時間：2023-10-02 09:01:07
序論：在您撰寫房地產土地管理法時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：土地管理法；小產權房；集體建設用地；宅基地
人們對小產權房問題的關注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關注小產權房的神經。長期以來小產權房建設和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經成為一大社會隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關部門無法有效治理小產權房，目前《土地管理法》的修改不僅關系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關系小產權房未來可能的治理機制和命運。應以《土地管理法》修改為契機，治理小產權房，以實現(xiàn)各方利益的平衡，構建和諧社會。
1 小產權房的現(xiàn)行法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房分為三種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農民對外轉讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設并對外銷售的商品住宅。小產權房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產權房的法律性質有所不同。建設在農用地上的小產權房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現(xiàn)，有關部門往往采取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產權房的法律性質則較為復雜。涉及小產權房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關于宅基地使用權部分?！段餀喾ā返?53條規(guī)定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！比绻麑⒃摋l理解為授權性規(guī)定，則這里的“國家有關規(guī)定”使得宅基地使用權這一用益物權受到了包括上述國家政策性規(guī)定在內的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對宅基地使用權這一基本民事權利部分進行的規(guī)定具有法律效力。其次，關于農民所享有的宅基地上房屋的所有權?！段餀喾ā穼Υ瞬⑽醋龀鎏貏e限制，應當認為農民享有包括占有、使用、收益、處分4項權能在內的完整所有權，農民可以對其享有合法所有權的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉性與宅基地使用權的不可流轉性就產生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農民對房屋的所有權而犧牲國家在宅基地使用權流轉管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農民的房屋所有權無疑是公民享有的非常重要的基本民事權利，上述政策性規(guī)定對農民的房屋所有權做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發(fā)放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，從而無法取得受讓房地產的物權。
2 小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設用地流轉。構建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經越來越不適應當前社會發(fā)展形勢的需要，改革征地模式已經迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會矛盾已經成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經濟上看，目前的城鄉(xiāng)二元結構已經嚴重制約了中國經濟的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實行與國有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。
一、房地產開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營
1、房地產開發(fā)，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規(guī)定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協(xié)議出讓的依據：《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》(試行)，國土資源部。
5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現(xiàn)0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協(xié)議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設項目的，企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積占動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式?！掇r民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規(guī)則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業(yè)用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現(xiàn)房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規(guī)定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。
(一)關于改變土地用途的規(guī)定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?/p>
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”
3、國土資源部第21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。”
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協(xié)議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協(xié)議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規(guī)定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統(tǒng)一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發(fā)，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?
【關鍵詞】土地管理法 小產權房 集體建設用地 使用權流轉
一、當下小產權房的法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。
二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果
（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度
從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經濟上的實際表現(xiàn)卻為“有限所有權”?，F(xiàn)行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。
（二）開發(fā)商與政府的利益博弈
土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發(fā)。
（三）買賣雙方的利益驅動
首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經濟發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業(yè)機會以及當?shù)亟洕l(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數(shù)人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。
三、小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：
（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉(xiāng)平等的建設用地使用權流轉制度
