時(shí)間：2023-09-21 16:38:50
序論：在您撰寫房產(chǎn)涉及的法律時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議
【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析
近幾年來(lái)， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無(wú)從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來(lái)沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。
我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無(wú)償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：
1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無(wú)償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。
1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。
1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無(wú)償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。
1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無(wú)償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無(wú)法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無(wú)效。
2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來(lái)購(gòu)買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來(lái)言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。
小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來(lái)說(shuō)，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。
因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。
根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。
《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無(wú)條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。
因此，無(wú)論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)。
政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來(lái)已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來(lái)。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]
“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。
由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無(wú)法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來(lái)，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來(lái)看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無(wú)利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。
對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無(wú)效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。
北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來(lái)解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無(wú)效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。
如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來(lái)的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來(lái)的居民不具備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無(wú)效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬(wàn)元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無(wú)法在房管部門備案，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無(wú)法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。
2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了這類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”
從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。
3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議
3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無(wú)償無(wú)限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無(wú)制度”即無(wú)流動(dòng)、無(wú)償、無(wú)期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來(lái)要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無(wú)疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無(wú)必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。
現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。
3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）
3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)
3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！
參考文獻(xiàn)
1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007
2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008
[關(guān)鍵詞]產(chǎn)品展示；綠色設(shè)計(jì)；研究方法
一、產(chǎn)品展示設(shè)計(jì)模式中綠色設(shè)計(jì)的基本概況
