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序論：在您撰寫快遞行業(yè)的問題時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：快遞業(yè);問題;對策
1 我國快遞業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前我國快遞業(yè)已經(jīng)基本形成三大市場模塊，分別是同城快遞、國內(nèi)異地快遞以及國際快遞。其中國內(nèi)快遞又可以分為三個陣營。第一陣營以外資為主，其主要有敦豪、聯(lián)邦快遞、聯(lián)合快遞以及天地快遞四大巨頭，他們經(jīng)驗豐富。網(wǎng)絡(luò)遍及全球、資金雄厚，占據(jù)我國國際快遞80%的市場份額。第二陣營是國企陣營。其包括中鐵快運、民航快遞、中國郵政等。其中EMS依托中國郵政儲蓄銀行建立網(wǎng)點，覆蓋面廣、客源資源豐富，在國內(nèi)快遞市場處于領(lǐng)先地位。第三類則是民營陣營，典型代表有順豐快遞、申通快遞、宅急送等，大型民營快遞企業(yè)利用先進的通訊工具在局部市場站穩(wěn)腳跟之后，逐步向全國市場擴張。目前順豐快遞因之時效快，有著統(tǒng)一的管理服務(wù)，在全國快遞市場份額占據(jù)很大的比例。同時還有許多小型民營快遞企業(yè)，其在某一地區(qū)占據(jù)一定的市場，雖然其服務(wù)和經(jīng)營方式比較靈活，但是由于其管理水平較低，競爭力較低，還有待于進一步的發(fā)展。目前我國已經(jīng)從國家郵政局拿到從事快遞許可證的企業(yè)有8000多家，從事快遞服務(wù)的企業(yè)則有萬家之多。但是與國外快遞巨頭相比，我國快遞企業(yè)不管是在資金和技術(shù)方面都存在著較大的差距。根據(jù)2014年中國消費者協(xié)會的關(guān)于2013年全國投訴分析來看，2013年快遞服務(wù)投訴量同比增加了77.6%?？爝f業(yè)迅猛發(fā)展的同時，其服務(wù)質(zhì)量投訴也猛增8成，快遞服務(wù)質(zhì)量已然成為制約快遞業(yè)快速發(fā)展的最大瓶頸。隨著快遞業(yè)的發(fā)展，其必須認清自身的優(yōu)勢和劣勢，這樣才能把握機遇，創(chuàng)造出高質(zhì)量的品牌快遞公司。對此，對快遞行業(yè)發(fā)展存在的問題進行簡要的分析。
2 目前快遞業(yè)存在的主要問題
2.1 快遞行業(yè)相關(guān)法律不健全，缺乏監(jiān)管
2012年10月1日我國《快遞運單》國家標準正式實施。新規(guī)則對快遞于丹的賠付標準及協(xié)議內(nèi)容進行了規(guī)范。雖然《快遞運單》對運單格式進行了規(guī)范，但是這只是一個“推薦性”內(nèi)容，并沒有相應(yīng)的處罰措施對其行為進行約束。各快遞公司對此均表示十分冷淡，很多快遞公司并沒有更換快速運單。目前郵政管理局負責快遞行業(yè)的相關(guān)標準的制定，因此在制定與實施過程中難免出現(xiàn)偏袒的情況。目前快遞包裹交易過程中出現(xiàn)的新問題是許多原有法律條文沒有進行說明和規(guī)定的，在實際中很難進行處理，而這給快遞行業(yè)的發(fā)展帶來了許多的困難。
2.2從業(yè)人員素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量有待提高
目前快遞行業(yè)普遍存在著服務(wù)質(zhì)量不高的問題，特別是在網(wǎng)購交易量快速增長的時候，各大快遞公司紛紛爆倉，使得快速時效很難保證。目前我國快遞從業(yè)人員并沒有落實資格認證，導(dǎo)致從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低。根據(jù)國家郵政局通告的2013年快遞服務(wù)滿意度調(diào)查報告顯示，快遞服務(wù)總體滿意度為72.4分。消費者不滿意快遞服務(wù)主要有：不能主動預(yù)約上門、普通受理電話接通效率低、取件時間過長、攬收人員不能按照約定的時間上門取件、服務(wù)質(zhì)量差、快件不能按照承諾的時間到達、投訴結(jié)果反饋滿意度不高等諸多方面，可見快遞服務(wù)水平還需要改善。
2.3運營成本高，低端市場利潤低，面臨惡性競爭
快遞行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)。隨著近年來車輛、原材料、人力成本、場地倉庫租金等成本快速增加，為了搶占快遞市場，各個快遞公司一直在用低價策略打壓對手，導(dǎo)致其利潤微小。目前快遞公司普遍從事的是低端市場，大部分業(yè)務(wù)來自于網(wǎng)購，而這部分業(yè)務(wù)的利潤一直較低，而快遞行業(yè)的快速發(fā)展又促使這種競爭持續(xù)加劇，進一步降低了企業(yè)的市場抗壓能力，導(dǎo)致很多企業(yè)面臨虧損。
3 加快我國快遞業(yè)發(fā)展的對策
3.1 加快建立健全快遞行業(yè)法律法規(guī)
快遞行業(yè)快速健康發(fā)展離不開健康安全的市場環(huán)境，對此其需要一個統(tǒng)一的市場規(guī)則進行支撐?？爝f行業(yè)的健康發(fā)展迫切需要建立起完善的相關(guān)法律法規(guī)體系。對此要盡快出臺和快遞經(jīng)營許可制度相配套的法律法規(guī)，強制所有的快遞企業(yè)按照《快遞運單》國家標準實施，同時還要配以相應(yīng)的法律來確保其能夠順利的實施。
3.2 落實快遞業(yè)從業(yè)人員資格認證制度
為了提高服務(wù)水平，快遞行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)實施規(guī)范化操作。目前我國快遞行業(yè)資格認證雖已實施多年，但是其考試內(nèi)容往往很簡單，且很多從業(yè)人員并沒有持證上崗，使得資格認證制度在實際當中并沒有很好的落實。對此要加強對快遞從業(yè)人員的職業(yè)道德和相關(guān)知識技能的配需，規(guī)定快遞從業(yè)人員必須取得證書才能夠正式上崗。同時要求快遞人員哦你故意著裝，規(guī)范操作，實行服務(wù)用語。并且在實際當中還可以對從業(yè)人員進行消費者評分機制，根據(jù)評分情況對其實時獎勵和處罰措施，努力提升快遞服務(wù)水平。
3.3 轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)
為了防止惡性競爭，要努力發(fā)展直營模式，從而降低資源消耗，同時鼓勵企業(yè)提高技術(shù)和管理水平，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)節(jié)約成本，由現(xiàn)階段同質(zhì)化低價競爭轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?yōu)質(zhì)服務(wù)取勝，注重品牌建設(shè)，樹立良好的品牌形象和服務(wù)意識，并且走出國門，大力發(fā)展高利潤的國際快遞業(yè)務(wù)。
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關(guān)鍵詞：群體性網(wǎng)絡(luò)促銷；快遞業(yè)；電子商務(wù)
中圖分類號：F618 文獻標識碼：A
Abstract： In this era of rapid economic development， the network has become an indispensable tool in people's daily study and life， online shopping is becoming more people enjoy the new choice of high-quality life water product. People's consumption psychology based on the group network， business promotion means， in the electronic commerce mode of B2C， in pursuit of greater benefits. Through the investigation on the group network marketing present situation analysis， more intuitive to summed up the future development trend of China's logistics industry and the existing problems.
