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關(guān)鍵詞： 地方政府 融資平臺 金融風(fēng)險
一、地方政府融資平臺金融風(fēng)險
（一）微觀視角下的地方政府融資平臺金融風(fēng)險
一是償債風(fēng)險。國家審計署2011年通過對6576家地方融資平臺公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)。有148家存在逾期債務(wù)80.04億元，債務(wù)逾期率平均為16.26；有358家存在借新還舊的狀況，借新還舊率平均達到55%；有1033家存在注冊資本未到位、虛假出資等問題，涉及金額2441.5億元。這些都導(dǎo)致地方政府融資平臺的實際資產(chǎn)負債比例過高。
二是投資收益風(fēng)險。當(dāng)前我國地方政府融資平臺所籌集資金的主要投向為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益性項目。而不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是公益性項目建設(shè)，都有著工期長、投入大、利潤率低、資本周轉(zhuǎn)率低的特點。從地方政府融資平臺的資金流向不難看出地方政府融資平臺所能獲得的固定收益比較低。
三是金融市場風(fēng)險。金融市場的變動將在地方政府融資平臺的資金成本，資本收益等方面來影響融資平臺的風(fēng)險。地方政府融資平臺所面臨的的市場風(fēng)險主要包括：利率風(fēng)險、經(jīng)濟周期波動風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。
（二）銀行業(yè)視角下的地方政府融資平臺金融風(fēng)險
一是信用風(fēng)險。首先是銀行和政府融資平臺之間的信息不對稱，使銀行無法很詳細地了解貸款對象的風(fēng)險狀況。其次是在法律上銀行處于不利地位。第三是地方政府很可能出現(xiàn)道德風(fēng)險。
二是流動性風(fēng)險。商業(yè)銀行給地方政府融資平臺大量貸款，占用了銀行可以向其他工商企業(yè)發(fā)放的貸款，有可能導(dǎo)致商業(yè)銀行暫時無法向社會投放資金，可能造成商業(yè)銀行的暫時性的流動性短缺。
三是利率風(fēng)險。由于地方政府融資平臺有著政府背景，銀行在放貸時，其本身的議價的能力比較弱，并且，由于大部分銀行認為地方政府融資平臺貸款比較安全，銀行間存在競爭，導(dǎo)致貸款利率進一步降低。
（三）宏觀視角下的地方政府融資平臺金融風(fēng)險
一是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險。地方政府融資平臺在加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、刺激經(jīng)濟發(fā)展的方面雖然起到了一定的積極作用。然而這部分資金的使用不是憑空產(chǎn)生的，而是從其他部門擠出的，由此而形成的擠出效應(yīng)，會對我國經(jīng)濟發(fā)展模式產(chǎn)生一定的影響。
二是產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險。地方政府融資平臺所建設(shè)的項目由政府自己選擇，而政府意志的存在將削弱市場在資源配置中的作用，造成部分行業(yè)的過度投資，重復(fù)建設(shè)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。造成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)能過剩，而私人的投資則相對不足。
三是土地價格上漲形成的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。地方政府對銀行的還款方式無論是直接依靠土地出讓收入還是地方財政，最終依賴的都是土地。地方政府有足夠的動機，來通過提高土地價格，出賣土地來補償?shù)胤秸谫Y平臺的債務(wù)支出。許多地方政府成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格飆升的幕后推手。
四是通貨膨脹風(fēng)險。這里的通貨膨脹風(fēng)險是指地方政府融資平臺的盲目擴張有可能會綁架中央政府和央行，造成非預(yù)期的通貨膨脹。當(dāng)?shù)胤秸谫Y平臺到期無法償還貸款，中央政府將不得不出面干預(yù)。方法一般為組建資產(chǎn)管理公司剝離銀行的不良貸款和發(fā)行債券。其實質(zhì)都是增加貨幣的發(fā)行。
二、地方政府融資平臺金融風(fēng)險防范
（一）微觀視角的對策
一是要對地方政府融資平臺的債務(wù)風(fēng)險進行全面的清理，阻斷地方政府對地方政府融資平臺所承擔(dān)的無限連帶責(zé)任。
二是盡量剝離政府融資平臺建設(shè)項目中的公益類項目。即把完全不產(chǎn)生利潤的，不能進行市場化運作的項目，剝離出來，將這部分項目直接由地方財政承擔(dān)。
三是穩(wěn)步構(gòu)建和發(fā)展地方債務(wù)市場。四是構(gòu)建平臺風(fēng)險預(yù)警機制。完善平臺自身的構(gòu)建，建立平臺自身的風(fēng)險預(yù)警和防范措施。
（二）中觀視角銀行業(yè)視角的對策
一是要嚴格規(guī)范地方政府融資平臺與銀行的關(guān)系。應(yīng)擴大地方中小銀行在經(jīng)營上的自，減少地方政府對銀行的行政干預(yù)。
二是銀行要加強對地方政府融資平臺的貸前審核和貸后管理。
三是推行銀團貸款。將融資平臺的貸款風(fēng)險共同分擔(dān)，以把對單個銀行的金融風(fēng)險降到最小。
四是銀行要對地方政府融資平臺貸款的發(fā)放有長期、合理的規(guī)劃，防止流動性風(fēng)險。
（三）宏觀視角的對策
首先，通過推動城鎮(zhèn)化來降低地方政府融資平臺的金融風(fēng)險。將地方政府融資平臺的資金投向這些最需要資金的地方，避免與民爭利的現(xiàn)象。并且，把地方政府融資平臺的主要職能定位在彌補商業(yè)性投融資空隙和市場機制的缺陷。
其次，規(guī)范地方政府融資平臺的投融資行為，建立外部監(jiān)督機構(gòu)。本文建議加強地方人大對地方政府和地方政府融資平臺行為的監(jiān)督，把對地方政府融資平臺的監(jiān)督責(zé)任也劃歸到人大的監(jiān)督職權(quán)內(nèi)。
再次，改革地方政府現(xiàn)有的考核制度。對地方政府的考核制度進行改革，不再以單純的GDP增長作為評價標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考核地方政府對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展方面的各種指標(biāo)，以此來激勵地方政府官員更好地實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。
最后，推行財稅制度改革，增加地方政府的償債能力。地方政府組建地方政府融資平臺的原因從根本上來說是因為其支出相對于有限的收入來講過于龐大了。迫使地方政府不得不想盡辦法從各種渠道籌集資金。對此，可以適當(dāng)加強地方政府的財權(quán)，使其有與其事權(quán)相匹配的財政支出能力。
參考文獻：
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摘 要 隨著我國生活水平的提高以及城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展迅速，其在經(jīng)營中遇到了很多風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的涵義入手，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成原因，并針對這些風(fēng)險提出了一些防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 風(fēng)險防范
