時間：2023-09-07 17:29:56
序論：在您撰寫城投資產管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
【關鍵詞】 城投類企業(yè) 資產管理 全覆蓋
一、城投類企業(yè)的資產管理狀況
資產管理是指為了實現(xiàn)資產經(jīng)濟效益最大化而圍繞確保資產安全完整、優(yōu)化資產結構、提高資產效率開展的經(jīng)營管理活動。對于城投類企業(yè)資產管理部門而言，資產管理主要是指對企業(yè)存貨、在建工程、固定資產、投資性房地產、土地使用權、長期股權等資產的管理。
城投類企業(yè)作為城府投融資平臺，投資規(guī)模大、存量資產多，從投資決策開始，其資產管理較市場化的企業(yè)而言，存在以下不足。
1、前期論證工作難以深入
前期論證工作難以深入，部分資產在投資立項前并未對相關市場、投資效益進行深入調研或精細測算，導致建設成本過高、效益低下、市場化程度不高等情況出現(xiàn)。
2、統(tǒng)一的管理模式難以形成
資產內部在經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益方面有很大的差異，有的具有很大的經(jīng)濟效益，但是社會效益、環(huán)境效益卻不一定好;有的具有很好的社會和環(huán)境效益，但是卻沒有經(jīng)濟效益，自身產生不了現(xiàn)金流收入。差異巨大導致資產無法形成統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，需要進行差異化管理。
3、資產盤活難以展開
“重建設，輕經(jīng)營”的管理模式導致部分存量資產沒有得到有效利用，資產盤活手段有限，資產結構調整實施困難。往往需要進行較大程度的資產重組與整合后，才能在資本市場上通過轉讓、交易、并購、上市等手段加快產權流動或實現(xiàn)資產變現(xiàn)，但大規(guī)模的重組與整合往往因賬務不清、成本過高、人員分流困難等因素而難以展開。
二、城投類企業(yè)資產管理的重要性與緊迫性
隨著城市基礎設施的日益完善和在建項目的陸續(xù)完工，城投類企業(yè)承擔的建設任務將逐漸減少，存量資產將逐漸增加，企業(yè)將逐步由政府功能階段過渡到自主經(jīng)營階段。在向市場化自主經(jīng)營的轉型過程中，資產管理既重要又緊迫。
1、規(guī)范資產取得與處置程序是降低企業(yè)市場和法律風險的制度保障
城投類企業(yè)作為政府投融資平臺，政府指令性投資較多，項目前期論證不足，市場調研不夠深入，部分資產因取得和處置手續(xù)不規(guī)范存在涉訟問題。規(guī)范資產取得和處置程序，確保資產投資論證的科學合理、轉讓處置的合法有效，能有效降低城投類企業(yè)的市場風險和法律風險。
2、規(guī)范固定資產和產權管理程序是實現(xiàn)企業(yè)資產安全完整的根本保證
固定資產管理含蓋了固定資產的取得、臺賬建立、調撥、改擴建、養(yǎng)護維修、抵押處置、盤點、核銷等環(huán)節(jié)，產權管理含蓋了產權的占有、變更、注銷登記和資產權證的管理等事項。規(guī)范固定資產管和產權管理程序理能夠對企業(yè)固定資產進行有效監(jiān)管，對產權變動進行動態(tài)跟蹤，確保企業(yè)資產的安全完整。
3、明確資產成本、理順投入產出關系是實現(xiàn)城投類企業(yè)成功轉型的提前條件
市場經(jīng)濟條件下，投入是產出的前提，投入即資產成本。明確每項資產的成本，才能確定每項資產的盈虧平衡點，才能相對準確的預測每項資產的投資回收期、預期收益，進而開展市場化的經(jīng)營活動。否則，“成本不明，售價不定，效益不清”，市場化經(jīng)營無從談起。
4、盤活存量資產、優(yōu)化資產結構、提升資產效益是實現(xiàn)城投類企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑
規(guī)模巨大的資產，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎。但目前城投類企業(yè)已投入運營的資產整體效益不高，短期內可變現(xiàn)的經(jīng)營性資產少，缺乏快速有效的資產盤活手段，資產結構與企業(yè)的戰(zhàn)略轉型要求還存在不適應的地方，迫切需要調整優(yōu)化。
三、城投類企業(yè)資產的全覆蓋管理模式
根據(jù)城投類企業(yè)的資產特點和資產管理現(xiàn)實以及未來的發(fā)展趨勢，本研究提出資產的全覆蓋管理模式。所謂資產的全覆蓋管理模式，即根據(jù)資產管理工作每個業(yè)務板塊的要求，結合該板塊資產特點，采取差異化的管理方式，確保城投類企業(yè)每項資產的每個方面、每個階段能夠管理到位，努力實現(xiàn)每一項資產的保值增值。
1、實物資產的全類別管理
（1）按產業(yè)、性質和狀態(tài)等對企業(yè)資產進行分類
根據(jù)各項資產的產業(yè)歸屬，將資產分為土地、房產、環(huán)保設施、路橋及其衍生資產、綠化資產、片區(qū)配套等。按性質（是否能產生收入），可以將資產分為經(jīng)營性資產和非經(jīng)營性資產。按狀態(tài)（是否完工），將每類資產細分為存量資產和在建資產。
（2）確定各類資產的成本、收入、效益
