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序論：在您撰寫投資風險分析方法時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：隨著改革開發(fā)的不斷深化及國家投融資體制改革的發(fā)展，我國公路建設(shè)經(jīng)營模式也發(fā)生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國家、地方、獨立投資者等。因為多元化投資主體的形成及BOT、特許權(quán)經(jīng)營理念及模式的大量引進，形成了一些由投資方構(gòu)件的獨立建設(shè)、運用及管理的公路項目公司，這種情況下，公路網(wǎng)絡(luò)風險提升也引起了投資者的重視。本文主要對投資風險的概況、公路投資風險及投資風險規(guī)避方法進行了分析與探究，以期為公路事業(yè)發(fā)展提供可靠的保障。
關(guān)鍵詞 ：公路投資風險 規(guī)避方法 概況 風險管理 公路建設(shè) 風險清單
作為國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施，公路是交通運輸系統(tǒng)的綜合性基礎(chǔ)。伴隨全球化經(jīng)濟發(fā)展水平的有效提升，加快了各個國家、地區(qū)之間的交流，公路發(fā)展趨勢也已成為由局部區(qū)域網(wǎng)絡(luò)發(fā)展向跨國界、跨地區(qū)大型公路網(wǎng)方向發(fā)展。公路的安全性及舒適性能夠?qū)σ粋€國家、地區(qū)的綜合國力及經(jīng)濟實力進行充分體現(xiàn)。公路建設(shè)規(guī)模的擴大，可對沿線經(jīng)濟發(fā)展起到推動作用，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟與國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
一、投資風險的概況
投資風險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。遵循公路項目投資特性，投資風險來源可分為3個方面：外部環(huán)境的不確定性、項目自身復雜性及項目設(shè)計者、建設(shè)者與運營管理者能力的有限性。
作為資金、技術(shù)密集型項目，公路工程建設(shè)具有規(guī)模大、投資高、工期長等特點，從項目立項至竣工后期整個過程中，其面臨著諸多風險因素，各個風險間具有較為復雜的關(guān)系。根據(jù)投資風險來源的不同，其風險特征如下：
第一，風險存在客觀性及普遍性。風險作為損失發(fā)生的不確定寫那個，其屬于超越人們主觀意識的客觀存在，在公路建設(shè)各個階段，風險隨時存在。
第二，具體風險出現(xiàn)的偶然性及大多數(shù)風險出現(xiàn)的必然性。大量風險因素與其他因素的共同作用結(jié)果是所有具體風險出現(xiàn)的原因，作為一種隨機現(xiàn)象，偶然性是個別風險事故出現(xiàn)的特點。通過觀察、統(tǒng)計及分析大量風險事故資料，可對風險產(chǎn)生的概率、損失程度進行計算，降低風險。
第三，風險的可變性。在公路工程整個建設(shè)過程中，在質(zhì)和量上各種風險都出現(xiàn)了改變，伴隨建設(shè)階段的轉(zhuǎn)變，部分風險可得到有效管控，部分風險出現(xiàn)并得到有效處理，在項目各個階段都極易出現(xiàn)新的風險。
第四，風險的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長、規(guī)模大等特點，致使其具有大量復雜的風險因素，導致公路建設(shè)整個工期內(nèi)風險量較大，各種風險關(guān)系的交叉，導致其呈現(xiàn)出多層次的特點。
二、公路投資風險分析
1.項目建設(shè)成本增加
公路項目由投資準備階段到項目竣工驗收階段，所需費用資金較多。在增加建設(shè)成本的同時，將對公路建設(shè)項目收益情況造成直接影響。首先，公路建設(shè)項目規(guī)模改變必將增加成本。因前期規(guī)劃和后期建設(shè)規(guī)模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設(shè)期間全部費用，如土地征用費用、拆遷費用、材料預估費用等都會超出設(shè)計規(guī)劃的費用。
其次，在市場體制作用下，市場供求關(guān)系將產(chǎn)生物價變化等情況，特別是公路投資建設(shè)中的材料、人工費用等。施工前期，公路工程建設(shè)具有較低原材料、人工費用，可施工過程中因價格因素的制約，將加大建設(shè)成本，導致人工、原材料等大量增加。
再次，設(shè)計改變增加成本。公路投資建設(shè)時，往往會出現(xiàn)設(shè)計前期規(guī)劃不合理，后期設(shè)計變更等問題，這些問題的大量出現(xiàn)，將引發(fā)后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。
最后，附近土地征用、拆遷費用標準預估不合理。作為公路投資建設(shè)的重要內(nèi)容，建筑物拆遷工作是其投資風險產(chǎn)生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現(xiàn)在賠償費用方面。在市場調(diào)查時，投資商因無法深入了解當?shù)丨h(huán)境、文化等內(nèi)容，在開發(fā)過程中將大幅度提升拆遷及補償費用。
2.風險分擔問題
（1）建設(shè)性風險。建設(shè)性風險是指在設(shè)計、施工中公路工程存在一定問題，導致運營無法正常進行的風險。作為項目業(yè)主，在選擇設(shè)計單位、審查設(shè)計方案等方面投資方并沒有直接決定權(quán)，往往存在政府參與的現(xiàn)象。公路使用期間，因工程設(shè)計、施工存在問題將無法達到公路工程的使用性能，導致投資方不能對預期經(jīng)營目標風險進行準確判斷。
（2）運營風險。車輛通行收費權(quán)、廣告經(jīng)營收入權(quán)及服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入等都是公路項目運營收入的主要來源。在現(xiàn)行制度下，投資方并沒有自主定價權(quán)，如降低公路車流量及第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)等問題的產(chǎn)生，將影響投資方的預期收益情況，并增加其支付難度。