我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動了我國的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金4414.94億元，2008年已達33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題也逐漸暴露出來。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述
房地產(chǎn)金融風(fēng)險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因
（一）土地儲備制度不完善
我國各城市開發(fā)和改造的樓盤都很大，土地資產(chǎn)價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多，土地資產(chǎn)價格本身也波動頻繁，這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)融資渠道單一
長期以來，我國房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動性較強的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場與整個金融市場無法有機結(jié)合。
（三）信息的不對稱性
我國目前信息傳遞機制的不完善和個人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產(chǎn)投資項目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險進行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來收入是否穩(wěn)定進行詳盡了解，銀行要獨立面對開發(fā)商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風(fēng)險，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產(chǎn)生還貸的風(fēng)險。
（四）房地產(chǎn)融資機構(gòu)風(fēng)險意識淡薄
我國房地產(chǎn)融資機構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動，盲目擴張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
（五）房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理技術(shù)過于簡單
我國房地產(chǎn)風(fēng)險度量技術(shù)尚處于起步階段，與國外先進技術(shù)差距較大，不利于對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險進行有效識別和處置。
（六）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低
我國短期性宏觀調(diào)控政策，往往使處于市場最前沿的金融機構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，抑制了有效需求。
三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施
（一）完善土地制度
政府應(yīng)該重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項目用地儲備整理。
（二）拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化
促進房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。
（三）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理，提高風(fēng)險防范能力
商業(yè)銀行要擴大房地產(chǎn)市場信息來源，完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力。加強產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施。
（四）公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期
政府須建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警監(jiān)測體系，加強數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計、處理和公示。通過對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動態(tài)監(jiān)測，信息，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向，促使消費群眾形成理性預(yù)期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場的力度。
（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系
嚴格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項。針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。
參考文獻：
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［關(guān)鍵詞］地方金融;風(fēng)險;防范;管理
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2015.52.017
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，地方金融作為社會經(jīng)濟的重要組成部分，對國家的發(fā)展和進步也貢獻著一定的力量。但是地方金融的發(fā)展還不完善，在相關(guān)的制度建設(shè)、金融指導(dǎo)和監(jiān)督方面還存在許多問題，為了維護社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要加強地方金融的風(fēng)險防范和管理評價等方面的管理工作。
1地方金融的內(nèi)涵
地方金融是一個國家金融的重要組成部分，也是金融機構(gòu)的一種形式，它是指基層性的金融機構(gòu)。地方金融機構(gòu)的資本主要是來自地方政府，還有一些是當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)集體組織，所以，相對應(yīng)的，對于地方金融的人事任免權(quán)就屬于當(dāng)?shù)卣墓芾矸秶?，這也是由地方金融的性質(zhì)決定的。地方金融機構(gòu)在管理結(jié)構(gòu)和治理方面比較簡單，地方政府只是在組織形式上對金融機構(gòu)進行管理，但是不進行具體化的管理，所以，管理結(jié)構(gòu)相對簡單。我國地方金融主要包括，各地的商業(yè)銀行、信用合作社以及一些擔(dān)保機構(gòu)等。改革開放以來，我國金融體制改革也在不斷地深化和發(fā)展，各個地區(qū)的地方金融也都處于快速發(fā)展階段，取得了重要的成績，為國家的金融業(yè)發(fā)展做出了重要貢獻。地方金融的快速發(fā)展，自然也會出現(xiàn)一些風(fēng)險性問題，相比而言，地方金融在發(fā)展過程中，缺乏有效的監(jiān)管和引導(dǎo)，往往會出現(xiàn)很大的金融風(fēng)險問題，例如:東部沿海地區(qū)的民間借貸規(guī)模比較大，這種借貸方式在進行過程中缺乏政府的監(jiān)督，容易導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)在運行過程中的資金斷裂，引發(fā)地方性的金融風(fēng)險;還有許多地方民間集資現(xiàn)象非常嚴重，這種不良的集資行為給地方金融埋下了很大的安全隱患，一旦出現(xiàn)問題，將會造成整個地方的金融風(fēng)險。
