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序論：在您撰寫房產(chǎn)投資的策略時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險 防范風(fēng)險 防范
論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也是存在的，怎樣正確認(rèn)識商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險并通過有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：
(一)經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。
(二)財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財務(wù)杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。
(三)市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點是很值得重視的，因為市場風(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風(fēng)險
利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于
(五)無流動性變化風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。
(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險
自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟(jì)市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項目，而選擇風(fēng)險較小的項目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結(jié)
總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻(xiàn)
[1]楊洋，房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J]價值工程，2010，26
一、房地產(chǎn)投資信托概念
房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標(biāo)的,對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。
1、房地產(chǎn)投資信托種類
根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:
權(quán)益型(Equity REITS)
權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。
抵押型(Mortgage REITS)
主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和
抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收
益?；旌闲?Hybrid REITS)
此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
另外,REITS 還有很多其他分類方法。
2、房地產(chǎn)投資信托特征
特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)
以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。
特征二:R E I T S 是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合
其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,
還接受房地產(chǎn)。
特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)
普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。
特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值
普通股價格更多地依靠其現(xiàn)時和預(yù)期的收入,與每股的賬面價值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。
3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)
信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時,涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備下列條件:
? 條件一:有國家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;
條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;
條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);
條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年
以上可追溯的記錄;
條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。
二、房地產(chǎn)信托融資操作模式
1、美國模式
美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運作流程為:
(1 )評估資金
基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。
(2 )接洽承銷商
發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
(3)接洽律師及會計師
與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題,選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。
(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司
若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,
確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(5) 申請募集
當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃,保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事
宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。
2、日本模式
日本信托運作流程為:
步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房
地產(chǎn)公司;
步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;
步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時向該公司收取租賃費;
步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費;
步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;
步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配
給投資者。
3、香港模式
2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)
會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項目,實際
上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目以REITS 形式到香港上市。同時將
REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中
心的弱勢。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國際房地產(chǎn)投資機構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金
提供了機遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。
(1 )香港稅制
從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份
持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,
最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅
(2)香港REITS 運作模式
(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機會優(yōu)勢
優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費。
優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強資金的流動性。
優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。
優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機。
優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機成分,促進(jìn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運作模式
(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
