時間：2023-08-20 14:47:23
序論：在您撰寫簡述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：中央銀行 貨幣政策 房地產(chǎn)行業(yè) 價格傳導(dǎo)機(jī)制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進(jìn)程的加快以及后金融危機(jī)時代全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中不良因素的影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺政策給房地產(chǎn)市場降溫。由此可見，在現(xiàn)階段研究貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響更具有投資指導(dǎo)意義。
一、貨幣政策房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制研究
（一）通過中介指標(biāo)傳導(dǎo)貨幣政策效果
中央銀行在實(shí)施貨幣政策時掌握的都是金融工具，但在過程中會存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標(biāo)。本文主要研究其中的“三大法寶”對中間目標(biāo)的影響，傳導(dǎo)機(jī)制簡述如下：
以提高法定存款準(zhǔn)備金率為例：法定存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備超額準(zhǔn)備貨幣乘數(shù)信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
以提高再貼現(xiàn)率為例：再貼現(xiàn)率商行借款成本貸款利率信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
以央行公開操作賣出有價證券為例：央行有價證券持有量商行超額準(zhǔn)備信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
（二）中介指標(biāo)對房地產(chǎn)價格的影響
從2003年底的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資拉動系數(shù)為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標(biāo)反映出來，產(chǎn)生對居民經(jīng)濟(jì)行為的影響。其中，主要依靠兩種中介目標(biāo)：貨幣供應(yīng)量和利率。傳導(dǎo)機(jī)制簡述如下：
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量利率貨幣資金和有價證券收益率房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求房地產(chǎn)價格
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量利率購房成本房地產(chǎn)行業(yè)購買性需求房地產(chǎn)價格
（三）房地產(chǎn)價格對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
在房地產(chǎn)市場中購房存在真實(shí)、虛假兩種消費(fèi)可能。所以，將從消費(fèi)和投資兩方面支的影響來分析房地產(chǎn)價格對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。
房地產(chǎn)價格的長期穩(wěn)健攀升會使居民真實(shí)資本的價值增值，消費(fèi)信心上升，借貸傾向明顯，消費(fèi)支出增加。但長時間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會擠占消費(fèi)者原本用于即期消費(fèi)支出的那部分財產(chǎn)。如果前者的影響大于后者則房價的上漲會帶來消費(fèi)支出的增加。
價格增長與成本不變形成落差，使得資金流入該市場，并且產(chǎn)生投資聯(lián)動效應(yīng)，增加社會總產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，買漲不買跌的投資心理將會促進(jìn)居民對投資的支出。同時，會提升公司的投資價值，使信用額度增加，最終總產(chǎn)出的增加。
（四）小結(jié)
因此，我國貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制可表述為三部分即：中央銀行通過運(yùn)用貨幣政策工具對中介目標(biāo)進(jìn)行直接影響，通過中介目標(biāo)對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，而后，由房地產(chǎn)價格作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)引起消費(fèi)支出和投資支出的變化，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
三、貨幣政策在房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)實(shí)反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導(dǎo)機(jī)制在使用中效率是顯著的。但在現(xiàn)實(shí)中，通暢性卻存在一定的問題。
當(dāng)貨幣供應(yīng)量M2每提高1%，房地產(chǎn)價格提高0.23%，而滯后的貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格基本沒有影響。同時，利率與房地產(chǎn)價格間不存在聯(lián)動效應(yīng)。因此，在我國，通過調(diào)控貨幣供應(yīng)量的傳導(dǎo)是比較暢通的，但通過調(diào)控的機(jī)制存在問題。
當(dāng)期的房地產(chǎn)價格對投資沒有影響。但是當(dāng)期房地產(chǎn)價格提高1%，消費(fèi)即提高2.14%，。因此，我國房地產(chǎn)價格對實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的消費(fèi)效應(yīng)略有效果，但投資效應(yīng)不顯著，房地產(chǎn)價格到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制也存在一定的問題。
所以總體來看，我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導(dǎo)機(jī)制中，本文選取從貨幣政策為切入點(diǎn)研究阻礙因素。
利率管制導(dǎo)致影響方向不明。現(xiàn)階段我國仍實(shí)行官方利率政策，加之利率市場化發(fā)展緩慢，通過利率調(diào)控實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的可能性不大。同時貨幣政策具有滯后性，房產(chǎn)價格無法及時做出反應(yīng)，這使得貨幣政策失去了及時性和有效性，無法適應(yīng)當(dāng)前該市場調(diào)控特點(diǎn)的需要。
對貨幣供應(yīng)量的控制能力不足。不管是擴(kuò)張性、緊縮性還是穩(wěn)健的貨幣政策，都還未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制提出的政策建議
放松對利率的管制，加快利率市場化地步伐。從中介指標(biāo)來看，利率政策是實(shí)現(xiàn)調(diào)控效果的一個重要影響因素，其對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通，必須放松對利率的管制，同時進(jìn)一步加快利率市場化地步伐，加強(qiáng)利率的結(jié)構(gòu)調(diào)控，以充分發(fā)揮利率政策實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的作用。
控制外匯儲備增長，加強(qiáng)對貨幣供應(yīng)量的可控性。因?yàn)槟壳拔覈噬形磳?shí)現(xiàn)市場化，金融市場還不夠發(fā)達(dá)，所以以貨幣供應(yīng)量作為中介指標(biāo)不會改變，同時也使其具有可控性。如若想加強(qiáng)其調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果，必然需要控制外匯儲備的增加對于調(diào)控的沖擊，控制熱錢流入，促進(jìn)國際收支平衡，強(qiáng)化自身金融系統(tǒng)地抗干擾性。
