時(shí)間：2023-09-20 16:02:26
序論：在您撰寫關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論
本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。
1、認(rèn)為抵押登記有效的理由
一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。
本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由
另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。
三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析
1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分
《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。”另外，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。
2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記
財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”因此，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。
3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理
現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。
4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議
《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。
四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議
1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋
最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。
2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法
我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。
4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法
以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。
5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)
當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。
【參考文獻(xiàn)】
[1]中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.
[2]中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.
【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動(dòng)產(chǎn) 登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論
本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。
1、認(rèn)為抵押登記有效的理由
一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。
本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由
另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。
三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析
1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分
《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。”另外，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。
2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記
財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”因此，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。
3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理
現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。
4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議
《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案
中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。
四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議
1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋
最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。
2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法
我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記。”
3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。
4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法
以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。
5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)
當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//省略.
[2] 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//省略.
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動(dòng)；實(shí)質(zhì)審核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過(guò)權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請(qǐng)之后，然后再把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有變動(dòng)就應(yīng)該將變動(dòng)的信息資料公開(kāi)，從而充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的排他作用?，F(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足
11機(jī)構(gòu)缺乏整合力度
盡管我國(guó)制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)登記工作不管是國(guó)家還是省級(jí)的都應(yīng)該由國(guó)土資源部來(lái)監(jiān)督和指導(dǎo)，而對(duì)于市級(jí)或縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來(lái)負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國(guó)土資源部門并沒(méi)有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒(méi)有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開(kāi)展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國(guó)土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣?，然后通過(guò)國(guó)土資源部門指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級(jí)和縣級(jí)登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門也是非常困難的。
12技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一
隨著我國(guó)頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動(dòng)產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、信息平臺(tái)以及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時(shí)還必須要逐步地規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中卻沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這就造成國(guó)家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無(wú)形之中就加大了工作量。
13不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏公信力
在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來(lái)保護(hù)和決定的。基于我國(guó)目前施行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問(wèn)題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒(méi)有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來(lái)確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在很大程度上影響那些從事不動(dòng)產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動(dòng)產(chǎn)的名義人在將其真實(shí)權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動(dòng)產(chǎn)，而在不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利人卻展開(kāi)抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財(cái)產(chǎn)。
14相關(guān)的法律十分混亂
