時間：2023-10-02 09:01:14
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作為一個農(nóng)業(yè)大國，土地是一切生產(chǎn)的基礎(chǔ)，土地財(cái)政管理是地方政府憑借出讓土地使用權(quán)的收入來增加地方政府財(cái)政收入的一種行為。這是我國特有的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，通過加強(qiáng)土地財(cái)政相關(guān)問題的研究，有助于推動我國財(cái)政體制以及土地制度的完善，所以加強(qiáng)當(dāng)前土地財(cái)政管理，則顯得意義重大。而為了確保土地市場的有序運(yùn)行，則開展土地市場管理則顯得意義重大。
二、土地財(cái)政及土地市場管理現(xiàn)狀分析
1.土地財(cái)政現(xiàn)狀
土地財(cái)政收入作為我國地方政府的預(yù)算外收入，近些年來，土地財(cái)政收入的總額不斷增加，其占我國財(cái)政收入的比重也不斷提高。但是我國的土地財(cái)政收入仍然存在一些問題，首先，在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，只是將土地占用面的考慮在內(nèi)，而忽略了土地所處地段對土地價值的影響，這與我國目前的市場發(fā)展情況不相符合。其次，在征收土地增值稅時，雖然考慮到了土地增值的因素，但是我國的許多投資者對土地增值稅反應(yīng)敏感，導(dǎo)致地方政府擔(dān)心轄區(qū)內(nèi)整個投資環(huán)境受到影響。由于房地產(chǎn)業(yè)以及建筑業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，再加上與這兩個行業(yè)相關(guān)的各行各業(yè)的稅收收入和行政事業(yè)性收費(fèi)，土地財(cái)政收入，存在被低估的可能性。
2.土地市場管理現(xiàn)狀
首先，政府對于一級市場的壟斷會產(chǎn)生一些弊端，第一，這樣會限制土地出售的數(shù)量，土地價格和因此而急速上升，從而增加了成本投入。第二，這會導(dǎo)致一些地方政府為了提高政績而，滋生腐敗。第三，一些農(nóng)民會失去土地集體所有權(quán)。其次，政府對土地市場監(jiān)管力度不夠，這會引起土地市場混亂。再者，不規(guī)范的土地制度給政府的管理帶來了負(fù)面影響。我國所制定的土地制度有土地利用規(guī)劃制度、土地出讓制度以及土地征用制度等，但是這些制度中不合理的地方會為地方政府不遵守市場規(guī)則提供更多的借口，如土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。而在《土地征用法》中又有規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地及其地上附著物”。這會使得一些地方政府以國家的名義來征收農(nóng)民土地而再以發(fā)展經(jīng)濟(jì)的名義來出讓土地，最終導(dǎo)致農(nóng)民的利益受損。
三、加強(qiáng)土地財(cái)政及土地市場管理策略分析
1.進(jìn)一步完善財(cái)稅體制改革
第一，合理劃分政府間的支出責(zé)任。對此，對于那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢的地區(qū)，可以適當(dāng)減少當(dāng)?shù)卣闹С鲐?zé)任?？梢詫⑷珖怨伯a(chǎn)品的支出責(zé)任劃歸給中央政府，然后將體育文化、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生等責(zé)任劃歸給省級政府，其它的責(zé)任則由市縣來負(fù)責(zé)。第二，對地方稅權(quán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整?？梢越⒁粋€稅收體系，在這一體系中，要適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大地方稅權(quán)，通過這種方式來確保地方稅的獨(dú)立穩(wěn)定，在這一體系中，所設(shè)立的短期稅要以營業(yè)稅為主導(dǎo)，而長期稅則要以地產(chǎn)稅為主。
2.規(guī)范土地出讓制
在土地出讓過程中，農(nóng)民的集體用地會被作為建設(shè)用地，在此過程中會產(chǎn)生一筆出讓金，而且有地方政府收取，通過規(guī)范土地出讓制，要對城鄉(xiāng)土地的使用權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一，讓土地使用權(quán)作為農(nóng)民的一種權(quán)利，讓廣大農(nóng)民直接加入到商業(yè)用地和建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過程中。當(dāng)集體用地因出讓而進(jìn)入土地市場之后，要采用累進(jìn)稅的方式對土地出讓金的規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，通過這種方式，可以為農(nóng)民帶來更多的土地收益，切實(shí)保障農(nóng)民的權(quán)力。
3.完善土地產(chǎn)權(quán)制度
第一，通過對法律體系的完善來對政府的權(quán)力產(chǎn)生一定的約束和限制，進(jìn)而有效預(yù)防權(quán)力的濫用。對此，應(yīng)通過對我國土地法的修訂，賦予我國農(nóng)民集體土地完整的法律地位，對公共利益的概念進(jìn)行明確界定，而且要確立征收集體土地所適用的法律條件，通過這種方式，對農(nóng)民的集體土地所有權(quán)提供有力的保障。通過完善土地產(chǎn)權(quán)制度，使農(nóng)民擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)，而且要確保農(nóng)民能夠正確地使用自己的權(quán)力，維護(hù)自身的利益，而且，通過完善相應(yīng)的法律制度，使農(nóng)民所擁有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)以及參與權(quán)被予以確立。
4.轉(zhuǎn)變政府職能
為了更加完善政府的職能，必須要適當(dāng)?shù)厝∠囊恍┬姓深A(yù)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，不斷減少政府對土地管理部門的干預(yù)，開放土地一級市場，使土地真正作為土地市場的一部分。通過轉(zhuǎn)變政府職能，不斷規(guī)范征地程序，在原有的程度上進(jìn)一步縮小征地范圍，而且不可以使政府部門隨意利用國家的名義來征收農(nóng)民集體用地，即使要進(jìn)行必要的征收，也要設(shè)立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠更加貼近市場。政府部門要開展宣傳教育，讓農(nóng)民學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律，使農(nóng)民能夠真正參與到土地市場管理中，在相關(guān)土地市場管理規(guī)章制度的制定過程中，要積極聽取農(nóng)民的意見。政府部門要充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用，尤其是市場失靈階段，通過強(qiáng)制性的手段來糾正土地市場存在的缺陷，從而創(chuàng)造一個公平競爭的土地市場環(huán)境，真正維護(hù)土地所有者的利益。
5.建立公開透明的土地市場
第一條為了建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，規(guī)范土地使用權(quán)交易行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的供應(yīng)、交易、土地儲備及其管理等活動，適用本辦法。
第三條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地市場的管理和監(jiān)督。
縣級以上人民政府城市規(guī)劃、房產(chǎn)、財(cái)政、價格、工商行政管理、發(fā)展改革、監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)，做好土地市場管理的相關(guān)工作。
第四條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃的管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，堅(jiān)持對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，建立土地使用權(quán)公開交易和土地儲備制度。
縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立土地供應(yīng)信息制度、供地條件與結(jié)果公示制度、土地登記資料公開查詢制度。
第二章土地供應(yīng)
第五條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市）人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)會同同級發(fā)展改革、城市規(guī)劃等部門定期編制供地計(jì)劃，經(jīng)本級人民政府審查，報(bào)上一級人民政府批準(zhǔn)后及時向社會。