① 操作流程
第一步,房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達(dá)成一致;
第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;
第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;
第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項目;
第五步,信托公司回收資金。
② 優(yōu)點
管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。
③存在問題
由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險,而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險,并將嚴(yán)格對項目的基本素質(zhì)的要求。
(2 )股權(quán)型信托融資模式
這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購,這種方式實質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進(jìn)行實業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀(jì)星城項目。
①操作流程
第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。
第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。
第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時,與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國投的世紀(jì)星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔(dān)保)。
第五步,房地產(chǎn)公司運營開發(fā)項目,獲得現(xiàn)金流。
第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。
②模式優(yōu)點
能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報,并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。
三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析
1、REITS 自身優(yōu)勢
(1 )具有流通性與變現(xiàn)性
由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機構(gòu),不但費力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進(jìn)行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。
(2) 專業(yè)化經(jīng)營
由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。
(3) 資本積累
REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。
(4) 投資風(fēng)險分散
由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進(jìn)行多項房地產(chǎn)開發(fā)計劃,造成風(fēng)險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風(fēng)險。
(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場機能
由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機行為,使資金的投入
能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設(shè)計劃進(jìn)行融資,既可順利推動建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢
通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個方面的明顯優(yōu)勢:
(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣
任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫
字樓、工業(yè)廠房等。
(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富
例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C構(gòu)投資者、國際機構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者。
(3) 風(fēng)險分散
將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險分散到國際投資者中,符合政府政策。
(4) 融資總額相對較高
一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價接近資產(chǎn)價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進(jìn)行整體定價,吸引投資。
(5) 融資方式靈活
對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。
(6) 可選擇長期獲益
物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。
(7) 節(jié)稅
REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。
(8) 提高企業(yè)知名度
采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽,擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。
(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化
由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開,管理規(guī)范,通過REITS運作可以帶動企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營管理。
【關(guān)鍵詞】 固定資產(chǎn)投資 審計 風(fēng)險 防范
審計風(fēng)險貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計風(fēng)險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風(fēng)險意識薄弱、審計方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機構(gòu)不健全。有效的對審計風(fēng)險進(jìn)行防范有利于投資的健康發(fā)展。
一、固定資產(chǎn)審計的概述
固定資產(chǎn)的投資審計是我國審計監(jiān)督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項目財務(wù)收支的真實性、合法性等效益進(jìn)行監(jiān)督和評價的過程。
二、固定資產(chǎn)審計風(fēng)險的定義
根據(jù)審計風(fēng)險的定義，通?？梢园褜徲嬶L(fēng)險劃為兩部分，即廣義風(fēng)險和狹義風(fēng)險。其中廣義風(fēng)險主要是針對審計職業(yè)風(fēng)險來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結(jié)果與現(xiàn)實有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當(dāng)造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計人員以及審計組織不夠?qū)I(yè)造成的審計營業(yè)風(fēng)險。狹義的審計風(fēng)險主要是來自于審計的從業(yè)人員造成的，在審計中沒有及時發(fā)現(xiàn)其中嚴(yán)重的錯誤造成的風(fēng)險;錯誤判斷帶來的風(fēng)險。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進(jìn)行控制，會出現(xiàn)很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險，后者屬于控制風(fēng)險，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計專業(yè)技能，對投資風(fēng)險做出準(zhǔn)確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險。
三、固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險的形式
前文也有提到，固定資產(chǎn)審計這項工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計風(fēng)險形成。通過大量研究得出審計風(fēng)險的形式主要有以下幾個方面。
1、審計的方式有缺陷
在固定資產(chǎn)投資的審計過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運用會造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險，增加了審計風(fēng)險的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準(zhǔn)確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結(jié)果。
2、審計單位不配合
在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計就沒有真實性可言。
