時(shí)間：2023-09-11 17:26:03
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)必須面臨的，企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)損失減少、損失影響度減少，使企業(yè)不斷增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。
一、研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要性
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念與特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常被稱為舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果帶來(lái)的不確定性。它存在于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，沒(méi)有負(fù)載，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部資本由投資者投入，則不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴(kuò)大規(guī)模、提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負(fù)擔(dān)。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，因此在籌資、投資和收益分配上可能會(huì)存在這樣的一些風(fēng)險(xiǎn)：
（三）研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要性
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，無(wú)處不在。企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)損失減少、損失影響程度減少，增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。這也就要求企業(yè)要正確地面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，充分利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施來(lái)盡量的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來(lái)的損失。
二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）消費(fèi)萎縮帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
受金融危機(jī)外化影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者信心衰退，這次金融危機(jī)不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了重大影響，而且引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。金融危機(jī)放緩了投資者世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致我國(guó)外部需求萎縮，出口量持續(xù)下降，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑，失業(yè)率上升，居民收入不斷下降，內(nèi)需乏力，大多數(shù)投資者對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)失去了信心，處于觀望狀態(tài)，制約了消費(fèi)增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)公司面臨虧損的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）強(qiáng)力的宏觀調(diào)控加大了資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)公司貸款絕大部分來(lái)自銀行，利益和銀行利益密切相關(guān)。在公司資金來(lái)源渠道單一背景下，交易量得持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致公司面臨生存危機(jī)。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺(tái)都加大了公司資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）籌資結(jié)構(gòu)單一，負(fù)債比重偏高帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資額巨大。我國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自由資金卻相當(dāng)?shù)?。這不僅提高企業(yè)的資金成本，同時(shí)也加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果在一定時(shí)期內(nèi)，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無(wú)利可圖，面臨資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單調(diào)，存貨比重過(guò)大帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)資金投入量大，整體資金周轉(zhuǎn)慢，資金運(yùn)動(dòng)受地域影響大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在著較大的特殊性，占資產(chǎn)最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉(zhuǎn)過(guò)慢，可能造成由于資金周轉(zhuǎn)不足而帶來(lái)的停運(yùn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）資金回收困難帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)，在一般情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)越難，資金占用周期就越長(zhǎng)，墊付成本就越高；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高，不可控因素就越多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。
（六）現(xiàn)金流管理不當(dāng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。萬(wàn)科公司內(nèi)現(xiàn)如今缺乏現(xiàn)金流管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，存在著盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的現(xiàn)象，這加大了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度，使得公司可能因現(xiàn)金流管理的不適當(dāng)而帶來(lái)無(wú)法經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)，投資者不易進(jìn)行判斷和控制；另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這是易于控制和防范的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上提出的各種風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)公司提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。
（一）充分利用市場(chǎng)機(jī)遇，擴(kuò)大銷售
2007年以來(lái)，在上市公司強(qiáng)大資金支持下，開(kāi)發(fā)商“拿地”的膽量似乎越來(lái)越大，全國(guó)各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬(wàn)/畝的天價(jià)，這就使得一些人認(rèn)為：現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是在囤地，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅攀升，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”。其實(shí)，這是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的現(xiàn)象，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的客觀存在。我國(guó)的房地產(chǎn)還處在發(fā)展階段，可挖掘與開(kāi)發(fā)的潛力還很巨大，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于擴(kuò)張期，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國(guó)居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國(guó)住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在。萬(wàn)科公司要充分把握這種契機(jī)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，迎合市場(chǎng)需求，利用政府在經(jīng)濟(jì)下滑情況下的扶植政策，抓住投資機(jī)會(huì)，減低消費(fèi)萎縮帶來(lái)的虧損財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，渡過(guò)難關(guān)。
（二）優(yōu)化公司的供應(yīng)鏈，積極嘗試“零營(yíng)運(yùn)資金管理”
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)顧客需求驅(qū)動(dòng)型的市場(chǎng)，隨著顧客要求的個(gè)性化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的多樣化及新材料、新技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性越來(lái)越大，為提高競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)改善公司的生產(chǎn)條件，不斷縮短房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)周期，采用科學(xué)的方法預(yù)測(cè)營(yíng)運(yùn)資金的需求數(shù)量，合理安排流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的比例管理，嘗試使用以“零”營(yíng)運(yùn)資金為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)的是資金的使用效益，著重衡量營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)用效果的“零營(yíng)運(yùn)資金管理”。合理使用營(yíng)運(yùn)資金，加速營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)因強(qiáng)力的宏觀調(diào)控產(chǎn)生資金鏈斷裂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
一般企業(yè)現(xiàn)有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極開(kāi)拓民間融資、房地產(chǎn)委托貸款、進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機(jī)構(gòu)、典當(dāng)融資、產(chǎn)權(quán)交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
（四）積極緩解企業(yè)庫(kù)存壓力
隨著經(jīng)濟(jì)減速，同時(shí)政府出臺(tái)的新房地產(chǎn)政策。雖然萬(wàn)科公司采取折扣的銷售方式， 但市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮、購(gòu)買(mǎi)觀望持續(xù)的情況下，公司面臨的運(yùn)營(yíng)資金壓力越來(lái)越大。公司應(yīng)采取力度更大的促銷策略，而且除了降價(jià)折扣外，在于價(jià)格手段相配合、面向剛性需求消費(fèi)者的針對(duì)性宣傳方面，企業(yè)應(yīng)盡量提供平臺(tái)，利用企業(yè)宣傳材料時(shí)，共同擴(kuò)大宣傳。促進(jìn)商品的銷售，增加庫(kù)存的周轉(zhuǎn)，緩解由資金的營(yíng)運(yùn)不足而產(chǎn)生的停運(yùn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）強(qiáng)化企業(yè)應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款管理
許多企業(yè)為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。要采取避免風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、降低損失、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)貨款回收管理等相應(yīng)的措施，盡量調(diào)整應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款時(shí)間，與企業(yè)發(fā)展相一致。從而使得企業(yè)有充足的資金，降低資金不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以保證公司正常的經(jīng)營(yíng)。
（六）運(yùn)用多種財(cái)務(wù)策略，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者要能夠識(shí)別各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并時(shí)刻關(guān)注各種潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，尤其要特別注意國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)損失控制、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御對(duì)應(yīng)工作，及時(shí)、合理地管理和控制各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保證公司可以穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]穆瑞雪.論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范.企業(yè)論壇，2010
