時間：2023-09-20 18:15:58
序論：在您撰寫城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵字】土地規(guī)劃管理；城鄉(xiāng)規(guī)劃；實施；關(guān)系
在時代的發(fā)展下，對于土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃來說就顯得更加的有必要，特別是在城市化的影響下，城市用地資源的緊張稀缺性越來越凸顯，使得土地利用的規(guī)劃管理和城市規(guī)劃兩者間的矛盾不斷的增加，這在很大程度上是不利于城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展的，因此，就需要對城市土地資源進行合理的規(guī)劃，提高土地的利用效率。
1.城市規(guī)劃實施的體系結(jié)構(gòu)分析
從城市規(guī)劃的地位來講，它是屬于一個相對獨立且較為完整的體系，從它的管理主體來說它的管理主體具有明顯的地方性，其所制定的規(guī)劃方案中，規(guī)劃的內(nèi)容設(shè)置需要依據(jù)于實際的狀況來進行有針對性的分析，在規(guī)劃方案的制定工作完成后，還需要經(jīng)過有關(guān)部門的審批和鑒定，確保它的實施是具有很高的實施價值的，可以有很大的現(xiàn)實意義，簡單的來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施一定要依據(jù)于城市的具體實際來進行，不能脫離現(xiàn)實。
2.土地規(guī)劃管理工作的重要性分析
2.1有利于土地資源的高效利用
它對土地資源的利用主要表現(xiàn)在，對國有土地進行固化的過程中，實現(xiàn)在空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)范疇之內(nèi)的土地資源進行有效的利用。在土地規(guī)劃管理的作用下，不僅可以維持現(xiàn)有的土地使用面積，而且還可以為社會的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，與可持續(xù)發(fā)展理論的內(nèi)涵是相一致的，一個科學(xué)合理的土地規(guī)劃體系可以有效的提高土地的利用效率，減少土地資源的浪費，對經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)來說也是極為有利的。
2.2對土地資源的具體使用起到有效的管控
我國的地域面積遼闊，但是可以用來作為直接使用的面積卻十分的有限，這也是我國的基本國情之一，在土地規(guī)劃管理體制下，可以實現(xiàn)有限的土地資源高效利用的目的，對于土地的具體使用能夠在法律法規(guī)的約束下進行有針對性和層次性的區(qū)分，對不同的使用性質(zhì)又適合的歸類，并根據(jù)使用性質(zhì)的不同采取不同的使用策略。這樣的分類可以給土地的使用提供一個明確的導(dǎo)向，使之更具有目的性，使不同的土地資源類型都可以得到充分的利用，并且隨著現(xiàn)代人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們對于綠色環(huán)保的生活理念有了新的追求，因此，在城市的建設(shè)過程中，也就更多的關(guān)注在建設(shè)、保護、環(huán)保三者的均衡點，起到多收益的效果。
2.3有利于土地規(guī)劃管理制度的進一步完善
從大量的實踐證明，土地規(guī)劃管理是一項周期性的工作，具有較長的時間，它的規(guī)劃效果是否高效是需要經(jīng)過很長一段時間才可以提現(xiàn)出來的，因此，就需要在具體的規(guī)劃實施前，做好規(guī)劃的前期調(diào)查工作，對受到外界影響的各種因素進行全面綜合的考慮，根據(jù)這些因素的實際狀況來保證規(guī)劃方案的合理。還可以在大量的實踐工作中不斷的總結(jié)實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃進行合理的檢驗，對存在的問題進行及時的解決處理，并做好記錄工作，這樣可以給后續(xù)使用的進一步完善和創(chuàng)新提供參考依據(jù)。
3.土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃實施兩者之間的關(guān)系分析
自古以來，土地的使用規(guī)范問題都是經(jīng)濟建設(shè)不可忽視的影響因素，管理者也對這方面做了大量的改進工作，也取得了一定的效果。從當(dāng)前的形勢來看，城市化進程的不斷加快，城市中各項建設(shè)有了突飛猛進的發(fā)展，使得對土地利用的需求不斷增大，造成土地資源的緊缺，國家針對這一狀況，也出臺了很多的指導(dǎo)性文件，有效的協(xié)調(diào)了土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施兩者之間的關(guān)系。
3.1強化土地管理的核心地位，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)性
