時間：2023-09-01 16:37:32
序論：在您撰寫地產(chǎn)公司財務(wù)分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報表數(shù)據(jù)簡單分析得出的結(jié)論是片面的。國內(nèi)土地可以分期開發(fā)、地價可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負(fù)債。國內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對其財務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司財務(wù)分析財務(wù)管理
一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項指標(biāo)，如營業(yè)利潤率指標(biāo)、總資產(chǎn)報酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費用利潤率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)無直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對真實、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問題，需要房地產(chǎn)公司在計算凈利潤時剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強；反之資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負(fù)債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財務(wù)狀況及經(jīng)營能力的重要衡量指標(biāo)。對于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項指標(biāo)，如流動比率指標(biāo)、速動比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。
房地產(chǎn)公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品與開發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計算流動比率時應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預(yù)付賬款等無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債流動資產(chǎn)的剔除問題。對于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動負(fù)債中扣除問題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實為未實現(xiàn)的銷售收入，當(dāng)工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動負(fù)債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負(fù)債中予以扣除。
結(jié)合我國當(dāng)前社會經(jīng)濟背景來看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%之內(nèi)，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負(fù)債運營狀態(tài)，與此同時房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運用經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過1時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越低，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財務(wù)風(fēng)險越大；反之利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越高，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強，從而公司面臨的財務(wù)風(fēng)險越小。公司經(jīng)營凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動負(fù)債便得到短期風(fēng)險頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為負(fù)數(shù)時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為正數(shù)時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息。
資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動比率，對于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動比率過高，將導(dǎo)致機會成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費等現(xiàn)象的發(fā)生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。
三、房地產(chǎn)公司營運能力的分析
營運能力是指公司經(jīng)營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產(chǎn)獲取利益的能力。對于房地產(chǎn)公司而言，營運能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項目開發(fā)周期越短，即項目開發(fā)成本越少，致使項目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營運能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動，從而推進(jìn)房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴展經(jīng)營規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來發(fā)展速度及趨勢。對于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)利潤增長率指標(biāo)、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率指標(biāo)、主營業(yè)務(wù)收入增長率指標(biāo)及凈利潤增長率指標(biāo)等，其中主營業(yè)務(wù)收入增長率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場需求量越大，業(yè)務(wù)擴展能力越強；主營業(yè)務(wù)利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經(jīng)營業(yè)績越好，市場競爭力越強。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長。