第六條土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資或者入股等有償使用方式，但法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
第七條土地使用權(quán)出讓，屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。其他用地，同一宗地只有一個意向用地者的，可以采用協(xié)議方式出讓；同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
第八條土地使用權(quán)租賃，除符合國家和省規(guī)定的協(xié)議供地條件可以采用協(xié)議方式租賃的以外，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式進(jìn)行租賃。
第九條國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對供地情況的監(jiān)督檢查。設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市）人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)在供地后3個月內(nèi)將供地結(jié)果報(bào)上一級國土資源行政主管部門備案。
第三章土地交易
第十條土地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。
第十一條下列土地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)在縣（市）以上人民政府指定的土地交易場所公開進(jìn)行：
（一）土地使用權(quán)的出讓；
（二）土地使用者申請改變土地用途或者申請改為出讓土地使用權(quán)，需要按照市場價補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的；
（三）劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)或者連同地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓；
（四）國有企業(yè)事業(yè)單位或者國有控股企業(yè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；
（五）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的土地使用權(quán)或者連同地上建筑物、附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；
（六）人民法院判決、裁定涉及土地使用權(quán)或者連同地上建筑物、附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)交易場所公開進(jìn)行的其他土地使用權(quán)交易。
出讓的土地使用權(quán)隨同地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)移且不改變土地用途，不需補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的，可以不在土地交易場所公開交易。
土地使用權(quán)交易涉及國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定加強(qiáng)監(jiān)督。
第十二條進(jìn)行土地使用權(quán)公開交易，由有關(guān)國土資源行政主管部門依據(jù)供地計(jì)劃和供地方案制定具體宗地的招標(biāo)或者拍賣、掛牌文書，由城市規(guī)劃部門依法辦理用地規(guī)劃審批手續(xù)。
有關(guān)土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于招標(biāo)、拍賣、掛牌前20日在指定的土地交易場所和當(dāng)?shù)刂饕襟w公告。公告內(nèi)容包括地塊性質(zhì)狀況、瑕疵說明、規(guī)劃條件、用地者資格資質(zhì)、交易條件和交易程序等。
第十三條采用招標(biāo)方式進(jìn)行土地使用權(quán)公開交易的，招標(biāo)方應(yīng)當(dāng)設(shè)立5人以上單數(shù)的評標(biāo)小組。評標(biāo)小組的主持人由招標(biāo)方指定，其他成員在開標(biāo)前24小時內(nèi)由主持人從招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)確定。
采用拍賣、掛牌方式進(jìn)行土地使用權(quán)公開交易的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立由國土資源、城市規(guī)劃、監(jiān)察、財(cái)政、價格等部門代表組成的拍賣、掛牌委員會，由拍賣、掛牌方指定主持人。
土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易的具體操作規(guī)則，由省人民政府國土資源行政主管部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定并公布。
第十四條土地使用權(quán)公開交易時，有下列情形之一的，由土地交易機(jī)構(gòu)及時宣布中止交易：
（一）土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實(shí)影響公共利益的；
（二）發(fā)生不可抗力事件的；
（三）司法、監(jiān)察機(jī)關(guān)因辦理案件確實(shí)需要中止交易的；
（四）依法應(yīng)當(dāng)中止交易的其他情形。
前款規(guī)定情形消除后，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)交易并書面通知當(dāng)事人，交易期限順延。
第十五條有下列情形之一，未經(jīng)依法批準(zhǔn)或者不符合法定條件的，不得交易：
（一）改變土地用途的；
（二）改變土地使用權(quán)性質(zhì)的；
（三）轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；
（四）出讓土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定其他不得交易的情形。
第十六條土地使用權(quán)交易成交后，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，持土地使用合同、土地交易機(jī)構(gòu)出具的成交確認(rèn)書和其他法定材料，到相關(guān)的國土資源行政主管部門依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。
土地使用權(quán)交易前已經(jīng)統(tǒng)一辦理用地和用地規(guī)劃審批手續(xù)，成交后不改變土地用途和規(guī)劃方案確定的條件的，不再辦理用地和用地規(guī)劃審批手續(xù)。
第十七條有下列情形之一的，縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門不得辦理土地登記手續(xù)：
（一）依法應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)公開交易而未實(shí)行的；
（二）土地使用權(quán)公開交易未按法定程序進(jìn)行的；
（三）土地使用權(quán)出讓金或者其他地價款未繳清的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定交易無效的其他情形。
第十八條土地交易機(jī)構(gòu)提供土地使用權(quán)交易服務(wù)，可以根據(jù)交易服務(wù)類型收取交易服務(wù)費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四章地價管理
第十九條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)定期確定基準(zhǔn)地價，建立基準(zhǔn)地價聽證和更新、公布制度。確定和更新的基準(zhǔn)地價應(yīng)當(dāng)報(bào)上一級人民政府國土資源行政主管部門核準(zhǔn)。
設(shè)區(qū)的市、自治州、縣?穴市?雪人民政府應(yīng)當(dāng)建立標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價體系，并定期公布。
第二十條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對交易地價、評估地價的監(jiān)督。
對交易地價異常波動的地區(qū)，上一級人民政府可以根據(jù)需要，采取調(diào)整供地政策、行使優(yōu)先購買權(quán)、限制交易地價等行政措施。
第二十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價格比標(biāo)定地價低20％以上的，設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市）人民政府可以依法行使優(yōu)先購買權(quán)。劃撥土地使用權(quán)低于市場價格轉(zhuǎn)讓的，縣（市）以上人民政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)。