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過(guò)多而導(dǎo)致企業(yè)到期無(wú)法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來(lái)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
（一）外部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國(guó)家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過(guò)程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來(lái)的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來(lái)壓力。
政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來(lái)源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國(guó)家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國(guó)金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過(guò)上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過(guò)銀行貸款籌集資金。近幾年國(guó)家為打壓房?jī)r(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過(guò)100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長(zhǎng)行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒(méi)有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究
（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系
科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平
作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平，不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如何控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)深入的研究與分析，并提出幾點(diǎn)針對(duì)性的優(yōu)化策略，以供相關(guān)人士的參考。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)化策略；研究
目前，控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實(shí)可行的防范策略，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強(qiáng)大的生命力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因研究
(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金是投資過(guò)程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過(guò)與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來(lái)不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來(lái)說(shuō)，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒(méi)有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過(guò)于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(二)成本費(fèi)用的控制力度不夠深入
一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門(mén)分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門(mén)也無(wú)法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門(mén)的成本管理部門(mén)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過(guò)于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(三)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無(wú)法對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過(guò)于懸殊，無(wú)形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略
(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率
企業(yè)在投資的過(guò)程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來(lái)貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來(lái)往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。
(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問(wèn)題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范工作勢(shì)在必行，可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，并且在激烈的市場(chǎng)占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機(jī)遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險(xiǎn)的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用，要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
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根據(jù)相關(guān)資料以及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在以下問(wèn)題:
(1)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快
資產(chǎn)負(fù)債率較高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75%左右。從資產(chǎn)總額來(lái)看資產(chǎn)總額逐年增多，其增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)額為242016．49億元，相對(duì)數(shù)額為220．3%。從平均每個(gè)企業(yè)所擁有資產(chǎn)數(shù)來(lái)看，2008年為12544．50萬(wàn)元，2012年為39156．75萬(wàn)元;其增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)額為26612．5萬(wàn)元，相對(duì)數(shù)額為212．1%。由此可得出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快。
(2)資金來(lái)源中自融資金所占比例較小
根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產(chǎn)品銷售一系列相關(guān)資金流入，其所占當(dāng)年資金來(lái)源一般為30%－40%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要是外來(lái)資金，而外來(lái)資金來(lái)源中，大部分來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款。從總體規(guī)模上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
(3)盲目多元化導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力得不到應(yīng)有保障
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)不是一元化經(jīng)營(yíng)，而很多企業(yè)是集電器行業(yè)、金融業(yè)或IT等非相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體。但由于分散經(jīng)營(yíng)方向、分散資金流向、分散資源以及對(duì)所要進(jìn)軍的新行業(yè)沒(méi)有進(jìn)行充分了解等原因，企業(yè)盲目地進(jìn)行多元化，導(dǎo)致在新行業(yè)不僅沒(méi)有獲得預(yù)期收益且危及到主營(yíng)業(yè)務(wù)的正常盈利，阻礙主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大，同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)額外麻煩。
(4)缺乏完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是最近幾十年逐漸發(fā)展起來(lái)的，許多公司的治理仍然沿用創(chuàng)業(yè)初期的家族式模式或在此模式上進(jìn)行創(chuàng)新。與現(xiàn)代企業(yè)管理的法人治理結(jié)構(gòu)有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)，這樣很容易引發(fā)眾多管理問(wèn)題。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
(1)合理控制資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，使企業(yè)獲得更大的自有資金收益率，使股東財(cái)富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做出籌資決策的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)其自身規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展預(yù)期等因素不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理。
(2)不斷開(kāi)辟新市場(chǎng)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力
由于房產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，故企業(yè)可以選擇多個(gè)不同特點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，將由于區(qū)域選擇所帶來(lái)的盈利風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業(yè)形象等無(wú)形資源。通常這些優(yōu)勢(shì)，可以為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益。
(3)合理擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模
企業(yè)要發(fā)展壯大，首先要擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的方式有籌資和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)兩種方式。選擇籌資方式，企業(yè)必須考慮籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資的資金成本。選擇經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)，企業(yè)必須考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，兩種方式并存，那么就應(yīng)該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
(4)加強(qiáng)企業(yè)日?，F(xiàn)金流的控制
重點(diǎn)關(guān)注大額現(xiàn)金流量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)金流的管理中，應(yīng)用科學(xué)采用日常現(xiàn)金流量管理方法，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日?，F(xiàn)金流量的管理。同時(shí)要求財(cái)務(wù)人員詳細(xì)記錄每一筆現(xiàn)金流，并根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合理登記現(xiàn)金賬。由于大額現(xiàn)金項(xiàng)目的處理不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極大地影響正常經(jīng)營(yíng)。那么對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注其大額現(xiàn)金流管理。
(5)建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制環(huán)境
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。
1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
11宏觀因素分析
房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。
111市場(chǎng)不成熟
我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無(wú)論發(fā)展過(guò)程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無(wú)法正常收回。
112政府政策影響
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。
