時(shí)間：2023-09-17 14:52:44
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討
商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂(lè)、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開(kāi)發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營(yíng)模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對(duì)于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營(yíng)，其開(kāi)發(fā)時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)資金的要求也更高。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問(wèn)題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象給社會(huì)資源等造成了大量的浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對(duì)于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個(gè)科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。
一、目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展，在經(jīng)過(guò)1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)升高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長(zhǎng)率出現(xiàn)了不同程度的浮動(dòng)，但依舊保持在20%左右的增長(zhǎng)率。金融危機(jī)的到來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)，但其增長(zhǎng)率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達(dá)到43995.52億元，同比增長(zhǎng)了21.2%，辦公樓投資達(dá)到1325.43億元，同比增長(zhǎng)了17.5%。
二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問(wèn)題：
經(jīng)營(yíng)管理模式不合理。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營(yíng)模式，每一種經(jīng)營(yíng)模式都存在自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，選擇何種經(jīng)營(yíng)管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實(shí)踐規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，只租不售的經(jīng)營(yíng)模式具有更好的實(shí)踐效果。目前，國(guó)內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。只租不售經(jīng)營(yíng)模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進(jìn)行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。粚?duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有很大促進(jìn)，可以幫助企業(yè)樹(shù)立良好的品牌形象；資金回收速度相對(duì)較快。同時(shí)其缺點(diǎn)也是非常明顯的，此種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題對(duì)于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。
開(kāi)發(fā)模式相對(duì)盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于追求個(gè)人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的跟風(fēng)，而實(shí)際項(xiàng)目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程完全處于盲目狀態(tài)。同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)不重視，只關(guān)心前期開(kāi)發(fā)的周期和成本，項(xiàng)目完成后就盡力租出，不考慮對(duì)于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營(yíng)以及如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題；雖然部分開(kāi)發(fā)商及時(shí)關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理，但項(xiàng)目出租后，卻忽視了對(duì)項(xiàng)目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中缺少專業(yè)的運(yùn)行商，知識(shí)行業(yè)內(nèi)部細(xì)劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)劃、投資和經(jīng)營(yíng)。
融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行的一個(gè)重要愿意就是融資渠道太單一，沒(méi)有相對(duì)多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴(yán)重約束了開(kāi)發(fā)商的自主經(jīng)營(yíng)模式，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)變得較高，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生許多不利影響。
三、改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略
恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式。目前國(guó)內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體品牌和形象的樹(shù)立有相對(duì)不利的影響。恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式應(yīng)當(dāng)以區(qū)域特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)下，適當(dāng)突破和改進(jìn)原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營(yíng)管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營(yíng)方式不一、形象不一致的問(wèn)題。
科學(xué)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對(duì)商業(yè)地插項(xiàng)目進(jìn)行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個(gè)季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費(fèi)水平和能力等，加強(qiáng)對(duì)政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項(xiàng)目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準(zhǔn)確定位市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，要詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)水平和市場(chǎng)需求等信息，以此確定目標(biāo)市場(chǎng)和需要的開(kāi)發(fā)規(guī)模，避免盲目開(kāi)發(fā)引起的不必要損失，同時(shí)開(kāi)發(fā)商要先進(jìn)行招商以充分開(kāi)拓市場(chǎng)，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問(wèn)題。
拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生應(yīng)當(dāng)盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強(qiáng)對(duì)海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬(wàn)達(dá)、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開(kāi)發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和啟迪作用。
構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討
商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂(lè)、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開(kāi)發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營(yíng)模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對(duì)于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營(yíng)，其開(kāi)發(fā)時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)資金的要求也更高。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問(wèn)題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象給社會(huì)資源等造成了大量的浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對(duì)于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個(gè)科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。
一、目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展，在經(jīng)過(guò)1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)升高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長(zhǎng)率出現(xiàn)了不同程度的浮動(dòng)，但依舊保持在20%左右的增長(zhǎng)率。金融危機(jī)的到來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)，但其增長(zhǎng)率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達(dá)到43995.52億元，同比增長(zhǎng)了21.2%，辦公樓投資達(dá)到1325.43億元，同比增長(zhǎng)了17.5%。
二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問(wèn)題：