Key words： group network promotion； express industry； electronic commerce
1 群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的發(fā)展
1.1 群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的涵義
群體性網(wǎng)絡(luò)促銷是指某些追求相同利益的團體或組織，在滿足客戶消費需求的前提下，以某些特定節(jié)日或日期，以電子商務(wù)發(fā)展為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)銷售為手段，進行聯(lián)合性降價促銷的組織活動，以求達到企業(yè)團體或組織的利益最大化，提高銷售額度。
1.2 國外群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的發(fā)展
國外的電子商務(wù)出現(xiàn)較早，網(wǎng)絡(luò)促銷成為電子商務(wù)發(fā)展的重要途徑，呈現(xiàn)出發(fā)展速度快，發(fā)展水平較高的趨勢，成為全球領(lǐng)先地區(qū)。其中，美國的“網(wǎng)購星期一”是出現(xiàn)最早的群體性網(wǎng)絡(luò)促銷模式。每年黑色星期五過后的星期一被人們稱為“網(wǎng)購星期一”，是美國民眾在感恩節(jié)過后網(wǎng)上購物的重要節(jié)日。2013年11月29日的“網(wǎng)購星期一”，大約有1.7億美國消費者上網(wǎng)購物，同比增長超過12%。同樣，日本的“福袋”促銷也是群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的手段之一，在圣誕和新年期間銷售“福袋”，“福袋”內(nèi)商品是未知的，標價1萬日元（約合100美元）的“福袋”，其內(nèi)商品價值可能高達10萬日元（約合1 000美元）。這些明顯的群體性網(wǎng)絡(luò)促銷活動一定程度上促進消費者購買需求的擴大，為電子商務(wù)企業(yè)帶來利潤增長。
1.3 國內(nèi)群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的發(fā)展
我國電子商務(wù)的快速發(fā)展，為群體性網(wǎng)絡(luò)促銷的開展奠定了堅實的基礎(chǔ)，對推動經(jīng)濟的整體發(fā)展和社會的進步起到積極作用。近幾年來，越來越多的特定節(jié)日被商家用來開展群體性網(wǎng)絡(luò)促銷活動，例如“雙十一”、“雙十二”等。大型的促銷打折，吸引了更多的消費者和用戶進行網(wǎng)上購物，為商家?guī)砹烁哳~的利潤。2009年11月11日，淘寶商城舉辦了第一屆“雙十一”促銷活動，吸引了大批消費者進行購買，也成為我國群體性網(wǎng)絡(luò)促銷活動發(fā)展的先河。2013年的“11?11購物狂歡節(jié)”總成交額達350億元，是2012年成交額的1.8倍，是2011年成交額的10.4倍，相當于中國日均社會零售總額的5成。預(yù)計累計發(fā)運的包裹訂單達1 800萬個，其中上海、北京、廣州、杭州等城市包裹數(shù)名列前茅。全國有超過100萬快遞人員在備戰(zhàn)“天貓雙11”，國內(nèi)13大快遞公司新增分撥中心超過150個，增加操作場地超過200萬平米，其中，EMS的南京處理中心甚至可以容納19架飛機同時起降，各大快遞公司新增了4 000輛車。
2 網(wǎng)絡(luò)促銷與快遞業(yè)的關(guān)系
網(wǎng)絡(luò)促銷儼然已經(jīng)成為電子商務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，電子商務(wù)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè)，集人流、物流、資金流、信息流于一體，具有高人力資本含量、高技術(shù)含量和高附加價值的特點。一定程度上，商家對于產(chǎn)品的促銷方式和手段，增進了消費者對產(chǎn)品的需求，消費者完成購買時，快遞配送成為商家與消費者間實現(xiàn)各自利益的必要環(huán)節(jié)。所以，網(wǎng)絡(luò)促銷與快遞業(yè)兩者之間的發(fā)展是相輔相成、互相依存的，網(wǎng)絡(luò)市場的發(fā)展離不開快遞業(yè)的支持，快遞業(yè)的發(fā)展也離不開網(wǎng)絡(luò)市場的支撐。網(wǎng)絡(luò)促銷呈現(xiàn)規(guī)模化之后開始涉足快遞業(yè)，在快遞業(yè)看到網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展前景時，也投身于電子商務(wù)市場。網(wǎng)絡(luò)促銷做快遞行業(yè)，快遞業(yè)做網(wǎng)絡(luò)促銷，這本身就是市場發(fā)展產(chǎn)生的結(jié)果，快遞業(yè)與網(wǎng)絡(luò)促銷之間已從合作關(guān)系發(fā)展到了競爭與合作關(guān)系。
3 群體性網(wǎng)絡(luò)促銷背景下快遞行業(yè)存在的問題
3.1 從業(yè)人員職業(yè)道德素質(zhì)低下
大多數(shù)的快遞公司并非正規(guī)物流企業(yè)，在成立初期，一般雇傭少量員工，他們只負責貨物的接收和遞送，這些員工大多文化水平低且沒有從業(yè)經(jīng)驗，在對貨物進行處理時，只關(guān)注貨物的外包裝是否完好，物流信息是否正確，有時會出現(xiàn)貨物的損壞和錯發(fā)等情況，降低了消費者對物流企業(yè)的關(guān)注度。同時，企業(yè)并不重視對員工的培訓和職業(yè)道德教育，使得從業(yè)人員的專業(yè)技能差，服務(wù)意識不強，出現(xiàn)服務(wù)態(tài)度差，管理水平低下等問題，嚴重影響企業(yè)形象，降低客戶對企業(yè)的好感。
3.2 發(fā)配貨速度慢
在大型網(wǎng)絡(luò)促銷情況下，貨物的大量增加會引起“爆倉”問題，大量的貨物等待賣家打包、核對信息、聯(lián)系發(fā)貨，由于人手問題，賣家發(fā)貨延期成為貨物速度慢的首要問題。同時，快遞企業(yè)在接受不同賣家的貨物時，也需要對貨物進行包裝處理、信息核對、裝卸等，然后將貨物運往不同的地點進行中轉(zhuǎn)和配送。在貨物成功安排運送后，運輸工具的安全性、天氣狀況的好壞等也成為影響貨物能否按時到達的因素。到達下一中轉(zhuǎn)中心時因收貨地人手短缺、車輛安排不暢、天氣狀況差等原因造成貨物遲遲未能到達消費者手中，以至于大量的貨物得不到及時處理，發(fā)貨、配貨速度慢，到達消費者手中的時間過長。
3.3 貨物質(zhì)量無法保障
貨物在運輸過程中會流經(jīng)不同的中轉(zhuǎn)中心和配送中心，各個中轉(zhuǎn)中心會對貨物進行掃描、核對信息、分揀處理，但因貨物的大量增加，裝卸人員在裝卸搬運過程中可能會出現(xiàn)暴力裝卸、野蠻搬運等不當行為，貨物監(jiān)管員在監(jiān)管貨物中只進行簡單檢查，僅注重貨物的外包裝是否完好，且由于貨物在運輸途中存在速度慢、時間長等問題，使得某些保鮮品、易腐蝕品、易碎品等出現(xiàn)過期、腐壞、破碎等現(xiàn)象，加上賣家在發(fā)貨過程對貨物的保鮮、防腐、防震等措施考慮不周到，使得貨物在運達消費者手中時已經(jīng)變質(zhì)、損壞或破碎，貨物質(zhì)量無法得到保證。
4 改進措施和對策
4.1 加強對從業(yè)人員的職業(yè)教育和管理力度