1.展示空間設(shè)計(jì)理念展示空間設(shè)計(jì)上要分為四個(gè)方面的內(nèi)容：其一，指的是空間形象設(shè)計(jì)，也可以說(shuō)是對(duì)空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行的設(shè)計(jì)，主要是對(duì)比例和空間尺度進(jìn)行協(xié)調(diào)；其二，裝修設(shè)計(jì)，通常是在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)之上對(duì)室內(nèi)墻面、地面、隔斷等進(jìn)行處理；其三，物理環(huán)境，通常指的是對(duì)室內(nèi)的溫度以及通風(fēng)設(shè)計(jì)進(jìn)行的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；其四，展示空間物件設(shè)置，如燈、陳設(shè)品、綠色植物等。2.綠色設(shè)計(jì)的基本概況綠色設(shè)計(jì)是在20世紀(jì)七八十年代出現(xiàn)的一種新型的國(guó)際設(shè)計(jì)潮流。它所體現(xiàn)的是一種人與自然生態(tài)之間的平衡關(guān)系，在每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中都會(huì)充分考慮到對(duì)資源、生態(tài)的保護(hù)，這一理念剛提出，就被認(rèn)為是能夠?qū)χ圃鞓I(yè)進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的最為有效的方法之一，并逐漸普及開來(lái)。對(duì)于綠色設(shè)計(jì)而言，其所表現(xiàn)的是人們對(duì)于現(xiàn)代科技發(fā)展所造成的環(huán)境污染的一種覺醒，同時(shí)也體現(xiàn)出人們思想觀念及發(fā)展趨勢(shì)變得越來(lái)越合理，對(duì)未來(lái)設(shè)計(jì)方向的把握也越來(lái)越明確。3.展示空間的“綠色設(shè)計(jì)”展示空間中的“綠色設(shè)計(jì)”是指是對(duì)展示空間中所運(yùn)用的裝飾材料進(jìn)行選擇，展示空間陳設(shè)以及各個(gè)綜合性因素進(jìn)行考慮和設(shè)計(jì)，從而達(dá)到一種健康環(huán)保，能夠更好地提高個(gè)人生活、品位以及對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行展示的空間區(qū)域環(huán)境。
二、產(chǎn)品展示設(shè)計(jì)模式中綠色設(shè)計(jì)的研究現(xiàn)狀
在我國(guó)，由于地大物博，人口也相對(duì)較多，因此在資源分配上顯得尤為缺乏，因此不管是展示設(shè)計(jì)的室內(nèi)外規(guī)劃，還是所要經(jīng)營(yíng)的范圍，又或者是展館占地面積大小等，在設(shè)計(jì)的時(shí)候都要對(duì)其信息傳遞以及資源運(yùn)用方面進(jìn)行充分的考慮。例如上海世博會(huì)中的中國(guó)館就表現(xiàn)出這種良好的發(fā)展模式。中國(guó)館在設(shè)計(jì)上充分表現(xiàn)出綠色設(shè)計(jì)的概念，國(guó)家館頂端設(shè)置的觀景臺(tái)則采用現(xiàn)代比較先進(jìn)的太陽(yáng)能板進(jìn)行裝飾和設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)管內(nèi)光線照明的良好循環(huán)，在地區(qū)展館的外墻周圍同樣采用沒有污染的綠色材料，通過對(duì)雨水進(jìn)行收集的系統(tǒng)將這些雨水凈化之后，運(yùn)用到?jīng)_洗衛(wèi)生間以及車輛上面，在屋頂則采用生態(tài)的農(nóng)業(yè)景觀技術(shù)——土層覆蓋，實(shí)現(xiàn)有效的隔熱目的，并在一定情況下節(jié)省資源的運(yùn)用。
三、影響產(chǎn)品設(shè)計(jì)綠色展示平臺(tái)構(gòu)建的因素
1.受到傳統(tǒng)觀念的影響在傳統(tǒng)觀念中，展覽的場(chǎng)館除了用來(lái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽單以及對(duì)信息進(jìn)行交流之外，還可以是對(duì)企業(yè)形象和自我實(shí)力進(jìn)行展現(xiàn)的一種表現(xiàn)。因此，對(duì)于這種展館建筑而言，它所代表的只是一種臨時(shí)運(yùn)用的空間模式，是不適合用來(lái)循環(huán)運(yùn)用的空間模式。而對(duì)于這些觀念的形成，通過綜合分析可以歸納為：企業(yè)對(duì)參展的計(jì)劃缺乏一定的認(rèn)識(shí)和考慮，這種進(jìn)行展覽時(shí)才使用的空間形式，運(yùn)用時(shí)間及數(shù)量都存在著一定的不確定性，因此許多企業(yè)也只是對(duì)展館抱有一種一次性消費(fèi)品的觀念。2.受到技術(shù)因素的影響由于設(shè)計(jì)者以及組織者主要將注意目標(biāo)放在展覽的產(chǎn)品之上，他們講究的是產(chǎn)品的特點(diǎn)（產(chǎn)品是否新奇、性價(jià)比是否達(dá)到一定的程度等），因此，主辦方會(huì)要求展示設(shè)計(jì)公司進(jìn)行一定的競(jìng)爭(zhēng)，然后進(jìn)行招標(biāo)，從而使這些不必要的方面占有很大的時(shí)間，再加上對(duì)資金投入方面的偏離，也會(huì)影響施工單位對(duì)展館空間的設(shè)計(jì)。展示主辦方在對(duì)招投標(biāo)中不能夠進(jìn)行更為深入的思考和設(shè)計(jì)，因此環(huán)保方面以及對(duì)展館進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)就會(huì)受到一定的忽略，從而導(dǎo)致很多不利的因素。
四、實(shí)現(xiàn)綠色產(chǎn)品展示模式的基本策略及發(fā)展趨勢(shì)
1.構(gòu)建展示設(shè)計(jì)理念的綠色化在當(dāng)今社會(huì)中，許多跨國(guó)企業(yè)為了迎合消費(fèi)者的興趣點(diǎn)，而去尋求比較特殊的方式來(lái)吸引消費(fèi)者的注意，就是由于這種意識(shí)才使得人們的消費(fèi)體系逐漸扭曲，從而忽略綠色展示的設(shè)計(jì)。而對(duì)于展覽的理念來(lái)說(shuō)，我們可以將其上升為哲學(xué)的境界，即展覽可以看作一種比較敏感的建筑，是一種對(duì)自然界中的有機(jī)物進(jìn)行模仿的復(fù)雜的、隨意可變的建筑，因此我們可以對(duì)建筑的外形進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，來(lái)適應(yīng)展覽中不同的需求，并進(jìn)一步提升展覽的品質(zhì)，使其能更加豐富和全面地體現(xiàn)出生態(tài)的觀念。2.營(yíng)造展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)化及人性化的特點(diǎn)展示視覺的識(shí)別系統(tǒng)又可以稱為EVIS體系，它所表現(xiàn)的是一種全新的系統(tǒng)理念，因此其設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的內(nèi)容要與展覽的所有產(chǎn)品相關(guān)，尤其是對(duì)展館中的細(xì)節(jié)進(jìn)行設(shè)計(jì)，更要把握“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，真正考慮到消費(fèi)者自身的體驗(yàn)，并逐漸增大用戶的體驗(yàn)，從而將企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行牡慕?jīng)營(yíng)理念。在運(yùn)用人機(jī)工程學(xué)的相關(guān)理念之下，充分設(shè)置空間人員所能夠活動(dòng)的半徑以及設(shè)備所應(yīng)當(dāng)遵循的尺寸特點(diǎn)，并進(jìn)一步壓縮不必要的空間，來(lái)避免光線的直接照明產(chǎn)生炫光，并且在展覽中運(yùn)用多媒體設(shè)施，增加展示空間的表現(xiàn)方式和特點(diǎn)。3.展示空間風(fēng)格設(shè)計(jì)的個(gè)性化在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，充分運(yùn)用企業(yè)的元素進(jìn)行空間展覽的設(shè)計(jì)，對(duì)同一個(gè)企業(yè)所接受的不同展覽進(jìn)行結(jié)合考慮，從而促進(jìn)設(shè)計(jì)的延續(xù)性。依據(jù)每次展覽所展示的產(chǎn)品不同來(lái)做不同的主題設(shè)計(jì)，運(yùn)用不同的材質(zhì)、機(jī)理、技術(shù)等，并配置相應(yīng)的裝飾點(diǎn)綴，讓展示空間顯得個(gè)性化十足，最終達(dá)到淡化商業(yè)氣氛、體現(xiàn)生態(tài)的目的。