現(xiàn)階段，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實(shí)施條例則主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開(kāi)查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細(xì)地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問(wèn)題，但是相對(duì)比較分散。像這樣雜亂不堪的不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財(cái)政支出和申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動(dòng)產(chǎn)信息的查閱。盡管我國(guó)制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)開(kāi)始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來(lái)輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。
2完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的建議
21專門制定規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)
要想規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，首先要在國(guó)家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時(shí)不僅要嚴(yán)格實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，而且還必須要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進(jìn)行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復(fù)的現(xiàn)象。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門可以制定一些能夠支持不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財(cái)政政策，同時(shí)國(guó)家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學(xué)性以及統(tǒng)一性。
22盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系
為了確保我國(guó)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更好地_展，使各個(gè)部門之間盡量不會(huì)出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應(yīng)該盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過(guò)統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺(tái)使不定產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)信息化管理。但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的信息是由各個(gè)部門分別負(fù)責(zé)管理的，所以應(yīng)該盡快建立一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息查詢的管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過(guò)有效運(yùn)用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動(dòng)產(chǎn)的管理實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，最大限度地提升所登記信息資料的準(zhǔn)確性。
23專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信效力對(duì)其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動(dòng)產(chǎn)登記的信息是否真實(shí)則決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息是否真實(shí)的前提是實(shí)質(zhì)審查制度的實(shí)施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國(guó)的實(shí)質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查做強(qiáng)制性要求，但是基于目前的情況而言，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候并沒(méi)有全面落實(shí)實(shí)質(zhì)審查工作，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的信息，從而極大地?fù)p害了不動(dòng)產(chǎn)登記人的利益。由此可見(jiàn)，專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從而避免在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)；其次，開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門認(rèn)真履行自己的職責(zé)，一心一意為人民服務(wù)。
3結(jié)論
綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠帧５悄壳拔覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機(jī)構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息沒(méi)有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問(wèn)題，我國(guó)的相關(guān)職能部門應(yīng)該不斷努力，積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。
參考文獻(xiàn)：
[1]向明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160
一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用
1.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過(guò)程更加便捷
將過(guò)去需要在幾個(gè)部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時(shí)也減少了工作中人為錯(cuò)誤的可能，降低了政府的行政成本，社會(huì)公眾也因此節(jié)省了時(shí)間。
2.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實(shí)快速地查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時(shí)對(duì)腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會(huì)的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。
3.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一
雖然我國(guó)法律法規(guī)越來(lái)越完善，但這些法律法規(guī)在處理問(wèn)題時(shí)不盡相同。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來(lái)的社會(huì)矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行中，會(huì)涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動(dòng)不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識(shí)，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會(huì)公眾也需要一段時(shí)間來(lái)接受。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開(kāi)部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會(huì)公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個(gè)證辦好再辦下一個(gè)證，其對(duì)資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需要的相關(guān)測(cè)繪工作
1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測(cè)量工作準(zhǔn)則
在國(guó)家統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測(cè)繪部門還在沿用1985國(guó)家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測(cè)繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號(hào)、房屋權(quán)屬人、宗地編號(hào)、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測(cè)量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開(kāi)展。所以，制定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記測(cè)繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。
2.提高工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能
在測(cè)繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪不盡相同，一方面致使測(cè)繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測(cè)繪工作者在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測(cè)繪工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能，提高房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、工程測(cè)繪等測(cè)繪知識(shí)，才能保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動(dòng)產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對(duì)以后不動(dòng)產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。