確定原則：根據(jù)每類資產特點和性質（市場化經(jīng)營性資產、區(qū)域啟動器經(jīng)營性資產、政府采購類資產、非經(jīng)營性資產等），分別確定每類資產的成本C（取得成本Ca與運營成本Co之和）、收入R（一次性處置收入Rd和長期運營收入Ro）和效益B以及修正系數(shù)。
（3）建立資產質量判斷模型、形成結構優(yōu)化調整方案
對于每一項資產，首先確定其全部成本C，即取得成本Ca（根據(jù)資產發(fā)生效益的期限長短分攤）和運營成本Co;然后，估算其收R，即資產處置收入Rd或者資產運營收入Ro;最后，通過計算其利潤率Rop從而得到資產的效益B。
考核一項資產的質量，一般從盈利能力Ap、償債能力Adp、發(fā)展能力Cd三個方面來綜合考量。盈利能力、償債能力和發(fā)展能三者得分之和即為資產質量，即Qa=Ap（Roa）+ Ap（Rg）+Alr+Cd。當Qa≥8時，即為高效資產;當Qa≥5時，即為一般資產;當Qa≥3時，即為低效資產;當Qa<3時，即為無效資產。
對于不同類別的資產，根據(jù)其資產質量高低、結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，采取相應的處置方式，從而增加、保持或降低其在企業(yè)資產結構中的比重，最終實現(xiàn)優(yōu)化資產結構的目的。
2、固定資產的全周期管理
全壽命周期管理，即從固定資產取得、日常養(yǎng)護、改擴建、維修、調撥、抵押、處置到最后的報廢核銷等全部納入管理范疇。
（1）固定資產的取得
按照不同的取得方式，將固定資產分為自行建造、代建、劃撥、購置、租入等五大類。達到竣工條件時，資產管理部門會同工程、建設、監(jiān)理單位組織驗收、實物交接，驗收后納入固定資產臺賬。
（2）固定資產的日常管理
固定資產的日常管理分為卡片管理、臺賬管理和清查盤點三部分。
紙質卡片一式三份，資產管理部門、財務部門、使用保管部門各一份，使用部門負責建立電子卡片檔案和固定資產臺賬，定期匯資產運營部門備案，并及時更新。
資產管理部門負責組織清查盤點工作，使用部門向資產管理部門提交資產清查盤點報告，進行分析說明，并提出處理意見，在領導批準后作相應處理。
（3）固定資產的改擴建、維修
按照分級分類管理原則，使用保管部門提出改擴建、維修申請，預計單筆改擴建費用在200萬元以上、維修費用在10萬元以上的，使用部門報資產管理部門審核，經(jīng)企業(yè)領導批準后實施。
（4）固定資產的調撥、抵押、處置
固定資產內部調撥經(jīng)由各單位主管領導批準后實施，各單位之間無償撥出或撥入時，需報企業(yè)資產運營部門備案，并做好國資管理部門的報批審核工作。
發(fā)生抵押情況時，使用部門報資產運營部，經(jīng)企業(yè)領導批準后方可辦理。
按照分級管理原則，原值500萬元以下固定資產處置事項由公司自行決策;500萬以上（包含500萬元）由使用部門報資產運營部，由國資管理部門批準并通過產權交易市場進行交易。
（5）固定資產的移交
由企業(yè)立項并代建的項目，在項目驗收合格且結算、決算完成后移交政府管理部門，包括實物資產盤點、項目資料清單、資產權證的移交。詳細的施工、設計、監(jiān)理等資料文檔由企業(yè)負責保管。
（6）固定資產的養(yǎng)管
企業(yè)制定路橋養(yǎng)護管理實施辦法，建立養(yǎng)管臺賬、明確工作內容及管理責任。每年9月份提出路橋資產養(yǎng)管計劃，明確養(yǎng)管范圍、養(yǎng)管費用等，政府相關部門審核后，養(yǎng)管費用納入政府年度財政預算。
3、股權資產的全過程管理
所謂全過程管理，是指股權管理工作要覆蓋股權投資的前期論證階段、參股子公司運營階段、股權投資退出階段，確保財務狀況報告制度、重大經(jīng)營決策報告制度、外派董監(jiān)事工作制度貫徹落實，達到防范投資風險、提高投資收益的目的。
（1）保證投資前充分的調研論證
股權投資前要對相關市場或目標企業(yè)進行充分的調研，就市場前景、發(fā)展戰(zhàn)略、投資規(guī)模、回收方式、預期效益等進行詳細論證。通過調研論證和審議環(huán)節(jié)，確保投資決策的科學性、合理性。
（2）強化出資后的過程管理
資產管理部門要建立各級股權臺賬，通過外派董監(jiān)事參加董監(jiān)事會議、參與重大經(jīng)營決策、定期報告工作，及時掌握所出資企業(yè)情況，防范投資風險。外派董監(jiān)事對擬審議事項要提前研究，重大事項要提請企業(yè)領導審議，并遵循企業(yè)意見進行表決。
（3）保證退出投資時的規(guī)范管理
所謂退出投資是指當細分市場或者被投資企業(yè)本身的經(jīng)營狀況等發(fā)生重大變化，而導致股權投資實施對外轉讓、被投資企業(yè)依法清算、減資等撤出（收回）全部（部分）出資額的行為。不管發(fā)生何種撤資行為，都必須按照國家法律法規(guī)的要求，聘請國資委備案的審計和資產評估機構進行審計和評估，履行必要的法律手續(xù)，并到產權交易所辦理。
五、結論
資產的全覆蓋管理模式充分考慮了城投類企業(yè)作為政府投融資平臺企業(yè)資產結構的特殊性，對總體資產的管理做到全面覆蓋、規(guī)范科學，分別對實物資產管理、固定資產管理、產權和股權管理工作提出了管理辦法，對單項資產的管理做到全程跟蹤、區(qū)別對待，是一套完全符合城投類企業(yè)資產現(xiàn)狀的科學管理模式。
【參考文獻】
[1] 李偉、陳民：投融資規(guī)劃――架起城市規(guī)劃與建設的橋梁[M].中國統(tǒng)計出版社，2009.