第二十二條采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的，有關(guān)人民政府應(yīng)當(dāng)按照評估、詢價議價、集體決策等程序，確定底價、起始價。底價在成交確認(rèn)前不得泄漏，未達(dá)到底價的不得成交。
第二十三條省人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同價格等有關(guān)部門根據(jù)土地用途、地類、級別等因素，擬定協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布。
協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，有關(guān)人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對擬出讓地塊的價格組織評估，經(jīng)集體決策后，合理確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。
第二十四條采用租賃方式供應(yīng)土地的，有關(guān)人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地用途、地類、級別等因素?cái)M定租金標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后公布，并報(bào)上一級人民政府國土資源行政主管部門備案。
第二十五條采用作價出資或者入股方式供應(yīng)土地的，有關(guān)人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對該地塊的土地價格組織評估，經(jīng)集體決策后確認(rèn)國家股、國有法人股的股權(quán)數(shù)額。國家股股權(quán)可以委托有資格的國有股權(quán)單位持有，所得收益繳入同級財(cái)政。
第二十六條土地使用權(quán)出讓金、租金等土地有償使用收益必須全額上繳財(cái)政，不得減免、挪用或者私分。
第五章土地儲備
第二十七條縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)會同同級發(fā)展改革、城市規(guī)劃等部門編制土地儲備計(jì)劃，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施，并報(bào)上一級人民政府國土資源行政主管部門備案。
土地儲備具體工作，由縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門的土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
縣（市）以上人民政府財(cái)政、國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地儲備投資融資、成本核算和資金的監(jiān)督管理。
第二十八條儲備土地的來源包括：
（一）依法收回、收購、置換的土地；
（二）未確定土地使用權(quán)的土地；
（三）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃而依法征收的土地；
（四）其他依法應(yīng)當(dāng)儲備的土地。
第二十九條土地儲備機(jī)構(gòu)儲備新征土地的期限不得超過2年；確實(shí)需要延期的，經(jīng)本級人民政府同意后，報(bào)上一級人民政府批準(zhǔn)。
第六章法律責(zé)任
第三十條有下列情形之一的，由上一級人民政府或者其國土資源行政主管部門責(zé)令限期改正，重新依法辦理有關(guān)手續(xù)；對有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反本辦法第七條、第八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓、租賃土地使用權(quán)而采用協(xié)議方式的；
（二）違反本辦法第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)在土地交易場所公開進(jìn)行而未在土地交易場所公開進(jìn)行的；
（三）違反本辦法第二十二條規(guī)定，確定出讓底價或者起始價，泄漏出讓底價或者未達(dá)到出讓底價成交的；
（四）違反本辦法第二十三條規(guī)定，協(xié)議出讓底價低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)的；
（五）違反本辦法第二十六條規(guī)定，減免、挪用或者私分土地使用權(quán)出讓金、租金等土地有償使用收益的。
第三十一條國家機(jī)關(guān)及土地交易、儲備機(jī)構(gòu)的工作人員在土地市場管理工作中、、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地市場管理。本辦法所稱土地市場包括：
（一）國有土地使用權(quán)出讓；
（二）國有土地使用權(quán)租賃；
（三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；
（四）國有土地使用權(quán)出租；
（五）國有土地使用權(quán)抵押；
（六）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等；
（七）集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等。
第三條 依照本辦法取得的土地使用權(quán)受法律保護(hù)。
第四條 旗縣以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地市場的監(jiān)督與管理。
第二章 國有土地使用權(quán)出讓
第五條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓，由旗縣以上人民政府制定土地使用權(quán)出讓方案，由具備資質(zhì)的地價評估機(jī)構(gòu)評估，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由旗縣以上土地行政主管部門組織實(shí)施。
第六條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。
第七條 土地使用權(quán)出讓遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監(jiān)督。
第八條 自治區(qū)土地行政主管部門依法對全區(qū)的出讓土地供應(yīng)總量、土地用途、供應(yīng)方式、出讓價格、權(quán)屬登記等進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同的約定使用土地；確需改變該幅土地用途的，經(jīng)旗縣以上土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
第十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓人，超過出讓合同規(guī)定的開發(fā)期滿1年未開發(fā)利用土地，造成土地閑置，由旗縣以上土地行政主管部門收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；閑置費(fèi)2年未進(jìn)行開發(fā)利用的，旗縣以上人民政府依法無償收回土地使用權(quán)。
第十一條 土地使用權(quán)出讓年限依據(jù)土地用途合理確定，但最長不得超過下列法律規(guī)定的期限：
（一）居住用地70年；
（二）工業(yè)用地50年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（五）綜合或者其它用地50年。
第十二條 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)以拍賣、招標(biāo)方式為主，輔以協(xié)議出讓方式。
第十三條 商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項(xiàng)目用地的出讓，必須采用招標(biāo)或拍賣的方式。
屬于下列情況之一的，采用拍賣方式：
（一）以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出讓價最高為條件確定使用者的；
（二）對土地使用者的資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有競爭意向；
（三）土地用途無特別限制及要求。
屬于下列情況之一的，采用招標(biāo)方式：
（一）除獲取較高出讓金外，還有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；
（二）土地用途有嚴(yán)格限制，只有少數(shù)單位或個人可能有競得意向。
第十四條 招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)程序，按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 出讓、租賃國有土地使用權(quán)的出讓金、租金不得低于出讓、租賃底價和國家規(guī)定的最低價。土地使用權(quán)劃撥、出讓、租賃結(jié)果和協(xié)議出讓的地價評估報(bào)告要逐級上報(bào)自治區(qū)土地行政主管部門備案。
第三章 國有土地使用權(quán)租賃