經(jīng)營(yíng)管理模式不合理。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營(yíng)模式，每一種經(jīng)營(yíng)模式都存在自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，選擇何種經(jīng)營(yíng)管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實(shí)踐規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，只租不售的經(jīng)營(yíng)模式具有更好的實(shí)踐效果。目前，國(guó)內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。只租不售經(jīng)營(yíng)模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進(jìn)行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有很大促進(jìn)，可以幫助企業(yè)樹(shù)立良好的品牌形象；資金回收速度相對(duì)較快。同時(shí)其缺點(diǎn)也是非常明顯的，此種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題對(duì)于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。
開(kāi)發(fā)模式相對(duì)盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于追求個(gè)人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的跟風(fēng)，而實(shí)際項(xiàng)目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程完全處于盲目狀態(tài)。同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)不重視，只關(guān)心前期開(kāi)發(fā)的周期和成本，項(xiàng)目完成后就盡力租出，不考慮對(duì)于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營(yíng)以及如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題；雖然部分開(kāi)發(fā)商及時(shí)關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理，但項(xiàng)目出租后，卻忽視了對(duì)項(xiàng)目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中缺少專業(yè)的運(yùn)行商，知識(shí)行業(yè)內(nèi)部細(xì)劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)劃、投資和經(jīng)營(yíng)。
融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行的一個(gè)重要愿意就是融資渠道太單一，沒(méi)有相對(duì)多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴(yán)重約束了開(kāi)發(fā)商的自主經(jīng)營(yíng)模式，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)變得較高，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生許多不利影響。
三、改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略
恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式。目前國(guó)內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體品牌和形象的樹(shù)立有相對(duì)不利的影響。恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式應(yīng)當(dāng)以區(qū)域特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)下，適當(dāng)突破和改進(jìn)原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營(yíng)管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營(yíng)方式不一、形象不一致的問(wèn)題。
科學(xué)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對(duì)商業(yè)地插項(xiàng)目進(jìn)行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個(gè)季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費(fèi)水平和能力等，加強(qiáng)對(duì)政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項(xiàng)目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準(zhǔn)確定位市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，要詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)水平和市場(chǎng)需求等信息，以此確定目標(biāo)市場(chǎng)和需要的開(kāi)發(fā)規(guī)模，避免盲目開(kāi)發(fā)引起的不必要損失，同時(shí)開(kāi)發(fā)商要先進(jìn)行招商以充分開(kāi)拓市場(chǎng)，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問(wèn)題。
拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生應(yīng)當(dāng)盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強(qiáng)對(duì)海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬(wàn)達(dá)、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開(kāi)發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和啟迪作用。
構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)合理發(fā)展對(duì)于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有序進(jìn)行具有重要的作用。因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展，在布局定位、規(guī)模定量、功能定性的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃，以不斷促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)化發(fā)展。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。
崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。
近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來(lái)巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開(kāi)發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的經(jīng)營(yíng)理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)
隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的模式基本有三種經(jīng)營(yíng)模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)直接全部出售給投資者及經(jīng)營(yíng)者，來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開(kāi)發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無(wú)需承擔(dān)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開(kāi)發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營(yíng)者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展。
因?yàn)椋艿阶杂少Y金和融資渠道的限制，以及開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國(guó)中小開(kāi)發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開(kāi)發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
2.2 租售結(jié)合模式
租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。
在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)各種品牌組合，整合開(kāi)發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開(kāi)發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。
首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。
再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。
第三，未來(lái)主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營(yíng)模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。該模式在上述一些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。
這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來(lái)吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營(yíng)者必須細(xì)心經(jīng)營(yíng)，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。
這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來(lái)所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購(gòu)變數(shù)多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售經(jīng)營(yíng)模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過(guò)租金及地價(jià)的提高，來(lái)獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。
這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來(lái)其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。
而這種模式的運(yùn)營(yíng)有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。通過(guò)短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開(kāi)發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營(yíng)管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。
3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題
3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)定位模糊，運(yùn)營(yíng)模式不足。
一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開(kāi)發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式選擇上不能符合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購(gòu)物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式的差異。