五、結(jié)論
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財務(wù)分析，反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務(wù)狀況，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況有一個全面的認(rèn)識。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 盈利能力 營運能力 發(fā)展能力
中圖分類號：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我國房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場?！?011中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴大1.7個百分點;環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。同時，也應(yīng)清醒地看到，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問題。房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財務(wù)困境主要存在流動性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負(fù)債依賴程度過高、工程款欠款嚴(yán)重、開發(fā)資金嚴(yán)重不足、預(yù)期償債壓力過大。
二、財務(wù)分析的方法
1.財務(wù)分析的意義。財務(wù)分析是根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表等信息資料，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及未來發(fā)展趨勢的過程。財務(wù)分析對不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財務(wù)分析的意義主要有以下幾個方面：一是可以判斷企業(yè)的財務(wù)實力。通過對資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表有關(guān)資料進(jìn)行分析，計算相關(guān)指標(biāo)，可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營運能力及獲利能力等財務(wù)實力。二是可以評價和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)狀況，揭示財務(wù)活動存在的問題，找出差距，得出分析結(jié)論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益的途徑。四是可以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢，預(yù)測其生產(chǎn)經(jīng)營的前景及償債能力。
2.財務(wù)指標(biāo)分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
二是長期償債能力分析：
（2）營運能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）發(fā)展能力分析。
三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)分析案例研究
某房地產(chǎn)上市公司，按總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模在中國房地產(chǎn)上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表可以計算出以下財務(wù)指標(biāo)：
1.償債能力分析指標(biāo)。
流動比率＝流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速動比率＝速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
產(chǎn)權(quán)比率＝負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.營運能力分析的指標(biāo)。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存貨周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)成本÷存貨平均余額
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷流動資產(chǎn)平均余額
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷總資產(chǎn)平均余額
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指標(biāo)如下：
營業(yè)利潤率＝營業(yè)利潤÷營業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均凈資產(chǎn)（指所有者權(quán)益）＝14.16％
4.發(fā)展能力分析的指標(biāo)如下：
營業(yè)收入增長率＝本年營業(yè)收入增長額÷上年營業(yè)收入總額
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
資本保值增值率＝年末所有者權(quán)益÷年初所有者權(quán)益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通過以上財務(wù)指標(biāo)可以看出該上市公司2010年的財務(wù)指標(biāo)有以下特點：一是償債能力分析。一般認(rèn)為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動比率是2，速動比率為1較合適，該企業(yè)流動比率是1.59，速動比率是0.56，表明該企業(yè)的流動資產(chǎn)較少，速動比率過低，企業(yè)會面臨償債風(fēng)險。
