行分析，在科學(xué)、公平、公正地評估原則中，加強(qiáng)防范措施，在評估過程中做到規(guī)避風(fēng)險，提高集體土地住宅拆遷評估工作質(zhì)量和水平。
一、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估中的風(fēng)險分析
1、拆遷補(bǔ)償評估中存在的內(nèi)部風(fēng)險
農(nóng)村集體住宅拆遷評估中內(nèi)部風(fēng)險包含估價機(jī)構(gòu)本身估計水平以及管理問題造成內(nèi)部風(fēng)險問題的存在，具體表現(xiàn)在：估價水平因素影響。拆遷評估前的準(zhǔn)備不足影響評估結(jié)果，主要包括物資準(zhǔn)備：對相關(guān)的測量器材，及其類型以及測量的精度標(biāo)準(zhǔn)問題，對拆遷評估工作帶來負(fù)面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評估工作中，沒有按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程具體進(jìn)行，導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險加劇。最后，由于拆遷現(xiàn)場對測量結(jié)果造成的影響。這些因素都會影響最終的評估結(jié)果，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)糾紛等。在評估業(yè)務(wù)中，遇到房屋結(jié)構(gòu)不合理、附著物現(xiàn)場測量不規(guī)范、現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范都會影響評估的最終結(jié)果。另外在評估機(jī)構(gòu)中，沒有按照標(biāo)準(zhǔn)形式填寫報告，同樣會增加評估風(fēng)險。這些風(fēng)險問題很難確定估價對象拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠硇?、客觀性以及規(guī)范性。
管理體制導(dǎo)致內(nèi)部出現(xiàn)評估風(fēng)險。針對目前房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)在集體土地住宅拆遷過程中的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，由于管理方面存在問題，最終導(dǎo)致評估風(fēng)險出現(xiàn)。拆遷評估業(yè)務(wù)人員在培訓(xùn)管理中以及在相關(guān)獎懲制度等問題，最終導(dǎo)致評估風(fēng)險問題影響正常工作。由于缺乏相關(guān)的制度保障，在評估工作中不能按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，缺乏人員、評估時間長等不良因素，最終影響評估報告。
2、農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估的外部風(fēng)險
土地住宅拆遷評估工作中，其外部風(fēng)險主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補(bǔ)償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個別人員故意干涉，影響了房地產(chǎn)拆遷評估人員的獨立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補(bǔ)償評估報告不具有實效性。根據(jù)拆遷補(bǔ)償評估的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受委托方對拆遷范圍內(nèi)的對象進(jìn)行估價，在估價及其評估過程中要按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件具體實施，需要估價機(jī)構(gòu)人員在業(yè)務(wù)交流中要經(jīng)常與委托人加強(qiáng)交流，確保估價人在補(bǔ)償評估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，若在評估過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則就會影響評估效果，造成評估風(fēng)險發(fā)生。特別是大范圍、大規(guī)模住宅區(qū)拆遷補(bǔ)償評估，由于設(shè)計的補(bǔ)償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行估價干預(yù)，影響評估工作，最終達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評估工作出現(xiàn)了弊端。
由于拆遷補(bǔ)償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人造成評估風(fēng)險。具體工作中房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。因此在面對評估的過程中，估價人員要與拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人針對估價對象問題的具體情況進(jìn)行了解，并且參照現(xiàn)象狀況做實地調(diào)查和研究，確保產(chǎn)權(quán)人積極配合評估業(yè)務(wù)。在具體評估過程中，估價對象產(chǎn)權(quán)所有人要積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，并且要針對拆遷范圍內(nèi)房屋附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員認(rèn)真評定，避免產(chǎn)生積極影響。當(dāng)評估過程中，內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善時，估價人員在拆遷評估過程中遇到不完善的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)時，其估價人員在拆遷過程中不能落實相關(guān)的責(zé)任和制度，容易造成房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人之間相互勾結(jié)，最終影響拆遷補(bǔ)償評估的合理性和公正性。
二、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估的防范措施