2地方金融風(fēng)險的特征
地方金融風(fēng)險也屬于一般的金融風(fēng)險的表現(xiàn)形式，同樣具有金融風(fēng)險的正常特征，如:金融風(fēng)險的高危害性，一般情況下，金融風(fēng)險的爆發(fā)會對社會經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的危害，而且會通過經(jīng)濟方面，迅速地影響到社會的各個方面，而地方金融風(fēng)險一旦爆發(fā)，將會對一個地區(qū)的經(jīng)濟造成嚴重的破壞和影響，另一方面，作為地方金融風(fēng)險，也有著和一般金融風(fēng)險不一樣的地方。
2.1地方金融風(fēng)險的特殊成因
社會中的一般金融風(fēng)險就是社會經(jīng)濟生活中存在諸多問題，并且這些問題經(jīng)過發(fā)展和演變，積累到了一定的階段，就會爆發(fā)，造成一定的影響，而且，形成的原因也是多方面的。對于地方性的金融風(fēng)險，除了和社會中客觀的經(jīng)濟狀況有關(guān)之外，主要還會由于社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，造成的一些各種制度缺失以及不規(guī)范，和地方政府對金融的干預(yù)等方面有關(guān)系［1］。
2.2地方金融風(fēng)險的地域危害性
地方金融就是由一定的地域來劃分的，由一定的經(jīng)濟狀況而形成的地域性的金融機構(gòu)。所以，所謂的地方金融風(fēng)險也就是在一定的地域內(nèi)的金融機構(gòu)引起發(fā)生的金融風(fēng)險。地方金融的特性就是嚴格的地域性，這也是和全國性的金融機構(gòu)不同的地方［2］。所以，地方性的金融風(fēng)險在發(fā)生的時候，動搖的是某一地區(qū)金融機構(gòu)的信心，而且這種風(fēng)險會向周邊地區(qū)進行蔓延和影響，所以，會導(dǎo)致周邊的地方造成地方金融風(fēng)險，逐漸擴大影響范圍。
2.3地方金融風(fēng)險可以實施有效救治
地方性的金融風(fēng)險相比全國范圍的金融風(fēng)險，影響力要小很多，而且在發(fā)生地方金融風(fēng)險的同時，可以通過一些手段去遏制它的發(fā)展和惡化。全國性的金融風(fēng)險，一旦爆發(fā)必然會引起重大的影響，通常沒有什么力量可以阻擋金融風(fēng)險的變化發(fā)展。所以，對于地方性的金融風(fēng)險，可以憑借國家的財政進行有效的救治和幫助，很快地實現(xiàn)地方金融的正?；?。
3地方金融的風(fēng)險情況分析
3.1地方金融的信用風(fēng)險
地方金融風(fēng)險的發(fā)生情況中，信用風(fēng)險是一種主要情況，信用風(fēng)險主要是由于地方金融機構(gòu)的貸款人在使用信貸后失去了還款付息的能力，所以和地方金融機構(gòu)之間產(chǎn)生了違約的情況。這種情況造成了金融機構(gòu)直接的經(jīng)濟損失，對于數(shù)額大的信貸，將對本地區(qū)的金融情況帶來很大的影響。隨著社會的發(fā)展，地方金融在獲得發(fā)展的同時，面對的金融風(fēng)險也有所增加，但是，對于市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定性，要避免地方金融機構(gòu)的信用風(fēng)險也是不可能的。
3.2地方金融的市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是一個不穩(wěn)定因素，在地方金融的發(fā)展過程中也不可預(yù)測［3］。在金融機構(gòu)的各個工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，都有可能產(chǎn)生市場風(fēng)險，例如:在進行一些投資的時候，對市場信息的了解和掌握情況不全面，造成對市場信息的錯誤判斷，在股市價格和匯率等一些具有很大變動性因素的影響下，會造成一定程度的經(jīng)濟損失，從而引發(fā)地方金融風(fēng)險的發(fā)生。
3.3地方金融的操作風(fēng)險
隨著我國的改革開放，國家的金融行業(yè)迅速發(fā)展起來，在這個過程中，地方金融也獲得了飛速的發(fā)展。但是經(jīng)過一段時間的發(fā)展之后也就會暴露出來一個問題，金融機構(gòu)的從業(yè)人員在此過程當(dāng)中一直沒有發(fā)生變化，現(xiàn)有的金融理論和知識遠遠落后于金融發(fā)展的速度，所以，地方性金融發(fā)展到一定程度之后速度就降下來了，同時也會出現(xiàn)許多失誤和問題。由于地方金融的業(yè)務(wù)人員沒有提高相應(yīng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)，會嚴重影響地方金融在發(fā)展過程中的實際操作，造成一些嚴重損失。
4地方金融風(fēng)險的防范和管理
4.1政府要提高對地方金融的指導(dǎo)和監(jiān)管
地方金融的發(fā)展具有很強的地域性特點，往往在發(fā)展過程當(dāng)中，缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)方針，同時，地方政府對地方金融機構(gòu)的發(fā)展缺少相應(yīng)的監(jiān)管。在2010年，財政部頒發(fā)了《地方金融企業(yè)財務(wù)監(jiān)督管理辦法》，充分地規(guī)定了地方金融的管理工作和監(jiān)督方面的工作，也從原則上對地方金融機構(gòu)的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的處理事務(wù)進行了規(guī)范。對于防范地方性的金融風(fēng)險問題，就需要對地方金融的發(fā)展做出建設(shè)性的指導(dǎo)方針，并不斷完善，在風(fēng)險的發(fā)生過程中就進行有效的防范。
4.2地方金融機構(gòu)要加強風(fēng)險管理
目前，許多地方金融機構(gòu)還沒有建立起健全的金融風(fēng)險管理體系，所以會在很大程度上引起我國地方性的金融風(fēng)險發(fā)生。針對這種情況，地方金融機構(gòu)應(yīng)效仿上市公司，及時對機構(gòu)的業(yè)務(wù)和管理作出調(diào)整和規(guī)范，預(yù)防地方金融風(fēng)險的發(fā)生。
4.3地方金融機構(gòu)要完善相關(guān)的風(fēng)險評價
由于地方經(jīng)濟深刻地影響到地方金融的發(fā)展，所以，地方金融機構(gòu)的資產(chǎn)受到地方企業(yè)和誠信狀況的影響非常大。故此，在國家和社會的發(fā)展過程中，應(yīng)給予誠信問題足夠的重視，同時，需要學(xué)習(xí)先進地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，以降低地方金融機構(gòu)的風(fēng)險。
4.4地方金融機構(gòu)要采用相應(yīng)的預(yù)警體系
建立地方金融風(fēng)險的預(yù)警體系，可以有效地對地區(qū)金融風(fēng)險進行預(yù)防。地方金融風(fēng)險預(yù)警體系的確立，可以有效地把握地方經(jīng)濟發(fā)展的情況和現(xiàn)狀，如果地方經(jīng)濟有問題發(fā)生，這個體系的確立就可以起到未雨綢繆的作用。此外，在地方金融的發(fā)展過程中，要充分借鑒國外的一些先進經(jīng)驗，及時地學(xué)習(xí)和應(yīng)用，解決地方金融發(fā)展的問題。
5結(jié)論