第十六條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)租賃是指旗縣以上人民政府將城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租賃給土地使用者，并向國家支付土地租金的行為，是出讓方式的補(bǔ)充。
第十七條 下列建設(shè)用地可以實(shí)行國有土地租賃：
（一）原劃撥的國有土地用于經(jīng)營性用地或因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租和改變土地用途的；
（二）企業(yè)改造或改組為股份制公司、組建企業(yè)集團(tuán)、改組為股份合作制企業(yè)、企業(yè)實(shí)行租賃經(jīng)營和非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)；
（三）新增建設(shè)用地確屬必須以租賃方式處置的；
（四）國家和自治區(qū)土地行政主管部門核準(zhǔn)的其他適宜租賃的土地。
第十八條 對于商品房、高中檔別墅、新建工商企業(yè)等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
第十九條 租賃土地使用權(quán)的審批權(quán)限、程序，與出讓方式相同。
第二十條 國有土地租賃可以采取招標(biāo)、拍賣的方式。按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有土地租賃可以根據(jù)具體情況由出租方和承租方按照國有土地租賃合同的約定確定租賃期限，但租賃的最高年限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地的出讓最高年期。
第二十二條 國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地用途、區(qū)位條件等因素綜合評定，并與地價水平相均衡。承租方取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)按照全額地價折算；承租方取得土地使用權(quán)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)按照扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。
第二十三條 承租方取得租賃土地使用權(quán)，在按照國有土地租賃合同的約定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，符合本辦法第六十一條規(guī)定的，經(jīng)土地行政主管部門同意并按照國有土地租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押期限不得超過租賃合同約定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。
第二十四條 對批準(zhǔn)的租賃土地使用權(quán)，由旗縣以上土地行政主管部門進(jìn)行土地登記，頒發(fā)《國有土地使用證》。
第四章 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須到旗縣以上土地行政主管部門辦理申請、審批和變更登記等手續(xù)，并按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原出讓合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價格。旗縣以上土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價對申報(bào)價格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20％以上的，盟行政公署、市、旗縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不合理上漲時，旗縣以上人民政府應(yīng)規(guī)定最高限價以平抑地價。
第二十八條 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定足額交納出讓金或不符合本辦法第六十一條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第五章 國有土地使用權(quán)出租
第二十九條 土地使用者以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以在出讓期內(nèi)出租土地使用權(quán)。但是不符合本辦法第六十一條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得出租。房屋所有權(quán)人出租房屋的，出租人和承租人必須到旗縣以上土地行政主管部門申請土地使用權(quán)出租登記，由土地行政主管部門向承租人頒發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》后方可出租。
第三十條 凡出租原劃撥土地上的房屋、鋪面或其他地上建筑物、構(gòu)筑物的，出租人必須到旗縣以上土地行政主管部門依法補(bǔ)辦出讓或租賃手續(xù)，交納出讓金或租金。如因合同終止或其他原因不再出租，出租人須在終止出租合同后15日內(nèi)到旗縣以上土地行政主管部門申請土地注銷登記。
第六章 國有土地使用權(quán)抵押
第三十一條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。但是不符合本辦法第六十一條的，土地使用權(quán)不得抵押。被抵押的土地使用權(quán)，由具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押期終止期限不得超過土地使用權(quán)出讓終止期限。
第三十二條 土地使用權(quán)抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分。
第三十三條 土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法到旗縣以上土地行政主管部門辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是土地行政主管部門頒發(fā)的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押土地證書。
第三十四條 以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押必須進(jìn)行地價評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門批準(zhǔn)，核定出讓金數(shù)額后，方可簽訂抵押合同。
第三十五條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與旗縣以上土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第三十六條 辦理抵押登記，申請人應(yīng)向旗縣以上土地行政主管部門支付登記費(fèi)用。抵押登記費(fèi)按國家及自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章 國有土地使用權(quán)劃撥
第三十七條 通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不得進(jìn)入市場。如需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須經(jīng)旗縣以上土地行政主管部門批準(zhǔn)后，辦理出讓或租賃手續(xù)，交納出讓金或租金。
第三十八條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)用于經(jīng)營性用地或改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須簽訂土地使用權(quán)出讓或租賃合同，一律實(shí)行有償使用。
第三十九條 原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)用于經(jīng)營性用地的，每年要向當(dāng)?shù)厝嗣裾患{年地租，年地租額不得低于租賃式供地確定的年地租標(biāo)準(zhǔn)的40％。
第四十條 舊城改造中涉及的原劃撥土地使用權(quán)，必須明確界定土地權(quán)屬界限，由原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后依法收回。除國家法律規(guī)定可以繼續(xù)劃撥用地外，其他用地一律實(shí)行有償、有限期使用。在評估土地使用權(quán)價格后，以出讓或租賃方式提供用地。
第四十一條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)屬于自治區(qū)直屬機(jī)關(guān)或者中央、自治區(qū)直屬的企業(yè)、事業(yè)單位，其劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)自治區(qū)土地行政主管部門審查后，報(bào)自治區(qū)人民政府審批。
第四十二條 國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。
第四十三條 對改組或設(shè)立股份制企業(yè)的，國家可將土地使用權(quán)作價入股，土地資產(chǎn)折為國家股。由旗縣以上土地行政主管部門與國有持股單位簽訂委托持股合同。
第四十四條 對于國有企業(yè)破產(chǎn)，政府將原劃撥土地使用權(quán)收回拍賣，或以其他方式再行出讓，所得收入優(yōu)先用于下崗職工安置。