目前農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估過程中仍然存在諸多風(fēng)險，這些風(fēng)險嚴(yán)重制約著補(bǔ)償評估工作順利進(jìn)行，筆者通過上述介紹和研究，結(jié)合自身多年工作實踐經(jīng)驗，總結(jié)并歸納出一些解決施工管理中存在風(fēng)險的建議和防范措施，針對上述房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中的內(nèi)、外部風(fēng)險問題，以及估價機(jī)構(gòu)與估價人員在拆遷補(bǔ)償中不合理的現(xiàn)象加以控制。避免由于補(bǔ)償評估風(fēng)險問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛問題的出現(xiàn)，最大限度的避免在評估中出現(xiàn)風(fēng)險問題，提高集體土地住宅拆遷評估的公平、公正以及客觀性。具體防范對策表現(xiàn)在：
1、加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償評估內(nèi)部風(fēng)險的控制和防范
首先要加強(qiáng)對拆遷評估人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升評估人員的理論知識以及技能培訓(xùn)。在拆遷評估中，評估人員對評估物調(diào)查和統(tǒng)計時，要按照相關(guān)規(guī)定具體進(jìn)行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補(bǔ)償評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外在對評估人員進(jìn)行培訓(xùn)中，還要注重對現(xiàn)場調(diào)查的正確流程，強(qiáng)化其對計算機(jī)操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數(shù)據(jù)以及核對表格等，要求補(bǔ)償評估人員要加強(qiáng)其技能操作，在對估價對象做出合理定價之后，提高估價報告的準(zhǔn)確性和有效性。
集體土地住宅拆遷評估工作中，針對內(nèi)部風(fēng)險加以防范和控制，還需要估價機(jī)構(gòu)對估價人員的責(zé)任以及獎懲制度進(jìn)行具體規(guī)定和落實，在具體工作中，確保拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)人員完整內(nèi)業(yè)以及外業(yè)的相關(guān)工作，評估過程中要劃分清責(zé)任，嚴(yán)格按照制度進(jìn)行，提高補(bǔ)償評估結(jié)果的質(zhì)量和水平。具體規(guī)定如下：針對外業(yè)現(xiàn)場調(diào)查表格一定要填寫規(guī)范，按照相關(guān)要求進(jìn)行，外業(yè)人員在調(diào)查中必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，另外在外業(yè)調(diào)查表格上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人的相關(guān)信息等，要完善表格內(nèi)容，避免在填寫過程中出現(xiàn)漏洞等問題，影響最終的評估結(jié)果，造成責(zé)任推卸等不良現(xiàn)象。另外，在內(nèi)業(yè)處理過程中，同樣要劃分清相關(guān)人的責(zé)任，這些包括外業(yè)人員在調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦輸入、輸出等環(huán)節(jié)，確保在電子數(shù)據(jù)的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價報告時，撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關(guān)估價人員的姓名等基礎(chǔ)信息，避免造成補(bǔ)償估價報告出現(xiàn)責(zé)任推卸現(xiàn)象，要具體追究到人。另外，在補(bǔ)償報告審核環(huán)節(jié)中，審核人員要在估價人員估價報告撰寫好之后認(rèn)真仔細(xì)審核，并且要進(jìn)一步加強(qiáng)估價報告紙質(zhì)打印，確保整個審核工作圓滿完成，最終提升補(bǔ)償評估工作的效率和質(zhì)量，為估價對象提供合理的判定標(biāo)準(zhǔn)。
2、集體土地住宅拆遷評估的外部風(fēng)險防范措施
針對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在補(bǔ)償評估工作中面臨的外部風(fēng)險，具體對委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人加強(qiáng)防范措施，提高補(bǔ)償評估工作的公正性和精確性。首先針對來源于委托方的外部風(fēng)險加強(qiáng)防范。加強(qiáng)政府組織能力，針對接受拆遷評估對象的委托評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理和控制，嚴(yán)格打擊委托方評估人員受到拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人之間形成不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，借用自身委托方的身份來干預(yù)集體土地住宅拆遷評估工作，以不合理的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險甚至是經(jīng)濟(jì)損失問題。另外，拆遷補(bǔ)償評估對象的產(chǎn)權(quán)人為了得到更好的拆遷補(bǔ)償，在評估過程中采用了不正當(dāng)交易行為，對拆遷評估業(yè)務(wù)委托人員進(jìn)行利益賄賂，這種不正當(dāng)?shù)男袨椋瑯訒?dǎo)致評估結(jié)果受到影響，給集體土地住宅拆遷評估工作帶來風(fēng)險。在防范外部風(fēng)險時，需要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險防范措施的基礎(chǔ)上，針對委托方以及相關(guān)的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)防范教育，以嚴(yán)厲的制度規(guī)范委托機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)人員的行為，避免出現(xiàn)虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象，針對不能遵守職業(yè)道德規(guī)范的行為采取刑事處罰，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估中，針對外部風(fēng)險防范，相關(guān)結(jié)構(gòu)的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權(quán)，為了不正當(dāng)?shù)睦娑鴮⒀a(bǔ)償評估工作的業(yè)務(wù)受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當(dāng)合理的方式和程序?qū)w土地住宅拆遷工作進(jìn)行補(bǔ)償評估，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德以及行為規(guī)范，受到刑事處罰。