[2] 韓連勝：企業(yè)項目化管理模式模式.機械管理出版社[M].2012.
路林表示，中城投資在發(fā)展路徑中，已經(jīng)完成了從房地產投資公司向房地產專業(yè)類資產管理公司的升級，正在向多類別資產管理公司轉型。此外，路林還透露：中城投資正在構建新三板+紅籌的上市模式，其中國內新三板的掛牌將在年內完成。
成長歷程：“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”落地生根
中城投資成立于2002年，由中國著名房地產企業(yè)――如萬科、萬通、龍湖、建業(yè)、華遠等――組成的“中國城市房地產開發(fā)商策略聯(lián)盟”成員企業(yè)發(fā)起成立，成長為中國最大的專業(yè)類資產管理公司之一，目前有股東55家。中城投資的成長和發(fā)展使得這些企業(yè)之間“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”的想法逐步落地，并越走越遠。
發(fā)展路徑中，中城投資立足于房地產行業(yè)的產業(yè)基礎，不斷擴展業(yè)務板塊：從聯(lián)合融資、聯(lián)合投資拓展到聯(lián)合財富管理?！爸谐峭顿Y在‘投資+’的道路上，走得比‘互聯(lián)網(wǎng)+’的歷史還要長，這也是中城投資今天最寶貴的財富。”路林表示，聯(lián)合投資是中城投資“成立到現(xiàn)在最重要的一個使命，在創(chuàng)業(yè)投資中互相給力、給信心，在成長投資中互相給賺錢的機會。”
2013年，中城投資改制成為“投資管理股份有限公司”，定向增發(fā)12億股，吸收資本超過16億元人民幣，成為中國資本金最大的私募股權投資機構。中城投資隨后啟動資本市場上市進程，海外紅籌架構和國內新三板均是中城投資考慮的上市途徑。在路林看來，以上這些動作直接推動中城投資“進入高速成長的軌道”，業(yè)務領域拓展至房地產投資與資產管理、股權投資（VC/PE）與資產管理、證券投資與資產管理及海外投資與資產管理等多個領域。
新三板+紅籌：中城投資的資本路徑
對投資機構而言，未來行業(yè)前景如何？在中城投資策略報告會上，中城投資總裁路林表示，“過去十年是開發(fā)的黃金十年，而未來十年是投資的黃金十年?！?/p>
“資本市場不僅是中國經(jīng)濟的晴雨表，也是經(jīng)濟的發(fā)動機。”在路林看來，資本市場，包括“私募和公募、場內和場外聚集的資本力量”，正在改變中國經(jīng)濟――“以改革預期和資本市場充足的流動性能夠盤活存量資產，能夠以權益資本重組債務資本、整合過剩產能?！?/p>
路林在接受采訪時表示，中城投資“正在利用資本市場的機會抓住下一個投資的黃金十年?！?/p>
路林評價，新三板能給中城投資帶來雙重機會：一方面“企業(yè)借助新三板，可以實現(xiàn)新的定向增發(fā)、做市交易，包括轉板交易，幫助企業(yè)快速成長。”另一方面，新三板為中城投資“提供了批量的股權投資機會，為資產管理機構新的業(yè)務類別提供了直接動力。”因此，中城投資將在新三板私募股權基金產品上“有更大的投入?！?/p>
在資本運作方面，路林表示，在國內資本市場，“中城聯(lián)盟投資股份有限公司已經(jīng)邀請中介機構進場，制定了詳細的方案，今年將在新三板掛牌?！?/p>
中城投資于2014年9月在開曼群島設立了“中城聯(lián)盟國際投資管理控股有限公司（中城聯(lián)盟控股CGI）”，由中城投資55家股東在BVI分別設立的SPV共同組建，這將成為中城投資在海外紅籌上市的主體。
投資+：夢想家、探險家、行動家
“無論是面對下一個十年，還是下一個大市場、大事件、大周期，中城投資都是從投資開始起步，我們叫‘投資+’。 ”路林如此描述中城投資的使命。“‘投資+’首先是個夢想家，也是個探險家，更是個行動家?！?/p>
如何才能利用好未來的黃金十年？路林給出的答案是“創(chuàng)新、升級、轉型”――這正是中城投資2015年投資策略報告會的主題。
“創(chuàng)新就是試錯、就是探險。沒有試措、沒有行動、沒有歷險，就談不上創(chuàng)新?！边@是路林對“創(chuàng)新”的理解，“僅僅停留在口頭，停留在關鍵詞上的創(chuàng)新，沒有任何意義。”路林轉述中城投資董事、萬科企業(yè)總裁郁亮的觀點，“一個企業(yè)如果能夠生存10年以上，它就有巨大的試錯機會和改錯機會，在不斷試錯的基礎上進行創(chuàng)新、升級和轉型?！报D―成立于2002年的中城投資正是在不斷的創(chuàng)新、升級中發(fā)展前行。
對于“升級”，路林認為，“不僅僅是中城投資業(yè)務的升級，也是企業(yè)戰(zhàn)略的升級和產業(yè)型態(tài)的升級。而對于“轉型”，路林強調從開發(fā)行業(yè)向投資行業(yè)的轉型――“從宏觀經(jīng)濟甚至全球動力來講，下一個十年是投資的黃金十年，是轉型驅動的黃金十年?！?/p>
如何實現(xiàn)“創(chuàng)新、升級與轉型”？中城投資的策略一是“以新謀舊”，二是“以外促內”。前者強調引入新技術，使用新方法，進入新領域，適應新周期；后者強調“以外延促進內生”，例如通過合資合作、兼并收購、海外戰(zhàn)略等外來力量的引入促進成長和發(fā)展。
轉型與升級：多類別綜合類資管公司
“多類別的綜合類資產管理公司”是中城投資給自己的定位：“多類別就是從一到十的過程，意味著中城投資從房地產投資與資產管理，逐步走到股權投資與資產管理、證券投資與資產管理、海外投資與資產管理上?！?/p>
路林用數(shù)字來描述中城投資走過的歷程：“過去的13年中，在自有投資只有1個億的情況下，滾動到2013年，中城投資累計投資超過100億。2013年，在定向增發(fā)和業(yè)務的升級轉型之后，現(xiàn)在的累計投資規(guī)模達500億，余額超過200億。”
“中城投資已經(jīng)完成了從房地產投資公司向房地產專業(yè)類資產管理公司的升級。”路林如此概括中城投資的升級?！霸?00億投資總額當中，在200億的管理余額當中，90%是受托投資管理，拿到圈內外、行業(yè)內外委托人的資金?！辟Y產管理客戶的來源是什么？路林的答案是“來源于中城投資的私人財富管理、特定圈層的客戶，也來自于產業(yè)轉型資本的客戶。”
在中城投資的戰(zhàn)略定位上，中城投資作為資產管理公司，路林強調了資產配置的重要性。在中城投資的資產管理中，“大類方面有房地產基金和房地產以外的股權基金、證券基金；在流動性方面，有貨幣基金和股票基金；在區(qū)域上，有國內基金和海外基金?！?/p>
路林將中城投資“有限多元化”的行業(yè)支撐點確立在“投資行業(yè)中”，認為“大類決定發(fā)展”：“在行業(yè)、主題的輪動和波動面前，中城投資會按照投資的規(guī)律，走向相對多元化的大類資產配置，而不是停留在單一產品、單一業(yè)務、單一周期和單一市場中。
【關鍵詞】房地產；項目開發(fā)；投資；科學管理
由于經(jīng)濟運行情況良好,房地產市場持續(xù)走強,國內大多數(shù)房地產企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對房地產企業(yè)實行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時,目前房地產企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對工作起到監(jiān)督性和指導性的作用,因此,加強投資計劃管理勢在必行,它是企業(yè)的生命線。