本文解釋了地方金融的內(nèi)涵，介紹了地方金融風(fēng)險的特征，并對地方金融風(fēng)險情況進行了分析。針對地方金融風(fēng)險問題的產(chǎn)生，提出了相應(yīng)的解決對策，希望能實現(xiàn)地方金融風(fēng)險的防范與管理。
參考文獻:
［1］張雪飛.地方金融的風(fēng)險分析及防范管理［J］．財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(14).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；防范措施
1.引言
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對住房的需求不斷增長，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)項目的資金投入大、投資周期長，這就決定了房地產(chǎn)項目對金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，它包括從開發(fā)、管理到服務(wù)等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險、貼現(xiàn)、承兌，有價證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動以及一些房地產(chǎn)金融機構(gòu)辦理的各類中間業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發(fā)展和運行為多我國經(jīng)濟起到了重要的支撐作用。同時房地產(chǎn)和金融本身的關(guān)系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速發(fā)展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風(fēng)險發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門一個關(guān)鍵解決的問題。
2.我國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險成因
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資過度依賴于商業(yè)銀行
我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度比較低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資（比如股票市場上市、發(fā)行債券融資）比較少，同時一些西方發(fā)達國家比較流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國目前市場上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關(guān)數(shù)據(jù)表明我國有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來源于商業(yè)銀行的貸款。
我國房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國的房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個金融系統(tǒng)，給我國國民經(jīng)濟造成無法估量的損失。
2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴重
房地產(chǎn)價格上漲過快很容易導(dǎo)致市場價格大大超過其真實價值，房價扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國的歷史情況來看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過多的流入房地產(chǎn)市場相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機因素的參與，從而使房價上漲速度過快，導(dǎo)致其市場價格大大超過其使用價值（即市場價格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒有建立在一定價值的基礎(chǔ)之上，隨著房地產(chǎn)價格的下跌，泡沫必然會破滅，要是控制不好的話也不排除導(dǎo)致發(fā)生危機的可能性。雖然目前對于我國的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭議，但是房地產(chǎn)價格過快上漲卻是一個不爭的事實。
2.3 商業(yè)銀行管理機制不完善
由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)”，更是紛紛加大對房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會做出一些短視行為，在業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，無視各種規(guī)章制度和規(guī)范操作流程，自行簡化審查手續(xù)，降低等級評定的門檻，風(fēng)險意識比較淡薄。
另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務(wù)水平不高，責(zé)任意識和風(fēng)險意識比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關(guān)不夠嚴格，貸款后又不能夠及時追蹤項目的進程，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商挪用信貸資金或沒有正確的運用資金，導(dǎo)致項目的無法如期完成以及無法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風(fēng)險隱患。
3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策
3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律
由于房地產(chǎn)金融是個龐大的工程，從國家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細節(jié)操作的方方面面都離不開政府的參與和引導(dǎo)。同時從國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗來看，建立與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的法律環(huán)境，包括出臺公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權(quán)法、消費者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一個良好的政策法律環(huán)境。
概括來講，房地產(chǎn)金融方面的立法應(yīng)至少從以下三方面入手，一是盡快建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律出現(xiàn)問題的要進行修改，使其要房地產(chǎn)適應(yīng)不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴、違法必究。
3.2 加強金融部門的風(fēng)險管理
銀行應(yīng)加強其管理規(guī)章制度的完善與落實，商業(yè)銀行加強其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風(fēng)險的政策措施要堅決實施，對于銀行內(nèi)部工作人員不落實的情況要及時發(fā)現(xiàn)并嚴格要求，必要的話賞罰并重以抓落實情況。