（3）金融風險。通貨膨脹與利率風險等為公路項目的金融風險，因公路項目規(guī)模大投資多，通常存在貸款等問題，這種情況下，必定會產(chǎn)生利率風險。當固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費用將對當時市場利率投資成本高出許多。在進行浮動利率合同簽訂時，同時也會產(chǎn)生上漲利率的現(xiàn)象，進而給投資方帶來嚴重的資金壓力。
三、公路投資風險規(guī)避方法分析
通過評估與分析項目風險，及充分考慮項目風險出現(xiàn)的概率、損失嚴重程度及其他因素，可對公路工程出現(xiàn)的各種風險危害性進行確定，同時比較投資者的安全指標，對公路項目的危險等級進行確定，進而選取科學有效的措施進行施工。
1.風險回避
作為一種最徹底的風險處置技術(shù)，風險回避是在對公路項目風險及較大損失時，可對該項目主動放棄及終止，以此對該項目風險避免及降低損失的一種方式。在風險事件出現(xiàn)前風險回避可完全消除風險因素，相比其他風險處理方式，這種方式更能降低風險出現(xiàn)率。在預測、識別、評估及分析公路項目風險中，如發(fā)現(xiàn)風險損失較大，通過這種方式，可正確估量風險程度，避免不可估量損失的發(fā)生。
2.風險管理
在對公路項目風險全面分析、評估的基礎(chǔ)上，應對風險的防范工作進行合理規(guī)劃，在最小范圍內(nèi)控制風險，降低損失。面對建設(shè)性風險時，要求建設(shè)施工過程中項目工期必須加強道路養(yǎng)護與維修力度，對路面進行定期檢測，保證規(guī)范公路項目建設(shè)過程等。同時做好可行性研究工作，在技術(shù)與施工方案選擇應確保其合理性，盡量對風險進行有效控制。在承建商選擇中應確保其具有較強的能力與經(jīng)濟實力，并進行工程完工擔保措施的建立。在運營風險管理中，交通量降低及增加維護費用為運營風險的主要體現(xiàn)，該風險處理方式可選用風險轉(zhuǎn)移及風險控制。必須對運營管理模式加以創(chuàng)新及改革，確保公路運營管理機構(gòu)能夠與維護機構(gòu)有效協(xié)調(diào)，并進行運用維護合同的簽訂，對獎懲措施加以明確。
3.風險監(jiān)控
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風險;風險調(diào)整系數(shù)法;肯定當量法
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地產(chǎn)投資風險的類型
房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險､社會風險､技術(shù)風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險｡經(jīng)濟風險主要包含市場風險､經(jīng)營風險和財務(wù)風險等｡
1.市場風險,指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險｡其中主要有:
(1)流動性和變現(xiàn)力風險
由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當房地產(chǎn)投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風險｡
(2)購買力風險
指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡
(3)利率風險
指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實際價值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負擔｡
2.經(jīng)營性風險,指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經(jīng)濟決策的失誤),也與經(jīng)濟環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價格､國家政策等)｡
3.財務(wù)風險,指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風險也是財務(wù)風險的一種,違約風險指由于投資者財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡
二､房地產(chǎn)風險分析方法
經(jīng)濟的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風險分析常用的方法是風險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法｡
(一)風險調(diào)整貼現(xiàn)率法
這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風險的大小確定風險因素的貼現(xiàn)率即風險調(diào)整貼現(xiàn)率｡
1.計算公式
風險調(diào)整貼現(xiàn)率的計算公式為:K=i+b×Q
式中:K――風險調(diào)整貼現(xiàn)率
i――無風險貼現(xiàn)率
b――風險報酬斜率
Q――風險程度
2.風險調(diào)整貼現(xiàn)率法的計算步驟:
(1)風險程度的計算
首先,計算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);
其次,計算方案各年的現(xiàn)金流入的標準差(d);
再次,計算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);
最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡
(2)確定風險報酬斜率
首先,計算風險報酬斜率(b);
其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項目的風險調(diào)整貼現(xiàn)率;
最后,以“風險調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡
例如,假設(shè)有兩個房地產(chǎn)項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:
計算為:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)
(二)肯定當量法
這種方法的基本思路是先用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風險的現(xiàn)金收支,然后用無風險的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡
其計算公式為:
式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當量系數(shù),它在0-1之間
i――無風險的貼現(xiàn)率
CFAT――稅后現(xiàn)金流量
在運用肯定當量法時,關(guān)鍵是確定肯定當量系數(shù)｡肯定當量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風險的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進行推斷､由經(jīng)驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細討論｡
由上面的計算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當量系數(shù)的關(guān)系,肯定當量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗數(shù)據(jù))｡
因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)風險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法的比較分析
從上表可知,運用風險調(diào)整貼現(xiàn)率法計算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價中,風險調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點不足:
第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進行貼現(xiàn),意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內(nèi)部管理方式的改進,現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風險也隨之減少｡
對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風險調(diào)整貼現(xiàn)率時偏差更大｡
第二,此方法在計算凈現(xiàn)值時,在方案持續(xù)時期內(nèi)運用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內(nèi),其風險可能會隨著認識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時,不能每一個期間都采用同一個貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內(nèi)風險波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴重失實｡
這樣,與風險調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當量法主要表現(xiàn)出以下兩個優(yōu)點:
第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數(shù),在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡
第二,運用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風險的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風險的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡
從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠期風險的缺點,可以根據(jù)各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數(shù)｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡
三､房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制
高風險高收益､低風險低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡
規(guī)避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調(diào)整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:
1.風險規(guī)避｡規(guī)避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產(chǎn)投資項目｡房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡
2.風險轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負擔所有的經(jīng)營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應地變動,就能把購買力風險轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡
3.風險預控｡風險無非是指在投資經(jīng)營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險｡
Abstract： Monte Carlo Method is a very important risk analysis method of mining investment. This paper mainly introduces the ideological and steps of Monte Carlo Method， and the way of production of random number， and at the same time tells a successful example which used Monte Carlo Method.Finally the advantage and the question of this method is analyzed.
