時間：2023-09-28 15:44:43
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購；管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的涵義
房地產(chǎn)物資采購是指為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目正常的運行而對所需要的所有物資進行采購。一般，物資采購的范圍包括咨詢服務(wù)采購、工程采購以及材料設(shè)備采購。（1）咨詢服務(wù)采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的各種技術(shù)性文件和咨詢服務(wù)進行采購，包括設(shè)計合同、地質(zhì)勘察合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)合同以及審計合同等，咨詢服務(wù)具有相對的產(chǎn)品無形性特點。（2）工程采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進行采購。（3）材料設(shè)備采購是指對合同中的一些具體設(shè)備和材料進行采購。
二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程及管理所存在的弊端
1．房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程（見圖1）
圖1
2．所存在的弊端。（1）計劃不周形成庫存積壓，造成浪費。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的采購流程在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購計劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，對未來的計劃無法作準(zhǔn)確估計。如果計劃量過大則造成庫存積樂，材料的保管費等一系列費用增加；如果計劃量過少則又會造成多次采購帶來的成本增加。（2）驗收檢查是采購部門的一個重要的事后把關(guān)工作，質(zhì)量控制的難度大。除了價格之外，質(zhì)量與交貨期也是房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)考慮的兩大重要因素。但在傳統(tǒng)的采購模式下，由于采購方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過程和有關(guān)質(zhì)量控制活動，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購部門對采購物品的質(zhì)量控制只能通過事后把關(guān)的辦法，質(zhì)量控制難度增加。（3）供應(yīng)商響應(yīng)企業(yè)需求遲鈍。由于供應(yīng)商和房地產(chǎn)企業(yè)在信息溝通方面缺乏及時的信息反饋，在市場需求發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同。因此在由于工程項目變更導(dǎo)致需求減少時，會出現(xiàn)庫存增加，需求增加時，會出現(xiàn)供不應(yīng)求。但供需之間對用戶需求的響應(yīng)沒有同步進行，供應(yīng)商缺乏應(yīng)付需求變化的能力。（4）合作雙方是臨時的或短時期合作關(guān)系，競爭多于合作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商兩者的關(guān)系大多是臨時性的或者是短時性的合作，而且競爭多于合作。很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間用來做長期性預(yù)測與計劃工作，致使采購流程中增加了許多不確定性。另外，現(xiàn)有采購流程存在以下問題：物資采購運作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報多，抬高進價，加大成本“吃回扣”；偽造進貨發(fā)票，虛列進貨，涂改原始憑證，虛報冒領(lǐng)采購費用等。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的對策
1．采用集中采購模式。集中采購是指采購行為相對集中，但實際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據(jù)工程進度分批進行的。一般，采用集中采購模式的采購過程如下：（1）工程部根據(jù)現(xiàn)場施工的計劃和實際需要，向公司采購部提出用料需求計劃；（2）采購部門在企業(yè)合格供應(yīng)商名錄中通過一系列的詢價過程，選中供應(yīng)商，再通過傳真等手段向供應(yīng)商發(fā)出訂單。供應(yīng)商收到訂單之后，準(zhǔn)備貨源；（3）供應(yīng)商可直接和項目工程部聯(lián)系，根據(jù)工程實際需要分期分批將貨物運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場或公司的倉庫，公司采購部門會同工程部工程師及施工單位相關(guān)人員共同組織驗收貨物并確認(rèn)；（4）采購部門、財務(wù)部門、工程部門一塊實施采購物資的付款計劃。通過集中采購，可加大房地產(chǎn)企業(yè)在市場進行價格、質(zhì)量、服務(wù)談判的籌碼，提高其在供應(yīng)鏈節(jié)點上作為核心企業(yè)的位置，從而能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高其抗風(fēng)險的能力，最大限度降低成本，最終達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。
2．加強供應(yīng)商管理。第一，對企業(yè)需用物資要進行科學(xué)分類，然后根據(jù)不同類別物資和對企業(yè)的重要程度、采購的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應(yīng)商，同時在簽訂采購合同前，還應(yīng)考察供應(yīng)商的機構(gòu)與組織基本信息、財務(wù)情況、人力資源情況、工作經(jīng)驗等，以確保供應(yīng)商能符合要求。第二，在合同履行過程中，要注重對供應(yīng)商質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面進行考核，及時更新供應(yīng)商紀(jì)錄，以實現(xiàn)對供應(yīng)商的動態(tài)管理。第三，要謹(jǐn)慎地確定未來合作的目標(biāo)和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應(yīng)商的關(guān)系。第四，在考核供應(yīng)商和選擇供應(yīng)商之間建立必需的反饋和聯(lián)系，形成一個封閉的循環(huán)系統(tǒng)，以利于供應(yīng)商管理水平的不斷提高。
3．與供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。在物資采購中，房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，即：開發(fā)商應(yīng)充分了解承包商的工程進度情況及材料需求計劃，并向供應(yīng)商反饋物資使用情況，使供應(yīng)商能及時了解項目的采購需求數(shù)量、采購產(chǎn)品的技術(shù)要求、項目的實施進度等信息；開發(fā)商應(yīng)幫助供應(yīng)商建立起促進和保證質(zhì)量的機制，以提高產(chǎn)品質(zhì)量和性能，降低采購風(fēng)險，真正實現(xiàn)以“雙贏”為目的的戰(zhàn)略聯(lián)盟。
4．推行準(zhǔn)時制采購（JIT采購）管理模式。物資采購管理的核心內(nèi)容是實現(xiàn)準(zhǔn)時制采購，即做到數(shù)量、時間、地點、價格、來源的五個準(zhǔn)確。推廣和實施準(zhǔn)時制采購，可有效利用社會庫存，降低本企業(yè)庫存，甚至可實現(xiàn)本企業(yè)部分物資少庫存或零庫存的目標(biāo)，從而最終降低庫存資金風(fēng)險，保證物資供應(yīng)和企業(yè)需求同步化運作。
