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序論：在您撰寫房產(chǎn)投資價值分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業(yè)會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業(yè)內(nèi)部因素
1.增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會計準則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準則對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
3.影響企業(yè)的財務(wù)指標穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標。首次執(zhí)行新會計準則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業(yè)會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業(yè)內(nèi)部因素
（1）增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會計準則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準則對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
（3）影響企業(yè)的財務(wù)指標穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標。首次執(zhí)行新會計準則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產(chǎn)進行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經(jīng)營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經(jīng)濟、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。
通過世茂股份的年報發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎(chǔ)。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會使公司的財務(wù)情況、經(jīng)營業(yè)績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產(chǎn)的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，以小心謹慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產(chǎn)項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產(chǎn)出售價格或房產(chǎn)的上報價格作為估值基礎(chǔ)；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調(diào)查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量后對世茂股份相關(guān)會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調(diào)增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會承擔(dān)更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產(chǎn)公允價值變動進行確認，導(dǎo)致公允價值變動損益增加，利潤出現(xiàn)大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計量模式的變更必然會導(dǎo)致當(dāng)期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當(dāng)年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產(chǎn)”的持續(xù)推進，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響當(dāng)期利潤，進而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來一直進行“發(fā)行股票購買資產(chǎn)”的活動，業(yè)務(wù)重心越來越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財務(wù)指標如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務(wù)狀況可能隨市場行情的變動出現(xiàn)較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場
只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應(yīng)該構(gòu)建一個活躍的房地產(chǎn)市場，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機構(gòu)全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來歸集市場信息，進行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。
（二）改進會計準則
我國新企業(yè)會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細的規(guī)定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門積極參照國際準則以實現(xiàn)與國際的進一步趨同，同時也需要結(jié)合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。
（三）進一步發(fā)展第三方評估機構(gòu)
當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產(chǎn)進行客觀的評估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請具有高質(zhì)量的評估機構(gòu)。目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有：房地產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估師和土地估價師，分別隸屬于建設(shè)部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值難以得到一致認可。因此，資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的統(tǒng)一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時，應(yīng)該規(guī)范第三方評估機構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規(guī)范信息披露
規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說明投資性房地產(chǎn)的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據(jù)來證明，包括邀請怎樣的評估機構(gòu)、運用什么樣的評估方法、證據(jù)都來自哪里以及評估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。
【參考文獻】
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未來中國經(jīng)濟持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實消費需求為1997年以來的需求擴張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場，2007年依然處于景氣延長階段。爆發(fā)式增長的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績持續(xù)快速增長。
RMB升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，多項證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標準提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。
緊縮地根、地價款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進地價上漲。
07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強。
報告在業(yè)內(nèi)率先界定了強勢大中型企業(yè)的度量標準，成長動力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。
強勢大中型企業(yè)享受的更高成長溢價體現(xiàn)為其45％的估值標準增幅高出25％的行業(yè)標準。即強勢開發(fā)類企業(yè)07年動態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強勢出租類從16―18倍提高到23―26倍。
關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)計量屬性相關(guān)性
作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟學(xué)院研究生部碩士研究生
一、公允價值計量模式的引入
(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~。美國財務(wù)會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔(dān))或出售(或清償)一項資產(chǎn)(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產(chǎn)與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。
(二)公允價值的特征分析公允價值是動態(tài)的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟環(huán)境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關(guān)性和可靠性達到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關(guān)性；與此同時，根據(jù)國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現(xiàn)交易的公平性。從國內(nèi)外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營是持續(xù)經(jīng)營，而不是面臨破產(chǎn)清算。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的動因分析
(一)投資性房地產(chǎn)的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或為資本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國新會計準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國對投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個獨立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價值模式計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性首先，全球經(jīng)濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經(jīng)營風(fēng)險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達72.7％，可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗。二是對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三
是對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進行計量，會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。
(三)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國家實行房地產(chǎn)價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師隊伍，目前房地產(chǎn)估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有3000多家，其中一級資質(zhì)機構(gòu)100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會計人員素質(zhì)的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計人員補充新知識、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會計人員的素質(zhì)大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務(wù)中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計價值，以防止公允價值被濫用。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的困境及路徑選擇
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關(guān)鍵就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。
一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準則等。
二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財務(wù)報告
目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價值鏈 風(fēng)險分析
一、引言
2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續(xù)高漲,成為國民經(jīng)濟復(fù)蘇引擎機。持續(xù)走強的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險的識別與分析,對房地產(chǎn)投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經(jīng)濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險管理實踐中,
二、價值鏈理論
1.理論回顧
價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進行設(shè)計、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協(xié)調(diào)一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動類別構(gòu)成的,“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的?！?/p>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設(shè)前期、項目施工建設(shè)、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業(yè)的運作和管理,實現(xiàn)對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。
根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈圖,如圖1。
2.風(fēng)險價值鏈
通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風(fēng)險的影響。事實上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險,它所進行的每一項活動都是與風(fēng)險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風(fēng)險對企業(yè)的影響。
所謂風(fēng)險價值鏈,就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險影響注入其中,從風(fēng)險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險的識別、評估和防范的整個過程。由于風(fēng)險價值鏈突出了風(fēng)險對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實意義。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別