3、審計人員專業(yè)度不高
主要是說審計人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。
四、固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險形成的原因
1、審計風(fēng)險意識淡薄
在固定資產(chǎn)的審計中，產(chǎn)生風(fēng)險的原因是多種多樣的，審計人員的風(fēng)險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計人員擁有很高的風(fēng)險意識，并時刻保持著對風(fēng)險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計發(fā)展?fàn)顩r來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風(fēng)險時常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項目現(xiàn)場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價格進(jìn)行一個審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風(fēng)險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風(fēng)險。
2、審計方法和技術(shù)缺陷
當(dāng)前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風(fēng)險的發(fā)生。主要有以下幾個方面。
（1）固定資產(chǎn)的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進(jìn)行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計方法。
（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀(jì)違法的內(nèi)容仍是審計過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計方法不能滿足審計實際的發(fā)展需求。
3、參建方責(zé)任機制不健全
固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機制是否健全將會影響到審計風(fēng)險。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，設(shè)計方應(yīng)該對建筑的可行性和實施性負(fù)責(zé)，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計風(fēng)險的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進(jìn)而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險。
五、固定資產(chǎn)投資項目審計風(fēng)險的應(yīng)對措施
1、強化審計人員的風(fēng)險意識
為了應(yīng)對審計人員風(fēng)險意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險，審計人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計之前就樹立好風(fēng)險意識，對審計風(fēng)險有一定警惕性。首先，審計人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔(dān)的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風(fēng)險評估，審計人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險的因素進(jìn)行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風(fēng)險發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險中快速做出決策。在風(fēng)險評估中，可以采取風(fēng)險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產(chǎn)投資審計的風(fēng)險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險的審計工作的有效防范。
2、完善審計的方法和技術(shù)
隨著經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內(nèi)容多、審計時間長等特點，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計的改進(jìn)方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和改變，將原有的審計辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計，借助該控制系統(tǒng)的評價結(jié)果來確定審計工作的重難點。加強投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時要進(jìn)行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計程序中把風(fēng)險因素列入進(jìn)去。
3、控制來源于各個參建方的風(fēng)險
實踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財務(wù)審計主要是根據(jù)材料來做出審計意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計不僅要對資料進(jìn)行審計工作，同時也要對工程現(xiàn)場實物方面進(jìn)行審計。所以在進(jìn)行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數(shù)據(jù)，審計人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗對參建方提供的資料進(jìn)行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴(yán)格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負(fù)責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實性，切實追究有關(guān)人員的責(zé)任。
4、做好投標(biāo)招標(biāo)的工作
對于固定資產(chǎn)投資審計而言，由于工程施工招投標(biāo)審計為事后審計，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標(biāo)審計的重點和方法。
根據(jù)招投標(biāo)工作流程，工程項目招投標(biāo)審計主要分為三個階段：工程施工招投標(biāo)審計、開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標(biāo)審計是最為重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)重點關(guān)注招標(biāo)的合法性，關(guān)注建設(shè)項目是否符合招標(biāo)條件，主要審計初步設(shè)計及概算、招標(biāo)范圍及方式，審計招標(biāo)人是否具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力;關(guān)注招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，重點審查是否存在招標(biāo)人以不合理的標(biāo)段或工期限制或排斥投標(biāo)人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標(biāo)價或泄漏標(biāo)底現(xiàn)象。開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計重點關(guān)注開標(biāo)過程是否符合程序，避免虛假評標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計重點關(guān)注合同主要條款是否與中標(biāo)文件中內(nèi)容一致，有無實質(zhì)性變更，避免中標(biāo)方違規(guī)將項目主體分包的風(fēng)險。
5、開展合同審查實施
加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴(yán)密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)以及權(quán)利，對風(fēng)險做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。
六、總結(jié)
固定資產(chǎn)投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風(fēng)險意識，并采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的審計工作。