第四十五條 企業(yè)因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因，引起的土地變更，必須到旗縣以上土地行政主管部門依法申請辦理土地變更登記，否則不受法律保護(hù)。
第四十六條 土地估價、土地登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
第四十七條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法征為國有土地，方可進(jìn)入市場交易。
第四十八條 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的旗縣以上人民政府批準(zhǔn)，集體所有的荒山、荒地、沙地、鹽堿地等，按照土地利用總體規(guī)劃，可以采用拍賣、承包、出租等方式，治理、開發(fā)為農(nóng)用土地，使用年限最長不超過50年。開發(fā)為建設(shè)用地，須按法定權(quán)限和程序報(bào)批。
第四十九條 集體土地使用者經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，在不改變農(nóng)用土地用途的前提下，經(jīng)村民討論同意并報(bào)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用出租、互換、轉(zhuǎn)包、入股、競價承包等方式進(jìn)行集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。
第五十條 經(jīng)旗縣以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村、牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織可以用本集體所有的已批準(zhǔn)的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。
第五十一條 國內(nèi)外投資者依法治理、改造、開發(fā)集體土地的審批權(quán)限，參照《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十四條的規(guī)定執(zhí)行。
第五十二條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)、嘎查村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)的，及以承包方式取得的集體土地使用權(quán)抵押的，須進(jìn)行地價評估，報(bào)旗縣以上土地行政主管部門批準(zhǔn)，明確抵押方式，簽訂抵押合同。其合法憑證是土地行政主管部門頒發(fā)的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。
第九章 地價評估
第五十三條 建立健全城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)和建制鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價評估和公布制度。
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價評估成果經(jīng)自治區(qū)土地行政主管部門驗(yàn)收后，由當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T報(bào)同級人民政府審核后報(bào)上級人民政府批準(zhǔn)。呼和浩特市、包頭市的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價評估成果經(jīng)國土資源部審核，由自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，由旗縣以上人民政府公布執(zhí)行。
第五十四條 各地要嚴(yán)格按照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)程編制基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價并定期修訂。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，不準(zhǔn)隨意降低或提高標(biāo)準(zhǔn)。
第五十五條 自治區(qū)土地行政主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)盟市、旗縣土地行政主管部門執(zhí)行。
協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行并向社會公開。旗縣以上人民政府均不得低于協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地。
第五十六條 凡從事土地估價人員，必須經(jīng)過國土資源部和自治區(qū)土地行政主管部門組織的土地估價專業(yè)培訓(xùn)考試，取得資格證書后，方能從事土地估價工作。
第五十七條 改組或新設(shè)上市的股份制公司，必須選擇具有A級地價評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。
第五十八條 土地估價中介機(jī)構(gòu)，必須持有營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)國家或自治區(qū)土地行政主管部門批準(zhǔn)備案的土地估價資格證書，方準(zhǔn)予承擔(dān)土地估價業(yè)務(wù)。實(shí)行土地估價資格審驗(yàn)、資質(zhì)評審制度。土地估價結(jié)果，必須按規(guī)定報(bào)送旗縣以上土地行政主管部門備案。
第十章 土地交易監(jiān)督管理
第五十九條 旗縣以上人民政府在其管轄范圍內(nèi)的土地應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，并建立土地儲備制度，達(dá)到政府壟斷土地一級市場，搞活土地二級市場的目的。
第六十條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿平等、誠實(shí)信用、公開的原則。
第六十一條 不符合《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十四條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得交易。
土地交易實(shí)行許可制度，土地行政主管部門對符合本辦法規(guī)定的土地交易申請者，發(fā)放《土地交易許可證》。未領(lǐng)取《土地交易許可證》的，不得交易。
第六十二條 任何單位和個人都不得私下轉(zhuǎn)讓、出租、經(jīng)營土地使用權(quán)。土地交易必須進(jìn)入土地行政主管部門指定的土地交易場所進(jìn)行，并接受土地行政主管部門的監(jiān)督。
第六十三條 土地交易應(yīng)當(dāng)使用書面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部門按國家規(guī)定統(tǒng)一制定。
第六十四條 土地交易實(shí)行合同鑒證制度，土地行政主管部門對土地交易雙方簽訂的合同進(jìn)行審核、鑒證。未經(jīng)鑒證的，交易行為無效。
一、引言
作為一個農(nóng)業(yè)大國，土地是一切生產(chǎn)的基礎(chǔ)，土地財(cái)政管理是地方政府憑借出讓土地使用權(quán)的收入來增加地方政府財(cái)政收入的一種行為。這是我國特有的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，通過加強(qiáng)土地財(cái)政相關(guān)問題的研究，有助于推動我國財(cái)政體制以及土地制度的完善，所以加強(qiáng)當(dāng)前土地財(cái)政管理，則顯得意義重大。而為了確保土地市場的有序運(yùn)行，則開展土地市場管理則顯得意義重大。
二、土地財(cái)政及土地市場管理現(xiàn)狀分析
1.土地財(cái)政現(xiàn)狀
土地財(cái)政收入作為我國地方政府的預(yù)算外收入，近些年來，土地財(cái)政收入的總額不斷增加，其占我國財(cái)政收入的比重也不斷提高。但是我國的土地財(cái)政收入仍然存在一些問題，首先，在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，只是將土地占用面的考慮在內(nèi)，而忽略了土地所處地段對土地價值的影響，這與我國目前的市場發(fā)展情況不相符合。其次，在征收土地增值稅時，雖然考慮到了土地增值的因素，但是我國的許多投資者對土地增值稅反應(yīng)敏感，導(dǎo)致地方政府擔(dān)心轄區(qū)內(nèi)整個投資環(huán)境受到影響。由于房地產(chǎn)業(yè)以及建筑業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，再加上與這兩個行業(yè)相關(guān)的各行各業(yè)的稅收收入和行政事業(yè)性收費(fèi)，土地財(cái)政收入，存在被低估的可能性。
2.土地市場管理現(xiàn)狀