3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開(kāi)發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足
商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開(kāi)發(fā)商從住宅開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外、國(guó)內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來(lái)完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。
4 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策
4.1 開(kāi)發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力
商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開(kāi)發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營(yíng)模式的能力，不再單一的按照開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開(kāi)發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來(lái)解決資金不足的問(wèn)題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多問(wèn)題。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。
4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立
一個(gè)具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國(guó)相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
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關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)策
一、引言
商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂(lè)、寫字樓、商店等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)對(duì)接相當(dāng)成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟(jì)空間秩序》，從而形成了市場(chǎng)區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費(fèi)者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)》被認(rèn)為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)不斷適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)[2]；同時(shí)Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場(chǎng)發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開(kāi)始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問(wèn)題[4]；Miller通過(guò)對(duì)REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進(jìn)中等風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認(rèn)為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響規(guī)律及效果[7]。
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)以其高回報(bào)率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢(shì)而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)模式等各角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢(shì)后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)劃分為關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)和非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，指出通過(guò)事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程監(jiān)控來(lái)規(guī)避可控性風(fēng)險(xiǎn)；張嬌嬌（2010）對(duì)租售結(jié)合模式進(jìn)行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進(jìn)行比較后提出了節(jié)點(diǎn)招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟(jì)職能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理。
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析
波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個(gè)階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財(cái)富階段[10]。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進(jìn)入創(chuàng)新階段。
現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場(chǎng)的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計(jì)與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來(lái)臨，進(jìn)而進(jìn)入財(cái)富階段。因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。
2、房產(chǎn)政策分析
我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)（主要是住宅房市場(chǎng)）從2010年以來(lái)經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進(jìn)入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的組合拳。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅房市場(chǎng)的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開(kāi)鋪布局，或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此，在住宅房市場(chǎng)低迷之時(shí)，適時(shí)地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)較好的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng)
2013年1-6月份，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.3%。商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%，其中，辦公樓銷售額增長(zhǎng)45.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)20.5%（見(jiàn)表1）。
三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分析
梳理我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見(jiàn)表2）
1、產(chǎn)權(quán)出售模式
產(chǎn)權(quán)出售，即開(kāi)發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項(xiàng)目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運(yùn)營(yíng)模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開(kāi)發(fā)商便不能對(duì)各投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不明，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運(yùn)營(yíng)選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開(kāi)發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還負(fù)責(zé)整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開(kāi)向市場(chǎng)招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽(yù)較好、具有品牌價(jià)值的經(jīng)營(yíng)者招租。通過(guò)只租不售模式運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值的提升。
3、租售結(jié)合模式
租售結(jié)合指開(kāi)發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開(kāi)發(fā)商一方面可以通過(guò)出售部分產(chǎn)權(quán)來(lái)回籠大部分甚至全部的資金投入，同時(shí)又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項(xiàng)目的主力店，進(jìn)而對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行相對(duì)集中的管理，保證經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一，可以相對(duì)較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運(yùn)營(yíng)管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個(gè)分類，而上文所提的租售結(jié)合實(shí)際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開(kāi)發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時(shí)，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給業(yè)主固定的租金。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速回籠資金，同時(shí)又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)收歸開(kāi)發(fā)商，有利于商業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)行與資本的快速流轉(zhuǎn)。
5、資產(chǎn)精裝修模式
資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式之一，其實(shí)質(zhì)是對(duì)原有的舊樓進(jìn)行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場(chǎng)需要對(duì)原有的舊樓進(jìn)行精裝修，之后再進(jìn)行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價(jià)值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開(kāi)發(fā)商可以快速的回籠資金，因?yàn)橄噍^于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時(shí)間較快。