關(guān)鍵詞： 蒙特卡洛模擬方法；礦業(yè)投資；風險分析；隨機數(shù)
Key words： Monte Carlo Method；mining investment；risk analysis；random number
中圖分類號：F407.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）02-0324-02
0 引言
風險是普遍存在的，任何工程都存在風險，只是大小有所不同。礦業(yè)工程作為一項極其復雜的綜合工程，也不例外。如今隨著礦業(yè)的不斷發(fā)展，投資者們越來越重視投資風險分析，并將其視為礦山可行性研究中不可或缺的重要組成部分[1]。
礦業(yè)投資風險分析并不簡單，在實際工作中，像采礦這種大型工程往往受到多種不確定因素的影響，這些因素相互聯(lián)系，相互影響，讓礦業(yè)投資風險分析變得更加復雜。所以研究礦業(yè)投資風險分析的方法顯得尤其重要，本文將簡單介紹礦業(yè)投資分析方法以及發(fā)展現(xiàn)狀，并具體講述蒙特卡洛模擬方法[2]。
1 礦業(yè)投資風險分析與蒙特卡洛模擬方法
1.1 礦業(yè)投資風險分析方法淺析 風險分析的方法有很多種，其中根據(jù)風險調(diào)整返本期、根據(jù)風險調(diào)整貼現(xiàn)率、根據(jù)風險調(diào)整投入?yún)?shù)、經(jīng)驗估值法是礦業(yè)投資風險分析中幾個比較經(jīng)典的方法，這些方法在礦業(yè)投資風險分析中起到了很大作用。但是任何方法都不可能適用于所有情況，隨著礦業(yè)發(fā)展，富礦易采礦已經(jīng)開采的差不多了，現(xiàn)在不得不開采那些相對來說的貧礦和難采礦，相應的投資機會也就比以前顯得更加難得，前面這幾種經(jīng)典方法由于太過主觀，經(jīng)常會導致很多原本合理的投資機會沒有得到應用，這種結(jié)果在如今激烈的市場競爭環(huán)境下是不能讓人滿意的。因此學者們和地質(zhì)采礦工作者們引進了一些定量或者半定量的新方法，比如盈虧平衡分析、敏感性分析、蒙特卡洛模擬、概率分析等。
1.2 蒙特卡洛模擬方法簡介 蒙特卡洛模擬方法（Monte Carlo Method）是一種通過設(shè)定隨機過程，反復生成時間序列，計算參數(shù)估計量和統(tǒng)計量，進而研究其分布特征的方法。這種方法可以看做是實際情況的一種模擬，用概率估計的數(shù)據(jù)輸入模式來預計不確定變量的點估計。蒙特卡洛方法既可以用來解決不確定性問題，也可以用來解決確定性問題。該方法在礦業(yè)中用內(nèi)部收益率表示投資的風險程度。
利用蒙特卡洛方法解決礦業(yè)投資風險分析問題的基本思想是：首先建立與礦業(yè)投資風險有相似性的概率模型，并利用這種模型進行隨機模擬，最終利用所得結(jié)果求出內(nèi)部收益率的近似解[3]。
2 蒙特卡洛模擬方法具體實現(xiàn)
2.1 蒙特卡洛模擬方法步驟 ①確定需要模擬的不確定因素即輸入隨機變量，根據(jù)礦業(yè)工程師的經(jīng)驗確定每一個不確定變量的可能值及其概率。②根據(jù)每一個不確定變量的概率分布，利用隨機數(shù)確定輸入值，再根據(jù)輸入值計算內(nèi)部收益率的值。③重復步驟②，每重復一次得到一個指標值，重復n次得到n個數(shù)值，然后分組統(tǒng)計這n個值的頻率，繪制概率分布直方圖，計算均值和方差，最終獲得評價指標的概率分布曲線。④分析結(jié)果，找出95%置信度的內(nèi)部收益率，如果該值大于基準收益率，或者達到基準收益率的概率為100%，則說明該項目的抗風險能力強，否則，其抗風險能力較差。