商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的操作風(fēng)險管理機制，商業(yè)銀行應(yīng)事先規(guī)定每個業(yè)務(wù)的具體操作流程，同時制定詳細的規(guī)章制度以保證嚴格實施，運用科學(xué)的方法對整個流程進行規(guī)范化操作。建立科學(xué)合理的激勵機制，這就要求銀行對所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機制，以充分調(diào)動每個雇員的風(fēng)險防范積極性，這樣往往會事半功倍。同時，商業(yè)銀行也要不斷加強對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的責(zé)任意識和風(fēng)險意識，不斷提高人員素質(zhì)。
3.3 加強對金融部門的監(jiān)管力度
金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該適應(yīng)不斷發(fā)展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時要求各市場參與主體公開披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機制，并根據(jù)已掌握的實際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來有效規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險，同時對于違規(guī)者制定嚴厲的處罰機制，嚴懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風(fēng)險，確保金融穩(wěn)定。，從當(dāng)前的實際情況來看，首先應(yīng)該逐步放開分業(yè)經(jīng)營，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管做好積極的準(zhǔn)備工作。
3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)尤其是對商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過于單一，這樣也大大加強了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，可能引發(fā)潛在的金融危機。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重?，F(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場。
3.5 加強房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控
堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。政府在堅持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場不能放松，因為如果放松，不僅會前功盡棄，更重要的是，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂，不利于整個房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)侠壅麄€國民經(jīng)濟。
加大保障房建設(shè)，從供給上解決房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀態(tài)。面對我國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，商品房住宅價格高居不下的局面，政府加大建設(shè)保障性住房力度，可以進一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進了我國房地產(chǎn)市場的健康運行。
在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應(yīng)當(dāng)樹立科學(xué)的政績觀。而不是將賣地作為地方財政的主要收入來源，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居”的產(chǎn)業(yè)，要在國家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關(guān)鍵作用，不應(yīng)當(dāng)一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力”。
結(jié)語
目前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的整體形勢依然嚴峻，所以就要不斷加快我國的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，保證房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新的融資模式，為建立有中國特色的房地產(chǎn)金融體系做出積極的貢獻。（作者單位：濟南市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團）
參考文獻
[1]李莉.房地產(chǎn)信貸的區(qū)域風(fēng)險防范 [J] .中國金融，2012 年02 期
房地產(chǎn)作為一個龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險長期存在,將會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動整個環(huán)節(jié)的風(fēng)險突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險為研究對象,重點分析了風(fēng)險防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗,給出對策建議,希望對相關(guān)問題的研究提供參考意見。
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn);金融風(fēng)險;對策;防范
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述
進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,推動經(jīng)濟發(fā)展,同時不斷擴大的市場內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風(fēng)險,對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的強烈的負外部效應(yīng),當(dāng)某一個項目或者金融機構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險時,尤其是已經(jīng)受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個金融體系進而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機的發(fā)生。另外,金融機構(gòu)經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因
(一)投資增長過快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個有著巨大利潤空間的行業(yè),近幾年來房價的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風(fēng)險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風(fēng)險。