從目前來說，我國的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃作為常用的模式是增減掛鉤政策，這一政策的實施具有一定的客觀必然性，對于推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟快速發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化具有重要的作用。在這一政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤可以使農(nóng)村土地的利用更為高效，有利于農(nóng)村居民向集中用地的方向發(fā)展，提高土地的使用價值，進一步的調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和布局，在耕地供給得到滿足的前提下使城鄉(xiāng)發(fā)展矛盾緩和。
從政策的實施執(zhí)行來看，由于受到市場經(jīng)濟的影響，常常會出現(xiàn)于民意違背的現(xiàn)象，導(dǎo)致用地矛盾的緊張，要減少這種現(xiàn)象的出現(xiàn)就必須強化土地規(guī)劃和管理的政策，進一步明確增減掛鉤的政策效用，在執(zhí)行的過程中根據(jù)實際的狀況進行土地利用目的的合理定位，盡可能的減少農(nóng)田的占用面積，以確保其實施性的增強。
3.2建設(shè)用地計劃和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的合理擴大
我國在現(xiàn)階段，經(jīng)濟發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型的重要時期，很多的城市開始對舊的地區(qū)進行改造擴建，同時也在進行著新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，這兩者共同構(gòu)成了當(dāng)前土地規(guī)劃的模式，對于這兩者模式需要進行合理化、協(xié)調(diào)化的引導(dǎo)發(fā)展，以確保土地資源的合理利用，最大程度的節(jié)省土地資源。具體的來說就是，在一些小城鎮(zhèn)或者是新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，可以借助于新區(qū)建設(shè)的方式來進行城鄉(xiāng)規(guī)劃，這些是較為適合于規(guī)模不大的城市，而對于規(guī)?；A(chǔ)相對較大的城市來說，則需要對土地的使用量進行嚴格的控制，把新區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的改造兩者之間的關(guān)系進行合理的協(xié)調(diào)，確保有序健康。
從實施的具體措施上來看，需要把土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃實施之間的關(guān)系進行一定的調(diào)整，具體的調(diào)整模式有：在對建設(shè)用地有良好的控制基礎(chǔ)上進行當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展狀況的全面詳細的調(diào)查工作，并重點對規(guī)劃方案中的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和土地的使用布局進行合理的分析，然后在土地的總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的基礎(chǔ)上對用地的具體類型和側(cè)重點進行合理的區(qū)分和應(yīng)用，并積極的出臺相關(guān)政策，鼓勵多模式并用、產(chǎn)業(yè)集中等等實施方案的高效執(zhí)行。
3.3加深土地規(guī)劃的深度，采用先進的管理體系
上述提到，土地資源的高效合理利用對于城市的發(fā)展來說是極為有力的，因此，要確保城市規(guī)劃實施效果的不斷改善，就需要充分的發(fā)揮土地儲備的調(diào)控作用和引導(dǎo)作用，制定一個科學(xué)合理的周期性土地利用規(guī)劃方案，加強宏觀層面的土地調(diào)控，對土地的規(guī)劃進行嚴格的細化區(qū)分，確保其用途的明確，從而推動城市規(guī)劃的實施性增強。另外，隨著現(xiàn)代傳播技術(shù)的不斷發(fā)展，社會城建呈現(xiàn)出信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特點，因此，在土地的規(guī)劃中就需要規(guī)劃人員及時的完善自身素質(zhì)，加大對新的規(guī)劃體系的引導(dǎo)作用，增強城鄉(xiāng)規(guī)劃的可執(zhí)行性，從而起到降低投入成本的作用，進而使土地規(guī)劃管理與城市規(guī)劃實施之間的關(guān)系更加的良好。
4.結(jié) 語
在當(dāng)前城市化進程不斷加快的形勢下，城市用地建設(shè)不斷的增多，這就需要管理者制定良好的、符合實際狀況的土地規(guī)劃方案，降低投入資金的額度，從而發(fā)揮出土地規(guī)劃最大的作用價值，使兩者的關(guān)系更加的合理科學(xué)，推動土地利用效率的提高。
參考文獻：
[1]呂維娟，殷毅.土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的關(guān)系探討[J].城市規(guī)劃，2013，（10）：34-38.
[2]竺豪杰.土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的關(guān)系[J].中國農(nóng)業(yè)信息，2014，（03）：202.
[3]趙維威.淺談土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的關(guān)系[J].經(jīng)營管理者，2014，（25）：309.