結(jié)語(yǔ)
通過研究，我們可以充分了解應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行展示空間中的綠色設(shè)計(jì)，對(duì)促進(jìn)空間的生態(tài)化以及資源的可利用都具有非常重要的作用，同時(shí)為以后展示空間綠色設(shè)計(jì)的研究奠定了理論基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
1.戰(zhàn)瑋.低碳設(shè)計(jì)理念下的會(huì)展展示設(shè)計(jì)研究.山東工藝美術(shù)學(xué)院，2012
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關(guān)鍵詞：綠色設(shè)計(jì)；減量化原則；使用壽命；再使用原則；再循環(huán)原則
綠色設(shè)計(jì)（GreenDesig，又稱又稱生態(tài)設(shè)計(jì)（EeologiealDesign，面向環(huán)境的設(shè)計(jì) （DesignforEnvironlnent）等，是指借助產(chǎn)品生命周期中與產(chǎn)品相關(guān)的各類信息（技術(shù)信息、環(huán)境協(xié)調(diào)性信息、經(jīng)濟(jì)信息），利用并行設(shè)計(jì)等各種先進(jìn)的設(shè)計(jì)理論，使設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品具有先進(jìn)的技術(shù)性、良好的環(huán)境協(xié)調(diào)性以及合理的經(jīng)濟(jì)性的一種系統(tǒng)設(shè)計(jì)方法。
減量化原則，要求用較少的原料和能源投入來(lái)達(dá)到既定的生產(chǎn)目的或消費(fèi)目的，進(jìn)而到從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的源頭就注意節(jié)約資源和減少污染。通常表現(xiàn)為要求產(chǎn)品小型化和輕型化，包裝應(yīng)該追求簡(jiǎn)單樸實(shí)。無(wú)消耗。
首先，產(chǎn)品本身對(duì)于資源的消耗存在于產(chǎn)品從生產(chǎn)、使用到廢棄的整個(gè)過程中。生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)品本身材料及廢料需要消耗資源，另外整個(gè)加工過程中所需的加工能源也是對(duì)資源的消耗；產(chǎn)品的使用過程中，支持產(chǎn)品正常運(yùn)行也是需要資源消耗的；產(chǎn)品使用壽命完結(jié)，廢棄產(chǎn)品也會(huì)占用土地、水、空間的資源。如果產(chǎn)品的使用壽命得到延長(zhǎng)，那么就可以避免或降低產(chǎn)品在制造和廢棄過程中對(duì)資源的消耗，從而實(shí)現(xiàn)綠色設(shè)計(jì)中的減量化原則。
產(chǎn)品從消費(fèi)者開始使用到被廢棄為止所經(jīng)歷的時(shí)間被稱為產(chǎn)品的使用壽命。20世紀(jì)初美國(guó)流行的一種商業(yè)性設(shè)計(jì)就是以對(duì)產(chǎn)品使用壽命的有計(jì)劃的廢止為核心的一種設(shè)計(jì)觀念。他們通過對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)功能型、合意型、質(zhì)量型的廢止，人為縮短了產(chǎn)品的使用壽命，刺激人們對(duì)資源的過渡開發(fā)和浪費(fèi)。這種設(shè)計(jì)思想隨著自然資源的日益枯竭被后來(lái)的綠色設(shè)計(jì)所取代。產(chǎn)品質(zhì)量特性保障了功能性和合意性的存在，產(chǎn)品質(zhì)量特性喪失其他兩種特性隨即失去，產(chǎn)品使用壽命終結(jié)。功能特性是由新技術(shù)更新所造成的，是指現(xiàn)有功能已經(jīng)不能滿足使用者的需求造成產(chǎn)品使用壽命終結(jié)。合意特性是形態(tài)變化的結(jié)果，是對(duì)流行時(shí)尚的追求，它是人類喜新厭舊心理的表現(xiàn)。從有計(jì)劃的廢止類型中我們可知，可以通過增加合意型的時(shí)間，適度的對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量型進(jìn)行設(shè)計(jì)，降低功能改進(jìn)的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品使用壽命的延長(zhǎng)。雖然每種產(chǎn)品其價(jià)值類型不同，其被廢棄的原因也不相同，但是其根本原因都是由于三種特性中的某種特性喪失所造成的，因此我們只要找出延長(zhǎng)產(chǎn)品三種特性的方法就可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的使用壽命的延長(zhǎng)。
功能性壽命的延長(zhǎng)。方式主要體現(xiàn)為下列幾種方法：1舊功能向新功能的轉(zhuǎn)換2預(yù)設(shè)可拓展新功能的接口3主功能喪失后其輔助功能可轉(zhuǎn)移至其他新產(chǎn)品中繼續(xù)使用。
另一方面，產(chǎn)品被使用的時(shí)間和被閑置的時(shí)間在整個(gè)產(chǎn)品使用壽命中的比例也成為產(chǎn)品節(jié)省與否的考量點(diǎn)?，F(xiàn)在的大多數(shù)產(chǎn)品還是處在一個(gè)消費(fèi)就等于占有的狀態(tài)，也就是說(shuō)很多產(chǎn)品本身的使用率對(duì)單個(gè)用戶而言是很低的，我們?nèi)匀灰哉加械男问竭M(jìn)行消費(fèi)的話就大大增加了產(chǎn)品的閑置，從而對(duì)社會(huì)資源造成了浪費(fèi)。這很像城市的公共交通與私家車的關(guān)系。隨著后工業(yè)社會(huì)的來(lái)臨，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始從生產(chǎn)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，我們的設(shè)計(jì)也應(yīng)滿足這一趨勢(shì)。
對(duì)于產(chǎn)品合意型壽命的延長(zhǎng)，我們可以通過模塊化形式實(shí)現(xiàn)用戶自主的對(duì)產(chǎn)品外觀的改變，另外我們可以通過外殼的置換來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)的改觀。
對(duì)于產(chǎn)品的質(zhì)量型壽命的延長(zhǎng)，我們應(yīng)該從兩個(gè)方面考慮。一方面我們應(yīng)該分析產(chǎn)品本身的使用屬性，避免在產(chǎn)品功能與合意方面已經(jīng)廢止的情況下仍具有較高的質(zhì)量；另一方面避免產(chǎn)品功能與合意依然有效的情況下質(zhì)量問題所造成的廢止。
其次，隨著工業(yè)化大生產(chǎn)的進(jìn)程，各類產(chǎn)品被過分細(xì)分，我們可以注意到現(xiàn)在一個(gè)個(gè)人或家庭所擁有和使用的產(chǎn)品種類遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上個(gè)世紀(jì)。但是很多產(chǎn)品的功能具有極大的相似性，只是因?yàn)樵黾訉?duì)局部環(huán)境的適應(yīng)性就產(chǎn)生了很多細(xì)分產(chǎn)品，這種解決問題的思路很明顯違反了減量化原則。這樣的做法一方面增加了產(chǎn)品生產(chǎn)、使用、廢棄中的資源浪費(fèi)，另一方面對(duì)產(chǎn)品存在環(huán)境也造成了浪費(fèi)，主要是指產(chǎn)品存在的空間因素?？臻g因素的問題是隨著社會(huì)的發(fā)展地球人數(shù)激增，人均土地占有面積急速減少的情況下逐漸顯現(xiàn)并日益重要的?？臻g對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)而言，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品與環(huán)境的關(guān)系。空間環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的意義，一方面體現(xiàn)為空間是產(chǎn)品存在的必要資源需要節(jié)省和充分利用；另外一方面空間環(huán)境是對(duì)產(chǎn)品功能和形式的限制，它需要產(chǎn)品具有與它相對(duì)的適應(yīng)性。