5．加快物資采購的信息化建設(shè)?？煞e極嘗試應(yīng)用電子商務(wù)和ERP等先進的管理系統(tǒng)，實現(xiàn)物流、信息流、資金流的統(tǒng)一。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)努力搭建集錄入、操作、查詢、監(jiān)控等功能為一體的物資采購管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺，以實現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一輸百用，使各采購環(huán)節(jié)有機協(xié)調(diào)和配合起來，從而降低采購風(fēng)險。目前，BPR（業(yè)務(wù)流程再造）理論已開始運用于房地產(chǎn)物資采購流程。這種基于信息系統(tǒng)的物資采購再造流程，對采購流程中的幾個流程點進行了相關(guān)優(yōu)化重組，即：（1）針對物資需求、采購計劃、合同簽訂增加審批環(huán)節(jié)。（2）建立大額采購招投標(biāo)，以控制供應(yīng)商質(zhì)量和選擇性價比最好的材料及設(shè)備。（3）合同簽訂階段以單價合同為主要簽定形式，以減少因市場價格的調(diào)整帶來的風(fēng)險，也避免采購量大于使用量造成采購浪費。（4）不設(shè)置庫存，采購定貨后，物資存放在供應(yīng)商處，隨工程進度及施工單位的要料計劃進行提貨，按照進度進行結(jié)算，隨用隨提。避免一次性采購量比使用量大的問題。減少庫存也降低庫存消耗，降低成本。
參考文獻(xiàn)
在當(dāng)今的21世紀(jì)，已經(jīng)不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而是供應(yīng)鏈和供應(yīng)鏈之間的競爭，對于市場中的企業(yè)來說，哪個企業(yè)的供應(yīng)鏈整體競爭力比較強，哪個企業(yè)就能獲得最大的競爭力，特備是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是非常明顯。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購、供應(yīng)和管理都是呈現(xiàn)分散管理的狀態(tài)，在這種情況下，導(dǎo)致物資的質(zhì)量、價格以及供應(yīng)等都不能得到保障?？茖W(xué)合理的采購成本管理能夠避免采購和供應(yīng)之間產(chǎn)生脫節(jié)，進而產(chǎn)生物資的浪費和流失[1]。所以說，供應(yīng)鏈采購成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中具有非常重要的作用，本文對供應(yīng)鏈采購成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)的運用進行了分析。
一、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購管理存在的問題
(一)缺少對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流程工作的管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為沒有認(rèn)識到采購環(huán)節(jié)在供應(yīng)鏈中的作用，只是將其作為一個輔助的部門，內(nèi)部之間的部門不能很好的配合，缺少內(nèi)部流程工作的管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，為了能夠加強企業(yè)內(nèi)部的管理，建立了部門之間相互監(jiān)督、相互審批以及相互溝通等，但是這種形式很難提高采購工作的效率，導(dǎo)致出現(xiàn)了非常漫長的采購周期。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，采購是一個非常敏感的部門，雖然在表面上看來管理非常嚴(yán)格，但是事實上只是多了很多繁瑣的手續(xù)，而且好降低了工作的效率。如果采用供應(yīng)鏈管理的理念，建設(shè)透明公開的供應(yīng)商評價體系，那么就能省去很多的手續(xù)。比如，可以要求供應(yīng)商預(yù)留5%的質(zhì)量保證金，使房地產(chǎn)企業(yè)作為強勢的買方，在采購貨物時，要堅持收到貨，并且驗貨之后再付款，另外，還有一年的保修時間，在合同里面要明確的標(biāo)識出來，從而促進采購流程的順利進行。
(二)缺少對物資使用以及庫存的管理
首先是物資使用的管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的物資使用時，經(jīng)常存在很多的漏洞，一般情況下，物資的使用是根據(jù)需求而進行供應(yīng)的，經(jīng)常出現(xiàn)積壓或者是流失的現(xiàn)象，沒有完善的管理制度，也缺少對物資的跟蹤管理，不能保證物資的準(zhǔn)確使用和及時查詢，因此，導(dǎo)致物資的使用比較混亂和復(fù)雜;其次是缺少科學(xué)有效的庫存控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈中，物資流動和信息流動沒有標(biāo)準(zhǔn)化的管理和規(guī)范，隨意性比較強，缺少科學(xué)有效的庫存控制和管理方法，只是按照以往的經(jīng)驗來進行物資的采購，不管是采購時間還是采購數(shù)量，都存在很大的盲目性。
(三)采購部門與供應(yīng)商之間關(guān)系比較復(fù)雜
在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，因為沒有科學(xué)完善的供應(yīng)商準(zhǔn)入制度，缺少健全的市場機制和市場秩序，在這種情況下，一些生產(chǎn)規(guī)模比較小、生產(chǎn)能力不是很足、技術(shù)水平落后以及服務(wù)不到位的供應(yīng)商就會趁機侵入。而這些供應(yīng)商會受到企業(yè)政策調(diào)整、技術(shù)加快以及市場價格的調(diào)動等外部因素的影響，從而造成各種形式的風(fēng)險，而且還缺少應(yīng)對風(fēng)險的措施，導(dǎo)致出現(xiàn)違約行為、惡意欺騙行為以及違法犯罪行為等。另外，還有一些供應(yīng)商不能按時履行合同，或者存在提供的產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證、技術(shù)性能不符合要求、售后服務(wù)跟不上以及技術(shù)指導(dǎo)不到位等問題，導(dǎo)致采購部門和供應(yīng)商之間的關(guān)系逐漸復(fù)雜，影響房地產(chǎn)企業(yè)的采購工作[2]。
(四)缺少對采購環(huán)節(jié)的管理
在進行房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購過程中，一些供應(yīng)商經(jīng)常對采購人員進行行賄，從而影響對采購環(huán)節(jié)的管理，導(dǎo)致采購的物品不能符合標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量，缺少對供應(yīng)商公平系統(tǒng)的評價。另外，因為沒有充分重視和供應(yīng)商之間的伙伴關(guān)系，所以缺少完善的評價系統(tǒng)，在進行物資的采購時，只能通過搜集的資料來判斷供應(yīng)商，其中供應(yīng)商的信息不能達(dá)到十分準(zhǔn)確，再有，還能通過和以往的經(jīng)驗來進行供應(yīng)商的選擇，從而使采購人員在采購時失去了主動性，影響交貨的速度和質(zhì)量，導(dǎo)致缺少完善的采購過程管理。房地產(chǎn)企業(yè)為了促進采購環(huán)節(jié)的管理，制定了非常復(fù)雜的管理制度，致使在進行溝通時需要花費大量的時間，進而錯過了采購的最佳時機，使采購工作的效率得不到保障，延長采購的時間。
二、供應(yīng)鏈采購成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用
(一)增強采購部門和房地產(chǎn)企業(yè)中各個部門之間的關(guān)系