關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)規(guī)劃;土地征用;級差地租
中圖分類號:F124 文獻標識碼:A
一、問題提出
城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段,在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農(nóng)村勞動力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進程中,城鄉(xiāng)規(guī)劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速發(fā)展時期,城市經(jīng)濟的快速發(fā)展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇,使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展。而在農(nóng)村,土地是農(nóng)民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產(chǎn),是支撐農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗表明:城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此,合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進行的前提條件,對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一,農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結(jié)果,是經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商,以招標的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國,征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農(nóng)民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經(jīng)濟組織以及其他類型經(jīng)濟組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在,這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟利益,在高價得到土地使用權(quán)后,對土地進行配套建設(shè)開發(fā),造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴重。
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用,是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)。為充分利用土地資源,促進城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用,應(yīng)首先從土地價格的規(guī)范出發(fā),一方面對農(nóng)村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規(guī)制。
(一)對農(nóng)村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論,地租有級差之分,應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應(yīng)有所區(qū)分,根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外,政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補償時,應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益,動態(tài)提高補償標準,從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租Ⅰ應(yīng)由土地所有者所有,級差地租Ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分,應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中,農(nóng)民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面,是切實保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應(yīng)由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構(gòu)成,其中地上附著物和青苗的補償費應(yīng)如實補償,地價款可根據(jù)農(nóng)地基準地價,參考集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定,讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農(nóng)戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規(guī)制。由于國家允許對經(jīng)營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度,從而凸顯土地資產(chǎn)價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產(chǎn)價值。
根據(jù)科斯定理,在明確產(chǎn)權(quán)的前提下,甚至不需要政府干預(yù)市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產(chǎn)權(quán),只要產(chǎn)權(quán)確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán),因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產(chǎn)價值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準地價以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手,根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規(guī)制土地的招標、競拍、掛牌。
(作者單位:重慶大學(xué)貿(mào)易與行政學(xué)院)
主要參考文獻:
[1]陸益龍.農(nóng)村土地征用問題:現(xiàn)狀及成因分析[J].學(xué)習(xí)與實踐,2009.1
關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)規(guī)劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段，在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農(nóng)村勞動力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速發(fā)展時期，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇，使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展。而在農(nóng)村，土地是農(nóng)民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產(chǎn)，是支撐農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間，而且是融資的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗表明:城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此，合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進行的前提條件，對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一，農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二，對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商，以招標的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先，土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國，征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農(nóng)民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟組織以及其他類型經(jīng)濟組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次，利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟利益，在高價得到土地使用權(quán)后，對土地進行配套建設(shè)開發(fā)，造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴重。