參考文獻(xiàn)：
[1]賀聰.房地長價格與貨幣政策[D].浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005.11
[2]劉建江.淺議房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)及其傳導(dǎo)機(jī)制[J].中國房地產(chǎn)金融,2005.7
一、我國的匯率與房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
（一）我國匯率現(xiàn)狀。自2005年7月匯改以來，人民幣對美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已經(jīng)突破7.45元整數(shù)關(guān)口。按中間價計算，人民幣對美元今年以來已經(jīng)升值了4．85%，匯改以來的累計升幅為8．89%，如果算上匯改時的一次性調(diào)整，人民幣對美元則升值了11．13%。人民幣的升值使我國的對外貿(mào)易可以得到相應(yīng)的改善，對外貿(mào)易的摩擦將會降低，同時升值可以提高我國對外貿(mào)易的購買力。但是，人民幣的升值對我國的經(jīng)濟(jì)也存在一定的負(fù)面影響。人民幣的升值將加重我國的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低出口產(chǎn)品的競爭力，而且會吸引國際游資的進(jìn)入，這些短期的、投機(jī)性強(qiáng)的資金將會對我國的金融市場產(chǎn)生不穩(wěn)定的因素。
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。根據(jù)國家統(tǒng)計局2007年1～5月份的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資比上年1～5月份同比增加了29%，而我國房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年與2005年同比增加22%，兩者相比，2007年1～5月份我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增幅同比加快了7個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加的1.8個百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)投資增速高位上揚(yáng)的同時，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出開發(fā)結(jié)構(gòu)改善、房價上漲較快和外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場力度加大等特點(diǎn)。
第一，投資熱再現(xiàn)反彈之勢?！皣藯l”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過明顯效果，但進(jìn)入2007年后，我國房地產(chǎn)投資卻在國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔(dān)憂。
第二，外資助推樓市繼續(xù)上漲。我國經(jīng)濟(jì)又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國房地產(chǎn)市場。盡管此輪宏觀調(diào)控對于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但仍然無法阻擋外商和外資對我國房地產(chǎn)投資的興趣。2008年的北京奧運(yùn)會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產(chǎn)的首選和重點(diǎn)。與此同時，外商和外資已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2008年進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。
第三，保障性住房供應(yīng)仍顯不足。國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，一些低收入者和住房困難戶曾對此寄予厚望，他們寧肯住在租房或祖?zhèn)鞯暮單輧?nèi)，也要等房價下調(diào)后再購房改善居住條件。然而，2008年以來，房價不但沒有因?yàn)檎{(diào)控而下降，反而逆勢上揚(yáng)，離消費(fèi)者的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)，出現(xiàn)這一問題的關(guān)鍵之一是我國保障性住房的供應(yīng)仍大大落后于市場需求。
第四，各省和各地區(qū)房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應(yīng)?！笆濉敝泻笃?，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房價快速上漲的時候，北京和廣東地區(qū)的房價基本沒有大的波動，而進(jìn)入“十一五”初期，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房價步入調(diào)整階段的時候，北京和廣東地區(qū)的房價卻快速崛起。當(dāng)北京2008年奧運(yùn)會的即將召開使房價增長預(yù)期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預(yù)期開始上漲。
二、人民幣升值影響房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)途徑
人民幣升值影響房地產(chǎn)市場主要是依照美元貶值――人民幣升值預(yù)期強(qiáng)化――境外資金進(jìn)入中國市場并持有境內(nèi)不動產(chǎn)――境內(nèi)通脹壓力上升――房地產(chǎn)價格上漲――加大人民幣的升值壓力――人民幣升值這樣的路線循環(huán)進(jìn)行的，具體來講，主要存在以下幾方面的效應(yīng)：
第一，人民幣升值的預(yù)期效應(yīng)和資金流入效應(yīng)。預(yù)期效應(yīng)指在評估升值影響時，應(yīng)該考慮到人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分，這會對資本市場和房地產(chǎn)市場價格的上升起到明顯的推波助瀾的作用。資金流入效應(yīng)是說人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體較好，投資機(jī)會多而且收益水平客觀（至少可以得到額外的匯兌收益），因此將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。
第二，財富效應(yīng)。財富效應(yīng)指人民幣升值意味著居民購買力增強(qiáng)，一些進(jìn)口商品的價格相對中國居民購買力的增強(qiáng)而下降，進(jìn)而帶動國內(nèi)一般消費(fèi)品價格的走低，多余的購買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域。由于資金方面的充裕、股市的上漲以及整體經(jīng)濟(jì)的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，刺激人們形成強(qiáng)烈的財富效應(yīng)，許多居民通過購買房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值增值，房地產(chǎn)市場理所當(dāng)然成為承接資金的主要場所，于是房地產(chǎn)商品需求增加，從而促使房地產(chǎn)價格的上升。
第三，通貨膨脹效應(yīng)。由于國際游資的大量涌入，央行為了保持人民幣匯率的穩(wěn)定，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯；同時，本幣升值導(dǎo)致出口減少，進(jìn)口增加，貿(mào)易出現(xiàn)逆差，為刺激出口，需要降低本幣利率，企業(yè)投資成本下降，銀行貸款增加，貨幣供應(yīng)量增加，從而形成通貨膨脹壓力。人們?yōu)榱吮苊馔ㄘ浥蛎洆p失，會傾向于拋出貨幣，轉(zhuǎn)而投資于保值增值性較強(qiáng)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等，結(jié)果過多的貨幣供給促使一些地區(qū)房價暴漲。
