時(shí)間：2023-09-06 16:53:53
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn) 主要稅種
近年來(lái)，國(guó)家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤(rùn)空間也越來(lái)越少。如何通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不得不思考的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負(fù)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（一）資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進(jìn)行融資。資金支出的重點(diǎn)是地價(jià)款、建安成本和稅款，那么，針對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如何有效提高資金的利用率，何時(shí)開盤預(yù)售，何時(shí)完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項(xiàng)目開工之前通過(guò)納稅籌劃作好整體預(yù)算。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)只有在竣工結(jié)算完成時(shí)才能準(zhǔn)確確定，前期對(duì)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)可能存在較大誤差。銷售風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷售對(duì)金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動(dòng)，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷售。
（三）稅種多，稅額大
房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程，從購(gòu)買土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營(yíng)，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時(shí)稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：
納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，制作一套完整的納稅實(shí)施方案，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個(gè)，即營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：
（一）營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃
1、改銷售為持有經(jīng)營(yíng)延遲納稅
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)業(yè)稅屬于銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷售不動(dòng)產(chǎn)為持有不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營(yíng)業(yè)稅的流出。銷售行為是營(yíng)業(yè)稅在銷售時(shí)一次性繳納，而持有經(jīng)營(yíng)則是若干年對(duì)外租賃時(shí)分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時(shí)間。
2、代建房的納稅籌劃
例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，B公司主要經(jīng)營(yíng)商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來(lái)”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達(dá)5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，大廈的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營(yíng)業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率10%計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬(wàn)元
案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他服務(wù)”的條件的，對(duì)房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其中所說(shuō)的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進(jìn)行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、臨界點(diǎn)籌劃法
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點(diǎn)，根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。
例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元，按當(dāng)?shù)赝愖≌袌?chǎng)價(jià)格銷售總價(jià)為5000萬(wàn)元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬(wàn)元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬(wàn)元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價(jià)，定價(jià)為4800萬(wàn)元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬(wàn)元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過(guò)改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項(xiàng)目170萬(wàn)元，在增值率不超過(guò)20%的情況下，獲利為830萬(wàn)元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤(rùn)，又增加了房屋賣點(diǎn)，提前回籠資金，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、收入分散籌劃法
按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來(lái)繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。但在實(shí)際操作中，土地增值稅實(shí)行依據(jù)銷售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)籌劃著眼點(diǎn)?，F(xiàn)以銷售精裝修住房為例：
例3.D房地產(chǎn)公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場(chǎng)售價(jià)為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場(chǎng)售價(jià)為5000元/平方米，另與購(gòu)買者簽訂房屋裝修合同，裝修價(jià)格為500元/平方米，并按此價(jià)格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。
方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬(wàn)元。
方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬(wàn)元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無(wú)需預(yù)繳土地增值稅。
兩方案對(duì)比，通過(guò)收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬(wàn)元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。
（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃
1、項(xiàng)目期均衡納稅籌劃
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時(shí)根據(jù)計(jì)稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來(lái)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，與通過(guò)項(xiàng)目總收入、總支出來(lái)測(cè)算的企業(yè)所得稅會(huì)產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)提前進(jìn)行納稅籌劃，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無(wú)法彌補(bǔ)，申請(qǐng)從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時(shí)間，預(yù)售進(jìn)度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)是非常重要的，做到在項(xiàng)目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。
2、根據(jù)預(yù)測(cè)的實(shí)際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對(duì)象
利用稅法對(duì)“成本核算對(duì)象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)，則擴(kuò)大“成本核算對(duì)象”，拖延匯算時(shí)間，如可以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對(duì)象”，爭(zhēng)取盡早匯算，如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期根據(jù)財(cái)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門如策劃部、工程部、開發(fā)部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門的認(rèn)可，所以，與稅務(wù)部門在專業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱鵬祖.企事業(yè)單位稅案籌劃寶典.經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)運(yùn)用 收益
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國(guó)家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先籌劃和安排下，充分利用國(guó)家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究，在此前提下，先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售過(guò)程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時(shí)要結(jié)合自身的情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和稅種的不同來(lái)進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實(shí)行的，它把原國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營(yíng)企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來(lái)，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來(lái)按企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)”的原則，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡(jiǎn)化和高效，并為進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得，我國(guó)企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得作為征稅對(duì)象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，實(shí)質(zhì)是納稅人為維護(hù)自己的權(quán)益，在遵守國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對(duì)企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達(dá)到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時(shí)足額交納稅款。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會(huì)的認(rèn)可和保護(hù)。可見，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個(gè)范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時(shí)要結(jié)合自己的實(shí)際情況，利用合法的財(cái)務(wù)手段，選擇適合自己特點(diǎn)的避稅籌劃措施。
(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點(diǎn)，通過(guò)成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來(lái)最大化的稅收收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財(cái)務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財(cái)務(wù)決策，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。為了達(dá)到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實(shí)現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過(guò)5年可彌補(bǔ)期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過(guò)與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來(lái)需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤銷售價(jià)已達(dá)1萬(wàn)多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬(wàn)元的違約賠償金以及無(wú)償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無(wú)償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬(wàn)，將來(lái)這200萬(wàn)只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬(wàn)元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬(wàn)元和前面的300萬(wàn)元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬(wàn)元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無(wú)處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進(jìn)行的，并不是要企業(yè)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過(guò)合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對(duì)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排下，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:稅收籌劃;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;應(yīng)用