2.2 隨機數(shù)的產(chǎn)生 隨機數(shù)的產(chǎn)生是蒙特卡洛模擬方法中的一個關(guān)鍵步驟，下面介紹兩種常用的方法[4]。
2.2.1 離散分布隨機數(shù)的產(chǎn)生 逆變換法（Inverse Transformation Method）常用在離散分布隨機數(shù)的產(chǎn)生過程中，該法不僅可以解決離散隨機數(shù)的產(chǎn)生問題，也可用于解析連續(xù)分布。其最大優(yōu)點就是具有一般性意義，理論上適用性很廣，不過有時計算可能要復雜一些，其具體步驟為：
①畫出隨機變量x的分布函數(shù)F（x）。
②產(chǎn)生隨機數(shù)r，0？燮r？燮1。
③在F（x）軸上確定該隨機數(shù)，令r=F（x），從該點畫水平投影線直到與F（x）不連續(xù)段相交。
④求得與該點相應的x值，該值就是服從分布的隨機變數(shù)。
2.2.2 常見特殊形式分布隨機數(shù)的產(chǎn)生 常見的特殊形式隨機數(shù)主要有正態(tài)分布、矩形分布、三角形分布、泊松分布、對數(shù)正態(tài)分布、威布爾分布等（這些分布基本包括了工程實際中出現(xiàn)的絕大部分情況），這里僅介紹三角形分布。三角形分布是風險估計中比較常用的一種分布，要確定一個三角形分布需要知道最可能值（m）、最小值（a）和最大值（b）三個參數(shù)。三角形分布的概率分布函數(shù)如表1。
根據(jù)逆變換法，得到三角形分布的隨機數(shù)如表2。
3 應用舉例
云南某礦業(yè)工程過去采用一種很基本的投資方案，基準收益率為13.2%?，F(xiàn)在工程師們擬定了一種新的投資方案，有望提高收益，通過matlab軟件模擬得到結(jié)果如表3。
從統(tǒng)計結(jié)果看，置信度達到95%的內(nèi)部收益率為13.7%，大于基準收益率13.2%，說明新投資方案的抗風險能力強，能夠采用。
4 結(jié)語
本文介紹了蒙特卡洛模擬方法在礦業(yè)投資風險分析中的簡單應用，但其適用范圍絕不局限于此。蒙特卡洛模擬方法能夠很好的模擬那種存在許多關(guān)鍵的不確定變量的問題，而且隨抽樣次數(shù)的增大，精度也增大，模擬得出的結(jié)果越接近現(xiàn)實情況，當然模擬次數(shù)不可能取無限次，實驗表明，次數(shù)在100～800次，輸出結(jié)果基本上就收斂了[5]。雖然目前該方法在國外已經(jīng)得到廣泛使用，但是在國內(nèi)的礦業(yè)工程中，使用的還比較少，其主要存在的問題是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏和軟件方面受到限制。雖然matlab等軟件能夠?qū)崿F(xiàn)蒙特卡洛模擬方法，但需要使用者自己根據(jù)使用需要編寫程序，對使用者要求比較高，而且很不方便，所以我們在將蒙特卡洛模擬方法與礦業(yè)風險分析結(jié)合的時候，也迫切的需要一個適合我國實際的蒙特卡洛風險分析程序。
參考文獻：
[1]李仲學，趙怡晴等.礦業(yè)經(jīng)濟學（第2版）[M].冶金工業(yè)出版社，2011.
[2]吳和平，詹進，楊珊.基于蒙特卡洛隨機模擬法的礦業(yè)投資風險分析研究[J].有色礦冶，2007，23（3）：102-104.
[3]朱海賓.蒙特卡洛模型在礦產(chǎn)資源量預測中的應用[J].地質(zhì)找礦論叢，2010，25（1）：50-54.