3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”， 而長(zhǎng)期以來(lái)各個(gè)部門遵守著各自系統(tǒng)的法律法規(guī)，工作環(huán)節(jié)也相對(duì)獨(dú)立，需要搭建統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)來(lái)整合多個(gè)部門。
關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)稅 國(guó)外經(jīng)驗(yàn) 啟示
一、前言
不動(dòng)產(chǎn)稅一般指的是國(guó)家對(duì)包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、征管的稅種，也稱為財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等。不動(dòng)產(chǎn)稅具有稅基廣泛、稅收對(duì)象比較固定、征收方便等特征，征收不動(dòng)產(chǎn)稅在全世界十分普遍。雖然不同國(guó)家國(guó)情不同，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)也不同，但是其不動(dòng)產(chǎn)稅收制度仍值得我國(guó)去借鑒。研究境外不動(dòng)產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估、征管的成功案例，對(duì)于我國(guó)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)稅，促進(jìn)我國(guó)稅制改革，建立適合我國(guó)國(guó)情發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)稅制體系具有重要的意義。
二、境外不動(dòng)產(chǎn)稅特征及經(jīng)驗(yàn)
（一）境外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)趨于簡(jiǎn)化
境外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)上往往趨于簡(jiǎn)化，在課稅方面，大部分國(guó)家采用土地規(guī)劃的方法進(jìn)行控制，通過(guò)土地規(guī)劃來(lái)劃定不動(dòng)產(chǎn)稅。在課稅權(quán)利上，大部分國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅，將其多規(guī)劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計(jì)稅方法方面，大部分國(guó)家采用從價(jià)稅作為計(jì)稅方法，很少采用根據(jù)量的多少進(jìn)行計(jì)稅。從計(jì)稅的根據(jù)方面，多數(shù)國(guó)家進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基以不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值作為依據(jù)?？梢钥闯觯惩獠粍?dòng)產(chǎn)稅制課稅物向房地產(chǎn)等方向傾斜，課稅的權(quán)利向地方傾斜，計(jì)稅的依據(jù)向從價(jià)計(jì)稅傾斜，計(jì)稅的依據(jù)、形式等不斷適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)稅的要求，各項(xiàng)征收環(huán)節(jié)也不斷完善?？梢园l(fā)現(xiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制與境外不動(dòng)產(chǎn)稅制的主要差距為計(jì)稅方式的不科學(xué)、稅基的范圍較小、計(jì)稅依據(jù)不完善、稅制設(shè)計(jì)比較復(fù)雜等方面。
（二）境外不動(dòng)產(chǎn)稅多為地方稅主體稅種
境外不動(dòng)產(chǎn)稅多歸屬為地方稅種，不動(dòng)產(chǎn)稅作為地方政府最穩(wěn)定也是最大的財(cái)政收入來(lái)源，有助于維持地方政府所轄屬的學(xué)校、公共場(chǎng)所、醫(yī)院、消防部門等一系列工作的開(kāi)支，保證地方政府各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。在不動(dòng)產(chǎn)稅權(quán)的管理上，地方政府有一定的權(quán)利進(jìn)行自行決定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)征、稅負(fù)等活動(dòng)，有助于形成政府職能和財(cái)政收入?yún)f(xié)調(diào)工作的循環(huán)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財(cái)政收入，也可以調(diào)動(dòng)地方政府進(jìn)行組織稅收征管的積極性，保證不動(dòng)產(chǎn)稅的有效進(jìn)行。
（三）境外不動(dòng)產(chǎn)稅稅收征管方法成熟，評(píng)估體系完善
不動(dòng)產(chǎn)稅一般根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估體系的合理性直接影響不動(dòng)產(chǎn)稅征收的公平和效率。很多國(guó)家均建立了完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系，具有一套完善的財(cái)產(chǎn)等級(jí)、管理、征管的方法，從而保證了不動(dòng)產(chǎn)稅稅務(wù)的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅征收設(shè)置了兩個(gè)專門的部門進(jìn)行收集不動(dòng)產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)，一個(gè)部門主要進(jìn)行技術(shù)鑒定，由波蘭的國(guó)家信息勘察機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，另一個(gè)部門由國(guó)家法律體系監(jiān)督進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)鑒定，地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅收征管過(guò)程中需要與其進(jìn)行對(duì)比，確保稅收的真實(shí)和公平。而在德國(guó)、英國(guó)等國(guó)家，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅征管具有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估其價(jià)值，從而便于政府進(jìn)行稅收征管。同時(shí)，各國(guó)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅估價(jià)過(guò)程中，往往采用多種方法，依據(jù)不同的情況進(jìn)行分別估價(jià)，最終確定不動(dòng)產(chǎn)的課稅情況，并且國(guó)家還設(shè)立了完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度，以防止出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象。例如，韓國(guó)成立的土地估價(jià)委員會(huì)，建立相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)系統(tǒng)，便于公示不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)制度等。
（四）境外不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)十分完善
境外不動(dòng)產(chǎn)稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅收征管的嚴(yán)肅性，也為其征管不動(dòng)產(chǎn)稅提供依據(jù)。各國(guó)政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、可行的稅法體系。例如，日本關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅的相關(guān)法律法規(guī)共制訂了60多部法律法規(guī)，如《土地基本法》《土地征用法》《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估法》等。這些法律法規(guī)內(nèi)容十分詳盡，并且具有很強(qiáng)的可操作性，有助于政府依法征收不動(dòng)產(chǎn)稅。同時(shí)，各國(guó)十分重視不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作，出臺(tái)了一系列針對(duì)納稅人偷稅、逃稅、漏稅現(xiàn)象的法律法規(guī)，嚴(yán)厲處罰偷稅漏稅行為，增強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)稅收的有效性。
三、境外不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)的啟示
（一）完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)
借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)并結(jié)合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)范、簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)。首先，歸并我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制，為內(nèi)外企業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)提供良好的稅收環(huán)境。其次，科學(xué)合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，在使用、轉(zhuǎn)讓與收益等環(huán)節(jié)要合理優(yōu)化，綜合考慮各項(xiàng)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值因素，做到稅制結(jié)構(gòu)上分清主次，簡(jiǎn)化程序，避免重復(fù)課稅，最終形成適合我國(guó)國(guó)情發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。
（二）轉(zhuǎn)變不動(dòng)產(chǎn)稅為地方主體稅種
國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅成功經(jīng)驗(yàn)表明，將不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤降闹黧w稅收十分必要，將不動(dòng)產(chǎn)稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發(fā)展。從我國(guó)的具體實(shí)踐情況來(lái)看，雖然不動(dòng)產(chǎn)稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對(duì)較小。
（三）健全不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估體系