資產(chǎn)負(fù)債率越低（50％以下），產(chǎn)權(quán)比率越低（100％以下），說明企業(yè)長期償債能力越強。該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是74.69％，產(chǎn)權(quán)比率是295.04％，表明企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度較低，承擔(dān)的風(fēng)險較大，企業(yè)的長期償債能力較低。二是營運能力分析。該企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是43.96次，周轉(zhuǎn)速度較快，表明企業(yè)對應(yīng)收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴(yán)格；存貨周轉(zhuǎn)率是0.27次，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.77次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29次。這三個指標(biāo)較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動性較低，流動資產(chǎn)利用效果較差，企業(yè)全部資產(chǎn)營運效率較低，長此以往會降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營業(yè)利潤率是23.06％，表明企業(yè)主營業(yè)務(wù)市場競爭力較強，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強。凈資產(chǎn)收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強，營運效益較好，對公司投資人、債權(quán)人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當(dāng)年所有者權(quán)益總額的增長率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強盛的標(biāo)志，也是公司擴大再生產(chǎn)的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿?。該企業(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強，抵御風(fēng)險、持續(xù)發(fā)展的能力較強。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標(biāo)，更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經(jīng)營者的主管努力程度和利潤分配中積累狀況，一般該指標(biāo)應(yīng)大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權(quán)益增長很快。
四、對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考
通過對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財務(wù)狀況仍不容樂觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營運能力，努力降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)全部資產(chǎn)的營運效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)分析 財務(wù)風(fēng)險 激烈
一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型和特點
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風(fēng)險及特點
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負(fù)著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風(fēng)險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險。
1、材料采購風(fēng)險
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險
（一）通過償債能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強的資產(chǎn)。現(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務(wù)分析時，尤其是在通過分析財務(wù)指標(biāo)評判企業(yè)風(fēng)險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務(wù)分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因為，倘若應(yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應(yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財務(wù)風(fēng)險也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務(wù)風(fēng)險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務(wù)風(fēng)險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實支付能力入手
現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費用的月平均支出額進(jìn)行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險程度也各不相同，因此，在財務(wù)分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務(wù)分析的過程中，運用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預(yù)測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務(wù)風(fēng)險的能力。對此，可以適當(dāng)借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語
總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風(fēng)險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟環(huán)境中有效防范財務(wù)風(fēng)險，提高資金運轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務(wù)風(fēng)險。繼而才能進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
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摘要：經(jīng)過2014年的市場{整，2015―2016年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，主要城市的交易金額普遍回升，個別城市的房價快速上漲，但更多城市依然處在去庫存的過程中。進(jìn)行M地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)戰(zhàn)略分析旨在通過分析該公司的價值創(chuàng)造能力和現(xiàn)金余缺狀況，為其制定未來的財務(wù)戰(zhàn)略指明方向。
關(guān)鍵詞：財務(wù)戰(zhàn)略 財務(wù)戰(zhàn)略矩陣 財務(wù)分析 房地產(chǎn)
一、公司財務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀及影響因素