小產權房法律上的權屬界定已經比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設施和建設公益事業(yè)經依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的目標。
（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實行與國有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。
（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉
主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發(fā)社會不穩(wěn)定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續(xù)轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發(fā)展需要。
（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收
我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現(xiàn)行《物權法》對此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關，為此而進行的大規(guī)模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應由集體建設用地直接供給土地即可。
參考文獻：
現(xiàn)將財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局《關于印發(fā)〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》轉發(fā)給你們，并結合我市情況做如下補充，請一并貫徹執(zhí)行：
一、對于已進行土地注冊登記由土地管理部門頒發(fā)土地證書的企業(yè)，按土地注冊登記的數(shù)量進行清查登記、估價。
二、尚未進行土地注冊登記、未領取土地證書的企業(yè)，按清產核資中清查的土地數(shù)量進行登記、估價。
三、對于權屬有爭議的土地，暫由現(xiàn)在占用的企業(yè)進行清查登記、估價，做為待界定資產處理。待清產核資后，由土地管理部門裁定處理。
四、為了便于企業(yè)操作、土地估價工作，按此次所擬定的地產核資類別劃分表及類別標準表進行估價，此表僅適用于這次清產核資土地清查工作，不作為企業(yè)、單位土地出讓、產權變更時的土地實際價格，以及土地其他統(tǒng)計及調查使用。
附件一：財政部 建設部 國家土地管理局 國家國有資產管理局關于印發(fā)《清產核資中土地清查估價工作方案》的通知（財清〔1994〕13號）
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組、財政廳（局）、建設廳（局）、土地局、國有資產管理局，國務院各部、委、直屬機構清產核資領導小組和計劃單列企業(yè)集團：
現(xiàn)將《清產核資中土地清查估價工作方案》印發(fā)給你們，請結合本地區(qū)和本部門的實際情況，在清產核資中執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時上報。
附：清產核資中土地清查估價工作方案
一、在清產資中對土地進行清查估價的緊迫性和重要意義
土地是國家的重要資源和資產，也是重要的生產資料。長期以來，國家實行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業(yè)、單位提供土地，企業(yè)、單位帳面無土地價值。隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的不斷深入發(fā)展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對股份制企業(yè)土地資產管理制度，但大多數(shù)企業(yè)、單位仍然是沒有土地帳面價值，致使企業(yè)、單位在組建中外合資、股份制企業(yè)、以及企業(yè)兼并中無法作價或隨意作價、投資入股。同時由于土地資產沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當?shù)?，多占少用，占而不用的現(xiàn)象相當普遍。還有一些企業(yè)、行政事業(yè)單位在未依法補辦出讓手續(xù)的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。
因此，在清產核資中，對土地進行全面清查、估價入帳，并加以相應管理已勢在必行。這對于推動改革開放工作和轉換企業(yè)經營機制，走向社會主義市場經濟，促進國民經濟的發(fā)展有著十分重要的意義。具體表現(xiàn)在以下凡個方面：一是有利于查清各企業(yè)、單位使用土地的數(shù)量和價值量，以及全國總量；二是有利于加強土地管理，制止土地資產的流失；三是有利于對土地進行合理利用和優(yōu)化配置，達到節(jié)約使用土地的目的；四是有利于理順產權關系，明確國有土地所有者與使用者的經濟利益和法律責任；五是有利于正確評價企業(yè)的經濟效益。
二、在清產核資中土地清查估價的法律依據
為保證土地清查估價工作的順利進行，在土地清查估價中要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國務院關于發(fā)展房地產業(yè)若干問題的通知》、《關于土地登記收費及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》等法規(guī)以及清產核資中有關土地清查估價的政策、辦法，認真組織進行。
三、清產核資中進行土地清查估價的主要任務與范圍
（一）在清產核資中進行土地清查估價的主要任務是：全面清查企業(yè)、單位使用的土地的權屬、界線和面積，進行土地登記，對土地進行分等定級估價，完善土地管理與使用效益考核制度。
（二）清產核資中土地清查估價的范圍：
1.參加清產核資的企業(yè)、單位；
2.凡在清產核資前已依法進行了土地使用權和房屋所有權登記的企業(yè)、單位，經審核土地權屬用途沒有發(fā)生變化的不再進行土地清查登記，只進行土地估價，憑原登記證明辦理清產核資中有關土地清查登記事宜；
3.企業(yè)凡已以土地使用權作價入股方式與外方舉辦中外合資、合作經營企業(yè)的，要查清中方投入土地的股份（投資數(shù)額）和面積；
4.企業(yè)凡已以土地使用權投資與其它企業(yè)、單位舉辦國內聯(lián)營；或以土地使用權作價入股舉辦股份制企業(yè)的，要查清國有企業(yè)投入土地資產的股份（投資數(shù)額）和面積。
四、清產核資中土地清查估價工作的組織與程序（一）清產核資土地清查估價工作的組織土地清查估價工作由全國清產核資機構統(tǒng)一領導，各地在省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組領導下，由領導小組辦公室與本地區(qū)土地管理部門具體組織，財政、建設、房產、國有資產管理部門配合實施。中央企業(yè)、單位的土地清查估價工作由其主管部門的清產核資領導小組協(xié)助企業(yè)、單位所在地的土地管理部門進行實施。
（二）清產核資土地清查估價的工作程序1.土地清查登記的工作程序：
它包括申報、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發(fā)土地證書五個階段，先由企業(yè)、單位自查、申報，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規(guī)則》進行審查，做好權屬調查、地籍勘丈，查清每一宗地的權屬、位置、界線、數(shù)量和用途等基本情況，達到權屬合法、面積準確、界址清楚。在此基礎上，經企業(yè)、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規(guī)定的報縣級以上人民政府批準進行注冊登記，并頒發(fā)土地證書。企業(yè)、單位據此填報清產核資有關土地清查報表，并由其各級主管部門匯總后報各級政府清產核資領導小組備案。
少數(shù)企業(yè)、單位因特殊情況如權屬糾紛沒有解決等，暫不能領取土地證的，清查后由當?shù)赝恋毓芾頇C關出具證明，暫按企業(yè)、單位自查數(shù)填報統(tǒng)計報表，待清產核資后期由土地管理部門另行解決。
2.土地估價的工作程序：
這次清產核資中的土地估價是估算土地基準價格，不作為企業(yè)、單位產權變動時土地的實際價格，土地估價實施細則、方法、標準和審批程序由國家有關部門統(tǒng)一制訂。
企業(yè)、單位可根據國家制定的方法和統(tǒng)一標準自行進行土地估價；自行土地估價有困難的企業(yè)，單位要委托具有土地評估資格的機構進行土地估價。企業(yè)、單位根據土地估價結果填報有關報表，上報主管部門審核后，報所在地土地管理部門，由其會同企業(yè)、單位的同級財政、國有資產管理部門進行審定，并報同級清產核資辦公室備案。
3.土地清查估價工作總結與制度建設在土地清查估價工作中，應及時發(fā)現(xiàn)問題、總結經驗，并報財政部和國家土地管理局。各地要在清查估價工作過程中，在總結試點經驗基礎上，加強土地資產的管理，完善土地資產的管理制度，為建立、完善全國性土地資產的管理制度打下基礎，創(chuàng)造經驗。
。
附件二：地產核資類別劃分表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