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，針對當(dāng)前城鎮(zhèn)化在建設(shè)過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強(qiáng)化管理，本文重點分析了集體土地住宅拆遷補(bǔ)償評估工作中存在的內(nèi)部風(fēng)險及其外部風(fēng)險，并對其制定了相應(yīng)的防范措施，進(jìn)一步規(guī)范補(bǔ)償評估行為和工作，在具體評估過程中，要求評估人員嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，在認(rèn)識風(fēng)險的基礎(chǔ)上，做好各種防范措施，確保房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)模有效開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范我國房地產(chǎn)補(bǔ)償評估市場，提高補(bǔ)償評估工作的客觀、公正性，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，避免出現(xiàn)風(fēng)險影響。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫玉華，謝健定，劉釗釗.集體土地房屋拆遷征收與安置補(bǔ)償法律問題研究[J].中國房地產(chǎn)，2015（12）.
關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化 房屋拆遷 風(fēng)險誘因 風(fēng)險預(yù)防
作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學(xué)法政學(xué)院。
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的主要風(fēng)險類型
高速城鎮(zhèn)化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風(fēng)險的不斷提高。具體體現(xiàn)為一下幾種：
（一）惡性拆遷持續(xù)存在
城鎮(zhèn)化進(jìn)程自本世紀(jì)以來進(jìn)入了一個高速發(fā)展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進(jìn)程。通過對舊生活區(qū)域進(jìn)行拆遷重建，使得城鎮(zhèn)功能得到升級，符合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關(guān)利益的協(xié)調(diào)難度大。特別是某些政府為追求發(fā)展速度，忽視了拆遷中存在的各種風(fēng)險。
（二）社會底層規(guī)模擴(kuò)大
由于高速城鎮(zhèn)化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農(nóng)民失去了耕地，不得不轉(zhuǎn)入到城鎮(zhèn)尋找新的就業(yè)機(jī)會。但由于其就業(yè)能力的限制，一般多從事于第一產(chǎn)業(yè)的工作，國企下崗失業(yè)工人、包括農(nóng)民工在內(nèi)的農(nóng)民群體、難以就業(yè)的知識青年等被甩到社會結(jié)構(gòu)之外，正在成為“沒有機(jī)會的群體” ，導(dǎo)致社會底層龐大，社會階層差距大。
（三）生態(tài)環(huán)境惡化
城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過快導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)發(fā)生嚴(yán)重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業(yè)，忽略生態(tài)環(huán)境惡化造成的社會損失。這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行淘汰的企業(yè)由城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，排污從城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，并且更加肆無忌憚，導(dǎo)致城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境惡化加劇。
二、社會風(fēng)險防控之首要對象――房屋拆遷風(fēng)險
在建立應(yīng)對社會風(fēng)險的機(jī)制時應(yīng)該重視如何建立一個應(yīng)對拆遷風(fēng)險的機(jī)制。由于城鎮(zhèn)化最直接的外部表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)空間面擴(kuò)大、農(nóng)村景觀轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)景觀。人口向城鎮(zhèn)移動也促使城鎮(zhèn)住房面積增大，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，即意味著城鎮(zhèn)空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現(xiàn)城鎮(zhèn)空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)布局，提高城鎮(zhèn)發(fā)展的檔次，完善城鎮(zhèn)的社會生活功能布局、生態(tài)環(huán)境、城鎮(zhèn)景觀等。
因而，如果在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不能很好地應(yīng)對拆遷中存在的各類風(fēng)險矛盾，那么城鎮(zhèn)化的進(jìn)行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預(yù)防拆遷沖突風(fēng)險的機(jī)制，正確處理好城鎮(zhèn)建設(shè)和人民群眾個體利益之間的關(guān)系，形成人民群眾真心實意支持城鎮(zhèn)拆遷、改造和建設(shè)工作的氛圍，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)、健康和穩(wěn)定，有利于降低城鎮(zhèn)化進(jìn)程中社會風(fēng)險發(fā)生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應(yīng)對拆遷風(fēng)險的長效運行機(jī)制，對于整個社會風(fēng)險防控機(jī)制的建立具有重大的積極意義。