四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)困境
如上文所述，由于住宅房市場(chǎng)的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢(shì)走高現(xiàn)象，這直接推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險(xiǎn)因素。
1、盲目開(kāi)發(fā)與過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)
自分稅制改革以來(lái)，房產(chǎn)的堅(jiān)挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭(zhēng)議，住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)看衰嚴(yán)重影響了地方政府的經(jīng)濟(jì)，出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政績(jī)等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠渫顿Y收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢(shì)成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對(duì)象，特別是2010年以來(lái)，眾多住宅開(kāi)發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場(chǎng)研究、定位失準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)等因?yàn)榍啡笨紤]，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過(guò)于求的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風(fēng)險(xiǎn)[13]
商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對(duì)較低。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隨時(shí)面臨著資金短缺的問(wèn)題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機(jī)，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過(guò)分相似，核心點(diǎn)幾乎來(lái)自一個(gè)模版。以以購(gòu)物商場(chǎng)為例，一般都會(huì)包括一個(gè)大型超市、家用類商場(chǎng)、穿戴類商場(chǎng)和包括影院、電子游樂(lè)場(chǎng)、KTV等 娛樂(lè)設(shè)施。在2010年時(shí)，中糧集團(tuán)曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目，而萬(wàn)達(dá)也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個(gè)以上的萬(wàn)達(dá)模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力下降，空置率居高不下。
4、經(jīng)營(yíng)管理與運(yùn)行模式風(fēng)險(xiǎn)[14]
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是兩點(diǎn)。一方面是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)，沿用住宅開(kāi)發(fā)模式，抱著“賣完就走”的心態(tài)，因此開(kāi)發(fā)商只注重前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項(xiàng)目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開(kāi)發(fā)商原有設(shè)計(jì)，項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)
1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]
信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強(qiáng)。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來(lái)定期公開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會(huì)商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進(jìn)行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開(kāi)發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、管理、回報(bào)率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計(jì)算，并且在相關(guān)部門之間進(jìn)行共享，降低信息不對(duì)稱率。
2、實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化
商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國(guó)內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來(lái)，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時(shí)恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號(hào)都參與了REITs市場(chǎng)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。
REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過(guò)證券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行。REITs委托獨(dú)立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)REITs所擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費(fèi)，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)在資本市場(chǎng)，REITs通過(guò)證券市場(chǎng)進(jìn)行IPO或增發(fā)，很好的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的有效對(duì)接（見(jiàn)圖1）。
3、加強(qiáng)創(chuàng)新，避免同質(zhì)化
商業(yè)地產(chǎn)即將進(jìn)入創(chuàng)新階段，因此簡(jiǎn)單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需要。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的達(dá)到的成果也主要是由于其在運(yùn)營(yíng)理念中的創(chuàng)新，無(wú)論是第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的單店模式還是第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合店模式或是第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。而現(xiàn)階段，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)又開(kāi)始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場(chǎng)也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂(lè)街區(qū)等體驗(yàn)式服務(wù)與強(qiáng)勢(shì)打造的“匯銀·不夜天”概念也獨(dú)樹(shù)一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。
4、培育人才復(fù)合化[17]
商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)作為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬(wàn)達(dá)學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)等在內(nèi)的培育平臺(tái)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬(wàn)達(dá)的發(fā)展。
5、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化
開(kāi)發(fā)商能夠多站在經(jīng)營(yíng)者、商家的立場(chǎng)上去全盤策劃開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚(yáng)棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，重視后期的經(jīng)營(yíng)管理，將回報(bào)方式從短期售賣式向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)式轉(zhuǎn)變，聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理模式。
參考文獻(xiàn)
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所謂商業(yè)地產(chǎn)（Business Real Estate），是指在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)程中，將投資估算、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營(yíng)運(yùn)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，它包括商場(chǎng)（購(gòu)物中心等）、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)?！暗禺a(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種新型的經(jīng)營(yíng)模式，它指大型房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。
1.商業(yè)地產(chǎn)成功的秘訣
1.1投資方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售都是一個(gè)從直接虧損到逐步盈利的階段過(guò)程，如果商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于自身的定位方法不準(zhǔn)，培養(yǎng)商業(yè)氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會(huì)造成投資環(huán)境惡劣，風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資初期，需要商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)在開(kāi)發(fā)初期通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費(fèi)者的注意。只有通過(guò)商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密結(jié)合，才能夠讓商業(yè)地產(chǎn)形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當(dāng)中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來(lái)源，以便自身通過(guò)資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當(dāng)前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。