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房企缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險管理人才近幾年來,隨著我國房價的高企,我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅猛,房地產(chǎn)項目開發(fā)遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)在全國各大中城市不斷布點,下設(shè)子公司不斷開發(fā)新項目。雖然大型房企的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗比較充足,管理比較完善,員工隊伍經(jīng)驗比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴大,可能會導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì),這主要是由于企業(yè)項目的盈利性不同、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理更加復(fù)雜、項目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個維度來分析經(jīng)營業(yè)務(wù),可將企業(yè)業(yè)務(wù)分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業(yè)務(wù)。對于不同的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務(wù),市場占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務(wù),市場占有率較高,能回收大量資金,同時市場增長較快,為了保持在市場中的優(yōu)勢,企業(yè)需要加大投資;問號類業(yè)務(wù),企業(yè)要進(jìn)行有效分析,選出一部分業(yè)務(wù)投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務(wù),對于無力推進(jìn)的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該放棄;瘦狗類業(yè)務(wù),市場占有率和市場增長率均很低,企業(yè)沒有必要繼續(xù)投資。房企應(yīng)通過定期召開各地子公司負(fù)責(zé)人參加經(jīng)營形式分析會等形式,及時了解一線市場狀況,統(tǒng)一思想和行動;可以根據(jù)正常的市場變化及時調(diào)整項目開發(fā)計劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),確保公司產(chǎn)品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大和業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風(fēng)險控制、項目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的制度體系,分析經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進(jìn)駐城市負(fù)責(zé)周邊新進(jìn)入城市的管理,對經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行有效取舍;幫助企業(yè)加強信息化建設(shè)、改進(jìn)管理方法,逐步建立起財務(wù)、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎(chǔ)上開放統(tǒng)一的信息化管理平臺,提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性和信息傳遞的及時性,對企業(yè)項目進(jìn)行有效管控。
對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的對策
因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進(jìn)行。因此,作為高度追逐利潤的房地產(chǎn)企業(yè),對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性進(jìn)行有效的預(yù)測和預(yù)防,很難激勵房企進(jìn)行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內(nèi)不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國執(zhí)法監(jiān)督存在極大問題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導(dǎo)致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國房企真正使用“競業(yè)限制”的法律,對跳槽員工進(jìn)行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須具備強烈的法律意識,保護(hù)自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關(guān)競業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護(hù)房企的人力資本投資正當(dāng)權(quán)益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產(chǎn)行業(yè)營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產(chǎn)企業(yè),中小型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產(chǎn)企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護(hù)房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據(jù)協(xié)議要求司法保護(hù)。這樣,可以在房地產(chǎn)企業(yè)剎住這股歪風(fēng),防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經(jīng)濟(jì)效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產(chǎn)企業(yè)如果要在市場競爭當(dāng)中具備競爭優(yōu)勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當(dāng)然也就不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須要對企業(yè)的各部門及其崗位進(jìn)行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標(biāo)準(zhǔn),即工作崗位說明書。以此進(jìn)一步形成房企人員招聘、員工培訓(xùn)、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進(jìn)來。房企一定要根據(jù)企業(yè)的需要數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業(yè)一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標(biāo)準(zhǔn)。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會真正將企業(yè)當(dāng)作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現(xiàn)作為考核的依據(jù)。很多房企比較偏重于對員工績效結(jié)果的評估,而忽視對員工績效的管理?？冃Ч芾韽娬{(diào),房企必須要有員工一起制定員工績效的目標(biāo),隨時與員工進(jìn)行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結(jié)果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進(jìn)的計劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產(chǎn)非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認(rèn)為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項技術(shù)培養(yǎng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動公司內(nèi)部培訓(xùn)師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓(xùn),公司高管直接加入到新進(jìn)員工的培訓(xùn)行動之中,并強化薪酬激勵機制和內(nèi)部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設(shè),企業(yè)文化的核心是價值觀認(rèn)同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實力,對企業(yè)員工會產(chǎn)生巨大的導(dǎo)向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設(shè)企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責(zé),是企業(yè)高層職責(zé),是企業(yè)管理層的職責(zé),更是企業(yè)所有員工的職責(zé)。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認(rèn)同,調(diào)動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業(yè)的價值觀只能通過制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業(yè)的價值觀流淌在員工的血液當(dāng)中,逐步變成為每位員工的行為習(xí)慣。先進(jìn)的企業(yè)文化一旦形成,就會為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)通過對排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產(chǎn)的艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設(shè)和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科強調(diào)對內(nèi)平等,對外開放,致力于建設(shè)“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學(xué)體制科學(xué)的決策建立在對企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關(guān)鍵。