2015年12月25日，亞投行宣告成立，緩解了我國海外公路建設(shè)項目融資困難的問題，但同時也預示了我國將會進一步增加海外公路建設(shè)項目的投資。由于公路建設(shè)投資金額巨大，其投資風險具有不確定性，并且投資風險貫通于工程項目建設(shè)的整??周期。而現(xiàn)有的風險評價方法不能更好地滿足我國海外公路建設(shè)項目投資風險評價的需要，因此，為了降低海外公路建設(shè)項目投資的風險，關(guān)于海外公路建設(shè)項目投資風險評價方法的研究勢在必行。
工程建設(shè)項目風險分析源于美國，早在1970年，便開始將風險評價運用于工程建設(shè)、項目運營以及工程投資中，探究投資風險的成本與效益之間的聯(lián)系和項目風險評價的方法，著重解決單目標投資問題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認為工程建設(shè)風險評價方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風險評價體系中將模糊評價加入進來，形成了一種新型的風險投資評價方法。[3]
我國高等級公路建設(shè)是1980年之后開始的，所以對工程項目投資風險的評價方法探索較晚。2001年，余曉珊經(jīng)過對比敏感性分析和投資風險這兩個評價方法的優(yōu)缺點，得出了將蒙特?卡羅這種以數(shù)理統(tǒng)計為基礎(chǔ)的方法運用于公路投資建設(shè)風險分析的結(jié)論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設(shè)項目在施工運營期間面臨的各類風險，通過主要的幾個風險，構(gòu)造了公路風險評價體系。[5]
二、海外公路建設(shè)項目投資風險因素分析
海外公路投資建設(shè)項目投資風險主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、環(huán)境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設(shè)項目風險首先要分析這些風險的來源。通常來說，海外公路投資建設(shè)項目風險主要來自于投資項目的環(huán)境、項目主體行為、投資目標和管理過程這4個層次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投資建設(shè)項目風險分析
（一）評價指標體系構(gòu)建
層次分析法（AHP），是為較復雜且抽象的問題進行量化，進而提供一種簡單決策的方法，特別適用于那些難以進行定量分析的困難問題，也適用于評價不確定性因素繁多的海外公路建設(shè)投資的風險分析。
影響投資風險的因素有很多，綜合前面的風險分析，在前人研究總結(jié)的基礎(chǔ)之上，通過對各種投資風險影響因素的對比考量，同時也對比本次研究的具體狀況，將海外公路建設(shè)項目投資風險A分為7類：政治風險B1、法律風險B2、技術(shù)風險B3、建設(shè)風險B4、經(jīng)濟風險B5[8，9，10，11，12，13，14，]運營管理風險B6和環(huán)境風險B7。同時，將每一種風險因素進行細分，大致可分為以下20個評價指標，即：國家風險C1、政策風險C2、法律責任風險C3、法律的完善性風險C4、法律的穩(wěn)定性風險C5、新技術(shù)風險C6、計劃風險C7、人員風險C8、工期風險C9、質(zhì)量風險C10、費用風險C11、管理決策風險C12、合同風險C13、融資風險C14、金融風險C15、市場風險C16、運營管理體制C17、資源管理風險C18、自然風險C19、社會事件風險C20。
（二）層次結(jié)構(gòu)圖
依據(jù)上述指標體系，可構(gòu)建層析分析結(jié)構(gòu)模型圖，形成了一個層次分明的風險評價方法，并且通過以上7種比較重要的影響因素對海外公路建設(shè)項目投資風險進行全面分析。在層次分析法中，為了使各項抽象的指標能夠進行定量表示，在構(gòu)建判斷矩陣時用兩個元素相互比較，采用1～9標度法，其標度方法如下表1：
（三）指標體系權(quán)重計算
權(quán)重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權(quán)重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計算其指標權(quán)重，然后確定方案層C的權(quán)重，最后根據(jù)中間層B和方案層C的計算權(quán)重值確定各個指標在總評價體系中的權(quán)重位置。
第一，準則層權(quán)重確定。在構(gòu)建評價指標體系基礎(chǔ)上，首先構(gòu)造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對權(quán)重，然后利用計算得到的權(quán)重可確定幾個主要指標相對于目標層A的權(quán)重，最后統(tǒng)計得分與排名。創(chuàng)建一個多層次的判斷矩陣，并運用AHP軟件對判斷矩陣進行求解計算。
經(jīng)過計算可以得出判斷矩陣的一致性指標CR，當CR
第二， 案例分析。中國路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據(jù)該公司以前在該地區(qū)建設(shè)公路的經(jīng)驗和基礎(chǔ)，所以本次考慮的準則有政治風險B1，法律風險B2，建設(shè)風險B3，經(jīng)濟風險B4，環(huán)境風險B5。經(jīng)過專家組的認定，本次有三個方案可選：
備選方案1：該方案認為該公司在當?shù)匾堰\營多年，管理制度與資金運營已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。
備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。
備選方案3：該方案考慮該公司和當?shù)厝岁P(guān)系融洽，該地區(qū)環(huán)境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。
一是構(gòu)造A-B判斷矩陣（如表2）。
二是構(gòu)造不同準則的方案構(gòu)造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是層次總排序及決策。以準則層的權(quán)向量矩陣左乘方案層的權(quán)向量，得出一個列向量，這個列向量便是的三個方案優(yōu)先程度的排序，最大值所對應的方案即為最佳方案（如圖2）。
因此，根據(jù)決策結(jié)果，應該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。
四、結(jié)語
我國公路交通網(wǎng)的發(fā)展加快了我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的步伐，目前國內(nèi)公路的建設(shè)增量逐漸趨于平緩，國家在海外公路建設(shè)上加大了投資。但由于海外公路建設(shè)項目所面臨的情況與國內(nèi)存在一定的區(qū)別，這類公路建設(shè)項目所需建設(shè)資金規(guī)模巨大、施工時間較長，不確定因素過多，風險類別眾多，不同風險間無明顯聯(lián)系。因此，海外公路建設(shè)項目投資風險的評價具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
第一，在預測和識別海外公路建設(shè)項目投資風險時，出于各種原因，往往不能全面地識別出各類風險因素，有時甚至會出現(xiàn)一些遺漏。所以未來應該根據(jù)建設(shè)項目的實際狀況，綜合采用多種評價方法進行風險的預測。如何精準地識別出大部分相對關(guān)鍵的風險因素，這依然是一個值得我們?nèi)パ芯康膯栴}。