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用，是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)。為充分利用土地資源，促進城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用，應(yīng)首先從土地價格的規(guī)范出發(fā)，一方面對農(nóng)村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規(guī)制。
(一)對農(nóng)村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論，地租有級差之分，應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之，對征收的土地給予征地補償費時，應(yīng)有所區(qū)分，根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外，政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補償時，應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益，動態(tài)提高補償標準，從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應(yīng)由土地所有者所有，級差地租Ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分，應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中，農(nóng)民約得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60%～70%。因此，規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面，是切實保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應(yīng)由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構(gòu)成，其中地上附著物和青苗的補償費應(yīng)如實補償，地價款可根據(jù)農(nóng)地基準地價，參考集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定，讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農(nóng)戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規(guī)制。由于國家允許對經(jīng)營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，從而凸顯土地資產(chǎn)價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產(chǎn)價值。
根據(jù)科斯定理，在明確產(chǎn)權(quán)的前提下，甚至不需要政府干預(yù)市場交易，市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格，而是產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)確定，市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品，地價是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟收入，招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán)，因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產(chǎn)價值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準地價以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手，根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規(guī)制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考文獻
[1]陸益龍.農(nóng)村土地征用問題:現(xiàn)狀及成因分析[J].學(xué)習(xí)與實踐，2009.1
[2]童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[J].西部財會，2008.3
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段,在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農(nóng)村勞動力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進程中,城鄉(xiāng)規(guī)劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速發(fā)展時期,城市經(jīng)濟的快速發(fā)展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇,使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展。而在農(nóng)村,土地是農(nóng)民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產(chǎn),是支撐農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗表明:城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此,合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進行的前提條件,對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一,農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結(jié)果,是經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商,以招標的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國,征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農(nóng)民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經(jīng)濟組織以及其他類型經(jīng)濟組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在,這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟利益,在高價得到土地使用權(quán)后,對土地進行配套建設(shè)開發(fā),造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴重。
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用,是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)。為充分利用土地資源,促進城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用,應(yīng)首先從土地價格的規(guī)范出發(fā),一方面對農(nóng)村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規(guī)制。
(一)對農(nóng)村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論,地租有級差之分,應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應(yīng)有所區(qū)分,根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外,政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補償時,應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益,動態(tài)提高補償標準,從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應(yīng)由土地所有者所有,級差地租ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分,應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中,農(nóng)民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面,是切實保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應(yīng)由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構(gòu)成,其中地上附著物和青苗的補償費應(yīng)如實補償,地價款可根據(jù)農(nóng)地基準地價,集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定,讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農(nóng)戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規(guī)制。由于國家允許對經(jīng)營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌出
讓制度,從而凸顯土地資產(chǎn)價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產(chǎn)價值。