企業(yè)的發(fā)展是由企業(yè)實力所決定的，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是增強企業(yè)實力的關(guān)鍵，速度、服務(wù)和時效性是快遞企業(yè)間競爭的著力點。作為快遞企業(yè)，要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，為客戶提供快速、高效、便捷的服務(wù)，以達到客戶滿意為目標，制定適合本企業(yè)發(fā)展的計劃和對策，增加客戶的關(guān)注程度，提高企業(yè)管理水平，加快貨物的投遞和運輸，加強企業(yè)對貨物的監(jiān)管，減少中間環(huán)節(jié)，延長服務(wù)時間，開展特色服務(wù)，擴大企業(yè)的市場份額和知名度，樹立企業(yè)品牌。同時，開展對從業(yè)人員的技術(shù)培訓和道德教育，以達到提高員工素質(zhì)、增強員工忠誠度、加強公司凝聚力的效果。
4.2 建立各企業(yè)間的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系
我國快遞行業(yè)與國外快遞企業(yè)相比，存在數(shù)量多，規(guī)模小的問題，各個快遞公司的發(fā)展受到資金不足的制約。而且，伴隨國際市場的開放，國外的一些私營快遞公司不斷進入中國市場，給我國快遞企業(yè)的發(fā)展帶來巨大沖擊。為彌補這些缺陷，應(yīng)將處于不同發(fā)展水平的大、中、小型快遞企業(yè)進行整合和重組，建立健全的網(wǎng)絡(luò)體系，加強各個企業(yè)之間的信息傳遞和資源共享，劃分合作區(qū)域，建立聯(lián)合性的配送中心，共用物流倉庫，在不同的快遞企業(yè)間建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，相互合作，相互促進，取長補短，增強快遞企業(yè)的核心競爭能力，實現(xiàn)我國快遞行業(yè)的全方位、立體化發(fā)展。
4.3 保證貨物的實時跟蹤
貨物的質(zhì)量問題可能是貨物本身的問題，也可能是貨物在運輸或者裝卸過程中出現(xiàn)的問題。因此，24小時信息反饋，是貨物從發(fā)貨到客戶收貨過程中，收貨人了解貨物情況的唯一手段。對于很多客戶來說，快遞公司的查詢質(zhì)量一定程度上代表了快件的安全性。所以，加強對貨物的實時監(jiān)管和跟蹤，提高企業(yè)貨物查詢服務(wù)水平，加快企業(yè)在不同地區(qū)間的信息傳遞速度，實現(xiàn)信息資源共享，運用高效、便捷、快速的網(wǎng)絡(luò)體系，保障各個環(huán)節(jié)貨物的質(zhì)量安全，建立安全可靠的企業(yè)形象，努力發(fā)展成為消費者心目中的放心企業(yè)，促進企業(yè)的高速發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】避稅行為；房地產(chǎn)
隨著國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起，避稅行為的探討和研究已經(jīng)成為眾多會計從業(yè)者關(guān)注和研究的熱門話題。本文在從實操過程出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為做簡單的探討，以其為他人的研究深化做一些鋪墊性的工作。
廣義上避稅是指納稅義務(wù)人在不違反國家稅收法律制度的前提下，通過某些特殊的操作行為來減輕或者免除稅負，包含符合法律規(guī)定的避稅行為和違反國家法律法規(guī)的避稅行為；狹義方面所講的避稅行為，僅指違反國家法律法規(guī)的避稅行為。
一、房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為產(chǎn)生的原因分析
1.避稅行為產(chǎn)生的客觀原因
（1）物價過高，人力資源價值過高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本居高
就我國目前房地產(chǎn)業(yè)而言，問題主要存在于初期的施工環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中前期的會計成本核算時貓膩較多。另外，在項目開始運行的過程中采取的是開發(fā)商成本不獨立核算。這種種操作方法導(dǎo)致了企業(yè)責任方在會計核算和稅務(wù)辦理時產(chǎn)生責任不明，不方便也不能夠準確的分析顯示項目成本。進入銷售階段的時候，按照銷售額所進行的納稅管理，也就存在著諸多的問題，所產(chǎn)生的會計核算成本差額的情況必須以營業(yè)稅收、所得稅為根基進行審查和控制，使得企業(yè)銷售時需要計入的折舊費也會加大企業(yè)的損失。長期以往，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候出現(xiàn)成本居高的狀況。
（2）國家相關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管存在漏洞
房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)在一定層面上還不夠完善，在一定意義上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了可乘之機。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今涉及的諸多環(huán)節(jié)中，從項目的審批、項目的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓以及持有等，牽扯到的稅收名目竟達十多種。稅收名目之多、之雜讓人瞠目結(jié)舌，且各種稅收的征收標準大不相同。紛繁復(fù)雜的稅收計算過程，是行家看的發(fā)愁，外行更是看不明白，由此而引起的是稅收征收難度加大，稅收來源把控存在很多的漏洞，導(dǎo)致國家稅收收入流失相對嚴重。這就給房地產(chǎn)企業(yè)以渾水摸魚的機會，利用外行和內(nèi)行都搞不太清楚的行業(yè)規(guī)定來完成避稅，避稅行為更加隱蔽。
2.避稅行為產(chǎn)生的有利原因
（1）高額利潤誘惑下權(quán)力尋租
隨著經(jīng)濟體制的逐步改革，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負責人由原來與政府職能相關(guān)的部門轉(zhuǎn)變成股份制企業(yè)的負責人，憑借著出色的活動能力和強大的人際關(guān)系，在地產(chǎn)項目立項、融資、開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)中攻城略地，憑借著和政府相關(guān)權(quán)力機構(gòu)的特殊關(guān)系所向披靡。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利益，不斷的用企業(yè)主自身的社會地位和所掌控的各種渠道的資源，對稅收征管不斷地采取干擾措施。他們會千方百計的利用稅收監(jiān)管的漏洞，利用國家對于偷稅漏稅處罰力度低的原因，采用各式各樣的方式方法，進行偷稅漏稅，N取國家財產(chǎn)。而此時，政府本應(yīng)該是出面監(jiān)管處罰違法犯企業(yè)，事實恰恰相反此時的政府因為地產(chǎn)業(yè)能夠獲得巨大的財政收入，在為地產(chǎn)企業(yè)充當后盾，這種無形的利益交易損害了國家稅收的權(quán)威性，以及政府的公信力。
（2）地產(chǎn)開發(fā)中涉及的環(huán)節(jié)眾多、時間較長