113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。
12微觀因素分析
121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。
122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
一些公司被剛開(kāi)始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，而缺乏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全盤(pán)考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過(guò)大。
123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)
由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒(méi)有確定下來(lái)就著急開(kāi)工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過(guò)場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿搞公開(kāi)招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)
21財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度
大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的大量資金，但是過(guò)度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。
22資金周轉(zhuǎn)率偏低
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過(guò)房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。
23資產(chǎn)期限不匹配
由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過(guò)大。
24現(xiàn)金流入期限不均衡
由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開(kāi)展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。
3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理
311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理
向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過(guò)行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過(guò)度貸款會(huì)造成負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。
312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。
313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)公司從開(kāi)始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買(mǎi)房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買(mǎi)用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。
32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。
321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。
322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。
4結(jié)論
綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（5）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn); 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ;控制; 措施
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤(rùn)以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險(xiǎn)。本文當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財(cái)務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
第一，按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤(pán)預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)資金都是來(lái)源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過(guò)長(zhǎng)比較較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤(rùn)同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì)顯著降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。企業(yè)需要應(yīng)對(duì)銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，往往缺乏對(duì)工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設(shè)計(jì)后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問(wèn)題，進(jìn)一步延長(zhǎng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場(chǎng)當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤(rùn)下降或者是虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的過(guò)程當(dāng)中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估環(huán)節(jié)，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)。例如近年來(lái)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國(guó)企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì)給開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來(lái)直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會(huì)將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來(lái)自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過(guò)高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問(wèn)題，甚至出現(xiàn)無(wú)法支付到期利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過(guò)六萬(wàn)家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來(lái)籌資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過(guò)目前我國(guó)金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過(guò)傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問(wèn)題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來(lái)投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財(cái)務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)管理可以說(shuō)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本，通過(guò)約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級(jí)管理人員帶頭，并且財(cái)務(wù)部門(mén)作為核心的內(nèi)控小組，對(duì)財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計(jì)圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立財(cái)務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來(lái)的不良影響，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，招聘或者是聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財(cái)務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應(yīng)對(duì)行業(yè)變化過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。第四，完善成本管理機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制離不開(kāi)成本管理，而成本管理則離不開(kāi)完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過(guò)組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過(guò)程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過(guò)程成本管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來(lái)監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(zhǎng)，因此需要采取綜合性的措施來(lái)控制潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度減輕政策帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
作者:史功路 單位:西京學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
[1]周霞,陳光明.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析[J].會(huì)計(jì)之友,2014,12(10)：103-105.
一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)影響，主要是以下幾個(gè)方面：
1.負(fù)債率高
通過(guò)一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中需要運(yùn)用大量的資金來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。
2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少
根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí)，主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解，難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。
3.財(cái)務(wù)涉及面廣，管理較難
企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來(lái)往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施
1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系
首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹(shù)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。
2.開(kāi)發(fā)多渠道的融資方式
只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成銀行壓力過(guò)大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問(wèn)題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開(kāi)發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來(lái)吸引外來(lái)投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過(guò)多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來(lái)不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價(jià)值來(lái)降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
3.要完善財(cái)務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系
作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來(lái)時(shí)間空間兩個(gè)維度上來(lái)動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理，約束與非約束相結(jié)合來(lái)創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門(mén)為核心的內(nèi)部控住小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)上，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個(gè)專門(mén)的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。
4.要做好市場(chǎng)調(diào)研，降低外部風(fēng)險(xiǎn)