根據(jù)科斯定理,在明確產(chǎn)權(quán)的前提下,甚至不需要政府干預(yù)市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產(chǎn)權(quán),只要產(chǎn)權(quán)確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán),因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產(chǎn)價值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準地價以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手,根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規(guī)制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
[1]陸益龍.農(nóng)村土地征用問題:現(xiàn)狀及成因分析[j].學(xué)習(xí)與實踐,2009.1
童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[j].西部財會,2008.3
[關(guān)鍵詞] 城鄉(xiāng)規(guī)劃 問題 對策
[中圖分類號] TU98 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2015）05-0006-02
城鄉(xiāng)規(guī)劃作為一種空間布局，要求各級政府根據(jù)自身的實際情況與面對的問題，對城鄉(xiāng)建設(shè)做出合理規(guī)劃，從而達到保護自然生態(tài)環(huán)境、高效利用自然資源的目的。土地資源作為一種十分重要的自然資源，在城鄉(xiāng)規(guī)劃中占有著十分重要的地位，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供必要的空間，也是我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。但土地資源的有限性與人口持續(xù)增長之間的矛盾，使得我國土地資源日益緊缺，土地資源逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展的制約因素，因此土地資源合理利用與否直接關(guān)系到城鄉(xiāng)規(guī)劃的質(zhì)量與發(fā)展?jié)摿ΑＴ诔青l(xiāng)規(guī)劃中，必須努力實現(xiàn)對土地的合理規(guī)劃，保證土地資源的高效利用。
1 城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地合理利用
目前我國正處在社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的關(guān)鍵時期，隨著城市化不斷推進，城市中可用空間越來越少，為了適應(yīng)城市建設(shè)的需要，城市的邊界不斷向鄉(xiāng)村推移，壓縮了鄉(xiāng)村的空間。農(nóng)民在失去土地之后，為了生活迫不得已進入城市，加入到城市各行各業(yè)，以此來維持生計。經(jīng)濟發(fā)展與土地資源之間的矛盾日益尖銳，我們可以看到土地資源是城市、鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的重要資源，為城鄉(xiāng)規(guī)劃提供了一個必要的物質(zhì)基礎(chǔ)，歷史的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們：城市持續(xù)有序的發(fā)展必須與土地的合理利用結(jié)合起來。在城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中，必須做到土地資源的合理利用。近年來我國對城鄉(xiāng)規(guī)劃重視程度不斷提高，國家不斷制定相關(guān)的法律規(guī)范，保證我國城鄉(xiāng)規(guī)劃的合理進行，并以相關(guān)法律為支撐，不斷構(gòu)建起城鄉(xiāng)規(guī)劃的新秩序，建立起和諧的社會的關(guān)系，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃的目標，完成城市建設(shè)的任務(wù)。
2 土地利用存在的問題
改革開放之后，我國生產(chǎn)力獲得了極大的解放與發(fā)展，社會主義經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大的成就，為了保證我國經(jīng)濟建設(shè)的成果，保證我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，使經(jīng)濟成果惠及到全體人民。這就要求在進行經(jīng)濟建設(shè)的過程中，做到科學(xué)的發(fā)展與規(guī)劃。土地資源是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，由于土地的有限性、不可再生性的特點，這就必須要求在實際的開發(fā)利用過程中，做到科學(xué)合理的規(guī)劃和利用土地資源。但是當(dāng)前的土地利用工作仍存在一些問題。
2.1 土地征用存在不合理的現(xiàn)象。土地征用是指國家利用公權(quán)力使用有效手段將農(nóng)民的土地進行征用，并給予相應(yīng)的賠償。但是應(yīng)該看到我國現(xiàn)有的土地征用的補償價格遠沒達到農(nóng)民土地的實際價值。目前征用土地標準是按照被征用土地的原用途給予補償，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。這些補償費既不是地價，也不是地租，同時未反映土地的規(guī)劃用途，其屬于市場以外的產(chǎn)物，因此得不到市場的檢驗與認同，在實際補償過程中往往表現(xiàn)出標準過低，損害廣大農(nóng)民利益的現(xiàn)場。另外土地作為一種重要的生產(chǎn)物質(zhì)材料，對農(nóng)民的生產(chǎn)生活有著重要的影響，農(nóng)民一旦失去了賴以生存的土地，為了自身的生活不得不走進城市，從事相關(guān)工作賺取報酬來維持生計，由于文化素質(zhì)與技術(shù)水平較低，進城務(wù)工的農(nóng)民收入也較低，加之受到一些不公正的社會對待，使社會不穩(wěn)定的因素增加，影響社會主義和諧社會的構(gòu)建。
2.2 土地開發(fā)存在盲目建設(shè)的局面。許多地方?jīng)]有堅持先規(guī)劃后建設(shè)的原則，沒有嚴格按照城市總體規(guī)劃的區(qū)塊規(guī)劃功能進行開發(fā)建設(shè)，不僅影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效實施，造成城市布局的混亂，也導(dǎo)致土地的利用率大大降低，很多寶貴的土地資源被閑置下來，得不到應(yīng)有的開發(fā)利用，造成資源的極大浪費。同時各個行政主管部門存在著溝通不暢、職責(zé)不明的現(xiàn)象，由于城市總體規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的主管部門不一致，各個部門對于城市建設(shè)有著各自的打算與計劃，對于同一片土地資源可能存在著不同的規(guī)劃，這就造成了土地利用開發(fā)過程中，不同部門各行其是，出現(xiàn)批前管理工作的缺位、錯位，使得土地開發(fā)利用較為混亂。
2.3 土地批后管理上存在監(jiān)管力度不足的情況。由于地方政府及相應(yīng)職能部門把主要精力放在項目的前置審批上，缺少對用地主體土地開發(fā)后續(xù)環(huán)節(jié)進行全程跟蹤管理。使得開發(fā)商在取得土地后，經(jīng)常出現(xiàn)未按期開發(fā)建設(shè)的情況，甚至有開發(fā)商將土地圈占起來，無實質(zhì)性開發(fā)項目，待土地增值后再進行轉(zhuǎn)手，從中牟取暴利。部分開發(fā)商在土地的建設(shè)過程中存在著擅自增加容積率或者改變土地用途的現(xiàn)象，不僅破壞了正常的土地市場關(guān)系，而且影響土地的合理利用。
3 對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用問題的建議
土地資源的合理利用是城鄉(xiāng)規(guī)劃的核心環(huán)節(jié)之一，在城鄉(xiāng)建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，為了對城鄉(xiāng)規(guī)劃做出合理的安排，實現(xiàn)土地資源的合理利用，我們需要結(jié)合實際，探討如何對土地資源進行合理的利用。
3.1 完善土地征用的方式，政府在對農(nóng)民的土地進行征用的時候，需要結(jié)合當(dāng)前土地市場價格以及城鄉(xiāng)規(guī)劃給予農(nóng)民足量的征用補償款，按照科學(xué)的原則對補償款進行合理分配。同時當(dāng)?shù)卣畱?yīng)改變以往單一的征地補償方式，把主要精力放到抓好農(nóng)民再就業(yè)的培訓(xùn)，提高失地農(nóng)民的知識水平和專業(yè)技能，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會上來。
3.2 政府和土地開發(fā)主體都要遵循先規(guī)劃后建設(shè)的原則，嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，保證城鄉(xiāng)建設(shè)的有序性、科學(xué)性，使土地資源得到合理有效的利用。同時政府職能部門之間要明確職責(zé)分工，加強彼此之間的合作。特別是城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門與土地主管部門之間要保證信息的正常交流與共享，建立工作互動機制，避免出現(xiàn)政府部門的不作為和亂作為，保證土地開發(fā)利用在各個環(huán)節(jié)都實現(xiàn)有效的監(jiān)管，杜絕出現(xiàn)土地管理工作的混亂。