三、解決對策
人民幣升值給房地產(chǎn)的影響是多方面的，因此我們要詳細(xì)地對影響進(jìn)行分析，找到合理的解決對策，減小人民幣升值給地產(chǎn)業(yè)帶來的沖擊，確保我國地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
（一）降低匯率升值對我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的不利影響。人民幣匯率的上升是很難避免的，從匯率改革的情況來看，這種漸進(jìn)式的升值與我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平是相對應(yīng)的。我國金融市場還很不完善，外匯市場具有封閉性、管制定價、交易品種單一等缺陷，投資主體不夠成熟，風(fēng)險意識和抗風(fēng)險能力都比較差，如果將匯率進(jìn)行大幅的升值會給金融市場帶來較大的風(fēng)險。我國的市場經(jīng)濟(jì)體制本身就是一個逐漸完善的過程，因此相對應(yīng)的人民幣匯率升值也應(yīng)采取逐漸升值的方式。漸進(jìn)式的升值路徑對我國來說，產(chǎn)生的危害程度要低得多，并且也給沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的我國管理層以更多的研究時間。但是，值得我們注意的是，一旦這種升值和相應(yīng)的政策合并形成慣性，將會使我們對人民幣升值的預(yù)測變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這種現(xiàn)實(shí)對我國房地產(chǎn)市場來說，將引發(fā)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫繼續(xù)膨脹，最終將產(chǎn)生無法收拾的局面。
（二）強(qiáng)化銀行監(jiān)管，加大對房地產(chǎn)市場和股票市場的管理力度。從日本泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，由于日本股市和樓市的相互聯(lián)系作用直接導(dǎo)致了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅。銀行業(yè)大量資本的進(jìn)入促使日本房價和股價快速上升，泡沫經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢膨脹到了極限，使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定變得非常脆弱。股市和樓市聯(lián)動對經(jīng)濟(jì)的影響作用是非常巨大的，正是這種聯(lián)動效應(yīng)加快了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅。所以，我國應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識股市和樓市的聯(lián)動效應(yīng)，通過加強(qiáng)對我國銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，從而建立金融市場相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和體系，防止房地產(chǎn)市場泡沫膨脹后，由此引發(fā)的對我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的影響。
（三）完善人民幣匯率形成機(jī)制。就人民幣匯率改革而言，我們不能夠單單看人民幣的匯率水平，更重要的是人民幣的匯率形成機(jī)制改革。由于我國目前實(shí)行的是強(qiáng)制性結(jié)售匯體制，在我國貿(mào)易順差一直比較大的情況下，形成了人民幣升值的壓力。因此，我們在人民幣匯改過程中，應(yīng)加大企業(yè)和居民手中持有外匯的數(shù)量，藏匯于民，降低結(jié)匯的強(qiáng)制性，擴(kuò)大售匯的自主性，減緩人民幣的升值壓力。實(shí)際上，即使保持人民幣名義匯率的穩(wěn)定，如果缺乏健全的外匯市場，在受到物價因素影響時，人民幣同樣可能出現(xiàn)升值。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資渠道 現(xiàn)狀 分析
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是我國全面實(shí)現(xiàn)城市化、工業(yè)化過程中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，跟人民群眾的實(shí)際生活緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還有這良好的關(guān)聯(lián)效益，不僅能夠帶動制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，還能有效促進(jìn)園林、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。很多地方通過發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)增加了財政收入，改善了城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展階段，其資金來源仍然嚴(yán)重依賴銀行，這樣的資金運(yùn)作模式給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多潛在風(fēng)險，很多房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的情況，給自身發(fā)展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調(diào)控下，一系列房地產(chǎn)信貸政策相繼出臺，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過這些傳統(tǒng)融資渠道獲取長期、穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。面對這樣的現(xiàn)狀，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產(chǎn)信托、買方信貸等措施紛紛走進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的視線，并且逐漸開始發(fā)揮重要作用。在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續(xù)足量的資金支持，已經(jīng)成為各個房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場競爭中立足的關(guān)鍵因素。
二、對我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，信用層級差
我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來雖然發(fā)展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較小，占全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的比例還很低，這一部分房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，有些還并沒有完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，資金管理也比較分散，整體財務(wù)管理水平較低，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大的特點(diǎn)。這些企業(yè)的開發(fā)能力較差，難以抵御各方面的風(fēng)險，這些特征都導(dǎo)致企業(yè)很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級較為靠后，信用差也嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的融資。金融部門的貸款要以企業(yè)的信用作為重要的依據(jù)，是對貸款風(fēng)險的判斷。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機(jī)的影響，行業(yè)內(nèi)的競爭更加白熱化，一些運(yùn)作不規(guī)范，資金不能及時到位的企業(yè)都可能面臨著被市場淘汰的局面。