產(chǎn)品空間適應(yīng)性的提高。對(duì)某一產(chǎn)品來(lái)講其使用環(huán)境具有一定的固定性，就是產(chǎn)品在使用狀態(tài)下所存在的空間環(huán)境的特定性。只有產(chǎn)品與使用環(huán)境相和諧才能達(dá)成消費(fèi)者最佳的產(chǎn)品使用效果，但同類產(chǎn)品的分類過細(xì)就會(huì)有浪費(fèi)的嫌疑，比如家用吸塵器可分為室內(nèi)地面吸塵器（拖把式）和桌面吸塵器（手持式）以及家用車載吸塵器，由于針對(duì)的使用環(huán)境過于狹窄人們常常需要購(gòu)買兩種以上的家用吸塵器，這無(wú)疑是一種浪費(fèi)。如果在不降低產(chǎn)品使用效果的情況下，增加產(chǎn)品對(duì)不同空間的適應(yīng)性就是對(duì)空間的綠色設(shè)計(jì)。
對(duì)于空間的利用主要體現(xiàn)為減少產(chǎn)品個(gè)體對(duì)空間的占用，通過功能的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)空間的單位時(shí)間內(nèi)的再利用。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的空間因素主要涉及下面幾個(gè)方面。首先，體現(xiàn)在人均面積日趨緊張的家庭住宅中的浴室空間中的浴缸就是個(gè)很典型的例子。浴缸在不大的浴室中所占有的空間多少就成為了很重要的因素。浴缸的使用時(shí)間是很短暫的，閑置情況下其實(shí)是對(duì)浴室空間的一種浪費(fèi)。我們可以通過結(jié)構(gòu)和材料的改進(jìn)實(shí)現(xiàn)折疊結(jié)構(gòu)，從而在不使用的狀態(tài)下減少對(duì)空間資源的占有；另外，我們可以通過功能的可轉(zhuǎn)換性設(shè)計(jì)，將浴缸轉(zhuǎn)作儲(chǔ)藏、支撐等其他功能。模塊化設(shè)計(jì)就是綠色設(shè)計(jì)的重要方法之一。所謂的模塊化設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是將產(chǎn)品的某些要素組合在一起，構(gòu)成一個(gè)具有特定功能的子系統(tǒng)，將這個(gè)子系統(tǒng)作為通用性的模塊與其他產(chǎn)品要素進(jìn)行多種組合，構(gòu)成新的系統(tǒng)，產(chǎn)生多種不同功能或相同功能、不同性能的系列產(chǎn)品。模塊化設(shè)計(jì)同時(shí)滿足產(chǎn)品的功能屬性和環(huán)境屬性，一方面可以縮短產(chǎn)品研發(fā)與制造周期，增加產(chǎn)品系列，提高產(chǎn)品質(zhì)量，快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；另一方面，可以減少或消除對(duì)環(huán)境的不利影響，方便重用、升級(jí)、維修和產(chǎn)品廢棄后的拆卸、回收和處理。
再使用原則，要求制造產(chǎn)品和包裝容器能夠以初始的形式被反復(fù)使用。將產(chǎn)品當(dāng)做一種日常生活器具來(lái)設(shè)計(jì)，使其像餐具和背包一樣可以被再三使用，應(yīng)該盡量延長(zhǎng)產(chǎn)品的使用期，而不是非?？斓母?lián)Q代。收集、物流、清洗消毒等需要再次消耗資源。
關(guān)鍵詞：綠色設(shè)計(jì)；材料；教學(xué)方法；產(chǎn)品設(shè)計(jì)
20世紀(jì)以來(lái)，城市工業(yè)化的巨大發(fā)展，造成了全球環(huán)境的嚴(yán)重破壞，人們逐步意識(shí)到了環(huán)境危機(jī)對(duì)生活質(zhì)量以及生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了巨大威脅，開始反思減少環(huán)境污染以及資源浪費(fèi)的方法，于是在設(shè)計(jì)領(lǐng)域興起了綠色設(shè)計(jì)思維。綠色設(shè)計(jì)作為21世紀(jì)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的一大趨勢(shì)，已經(jīng)引起設(shè)計(jì)師越來(lái)越多的重視與應(yīng)用，在相關(guān)設(shè)計(jì)行業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大影響。那么在產(chǎn)品設(shè)計(jì)教育方面，綠色設(shè)計(jì)思維作為一種優(yōu)良的設(shè)計(jì)方法，理應(yīng)被學(xué)生掌握，并為未來(lái)設(shè)計(jì)道路提供了一個(gè)很好的設(shè)計(jì)方向。目前我國(guó)很多普通高校,對(duì)于綠色設(shè)計(jì)的教育略顯不足，未能形成系統(tǒng)化體系，這些都是需要在教學(xué)中進(jìn)行改進(jìn)的。
1綠色設(shè)計(jì)的原則
1.1污染最小化原則。摒棄“先污染，后治理”的不良處理方法，在設(shè)計(jì)階段就要規(guī)劃好產(chǎn)品的后期處理方法，盡量減少或避免使用對(duì)環(huán)境有污染的材料，從根本上預(yù)防環(huán)境污染。
1.2對(duì)資源進(jìn)行最佳利用。在產(chǎn)品整個(gè)生命周期內(nèi)，做到對(duì)材料或其他資源最大程度的有效利用，從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，盡可能使用可再生能源，還要考慮資源本身的再生能力及恢復(fù)時(shí)間問題，不能無(wú)限制過度使用。
1.3安全性原則。在產(chǎn)品制造及使用過程中，產(chǎn)品不應(yīng)對(duì)人的健康造成危害，綠色設(shè)計(jì)應(yīng)使得產(chǎn)品具有一定的使用可靠性，造型及結(jié)構(gòu)符合人體工學(xué)原理，有效保護(hù)使用者及生產(chǎn)制造者的人身安全。
1.4效益最大化原則。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)可持續(xù)角度出發(fā)，設(shè)計(jì)過程中充分考慮到產(chǎn)品對(duì)自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的生態(tài)效益以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益，一個(gè)優(yōu)秀的綠色設(shè)計(jì)產(chǎn)品，可以產(chǎn)生極大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)生態(tài)帶來(lái)巨大的環(huán)境效益。
2綠色設(shè)計(jì)技術(shù)方法
2.1模塊化設(shè)計(jì)。模塊化設(shè)計(jì)是將產(chǎn)品功能劃分為一系列功能模塊，通過對(duì)這些模塊進(jìn)行選擇、再組合，從而形成不同產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方法，以此來(lái)滿足不同使用者的需求。不管是什么樣的產(chǎn)品，其實(shí)都是由各種功能組件構(gòu)成，在設(shè)計(jì)師進(jìn)行再設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以將這些功能組件進(jìn)行拆分并相互結(jié)合，這樣不但可以簡(jiǎn)化設(shè)計(jì)過程，而且便于后期對(duì)單獨(dú)模塊進(jìn)行維修，也利于功能模塊的回收和再利用。