房企在了解外部經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)下,房企必須對自己的員工進(jìn)行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少?，F(xiàn)有的員工的質(zhì)量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進(jìn)行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風(fēng)險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產(chǎn)通過社會招聘、接收大學(xué)生、內(nèi)部培養(yǎng)、海外引進(jìn)等方式整合高素質(zhì)的人力資源,形成了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的學(xué)習(xí)型管理團(tuán)隊,提高了公司決策團(tuán)隊的綜合素質(zhì),這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長關(guān)鍵。廣州富力地產(chǎn),隨著地產(chǎn)規(guī)模化、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來越嚴(yán)峻,由于缺乏科學(xué)、高效的人力資源信息化管理體系,導(dǎo)致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產(chǎn)引入了用友公司房地產(chǎn)管理系統(tǒng),建立起完善的激勵與平衡機制,充分調(diào)動和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進(jìn)、科學(xué)與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵機制現(xiàn)在的企業(yè)都說人力資源是企業(yè)的第一資源,但關(guān)鍵是要落在實處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機器設(shè)備一樣,不停地進(jìn)行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應(yīng)該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電?！俺潆姟本褪菍θ肆Y源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環(huán)境激勵、發(fā)展激勵、領(lǐng)導(dǎo)激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進(jìn)員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。
幫助總經(jīng)理個性化改進(jìn)HR管理績效總經(jīng)理根據(jù)部門實際情況選定5-8個HR目標(biāo)HR定期給總經(jīng)理提供數(shù)據(jù)信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關(guān)鍵崗位/績優(yōu)人員流失率；•本人及班子對員工的培訓(xùn)學(xué)時；•本人開發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標(biāo)管理目標(biāo)庫（HR）持續(xù)改進(jìn)（GM）目標(biāo)跟蹤（HR數(shù)據(jù)）發(fā)展人選定目標(biāo)（GM）吸引人激勵人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵機制合生創(chuàng)展強調(diào)結(jié)合公司實際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級別及承擔(dān)職務(wù)制訂薪酬,同時也考慮員工的學(xué)歷、資歷、技能等因素并考慮生活費用與物價水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財務(wù)能力、預(yù)算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價值、競爭力等。公司的薪酬根據(jù)年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當(dāng)年整體效益等因素進(jìn)行工資調(diào)整。萬科企業(yè)員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里?！比f科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴(yán),把人當(dāng)作第一要務(wù),員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系房企要真正重視員工,強調(diào)房企與員工共進(jìn)退、共發(fā)展,真正關(guān)心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經(jīng)濟(jì)形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質(zhì)量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,提高員工的健康水平,關(guān)心員工及其家庭。幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實員工。尊重員工的個性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團(tuán)隊精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達(dá)成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關(guān)系。從而激活房企員工隊伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關(guān)系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應(yīng)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織世界已經(jīng)進(jìn)入學(xué)習(xí)型組織的時代,能創(chuàng)建學(xué)習(xí)形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進(jìn)步,向未來進(jìn)軍。房企只有敢于否定自我,不斷學(xué)習(xí)、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點和成績同時,發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點。這樣,房企才能在克服弱點和發(fā)揮優(yōu)勢的過程中不斷向前發(fā)展。我國房企在充分衡量房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的各要素之后,應(yīng)極力在進(jìn)行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進(jìn)步的依據(jù),系統(tǒng)地從過去和當(dāng)前的研究項目與房地產(chǎn)項目中學(xué)習(xí),不斷地進(jìn)行自我批評、自我否定。還要通過網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經(jīng)理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強互動式學(xué)習(xí),實現(xiàn)資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學(xué)習(xí)型組織,使公司整體結(jié)合得更加緊密,效率更高地向未來進(jìn)軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對大學(xué)畢業(yè)生開展了一個名為“合動力”的人才培養(yǎng)計劃。第一階段是畢業(yè)前實習(xí),主要是公司基礎(chǔ)培訓(xùn)加崗位體驗培訓(xùn)。第二階段是入職后培訓(xùn),主要是集中到集團(tuán)一周入職拓展培訓(xùn)加合生學(xué)府E-learning工作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。第三階段是定崗后一年內(nèi)培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓(xùn)加指定帶教老師崗位工作帶教培訓(xùn)。最后是幫助新員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過這一系列組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個濃烈的學(xué)習(xí)氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。
1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀
信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢,據(jù)《2012年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向,一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托投資基金加強了監(jiān)管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續(xù)低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險