目前，我國(guó)尚不具備完善的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，相應(yīng)的配套評(píng)估體系也不完善，市場(chǎng)也處于不規(guī)范的階段。綜合國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估體系的成功經(jīng)驗(yàn)，首先，我國(guó)應(yīng)該由稅務(wù)部門領(lǐng)頭，組建專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者組織專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估小組進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估，確保不動(dòng)產(chǎn)稅的真實(shí)性。其次，建立完善合理的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系，進(jìn)而健全不動(dòng)產(chǎn)征管評(píng)估制度，保證不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估的科學(xué)性、公平性，提高不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)論的可信度。再次，要增加不動(dòng)產(chǎn)稅制評(píng)估工作的公開(kāi)度和透明度，從而保障各個(gè)納稅人的知情權(quán)，保障其合法權(quán)益，以便其及時(shí)了解不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估過(guò)程中所涉及的評(píng)估方法、內(nèi)容以及結(jié)論等信息。最后，要建立不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估異議機(jī)制，對(duì)于一些納稅人存在異議的申請(qǐng)進(jìn)行及時(shí)處理，保證不動(dòng)產(chǎn)稅估價(jià)能夠及時(shí)反映當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅征管的良性發(fā)展。
（四）完善不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)，提高不動(dòng)產(chǎn)稅立法層次
我國(guó)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅的相關(guān)法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產(chǎn)稅暫行條例》《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問(wèn)題，就是對(duì)于不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)存在稅制不統(tǒng)一的問(wèn)題，導(dǎo)致內(nèi)外稅負(fù)不公平。不動(dòng)產(chǎn)稅種設(shè)置存在不合理的情況，計(jì)稅依據(jù)的科學(xué)性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)作用很小。因此，必須立足于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅法體系建設(shè)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等逐漸提高不動(dòng)產(chǎn)稅的立法層次，完善不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)，制定具有較強(qiáng)操作性的不動(dòng)產(chǎn)稅收法規(guī)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易進(jìn)行有效約束，進(jìn)而維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)稅收的權(quán)威。盡快制定具體、規(guī)范、可操作的不動(dòng)產(chǎn)稅收法規(guī)條文，為稅務(wù)部門提供依法征稅的依據(jù)。
（作者單位為天津?qū)W苑市政景觀建設(shè)發(fā)展有限公司）
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念
所謂不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一個(gè)法律概念，而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù)，所有國(guó)家無(wú)一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義
首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)?。?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)具有國(guó)家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后，經(jīng)過(guò)必要的公示程序，才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來(lái)。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問(wèn)題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)國(guó)家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí)，假如沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本。
二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足
（一）欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律
建國(guó)以后，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國(guó)盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確
眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失
不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國(guó)家公權(quán)力為后盾的公示。國(guó)家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款；有的國(guó)家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過(guò)申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國(guó)財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國(guó)目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。
（四）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明
我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無(wú)規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過(guò)，沒(méi)有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國(guó)務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見(jiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。
三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想
（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法
建國(guó)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見(jiàn)于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。
我國(guó)政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問(wèn)題的重要性。2014年國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說(shuō)是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來(lái)予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。
（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍
不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國(guó)《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如，伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來(lái)愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。
（三）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國(guó)家立法，目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國(guó)家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn)，由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國(guó)國(guó)情與司法實(shí)踐而言，首先，我國(guó)登記實(shí)行按件收費(fèi)制，每筆不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性，登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次，我國(guó)財(cái)政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式，將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。
（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問(wèn)題
筆者認(rèn)為，我國(guó)在接下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中，要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過(guò)錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過(guò)錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國(guó)登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi)，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)。