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短
我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發(fā)展歷程。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和分配，個人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業(yè)單位用于建設(shè)住房的資金不可能收回。另外，由于過于強(qiáng)調(diào)土地公有制，導(dǎo)致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于人民群眾的實(shí)際需求。1998年后，我國明文規(guī)定全面停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產(chǎn)市場才算真正建立起來?？陀^來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間較短，不少房地產(chǎn)企業(yè)都還在經(jīng)驗(yàn)積累和摸索階段，這也是造成我國房地產(chǎn)融資渠道單一的重要原因之一。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資缺乏政策支持
我國房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發(fā)展滯后。由于受到傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)時期思維的影響，房地產(chǎn)融資模式較為單一，房地產(chǎn)金融市場的法律體系亟須進(jìn)一步完善。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，主要是通過房地產(chǎn)抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀(jì)90年代開始，我國就已經(jīng)明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市，兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現(xiàn)行的法律和相關(guān)政策對房地產(chǎn)信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對企業(yè)發(fā)行債券實(shí)施較為嚴(yán)格的審批制度，有評級要求，還需要資產(chǎn)抵押，達(dá)不到要求的企業(yè)不能發(fā)行債券，即便達(dá)到要求，對發(fā)行數(shù)量也有限制。由于缺乏相關(guān)法律和政策的扶持，我國房地產(chǎn)行業(yè)難以形成科學(xué)合理的融資體系，難以保證協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，多元化的融資渠道發(fā)展也就停滯不前。
三、拓寬我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的建議
（一）盡快完善我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的各項法律法規(guī)
實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資渠道需要以健全的法律法規(guī)保障作為基礎(chǔ)。健全、完善的房地產(chǎn)金融法律體系，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)多元化融資，還能便于有關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)整個融資過程的監(jiān)督。目前來看，我國已經(jīng)出臺了類似《土地管理法實(shí)施條例》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，這些規(guī)定對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律保障，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。但是，為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資，我國還應(yīng)該出臺一些支持性的政策。在完善現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，逐步取消對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托投資的限制，盡快出臺符合我國國情的房地產(chǎn)投資基金的相關(guān)法律，早日結(jié)束房地產(chǎn)投資基金無法可依的尷尬局面。
（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金
金融危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)的資金困難狀況日益嚴(yán)峻。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金具有明顯的優(yōu)勢。首先，能夠多元化我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，減輕房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)依靠銀行融資的壓力。房地產(chǎn)投資基金是憑借發(fā)行收益憑證的方式募集資金，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場與資本市場有機(jī)結(jié)合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，是對銀行融資渠道的大力補(bǔ)充。其次，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資基金，有助于本土房地產(chǎn)企業(yè)吸引國際資本，擴(kuò)大資金的來源范圍。這些資金會選擇投向那些盈利能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠髽I(yè)作為投資對象，客觀上有助于整個行業(yè)競爭秩序的建立，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的健康發(fā)展，有助于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)。最后，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還可能豐富和完善房地產(chǎn)金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強(qiáng)的投資價值和抗通脹能力，因此，房地產(chǎn)是不少中小投資者眼中的理想投資領(lǐng)域。然而，由于資金有限，投資的準(zhǔn)入門檻很高，很多投資者難以分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的盈利。房地產(chǎn)投資基金恰好可以妥當(dāng)解決這一問題，以其較強(qiáng)的流動性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機(jī)會，逐漸成為一種回報率穩(wěn)定的理財工具。
（三）將房地產(chǎn)信托投資作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的有力補(bǔ)充
房地產(chǎn)信托投資是憑借商業(yè)信托組織發(fā)展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資或者收購、持有房地產(chǎn)企業(yè)的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托投資有著很多顯著的優(yōu)勢。首先，房地產(chǎn)信托融資可以有效降低整個企業(yè)的融資成本，從而節(jié)約大量的財務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的項目要求，通過資金信托、股權(quán)投資模式、貸款模式等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為企業(yè)提供更多融資可能性。最后，信托產(chǎn)品是民間資金的集合，流動性較大，能夠緩和系統(tǒng)風(fēng)險，而且房地產(chǎn)企業(yè)只要拿到土地批文之后，就可以進(jìn)行信托融資和前期建設(shè)準(zhǔn)備，節(jié)約時間。