三、拆遷風(fēng)險之表現(xiàn)及誘因
（一）具體誘因
解決拆遷中存在的風(fēng)險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調(diào)節(jié)好這些利益的難度也大。拆遷風(fēng)險產(chǎn)生的原因具體有以下五點：
1.拆遷工作任務(wù)重且追求速度。當(dāng)前，人口向城鎮(zhèn)、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮(zhèn)人口對于住房環(huán)境質(zhì)量的要求提高，因此房產(chǎn)開發(fā)的面積不斷擴(kuò)大。房產(chǎn)開發(fā)速度提高，相對應(yīng)的進(jìn)行拆遷工作的速度也進(jìn)行提高，社會拆遷任務(wù)重。高速的拆遷，必然導(dǎo)致對部分拆遷利益相關(guān)人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內(nèi)完成對拆遷補(bǔ)嘗的評估，對接、協(xié)商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發(fā)商為追求效益，造成暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷的事件增多，引發(fā)集體的社會沖突。
2.拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一。依據(jù)拆遷法規(guī)的要求，對于拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估應(yīng)該以市場評估價格為依據(jù)。但是由于中國市場面積達(dá)，地區(qū)差異也明顯，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差異，房產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，即使在同一地區(qū)，由于環(huán)境、觀念、習(xí)慣的不同，對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也存在差異，市場評估價格得不到統(tǒng)一。補(bǔ)償基準(zhǔn)價與市場價格產(chǎn)生一定差異， 具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導(dǎo)致補(bǔ)償困難;三是裝修的補(bǔ)償問題 。這些因素都導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償在地區(qū)間存在差異。
3.被拆遷人法律意識淡薄。在當(dāng)今社會，雖然社會整體的道德素養(yǎng)和法律素養(yǎng)都得到顯著提高，但由于地區(qū)發(fā)展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養(yǎng)和道德素養(yǎng)缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價，或者是在進(jìn)行拆遷評估前進(jìn)行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補(bǔ)償?；蛘呤遣疬w的決意不清晰，對拆遷補(bǔ)償甚至是否拆遷存在矛盾，導(dǎo)致今天同意、明天后悔的現(xiàn)象。
4.房產(chǎn)開發(fā)商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價的被拆遷人，房產(chǎn)開發(fā)商本著財大氣粗以及息事寧人的態(tài)度，對部分被拆遷人進(jìn)行隨意承諾和超額補(bǔ)償，縱容了被拆遷人的不當(dāng)要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發(fā)商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進(jìn)行入戶暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發(fā)大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進(jìn)行。 5.政府依法執(zhí)行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規(guī)不完善，且政府的監(jiān)管力度不足，勢必導(dǎo)致政府對于拆遷的執(zhí)行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進(jìn)行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應(yīng)該予以依法的強(qiáng)制執(zhí)行。政府要堅持依法強(qiáng)制執(zhí)行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執(zhí)行。依法執(zhí)行力度不充足不僅削弱了政府的權(quán)威，也勢必會影響整個拆遷工作的進(jìn)程，對于地區(qū)整體的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了阻礙，并且導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。
（二）具體表現(xiàn)
導(dǎo)致拆遷風(fēng)險的原因具有多樣性，且具有并發(fā)性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補(bǔ)償相關(guān)法律法規(guī)的了解，坐地起價，漫天要價導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商為了可以維持效益，進(jìn)行隨意承諾，但事后卻不履行，導(dǎo)致被拆遷人和開發(fā)商之間利益關(guān)系緊張，并且隨時可能爆發(fā)雙方?jīng)_突。由于政府在相關(guān)政策執(zhí)行上沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，忽視對拆遷工作的監(jiān)督管理，導(dǎo)致開發(fā)商違反相關(guān)拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)，致使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產(chǎn)生不滿情緒甚至?xí)扇∫欢ǖ拇胧┻M(jìn)行反抗，拆遷工作的執(zhí)行就更加難上加難。