2.2系統(tǒng)化方法。綠色設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)者從系統(tǒng)化的角度來(lái)考慮設(shè)計(jì)整體，從環(huán)境、產(chǎn)品、人與市場(chǎng)等綜合角度來(lái)研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的問題，從而系統(tǒng)化地對(duì)材料、資源進(jìn)行最大化利用，節(jié)約資源的同時(shí)，達(dá)到產(chǎn)品造型美觀性、功能實(shí)用性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性等方面的平衡。采用系統(tǒng)化設(shè)計(jì)，可以幫助設(shè)計(jì)者在全局角度看清設(shè)計(jì)中相關(guān)的各種屬性，最終達(dá)到產(chǎn)品系統(tǒng)的綠色化設(shè)計(jì)。
2.3循環(huán)再利用法。產(chǎn)品在停止使用過后，就會(huì)進(jìn)入產(chǎn)品報(bào)廢回收階段，通過對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一個(gè)可靠、安全、有效的回收利用，會(huì)大大節(jié)省資源的浪費(fèi)，也會(huì)減少對(duì)于環(huán)境的污染。通常情況下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收設(shè)計(jì)，需要考慮產(chǎn)品的材料、回收處理方法、結(jié)構(gòu)工藝性、回收可能性等多方面的問題，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)初期就應(yīng)當(dāng)考慮到產(chǎn)品生命周期的各個(gè)環(huán)節(jié)，以及產(chǎn)品后期回收可能會(huì)產(chǎn)生的各種問題。例如大眾公司非常注重汽車的可回收性，對(duì)汽車車身進(jìn)行拆解，對(duì)部分材料進(jìn)行再次利用，對(duì)廢料、廢液等垃圾做到全部回收。可回收循環(huán)法需要避免使用對(duì)人體及環(huán)境有害的材料、避免重復(fù)性材料、盡量減少材料使用種類，另外還需要對(duì)于回收過程的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行把控，避免過度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在綠色設(shè)計(jì)中，產(chǎn)品可拆卸性意味著產(chǎn)品在進(jìn)入報(bào)廢階段時(shí)部分結(jié)構(gòu)零件能夠快速高效的拆卸下來(lái)，同時(shí)不受到破壞，這樣有利于對(duì)零部件進(jìn)行回收再利用以及對(duì)結(jié)構(gòu)材料進(jìn)行再生使用，避免浪費(fèi)，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)部件的可拆卸性也是評(píng)價(jià)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)異程度的準(zhǔn)則，需要設(shè)計(jì)師在前期設(shè)計(jì)階段就應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行充分考慮。面對(duì)不同分類的產(chǎn)品，運(yùn)用的拆卸方法也有所不同，需要考慮到產(chǎn)品材料的種類、避免零部件受損、避免二次處理（電鍍等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等諸多問題，因此可拆卸性也是一個(gè)需要綜合考慮的綠色設(shè)計(jì)方法，過度地拆卸也會(huì)造成一定程度的浪費(fèi)。
3產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的教學(xué)實(shí)踐
3.1環(huán)保材料的教學(xué)應(yīng)用。教學(xué)中，選擇可以回收并二次利用的材料進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，目的就是為了選擇一些價(jià)格低廉環(huán)保無(wú)污染的材料作為塑料等材質(zhì)的替代品，研究材料的環(huán)保特性。例如在產(chǎn)品模型設(shè)計(jì)制作課程中，利用廢棄瓦楞紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，規(guī)定好每位同學(xué)利用同樣大小的瓦楞紙板材，做出一款椅子的設(shè)計(jì)，要求只能運(yùn)用拼接穿插結(jié)構(gòu)的方式進(jìn)行，在考慮紙板可承受應(yīng)力的條件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共設(shè)施的綠色設(shè)計(jì)。本課題讓學(xué)生自選一款公共設(shè)施，例如戶外座椅、垃圾桶、公園路燈等，進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)要滿足：（1）滿足環(huán)境需求，利用降水、日光等可再生資源。（2）加強(qiáng)人與產(chǎn)品間的聯(lián)系。（3）材料無(wú)污染，體現(xiàn)自然性。
3.3現(xiàn)有產(chǎn)品的綠色改良設(shè)計(jì)。教學(xué)實(shí)踐中，對(duì)生活中常見的非環(huán)保產(chǎn)品在不影響原產(chǎn)品的使用前提下，進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)的改良處理。首先可讓學(xué)生先對(duì)此類產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研分析，找出可以進(jìn)行改良的設(shè)計(jì)點(diǎn)，例如對(duì)一些非環(huán)保類材質(zhì)進(jìn)行綠色環(huán)保材料的替換處理，嘗試設(shè)計(jì)可行性，也可以進(jìn)行減量化設(shè)計(jì)，減少對(duì)原材料的使用。
3.4產(chǎn)品外包裝的綠色設(shè)計(jì)。盡量簡(jiǎn)化產(chǎn)品的外包裝，減小包裝體積并對(duì)包裝結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定簡(jiǎn)化，材料選擇可降解的無(wú)毒材料，在后期回收過程中，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。例如可以讓學(xué)生利用麥稈、蘆葦?shù)燃冏匀徊牧?，或玻璃、木材、再生紙、瓦楞紙板等，?duì)產(chǎn)品包裝進(jìn)行創(chuàng)意處理，不僅可以激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新思維，還有利于教師引導(dǎo)學(xué)生對(duì)材質(zhì)美感進(jìn)行更好地發(fā)掘。
4結(jié)論
綠色設(shè)計(jì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展影響意義深遠(yuǎn)，在設(shè)計(jì)教學(xué)中廣泛運(yùn)用綠色設(shè)計(jì)思維，是一個(gè)系統(tǒng)化的教學(xué)過程，如何科學(xué)地傳授并引導(dǎo)學(xué)生掌握綠色設(shè)計(jì)思維，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)教學(xué)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期進(jìn)行探索并討論的內(nèi)容，也是當(dāng)今產(chǎn)品設(shè)計(jì)界在面臨設(shè)計(jì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)著重思考的重要議題。
作者:佟璐琰 單位:長(zhǎng)春建筑學(xué)院
參考文獻(xiàn):
[1]何祖順.產(chǎn)品綠色設(shè)計(jì)理論及應(yīng)用研究[D].昆明：昆明理工大學(xué)，2006（6）.