四、結(jié)語
我國房地產(chǎn)企業(yè)需要在充分考慮自身條件和需求的前提條件下，謹(jǐn)慎選擇最適合自身發(fā)展定位的融資渠道。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的實(shí)際困難，還有助于我國整體金融體系的進(jìn)一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產(chǎn)行業(yè)的融資新渠道，但是在實(shí)際運(yùn)作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的探索，更需要整個國家金融體系的不斷建設(shè)和完善。
參考文獻(xiàn)
[1]尤佳.房地產(chǎn)開發(fā)項目資金鏈管理[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009（17）.
[2]尹麗敏.我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析及對策建議仁[J].大眾商務(wù)，2009（6）.
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑
一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，并迅速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。
二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點(diǎn)
（1）資金需求量大，融資周期長。房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量大，且投資周期長，而商業(yè)地產(chǎn)項目對資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設(shè)奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于普通住宅項目或廠房項目。（2）投資風(fēng)險大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價值補(bǔ)償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長，延續(xù)到整個商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實(shí)現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報率，對開發(fā)商而言融資成本非常大。
三、中國商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問題
（1）銀行貸款。中國房地產(chǎn)開發(fā)一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國的金融市場的發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會稀釋原有股東對公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營的企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目。因受到國內(nèi)政策以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時要求較苛刻，而且當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關(guān)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及法律制度的支持。
四、中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議
（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)比較好的方法。這種方法對于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務(wù)的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團(tuán)貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔(dān)的風(fēng)險較大，通過銀團(tuán)貸款方式可分散風(fēng)險，同時籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機(jī)制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評價；對策
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價
（一）概念
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過科學(xué)化分析手段，對擬建項目進(jìn)行多個建設(shè)方案財務(wù)等相關(guān)因素對比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面的全面評價意見。
（二）特征
客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的基本屬性，也是保證評價結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評價人員的評價依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計資料，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價時一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評價人員運(yùn)用評價的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會使評價結(jié)果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險、社會因素評價等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項目在市場中的實(shí)際狀況。
責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項好的經(jīng)濟(jì)評價可為投資者節(jié)省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質(zhì)量較差或錯誤的經(jīng)濟(jì)評價可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。
（三）影響因素
首先是財務(wù)因素。對于一個擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須從財務(wù)角度厘清相關(guān)財務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務(wù)指標(biāo)都可能對評價產(chǎn)生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。
二、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中存在的主要問題
（一）“先入為主”，評價帶有極強(qiáng)的主觀性
在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評價時，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設(shè)之后才開展項目經(jīng)濟(jì)評價分析工作，必然導(dǎo)致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評價配套不完善，缺乏專業(yè)評價機(jī)構(gòu)與人員