目前隨著我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了巨大隱患?，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運行過程中的各種不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險。
2.1 提前清盤風(fēng)險
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經(jīng)有超過4個房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數(shù)能達(dá)到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數(shù)基本都在個位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產(chǎn)商銷售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款,一旦銷售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險即呈現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險暗流涌動,市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示,去年三季度以來,房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過,引起了社會輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關(guān)注的焦點。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達(dá)到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產(chǎn)市場的資金達(dá)到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國泰君安的報告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險嚴(yán)峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險
近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進(jìn)行土地一級開發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險
2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán),基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下,不愿意開發(fā)項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴(yán)加監(jiān)管,及時控制清盤。一些信托的確預(yù)期會出現(xiàn)風(fēng)險,在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險控制是非常嚴(yán)密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權(quán)項目,指派項目監(jiān)理及財務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險時,會造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產(chǎn)項目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達(dá)135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉,融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個項目給融創(chuàng)中國,套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 投資 風(fēng)險 防范
在后金融危機時期，歐美發(fā)達(dá)國家回歸再制造業(yè)，大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，我國則提出大力支持戰(zhàn)略性性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。面對這種新的發(fā)展形勢，企業(yè)也加足了馬力向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)軍。投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，獲得高收益的同時，也面臨諸多風(fēng)險，企業(yè)需有效化解和防范這種風(fēng)險才不會在機遇中喪失自我，獲得超常規(guī)發(fā)展。
一、企業(yè)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資的重點
企業(yè)，作為經(jīng)濟(jì)社會的基本經(jīng)濟(jì)單元，同樣也是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資基本單元。特別是中央和各省的大力支持，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都促使對企業(yè)產(chǎn)生了投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的熱情。當(dāng)前，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場的投資的熱點。
1、政府的扶持直接激勵了企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)
當(dāng)前，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為各級黨委政府、社會大眾的共識，按照國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》確定的目標(biāo)，到2015年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8%，而按照“十二五”發(fā)展規(guī)劃，2015年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值超過55萬億，按此計算，到2015年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到4.4萬億。如此龐大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，必然需要大量的企業(yè)參與進(jìn)來。而政府也將制定相關(guān)的支持政策，以此來激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
實際上，綜合中央與地方鼓勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的政策措施，主要分為四個方面。第一，在發(fā)展導(dǎo)向上予以明確。各級政府首先在發(fā)展理念上明確了大力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這無疑會為企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供良好的環(huán)境，這將極大的激發(fā)企業(yè)投資的熱情。第二，財政稅收政策的支持。如國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定就要求設(shè)立戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項基金，并將針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特征制定有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。這就使得企業(yè)會降低企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的成本，總體上增加盈利能力或者減少虧損損失。第三，企業(yè)融資上的支持。國家鼓勵金融機構(gòu)在信貸管理與評審等方面對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)予以扶持，同時在資本市場融資上予以直接的支持，這對于解決長期以來困擾我國企業(yè)特別是中小型企業(yè)融資問題，促進(jìn)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有重大的促進(jìn)作用。第四，其他制度上的支持。如國家通過消費政策來擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的市場空間，這也會激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
2、宏觀環(huán)境的變化間接的推動企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)
宏觀環(huán)境的變化主要表現(xiàn)在國內(nèi)國際兩個方面。從國內(nèi)來看，我國大力推動發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，國家采取強有力的措施實施節(jié)能減排政策，這對于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言無疑會形成高壓政策。企業(yè)投資于新項目，面臨嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)、能源消耗等方面指標(biāo)的考核評估，這不僅會延長企業(yè)投資前的時間周期，增加機會成本，同時在企業(yè)投產(chǎn)后也會面臨政府各種限制。這就要求企業(yè)在向高、精、尖方向發(fā)展，投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無疑是較好的選擇。從國外來看，后金融危機時期，為保護(hù)國內(nèi)市場，不少國家設(shè)置了大量的貿(mào)易壁壘，對進(jìn)口商品進(jìn)行各種檢測，這就要求我國的出口商品能滿足這些要求，否則就會喪失或者減小相應(yīng)的市場份額。并且，發(fā)達(dá)國家的消費者在購買產(chǎn)品時，也更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)保等方面的指標(biāo)。而戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品基本都能滿足這些國家的環(huán)保、能耗指標(biāo)等方面的要求，投資于這些產(chǎn)業(yè)，無疑會給企業(yè)在市場策略上以更多的選擇。因此，當(dāng)前的宏觀環(huán)境的變化趨勢會對企業(yè)的投資形成一種推動力量。