首先，政府對于一級市場的壟斷會產(chǎn)生一些弊端，第一，這樣會限制土地出售的數(shù)量，土地價格和因此而急速上升，從而增加了成本投入。第二，這會導(dǎo)致一些地方政府為了提高政績而濫用職權(quán)，滋生腐敗。第三，一些農(nóng)民會失去土地集體所有權(quán)。其次，政府對土地市場監(jiān)管力度不夠，這會引起土地市場混亂。再者，不規(guī)范的土地制度給政府的管理帶來了負(fù)面影響。我國所制定的土地制度有土地利用規(guī)劃制度、土地出讓制度以及土地征用制度等，但是這些制度中不合理的地方會為地方政府不遵守市場規(guī)則提供更多的借口，如土地管理法》第四十三條規(guī)定 ，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地” 。而在 《土地征用法》中又有規(guī)定 ，“國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地及其地上附著物”。這會使得一些地方政府以國家的名義來征收農(nóng)民土地而再以發(fā)展經(jīng)濟(jì)的名義來出讓土地，最終導(dǎo)致農(nóng)民的利益受損。
三、加強(qiáng)土地財(cái)政及土地市場管理策略分析
1.進(jìn)一步完善財(cái)稅體制改革
第一，合理劃分政府間的支出責(zé)任。對此，對于那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢的地區(qū)，可以適當(dāng)減少當(dāng)?shù)卣闹С鲐?zé)任?？梢詫⑷珖怨伯a(chǎn)品的支出責(zé)任劃歸給中央政府，然后將體育文化、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生等責(zé)任劃歸給省級政府，其它的責(zé)任則由市縣來負(fù)責(zé)。第二，對地方稅權(quán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。可以建立一個稅收體系，在這一體系中，要適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大地方稅權(quán)，通過這種方式來確保地方稅的獨(dú)立穩(wěn)定，在這一體系中，所設(shè)立的短期稅要以營業(yè)稅為主導(dǎo)，而長期稅則要以地產(chǎn)稅為主。
2.規(guī)范土地出讓制
在土地出讓過程中，農(nóng)民的集體用地會被作為建設(shè)用地，在此過程中會產(chǎn)生一筆出讓金，而且有地方政府收取，通過規(guī)范土地出讓制，要對城鄉(xiāng)土地的使用權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一，讓土地使用權(quán)作為農(nóng)民的一種權(quán)利，讓廣大農(nóng)民直接加入到商業(yè)用地和建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過程中。當(dāng)集體用地因出讓而進(jìn)入土地市場之后，要采用累進(jìn)稅的方式對土地出讓金的規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，通過這種方式，可以為農(nóng)民帶來更多的土地收益，切實(shí)保障農(nóng)民的權(quán)力。
3.完善土地產(chǎn)權(quán)制度
第一，通過對法律體系的完善來對政府的權(quán)力產(chǎn)生一定的約束和限制，進(jìn)而有效預(yù)防權(quán)力的濫用。對此，應(yīng)通過對我國土地法的修訂，賦予我國農(nóng)民集體土地完整的法律地位，對公共利益的概念進(jìn)行明確界定，而且要確立征收集體土地所適用的法律條件，通過這種方式，對農(nóng)民的集體土地所有權(quán)提供有力的保障。通過完善土地產(chǎn)權(quán)制度，使農(nóng)民擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)，而且要確保農(nóng)民能夠正確地使用自己的權(quán)力，維護(hù)自身的利益，而且，通過完善相應(yīng)的法律制度，使農(nóng)民所擁有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)以及參與權(quán)被予以確立。
4.轉(zhuǎn)變政府職能
為了更加完善政府的職能，必須要適當(dāng)?shù)厝∠囊恍┬姓深A(yù)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，不斷減少政府對土地管理部門的干預(yù)，開放土地一級市場，使土地真正作為土地市場的一部分。通過轉(zhuǎn)變政府職能，不斷規(guī)范征地程序，在原有的程度上進(jìn)一步縮小征地范圍，而且不可以使政府部門隨意利用國家的名義來征收農(nóng)民集體用地，即使要進(jìn)行必要的征收，也要設(shè)立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠更加貼近市場。政府部門要開展宣傳教育，讓農(nóng)民學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律，使農(nóng)民能夠真正參與到土地市場管理中，在相關(guān)土地市場管理規(guī)章制度的制定過程中，要積極聽取農(nóng)民的意見。政府部門要充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用，尤其是市場失靈階段，通過強(qiáng)制性的手段來糾正土地市場存在的缺陷，從而創(chuàng)造一個公平競爭的土地市場環(huán)境，真正維護(hù)土地所有者的利益。
關(guān)鍵詞：土地；土地市場管理；思考
引言
當(dāng)前時期，隨著我國社會市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，由于土地市場管理不夠規(guī)范而導(dǎo)致的一系列矛盾問題越來越突出；對于當(dāng)?shù)卣?，為了進(jìn)一步促進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)行了招商引資策略，不斷的擴(kuò)大開發(fā)區(qū)規(guī)模，想通過開發(fā)區(qū)具有的土地優(yōu)惠政策吸引更多的人員來本地投資，然而，這樣一來，就會使得土地原本具有的價值無法得到有效的保障；其次，在拆遷過程中，沒有經(jīng)過充分的考慮，只是一味的盲目性的征用集體土地，在很大程度上使得人民群眾無法獲取到合理的補(bǔ)償款；后來，國家根據(jù)當(dāng)前土地市場存在的問題，在第一時間里了關(guān)于將土地市場管理秩序全面調(diào)整的通告，同時也在積極的制定關(guān)于土地市場管理方面的法律法規(guī)。所以，當(dāng)前該怎樣才能進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場管理已經(jīng)成為我們現(xiàn)階段所要深入思考的話題。
1．對土地市場管理的思考
1．1消除錯誤的思想觀念，增強(qiáng)對土地市場的認(rèn)知度
首先，要將土地市場不合理的配置，不利于招商引資的錯誤行為消除；土地市場的配置過程，主要是在土地自身所具有的性質(zhì)特點(diǎn)基礎(chǔ)上而進(jìn)行的。從改革開放到現(xiàn)在，我國各個地區(qū)基本上都設(shè)立了開發(fā)區(qū)，每個區(qū)內(nèi)部土地都是無償供外來商人經(jīng)營與生產(chǎn)的，這樣做的目的主要是想吸引到更多的外來商人到本地投資，雖然這一做法在一定程度促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，但是等到市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時期時，土地就會演變成一種商品，用土地來換取更多的投資，在很大程度上會使得大量的國有資產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的流失，對于土地資源的二次利用以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展都造成了極大的阻礙。世界WTO組織的公平、透明度等原則也明確的強(qiáng)調(diào)土地行政管理部門必須全面保障群眾的待遇，確保市場在一個公平的狀態(tài)下競爭；所以，當(dāng)前時期，政府在土地市場管理過程中所承擔(dān)的主要任務(wù)就是進(jìn)一步的推動市場公平、公開，正常的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，并借此吸引到更多的外來投資者。
其次，將政府經(jīng)營土地與市場規(guī)律不符的錯誤觀念消除；土地在國家的資產(chǎn)范圍之內(nèi)，由于其具有特殊的性質(zhì)，因此決定了土地經(jīng)營主體是政府，只有政府實(shí)施的措施對土地資源進(jìn)行調(diào)節(jié)，土地資源自身具有的價值才會被充分的體現(xiàn)出來。土地在實(shí)際使用過程中應(yīng)受到嚴(yán)格的制約，須在政府統(tǒng)一調(diào)節(jié)與控制的基礎(chǔ)上展開經(jīng)營。土地使用規(guī)模及土地需求等各方面都應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平保持平等，同時其還必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約基礎(chǔ)上前行。然而，當(dāng)前從實(shí)際經(jīng)營情況上看，土地經(jīng)營是政府通過市場渠道運(yùn)作土地資源；從實(shí)際運(yùn)作主體及運(yùn)作過程上來看，具有兩個方面的性質(zhì)，即政府行為、純市場行為。所以，我們在實(shí)際工作中，必須充分的認(rèn)識到市場與政府各自所要承擔(dān)的運(yùn)作，只有這樣才能夠保證土地資源的循環(huán)利用，才能保證社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益這三種機(jī)制統(tǒng)一協(xié)調(diào)的發(fā)展?？梢哉f，建立一套完善的土地市場服務(wù)制度是有效提高城市綜合競爭力度的最佳手段。