四、結(jié)語(yǔ)
筆者考察建國(guó)以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，就可以看出我國(guó)政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠(chéng)如羅馬不是一天建成的，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題與缺陷，今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
[1]常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.
關(guān)鍵詞：物權(quán)法 預(yù)告登記 法律性質(zhì) 法律效力
中圖分類號(hào)：D033 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-026X（2013）04-0000-01
預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，它對(duì)于平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中多方當(dāng)事人的利益、保障交易的安全、促使當(dāng)事人自覺(jué)遵守誠(chéng)實(shí)守信的原則具的現(xiàn)實(shí)意義。
一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的性質(zhì)
自從《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度以后，理論界就預(yù)告登記制度的法律性質(zhì)就一直有討論。原因是我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度法律規(guī)定過(guò)于粗，導(dǎo)致沒(méi)有建立起一個(gè)完整的預(yù)告登記制度。但是基于實(shí)踐的需要，理論上對(duì)它的研究還在進(jìn)一步的發(fā)展。目前，關(guān)于預(yù)告登記制度的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者主要有一下三種觀點(diǎn)：（1）物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)：納入預(yù)告登記制度中的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)可能發(fā)生的與該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他的效力，其實(shí)也是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。（2）介于債權(quán)和物權(quán)之間：這種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記之后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，其介于債權(quán)和物權(quán)之間。（3）請(qǐng)求權(quán)保全性質(zhì)：王澤鑒認(rèn)為：“關(guān)于其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭(zhēng)論。預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度?！?/p>
筆者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)還是一種債權(quán)。物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)是基于雙方當(dāng)事人的法律行為產(chǎn)生的，權(quán)利人雖然有權(quán)要求義務(wù)人不得將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，但是并不能阻止義務(wù)人再次對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)處分，一旦發(fā)生了一房二賣的情形，預(yù)告登記制度就可以來(lái)保護(hù)權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。
二、預(yù)告登記制度在實(shí)踐中的缺失
從預(yù)告登記的實(shí)踐操作反饋來(lái)看，現(xiàn)行的預(yù)告登記制度法律法規(guī)仍然存在缺位，配套規(guī)定不完善。
1、預(yù)告登記機(jī)關(guān)混亂
我國(guó)《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡怯洐C(jī)關(guān)的不統(tǒng)一既不利于當(dāng)事人進(jìn)行登記確權(quán)，又不適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需求，實(shí)現(xiàn)商品的最大化流通以便創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富和不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)則的確立。
2、預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄
《物權(quán)法》第二十條對(duì)預(yù)告登記的范圍、效力和消滅作出了規(guī)定，但這些規(guī)定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中對(duì)預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定?！段餀?quán)法》及其他配套法律法規(guī)也并未對(duì)“其他不動(dòng)產(chǎn)”的具體范圍予以界定，更是對(duì)房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)買賣以外的物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)缺少法律規(guī)范。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的功用，限制了預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全的制度價(jià)值。
3、預(yù)告登記制度的適用法律效力欠缺
預(yù)告登記制度的法律效力一般涵蓋：權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。只有賦予預(yù)告登記實(shí)實(shí)在在的效力，才能在實(shí)踐中促使預(yù)告登記取得實(shí)效?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。我國(guó)的預(yù)告登記制度的法律效力僅限于權(quán)利保全，對(duì)順位保全效力與破產(chǎn)保護(hù)效力均沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。預(yù)告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發(fā)揮保障買受人權(quán)益的作用，更不利于維護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法利益和切實(shí)維護(hù)交易安全。
三、預(yù)告登記制度的規(guī)范完善
為切實(shí)保護(hù)買受人的權(quán)益，保障市場(chǎng)交易安全，促使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，充分體現(xiàn)預(yù)告登記制度的價(jià)值，必須積極完善現(xiàn)行的預(yù)告登記制度。
1、針對(duì)沒(méi)有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)的問(wèn)題，首先要健全不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記配套實(shí)施法規(guī)，明確等級(jí)范圍，登記機(jī)構(gòu)和登記辦法沒(méi)切實(shí)做到登記主體和登記依據(jù)整齊劃一，要做到于法有據(jù)。健全法法規(guī)以后就是應(yīng)當(dāng)對(duì)外統(tǒng)一設(shè)置一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，對(duì)外進(jìn)行登記。目前我國(guó)存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權(quán)信息登記制度?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱、復(fù)制登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權(quán)法》沒(méi)有做出規(guī)定。所以，應(yīng)建立健全有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)庫(kù)查詢系統(tǒng)，詳細(xì)錄入相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的基本情況，并規(guī)范司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、自然人的查閱、查詢、復(fù)制的范圍、事項(xiàng)及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、預(yù)告登記的本質(zhì)是為了使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有排他的效力，可以對(duì)抗第三人，因此進(jìn)行預(yù)告登記的合同是優(yōu)先未進(jìn)行預(yù)告登記的合同的，這樣做可以維護(hù)交易安全。所以要是可以擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍，就可以更好的發(fā)揮預(yù)告登記的作用。
在實(shí)踐中，我們要從以下兩方面來(lái)擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍。一是要積極擴(kuò)大預(yù)告登記所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)的范圍。實(shí)踐中常見(jiàn)的設(shè)定抵押權(quán)、地上權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、遺產(chǎn)分割請(qǐng)求權(quán)以及如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之請(qǐng)求權(quán)等都可以包含在成為預(yù)告登記制度的適用范圍之內(nèi)。二是要擴(kuò)大預(yù)告登記的適用對(duì)象。除去不動(dòng)產(chǎn)，還可以包含特殊的動(dòng)產(chǎn)，譬如飛機(jī)、汽車以及輪船等，實(shí)踐中這些特殊的動(dòng)產(chǎn)因?yàn)樽陨韮r(jià)值比較大，僅僅適用違約責(zé)任很難保護(hù)債權(quán)認(rèn)的權(quán)益，所以可以包含在預(yù)告登記制度的范圍之內(nèi)。