二、企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險
企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是一種必然的趨勢。但在投資的過程中，必須充分關(guān)注同類產(chǎn)品競爭、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等帶來的風(fēng)險。
1、同類產(chǎn)品競爭帶來的風(fēng)險
同類產(chǎn)品競爭帶來的風(fēng)險，主要是指在投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)時，各省的投資金額都較為龐大，爭先上大項目，從而會帶來激烈的市場競爭。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期間戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增速達(dá)到20%以上，安徽省則提出到“十二五”末戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1萬億，在這些高速發(fā)展的目標(biāo)背后，直接導(dǎo)致同類產(chǎn)業(yè)投資重復(fù)這一較為嚴(yán)重的現(xiàn)象。從目前各省公布的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃或相關(guān)會議材料來看，電子信息、新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)被廣泛的列入了各自的發(fā)展重點。雷同程度相對較低的主要是廣東和浙江等少數(shù)省份提出的海洋產(chǎn)業(yè)、安徽提出的公共安全產(chǎn)業(yè)。如此多省份集中投資于有限的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，必定會帶來激烈的市場競爭，這將使部分技術(shù)優(yōu)勢不明顯，管理水平不高，競爭實力不強的企業(yè)會面臨較大的競爭壓力，投資于這些領(lǐng)域風(fēng)險不容忽視。
2、技術(shù)創(chuàng)新帶來的風(fēng)險
戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是一個技術(shù)更新速度快，技術(shù)創(chuàng)新活躍的領(lǐng)域，在這一領(lǐng)域，企業(yè)投資于某一擁有技術(shù)優(yōu)勢的項目，可能若干天后，一種新的技術(shù)會使得當(dāng)前的技術(shù)優(yōu)勢蕩然無存，企業(yè)的投資出現(xiàn)大幅貶值。同時，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域還有部分技術(shù)還不夠成熟，有待于進(jìn)一步完善，但為了搶占技術(shù)優(yōu)勢，企業(yè)會花費大量的資金購買這類技術(shù)，并進(jìn)行進(jìn)一步的研究開發(fā)，這些后續(xù)資金的投入使企業(yè)會擔(dān)負(fù)較大的資金壓力，若研究成果難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，研究的技術(shù)被競爭對手趕上，則企業(yè)的投資可能會變得一文不值，這些風(fēng)險的存在要求企業(yè)必須要很強的抵御風(fēng)險的能力。此外，由于當(dāng)前人才市場已經(jīng)較為發(fā)達(dá)，各類人才在國內(nèi)外、區(qū)域內(nèi)部之間的流動也較為頻繁，一旦核心技術(shù)人才出現(xiàn)流失，則可能會帶來技術(shù)的外泄，并影響企業(yè)的競爭優(yōu)勢，這些都會給企業(yè)的發(fā)展帶來潛在的風(fēng)險。
3、管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險
管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險主要包括兩個方面。一方面，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中部分行業(yè)特別是細(xì)分行業(yè)屬于隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而出現(xiàn)的新領(lǐng)域，投資于這些領(lǐng)域，企業(yè)沒有經(jīng)驗可供借鑒，這就要求企業(yè)在管理理念、管理制度與管理實踐中進(jìn)行創(chuàng)新，若這種新的管理不能適合于所投資的行業(yè)或企業(yè)，則可能會使得企業(yè)面對消費者不滿，市場空間難以打開，合作企業(yè)難以履行合同，售后服務(wù)難以跟上等現(xiàn)實難題。另一方面，即使是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的延伸領(lǐng)域，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的管理也面臨諸多的難題。如由制造業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)的延伸，企業(yè)是成立一個部門，還是設(shè)立單獨的子公司進(jìn)行管理，都面臨諸多的戰(zhàn)略難題。這些管理上的問題，是企業(yè)在進(jìn)行投資時必然會面臨的風(fēng)險。
三、防范與化解戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險的對策建議
化解潛在的投資風(fēng)險，企業(yè)可以從完善投資決策程序、爭取政府支持、創(chuàng)新體制機制等方面入手。
1、完善投資決策程序
完善投資決策程序，首先，要進(jìn)一步強化前期市場調(diào)研。企業(yè)要對擬投資項目進(jìn)行嚴(yán)格、詳盡的可行性分析，在調(diào)查分析中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)聘請咨詢服務(wù)企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部成立獨立的調(diào)查研究部門，對投資項目的投資前景、投資風(fēng)險、投資收益等進(jìn)行分析，并且這種前期分析應(yīng)力求客觀公正。其次，要進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部決策程序。在完成前期研究的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)采取層層審批，審批負(fù)責(zé)制等制度，對調(diào)查研究中可能存在疑慮之處，要評估這種不確定性帶來的風(fēng)險，并在最終的決策時更多的采取民主的方式。再次，要對投資項目或者企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)密的后期跟蹤。企業(yè)要成立專業(yè)的風(fēng)險分析部門，分析所投資的領(lǐng)域最新的資訊，研究其可能給企業(yè)帶來的風(fēng)險，并制定應(yīng)急體系，以弱化潛在風(fēng)險。同時對于所投資金，要進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，防止資金出現(xiàn)非正常的損失。
2、爭取政府支持
化解投資風(fēng)險，企業(yè)還需積極爭取政府扶持。首先，要在技術(shù)創(chuàng)新上爭取政府支持。要通過博士后科研流動站，技術(shù)研究中心等科技創(chuàng)新平臺的建設(shè)，爭取政府各類科技引導(dǎo)資金的投入，減少企業(yè)自身的投入，以此來降低投資風(fēng)險。其次，要在財政稅收政策上爭取國家的優(yōu)惠。企業(yè)要分析政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的財政稅收政策，積極與政府溝通協(xié)調(diào)，如爭取戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的支持，依托創(chuàng)新投入積極爭取稅收減免，申請高新技術(shù)企業(yè)等等，所有這些政策的優(yōu)惠，企業(yè)都可以積極的爭取，以降低發(fā)展成本。再次，在人才的引進(jìn)上可以爭取政府的扶持。企業(yè)要緊跟政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所出臺的人才政策，幫助各類優(yōu)秀人才申請政府補貼，從而激發(fā)各類人才的責(zé)任感，調(diào)動工作的積極性。
3、創(chuàng)新體制機制
創(chuàng)新體制機制，主要包括兩個方面。一方面，企業(yè)要進(jìn)一步靈活投資的股權(quán)制度。要在進(jìn)一步利用產(chǎn)學(xué)研用合作機制的基礎(chǔ)上，積極利用各類激勵制度來減小投資風(fēng)險。要進(jìn)一步重視技術(shù)骨干人才的作用，對于有突出貢獻(xiàn)者，可以充分利用股權(quán)激勵的制度來穩(wěn)定研究隊伍，防止出現(xiàn)核心人才流失。而對于管理型人才，則可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，以發(fā)展目標(biāo)為基本定位來實施股權(quán)激勵制度，以此調(diào)動管理人員的積極性。另一方面，企業(yè)要積極的引進(jìn)戰(zhàn)略合作者。首先，要積極引進(jìn)風(fēng)險投資基金，讓風(fēng)險投資成為幫助企業(yè)控制風(fēng)險，加強企業(yè)管理的重要力量。其次，可以充分與高等院校、科研院所、合作企業(yè)形成戰(zhàn)略同盟關(guān)系，讓這類合作者參與到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資中，以此來分散風(fēng)險，提高抵抗風(fēng)險的能力。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；成本控制；控制路徑