3.3 加強法律體系的建設(shè)，完善法律體系。城鄉(xiāng)規(guī)劃法和土地管理法在一定程度上明確了相關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。從法理上對參與者的責(zé)任做出相關(guān)的規(guī)定，相關(guān)的主管部門應(yīng)該在相關(guān)法律的指導(dǎo)下，逐漸引導(dǎo)市場、規(guī)范各個參與者的行為，保證了城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)性與有效性。在土地的規(guī)劃過程中要樹立起保護土地資源的意識，在實際開發(fā)土地，推動城市化進程的過程中，更要注重土地資源的保護，優(yōu)化土地利用模式，真正實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地。
四、結(jié)語
隨著我國城市化進程的不斷推進，城市規(guī)模越來越大，城市的數(shù)量越來越多，使得我國的土地資源越來越稀缺，土地資源日益成為一種十分重要的戰(zhàn)略資源，關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展的速度與質(zhì)量。為了保證我國經(jīng)濟發(fā)展的速度，保證我國城市化進程的合理進行，需要實現(xiàn)土地資源的合理利用，對城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)做出科學(xué)的統(tǒng)籌，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。
參考文獻
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段,在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農(nóng)村勞動力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進程中,城鄉(xiāng)規(guī)劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速發(fā)展時期,城市經(jīng)濟的快速發(fā)展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇,使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展。而在農(nóng)村,土地是農(nóng)民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產(chǎn),是支撐農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗表明:城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此,合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進行的前提條件,對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一,農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結(jié)果,是經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商,以招標的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國,征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農(nóng)民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經(jīng)濟組織以及其他類型經(jīng)濟組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在,這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟利益,在高價得到土地使用權(quán)后,對土地進行配套建設(shè)開發(fā),造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴重。
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用,是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)。為充分利用土地資源,促進城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用,應(yīng)首先從土地價格的規(guī)范出發(fā),一方面對農(nóng)村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規(guī)制。
(一)對農(nóng)村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論,地租有級差之分,應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應(yīng)有所區(qū)分,根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外,政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補償時,應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益,動態(tài)提高補償標準,從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應(yīng)由土地所有者所有,級差地租ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分,應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中,農(nóng)民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面,是切實保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應(yīng)由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構(gòu)成,其中地上附著物和青苗的補償費應(yīng)如實補償,地價款可根據(jù)農(nóng)地基準地價,集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定,讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農(nóng)戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規(guī)制。由于國家允許對經(jīng)營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌
出讓制度,從而凸顯土地資產(chǎn)價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產(chǎn)價值。
根據(jù)科斯定理,在明確產(chǎn)權(quán)的前提下,甚至不需要政府干預(yù)市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產(chǎn)權(quán),只要產(chǎn)權(quán)確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán),因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產(chǎn)價值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準地價以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手,根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規(guī)制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
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關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)土地資源；利用；合理規(guī)劃；可持續(xù)發(fā)展；科學(xué)發(fā)展觀
Abstract: with the socialist market economy continues to deepen, land resource market as a part of the market economy is also in constant on reform. Especially since the reform and opening up, along with the social economy development of reform, the improvement of people's living standard, urban and rural land resources development of the trend of the merger has taken on, especially with the town land in the use of resources has already become the saturated state, gradually to rural land excessive, how should we reasonable planning can reasonable use the village land without affecting the normal agricultural land condition, in the sustainable development of science to use, it is the place of the discussion.