第二，由于公路建設(shè)項目投資風險分析屬于項目在建前期的分析預測，采用什么方法對定性的指標進行量化及建立量化標準，縮小那些由于人的經(jīng)驗有限性和認識的局限性而導致的誤差，目前尚難解決，這還要聯(lián)系心理學、行為科學等相關(guān)學科知識進行全面的分析。
總之，由于海外公路建設(shè)項目投資風險的復雜性，本文提供的方法不可能作為一個固定的模式來解決這個問題，只能為投資企業(yè)提供一個分析該類問題的思路，對傳統(tǒng)的那些海外公路建設(shè)項目投資風險評價方法做一個補充。同時，AHP方法對樣本有一定要求，限于?Y料收集的困難，本課題只找了7個主要因素，有一定的局限性。為了完善海外公路建設(shè)項目投資風險分析的研究，更好地發(fā)揮對海外公路建設(shè)項目投資風險的識別和降低風險的指導作用，還需進一步探究完善此方法。
摘 要 本文提出了一種房地產(chǎn)投資風險評價指標體系，運用層次分析法（AHP法）與模糊綜合評價方法進行了風險指標權(quán)重的確定和投資風險的評價為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了科學決策的依據(jù)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風險 風險評價指標體系 層次分析法 模糊綜合評價
一、引言
當前我國在投資風險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風險影響因素較少；二、各種風險因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風險進行綜合評價。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學的評價投資項目的風險提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風險綜合指標評價體系
（一）評價指標體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標，又有反映總投資和工期方面的指標；既有確定性指標，又有風險性指標。
2．科學性。指標體系的設(shè)計要力求反映客觀實際，對評價的結(jié)果需要復核和檢驗。
3．可行性。指標體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。
4．系統(tǒng)性。指標體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。
（二）指標評價體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風險影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風險的評價指標層次體系，包括：目標層A、準則層B和指標層C。
三、模糊綜合評價方法
模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優(yōu)劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學的評價指標體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評價指標體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險分析時，最重要的一步是進行投資風險辨識，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風險的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。
過程分為兩步，首先計算一致性指標CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標RI，計算一致性檢驗系數(shù)CR=CI/RI，計算結(jié)果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標為止。
（三）計算組合權(quán)重
根據(jù)指標層C風險因素相對準則層B風險因素的特征向量集W和準則層B風險因素相對評判目標A系統(tǒng)風險的特征向量V，可以計算得出指標層C風險因素相對于評判目標A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應的計算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評價模型
確定評價指標的評價集T=t1，t2，…tm以及相應的風險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。
四、結(jié)語
模糊綜合評價方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風險的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個系統(tǒng)來衡量其整體風險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應用空間應用價值。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)投資風險的種類
在房地產(chǎn)投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。房地產(chǎn)投資風險主要包括政策風險、利率風險、市場供求風險、金融風險、技術(shù)風險以及其他風險。
二、新風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風險分析
平頂山市新風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風險決策的分析是不容忽視的。
（一）開發(fā)前期投資風險分析
1.政策風險
平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機性購房比例有限。在房地產(chǎn)投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。
2.金融風險
新風景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務(wù)風險很高，若在公司發(fā)展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務(wù)負擔，甚至有可能導致本公司破產(chǎn)。
3.法律風險
一個受法律保護的合法房地產(chǎn)項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。
（二）建設(shè)實施階段投資風險分析
1.工期風險
建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。
2.工程質(zhì)量風險
工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標準設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用經(jīng)濟、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個重要因素是：人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境。
（三）投資回收階段風險分析
1.市場供求風險
房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會使房地產(chǎn)投資的預期收益率發(fā)生偏離。
2.經(jīng)營風險
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營銷售風險不可小覷。
3.購買力風險