一個成熟可信的經(jīng)濟(jì)評價分析報告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評價的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場經(jīng)驗(yàn)的營銷專家進(jìn)行市場推廣。
可在實(shí)際工作中，部分評價人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計單位根本沒有配置市場分析、運(yùn)營管理、財務(wù)分析、項目運(yùn)營管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項目根本沒有成立房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項目即使成立了房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評價工作時，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。
（三）缺乏市場分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質(zhì)的評價方案，必須建立在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價單一的理解為財務(wù)分析的意識。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務(wù)評價。對于任何一個投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進(jìn)行財務(wù)評價，研究是否可行。在對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會和人文環(huán)境、社會商業(yè)利潤水平及其變動進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財務(wù)評價，才能保證評價真正有效。
（四）忽視項目不確定因素分析
許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產(chǎn)投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險的方法，對于保障項目評價的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經(jīng)費(fèi)不足
我國房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價對房產(chǎn)開發(fā)項目的重大指導(dǎo)意義，對項目經(jīng)濟(jì)評價的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評價方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。
三、對策建議
（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強(qiáng)對項目經(jīng)濟(jì)評價的重視程度
經(jīng)濟(jì)評價對于房地產(chǎn)項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認(rèn)識到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評價結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價工作。在充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重大意義的同時，加大對經(jīng)濟(jì)評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實(shí)施。
（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評價體系
完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。首先是財務(wù)評價體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財務(wù)分析指標(biāo)，如財務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財務(wù)收支水平等明晰項目財務(wù)風(fēng)險及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評價方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營的角度，對房產(chǎn)項目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評估，衡量擬建項目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項目社會效益的有效性與合理性。
（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展
國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評價研究的專業(yè)市場。此外，應(yīng)鼓勵企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的客觀性與準(zhǔn)確性。
（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)
在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價時必須堅持與時俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢的需要。
（五）強(qiáng)化市場調(diào)查對房產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的重大作用
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價是項目投資決策的重要依據(jù)。項目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。
（六）加大對經(jīng)濟(jì)評價方案的再評估力度
學(xué)會運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見同項目經(jīng)濟(jì)評價有機(jī)結(jié)合，對相關(guān)評價結(jié)論，組織專家團(tuán)隊再評估，將評價過程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。
四、小結(jié)
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價報告在完善國家宏觀調(diào)控、避免項目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價。（作者單位：成都理工大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
[1]李竹成. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)[M].北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001
[2]中國建設(shè)部.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法[M].北京：中國計劃出版社，2000
[3]游達(dá)明.劉亞錚.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與項目經(jīng)濟(jì)評價[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009
[4]洪 紅.杜昌盛. 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的特點(diǎn)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010（6）
[5]任長能.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價時應(yīng)注意的問題[J].工程經(jīng)濟(jì)，2004（1）
【關(guān)鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)；前期策劃階段成本