1．2合理的安排房屋拆遷戶與征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置工作
首先，必須明確城市建設(shè)的具體規(guī)模，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，有針對性的開展拆遷工作，充分的考慮當(dāng)?shù)厝罕姵惺苣芰Τ潭?，并且還要從宏觀的角度上掌握好拆遷的規(guī)模、進(jìn)展速度。在對拆遷戶的居所進(jìn)行拆遷時具有一定的難度，那么，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)采取經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)助辦法將這一難題有效的解決。然而，目前我國經(jīng)濟(jì)適用房在管理上還存在著一定的缺陷，所以，現(xiàn)階段必須進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理力度，對其土地供應(yīng)總體數(shù)量進(jìn)行有效的控制，并將其建設(shè)目標(biāo)、出售對象以及出售價格全面的規(guī)范?，F(xiàn)階段，國家對于經(jīng)濟(jì)適用住房用地提出了兩種政策；一個是仍然沿用劃撥的方式提供土地，但是其對提供土地的總量、購買房屋人員、出售價格等都作了詳細(xì)的規(guī)定；第二種是不實(shí)行劃撥供地的方式，而是針對可以享受到經(jīng)濟(jì)適用住房的人群到市場上買房或者租房，并且政府承擔(dān)一定的資金補(bǔ)貼。隨著社會的快速發(fā)展，后者比較適合當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)原則。需要注意的一點(diǎn)是，在實(shí)際拆遷過程中，必須從各個方面進(jìn)行考慮，按照程序進(jìn)行有效的處理，這對于化解雙方之間存在的矛盾問題是很有幫助的。
2．加強(qiáng)我國土地市場管理的有效渠道
2．1進(jìn)一步加強(qiáng)土地用途管理制度，確保土地安全有序的運(yùn)行
我們都知道，市場機(jī)制在一定程度上能夠促進(jìn)土地市場的良好發(fā)展，但其并不是十分健全完善的，仍然存在著諸多的問題沒有得到有效的解決，必須通過外力將其存在的缺陷加以完善，而這種外力就是計(jì)劃機(jī)制。土地用途管理制度不僅是土地利用規(guī)劃過程中的重要依據(jù)，同時其還是計(jì)劃機(jī)制在土地市場中將自身作用充分發(fā)揮的重要體現(xiàn)，其能夠使得土地市場管理更加的趨于完善。土地用途管理制度明確的規(guī)定了應(yīng)通過土地市場這一渠道進(jìn)行交易，以此獲取到土地使用權(quán)。另外，土地使用權(quán)只能在獲得土地使用權(quán)人員之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，絕對不能違背了之前所簽訂的土地出讓合同中的規(guī)范要求，只有這樣才能夠?qū)⑼恋乩每傮w規(guī)劃與城市規(guī)劃有效的實(shí)施，那么，土地在實(shí)際使用過程中才不會對社會效益及生態(tài)效益造成嚴(yán)重的影響。
2．2加強(qiáng)建設(shè)土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)
當(dāng)前時期，應(yīng)盡快建立一套健全完善的土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，以此對土地市場實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行有效的掌握，這一舉措的實(shí)施對于政府制定科學(xué)合理的土地市場宏觀調(diào)控政策有著重要的作用；另外，還應(yīng)建立完善的土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，相關(guān)人員可以利用其對土地市場信息全面的了解，真正營造出一種公開、公正的良好土地市場環(huán)境。這一系統(tǒng)主要將數(shù)據(jù)庫作為基礎(chǔ)，以此對土地市場實(shí)際情況進(jìn)行全面的檢測，有效的避免了各個土地違章違法現(xiàn)象的發(fā)生。土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)主要檢測的內(nèi)容是對土地市場的供應(yīng)、土地開發(fā)利用、土地市場運(yùn)行的整體等各方面進(jìn)行嚴(yán)格的審批。
2．3土地管理實(shí)行信息化，確保管理規(guī)范化
主要指的是土地在實(shí)際管理過程中應(yīng)采用先進(jìn)的信息技術(shù)；土地管理實(shí)行信息化的模式能夠快速的將數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且具有較高的準(zhǔn)確度，從而使得土地管理者的實(shí)際工作效率得到了較大的提升；另外，土地管理實(shí)行信息化模式能夠有效儲存土地信息和檢索、處理土地信息，建立了良好的信息數(shù)據(jù)庫；所以，采用先進(jìn)的信息化手段能夠使得土地管理制度更加的健全完善，我們應(yīng)大力推廣，從而帶動土地管理的規(guī)范化。
3．結(jié)論
綜上所述可知；當(dāng)前時期，必須進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場管理，這已經(jīng)成為了現(xiàn)階段急需要解決的一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，各級土地主管部門應(yīng)加以重視；本文首先對當(dāng)前土地市場管理進(jìn)行了一番深入的思考，其次提出了加強(qiáng)我國土地市場管理水平的有效渠道，以供參考。
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[關(guān)鍵詞]政府；土地市場；管理；問題；對策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529126
土地是一切生產(chǎn)和生活的基礎(chǔ)條件，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的重要作用。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的規(guī)模發(fā)展，土地市場也成為了整個市場體系的重要組成部分，越來越多的地方都把確保土地市場的有序進(jìn)行作為保持社會經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù)發(fā)展的主要手段。由于政府是地區(qū)土地市場的管理者、需求者以及唯一的供給者，土地市場的運(yùn)行與管理就成為政府部門一項(xiàng)至關(guān)重要的職能。所以，土地市場的有序進(jìn)行就需要政府的各種職能的有效發(fā)揮。
1我國土地市場的特點(diǎn)
1.1我國土地市場有多種類型和體系
我國的土地市場主要有五種類型，即城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務(wù)市場等。并且土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務(wù)這五大體系。這五種類型和五大體系結(jié)合在一起，使得我國土地市場更加活躍和繁榮。
1.2土地市場具有明顯的地域性和發(fā)展不平衡性
土地不同于其他種類的商品，它的位置是固定不變的，這就使得土地不可能像其他商品那樣統(tǒng)一到一個地方進(jìn)行交易。并且由于土地的開發(fā)與利用都要受到自然環(huán)境、開發(fā)技術(shù)以及市場的活躍程度等的影響，所以土地市場的發(fā)展很不平衡。比如我國現(xiàn)在沿海開放城市與內(nèi)地一般城市，東部地區(qū)和西部地區(qū)都存在著較大的差異。
1.3我國的土地市場以政府主導(dǎo)作為發(fā)展基礎(chǔ)
我國的土地市場是以政府為主導(dǎo)而發(fā)展起來的。在《土地管理法》《房地產(chǎn)管理法》等法律出臺以前，我國的土地市場基本上是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下按照政府劃撥的手段進(jìn)行土地資源的配置。隨著我國的經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國的土地市場也開始活躍起來。為了有效管理土地市場，政府也運(yùn)用法律手段，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)手段和行政手段等來管理我國土地市場的運(yùn)行。
1.4我國的土地市場是以城市為主要的發(fā)展對象