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人的共同問題。房地產(chǎn)開發(fā)本身屬于運(yùn)行周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，企業(yè)盈利浮動(dòng)空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不得不面對(duì)優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的一系列問題，納稅支出也將成為企業(yè)運(yùn)行成本提升的主要原因。
二、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國(guó)家稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)事先籌劃的方式來(lái)合理避稅、節(jié)稅來(lái)達(dá)到涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動(dòng)，能夠有效為企業(yè)控制運(yùn)行成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間提供推動(dòng)力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國(guó)家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的特點(diǎn)和必要性
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃的特點(diǎn)
第一，稅收籌劃具有合法性。這一點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須以國(guó)家稅法為基礎(chǔ)，遵循國(guó)家稅法的要求，否則，就會(huì)將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)不必要的涉稅行為進(jìn)行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個(gè)部門，影響到各個(gè)部門的傳統(tǒng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)方式、貨物采購(gòu)方式、人員調(diào)動(dòng)方式，牽一發(fā)而動(dòng)全身。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤(rùn)的分配合理化，保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實(shí)于企業(yè)部門中，得到順利地開展。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中進(jìn)行稅收籌劃的必要性
1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)行中，投融資、項(xiàng)目推進(jìn)、應(yīng)付款項(xiàng)支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財(cái)務(wù)管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業(yè)納稅問題也會(huì)涉及員工個(gè)人所得稅繳納問題，可以說(shuō)，幾乎所有的財(cái)務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財(cái)務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時(shí)間、用在正確的地方，切實(shí)提高企業(yè)資金利用率。
2．稅收籌劃有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤(rùn)，在此過(guò)程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動(dòng)，企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)行，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。從這兩方面來(lái)看，稅收籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動(dòng)企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。
四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施
(一)提高稅收籌劃方案的可行性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中始終存在許多的不確定因素，項(xiàng)目的變更、國(guó)家某一方面政策的變化、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)都會(huì)影響項(xiàng)目的推進(jìn)和最終經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資項(xiàng)目前進(jìn)行合理的評(píng)估，從土地成本、建設(shè)成本、項(xiàng)目收益等方面評(píng)估企業(yè)能夠從中獲取的利潤(rùn)空間，提高項(xiàng)目的可行性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是他們涉稅的大頭，項(xiàng)目的投資、負(fù)債、收益都會(huì)牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行可行性評(píng)估的主要原因。在完成項(xiàng)目的評(píng)估后，稅務(wù)管理人員還要進(jìn)行稅收籌劃方案的可行性評(píng)估，根據(jù)項(xiàng)目的融資模式、投資方式來(lái)籌劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過(guò)程中的稅負(fù)。除此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國(guó)家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國(guó)家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。
(二)強(qiáng)化對(duì)稅金風(fēng)險(xiǎn)的管控力度
稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進(jìn)行專項(xiàng)管理，專款專用，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會(huì)在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要做好對(duì)稅金的監(jiān)控工作，全面開展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進(jìn)行稅金使用情況的分析和報(bào)告，為接下來(lái)的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理
增值稅發(fā)票是企業(yè)納稅申報(bào)、享受優(yōu)惠政策的重要工具，必須引起稅務(wù)管理人員的重視。增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票有較大的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員要做好票據(jù)的管理，保證每一張發(fā)票的開具名目、細(xì)節(jié)準(zhǔn)確，保證增值稅發(fā)票能夠在抵稅、享受優(yōu)惠時(shí)真正發(fā)揮出作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發(fā)票，保證己方享受優(yōu)惠政策，保證成本的降低。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對(duì)于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對(duì)于這種籌劃，理論界有一定爭(zhēng)議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對(duì)國(guó)家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對(duì)稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對(duì)法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國(guó)家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過(guò)對(duì)企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國(guó)家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國(guó)家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營(yíng)不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國(guó)家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過(guò)對(duì)銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過(guò)轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。
2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與超過(guò)“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，可節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營(yíng)業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。
7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會(huì)造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬(wàn)元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬(wàn)元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬(wàn)元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬(wàn)元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析
從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對(duì)其展開具體分析。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國(guó)家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。
(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來(lái)越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對(duì)財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。
(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過(guò)程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策分析
(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過(guò)程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。
(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對(duì)工作；一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將其走位評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對(duì)比異常。而后利于國(guó)稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對(duì)稱情況。在我國(guó)新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測(cè)算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。
(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤(rùn)的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤(rùn)的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營(yíng)業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營(yíng)業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營(yíng)，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對(duì)于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺(tái)籌劃
土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來(lái)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。
2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考
1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。
2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來(lái)說(shuō)，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷售商品房等方式來(lái)加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。
3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來(lái)源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來(lái)了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營(yíng)銷策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。
四、結(jié)語(yǔ)
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問題。
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