Keywords: urban and rural land resources; Use; Reasonable planning; Sustainable development; The scientific concept of development
中圖分類號：D912.3文獻標識碼：A 文章編號：
隨著城鎮(zhèn)一體化的提出以及城鎮(zhèn)土地資源的利用逐漸飽和，鄉(xiāng)村土地資源的利用和開發(fā)被提上了日程。這種目光和戰(zhàn)略性政策的轉(zhuǎn)移雖然在很大程度上對于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的推動作用，可以充分的利用起農(nóng)村的剩余勞動力，幫助農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)，充分的利用土地資源，但是也在一定程度上影響了農(nóng)村正常的農(nóng)作物種植。由于在開發(fā)中沒有進行合理的規(guī)劃，也對原有的農(nóng)村土地風(fēng)貌造成了一定的破壞。因此，怎樣合理規(guī)劃城鄉(xiāng)土地資源的利用，推進城鄉(xiāng)一體化的健康發(fā)展，帶動農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)，是我們應(yīng)重點討論的話題。
一、城鄉(xiāng)土地資源利用的現(xiàn)狀及問題
土地是一種重要的生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展和開發(fā)，土地的需求狀態(tài)也在不斷的發(fā)生著變化。在這些變化中出現(xiàn)了一些問題需要我們?nèi)フ暡⒔鉀Q。
城鄉(xiāng)土地資源利用的現(xiàn)狀
農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展是歷史發(fā)展的必然，也是市場經(jīng)濟和改革開放的要求，也會是將來經(jīng)濟社會發(fā)展的一項需長期堅持的決策。城鎮(zhèn)化的進程結(jié)果必然是兩方面的，一方面城鎮(zhèn)化進程加速了城鄉(xiāng)土地資源的利用，發(fā)展了農(nóng)村經(jīng)濟，使每個農(nóng)民都切切實實的體會到了城鎮(zhèn)化建設(shè)所帶來的富裕。另一方面城鎮(zhèn)化的建設(shè)雖然使得農(nóng)民的生活狀態(tài)逐漸改善，但是在征用土地的過程中，開發(fā)商盲目的征用土地，造成了很大一部分農(nóng)民無地可種，農(nóng)民的土地權(quán)益受到了很大的侵害。
且不說農(nóng)民的權(quán)益受到侵害，土地的充分利用程度、環(huán)境的保護、生態(tài)平衡的維持都是目前城鄉(xiāng)土地利用的重大問題，也是需要亟待解決的。
（二）城鄉(xiāng)土地資源利用中所出現(xiàn)的問題
1、城鄉(xiāng)一體化進程加快了城鄉(xiāng)土地資源的利用
土地資源的開發(fā)是需要根據(jù)需求關(guān)系不斷的使土地在兩者之間合理的流動，尤其是城鄉(xiāng)一體化的提出，城鄉(xiāng)土地的利用呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展狀態(tài)，農(nóng)村的很多農(nóng)用地被征用，開始大興土木建設(shè)，這種經(jīng)濟發(fā)展的事態(tài)是良好的，但是由于在開發(fā)的過程中不注重對環(huán)境的保護和對生態(tài)平衡的維持，使得部分農(nóng)村原有風(fēng)貌遭到了一定程度的破壞，這主要源于某些開發(fā)商急功近利，只求眼前的利益，卻損壞了長遠的利益。
城鄉(xiāng)二元土地制度制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展
雖然改革開放以來，我國的農(nóng)村經(jīng)濟取得了前所未有的成就，但是我國仍是一個發(fā)展中的農(nóng)業(yè)大國，與西方的發(fā)達國家相比還有很大的差距。尤其是制度上的不完善給與很多不法開發(fā)商提供了鉆法律空子的機會。尤其是在城鄉(xiāng)土地建設(shè)的過程中城鄉(xiāng)二元土地制度的確立，使得很多開發(fā)商打著國家建設(shè)用地的旗號以招標、拍賣、掛牌等形式來進行國有土地的出讓，這不僅違反了國家的政策，也在很大程度上損害了大部分農(nóng)民群眾的利益，也破壞了市場經(jīng)濟的順利發(fā)展，違背了市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，制約了農(nóng)村經(jīng)濟的有序、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
農(nóng)村土地的征用使得農(nóng)民失去土地，造成了農(nóng)村剩余勞動力擁擠的現(xiàn)狀
雖說城鄉(xiāng)土地的開發(fā)在一定程度上使得農(nóng)民獲得了一定的利益，但是由于無休止的征用，使得農(nóng)民失去土地，破壞了農(nóng)村發(fā)展的原有秩序，使得農(nóng)村出現(xiàn)了很大一部分剩余勞動力，這樣的局面不僅違背城鎮(zhèn)一體化實施的初衷，再加上開發(fā)商為了謀取利益用很低的租金來獲取農(nóng)民的土地，使得在城鎮(zhèn)化的進程中城鄉(xiāng)矛盾急劇上升，影響了國家方正政策的順利實施。