1 把好項目關是投資管理的前提
為實現(xiàn)房地產建設項目社會效益和經(jīng)濟效益，避免和降低風險，必須對項目必要性、可行性進行研究。
1.1 進行市場分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風險，充分考慮建設項目在未來市場的競爭力，使計劃任務更具科學性和可靠性；
1.2 加強實地調研。對工程地質、水文地質，包括征地、水源、供電、運輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；
1.3 資金落實到位。由于房地產建設項目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項目得到批準后能按期實施。若需貸款，應對各項貸款條件進行認真仔細分析比較，盡量減輕利息負擔和還貸壓力。
2 把好設計關是投資管理的靈魂
房地產建設項目，包括編制項目建議書、可行性研究、編制設計任務書等，一旦被認為是切實可行的，就進入影響建設投資最大的設計階段。
人們稱設計階段雖則設計費一般只占建設工程總費用的1％左右，但對整個工程項目造價影響度要占80％左右。
由于設計階段分初步、技術、施工圖設計三個階段：在初步設計階段，要提出設計要求，明確建設項目的外觀設計、結構形式、平面布置、裝修標準，進行設計招標、方案競選，選擇設計單位并商簽委托設計合同等事宜；在技術設計階段，確定建設項目設計的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設項目對復雜工程的重大技術問題進入深化設計，確保質量；在施工圖設計階段，確定建設項目的造價，控制好設計標準和主要設計參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：
2.1 設計方案優(yōu)選。為保證設計方案的先進性、準確性、合理性，房地產開發(fā)企業(yè)對設計方案招投標，對設計方案好中選優(yōu)；鼓勵設計單位平等競爭，擇優(yōu)選定設計方案和設計單位，提高設計質量，保證設計進度，控制工程造價，提高投資效益；
2.2 推行限額設計。限額設計是指按照標準的設計任務書及投資估算控制初步設計，通過計算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設計，同時嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破；
2.3 應用價值工程。價值工程是功能或效用與成本的比值，房地產企業(yè)應用價值工程，就是要對建設項目進行功能分析，做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達到降低成本的目的；
2.4 注重圖紙會審。目的是將建設項目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對初步設計階段，側重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到建設項目決策階段確定的質量標準；對技術設計階段，側重于各專業(yè)技術是否符合預定的質量標準和要求；對施工圖設計，側重于使用功能及質量要求是否得到滿足。通過圖紙會審，使技術和經(jīng)濟有機結合，功能和造價互相平衡。
3 把好費用關是投資管理的龍頭
房地產建設項目周期長、金額大，通常按建設程序六個階段費用要嚴格控制：
3.1 投資估算。在項目決策階段，必須對建設項目投資估算。其依據(jù)是：可行性報告等文件；建設方案；估算指標；材料設備詢價；國家有關政策文件；
3.2 概算造價。這是在初步設計階段，根據(jù)設計方案，編制工程概算文件，預測建設項目造價。其依據(jù)是：初步設計方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標；建設項目所在地有關費用文件；
3.3 預算造價。這是在施工圖設計階段確定的工程造價，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設備價格；預算定額等；
3.4 合同價格。這是指工程招投標階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備材料采購合同以及技術和咨詢服務合同確定的價格。其依據(jù)是：招投標文件；施工單位資質；施工方案；
3.5 結算價格。這是指工程結算確定的價格，其依據(jù)是：中標價；設計變更；現(xiàn)場簽證；
3.6 實際造價。這是竣工決算階段最后確定的工程造價，其依據(jù)是：建設工程費；設備購置費；預備費；其他費用；建設期貸款利息等。
4 把好招標關是投資管理的基礎
招標投標時市場經(jīng)濟中的一種重要交易方式，也是房地產企業(yè)建設項目投資控制的重要手段。在招投標時，要做好三方面工作：
4.1 合理編制標底。當前，市場上建筑安裝工程招標的標底，主要采用以施工圖預算、工程概算、擴大綜合定額、平方米造價包干為基礎等方法來編制，也有按市場價格來報價。但不論以何種方式編制，都應控制在投資范圍內；
4.2 規(guī)范投標報價。引入競爭機制，一般招投標在三家以上，實行“貨比三家”；
4.3 公正進行評標。堅持公開、公平、公正，嚴格管理要求和管理程序，依靠高素質專家支持，實行工程技術人員的群體評估和決策，順利進行建設項目。
5 把好協(xié)調關是投資管理的保證
推行建設項目責任制是投資管理的保證，特別要加強協(xié)調：
5.1 技術協(xié)調。提高涉及圖紙質量，減少因技術錯誤帶來的協(xié)調問題；加強圖紙會審和交底是重要環(huán)節(jié)；
5.2 管理協(xié)調。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責任制度、獎懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領導，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調工作；
5.3 組織協(xié)調。房產開發(fā)企業(yè)應建立專門的協(xié)調會議制度，解決施工中的各種問題，嚴格管理簽證工作，并進行有效的工程預算。
在建設項目中，要及時總結經(jīng)驗教訓，做好電氣部分與土建的協(xié)調；給排水與建筑結構的協(xié)調；建筑的外表功能與結構的協(xié)調；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質量。
6 把好施工關是投資管理的根本
施工階段是建設項目的重要階段。這一階段中，要把工程設計圖紙變?yōu)槲镔|形態(tài)的工程實體，因此，這階段應做好五項工作：
6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進。
6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調；做好工程費用支付管理工作；加強對其他費用支付的管理。