1.前言
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，從2010年至2012年，全國房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資的比例都在20%左右，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也直接影響著我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)商如何在控制成本的條件下生產(chǎn)出能夠滿足各類消費(fèi)者需求的住房，從而降低空置率，回收資金，進(jìn)行再投資。這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者效益最大化，更能使房地產(chǎn)開發(fā)商效益最大化，這樣的雙贏局面是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的趨勢。運(yùn)用價值工程理論對房地產(chǎn)項目全壽命周期成本控制進(jìn)行研究，這樣有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中憑借較高的功能和相對較低的成本而占有一席之地。
2.房地產(chǎn)項目成本控制的特點(diǎn)及原則
2.1 房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)項目的全壽命周期分為前期策劃與立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、運(yùn)營維護(hù)四個階段， 其成本即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這四個階段所發(fā)生的成本和費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、投入量大、成本控制變化大等特性，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。
根據(jù)資料顯示，前期策劃與立項階段對工程造價的影響程度最高，可達(dá)80%～95%；規(guī)劃設(shè)計階段次之，這個階段對工程造價的影響程度為5% ～75%；而施工及后續(xù)階段對工程造價的影響程度僅為5%以內(nèi)。因此，在前期策劃與立項階段及規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，它可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。實(shí)踐表明，合理科學(xué)的前期策劃與設(shè)計，可降低工程造價的10%～30%。
本文主要以房地產(chǎn)項目前期策劃階段為研究對象，分析該階段成本控制的特點(diǎn)及方法。
2.2 房地產(chǎn)項目前期策劃階段成本控制特點(diǎn)
對于房地產(chǎn)項目來說，前期策劃是進(jìn)行成本控制的最為重點(diǎn)和關(guān)鍵的階段之一，相對于其他階段的成本控制，該階段的成本控制具有以下特點(diǎn)。
2.2.1 該階段的成本控制應(yīng)為事前管理活動的成本控制活動。
2.2.2 該階段進(jìn)行成本控制需要較高的技術(shù)性。
2.2.3 該階段進(jìn)行成本控制對房地產(chǎn)項目的成本影響最大。
3.價值工程在房地產(chǎn)項目成本控制中的適用性
3.1 價值工程簡述
價值工程又稱為價值分析，是以最低的壽命周期費(fèi)用，可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能，著重于項目的功能分析的有組織的活動。價值的高低可以用價值指數(shù)（V）來反映，而價值指數(shù)（V）可以用以下公式來表達(dá)：
V=F/C 在公式中，F(xiàn)表示功能，C表示成本。
從該公式可知，可從下列途徑提高項目的價值：
1） 功能F不變，成本C降低。2） 成本C不變，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降
該公式中的成本，不是一般意義上的成本，而是房地產(chǎn)項目壽命周期的總成本。房地產(chǎn)項目的壽命周期，應(yīng)從前期策劃開始到運(yùn)營維護(hù)結(jié)束，其壽命周期成本也應(yīng)包括這期間的全部成本和費(fèi)用。
3.2 價值工程的主要特點(diǎn)
價值工程是一項通過對研究對象的功能進(jìn)行分析，從而提高對象價值，然后進(jìn)行效果評價的有組織的活動過程。其特點(diǎn)體現(xiàn)了價值工程的基本原理和思想方法，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.2.1 著重于提高項目價值。價值工程既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值（即價值）為目標(biāo)，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進(jìn)行評價。
3.2.2 功能分析是研究的核心。價值工程方法著重對項目進(jìn)行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補(bǔ)充不足功能，使項目的功能結(jié)構(gòu)更加合理，以達(dá)到降低成本提高價值的目的。
3.2.3 價值工程是有組織的創(chuàng)造性活動，需要進(jìn)行系統(tǒng)的分析、研究。房地產(chǎn)項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調(diào)動多方面共同協(xié)作，尋找最佳方案。
3.3 利用價值工程，在前期策劃與設(shè)計階段對房地產(chǎn)項目進(jìn)行優(yōu)化的步驟
在前期策劃階段中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環(huán)節(jié)。利用價值工程的方法，可以比較準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優(yōu)良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：
3.3.1 確定各項功能指標(biāo)及其權(quán)重。對于房地產(chǎn)項目，根據(jù)其不同用途和要求，確定功能指標(biāo)及其權(quán)重?，F(xiàn)在有甲、乙、丙三個備選方案，假定銷售價格、市場環(huán)境、社會環(huán)境、期間費(fèi)用、經(jīng)營管理風(fēng)險為功能評價指標(biāo)?？梢岳脧?qiáng)制打分法或?qū)哟畏治龇ǎ_定各項評價指標(biāo)的權(quán)重，現(xiàn)假定這5項評價指標(biāo)的權(quán)重分別為0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。
3.3.2 求出各被選方案的功能系數(shù)F。由若干位專家組成前期策劃方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別打分，將幾位專家對同一項功能指標(biāo)的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標(biāo)權(quán)重加權(quán)平均，得到各方案的加權(quán)總分；然后計算各方案的功能系數(shù)F，如表2所示。
3.3.3求出各方案的成本系數(shù)和價值系數(shù)，如表3所示：從價值工程的角度分析，乙方案相對比較是最佳方案。說明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其價值最高，即能夠得到較高的投資效果，故應(yīng)選擇乙方案作為該房地產(chǎn)項目的優(yōu)選投資方案。
4.結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)項目在國外已經(jīng)成為價值工程應(yīng)用的主要領(lǐng)域，我國近些年也有所重視。綜合比較國內(nèi)外推行價值工程的項目工作效果，該方法是一種系統(tǒng)的、全方位的管理技術(shù)。筆者僅對房地產(chǎn)項目前期策劃階段成本控制方法進(jìn)行初步探討，其在各階段如何開展工作還需進(jìn)一步深入探討。
參考文獻(xiàn)：
[1]傅家驥，仝允恒.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）[M].北京：清華大學(xué)出版社，2001.