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行供應(yīng)鏈采購成本管理時，要想實現(xiàn)企業(yè)的最大利益，加強采購部門和房地產(chǎn)企業(yè)中其他部門的關(guān)系是非常重要和必要的，這樣不僅利于采購過程中信息的傳遞，還能降低各個部門之間相互抱怨、相互不理解的狀態(tài)，能夠加強部門之間的溝通。通過各個部門之間的交流和溝通，能夠充分保證采購的質(zhì)量和價格，不僅使采購的物品實現(xiàn)物美價廉，還能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來最大的經(jīng)濟效益。采購部門和財務(wù)部門合作，能夠及時為財務(wù)部門提供資金的應(yīng)付以及預(yù)付的情況，而且財務(wù)部門正常的支出非常利于房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間良好關(guān)系的建立。
(二)加強對房地產(chǎn)企業(yè)采購成本的管理
在進行房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購時，一定要重視編制采購計劃，明確這次采購是否非常重要，怎樣采購，采購的物品是什么以及采購的時間和數(shù)量等，最重要的是選擇那個供應(yīng)商，只有明確上述問題，在采購過程中才能做到心中有數(shù)，根據(jù)形勢的變化而變化。另外，在采購過程中還應(yīng)該科學(xué)合理的選擇供應(yīng)商，并且與之建立長期的合作關(guān)系，詳細(xì)了解供應(yīng)商各方面的信息，掌握供應(yīng)商的最新動態(tài)，根據(jù)企業(yè)需要的物品和形勢來制定采購的措施，保證采購的科學(xué)性和合理性。而且還要做好采購文檔的制定和管理工作，進而了解采購的現(xiàn)狀和未來趨勢，積極培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的采購隊伍，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)采購工作的質(zhì)量，保證供應(yīng)鏈采購的成本[3]。
(三)增強供應(yīng)鏈上下游之間關(guān)系的管理
在進行房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購成本管理時，要加強供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，也就是房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的關(guān)系，一定要采用正確的供應(yīng)商策略，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本。比如，可以和核心的供應(yīng)商建立長期的合作關(guān)系，制定出相應(yīng)的供應(yīng)措施，在節(jié)約交易成本的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)商為房地產(chǎn)企業(yè)提供個性化的服務(wù)。要想加強供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，一定要對價值鏈進行詳細(xì)的分析，明確在采購過程中消費多少了資源，如何實現(xiàn)這些資源價值的轉(zhuǎn)移，通過分析資源的耗費，不僅加強了供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，還增強了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
結(jié)束語：
綜上所述，供應(yīng)鏈采購成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中是一種非常新型的管理方式，它不僅能夠節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購成本，還能提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，另外，還體現(xiàn)了供應(yīng)鏈采購管理的價值。但是目前的研究方法和理論還不是特別的完善，仍然需要進一步的改進和糾正，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購成本管理的質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)采購建筑管理
中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)是市場經(jīng)濟最活躍的元素。隨著改革的進一步深入，人民生活品質(zhì)的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力。
20多年來，隨著企業(yè)改制和經(jīng)營責(zé)任的轉(zhuǎn)變，大量小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于受到開發(fā)環(huán)境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發(fā)展，應(yīng)從公司自身管理出發(fā)，尋找符合社會進步和事物發(fā)展的客觀規(guī)律，從思路上轉(zhuǎn)變和制度上規(guī)范，從粗獷式經(jīng)營型管理轉(zhuǎn)化為精細(xì)化的制度型管理。
1小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目的采購內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購也屬于采購范疇，但是又區(qū)別于一般意義上的采購。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實際運作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內(nèi)容分散于諸如前期、計劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的采購是取用了采購含意中的部分內(nèi)容。從管理和實際操作的過程來講，會帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。
1.1采購的定義。
采購是指通過交換獲取物料和服務(wù)的購買行為，為企業(yè)經(jīng)營在合適的時間、地點、價格獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源。
采購的目標(biāo)是“為企業(yè)經(jīng)營獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時間、地點、價格進行交換”。本文研究的采購管理，將針對“采購的手段”進行探討。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)采購的現(xiàn)狀。（崗位和職能）
由于我國社會發(fā)展的特殊性，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)脫胎于國有企業(yè)或事業(yè)單位。崗位的職能設(shè)置往往對應(yīng)于政府管理部門。
在工作職能上，僅對實物的購買作為采購工作的主要目標(biāo)；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對于服務(wù)性資料和商品的獲取，很多企業(yè)都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設(shè)計、施工隊伍的選擇等。
這種采購方式是在我國改革開放初期，以計劃經(jīng)濟為主的情況下，適應(yīng)當(dāng)時的供需渠道和工作方式頁而產(chǎn)生的。
1.3小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購的范疇。
實物物料的購買和服務(wù)的獲取都是采購行為，都應(yīng)納入采購管理的范疇。