6.3 嚴密細致的施工控制。在施工準備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質量、進度和盡可能節(jié)省工程費用為控制目標。主要內容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準備；在施工階段，以全面和實際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實現(xiàn)控制目標。對所建立的各管理機構實行崗位責任制，落實到每個人，共同做好控制工作。
6.4 嚴格控制工程變更。無論在設計、施工、進度、項目變更都要慎之又慎。要堅決杜絕施工單位擅自變更設計增加投資，對一些確要變更的單價和施工工藝，在得到批準后實施，并做好現(xiàn)場記錄和有關數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費發(fā)生。
6.5 切實加強材料管理。由于材料費用占工程總費用的70％左右，因此，設備、材料計劃，控制材料實際與預算價差，材料的采購都是嚴格管理的范圍。
7 把好竣工關是投資管理的關鍵
在建設項目完成后，房產開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：
7.1 合理確定造價。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準則，實事求是地根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場鑒證和設計變更進行審核。特別計價必須正確，預算人員不但要熟悉工程量的計算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場了解，提高計價的準確性；
7.2 嚴格結算復審。對施工單位編制的工程竣工驗收報告，包括工程進度表、質量驗收報告和實物量清單進行核對，并實現(xiàn)工程結算復審制度和工程尾款會簽制度，從而確保投資效益；
7.3 做好審計工作。由于工程決算是建設項目經(jīng)濟上的最后結論，故一般委托有資質的審計單位進行審核。
關鍵詞：房地產；項目；成本；管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，建筑領域的競爭日漸激烈，企業(yè)競爭目標的實現(xiàn)不得不更加依靠房地產投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據(jù)市場競爭中的長期優(yōu)勢。其重點和核心是房地產投資成本管理。房地產投資項目成本是指在房地產投資項目上發(fā)生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產投資成本管理的內容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產投資成本管理問題展開探討研究。
1.房地產項目經(jīng)營管理概述
1. 1房地產項目屬性
（1）建設投資大。房地產業(yè)屬于資金密集性產業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
（2）開發(fā)周期長。土地及建筑物作為項目開發(fā)的對象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時，由于客觀條件的不可預測性、以及應政府要求，經(jīng)營房地產開發(fā)項目需要辦理許多相關部門的繁雜手續(xù)。從項目獲取施工許可證、預售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)，甚至更長的時間。
（3）受國家法規(guī)政策嚴格約束和調控。房地產開發(fā)項目的過程中，涉及到社會生產生活多個方面。房地產行業(yè)己經(jīng)成為中國經(jīng)濟支柱產業(yè)和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。其生產過程，必須通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導。從項目立項開始，房地產項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須嚴格遵守國家產業(yè)政策、法律法規(guī)，響應城市統(tǒng)一規(guī)劃等。
1. 2房地產項目經(jīng)營管理簡述
1. 2. 1房地產開發(fā)項目成本管理
（1）成本管理意識匾乏。更多注意產品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識。
（2）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本。由于伴隨項目的開發(fā)，時刻發(fā)生著成本，成本也在時刻的變化當中。最新動態(tài)成本，需要項目內外部多方面的配合才能核算出來，因此動態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。
1. 2. 2房地產開發(fā)項目銷售管理
（1）年度銷售任務是公司根據(jù)對市場的預測及工程的進度預計估算的，銷售計劃很難做準。
（2）團隊管理粗放，常常重結果而輕過程，缺乏精細化的銷售管控。
（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應變能力差。
（4）費用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價值分析，而營銷策劃是一項創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預測。
2.房地產成本管理中存在的問題
2.1不重視決策階段的成本控制
許多房地產商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達到順利籌集到資金的目的。這樣導致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠未達到“指導企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算過程的規(guī)范性，計算結果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。
2.2不重視圖紙設計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制
房地產開發(fā)商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產公司均設有土建安裝工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工質量、進度等進行直接的監(jiān)控。房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在一個認知錯覺：工程成本主要花在工程建設階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發(fā)商經(jīng)常費盡心血，采取多項控制措施。
2.3不重視控制計劃，導致成本失控