類 別 ｜ 所 指 范 圍
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
一 類 ｜ 二環(huán)路以內地區(qū)
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
二 類 ｜ 三環(huán)路以內（除二類）地區(qū)
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
三 類 ｜ 規(guī)劃四環(huán)路以內（除一、二類）地區(qū)
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
四 類 ｜ 規(guī)劃五環(huán)路以內（除一、二、三類）地區(qū)
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
五 類 ｜ 規(guī)劃五環(huán)路以外平原地區(qū)
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
法發(fā)[2004]5號
各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產建設兵團分院；各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），新疆生產建設兵團國土資源局；各省、自治區(qū)建設廳，新疆生產建設兵團建設局，各直轄市房地產管理局：
為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執(zhí)行，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關問題通知如下：
一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
國土資源、房地產管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規(guī)定收取。
二、人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時，應當出示本人工作證和執(zhí)行公務證，并出具協(xié)助查詢通知書。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續(xù)時，應當出示本人工作證和執(zhí)行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。
三、對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
國土資源、房地產管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
四、人民法院在國土資源、房地產管理部門查詢并復制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權屬的登記機構或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結果的，國土資源、房地產管理部門應當書面告知人民法院。
五、人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。
在執(zhí)行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續(xù)。
六、土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。
如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
八、對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執(zhí)行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執(zhí)行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。
九、對國土資源、房地產管理部門已經受理被執(zhí)行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。
十、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執(zhí)行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應當在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權、房屋需要解除查封的，應當及時作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達國土資源、房地產管理部門。
十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。
十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權，人民法院可以對確認后的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。
被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執(zhí)行人繳納的按照有關規(guī)定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。
十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
十八、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封的效力消滅。
十九、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權、房屋部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪侯查封自動轉為查封。
預查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預查封并在國土資源、房地產管理部門辦理了查封、預查封登記手續(xù)的土地使用權、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產管理部門辦理抵押、轉讓等手續(xù)的，人民法院應當依法確認其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關人員的法律責任。國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。
二十二、國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)。
國土資源、房地產管理部門明知土地使用權、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)的，對有關的國土資源、房地產管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
二十三、在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移；土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人的合法權利。
二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。
對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權時，不得改變原土地用途和出讓年限。
二十六、經申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其地上房屋經評估作價后交由申請執(zhí)行人抵償債務，但應當依法向國土資源和房地產管理部門辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續(xù)。
二十七、人民法院制作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時即發(fā)生法律效力，人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。
國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應當追溯到相關法律文書生效之時。
二十八、人民法院進行財產保全和先予執(zhí)行時適用本通知。
二十九、本通知下發(fā)前已經進行的查封，自本通知實施之日起計算期限。
三十、本通知自2004年3月1日起實施。
中華人民共和國最高人民法院
中華人民共和國國土資源部
【關鍵詞】房地產；工程管理；進度控制；創(chuàng)新途徑
由于房地產開發(fā)項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法。對開發(fā)項目施工的技術手段，經濟成本控制、按照國家標準、規(guī)范合同的目標，進行嚴格監(jiān)督、落實，控制和管理。確保開發(fā)項目總體目標的順利實現(xiàn)最終完成。為此本文闡述了房地產工程管理的一些方法的分析與創(chuàng)新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產開發(fā)商在工程管理中的主要任務如下：