M地產(chǎn)股份有限公司是國資委直屬央企，主營業(yè)務(wù)是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)過多年發(fā)展，形成包含購物中心、寫字樓、精品公寓、高尚住宅等多業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)經(jīng)營模式，具有一定的品牌影響力。伴隨著公司綜合實力的日益壯大，開發(fā)面積、銷售收入、土地儲備量穩(wěn)步增長，公司在西南、長三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點城市進(jìn)行布局，形成了多項目聯(lián)動開發(fā)的戰(zhàn)略布局。
M地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)戰(zhàn)略制定的影響因素主要是國家相關(guān)政策法規(guī)、市場需求以及公司當(dāng)前的經(jīng)營情況。
2015年開始，房地產(chǎn)市場在“促消費、去庫存”的總基調(diào)中逐步回暖，供需兩端寬松的政策促使市場低開高走，量價回升，市場庫存壓力得到結(jié)構(gòu)性緩解。從需求端來看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費、放開準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多項措施刺激消費。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控制規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。多輪政策組合推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長效機制正在積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
雖然市場環(huán)境日趨寬松，但城市分化不可避免。從各級城市來看，一線城市因人口、資源及財富持續(xù)集聚，各類需求旺盛，房價始終表現(xiàn)堅挺，在寬松政策的助力下，改善性需求明顯釋放。二三線城市雖在政策刺激下需求量穩(wěn)步釋放，但高庫存下房價上漲動力不足。總體來看，自2014年11月21日央行降息以來，房地產(chǎn)行業(yè)處于降息周期、銷售恢復(fù)期，寬松政策推動下，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)回暖。一線及部分二線熱點城市住房需求明顯釋放，價升量漲；但多數(shù)城市受庫存偏高及經(jīng)濟不景氣的影響，雖然市場成交量呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，但是價格回升依然面臨較大壓力。
在房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，M地產(chǎn)股份有限公司通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略實現(xiàn)快速去化；通過產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新，提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力；重視客戶體驗、提升產(chǎn)品品質(zhì)，把握持續(xù)低利率環(huán)境帶來的市場機會。在報表分析的基礎(chǔ)上，制定有利于公司持續(xù)健康發(fā)展的財務(wù)戰(zhàn)略，可以使公司在寬松的國家政策以及激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。
二、基于財務(wù)報表的公司財務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析
財務(wù)戰(zhàn)略矩陣是評價和制定戰(zhàn)略的工具，其聯(lián)系著價值創(chuàng)造和現(xiàn)金余缺。財務(wù)戰(zhàn)略矩陣分為四個象限，分別是增值型現(xiàn)金短缺、增值型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金短缺。價值創(chuàng)造分為增值型和減損型；現(xiàn)金余缺是指現(xiàn)金剩余和現(xiàn)金短缺。投資資本回報率大于資本成本，則創(chuàng)造價值；反之減損價值。銷售增長率大于可持續(xù)增長率，則現(xiàn)金短缺；反之則現(xiàn)金剩余。
財務(wù)戰(zhàn)略矩陣以財務(wù)報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以銷售增長率、可持續(xù)增長率、投資資本回報率、資本成本四個指標(biāo)之間的關(guān)系為依據(jù)劃分公司類型，從而為公司未來財務(wù)戰(zhàn)略的制定提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
（一）銷售增長率
銷售增長率是銷售額增加值與基期銷售額之間的百分比，是用于評價企業(yè)成長狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。銷售增長率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。
（二）可持續(xù)增長率
可持續(xù)增長率是指不增發(fā)新股并保持目前的經(jīng)營效率和財務(wù)政策條件下企業(yè)銷售可以實現(xiàn)的最高增長率。此處的經(jīng)營效率指的是銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。財務(wù)政策指的是股利支付率和資本結(jié)構(gòu)。
如表1所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年銷售增長率-可持續(xù)增長率=-11.20%-10.34%
（三）加權(quán)平均資本成本
加權(quán)平均資本成本是由企業(yè)債務(wù)資本成本、權(quán)益資本成本以及債務(wù)權(quán)益在總資本中所占的比重決定的。根據(jù)《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法》規(guī)定，中央企業(yè)的資本成本率為5.5%，因而，本文參照《辦法》將M地產(chǎn)股份有限公司的加權(quán)資本成本定為5.5%。
（四）投資資本回報率
投資資本回報率是衡量企業(yè)投入資金使用效率的比例，表現(xiàn)為投入資金與產(chǎn)生的報酬之間的關(guān)系。投資資本回報率等于稅后凈營業(yè)利潤與投資資本之比。
投資資本回報率=稅后凈營業(yè)利潤/投資資本 公式（1）
稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+利息支出×（1-25%）
公式（2）
調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計-平均無息流動負(fù)債-平均在建工程 公式（3）
無息流動負(fù)債=應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)交稅費+應(yīng)付利息+其他應(yīng)付款+其他流動負(fù)債 公式（4）