隨著時代的進步，社會的發(fā)展，政府工作思路的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計劃經(jīng)濟的工作方式，也逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動，也要適應(yīng)市場經(jīng)濟，符合市場運作的客觀規(guī)律，只有這樣才能在市場大潮中更好地生存和發(fā)展。
首先，實物物料和服務(wù)都是商品，都具備商品的價值和交換價值，體現(xiàn)了商品的勞動二重性。其次，它們的有償獲取，都計劃能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤。它們具備相同的價值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標(biāo)等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實也是經(jīng)濟合約的成立和履行過程。經(jīng)過購買前的詢價，成立合約，履行合約和支付報酬，完成合約等步驟來進行。第五，它們都可以通過統(tǒng)一的管理制度和工作流程來規(guī)范和完成。第六，它們都需要經(jīng)過相同的評估、審核階段，都可以建立相同性質(zhì)的全過程的管理檔案。
由于土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)有著非常特殊的重要性，它的獲取會由企業(yè)的決策部門直接制定方案和落實，一般不將其列入房地產(chǎn)企業(yè)采購管理范疇。
1.4小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購的本質(zhì)。
就是對在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，所有涉及到的設(shè)計、施工和建筑材料供應(yīng)單位，進行質(zhì)量、價格和履約時間的比較，以達(dá)到最優(yōu)化過程這一目標(biāo)。
能向房地產(chǎn)企業(yè)提供滿足其需求的建設(shè)服務(wù)和建材供應(yīng)；
通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價值；
進行精確地計劃安排，使每一次提供的建設(shè)服務(wù)和建筑材料都能準(zhǔn)時到位；
與相關(guān)部門密切合作，保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體系的順利運作；
在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務(wù)。
1.5房地產(chǎn)企業(yè)采購的目標(biāo)。
最終目標(biāo)就是，用最優(yōu)惠的成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目及時、保質(zhì)地完成計劃進度，并順利實現(xiàn)銷售。
這一最終目標(biāo)，是由完成一系列各項分列的采購任務(wù)來實現(xiàn)的。如各種施工隊伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質(zhì)量符合設(shè)計要求，保證他們能準(zhǔn)時進入施工現(xiàn)場等。
2小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購管理
房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理就是企業(yè)的管理者有效地利用人力、物力、財力、信息等資源，并通過決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制等職能，協(xié)調(diào)團隊的活動，達(dá)到獲取高質(zhì)、價優(yōu)和準(zhǔn)時的建筑施工服務(wù)或建筑材料供應(yīng)的管理過程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精細(xì)的管理流程和嚴(yán)格的監(jiān)督審核機制是保證工程項目按時完成的前提條件。
2.1.1健全的組織機構(gòu)
小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采購資金在開發(fā)成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應(yīng)使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權(quán)限的設(shè)置，制訂詳細(xì)的部門職責(zé)、崗位說明書與權(quán)責(zé)劃分表，建立嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機制和有效的績效考核措施。
2.1.2明確的管理制度
制訂、執(zhí)行管理制度，是完成任務(wù)的重要保障。明確的管理制度是企業(yè)采購運作的行為準(zhǔn)則。
2.1.3精細(xì)的管理流程
業(yè)務(wù)流程就是把一件工作的作業(yè)項目或工作環(huán)節(jié)清晰地表述出來的程序，重點是做好WBS（工作任務(wù)解構(gòu)）。
2.1.4嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機制
企業(yè)的采購，根本上體現(xiàn)為人與人之間的交涉行為。實施嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發(fā)生。
2.1.5科學(xué)的績效考核
科學(xué)有效的績效考核，是發(fā)揮員工主觀能動性的強大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業(yè)績獲得提高的關(guān)鍵因素。
2.2計劃管理
2.2.1了解政策、掌握規(guī)范。
房地產(chǎn)采購管理方面必須嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的相關(guān)政策法規(guī)。供貨商必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。各種建材必須要實行質(zhì)量備案，進場也必須由相關(guān)單位確認(rèn)。
2.2.2制定采購規(guī)則和模式。
制定采購規(guī)則和內(nèi)容；確定采購模式。
2.2.3掌握進度、編制和申報采購計劃
熟悉工程的進度要求，掌握現(xiàn)場的施工進度，提前編制和申報采購計劃，展開相應(yīng)的采購工作。
2.3價格、成本、合約管理
2.3.1看懂預(yù)算、了解產(chǎn)品
需要初步具備預(yù)算員的能力，了解各種預(yù)算和報價清單。能否參照定額，參照那種定額，獨立費的確定等都會直接影響到價格和成本。
價值鏈管理已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)管理的重要手段，價值鏈分析為企業(yè)降低成本、提高效率、優(yōu)化顧客服務(wù)提供了依據(jù)和保障。房地產(chǎn)企業(yè)的管理同樣可以運用價值鏈管理的思想。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營可以用價值鏈管理的基本流程來分析，房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈主要包括項目可行性分析、工程物資、工程施工、項目營銷及物業(yè)管理等活動。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)流程構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營價值鏈，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)識別出能夠開發(fā)并保持房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢起的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并針對關(guān)鍵的價值活動環(huán)節(jié)，提出保持中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭優(yōu)勢的途徑。