由于居民消費價格是反映商品經(jīng)過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數(shù)來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費需求，最終給投資者帶來損失。
三、防范投資風險的建議
（一）高度重視可行性研究
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。
（二）靈活應用投資組合理論
在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。
（三）關(guān)注政策變動
我國房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時刻關(guān)注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，進而有效控制政策風險。
（四）合理融通資金，減少金融風險
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。
（五）建立健全企業(yè)風險管理組織系統(tǒng)
為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對風險投資決策工作進行具體的組織，確定風險管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風險管理目標的實現(xiàn)。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資風險；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：
引言
隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益最大化。
1房地產(chǎn)投資項目風險分析
因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：
1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟損失。
1.2財務(wù)風險。主要是指投資者在使用財務(wù)杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長的經(jīng)濟效益不足以償還未來到期的債務(wù)增長。
1.3經(jīng)營風險。該風險因素主要是指在投資經(jīng)營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經(jīng)營狀況偏離了預先設(shè)定的期望值，這種風險因素主要包括經(jīng)營不善、管理水平低下等。
1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產(chǎn)投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等因素造成的。
1.5政策風險。主要是指政府機關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。
對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務(wù)風險與經(jīng)營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經(jīng)濟效益。
2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目進行風險管理的有效措施
對于房地產(chǎn)投資項目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強等特點，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟效益，必須采取合理的經(jīng)營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：
2.1加強風險識別
對于該環(huán)節(jié)而言，是風險管理中的關(guān)鍵要素，指對風險發(fā)生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質(zhì)進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務(wù)報表法與現(xiàn)場視察法等。
2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制
對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環(huán)境、項目規(guī)劃合理性、企業(yè)實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗，以有效避投資風險現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項目的合法性。
2.3轉(zhuǎn)移項目投資風險，強化投資布局
為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項目保險是實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時，有效實現(xiàn)投資風險防范的目的。
2.4強化投資風險控制
在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調(diào)查與預測，對調(diào)查結(jié)果進行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會需求的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商應對工期、項目指標等內(nèi)容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問題而造成投資風險的產(chǎn)生。
3房地產(chǎn)投資項目在開發(fā)過程中的成本控制措施
在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。
3.1設(shè)計階段的成本控制
3.1.1實行投招標制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位
在項目設(shè)計階段，應使用建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的方法，以多家競標，組織專家進行綜合評比的方式來選擇設(shè)計單位，這樣既能選擇具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位，還能促使項目設(shè)計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，實現(xiàn)對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區(qū)標辦監(jiān)管，必須進行進場交易。同時，根據(jù)標辦要求，需通過嚴格的資質(zhì)審核來確定最終投標單位，并且只向資格預審合格的投標方發(fā)出投標邀請。資格預審方式的運用有效簡化了招投標工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費，能有效對招投標的成本進行優(yōu)化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據(jù)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式等來設(shè)置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標人。