長期以來房地產開發(fā)企業(yè)缺乏認識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業(yè)計劃幾種。很多房地產企業(yè)認為長期計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發(fā)展計劃的規(guī)劃、制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是企業(yè)生產經(jīng)營發(fā)展前景，沒有長遠規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。
2.4工程招投標工作沒有起到真正的成本控制作用
建設工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大變革，有利于降低促進公平競爭，提高工程質量，降低工程造價，縮短工期，防止產生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60%，招投標工作推進不理想的具體原因十分復雜?？陀^地講，目前招投標工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預算定額》，而不是企業(yè)內部各自的“企業(yè)定額”。
3.房地產開發(fā)成本的控制
3.1實行設計招標或設計方案競選
工程設計的優(yōu)劣對工程項目建設的成敗有著重要的影響，所以，在確定設計方案時，必須堅持設計方案的評價，擇優(yōu)確定設計單位和方案。 設計方案的評價包括民用建筑設計評價和居住小區(qū)設計評價。 民用建筑設計要堅持“適用、經(jīng)濟、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設計的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設計方案招標或設計方案競選兩種方式優(yōu)選設計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術和工藝、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。
3.2做好施工過程中的成本控制
施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現(xiàn)建設工程全過程成本控制有極其重要的作用。
（1）工程變更。由于工程建設的周期長、涉及的經(jīng)濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模， 提高設計標準，增加建設內容等，實行“技術管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發(fā)生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，應盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設計變更和其他變更兩大類。 為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現(xiàn)變更，否則，很難實現(xiàn)投資的控制。
（2）施工組織及技術措施的控制。 施工技術措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術措施的審查，除監(jiān)理單位和建設單位審查外，還可邀請設計人員參與審查，這樣施工技術方法就和設計意圖做到了有機的結合，從而使施工技術措施更有針對性和時效性。
（3）工程資金籌措支付及施工進度控制。大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設資金按計劃回籠，減少建設資金的貸款利息。
4.結語
房地產投資項目開發(fā)主要是以經(jīng)濟效益為目的，衡量房地產開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟指標是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產企業(yè)的投資效益才會得到保障。
參考文獻：
[1] 呂萍.房地產開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學出版社，2002年
工程進度管理
（一）事前計劃制度
1、總體工程進度計劃報審制度單位工程開工前，總包單位應編制其工程總進度計劃，上報監(jiān)理、項目公司審核，批準后報工程管理部、工程副總審批，通過后方可施行?？傮w進度計劃中，應明確各分包單位的配合措施和要求，進駐時間節(jié)點，為分包隊伍的選擇提供時間參考。如因總體進度計劃不準，造成分包隊伍進場時間拖后致使單位工程工期拖延，由其總包單位承擔違約責任。
2、進度措施和方案的上報工程開工前，總包單位編制的施工組織設計中應包括進度措施和方案?？偘鼏挝灰部梢愿鶕?jù)工程的實際情況，結合自己的實力編制進度保證措施和方案。保證措施和方案應在工程開工前上報監(jiān)理、項目公司審核，批準后報工程管理部、主管副總審批，通過后作為合同的附件。在工程施工過程中，施工單位應根據(jù)實際施工情況動態(tài)調整進度計劃和保證方案，計劃編制應掌握先緊后松的原則（基礎、主體期間要盡量安排的時間緊湊一些），加大進度控制措施和力度，保證合同總體進度計劃的有效執(zhí)行和控制。如有重大進度措施和方案的調整，總包單位應重新編制進度措施和方案，按原審批程序進行審批，通過后執(zhí)行。但進度措施和方案的調整，不能與整個工期計劃相違背，并且其總包單位也推卸不了其工期違約的責任。各分包項目在進場前也應根據(jù)總進度計劃的要求編制自己分項工程的進度保證措施和方案，報監(jiān)理、項目公司審核，批準后報工程管理部、主管副總審批。分項工程的進度計劃，必須符合總進度計劃，并且要為其他項目的施工留有充足余地。
3、施工現(xiàn)場實際要素檢查及調整措施工程管理部將在月檢中，根據(jù)前述的進度計劃及保證措施方案檢查各個單位工程及其附屬的進度計劃落實情況。如發(fā)現(xiàn)實際進度計劃嚴重滯后，其比原計劃拖后7天以上者，工程管理部將調查其拖后原因，讓其拖后工期的單位負責人寫出加快施工的保證措施和方案，總公司并且保留其拖期罰款的權利。各施工單位要根據(jù)實際情況不斷調整其計劃，保證關鍵節(jié)點的工期不再拖后，否則將按合同約定進行拖期處罰。
（二）建設過程控制制度
1、月檢制度工程管理部將在每月月底進行巡查，巡查時將對各單位工程的實際進度情況進度檢查，并填報進度確認表格和圖像資料。其書面資料項目公司負責人簽字后作為執(zhí)行合同的見證性資料和撥付工程款的控制依據(jù)。如工程拖后，工程管理部將延期撥款審批，并且保留采取經(jīng)濟處罰的權利。
關鍵詞：投資控制；工程管理；作用；措施
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
1、投資控制的作用分析