二、中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈構(gòu)成及價值活動分析
中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈將企業(yè)的生產(chǎn)活動分為基本活動和支持性活動兩大類，其中基本活動是指生產(chǎn)經(jīng)營的實質(zhì)性活動，支持性活動主要是支持基本價值活動且內(nèi)部之間又相互支持的活動。
1、基本價值活動
（1）內(nèi)部后勤：內(nèi)部后勤主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目的市場調(diào)研，在權(quán)衡市場整體情況的基礎(chǔ)上分析項目的可行性、可進入性、可盈利性并制定開發(fā)方案，并從土地出讓方取得土地使用權(quán)。
（2）生產(chǎn)經(jīng)營：生產(chǎn)經(jīng)營即項目的建設(shè)階段，是投入項目所需的各種要素（包括土地、人力、資金、設(shè)備、工程物資）以生產(chǎn)最終商品房的過程。生產(chǎn)經(jīng)營階段的管理對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量起到?jīng)Q定作用，是企業(yè)形成核心競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵階段。
（3）外部后勤：當(dāng)項目建設(shè)進入即將完工時期，企業(yè)可以著手準(zhǔn)備商品房的預(yù)售，這一時期可以進行項目宣傳、申請預(yù)售許可、確定預(yù)售方式、準(zhǔn)備預(yù)售合同、確定按揭銀行、等一系列準(zhǔn)備工作。
（4）市場營銷：市場營銷包括市場宣傳、產(chǎn)品定價、以及確定銷售渠道。市場營銷能力是中小房地產(chǎn)重要的價值增值環(huán)節(jié)將決定企業(yè)的獲利空間，并對企業(yè)形象塑造具有重要影響。
（5）物業(yè)管理：物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈基本活動中的服務(wù)活動，物業(yè)管理也是房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的一部分，實質(zhì)上是對商品房從建成到使用過程進行綜合性的管理，其主要目的是為了使房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體功能得以實以滿足業(yè)主的使用需求，物業(yè)管理活動能提高業(yè)主的滿意度并獲得業(yè)主的認(rèn)同進而提高了企業(yè)的市場聲譽。
2、輔助價值活動
（1）采購管理：采購管理工作既包括工程物資的采購也包括其他所需資源的采購及管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程物資采購費用占到工程造價的比率較高，因此對于采購過程的有效管理對于降低開發(fā)成本具有重要的意義。
（2）技術(shù)開發(fā)：技術(shù)開發(fā)包括生產(chǎn)性技術(shù)開發(fā)和非生產(chǎn)性技術(shù)開發(fā)，技術(shù)開發(fā)對企業(yè)形成核心競爭優(yōu)勢十分關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)開發(fā)活動主要體現(xiàn)在：項目可行性分析技術(shù)，工程規(guī)劃技術(shù)、建筑工程設(shè)計、營銷資源整合技術(shù)，市場綜合分析技術(shù)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)技術(shù)、客戶信息系統(tǒng)。技術(shù)的開發(fā)不僅與最終產(chǎn)品的形成直接相關(guān)，而且支持企業(yè)的全部業(yè)務(wù)流程，是企業(yè)競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。
（3）人力資源管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理活動指企業(yè)職工的招聘、錄用、培訓(xùn)、激勵、提拔、退休等各項人力資源管理活動。人力資源是現(xiàn)代企業(yè)的核心資源。加強企業(yè)人力資源管理，保持企業(yè)人力資源的穩(wěn)定、高效率影響著企業(yè)的競爭實力。
（4）企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施：企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施指企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置、企業(yè)的行為、企業(yè)的規(guī)章制度、管理者的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、企業(yè)的控制系統(tǒng)及企業(yè)文化等要素。企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施與其他三類支持性活動不同，企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用來支持整個價值鏈的有效運行。
三、基于價值鏈管理提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢
基于中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程及對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈及價值活動分析，構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈動態(tài)耦合機制。
基于對中小房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈動態(tài)耦合機制及關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程的分析，提出以下優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的基本途徑。
1、重新構(gòu)造中小房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模相對較小可以采取更靈活、更具效率的方式來進行業(yè)務(wù)活動。優(yōu)化采購、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)流程，改變企業(yè)產(chǎn)品的成本構(gòu)成，可以顯著降低企業(yè)產(chǎn)品成本，以獲得成本優(yōu)勢。此外，保持上下游價值鏈的高效率運行也是獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵，當(dāng)上下游價值活動對于企業(yè)成本影響較大時，控制價值活動的效率更重要。
2、建立戰(zhàn)略聯(lián)盟
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模及資源限制無法與大企業(yè)開展更廣泛的競爭，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟可以存進企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、避免孤軍奮戰(zhàn)所帶來的經(jīng)營風(fēng)險并可以減少聯(lián)盟內(nèi)部企業(yè)之間的競爭以實現(xiàn)資源優(yōu)勢互補共同開發(fā)新的市場。
3、實施以顧客為導(dǎo)向的全程營銷模式