1.2建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式
由于當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)從但一定批發(fā)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向綜合批發(fā)、綜合銷售的經(jīng)營(yíng)模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴(kuò)大與銷售，沃爾瑪、華聯(lián)、國(guó)美等大型商業(yè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展至各大中小城市，他們帶動(dòng)著是附近、甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此投資方引入此類綜合經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多的活力，而且能夠通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、物價(jià)的上漲，形成新的商業(yè)購(gòu)物中心，迎合市場(chǎng)的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。
1.3實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格的良好設(shè)計(jì)
如今中國(guó)的建筑設(shè)計(jì)大多數(shù)模仿西方發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑模式，歐式、美式等建筑風(fēng)格，但是在建筑建設(shè)設(shè)計(jì)期間，大多數(shù)的開(kāi)放商在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設(shè)計(jì)上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓面負(fù)荷重量不夠，貨梯承重能力過(guò)低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)程中，各大零售商進(jìn)駐前需要大量的資金投入設(shè)計(jì)更改和改善裝修，當(dāng)投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出零售商愿意承擔(dān)的金額，商業(yè)地產(chǎn)很難吸引眾多銷售商的進(jìn)駐。
因此建筑規(guī)劃方一開(kāi)始就需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、銷售的大致內(nèi)容進(jìn)行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。
1.4完整的產(chǎn)權(quán)和良好的物業(yè)管理
統(tǒng)一物業(yè)管理是項(xiàng)目有效運(yùn)作的必要工作。商業(yè)項(xiàng)目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠(yuǎn)大于住宅。所以，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個(gè)時(shí)候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)空間，必須有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運(yùn)行。為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問(wèn)題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。
2.結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過(guò)程中，需注意了解項(xiàng)目所在城市中長(zhǎng)期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲(chǔ)備合作伙伴的資源庫(kù)和危機(jī)處理方案，也要隨時(shí)了解市場(chǎng)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢(shì)，使在模式的運(yùn)用上揚(yáng)長(zhǎng)避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 優(yōu)化 發(fā)展 趨勢(shì)探析
商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間較晚，相對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)還處于一個(gè)較新的范疇。商業(yè)地產(chǎn)概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)得到發(fā)展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國(guó)范圍延伸。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，筆者針對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢(shì)做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業(yè)地產(chǎn)升溫的原因分析
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速趨勢(shì)明顯，主要原因有以下幾點(diǎn)：
（1）城市化發(fā)展進(jìn)程加快，促使城市消費(fèi)人口增加、居民消費(fèi)水平不斷提升，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)講，發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。
第一，站在城市化發(fā)展的角度進(jìn)行分析，伴隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，很多城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向轉(zhuǎn)向商業(yè)，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區(qū)的開(kāi)發(fā)作為城市發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)，也在不斷進(jìn)行著舊城的改造工程。CBD的建立、購(gòu)物廣場(chǎng)的興建、商業(yè)街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業(yè)地產(chǎn)，很多地方政府相繼出臺(tái)了一定的優(yōu)惠政策和扶持措施，使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)、健康地發(fā)展。
第二，站在居民消費(fèi)水平的角度進(jìn)行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費(fèi)方式也與從前有了明顯改變，無(wú)論是對(duì)休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物，還是社會(huì)交往上的一些商業(yè)活動(dòng)，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無(wú)形中已經(jīng)對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的檔次、業(yè)態(tài)、品類、品牌、環(huán)境、服務(wù)等等諸多環(huán)節(jié)提出了更高要求，為商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展、品質(zhì)升級(jí)開(kāi)啟了新的空間。
（2）住宅房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，很多已在發(fā)展戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型。從90年代中后期開(kāi)始，我國(guó)住宅類房地產(chǎn)的年開(kāi)發(fā)量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位和房?jī)r(jià)上漲等問(wèn)題愈發(fā)明顯。國(guó)家先后出臺(tái)的一系列政策，更使很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到影響。當(dāng)前住宅房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率已經(jīng)相較低于商業(yè)地產(chǎn)。較好的投資回報(bào)促使房地產(chǎn)商開(kāi)始考慮將部分資金由住宅類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
（3）我國(guó)加入WTO之后，外資零售企業(yè)在我國(guó)的開(kāi)店限制得到解凍。商業(yè)地產(chǎn)在這樣的開(kāi)放政策下得到了更長(zhǎng)足的發(fā)展。
第一，外資零售企業(yè)增多，發(fā)展步伐加快，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之增長(zhǎng)。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業(yè)不斷擴(kuò)大在華規(guī)模，中國(guó)開(kāi)店數(shù)量逐年增加。第二，零售業(yè)開(kāi)放帶動(dòng)內(nèi)資商業(yè)的同步發(fā)展，增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，零售業(yè)全面開(kāi)放有效的促進(jìn)了內(nèi)外資零售企業(yè)的同步發(fā)展與擴(kuò)張，從而進(jìn)一步為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了雙重需求，奠定了更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2.商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后的理性透視
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)大中城市勢(shì)如破竹，大力發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率也有所升高，商業(yè)地產(chǎn)空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費(fèi)，還會(huì)在一定程度上使商業(yè)銀行面臨更高的金融風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。但其空置率，根據(jù)馳昂咨詢數(shù)據(jù)顯示，按照我國(guó)近年來(lái)年竣工商業(yè)地產(chǎn)建筑面積4000萬(wàn)平方米推算，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率將達(dá)到20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)空置率10%的警戒線。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)高的空置率造成了土地資源的浪費(fèi)。