1.1 項目組織與協(xié)調工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節(jié)支途徑。
1.3 進度控制
主要進行進度分析，適實的調整計劃，協(xié)調各參建單位進度。
1.4 質量控制
提出質量標準，進行質量監(jiān)督，處理質量問題，組織工作驗收。
1.5 合同管理
對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產開發(fā)項目的工程施工控制
不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內容構成了一項系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產開發(fā)產業(yè)項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目有序地實施。
2.1 工程進度控制。
工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現(xiàn),工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據工程所需的工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發(fā)商應有相應的節(jié)點要求和控制。
2.2 質量控制
質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計需求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程的工作質量水平進行預測評估，將取得的質量數(shù)據和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規(guī)范、規(guī)定進行比較、并作出評判。質量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質量的相關措施，并建立有關質量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經濟效益。建筑成本在房地產項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
2.3.3 進度：產品的交貨期是產品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產產品生產周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設單位和施工企業(yè)是安全生產的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業(yè)實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質的施工企業(yè)；其次對施工企業(yè)實行監(jiān)督，監(jiān)督施工過程，嚴格按照規(guī)范施工；再次要求監(jiān)理單位督促監(jiān)管施工單位各項安全措施的制定和落實。
2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
3 房地產工程管理中出現(xiàn)的問題
3.1 對所開發(fā)的工程建設前期工作預備不充分
開發(fā)企業(yè)對地塊關注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足?？赡軙虚_發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質勘探，設計依據不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關配套管理規(guī)定不清楚，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
3.2 對有關施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現(xiàn)收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4 房地產工程管理創(chuàng)新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術措施
在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現(xiàn)，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發(fā)現(xiàn)與設計單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內容之一。技術文件應做到內容完整、規(guī)范數(shù)據科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的質量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。
5 結語
房地產工程管理是房地產開發(fā)的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質按期完成的保障, 提高房地產工程管理的效能是保證開發(fā)企業(yè)投資回報和促進項目營銷的關鍵環(huán)節(jié), 不斷推進房地產工程管理的發(fā)展將有利于房地產行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]戴達人.淺談房地產方向的工程管理[J].中國科技信息, 2010,(21).
[2]李玉訓,張法成.房地產企業(yè)工程項目管理之探討[J].科技致富向導, 2010,(29).
論文關鍵詞：房地產金融房地產信托基金市場信用機制
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發(fā)展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發(fā)、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業(yè)和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。
2003年我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結果顯示我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業(yè)的平均估計，很多中小房地產企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發(fā)貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養(yǎng)老基金投資管理機構、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統(tǒng)性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創(chuàng)立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風險大的房地產企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業(yè)，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統(tǒng)風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔了行業(yè)本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發(fā)，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風險。構成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風險積累的制度安排
二、發(fā)展房地產信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業(yè)制度創(chuàng)新和金機構創(chuàng)新的產物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。
房地產投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統(tǒng)風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統(tǒng)風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現(xiàn)有的房地產投資信托向專業(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規(guī)模不能夠實現(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產信托的發(fā)展，經過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