正規(guī)的開發(fā)商，在業(yè)務(wù)程序上一般要經(jīng)過申請土地使用許可證、對所開發(fā)的項目進行立項、審批和規(guī)劃設(shè)計投資計劃、以及申請施工許可證，這一系列的流程下來已經(jīng)花費很多的人力物力，但是這些環(huán)節(jié)所涉及的費用就不涉及到稅務(wù)，所以這些環(huán)節(jié)的費用無法計入到應(yīng)收費中去。而我國的稅務(wù)相關(guān)部門并不具有執(zhí)法權(quán)力，所涉及到的行為都具有滯后性，時間時機的錯過，導(dǎo)致無法有效監(jiān)控管理，不能夠準確的控制房地產(chǎn)開發(fā)中所牽扯到的成本信息情況。房地產(chǎn)開發(fā)商又利用地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長的特性，不按照財務(wù)制度和國家稅收法律相關(guān)規(guī)定進行財務(wù)核算，以及所應(yīng)當?shù)募{稅申報，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)形成了偷稅漏稅的重點對象。
（3）國家機關(guān)對于避稅行為懲治力度不大
國家稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管不力，為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了可乘之機。我國目前形勢下，涉及到房地產(chǎn)項目開發(fā)的國家機構(gòu)之間，交流少，互相獨立，沒有綜合部門負責整個項目信息的收集整理交流，因此無法全面掌控信息區(qū)評判房地產(chǎn)開發(fā)活動是否有偷逃稅務(wù)的行為，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低，對房地產(chǎn)企業(yè)的震懾力度不夠。相對于國家的第懲罰力度而言，偷稅漏稅帶來的高額回報是值得房地產(chǎn)企業(yè)冒險的重要原因。
二、房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的方法
在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)作為商家追逐高額利潤本質(zhì)沒有變，這種情況下必然導(dǎo)致追求稅收成本最小化，于是避稅就成了許多房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇。當前，房地產(chǎn)企業(yè)運用各種避稅手段規(guī)避企業(yè)所得稅的現(xiàn)象日趨嚴重，避稅與反避稅的斗爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是以會計利潤為基礎(chǔ)計征的稅種，征管復(fù)雜、彈性大，更便于納稅人利用避稅的手段追求稅收成本的最小化。
1.利用國家稅收的優(yōu)惠政策合理避稅
企業(yè)可以通過政府對房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)的優(yōu)惠政策，選擇合理的避稅的方式和方法，進行合理避稅。房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法中大量的優(yōu)惠信息，進行會計實施細則，以此達到避稅的目的。
2.合理的股權(quán)轉(zhuǎn)讓
在我國現(xiàn)有的稅收政策和規(guī)定中已經(jīng)明確的標明多對股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以免征流轉(zhuǎn)稅，制定此項規(guī)定的目的就是為了方便房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中合理的規(guī)避企業(yè)的營業(yè)稅，國家為企業(yè)合理的避稅敞開了綠燈。
（3）合理利用資源互換
房地產(chǎn)企業(yè)通常利用合作開發(fā)的方式及其產(chǎn)生的營業(yè)性差異來達到減少自己的應(yīng)繳納的稅賦。其中的一方提供資金，一方提供土地的使用權(quán)，雙方共同開發(fā)，共同獲取利潤。用彼此的資源置換成彼此所需的資源，優(yōu)勢互補強強聯(lián)合。
（4）制定合理的銷售價格
房地產(chǎn)企業(yè)會主動選擇通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)項目樓盤的售價，來主動規(guī)避國家稅收。按照我國的稅收相關(guān)政策規(guī)定，開發(fā)普通的住房時，銷售的增值比例低于百分之二十時，就可以對房地產(chǎn)企業(yè)減免土地增值稅。利用這一規(guī)定，往往在開發(fā)指定銷售價格時，可以利用將含稅納入到交易的過程中，即可制定合理且可行的免稅價格。
這些避稅方法大多是利用國家現(xiàn)有政策和調(diào)整自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進行避稅等兩大類型，這些手段極為隱蔽不易發(fā)現(xiàn)。
三、整治房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的對策
1.完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收流程
國家相關(guān)機構(gòu)應(yīng)該在過對各類行業(yè)綜合指標進行分析加工后，建立行業(yè)基準稅負模型，設(shè)立預(yù)警稅負及峰值，通過先進的科技手段予以監(jiān)控，低于基準稅負的，要進入評估程序，案情復(fù)雜的，相關(guān)法律部門可以介入。
2.改進稅收征管手段，加大處罰力度
稅務(wù)部門應(yīng)該加強對項目成本的審核以及對其票據(jù)的管理，切實保證房地產(chǎn)企業(yè)及其項目成本的真實性，切實整治房地產(chǎn)企業(yè)使用虛假合同文本、虛開成本信息，達到偷逃國家稅收的不良企圖。
加大避稅處罰力度，增加處罰規(guī)定。比如，對調(diào)增所得稅凈額達到一定幅度以上，按調(diào)增額予以重罰，令避稅企業(yè)望而生畏，堵塞稅收漏洞。
3.加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)督
加快開發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實時監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率，方便快捷有效的管理各類信息，為打擊違法犯罪活動提供保障。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中可以選擇在國家法律范圍允許的條件下，選擇某些手段合理避稅，但是切忌使用非法手段避稅，合理避稅利國利民，非法避稅害人害己。
但是我們依舊是發(fā)展中國家，雖然我們的GDP總量已經(jīng)高居世界第二，我們還是需要虛心學習先進國家經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)點，少走彎路。
參考文獻：
[1]徐一千，趙彤 房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅方法探討[J].建筑經(jīng)濟，2009.（07）
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；財務(wù)指標
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動，主要形式是出租建筑物、已出租土地的使用權(quán)，這實質(zhì)上是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費收入。投資活動的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓賺取增值收入。公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。公允價值計價，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，同時，公司對于市場的依賴更大。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