從金融風(fēng)險(xiǎn)角度分析，一般來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務(wù)部的《中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2011年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到一萬(wàn)億元，銀行在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置房時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)造成商業(yè)銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的空置率逐漸升高，究其原因一與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)研判過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期有關(guān)，一是開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的理解還不夠深刻、透徹。在實(shí)際的分析研判中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)忽略對(duì)隱性需求的研究。例如，當(dāng)零售業(yè)不斷出現(xiàn)擴(kuò)張，它的擴(kuò)張方式并不一定就是開(kāi)新的店面，有的是對(duì)現(xiàn)有門店資源的兼并、重組，在這種擴(kuò)張方式下就沒(méi)有帶來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。二是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，由于缺少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本認(rèn)識(shí)和實(shí)際操盤的經(jīng)驗(yàn)，習(xí)慣性的沿用住宅地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)-銷售-套現(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)模式，把用于住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式套用到了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上來(lái)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，這樣的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程極易出現(xiàn)問(wèn)題，例如，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行后期管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所存在的復(fù)雜性和重要性，是普通住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式所無(wú)法比擬的。通常情況下，開(kāi)發(fā)商為了可以及早獲得開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的利益，出現(xiàn)短視行為，在商業(yè)地產(chǎn)推廣的過(guò)程中，主要采用“拋房養(yǎng)鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產(chǎn)權(quán)式的銷售，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)出來(lái)的地產(chǎn)分開(kāi)售賣，實(shí)際上是缺少對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)管理和功能定位的考慮的表現(xiàn)。實(shí)踐表明，采用這樣的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，最終很難獲得成功。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的空置也可以稱為結(jié)構(gòu)性空置，主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式的同質(zhì)化與消費(fèi)需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，一個(gè)好的商業(yè)布局，應(yīng)該是大、中、小項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展的，各自擁有不同的定位，發(fā)揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務(wù)才可以滿足不同的消費(fèi)群體相應(yīng)需求。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運(yùn)營(yíng)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點(diǎn)不合理、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面也與國(guó)外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問(wèn)題。
二、概念及特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：一是商業(yè)綜合收益性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過(guò)長(zhǎng)期成功運(yùn)營(yíng)獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價(jià)值提升后帶來(lái)的綜合收益；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長(zhǎng)，且通常需要3至5年的市場(chǎng)培育期，在此期間，政策面和市場(chǎng)的波動(dòng)、調(diào)整給項(xiàng)目的成敗帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營(yíng)模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營(yíng)模式；四是運(yùn)營(yíng)管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營(yíng)管理，其成敗不僅決定了項(xiàng)目前期規(guī)劃的落位，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動(dòng)勞動(dòng)力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。
三、發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題
2002年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來(lái)，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，總體量逾4000萬(wàn)平方米。2017年我國(guó)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)近千個(gè)，2020年我國(guó)預(yù)計(jì)總量將達(dá)10000個(gè)。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險(xiǎn)可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：
1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理
地方政府沒(méi)有能將大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有效與城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強(qiáng)制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆上、同質(zhì)化嚴(yán)重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。
2.開(kāi)發(fā)商缺乏開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率卻差強(qiáng)人意，部分省會(huì)城市空置率竟超過(guò)二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。
3.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)專業(yè)人才緊缺
早期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)多由香港人主持操盤。之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認(rèn)可，而從萬(wàn)達(dá)“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運(yùn)營(yíng)管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。
4.項(xiàng)目融資機(jī)制受制約
商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長(zhǎng)，但成功的項(xiàng)目回報(bào)率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。
四、思路及對(duì)策
1.做好項(xiàng)目規(guī)劃與定位工作
首先，因商業(yè)項(xiàng)目與市場(chǎng)需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計(jì)尤其重要，地方政府應(yīng)嚴(yán)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上馬的審批工作，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開(kāi)發(fā)、惡性競(jìng)爭(zhēng)；其次，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前，要深入調(diào)研項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場(chǎng)需求等內(nèi)容，界定好項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對(duì)象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營(yíng)模式等問(wèn)題。
2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理人才是要熟知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理知識(shí)的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商I理論與房地產(chǎn)理論進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實(shí)戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對(duì)各項(xiàng)目因地制宜進(jìn)行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)是財(cái)務(wù)、人力資源、招商、營(yíng)銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功為目標(biāo)匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同之處在于，住宅項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方應(yīng)做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一主題開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)收效益能力，提高項(xiàng)目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機(jī)制
商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問(wèn)題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有效投融資機(jī)制，保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金的來(lái)源。
五、結(jié)語(yǔ)
近年，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過(guò)剩只是相對(duì)的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，那也勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.