房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預(yù)測未知的將來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風(fēng)險性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基,房地產(chǎn)項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項目建設(shè)和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過程中,這一階段的風(fēng)險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險因素可大致分為政策風(fēng)險,經(jīng)濟風(fēng)險,區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險和開發(fā)時機風(fēng)險。(2)建設(shè)前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險和設(shè)計風(fēng)險是這階段的主要風(fēng)險因素。(3)項目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險主要有成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、工期風(fēng)險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價風(fēng)險和市場營銷風(fēng)險是這一階段的主要風(fēng)險。
房地產(chǎn)項目投資過程各階段主要風(fēng)險如圖3所示。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估
所謂風(fēng)險評估,是指在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險進行量化,確定這些風(fēng)險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風(fēng)險進行決策分析,正確的選擇風(fēng)險處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風(fēng)險結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風(fēng)險的變化規(guī)律。
風(fēng)險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風(fēng)險度來描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機變量重復(fù)發(fā)生時結(jié)果的平均值。
期望值
式中: ―隨機變量;
―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
從風(fēng)險衡量的角度,某一風(fēng)險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。實際產(chǎn)出與目標之間的偏離程度反映該風(fēng)險事件的風(fēng)險程度。該偏離程度越大,說明風(fēng)險事件的風(fēng)險程度也越大。
2.標準差
標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標準差 =
=
式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
標準差數(shù)值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數(shù)值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風(fēng)險越小。標準差數(shù)值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風(fēng)險越大。
3.風(fēng)險度的正態(tài)分布描述
期望值、標準差只能從一個側(cè)面反映方案的風(fēng)險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風(fēng)險程度的高低。因此這里提出風(fēng)險度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標全面反映方案的風(fēng)險程度。如果估計風(fēng)險變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。
所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風(fēng)險度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =
式中:都是常數(shù),則稱隨機變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機變量x的數(shù)學(xué)期望,標準差 。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合評價方法
對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合分析,在實踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復(fù)雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學(xué)化,從而為多目標、多準則或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準確計量的場合。
五、結(jié)論
本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風(fēng)險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項目建設(shè)期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險,本文通過風(fēng)險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上通過期望值、標準差和風(fēng)險度三個指標進行了風(fēng)險評估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合評價方法。風(fēng)險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風(fēng)險,為決策者正確認識并有效防范風(fēng)險提供了很好的方法。
參考文獻:
[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰(zhàn)性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發(fā)把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產(chǎn)項目的投資性房地產(chǎn)會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規(guī)定企業(yè)從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產(chǎn)進行計量，并將選定的會計模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。
2006年2月15日我國頒布了新企業(yè)會計準則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨的一項資產(chǎn)列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質(zhì)性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關(guān)鍵時期，至該年基本實現(xiàn)了新舊準則的平穩(wěn)過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量是財務(wù)會計發(fā)展的趨勢。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，資產(chǎn)實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業(yè)會計信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（簡稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，以提高會計信息質(zhì)量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準則的預(yù)期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產(chǎn)市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r值計量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規(guī)定編制財務(wù)報告，即便在國內(nèi)采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務(wù)報告準則中將公允價值模式規(guī)定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發(fā)展、中國銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計量模式，在境內(nèi)仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關(guān)性，但經(jīng)過前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠，絕大多數(shù)都對公允價值計量持回避態(tài)度，下面我們就對其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產(chǎn)交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現(xiàn)行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據(jù)。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產(chǎn)合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級市場，說明我國房地產(chǎn)市場競爭不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國市場發(fā)展的現(xiàn)狀，新準則對公允價值在投資性房地產(chǎn)比較謹慎地運用。據(jù)此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在我國的應(yīng)用。
2.準則限制條件與市場監(jiān)管層態(tài)度
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；應(yīng)用
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
對于采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調(diào)整，因而公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。
一、投資性房地產(chǎn)定義及確認條件
1.投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。
2.成本的確定
新企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項交換具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項交換不具有商業(yè)實質(zhì)，或者公允價值不能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費，并加減相關(guān)補價后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購買日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。
二、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)采用的條件
采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一旦選擇采用公允價值計量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。
三、公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)初始確認和計量
采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，分別計量取得時的成本和持有期間的公允價值變動情況。
1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)
外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)
其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無形資產(chǎn)）”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。
3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計提的累計折舊（累計攤銷），借記“累計折舊（累計攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。
4.由成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿足公允價值計量條件時，按照轉(zhuǎn)換日公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計提的折舊和減值準備，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目；按照原來確認的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。
投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價值變動損益”賬戶?！肮蕛r值變動損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動而形成的應(yīng)計入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。
四、投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的應(yīng)用
1.后續(xù)計量
新企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計量的原則進行處理。（2）對于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，于資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和折舊方法計提的折舊在計算應(yīng)納稅所得額時予以扣除。對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定選擇采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價值變動計入當(dāng)期損益的金額，在計算應(yīng)納稅所得額時予以調(diào)整，即公允價值大于原賬面價值的差額計入當(dāng)期利潤總額的金額，在計算應(yīng)納稅所得額時予以調(diào)減；公允價值小于原賬面價值的差額計入當(dāng)期利潤總額的金額，在計算應(yīng)納稅所得額時予以調(diào)增[6]。
2.減值的處理
（1）新企業(yè)會計準則規(guī)定，對于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計提的減值準備，計入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定計提的減值準備在計算應(yīng)納稅所得額時予以調(diào)增。
3.應(yīng)用案例
2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權(quán)，購買價款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費300000元，款項全部以存放中央銀行款項支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。該項投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項投資性房地產(chǎn)，取得價款22000000元。
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
五、結(jié)論
“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額時，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價值低于其賬面余額和處置按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價值。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
參考文獻：
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[2]徐瓊，高云朝.試論投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應(yīng)用[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009（08）.
[3]王艷，張晗.我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].中國證券期貨，2011（02）.
[4]王晶晶.投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的影響[J].合作經(jīng)濟與科技，2010（09）.