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以全程營銷模式為導(dǎo)向在項目開展實施的全過程都注重客戶效應(yīng)，以提升客戶對于企業(yè)及產(chǎn)品的認(rèn)同感，實現(xiàn)差異化，提升企業(yè)市場形象。在實現(xiàn)全程營銷過程中要以顧客滿意為標(biāo)準(zhǔn)，以提升顧客效用價值為目標(biāo)。通過建立便利的銷售渠道，簡化顧客購買流程給予顧客便利；通過提供人性化的物業(yè)管理以最大化顧客的價值感知。
關(guān)鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問題；對策
1、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1）成本管理只限于對項目建造過程的成本降低
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域， 而忽略了對產(chǎn)品設(shè)計階段成本、設(shè)備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實際上工程項目設(shè)計的合理性在很大程度上已確立了項目建安成本的高低。
2）沒有形成一套有效的成本控制體系
現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系， 沒有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機構(gòu)少，并且名存實亡，不能達(dá)到有效地監(jiān)督。
3）沒有充分應(yīng)用先進的信息技術(shù)
隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及，加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進程。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中， 運用先進的信息技術(shù)方面存在明顯不足， 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。
2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問題
1）在建項目忽視成本的管理
成立項目公司，推行法人制度，也會經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，企業(yè)集團雖重視成本但有時也鞭長莫及。項目公司往往注重項目銷售，及時完工交房，而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等，誠然，當(dāng)前房價高啟，建安成本僅是房價銷售的一小部份，但也不應(yīng)偏面只看重效益，而不顧成本，至少應(yīng)效益成本兼顧，達(dá)到成本效益最優(yōu)化。
2）成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)
長期以來，企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門責(zé)任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責(zé)任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進度。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨沒有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，設(shè)計功能過剩，采用了可行但不經(jīng)濟的技術(shù)措施，必然會使成本增大。由此可見，不走出這個認(rèn)識上的誤區(qū)，就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。
3）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
任何管理活動，都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則，做到獎罰分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對策
1）樹立成本意識，加強全面成本控制
人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識，是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強成本管理，首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強化成本管理意識，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實處，調(diào)動全體員工的積極性和主動性。其次，還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點，對比同行業(yè)先進的成本管理方案，通過項目后評估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問題，并加強完善成本控制。從財務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個項目的特點，編制組織方案，實施方案，并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。
2）建立有效的成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項目成本管理工作和提高項目成本管理水平，要做好項目成本預(yù)測工作，設(shè)立項目成本目標(biāo)，對已完項目的后評估，及與同行業(yè)項目的比較，通過科學(xué)的方法加以歸納總結(jié)，對予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項目的經(jīng)驗，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容，編制成本計劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時加強成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。
3）實施戰(zhàn)略采購控制成本
采購作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的第一道工序，是房地產(chǎn)企業(yè)成功進行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購管理中存在很多問題，例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境，應(yīng)做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價值鏈，還要了解整個社會的價值鏈。可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購流程和方式等方法實施戰(zhàn)略采購控制項目成本。
4）優(yōu)化營銷成本
營銷在任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位，一個房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對外進行捐贈等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產(chǎn)企業(yè)可以對營銷成本進行良好的優(yōu)化，使得在營銷成本降低的同時，銷售收入?yún)s增長。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)?？刂疲?wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。
5）降低營造成本