[2]王軍.化學(xué)工業(yè)出版社，2008.
[3]黃波.基于價值工程與模糊評價方法的商業(yè)項目投資決策分析.商場現(xiàn)代化，2008 年2 月.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 政策 問題 走勢分析
1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀
2008年至2010年我國的房地產(chǎn)建設(shè)快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)達(dá)到了比較大的規(guī)模，其影響因素是多方面的。2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)阻礙了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，政府投資4萬億以擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展。而這些資金中有相當(dāng)大一部分通過銀行貸款給大型國有企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)。雖然房地產(chǎn)業(yè)可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規(guī)模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投資虧空，成為政府的負(fù)擔(dān)。
2.房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策簡述
2010年4月，國務(wù)院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關(guān)部門穩(wěn)定房價，保障住房，建立問責(zé)機(jī)制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機(jī)行為，利用稅收杠桿的作用調(diào)節(jié)住房消費(fèi)，調(diào)整住房供應(yīng)，增加有效供給，加快棚戶區(qū)改造和建設(shè)保障性住房，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管，完善信息披露制度。
為了加強(qiáng)商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達(dá)到預(yù)期的效果，房地產(chǎn)業(yè)仍然是調(diào)控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策。
我國目前對房地產(chǎn)的政策依然是完善、調(diào)整、繼續(xù)整頓，不斷改正政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)貫徹限購政策，促進(jìn)房價合理回歸，同時調(diào)控政策要做到保壓結(jié)合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設(shè)使用政策和土地供應(yīng)政策，完善保障性住房的有關(guān)制度，加大資金支持力度，目標(biāo)更加務(wù)實(shí)。
3.我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
盡管政府在不斷進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場還很不完善，目前房地產(chǎn)開發(fā)上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發(fā)展地產(chǎn)進(jìn)而帶動水泥、運(yùn)輸、家具等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，資金融通困難是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)都急于招商，產(chǎn)權(quán)式商鋪零售是商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)常采用的一種招商模式，這種模式下經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離，有可能導(dǎo)致各業(yè)主忽視公共空間維護(hù)，這些都對以后的經(jīng)營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設(shè)計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續(xù)的價格上漲后，房屋的價格已經(jīng)超過了價值，這會導(dǎo)致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產(chǎn)的大量貸款也會增加銀行業(yè)的風(fēng)險，還會進(jìn)一步拉大貧富差距，嚴(yán)重影響社會的穩(wěn)定性。同時對土地使用權(quán)的爭奪也容易造成腐敗現(xiàn)象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結(jié)構(gòu)還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)，制定住房建設(shè)計劃，規(guī)范住房結(jié)構(gòu)，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據(jù)人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實(shí)現(xiàn)貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內(nèi)都處于上漲之中，房地產(chǎn)市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經(jīng)開始逐漸認(rèn)識到與土地征用、市場管理等有關(guān)的政策的價值，房地產(chǎn)市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現(xiàn)象。各地政府都出臺了與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但帶有行政強(qiáng)制的政策可能會導(dǎo)致市場扭曲。政府的政策應(yīng)該旨在化解結(jié)構(gòu)性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規(guī)則規(guī)范各類開發(fā)商，依靠市場這只看不見得手來實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構(gòu)建資本循環(huán)系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)該從單一的銀行貸款逐漸向股權(quán)、債券、信托基金等多元化融資方式發(fā)展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，構(gòu)建資本融通渠道和循環(huán)系統(tǒng)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩(wěn)，少數(shù)城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調(diào)控已經(jīng)初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現(xiàn)。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產(chǎn)業(yè)健全的行業(yè)機(jī)制還沒有完全建立。
5.1房地產(chǎn)政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數(shù)據(jù)來看，今年房地產(chǎn)成交量基本是負(fù)增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩(wěn)定。同時今年房地產(chǎn)市場金九銀十的特點(diǎn)表現(xiàn)的并不明顯，消費(fèi)者開始趨于理性。
②供給方面。房地產(chǎn)的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩(wěn)定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產(chǎn)業(yè)造成阻礙。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業(yè)再投資的進(jìn)行。而大的房地產(chǎn)企業(yè)融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產(chǎn)開發(fā)。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業(yè)融資改善后也要購地保持后續(xù)發(fā)展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉(zhuǎn)。
5.2未來走勢分析