1 房地產(chǎn)投資商進(jìn)行成本控制的必要性
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計劃經(jīng)濟(jì)時代跨越到現(xiàn)在的市場化競爭的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進(jìn)，并發(fā)展成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場競爭中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競爭對手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點，切實以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，因而加強企業(yè)的成本控制是必由之路。
成本控制不僅是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學(xué)地進(jìn)行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠(yuǎn)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題
2.1 缺乏科學(xué)的成本控制方法
科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)引入成本控制領(lǐng)域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強調(diào)對生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。
2.2 行業(yè)整體成本控制意識不到位
各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關(guān)注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠(yuǎn)的整體利益；只限于施工階段和財務(wù)領(lǐng)域的成本控制，輕視設(shè)計、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規(guī)模，搞規(guī)?；?jīng)營來獲得利潤，不懂得合理控制經(jīng)營規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。
2.3 企業(yè)風(fēng)險意識較為薄弱
雖然競爭日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風(fēng)險意識，或者風(fēng)險意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識淡薄會加大企業(yè)在行業(yè)中的競爭風(fēng)險，企業(yè)間的競爭不斷加劇，經(jīng)營風(fēng)險也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識，強化競爭意識和風(fēng)險意識，加強企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關(guān)管理人員的思想意識，樹立風(fēng)險意識、成本意識，以免影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略
3.1 在工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)加強成本控制
對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長期以來，我國房地產(chǎn)投資商普遍關(guān)注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設(shè)計階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本。
3.1.1 優(yōu)化招投標(biāo)和設(shè)計方案
房地產(chǎn)投資商在進(jìn)行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設(shè)計時采取設(shè)計招投標(biāo)機制來確定設(shè)計單位，競爭機制可以優(yōu)化項目設(shè)計方案，選取有實力的設(shè)計公司，以此來保證工程設(shè)計的科學(xué)性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟(jì)損失。
3.1.2 實施工程項目限額設(shè)計
在工程項目建設(shè)過程中，實施限額設(shè)計能夠有效地控制工程項目的建設(shè)成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項目的設(shè)計影響著整個工程項目，決定著建設(shè)費用和建設(shè)周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.3 加大對設(shè)計圖紙的評審力度
在對設(shè)計圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對設(shè)計圖紙的審查和復(fù)審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對于設(shè)計圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時向設(shè)計企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進(jìn)度。對設(shè)計圖紙的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設(shè)計環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。
3.1.4 價值工程在開發(fā)項目中的運用
價值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設(shè)計中，通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析，實現(xiàn)了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設(shè)計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環(huán)境污染，使設(shè)計工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。
3.2 在工程項目具體實施階段進(jìn)行成本控制
3.2.1 在招投標(biāo)階段實施有效的成本控制
在招投標(biāo)階段進(jìn)行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項目的招投標(biāo)主要包括兩個方面：材料設(shè)備的招投標(biāo)和施工招投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設(shè)備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對整個工程建設(shè)至關(guān)重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營效率，還能夠為建設(shè)單位解決后顧之憂。
3.2.2 在工程施工階段進(jìn)行成本控制
施工階段是建設(shè)資金投入最多的階段，是建設(shè)時期最長的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監(jiān)督和管理。
首先，加強對合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關(guān)，加強監(jiān)控力度，對于工程變更嚴(yán)格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機制，明確職責(zé)分工，落實責(zé)任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設(shè)可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對成本進(jìn)行有效控制，力爭提高勞動生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進(jìn)而降低在建工程成本；最后，對于施工現(xiàn)場的經(jīng)費和管理費用進(jìn)行控制，使費用支出合理化。
3.2.3 在竣工階段實施成本控制
對竣工階段進(jìn)行成本控制，要依據(jù)項目合同、工程預(yù)算及費用定額對工程款項進(jìn)行審核，審核是否在工程建設(shè)的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項的支出和預(yù)算是否一致，同時根據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定，對報送的竣工結(jié)算進(jìn)行審核，保證結(jié)算與工程實際造價相吻合，做到量準(zhǔn)價實。
4 結(jié)束語
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)外，還要在建設(shè)項目開發(fā)過程中，保證工程進(jìn)度與質(zhì)量，嚴(yán)格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權(quán)，只有進(jìn)行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長久健康地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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