關(guān)鍵詞：國(guó)際旅游島；旅游房地產(chǎn)；發(fā)展策略；瓊海市
1、前言
早在2000年海南學(xué)者開始提出建設(shè)“海南國(guó)際旅游島”的概念，建設(shè)國(guó)際旅游島就是要借助于海南獨(dú)特的氣候環(huán)境，將海南島建設(shè)成為國(guó)際化水平對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對(duì)旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對(duì)旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國(guó)際旅游島過程中也有相應(yīng)的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國(guó)際旅游島首先就是要保護(hù)自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場(chǎng)空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）博鰲會(huì)議推動(dòng)瓊?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大，博鰲會(huì)議推動(dòng)了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使其優(yōu)于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于?？谑?。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠(yuǎn)，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于?？谑小?/p>
（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無(wú)論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤(rùn)沒有達(dá)到最大值時(shí)，其房地產(chǎn)價(jià)值必將會(huì)有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，且?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會(huì)太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
（4）2005 年瓊海市全社會(huì)建筑業(yè)比上年增長(zhǎng) 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 12.6%；房屋建筑竣工面積增長(zhǎng) 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動(dòng)下，保持較快增長(zhǎng)。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報(bào)建項(xiàng)目 46 個(gè)，建筑面積在 240 萬(wàn)平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當(dāng)旅游旺季到來(lái)時(shí)，各大小酒店常常供不應(yīng)求，人滿為患，導(dǎo)致住宿價(jià)格居高不下；與旺季相反的是，當(dāng)?shù)镜絹?lái)時(shí)，存在大量空置的閑房，從而導(dǎo)致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對(duì)瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加，達(dá)到220萬(wàn)平方米。
2.2 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析
通過對(duì)幾個(gè)代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r。
（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來(lái)看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對(duì)海南來(lái)講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬(wàn)平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。
（2）以板式點(diǎn)式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點(diǎn)式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，其通風(fēng)采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。
（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價(jià)策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。環(huán)境差異不大、消費(fèi)水平相對(duì)較低，市政配套相對(duì)完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于房?jī)r(jià)，瓊海商品房均價(jià)集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬(wàn)泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春茫瑑r(jià)格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析
3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）損害景區(qū)環(huán)境
旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對(duì)旅游區(qū)的開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目過分追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了生態(tài)效益和社會(huì)效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導(dǎo)致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴(yán)重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
（2）部分房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不全
瓊海市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，在配置上強(qiáng)調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施，又沒有嚴(yán)格按照休閑度假標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，忽視其建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)的項(xiàng)目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來(lái)困難。
（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局
在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應(yīng)的的旅游規(guī)劃，但是在實(shí)際的開發(fā)過程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對(duì)利益過分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設(shè)高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低
在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，經(jīng)常不經(jīng)過科學(xué)的論證，在利益最大化基礎(chǔ)上，盲目開發(fā)一些低水平項(xiàng)目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)因此造成建成后的拆毀，導(dǎo)致了資金和土地等資源的浪費(fèi)，還破壞了景區(qū)環(huán)境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)以上問題，主要有以下幾個(gè)方面的原因：
（1）對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過分追求
一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對(duì)自然景觀的保護(hù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于加快城市化進(jìn)程，還能夠帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。
（2）缺乏科學(xué)性
在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃，另一方面在實(shí)際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟(jì)利益，而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)和環(huán)境效益。這樣不僅會(huì)造成景區(qū)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，還會(huì)導(dǎo)致粗制濫造項(xiàng)目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴(yán)重?fù)p壞。
（3）缺少有效的監(jiān)督機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導(dǎo)政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應(yīng)的法制法規(guī)，對(duì)城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國(guó)際旅游島，其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對(duì)于違規(guī)操作缺乏相應(yīng)的約束和監(jiān)管機(jī)制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致違規(guī)項(xiàng)目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來(lái)巨大困難。
3.2 營(yíng)銷方面存在的問題分析
3.2.1 營(yíng)銷存在的問題
（1）營(yíng)銷方式不夠靈活
旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)象主要是本地以外人口，在營(yíng)銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會(huì)導(dǎo)致一些旅游設(shè)施的閑置，一些房地產(chǎn)消費(fèi)者只在購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目并使用后才能享受到其的價(jià)值和品質(zhì)，因此在營(yíng)銷旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要根據(jù)消費(fèi)者的需要對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的銷售措施。
（2）不能保障消費(fèi)者權(quán)益
消費(fèi)者在購(gòu)買了房地產(chǎn)以后，消費(fèi)者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)承諾每年有一定的投資回報(bào)率，而每年經(jīng)營(yíng)狀況的好壞往往決定消費(fèi)者投資分紅的數(shù)量，實(shí)際上在經(jīng)營(yíng)過程中，如果經(jīng)營(yíng)狀況好，消費(fèi)者分紅率不好，在經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費(fèi)者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個(gè)利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤(rùn)提成，在項(xiàng)目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個(gè)運(yùn)營(yíng)商的利益各不相同，導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題，給消費(fèi)者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
（2）缺少社會(huì)誠(chéng)信度