降低運營成本可以從以下幾個方面考慮：（1）通過員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預(yù)測能力及市場定位，提高產(chǎn)品適應(yīng)市場，及時銷售，降低庫存，節(jié)約營銷成本。（3）通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化，從而降低整體的運營管理費用。（4）通過采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進的策略和技術(shù)來提高運作效率，降低運營成本。
6）先進技術(shù)及工藝的運用和創(chuàng)新降低成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經(jīng)濟方法來管理，更需要先進的科學(xué)技術(shù)來推動和保證。這是因為技術(shù)與經(jīng)濟之間存在著相互制約、相互依存和相互促進的辨證關(guān)系。實踐證明，一項新技術(shù)、新發(fā)明的運用所產(chǎn)生的項目成本競爭力遠(yuǎn)比我們通過內(nèi)部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進行技術(shù)改進和創(chuàng)新，再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢，雙管齊下，必能大大降低產(chǎn)品成本。
4、結(jié)束語
綜上所述，我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵方面管理機制。其次通過全面預(yù)算成本管理控制，形成了清晰的成本結(jié)構(gòu)，并從集團公司的戰(zhàn)略高度對成本結(jié)構(gòu)進行價值工程、成本效益、全壽命費用分析等，剔除過剩功能，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競爭力。在房產(chǎn)企業(yè)林立，市場競爭激烈的今天，使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范
近年來，我國一直進行營改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險也隨之而來，如果處理不好會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，因此有效地進行風(fēng)險防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險
（一）對企業(yè)稅負(fù)的影響
營改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進行了營改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅、漏稅的情況，使企業(yè)的稅負(fù)得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項稅減進項稅，企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低除了與銷項稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進項的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費用和大量的規(guī)劃費、大環(huán)境配套費等行政事業(yè)收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進項的比率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負(fù)成為當(dāng)務(wù)之急。
（二）增加了財務(wù)核算的難度
營改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財務(wù)核算遠(yuǎn)較營業(yè)稅復(fù)雜，如營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅；營業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計算出銷項，再抵扣進項才最終得出應(yīng)交稅金；同時，財務(wù)人員還需關(guān)注進項的認(rèn)證時間限制以及需甄別哪些進項不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會計核算，極容易帶來稅務(wù)風(fēng)險，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。
（三）加大了發(fā)票管理的難度
營改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對而言，由于營業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴(yán)厲得多。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發(fā)票等行為甚至?xí)艿綗o期徒刑等嚴(yán)重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發(fā)票上述一系列的問題進行嚴(yán)格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長期開具營業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。
（四）對企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響
營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購部門的采購行為也息息相關(guān)。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進項發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個經(jīng)營模式去開發(fā)一個項目也會影響應(yīng)交的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。
二、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的措施
（一）制定稅務(wù)風(fēng)險防范機制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，制定稅務(wù)風(fēng)險防范與預(yù)警機制，隨時關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，一旦檢測出企業(yè)將會出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險就及時進行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對稅收負(fù)擔(dān)率進行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據(jù)評估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負(fù)變化表，以隨時監(jiān)控企業(yè)的稅負(fù)情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產(chǎn)老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。對于房地產(chǎn)的新項目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發(fā)一個項目。通過稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負(fù)控制在一個合理的區(qū)間。
（三）加強與增值稅相關(guān)的全員培訓(xùn)
由于營改增增加了財務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對財務(wù)人員進行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其及時掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強財務(wù)核算工作，規(guī)避漏報、錯報增值稅的稅務(wù)風(fēng)險，提供其思想認(rèn)識以加強增值稅專用發(fā)票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發(fā)票等帶來的稅務(wù)風(fēng)險。