一、投資性房地產(chǎn)的初始計量
（1）外購的投資性房地產(chǎn)。對于企業(yè)外購的投資性房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
二、采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
三、公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)會計信息的影響
1．增強投資性房地產(chǎn)會計信息的相關(guān)性。對于投資性房地產(chǎn)，我國原來的處理是，把其作為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，對后兩者要按期計提折舊或攤銷，這樣其賬面價值在逐漸減少，而事實是近年我國房地產(chǎn)價格快速上漲，有的甚至上漲幾十倍，我們按原來的核算方法不能反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，不利于會計報表使用人對企業(yè)做出準確的評估，那么在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，會計報表可以實時的反映出企業(yè)資產(chǎn)的市場價格，增強了會計信息的相關(guān)性，真實滿足報表使用人的需要。
2．增強投資性房地產(chǎn)會計信息的可靠性。在增強相關(guān)性的同時，我們還要考慮投資性房地產(chǎn)的公允價值是否可靠，我國新的會計準則對判定投資性房地產(chǎn)公允價值的標準比國際會計準則更為嚴格，其要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計，不允許公司采用評估手段，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的規(guī)定使公允價值的取得更有依據(jù)，不容易引起爭議。
3．增強投資性房地產(chǎn)會計信息的可比性。新的會計準則中，對投資性房地產(chǎn)按國際目標會計準則的形式單獨核算，同時又規(guī)定了嚴格的前提條件，這既與國際會計準則趨同，又適應(yīng)我國的國情，也增強了會計信息的可比性。
四、公允價值計量模式對企業(yè)財務(wù)指標的影響
因為投資性房地產(chǎn)的公允價值要隨市場變化而上下波動，這樣勢必會給企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、利潤、凈資產(chǎn)收益率等重要財務(wù)指標帶來影響。最初采用公允價值模式時，由于近年我國房地產(chǎn)價格的大幅上漲，現(xiàn)在的市場價格是取得時的幾倍甚至幾十倍，這使企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)大幅增加，但是由于新準則規(guī)定自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積――其他資本公積，這樣投資性房地產(chǎn)溢價部分就不會增加企業(yè)利潤，但會大幅增加所有者權(quán)益，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率大幅降低，其他相關(guān)指標也會出現(xiàn)大幅波動，而在后續(xù)計量中，由于不計提折舊和攤銷，則會增加利潤，又因為后續(xù)計量中公允價值變動損益都被計入利潤，如果公允價值隨市場價格下降，則又會引起資產(chǎn)和利潤的減少，這樣導(dǎo)致利潤隨房地產(chǎn)市場價格的波動而變化，但卻不會帶來實際的現(xiàn)金流。采用公允價值后，利潤的信息含量更加豐富，房地產(chǎn)的市場價格成為利潤波動的重要因素，增大經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性，也影響到許多重要的財務(wù)指標變化，這些都會影響報表使用人對企業(yè)價值的判斷，也增加其分析財務(wù)報告的難度。
五、公允價值計量模式對企業(yè)納稅的影響
“企業(yè)提供的會計信息應(yīng)當與財務(wù)報告使用者的經(jīng)濟決策需要相關(guān)，有助于財務(wù)會計報告使用者對企業(yè)過去、現(xiàn)在或者未來的情況作出評價或預(yù)測?！毕嚓P(guān)性是企業(yè)基本準則對會計信息的質(zhì)量要求之一，因而歷史成本不再是唯一的主要計量屬性，公允價值被正式引入我國會計準則體系。與國際財務(wù)報告準則相比，雖然我國的《投資性房地產(chǎn)準則》增加了采用公允價值模式的前提條件，即只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，限制了采用其他的估值技術(shù)來確定公允價值。但公允價值計量屬性的啟用，必然使其在不同會計期間的價值產(chǎn)生變動。公允價值的引入在《投資性房地產(chǎn)準則》中會對當期損益產(chǎn)生影響的情況主要有：一是將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。二是將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值小于原賬面價值的差額計入當期損益。公允價值大于原賬面價值的差額計入資本公積，而處置時需從資本公積轉(zhuǎn)入當期損益。三是期末計價時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按當日的公允價值調(diào)整賬面價值，差額計入當期損益?！镀髽I(yè)會計準則――基本準則》中明確規(guī)定企業(yè)應(yīng)當以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認、計量和報告，而稅法的理念則是強調(diào)收付實現(xiàn)制，即以企業(yè)實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流為征稅依據(jù)。當會計和稅法規(guī)定存在不同觀念時，稅金的計算應(yīng)遵循稅法規(guī)定，對會計利潤進行納稅調(diào)整。所以在成本模式下，對已出租的建筑物或土地使用權(quán)可以計提折舊或攤銷，現(xiàn)行稅法規(guī)定當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前全額或部分抵扣(超過稅法稅前扣除標準需作納稅調(diào)整)；企業(yè)采用公允價值模式計量的，則不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，也就享受不到稅前抵扣的優(yōu)惠。
《投資性房地產(chǎn)》采用公允價值模式計量是為了與目標會計準則趨同，采用公允價值模式也能更真實的反映企業(yè)在市場中的價值，但是，對于投資性房地產(chǎn)的公允價值計量，我們還需要繼續(xù)探討，對其中的一些概念、方法還要有更細致、更有操作性的規(guī)范，減少企業(yè)采用公允價值模式的一些顧慮。同時我們也要看到公允價值隨著市場變化而波動，給企業(yè)帶來的影響只能改變企業(yè)資產(chǎn)賬面上的數(shù)字，并不能改變企業(yè)的核心盈利能力，公允價值的波動最終還是要回到自身真實的價值上，所以企業(yè)要想得到認可，還是要靠實實在在的經(jīng)營，才能讓自己的企業(yè)立于不敗之地。