由于我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，社會(huì)誠(chéng)信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過程中會(huì)出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。
（3）缺乏法律法規(guī)的約束
在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來(lái)，我國(guó)還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)。市場(chǎng)行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導(dǎo)致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費(fèi)者的權(quán)益。
4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略
4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略
（1）精心選址，科學(xué)布局
對(duì)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上要進(jìn)行必要的可行性分析，要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行必要的市場(chǎng)分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項(xiàng)目項(xiàng)目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。
在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個(gè)瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風(fēng)景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來(lái)講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目不必要都處在核心部位，一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如分時(shí)度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項(xiàng)目可以設(shè)置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。
（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)
瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對(duì)城市中中高收入階層，其市場(chǎng)定位較高，因此要針對(duì)不同市場(chǎng)開發(fā)多樣化項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目主要包括第二居所類、分時(shí)度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個(gè)旅游度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源，面向高端以及中高端市場(chǎng)；分時(shí)度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國(guó)開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟(jì)利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費(fèi)市場(chǎng)之間相互補(bǔ)充，減少某一市場(chǎng)較大波動(dòng)對(duì)于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。
（3）適宜的開發(fā)方式
在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對(duì)其進(jìn)行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風(fēng)險(xiǎn)小。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)相結(jié)合的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場(chǎng)。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個(gè)配套機(jī)構(gòu)時(shí)，通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠(chéng)信度。同時(shí)要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費(fèi)者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。
4.2 營(yíng)銷策略
在房地產(chǎn)的營(yíng)銷方面，要滿足廣大消費(fèi)者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營(yíng)銷模式。努力改變消費(fèi)者的觀念認(rèn)識(shí)，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費(fèi)者認(rèn)識(shí)和接納。旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷應(yīng)該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷組織相結(jié)合方式，在營(yíng)銷過程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)，可以推出度假購(gòu)房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進(jìn)。
經(jīng)營(yíng)商要先通過網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)的通訊技術(shù)展開對(duì)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)，在營(yíng)銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方面，而且要配置先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施，在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費(fèi)者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。
4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略
（1）堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本，但是在加快發(fā)展的同時(shí)，要吸取20世紀(jì)九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史教訓(xùn)，科學(xué)審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國(guó)家承擔(dān)了海南省泡沫經(jīng)濟(jì)成本，各金融機(jī)構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機(jī)遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機(jī)的發(fā)生，努力實(shí)現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。
（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國(guó)際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國(guó)際知名企業(yè)和全國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其要加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設(shè)規(guī)劃和營(yíng)銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個(gè)人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展，重點(diǎn)支持居民為改善居住品質(zhì)而購(gòu)買自住房以及購(gòu)買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營(yíng)銷對(duì)象，積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。
（3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級(jí)較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款全過程的管理措施，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從完善制度以及加強(qiáng)教育方面，加強(qiáng)業(yè)務(wù)道德風(fēng)險(xiǎn)的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。
（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方提供咨詢服務(wù)，不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運(yùn)用定價(jià)策略以及對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
5、結(jié)論
海南國(guó)際旅游島的建設(shè)促進(jìn)了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要，以及在建設(shè)海南國(guó)際旅游島的推動(dòng)下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項(xiàng)目的同時(shí)帶動(dòng)居民收入的增加，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。
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沒有周全法律規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)容易走向過度投機(jī)，不斷遞升博取超額回報(bào)的愿望。房地產(chǎn)業(yè)自由放任發(fā)展的局面，在開發(fā)的土地資源的有限供給的局面下，必然形成價(jià)格攀比。顯而易見的是，自由放任的房地產(chǎn)商人，容易與土地資源供給方形成共同牟利的無(wú)形之網(wǎng)，并在社會(huì)中同盟化公眾媒體、廣告商和商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)人。這種共同利益，亦導(dǎo)致行政管理方面，尤其是房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)與投機(jī)商人之間利益共同――主要是在價(jià)格的方面，形成隱性默契――為漲價(jià)歡呼和論證。這種局面不斷深化，市場(chǎng)暴利不斷出現(xiàn)。投機(jī)性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府或可短期獲益，但會(huì)造成對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系不可挽回的負(fù)面影響。房地產(chǎn)發(fā)展不當(dāng)，損害維系經(jīng)濟(jì)安全的社會(huì)價(jià)格平衡能力，威脅經(jīng)濟(jì)的整體性安全。 合意法學(xué)一向認(rèn)為交易代價(jià)敗壞，是交易體制結(jié)構(gòu)性崩潰的前奏。價(jià)格敗壞對(duì)全社會(huì)包括政府和商人，都具有危害。
供給土地者與商人利益取向完全一致化，政治理性選擇上出現(xiàn)了錯(cuò)誤――說(shuō)它錯(cuò)誤，是因?yàn)楣┙o土地者，沒有履行“人居發(fā)展義務(wù)”。這就是說(shuō)，應(yīng)當(dāng)為供給土地者立法，創(chuàng)設(shè)出法律義務(wù)，促進(jìn)其履行“人人享有適當(dāng)住房”的行政義務(wù)（引自聯(lián)合國(guó)《人居議程》）。