而且由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，使得政府缺乏一個可以進(jìn)行依法強(qiáng)制拆遷的依據(jù)，使得一些頑固的被拆遷人無正當(dāng)理由不愿進(jìn)行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展。政府、開發(fā)商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規(guī)劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發(fā)商和被拆遷人之間，開發(fā)商會利用自身優(yōu)勢強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發(fā)生到劇烈的程度，例如引發(fā)傷亡和嚴(yán)重的流血事件，政府進(jìn)行調(diào)和的難度愈發(fā)加大，甚至由于調(diào)解不能爆發(fā)社會沖突。
因此，建立一個有效的機(jī)制，具有可以預(yù)見風(fēng)險、識別風(fēng)險、劃界風(fēng)險和解決風(fēng)險的功能，對于拆遷工作的進(jìn)行具有重要性和必要性，對于城鎮(zhèn)化的進(jìn)展來說也是必不可少的。
四、建立應(yīng)對拆遷風(fēng)險的完善機(jī)制
（一）媒體參與
在拆遷過程中，政府和公眾之間的關(guān)系改變涉及根本、非常困難，需要調(diào)整相應(yīng)法律法規(guī)才能在本質(zhì)上改變其關(guān)系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調(diào)整應(yīng)對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風(fēng)險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨厚的優(yōu)勢，也是對現(xiàn)有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補(bǔ)充。媒體應(yīng)該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向?qū)?，立足過去現(xiàn)在，展望未來發(fā)展，還原拆遷真正價值;化風(fēng)險，合社會智慧，為政府提供決策依據(jù)，為公眾化解拆遷風(fēng)險。
（二）完善拆遷評估機(jī)制
評估是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)，拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額在很大程度上是由評估結(jié)果決定的，評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果是補(bǔ)償?shù)淖钪饕罁?jù)，如果評估的整個機(jī)制不完善，即使再好的法律法規(guī)也無濟(jì)于事。所以，在法律已經(jīng)對房屋拆|評估有所規(guī)定的情況下，完善機(jī)制，使制度更加完善成為當(dāng)務(wù)之急。
1.對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范。拆遷主管部門應(yīng)做好服務(wù)工作，統(tǒng)一管理、建立信譽檔案，為拆遷雙方當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);建立評估機(jī)構(gòu)的篩選和淘汰機(jī)制，定期向社會公示那些資質(zhì)高、信譽好、實力強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法開展評估工作，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。另外，公開進(jìn)行評估機(jī)構(gòu)的選定。評估機(jī)構(gòu)作為中介組織，是社會服務(wù)性機(jī)構(gòu)，不受地域限制，進(jìn)行評估，可以選擇異地資質(zhì)好、信譽高的評估機(jī)構(gòu)參與，以排除利害關(guān)系的，減少對評估工作的影響。
2.保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。評估結(jié)果事關(guān)拆遷雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)，補(bǔ)償額是評估結(jié)果的具體體現(xiàn)，征收人或者被征收人對房屋價格評估結(jié)果持有異議的，可向原房屋價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。該評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估的結(jié)果負(fù)責(zé)，并向委托人詳細(xì)說明評估結(jié)果產(chǎn)生的事實、依據(jù)和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區(qū)應(yīng)成立房屋評估專家委員會，復(fù)核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進(jìn)行復(fù)核的專家人選應(yīng)從專家?guī)熘幸猿楹灧绞酱_定。最后，關(guān)于評估費用的承擔(dān)，由作出錯誤評估結(jié)果的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的評估費用。
（三）政府部門要有所作為
房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關(guān)部門就應(yīng)保障被拆遷村民依法享有的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督批評權(quán)以及權(quán)益受損后的救濟(jì)權(quán)，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創(chuàng)造機(jī)會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監(jiān)督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關(guān)部門認(rèn)真及時地做好相關(guān)法律法規(guī)、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權(quán)益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進(jìn)行下去。