為提高工程整個管理過程的質量，優(yōu)化管理方法，實時動態(tài)控制投資以確保在工程制定決策"進行設計"項目建設開發(fā)以及相應的實施環(huán)節(jié)中，借助巧妙設計"研發(fā)工程"保證材料供給等的招標與投標，合理運用項目投資對此進行有效控制#施工期間，受其他因素的影響，需要對各個施工環(huán)節(jié)進行設計以及根據(jù)實際情況及時更正"正確分析項目施工的總體費用，包括對項目施工工程形象快進的相關費用預算，不同期間的費用結算以及核查，整個行業(yè)投資情況的合理分析等，從而在保證完成工程建設的前提下，形成良好的經(jīng)濟效益與社會效益。
2、工程管理中投資控制的內容分析
項目審查估算，逐步闡明投資控制的最終目標；標底的復核以及相應的預算；根據(jù)工程管理方案，及時協(xié)助相關人員做好招投標的工作，并研討招投標合同，根據(jù)研討結果，及時提供相關的建議，同時做好有關協(xié)議的商洽工作；依據(jù)施工現(xiàn)場管理情況，及時向相關部門反映因變更工程而產生的費用結算；實時觀察所簽署的協(xié)議管理，做好聯(lián)系表費用的登記；做好工程索賠數(shù)據(jù)分析，并制定合理對策；不同環(huán)節(jié)或階段的投資審核結算；依據(jù)施工進度與工作計劃，將不同階段的工程費用綜合比較，找出之間相應的差距，并及時制定糾正措施；對于沒有定價的用材，要依據(jù)市場價格進行分析定價；綜合分析以上投資控制內容，根據(jù)相關數(shù)據(jù)，編寫投資控制報告書。
3、強化工程管理中投資控制的有效措施
3.1、設計階段
3.1.1、要在工程設計階段積極的推行限額設計，嚴格標準化的工程設計。相關的工程管理人員在各設計階段進行投資控制時，要將投資限額按照具體的投資控制目標，細化到各個專業(yè)的工程設計人員，并實現(xiàn)分段的考核。同時，建立合理的獎懲制度，使相關的額工程設計人員將工作從技術和經(jīng)濟相結合的角度出發(fā)，合理的優(yōu)化設計，有效確保工程限額目標的實現(xiàn)。
3.1.2、與此同時還要加強對工程設計的變更管理。在具體工程的實施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程設計變更的情況。相關的工程管理人員要及時的對工程變更內容進行認真的核算和調整，尤其是對涉及到工程的建設規(guī)模、建設方案以及工藝流程等等這些影響整體工程造價的重大工程設計變更，并及時給相關的業(yè)主提供具體資料，在工作中采取先算帳后實現(xiàn)工程變更的解決方法，以此使得建筑工程的造價得到有效控制。而在工作中對于那些實在無法避免的工程設計變更，要注意在實際的工作中將其盡量控制在工程的設計階段初期，這主要是由于工程變更發(fā)生得越早，其相關的損失就會越小。
3.1.3、建立設計監(jiān)理
充分利用設計監(jiān)理的監(jiān)督作用，提高設計的質量a因此構建設計階段的監(jiān)理制度是有必要的，其主要包括以下的內容：必須對設計單位的資質，設計人員在資質，專業(yè)情況，設計標準和設計規(guī)范進行充分的審核，以此向業(yè)主單位提供決策的審核意見；對設計的深度，內容和設計的進度進行審核，對設計的方案從經(jīng)濟性，技術性方面進行審核，并分析在施工過程中的可行性，并提出相關的優(yōu)化建議；協(xié)助投資者完成對相關設計單位提交的技術報告的審核，其主要包括對文件的內容，編制的原則和規(guī)范等，并對設計單位的執(zhí)行情況進行監(jiān)督；參與對設計方案的選擇，并對方案中發(fā)現(xiàn)的問題作出及時性的處理，對重大的技術問題提出積極性的建議；編制設計監(jiān)理月報，總結設計監(jiān)理經(jīng)驗，規(guī)范設計監(jiān)理工作。
3.2、招投標階段
相關的管理人員在工程的招投標階段的投資控制中，要根據(jù)相關的規(guī)范、定額以及取費的標準、工程的施工圖紙、工程現(xiàn)場因素以及工期等等認真的審核標底。在具體的審核標底的過程中，相關的管理人員要緊緊控制住工程標底造價是否合理，以免工程的高價承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價承包又會造成某些承包商為降低成本而不按規(guī)范施工，安全沒保障，延誤工期，增加工程施工質量隱患及工程項目的全壽命后期維修的相關費用。在工程的評標階段，必須對投資進行有效控制，以此有效防止串通抬標，相關的管理人員要注意使相關的業(yè)主認識到合理的工程造價是工程質量的經(jīng)濟保證，并對投標的合理報價做出公正的分析。
3.3、施工階段
3.3.1、相關的管理人員要對工程施工組織設計認真審核。尤其是工程施工方案中選用的垂直運輸機械與實際工程現(xiàn)場使用的是否一致進行認真的核查，挖運土方的建筑施工方案和現(xiàn)場的實際情況是否存在差異。相關的模板選用的是鋼模還是木模，相關的腳手架搭設方案，由于這些都會對建筑工程的造價產生很大的影響。
3.3.2、相關的管理人員要對工程進度款的支付要嚴格控制。工程進度款支付是投資控制的有效手段，是工程質量和進度的有力保證。只有按圖施工，并通過監(jiān)理人員質量檢驗合格，計量核實的工程項目，造價工程師才給予審核支付。
3.3.3、相關的管理人員要正確處理和防范施工索賠。在工程的施工過程中，引起索賠的原因很多，但最終目的歸結到工程費用的增加和工程工期的延長。所以預防工程索賠事件的發(fā)生也是控制建筑工程造價的重要方面，這就要求相關的管理人員要精通工程施工合同條款，熟悉建筑工程項目的專業(yè)技術標準以及各項法律法規(guī)，協(xié)助好相關的業(yè)主做好工程施工合同的簽訂工作，及時提醒業(yè)主規(guī)范好自身的相關行為，不給承包商以可乘之機。發(fā)生索賠事件時，相關的管理人員要認真的研究工程合同的條款，認真的核查工程索賠報告是否在工程索賠事件的發(fā)生后28天內提出的，否則相關的索賠不成立。進而對工程索賠要求進行辨別和分析，分清具體的原因和責任，并要求工程承包商提供相關的證據(jù)，公正地當好工程索賠事件的裁判員的角色，正確處理工程合同雙方的合法權益得到保障。
3.4、工程竣工結算階段
相關管理人員要注意在工程結算階段的投資控制中認真、及時的審核工程竣工結算。這是工程施工階段進行投資控制的重要環(huán)節(jié)。相關的審核的注意內容包括:工程竣工結算是否符合合同條款、相關的招投標文件，工程結算是否按定額、工程計量規(guī)則和造價主管部門的調價規(guī)定進行編制。要根據(jù)工程合同、圖紙以及定額及預算書等，對工程的變更、工程量增減等逐項的進行審核，不重不漏。與此同時，相關的管理人員要及時掌握工程施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，正確審核竣工結算，使竣工結算真實反映工程造價。
總言之，在實際工作中，工程管理作為一項復雜的管理系統(tǒng)，其涉及的面之廣，工期之長給項目的管理帶來了很大隱患。要保障工程管理中對投資的有效控制，就應在工作中從建筑的設計招標階段開始，有效提高管理意識，采用相關的價值管理以及建立監(jiān)理制度等方面進行了保障，以此才能保障后期工程的順利開展和自身投資利益的保障。
參考文獻
[1]林海歐.如何做好建設工程投資控制[J].四川水泥,2014,08:70.
[2]史冬梅.建筑工程項目的投資管理與控制機制[J].企業(yè)技術開發(fā),2014,21:138-139.
關鍵詞：房地產開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、工程投資估算的重要性