(二)地方政府對地產(chǎn)市場監(jiān)管不到位
從2011年以來,政府大力出臺相關(guān)政策來調(diào)節(jié)房價,但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因為房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟發(fā)展的突出位置,大力推進城市化建設(shè),對修建汽車城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項目持積極支持態(tài)度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產(chǎn)健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產(chǎn)市場采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險集中
一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發(fā)到竣工,各個環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統(tǒng)計我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達國家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險,一旦其中某一個環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓鳌?/p>
三、加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的對策建議
(一)吸收國際經(jīng)驗教訓(xùn)
防范風(fēng)險的一個重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險的貸款,因此應(yīng)對其進行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭壍陌唇易C券,在此基礎(chǔ)上,進一步的生成次級按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險分散。汪成豪認為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風(fēng)險評估就很困難,只能依靠評價機構(gòu),但是預(yù)測風(fēng)險時,傳統(tǒng)的計量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質(zhì),而這種投機使得金融市場的不穩(wěn)定性大大的增加。美國金融市場當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對于消除風(fēng)險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風(fēng)險。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。
(二)實行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發(fā)展,必須借鑒外國的先進的經(jīng)驗。首先應(yīng)參照西方國家的相關(guān)法規(guī),對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進行完善,對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構(gòu)等加強監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機制得到增強,保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展機制
自從我國房地產(chǎn)市場開始發(fā)展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長期下去對房產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設(shè)規(guī)劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內(nèi)大幅變動時,不會對住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管
應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運行過程中的信息,通過科學(xué)的分析,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷,及時向社會市場信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。
四、結(jié)論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機構(gòu)的支持,但我國房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價格過高,蘊含了嚴重的金融風(fēng)險。因此在目前我國對房地產(chǎn)進行嚴格的調(diào)控,對房產(chǎn)價格進行回調(diào)的背景下,需要對調(diào)控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達到維護金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析,對市場與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費者可以對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費者合理消費。
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)金融 風(fēng)險 對策
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述
房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營和消費服務(wù)的金融活動。從服務(wù)對象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾、消費等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長期以來，我國房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來源的主渠道。證券、信托機構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動性較強的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場與整個金融市場無法有機結(jié)合。
2.房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸依存度過高。我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
3.房地產(chǎn)融資機構(gòu)風(fēng)險意識淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營機制、內(nèi)控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產(chǎn)融資機構(gòu)極易形成市場沖動，盲目擴張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