如表2所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年投資資本回報率-資本成本率=5.35%-5.5%
三、公司財務(wù)戰(zhàn)略制定
根據(jù)財務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析，銷售增長率-可持續(xù)增長率
提高稅后經(jīng)營利潤率，包括擴大規(guī)模、提高價格、控制成本等。首先，M地產(chǎn)股份有限公司要繼續(xù)挖掘經(jīng)營效益，強化費用控制。其次，M地產(chǎn)股份有限公司要實現(xiàn)從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。面對更多的不確定性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，拓寬經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供生活增值服務(wù)，如食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動互聯(lián)網(wǎng)時代下的新興技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。堅持和城市同步發(fā)展的策略，深耕現(xiàn)有城市，積極發(fā)掘產(chǎn)業(yè)升級、軌道交通延伸等城市再發(fā)展以及城市更新改造所帶來的發(fā)展機會，與此同時，公司應(yīng)圍繞客戶的生命周期、不斷豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)，積極嘗試投資新的物業(yè)領(lǐng)域。通過“房地產(chǎn)+服務(wù)”帶來品牌溢價，從而提高稅后經(jīng)營利潤率。
提高經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低應(yīng)收賬款、存貨等的資金占用。房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸平穩(wěn)回暖，但城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)城市的市場需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場仍面臨高庫存壓力，行業(yè)競爭依然激烈，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、投資活動依然低迷。2015年以來，政府在“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，包括將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征稅時限由5年下調(diào)為2年，降低非限購城市的居民家庭首次購買普通住房以及購買二套房的商業(yè)貸款最低首付比例，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等，以降低居民購房門檻，減少購房成本，促進(jìn)購房需求的釋放。與此同時，央行多次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率，國內(nèi)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，相對寬松的信貸環(huán)境，也為居民購房提供了有利條件。M地產(chǎn)股份有限公司應(yīng)該抓住契機，堅持精細(xì)化運營，增強組織效能，提升經(jīng)營效率。通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略的調(diào)整加快庫存去化速度，提高經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少存貨的資金占用，加快銷售回款，強化庫存管理。
通過產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力，在所處的城市與細(xì)分市場中保持領(lǐng)先。M地產(chǎn)股份有限公司未來應(yīng)更加注重提升項目質(zhì)量、控制投資風(fēng)險，高度重視現(xiàn)金流管理，強調(diào)銷售及時回款。通過積極銷售，合理投資，在確保資金安全的前提下，加強資金流動性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率。為進(jìn)一步增強資金實力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，堅持積極銷售，靈活應(yīng)對市場變化。堅持城市配套服務(wù)商的定位，以客戶為中心，不斷推動產(chǎn)品、服務(wù)升級，拓展事業(yè)版圖。M地產(chǎn)股份有限公司未來應(yīng)以價值創(chuàng)造、能力提升為核心，實現(xiàn)可持續(xù)成長。S
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；對策
隨著市場經(jīng)濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務(wù)風(fēng)險方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。
2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。
2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟活動，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀
(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進(jìn)行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團內(nèi)部管理部門和集團內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。
(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強。在一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資前沒有對其進(jìn)行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。
(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策
(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財務(wù)機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。
(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進(jìn)行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進(jìn)行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進(jìn)行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟效益進(jìn)行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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1．1方案比選內(nèi)容及要求