二、城鄉(xiāng)土地資源利用的合理規(guī)劃
城鎮(zhèn)一體化的政策理念在方向上是對的，它的實施是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然，是改革開放的必然要求，但是針對在城鄉(xiāng)土地利用的過程中所出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)該如何面對，這不僅是一個需要及時解決的問題，更是一個長遠需要堅持的政策。
放慢城鄉(xiāng)一體化的腳步，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)土地資源的利用
任何政策的實施都需要穩(wěn)步的落到實處，特別是在解決“三農(nóng)問題”上更要注意。城鄉(xiāng)一體化的理念在大的方向上是正確的，是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，使農(nóng)民走向富裕的必然之路。但是政策的實施必會導(dǎo)致一些相關(guān)問題的出現(xiàn)，因此，應(yīng)該放慢城鄉(xiāng)一體化的進程，一邊發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，一邊解決中途所出現(xiàn)的問題，既達到了經(jīng)濟上的利益，也能顧全農(nóng)民的利益。土地畢竟是農(nóng)民的生命，農(nóng)民對于土地的情感是我們所不能體會到的。因此，在城鄉(xiāng)土地資源的合理利用上應(yīng)該以維護農(nóng)民的利益為前提，實現(xiàn)農(nóng)村向城鎮(zhèn)的穩(wěn)步過度，從真正意義上實現(xiàn)城鎮(zhèn)一體化的進程。
打破城鄉(xiāng)二元制度的局限性，促進城鄉(xiāng)土地資源的合理利用
雖然國家明文禁止集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)，但是實際上大量的集體用地卻以各種形式非法進入了城市土地市場，經(jīng)過變相的流轉(zhuǎn)來獲取相應(yīng)的利益。這是一種自發(fā)的、缺乏規(guī)范性的行為，不僅違背了市場發(fā)展的規(guī)律，也在一定程度上阻礙了市場經(jīng)濟的正常運行。
這種制度存在很大的弊端，缺乏相關(guān)法律的約束，在此應(yīng)注重規(guī)范相應(yīng)法律的建立和完善，對于這種“暗箱操作”行為給與嚴厲的打擊，打破這種少數(shù)人獲取利益，破壞市場規(guī)律的局面，促進城鄉(xiāng)土地資源的合理利用。同時國家應(yīng)充分利用其宏觀調(diào)控的手段進行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，制定相關(guān)的政策文件，明文禁止這種不道德的行為和惡劣行徑。
在合理利用城鄉(xiāng)土地資源的同時，解決農(nóng)村剩余勞動力的問題
城鄉(xiāng)土地的合理利用是為了發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，促進城鎮(zhèn)一體化，本質(zhì)上是為了解決“三農(nóng)”問題。農(nóng)民的問題是目前我國首要解決和重視的問題，農(nóng)民的切身利益是關(guān)乎我國的穩(wěn)定發(fā)展和改革大局的，因此，在城鄉(xiāng)土地利用的過程中出現(xiàn)的大量剩余勞動力是需要切實的解決的。
農(nóng)民就業(yè)的問題是很復(fù)雜的，但就業(yè)的渠道還是比較寬的。鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為農(nóng)民提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)，提供相應(yīng)的培訓(xùn)，如：大棚栽植技術(shù)、特殊果木品種的種植等等。很多項目都可以解決農(nóng)村剩余勞動力的狀況，還能在一定程度上促進農(nóng)村經(jīng)濟的建設(shè)，解決農(nóng)民沒有土地的切身問題，這樣既解決了城鄉(xiāng)土地的合理利用，也能是農(nóng)民通過自己的雙手逐漸走向富裕。
三、以可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展觀為核心指導(dǎo)城鄉(xiāng)土地資源的合理利用，促進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是我國需要長期堅持的一項基本國策，這是由我國土地資源有限的現(xiàn)狀所決定的。在城鄉(xiāng)土地資源的合理利用上，要有一個長遠的眼光，除了注意環(huán)境的保護和生態(tài)環(huán)境的維護，還有用科學(xué)的發(fā)展觀作為指導(dǎo)思想，積極的相應(yīng)國家的各項政策，在城鎮(zhèn)一體化的進程中，切實的解決好農(nóng)民的問題，促進城鄉(xiāng)土地資源的合理利用。
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