4.房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理技術(shù)過于簡單。我國房地產(chǎn)風(fēng)險度量技術(shù)尚處于起步階段，與國外先進技術(shù)差距較大，不利于對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險進行有效識別和微觀處置。
5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機構(gòu)的現(xiàn)象。
三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施
對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1.實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。
2.建立宏觀信用風(fēng)險預(yù)警和控制系統(tǒng)，強化信用風(fēng)險管理。建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個系統(tǒng)還可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構(gòu)分析、預(yù)測貸款風(fēng)險類別與概率，對違約行為將會產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。
4.加強國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果斷采取相應(yīng)措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)。一是針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項。
6.建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制
針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險”。
參考文獻:
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險；防范措施
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產(chǎn)價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊含的風(fēng)險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實意義。
一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國城市化的發(fā)展進程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當(dāng)整個經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)商就會將土地以高價轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價格上升趨勢進行過高的預(yù)期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長隊去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價格便會慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機交易來直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關(guān)注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔(dān)保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔(dān)保執(zhí)業(yè)機構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對貸款風(fēng)險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學(xué)性。筆者認為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風(fēng)險防范：第一，出臺專門的金融機構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險法》，進一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴妫坏谌?，進一步完善和明確我國的《證券法》的內(nèi)容，并進一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對應(yīng)的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現(xiàn)有的財產(chǎn)保險制度也需要進一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內(nèi)容，對保險費的金額進行科學(xué)的評估，從而明確繳費方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結(jié)合，以期有效地促進金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的財務(wù)收和經(jīng)營效益的審計也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務(wù)所以及審計事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或?qū)徲嬍聞?wù)所對其進行一些列的審計，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機構(gòu)一些適時的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機構(gòu)提供一個良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應(yīng)該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發(fā)風(fēng)險評估機制。我國的金融企業(yè)應(yīng)加強對房地產(chǎn)項目開發(fā)評估體系學(xué)習(xí)和對風(fēng)險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務(wù)能力和營銷能力等進行全面評估，結(jié)合申請人的信用等級來測算該項目的風(fēng)險度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項目風(fēng)險度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲的情況，金融機構(gòu)的資金就會通過各種渠道進入房地產(chǎn)市場，從而促進房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構(gòu)的資金則會退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。
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