參考文獻
[1]企業(yè)會計準則委員會編．《企業(yè)會計準則――應(yīng)用指南》．立信會計出版社，2006（11）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計信息質(zhì)量；對策
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）006-000-02
前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，在生產(chǎn)與銷售過程中出現(xiàn)眾多繁雜的環(huán)節(jié)，在眾多環(huán)節(jié)中存在復(fù)雜的成本核算和收入核算等大量的會計核算業(yè)務(wù)，因此給房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)工作帶來很大困難，同時房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)和企業(yè)內(nèi)部的一些管理因素等造成我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策，進而更好的完善房地產(chǎn)行業(yè)會計工作，保證會計信息的真實、規(guī)范、公開。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其開發(fā)周期長，利潤產(chǎn)生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計信息的失真，無法根據(jù)會計信息進行決策，另外一方面也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失去公信力，最終會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，下面結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在著的問題進行詳細的分析。
1.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不真實
房地產(chǎn)會計信息的虛假現(xiàn)象尤為嚴重，不真實的會計信息披露嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)投資者對企業(yè)經(jīng)濟收入的真實掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)形成相互制約的局面，不能夠真確有效發(fā)揮監(jiān)管作用也是造成企業(yè)會計信息披露不真實的重要原因[1]。部分房地產(chǎn)行業(yè)為了達到某些不良目的，對會計信息暗地操控，扭曲真實的收入狀況。這種不真實的會計信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，進而影響了社會經(jīng)濟秩序的正常發(fā)展。同時會計信息披露的不真實性違背了會計人員的職業(yè)道德，嚴重違反了國家的法律法規(guī)，甚至使會計人員會受到相應(yīng)法律制裁。
2.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露延時
由于房地產(chǎn)經(jīng)營具有項目開發(fā)周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動系數(shù)較大的特點，制約了房地產(chǎn)會計信息披露的準時性。同時部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益，有意將對企業(yè)有利的會計信息進行夸大事實提前披露，而對影響企業(yè)利益的不利的會計信息進行掩蓋或是延時披露[2]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的不良會計信息都是在事發(fā)之后很長一段時間才公開披露，房地產(chǎn)企業(yè)這種會計信息披露問題不利于房地產(chǎn)行業(yè)投資者的正確決策，不利于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)銷售經(jīng)營中存在的重大問題，不利于我國經(jīng)濟監(jiān)控部門及時準確了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài)，造成我國經(jīng)濟發(fā)展秩序混亂，嚴重影響了我國經(jīng)濟調(diào)控政策，影響了我國經(jīng)濟建設(shè)的有序進行。
3.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不規(guī)范
我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息存在披露不規(guī)范的問題，房地產(chǎn)為掩蓋對企業(yè)不利的會計信息，通常以商業(yè)機密為借口，對會計信息的披露不夠細致，致使這些年我國出現(xiàn)了很多重大經(jīng)濟案件。嚴重侵犯了我國的法律法規(guī)，嚴重阻礙了我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有的一些制度不夠完善成為不良企業(yè)有機可乘的漏洞，影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的規(guī)范化[3]。我國法律規(guī)定企業(yè)在會計信息披露時應(yīng)嚴格遵循會計信息披露原則，保證會計信息的規(guī)范性、合法性、真實性等原則。房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露不規(guī)范嚴重影響了會計信息的嚴謹、準確性，影響了投資者的利益和國家的利益。
二、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量存在眾多問題，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息真實、規(guī)范、及時、有效的披露，為我國對房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績狀況進行有效的監(jiān)察提供依據(jù)，保證我國在房產(chǎn)方面的經(jīng)濟調(diào)控政策的正確決策，完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策尤為重要。下面主要從會計信息內(nèi)容公開化、提高會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力、完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系等幾方面的內(nèi)容著手進行解決。
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息內(nèi)容公開化