在項目的技術(shù)比選中，互斥型方案是較常見的．如果一組互斥方案在技術(shù)上可行、投資在限額范圍內(nèi)，則滿足方案比選的要求．通常互斥方案進(jìn)行方案經(jīng)濟要進(jìn)行2方面檢驗:(1)絕對檢驗．主要是考察備選方案自身的經(jīng)濟效果是否合理;(2)相對檢驗．主要是考察備選方案之間相對最優(yōu)者．2種檢驗?zāi)康暮妥饔貌煌?，兩者缺一不可．因此要求備選方案滿足下列條件:(1)備選方案在技術(shù)上可行;(2)備選方案自身的經(jīng)濟性應(yīng)能被接受;(3)備選方案比選包含的范圍和時間、效益和費用的計算口徑應(yīng)保持一致．
1．2經(jīng)濟比選指標(biāo)的選擇
方案經(jīng)濟比選指標(biāo)的選擇，主要是根據(jù)評價的主要目標(biāo)及投資者最關(guān)注的問題來確定．互斥型方案比選一般分為計算期相同和計算期不同2種情況，計算期不同涉及指標(biāo)及含義也不同，因此在方案比選過程中應(yīng)選擇對應(yīng)合理的評價指標(biāo)．
1．2．1互斥方案—計算期相同
對于計算期相同的互斥方案，由于評價計算期相同，方案在利用資金等值原理經(jīng)濟效果換算時，在時間上才具有可比性．因此該類型方案比選如果采用價值性指標(biāo)(如凈現(xiàn)值)，則選用價值性指標(biāo)較大者為相對最優(yōu)方案，如果采用比率性指標(biāo)(如內(nèi)部收益率)，則需要考慮備選方案之間差額投資的經(jīng)濟效益．在計算期相同情況下，項目評價一般采用凈現(xiàn)值、費用現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為經(jīng)濟比選主要指標(biāo)［5］．
2礦山互斥型方案經(jīng)濟比選的應(yīng)用
2．1項目概述
項目位于自治區(qū)，礦區(qū)海拔5400m，屬極高山區(qū)．礦山水電及輔材等建設(shè)條件基本滿足項目建設(shè)要求．礦體上下部分品位相差較大，上部礦石品位較高，根據(jù)礦體賦存條件及特征項目組提出2種開采方案:方案一、露天+地下聯(lián)合開采;方案二、全地下開采．2．2評價方法及指標(biāo)選擇經(jīng)對比分析方案一和方案二的特點，2組為典型的互斥型方案．根據(jù)項目特點，選用凈年值法進(jìn)行方案比選［8，9］．方案對比主要數(shù)據(jù)計算如下:2．2．1項目可比投資方案比選投資一般可選取可比選部分計算．方案一前期可比投資包括征地費、露天運輸?shù)缆?、露采設(shè)備及基建剝離成本，按擴大指標(biāo)估算法計算可比投資為106261．9萬元．后期轉(zhuǎn)地下追加投入15060．0萬元．方案二可比投資包括征地費、充填站、破碎站、地采設(shè)備、空壓機房、六大系統(tǒng)等，按擴大指標(biāo)估算法計算可比投資為92434．5萬元，后期地采需追加開拓工程8320．0萬元．
2．2．2總成本費用方案一前7a為露天開采，總成本費用=露采成本+選礦成本+期間費用［10］．后期轉(zhuǎn)地采后，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用［3，5］．經(jīng)估算，項目前期露天開采總成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，選礦185．42元/t，期間費用164．13元/t．后期轉(zhuǎn)地采總成本費用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，選礦185．42元/t，期間費用59．95元/t．方案二均為地下開采，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用．經(jīng)估算，總成本費用為414．56元/t，其中:地采147．15元/t，選礦191．76元/t，期間費用75．65元/t．
2．2．3營業(yè)收入由于備選2組不同開采方案中采礦方法有所不同，礦石的回收率也不同，使得最終營業(yè)收入有所差異，一般來說，露天開采礦石回收率要大于地下開采．經(jīng)估算，方案一總營業(yè)收入為836539．16萬元，方案二總營業(yè)收入為797806．74萬元．
2．2．4基準(zhǔn)收益率i本次方案比較基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=13%［8，9］．
2．3指標(biāo)計算求一個項目的凈年值，可以先求項目的凈現(xiàn)值，然后乘以資金回收系數(shù)進(jìn)行等值變換求解．本次方案比選分2步進(jìn)行:第一步，首先進(jìn)行項目投資現(xiàn)金流分析，計算出項目可比凈現(xiàn)值;第二步，通過等值換算求出可比凈年值．方案一:凈現(xiàn)值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06萬元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為21028．12萬元．方案二:凈現(xiàn)值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63萬元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為17733．66萬元．
2．4綜合評價1)從經(jīng)濟角度分析，方案一的凈年值比方案二高．采用露天+地下聯(lián)合開拓方案，雖然前期投資相對較多，但從投資者角度來分析前期采用露天開采可以較快的完成上部高品位資源的回收，盡早的收回投資．從方案凈年值來看方案一大于方案二，因此從經(jīng)濟角度分析方案一相對較優(yōu)．2)技術(shù)角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期為露天開采，雖然建設(shè)投資有所增加，但金屬回收率比方案二高，在服務(wù)年限內(nèi)可采出的金屬量多．3)從社會角度分析，2個備選方案的實施均能為當(dāng)?shù)貛磔^大的社會效益(如提供就業(yè)崗位、增加稅收等)．但從稅收的角度分析，由于方案一利潤總額要高于方案二，因此方案一上繳政府的所得稅要高于方案二4)從環(huán)保角度分析，礦上開采方案一和方案二均產(chǎn)生一定量的廢石和粉塵，但由于礦區(qū)海拔較高周邊無居民，對周邊環(huán)境影響較?。C合分析，作為單獨開采方案，方案一和方案二均能滿足項目建設(shè)要求．但從經(jīng)濟、技術(shù)、社會、環(huán)保等多角度綜合對比分析，方案一露天+地下聯(lián)合開采方式相對起來更加合理．
3存在的問題及展望
3．1存在的問題1)首先是備選方案選擇．備選方案單獨對于項目來說一定要是可行的，并且方案間不能明顯判斷出經(jīng)濟上優(yōu)劣，即要具備可比性．目前許多設(shè)計人員對方案研究不夠透徹，為了滿足規(guī)范編制要求，羅列的備選項目很多情況下是不具備可比性的，或者很容易就能被排除的，這樣得出的方案結(jié)論往往過于片面，失去了方案比選的意義．2)其次是忽略方案經(jīng)濟合理性．許多礦山企業(yè)注重的是“企業(yè)做大、做強”、“標(biāo)桿型企業(yè)”“世界一流”等戰(zhàn)略目標(biāo)，因此在項目建設(shè)中過于注重規(guī)?；?、先進(jìn)化，很多情況下忽略了項目的經(jīng)濟合理性．