從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據(jù)此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據(jù)；(2)進行項目經(jīng)濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。
2、投資估算要求
估算編制人員應深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設計階段和深度，結合行業(yè)特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關投資估算基礎資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數(shù)和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯(lián)的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產開發(fā)項目投資的影響因素分析
3.1 項目投資環(huán)境
(1)外部因素
政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現(xiàn)項目價值的最佳。
(2)技術配套因素
先進的生產技術及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經(jīng)濟規(guī)模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。
(3)市場因素
根據(jù)項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應。
3.2 項目的技術方案
(1)市場定位
項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據(jù)可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。
(2)建設標準
建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據(jù)方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經(jīng)驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設備配置標準。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。
(3)項目規(guī)模
項目規(guī)模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經(jīng)濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規(guī)模。
(4)設計參數(shù)的確定
隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數(shù)有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發(fā)項目的主要技術參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結構形式、基礎形式、各種動力參數(shù)等。主要設備材料選型、價格。建設地區(qū)及建設地點的選擇：建設地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經(jīng)驗、設計師的經(jīng)驗水平、估算者的經(jīng)驗水平也會影響投資估算的準確性。
3.3 選擇的項目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。
4、房地產開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題
房地產開發(fā)項目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
4.1 指標收集、編制、發(fā)行的時限性
指標的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應根據(jù)項目實際情況分別確定現(xiàn)金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應盡量可靠。
4.2 政策、法規(guī)的不了解
隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔工程設計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關行業(yè)的有關規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應當通過對工程經(jīng)濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據(jù)。
4.3 建設地點選址不當
建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設項目在合資雙方協(xié)議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產投資估算工作的改進建議
5.1 明確項目定位
房地產項目的設計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數(shù)以及結構方案進行定位，例如根據(jù)項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。
5.2 加強基礎資料的搜集和積累
要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數(shù)據(jù)，增強編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經(jīng)濟指標并實時更新，在通過預定的計算規(guī)則進行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。
5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通
在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經(jīng)濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。
結束語
房地產開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現(xiàn)項目成本的控制。
參考文獻
[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進行工程造價管理[J].中國高新技術企業(yè)，2007.