由于增值稅稅務(wù)風(fēng)險的控制，需要各個部門的協(xié)同配合，關(guān)于營改增相關(guān)的培訓(xùn)不僅僅是針對財務(wù)人員的培訓(xùn)，而應(yīng)該是一個全員的培訓(xùn)。通過全員培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對營改增可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險，協(xié)調(diào)其他部門支持財務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險所統(tǒng)籌的新舉措。通過全員培訓(xùn)，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認(rèn)識到控制稅務(wù)風(fēng)險與其息息相關(guān)，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負(fù)的重中之重。
（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程
營改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計稅方法、會計核算、稅控風(fēng)險點等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進而有效地控制稅務(wù)風(fēng)險。
業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點進行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進行合作，對那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當(dāng)降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來取得可抵扣的增值稅進項。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎勵轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的費、咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進項。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目融資；資金管控；對策
中圖分類號：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項目成為推動我國經(jīng)濟增長的重要項目，房地產(chǎn)項目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)
在房地產(chǎn)項目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業(yè)的項目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務(wù)風(fēng)險。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模、融資方式、項目建設(shè)的數(shù)量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項目建設(shè)是一項投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險多的項目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險的考驗。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險和危機。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險和融資風(fēng)險缺乏充分的預(yù)警、識別和應(yīng)對機制。企業(yè)缺乏對融資風(fēng)險和資金管理風(fēng)險的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機構(gòu)，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。
4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財務(wù)困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。
對項目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的正常運轉(zhuǎn)，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控的措施建議
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學(xué)的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資之后，應(yīng)該進行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險等。企業(yè)應(yīng)該對項目資金的籌集途徑進行科學(xué)的比較分析，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險和融資成本。
2.推進融資渠道創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進行項目融資中應(yīng)該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴張，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計劃，提高房地產(chǎn)項目的資金管理水平，加強對房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)項目的設(shè)計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強對項目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該制定滾動的預(yù)算計劃，加強對資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應(yīng)該加強對項目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項目的運作流程，加強對關(guān)鍵節(jié)點的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項目的財務(wù)資金計劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項目建設(shè)資金使用計劃及原材料設(shè)備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據(jù)實際的工期需要和工程進度需要，科學(xué)合理地安排項目資金使用，從而實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目立項、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財務(wù)管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強對資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
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