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露存在很多問題，企業(yè)會計信息內(nèi)容的披露公開化程度較小，對企業(yè)項目開發(fā)的成本核算信息及企業(yè)在銷售經(jīng)營階段的預(yù)售及銷售利潤情況及整個房地產(chǎn)開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產(chǎn)投資人不能夠?qū)ν顿Y項目一目了然，對投入資金的流動情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產(chǎn)行業(yè)的會計披露應(yīng)嚴格按照相關(guān)規(guī)定對項目經(jīng)營中的各環(huán)節(jié)資金流動信息及銷售信息等會計信息進行公開化的披露，提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息透明度，不應(yīng)以商業(yè)機密為借口進行不良會計信息的掩蓋。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息內(nèi)容公開化不僅為我國經(jīng)濟監(jiān)控部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)察提供依據(jù)還為房地產(chǎn)投資者的正確投資決策提供重要信息。同時有利于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。
2.提高我國房地產(chǎn)行業(yè)會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息為投資者對企業(yè)的財務(wù)狀況的了解和投資決策提供依據(jù)，為國家相關(guān)部門的經(jīng)濟調(diào)控政策提供保障，因此我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作尤為重要，會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力是維持房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素[4]。目前房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量問題嚴重，出現(xiàn)大量的假賬、會計信息不夠透明化、會計信息混亂等會計信息質(zhì)量問題，這與會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力有著直接關(guān)系。因此提高我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要。提高會計職業(yè)道德素質(zhì)要求會計人員按照會計準則嚴格規(guī)范自己的行為，要求會計人員要愛崗敬業(yè)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)、依法核算、按會計披露原則進行客觀公正的會計信息披露。提高會計業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，要求會計熟練掌握會計核算業(yè)務(wù)知識，將繁雜的房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的成本與收入核算進行準確分類，做好票據(jù)分類與保管，使會計核算工作有序進行。另外企業(yè)要對會計人員的業(yè)務(wù)水平進行階段性的考核，促使會計人員不斷學習，以高標準的業(yè)務(wù)能力進行房地產(chǎn)的會計工作。
3.完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系
對房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊環(huán)節(jié)的會計信息質(zhì)量要制定嚴格的規(guī)范制度，使有不良企圖的房產(chǎn)企業(yè)及會計人員的不良操作無機可乘，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的會計制定嚴厲的獎懲制度，約束會計人員的不良行為。根據(jù)會計工作方式的多樣化制定制約會計工作的規(guī)律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計信息披露的規(guī)律，使房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露真實、準時、準確、公開[5]。同時還要加強企業(yè)內(nèi)部的管理規(guī)范，加強企業(yè)管理部門對會計信息的有效監(jiān)管，進而完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，提高會計信息質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康，有序發(fā)展提供有利條件。
三、結(jié)論
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量存在大量問題，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展狀況不能夠真實、透明化，并且影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的信譽度，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的下降，同時也會危及到整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量，使房地產(chǎn)行業(yè)的會計部門能夠正常發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)的真正價值，并建立健全的房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)制度和監(jiān)管制度，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展勢在必行。另外，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息問題會依然出現(xiàn)，需要不斷的發(fā)現(xiàn)并及時的解決，確保房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的提高。
參考文獻：
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[3]師紅聰.房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題與完善對策[J].中國集體經(jīng)濟，2010（04）.
一、抵債資產(chǎn)的定義
按照《企業(yè)會計制度》的定義：“資產(chǎn)，是指過去的交易、事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益?！倍謧Y產(chǎn)無非是商業(yè)銀行收回的用于抵償債務(wù)的非現(xiàn)金資產(chǎn)（本文以后所提到的抵債資產(chǎn)均指非現(xiàn)金資產(chǎn)）。因此，根據(jù)企業(yè)會計制度有關(guān)資產(chǎn)的定義，并結(jié)合抵債資產(chǎn)形成的具體特點，我們可以將抵債資產(chǎn)做如下說明：抵債資產(chǎn)是一種非現(xiàn)金資產(chǎn)，它是商業(yè)銀行遵循債權(quán)債務(wù)協(xié)議，依照法定程序行使債權(quán)和擔保物權(quán)而擁有所有權(quán)的資產(chǎn)，或者雖未擁有資產(chǎn)的所有權(quán)但已被債權(quán)銀行實際控制而且有未來預(yù)期使用收益的資產(chǎn)。
根據(jù)上述，抵債資產(chǎn)主要分為以下兩大類：