――政府須制定出“人人享有適當(dāng)住房”的住房發(fā)展規(guī)劃。這就是說(shuō)，住房發(fā)展規(guī)劃要成為一種城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律性指南，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的約束性。這個(gè)規(guī)劃，不是現(xiàn)在的城市規(guī)劃，也不是經(jīng)濟(jì)適用房這種社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的住房規(guī)劃，而是社會(huì)基本階層的住房的安排。此種規(guī)劃需要聽取社會(huì)意見，形成社會(huì)對(duì)“適當(dāng)住房”的必要認(rèn)可?！敖ㄔO(shè)小康社會(huì)”的城市政府，如果沒有經(jīng)濟(jì)上可行、建設(shè)成本有效控制的居民住房發(fā)展規(guī)劃，是不適當(dāng)?shù)摹?/p>
――政府須為住房發(fā)展規(guī)劃，廉價(jià)提供土地，而不是通過商業(yè)拍賣促進(jìn)住房發(fā)展規(guī)劃用地的地價(jià)上漲。由于城市土地國(guó)有，住房發(fā)展規(guī)劃具有全民利益的性質(zhì)，因此，政府住房規(guī)劃用地，不應(yīng)當(dāng)具有營(yíng)利性。行政部門向居民住房用地收取土地收益，有違憲之疑，與土地公有制有沖突。
――政府須根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃，制定城市陳舊房屋拆遷計(jì)劃。城市房屋拆遷計(jì)劃，主要根據(jù)城市房屋狀況，在聽取社會(huì)意見的基礎(chǔ)上制定。
――在保障建筑商國(guó)際市場(chǎng)平均贏利水平的價(jià)格基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇政府規(guī)劃房產(chǎn)的建筑承包商，由進(jìn)駐居民自行選擇物業(yè)服務(wù)商，政府規(guī)劃的居民住房提供，應(yīng)當(dāng)確保公益性。政府住房規(guī)劃的實(shí)施，會(huì)催生出“建筑大王”，這種有別于土地控制型社會(huì)商業(yè)怪物“地產(chǎn)大王”的工商業(yè)組織，可為全球建筑市場(chǎng)服務(wù)，建筑商之間的充分競(jìng)爭(zhēng)，將提高國(guó)家建筑技術(shù)水平。
――按照政府住房發(fā)展規(guī)劃每年使用的土地面積的一定比例，提供“純商業(yè)房地產(chǎn)”使用的土地。這種土地供給地帶，可以通過城市規(guī)劃制定階段確定，可考慮將一部分商業(yè)銷售前途較好的地皮，用以滿足純商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，通過拍賣，形成土地使用的自由價(jià)格，并且對(duì)竣工房產(chǎn)售價(jià)不行干預(yù)。這就是說(shuō)，一個(gè)與住房發(fā)展規(guī)劃并行的房產(chǎn)高端市場(chǎng)，仍然可以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)中的特殊需要，為社會(huì)富裕階層提供高端房屋。通過拍賣商業(yè)房地產(chǎn)地皮取得的政府收益，用于城市公共事業(yè)。
實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”要求，事關(guān)政府對(duì)“人居”事業(yè)的認(rèn)知。彈元之地新加坡城，在城市土地十分緊張的情況下，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社會(huì)。 毫無(wú)疑問，新加坡是中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展的榜樣。由于歷史原因政府市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)土地的香港等地的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是華人世界的人居悲劇。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 旅游城市環(huán)境 消極影響 建議
一、引言
旅游城市，是指具備獨(dú)特的自然風(fēng)光或者人文資源等獨(dú)特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，旅游業(yè)產(chǎn)值超過城市GDP的7%的一類城市。目前，全國(guó)已批準(zhǔn)的優(yōu)秀旅游城市達(dá)300多座城市。
近年來(lái)，由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大，許多地方政府趨之若鶩。而旅游城市由于擁有更多的景觀資源越來(lái)越為地產(chǎn)開發(fā)商所看好，成為開發(fā)建設(shè)的對(duì)象。這些旅游城市的環(huán)境實(shí)際上是極為脆弱的高級(jí)人工生態(tài)系統(tǒng)，過度發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)正對(duì)該系統(tǒng)產(chǎn)生著極大地影響和破壞，他們正一點(diǎn)點(diǎn)蠶食著旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去這個(gè)名稱本應(yīng)有的意義。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對(duì)旅游城市環(huán)境的消極影響
（一）對(duì)居民生存環(huán)境的破壞
1、空氣污染
房地產(chǎn)施工建設(shè)期間，會(huì)造成空氣質(zhì)量的嚴(yán)重下降。具體包括在開挖土石方、平整場(chǎng)地、運(yùn)輸建筑材料和主體工程施工中產(chǎn)生的揚(yáng)塵，施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢氣以及室內(nèi)、外裝修產(chǎn)生的廢氣。過多房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)施工，整個(gè)旅游城市煙塵籠罩，肉眼可見，有些地方甚至刺鼻惡臭，造成嚴(yán)重的空氣污染。
2、水污染
房地產(chǎn)的過度開發(fā)對(duì)城市水質(zhì)環(huán)境造成的直接影響，主要是指直排入水域的生活污水。將未經(jīng)處理的廢水直接排出，導(dǎo)致過多的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)進(jìn)入水體，大大加劇了水體富營(yíng)養(yǎng)化的過程，過量的雜草生長(zhǎng)影響了水中溶解氧的含量，常使魚蝦窒息而死，無(wú)疑影響水中生物的種類、數(shù)量以及生長(zhǎng)速度，造成大部分水體磷、 氮污染，而且對(duì)使用這些資源的居民的健康也是潛在的危害。
3、噪音污染
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入施工期后，將采用機(jī)械拆除舊房、平整土地，開挖地基、樁孔，道路構(gòu)筑，結(jié)構(gòu)和裝修施工。這些施工活動(dòng)所產(chǎn)生的機(jī)械噪音和車輛噪音，都會(huì)不同程度地造成對(duì)周圍居民人體健康和勞動(dòng)能力的損害，形成噪音污染。
4、固體廢棄物的堆積
伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種固體廢棄物，如施工產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾、施工人員的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于馬路，大量垃圾的陳放將會(huì)侵蝕土壤、水體、空氣，嚴(yán)重影響周圍的生態(tài)環(huán)境，大量細(xì)菌的繁殖會(huì)導(dǎo)致疾病傳播，危害居民身心健康；有些廢棄物的堆積甚至?xí)l(fā)爆炸。
5、道路損毀
房地產(chǎn)建設(shè)施工期間，運(yùn)送材料的大型重載車隨意出入于城市的大街小巷，不僅對(duì)城市的道路交通安全造成嚴(yán)重威脅，而且造成許多道路損毀嚴(yán)重，嚴(yán)重影響附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和開發(fā)商又不能及時(shí)修復(fù)和還原受損道路，給居民的正常生活和過往車輛帶來(lái)極大的不便和危險(xiǎn)。
（二）對(duì)旅游景觀的破壞
一些開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，一味地霸占旅游城市的優(yōu)質(zhì)景觀資源，造成對(duì)旅游景觀的破壞。具體表現(xiàn)為1、為建設(shè)優(yōu)質(zhì)景觀住宅，開發(fā)商常把公共旅游資源――那些優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)變成了住宅的后花園，使本來(lái)連續(xù)性很強(qiáng)的城市景觀資源被人為分割、占用，破壞旅游景觀的整體存在。2、在建設(shè)過程中，開發(fā)商往往是無(wú)序開發(fā)，缺乏科學(xué)規(guī)劃和論證，大興土木，亂砍濫伐，并且不計(jì)后果，造成嚴(yán)重的生態(tài)干擾和破壞。如對(duì)濱水景觀資源將河灘和河岸進(jìn)行硬化處理和改造，河道兩邊被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的東西被全部鏟除等，對(duì)景觀造成嚴(yán)重的生態(tài)破壞。
（三）視覺污染
許多旅游城市的地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)上都顯得急功近利，根本沒有整個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，任由開發(fā)商選址建設(shè)。由于城市房地產(chǎn)的無(wú)序開發(fā)，不考慮建筑高度、尺度和立面等因素與城市區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，孤立地注重單體建筑（群）的造型設(shè)計(jì)。新建筑在格調(diào)、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對(duì)話與交流，新建筑和新建筑之間也各有特色，結(jié)果不能使整個(gè)城市建設(shè)有機(jī)地融為一體，或是布局不和諧，或是質(zhì)量、色調(diào)不和諧，或是風(fēng)格不和諧，從而破壞旅游城市景觀環(huán)境的整體性，造成視覺污染。
三、旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展建議
（一）保護(hù)旅游景觀環(huán)境，切實(shí)制定和實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃
對(duì)于旅游城市來(lái)說(shuō)，景觀生態(tài)是其發(fā)展的第一生命線，要保護(hù)好自然風(fēng)光、人文建筑、民俗風(fēng)情以及文化藝術(shù)等各種核心要素。試圖以旅游的名義圈地蓋樓，不但透支了旅游產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，對(duì)各種名勝、風(fēng)景造成不可逆轉(zhuǎn)的破壞，而且對(duì)于整個(gè)城市來(lái)說(shuō)都是一個(gè)不可承受的損失。
制定旅游城市建設(shè)總體規(guī)劃，形成合理布局。在保護(hù)旅游城市景觀環(huán)境的問題上，地方政府負(fù)有首要責(zé)任。必須對(duì)旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有全局的觀察與考量，總體規(guī)劃要重視景觀與環(huán)境的開發(fā)與保護(hù)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、合理劃分景觀功能，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出管控措施和生態(tài)保護(hù)要求，避免任何地產(chǎn)或旅游項(xiàng)目破壞自然、人文資源。并且要貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、整體布局的發(fā)展思路，認(rèn)真實(shí)施總體規(guī)劃。
（二）明確城市環(huán)境保護(hù)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施
明確責(zé)任，并簽訂環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任書。嚴(yán)格實(shí)行自認(rèn)追究和獎(jiǎng)懲制度。實(shí)施 “環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制”，并將其納入該屆政府市、縣長(zhǎng)政績(jī)考核的主要內(nèi)容。同時(shí)，實(shí)行 “排污申報(bào)登記”和“排污許可證”制度，對(duì)隨意、超標(biāo)排放污染物和未進(jìn)行排污登記、未取得“排污許可證”而排污的單位和個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)處。
房地產(chǎn)施工建設(shè)期間，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)措施，具體如下：1、分時(shí)施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場(chǎng)；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無(wú)市政下水道地點(diǎn)要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。
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