1.銀行擁有的抵債資產(chǎn)。該類抵債資產(chǎn)主要是指，因銀行與企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受讓債務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)，導(dǎo)致抵債資產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于受讓資產(chǎn)的銀行。這類資產(chǎn)主要包括：通過資產(chǎn)抵債協(xié)議獲得的資產(chǎn)、通過法院裁定獲得的資產(chǎn)等。
2.銀行控制的抵債資產(chǎn)。該類抵債資產(chǎn)主要是指，因銀行與企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，控制債務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)，并獲得該資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，但該資產(chǎn)的所有權(quán)并沒有歸屬于控制該資產(chǎn)的債權(quán)銀行。這類資產(chǎn)主要包括：商業(yè)銀行因其逾期債權(quán)而通過法院查封控制但并未處置的抵押資產(chǎn)和質(zhì)押資產(chǎn)，通過有關(guān)協(xié)議而使銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為使用權(quán)的資產(chǎn)等。
二、抵債資產(chǎn)入賬價值的確認
截止到目前，我國對抵債資產(chǎn)入賬價值的確認問題，有以下三種規(guī)定：
1.財政部《關(guān)于加強金融企業(yè)財務(wù)監(jiān)督若干問題的通知》（財債字[1999]217號）規(guī)定：“金融企業(yè)按照法定程序取得的抵債資產(chǎn)，要按法院裁決的價值或借貸雙方協(xié)商議定的價值（扣除法定抵債資產(chǎn)接收、管理和處理變現(xiàn)費用）入賬”。但是，在實務(wù)操作過程中，由于受地方政府行政干預(yù)、評估機構(gòu)按評估標的收費等因素的影響，法院裁定的抵債資產(chǎn)的價格往往遠高于市場價格，而銀行方面不得不被迫接受，使得抵債資產(chǎn)的入賬價值遠高于其未來變現(xiàn)價值，缺乏科學性。
2.按照《金融資產(chǎn)管理公司財務(wù)制度（試行）》（財政部財金[2000]17號文）規(guī)定：“待處置資產(chǎn)應(yīng)按取得時的公允價值計價”。此處的待處置資產(chǎn)亦即本文的抵債資產(chǎn)。我們知道：公允價值只是一個理論上的概念，其在企業(yè)的推廣尚缺乏足夠的理論基礎(chǔ)及實踐經(jīng)驗。因此，在一個因不成熟的市場經(jīng)濟而存在的非完全競爭市場中，由于信息的不對稱性，要尋求抵債資產(chǎn)的公允價值是非常困難的，缺乏可操作性。
3.按照《金融企業(yè)會計制度》（財政部財會[2001]49號）規(guī)定：“金融企業(yè)取得抵債資產(chǎn)時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息作為抵債資產(chǎn)的入賬價值”?；厥召Y產(chǎn)抵償銀行的債務(wù)，屬于債務(wù)重組的范疇，因此，按照新頒布的《債務(wù)重組會計準則》的規(guī)定：“以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某項債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)按重組債權(quán)的賬面價值作為受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的入賬價值?！睆纳厦娴摹督鹑谄髽I(yè)會計制度》和《債務(wù)重組會計準則》的規(guī)定可以看出：對于抵債資產(chǎn)的入賬價值問題，制度和準則的規(guī)定是一致的，與《金融資產(chǎn)管理公司財務(wù)制度（試行）》規(guī)定相比，具有很強的可操作性。同時，制度和準則的規(guī)定考慮了：抵債資產(chǎn)的取得和處置不屬于以盈利為目的的交易行為，而是以保全銀行資產(chǎn)為目的，因此在確認抵債資產(chǎn)的入賬價值時，基本上只按照銀行債權(quán)的賬面本金數(shù)額確認（按照現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，逾期貸款利息要沖回），盡量不確認收入，降低了銀行的稅收負擔，這比財政部《關(guān)于加強金融企業(yè)財務(wù)監(jiān)督若干問題的通知》規(guī)定更加科學。但是，制度和準則的規(guī)定只是針對商業(yè)銀行已擁有的抵債資產(chǎn)，亦即只規(guī)范了第一類抵債資產(chǎn)的入賬價值問題；而對于商業(yè)銀行實際控制的抵債資產(chǎn)的入賬價值問題并沒有規(guī)定，缺乏完整性。值得注意的是，從嚴格意義上講，銀行控制的抵債資產(chǎn)的入賬價值問題應(yīng)該是其派生的無形資產(chǎn)——資產(chǎn)使用權(quán)的入賬價值問題。
鑒于以上三種規(guī)定的分析及其存在的問題，筆者認為：可以按照商業(yè)銀行抵債資產(chǎn)的分類標準將抵債資產(chǎn)分為兩類，并參照《金融企業(yè)會計制度》和《債務(wù)重組會計準則》的規(guī)定，在不考慮相關(guān)稅費的情況下（在下面的論述中皆不考慮相關(guān)稅費），對抵債資產(chǎn)的入賬價值分別作出如下規(guī)定：
（1）銀行擁有的抵債資產(chǎn)入賬價值的確定：以實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息作為抵債資產(chǎn)的入賬價值；
（2）銀行控制的抵債資產(chǎn)的入賬價值的確定：以使用該抵債資產(chǎn)而產(chǎn)生的未來預(yù)期收益作為抵債資產(chǎn)的入賬價值。
值得注意的是，上述關(guān)于對抵債資產(chǎn)入賬價值的規(guī)定比較原則；而在實務(wù)操作過程中，很可能具體出現(xiàn)以下幾種情況：
（1）債務(wù)人與債權(quán)銀行達成協(xié)議，以債務(wù)人的非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償其在銀行的全部債務(wù)，可按照銀行債權(quán)賬面本息數(shù)額確定抵債資產(chǎn)的入賬價值。
（2）債務(wù)人與債權(quán)銀行達成協(xié)議，以債務(wù)人的非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償其在銀行的部分債務(wù)，而且所抵償?shù)膫鶆?wù)數(shù)額在協(xié)議中已確定；債權(quán)銀行可以按照協(xié)議金額確定抵債資產(chǎn)的入賬價值。
（3）債務(wù)人與債權(quán)銀行沒有達成還款協(xié)議，銀行先行回收部分非現(xiàn)金資產(chǎn)，剩余債權(quán)數(shù)額繼續(xù)清收。對于這種情況，如果債務(wù)人能夠協(xié)助提供有關(guān)抵債資產(chǎn)的原始入賬憑證，那么可按抵債資產(chǎn)的原始人賬價值入賬；否則，可以對該抵債資產(chǎn)暫估入賬。
（4）債務(wù)人與債權(quán)銀行達成協(xié)議，或者根據(jù)法律規(guī)定，債權(quán)銀行擁有抵債資產(chǎn)一段時間內(nèi)的使用權(quán)，并獲得預(yù)期收益，則抵債資產(chǎn)入賬價值根據(jù)協(xié)議規(guī)定的抵債數(shù)額確定，或者是根據(jù)該資產(chǎn)使用權(quán)的市場行情并考慮預(yù)計使用時間而計算的預(yù)期收益確定。