在我國的土地市場體系中，城市的土地市場占據(jù)主導(dǎo)地位，我國政府一直都在強(qiáng)調(diào)城市的土地市場的培育和管理，在20世紀(jì)80年代政府就開始直接有償出讓土地使用權(quán)，1988―1994年成為我國城市的土地市場發(fā)育和探索階段。隨后，我國城市的土地市場呈現(xiàn)出前所未有的活躍，市場規(guī)模越來越大，土地市場需求量日益增加，交易層次也更加豐富。而在農(nóng)村的土地市場中，現(xiàn)在仍處于探索和試驗(yàn)階段，理論研究相對比較落后，法律法規(guī)也不夠完善，土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系也比較模糊。
2土地市場中政府行使職能存在的問題
2.1政府對于一級市場的壟斷會產(chǎn)生一些弊端
政府壟斷土地一級市場，開始實(shí)行“招拍掛”方式出讓土地，提高了土地的價值，增加了土地的收益，但是同時也出現(xiàn)了一些負(fù)面效應(yīng)。第一，政府的壟斷就會限制土地出售的數(shù)量，最終導(dǎo)致人為的供不應(yīng)求，地價也會在這些人為因素下增加，甚至創(chuàng)下天價，過高的地價進(jìn)而會加大投入成本，使得經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動的邊際收益遞減，最終就會減弱城市競爭力。第二，政府壟斷土地一級市場，作為土地單一的供給者，供給彈性長期接近零。在這種供需不平衡的情況下，就會導(dǎo)致政府為了提高政績，，容易造成腐敗問題，同時，政府壟斷土地一級市場，導(dǎo)致信息嚴(yán)重地不對稱，對其監(jiān)管就會相當(dāng)困難。第三，對于農(nóng)民而言，政府在征地的過程中，農(nóng)民的土地變成城市建設(shè)用地的時候，土地性質(zhì)就由原來的集體所有變成了國有土地，也就意味著農(nóng)民失去了土地的集體所有權(quán)，而政府就變成了非農(nóng)建設(shè)用地的所有者。就導(dǎo)致農(nóng)民在失去土地時沒有任何討價還價的權(quán)利，并且政府會低價得到農(nóng)民的土地，高價出售給開發(fā)商，農(nóng)民僅僅得到較低標(biāo)準(zhǔn)的土地補(bǔ)償，同時，政府壟斷土地的供給，導(dǎo)致地價飆升的同時，也會給房價帶來高不可求的惡性連鎖反應(yīng)，最終還是農(nóng)民承擔(dān)這些惡果。
2.2政府對土地市場的監(jiān)管力度不夠
由于政府監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致了土地隱形市場的異常活躍，土地交易市場秩序比較混亂。第一，在城市土地市場中，由于管理措施不夠健全，目前土地評估機(jī)構(gòu)缺乏可行性的評估程序和評估方法，導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)畸形地價，致使政府難以管理、控制和引導(dǎo)。在土地權(quán)屬登記方面，如果初始登記尚未完成，就無法對土地使用權(quán)交易中的地價與權(quán)屬變更等進(jìn)行正確的審核和監(jiān)督。正是由于城市土地隱性市場的發(fā)展，使得我國城市國有土地受到侵害和破壞，也干擾了正常的土地市場的運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于城市土地的管理。第二，在農(nóng)村集體建設(shè)用地也存在使用權(quán)隱形市場，由于地方政府沒有加強(qiáng)土地市場的管理，農(nóng)民缺乏法律意識，導(dǎo)致一些未經(jīng)批準(zhǔn)的耕地直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，或者未經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這些私下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的交易同時也會削弱政府對市場的宏觀調(diào)控能力。
2.3現(xiàn)行的土地制度的缺陷給政府帶來了管理失調(diào)
我國近年來頒布了不少關(guān)于土地的律法法規(guī)和制度，如土地出讓制度、土地利用規(guī)劃制度、土地征用制度以及《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》等。但是這些制度自身的缺陷致使各政府部門管理失調(diào)，導(dǎo)致了土地市場秩序的混亂。第一，現(xiàn)行土地制度的缺陷使得政府不遵守市場規(guī)則的機(jī)會越來越多，如在征用農(nóng)民集體土地時，法律明確規(guī)定，是為了公共利益的需要才可以征地，但是現(xiàn)在對公共利益的概念也沒有做出具體的規(guī)定。其中《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。而在《土地征用法》中又有規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地及其地上附著物”。這樣政府以公共利益的名義來征收農(nóng)民的集體土地，再以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為名出讓國有土地，會導(dǎo)致政府可以任意進(jìn)行征地、損害了農(nóng)民的切身利益。第二，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體在法律上也不夠明確，法律雖然規(guī)定農(nóng)村中的農(nóng)民是土地的所有者，但是對于代表農(nóng)村集體的經(jīng)濟(jì)組織或者成分沒有給出明確的規(guī)定。導(dǎo)致在征地過程中政府部門可以隨意征收農(nóng)民集體土地。另外，土地利用規(guī)劃制度的不完善也為政府修改規(guī)劃提供了機(jī)會。在編制土地利用總體規(guī)劃時，基本上都是政府內(nèi)部行為，幾乎沒有公共的參與，政府一般按照自己的意愿來編制和修改土地利用規(guī)劃，這就會導(dǎo)致土地市場的失調(diào)。
3改進(jìn)政府在土地市場中職能的建議與對策
3.1完善土地產(chǎn)權(quán)制度，約束政府在土地市場中的權(quán)力
土地市場中政府的各種違法行為，其最根本的原因是土地制度的存在很大的問題。所以，改善政府行為的最基本的途徑就是完善土地制度。首先，用法律來約束政府的權(quán)力，主要是解決政府濫用權(quán)力的行為。土地法是維護(hù)土地的社會主義公有制，確認(rèn)土地權(quán)力及其歸屬，規(guī)范土地利用規(guī)劃，預(yù)防和制裁土地違法行為，解決土地糾紛的法律。所以土地法應(yīng)賦予集體土地完整的法律地位，明確界定公共利益的概念以及征收集體土地所適用的法律條件，充分體現(xiàn)出國家憲法對集體土地所有權(quán)保護(hù)的精神。改革農(nóng)村的土地制度，明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)民在征地中的合法權(quán)利，賦予農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利，讓農(nóng)民有自己的發(fā)言權(quán)和申訴權(quán)。在各個政府部門之間，明確劃分出各級政府、土地管理部門的職能范圍，明確其權(quán)利分工。其次，做好法律監(jiān)督工作，明確各個監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)力、地位、職責(zé)等，建立公開的、公正的土地違法立法標(biāo)準(zhǔn)，使監(jiān)督機(jī)關(guān)遵循規(guī)章辦事，做好監(jiān)督措施。只有這樣才能約束政府在土地市場中的權(quán)力，使得土地市場更加穩(wěn)定、公平、有序地運(yùn)行。
3.2轉(zhuǎn)變政府職能，重新塑造政府在土地市場中的角色
在土地市場中，政府要轉(zhuǎn)變職能，要從計(jì)劃型、管理型政府走向服務(wù)型政府，政府要把工作的重點(diǎn)放到社會公共事務(wù)的監(jiān)督和管理，地方性軟硬環(huán)境建設(shè)方面上，只有處理好政府和市場的關(guān)系，進(jìn)一步發(fā)育土地市場，才可以充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)作用。主要措施有取消政府的一些行政干預(yù)、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場等，實(shí)行土地管理部門的垂直管理體制，使土地管理部門擺脫政府的干預(yù)，放開土地一級市場，讓土地市場回到市場中去。征地行為列入到市場中去，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，不能任意動用國家權(quán)力征用農(nóng)民集體土地，即使征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也要盡可能地貼近市場。另外，公眾要參與到土地市場管理中去，主要包括公眾接受宣傳教育，學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，參與到各種層次的土地市場管理相關(guān)的規(guī)章制度的制定、決策中。但是，當(dāng)市場失靈時，還需要政府的宏觀調(diào)控，用管制的手段來糾正土地市場的缺陷，創(chuàng)造公平競爭的土地市場環(huán)境，維護(hù)國家和土地使用者的利益。同時，政府也要協(xié)調(diào)好土地的收益分配，征地中制定合理的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，處理好政府內(nèi)部的利益關(guān)系，中央政府和地方政府的土地收益分配關(guān)系等。
3.3建立公開透明的土地市場，做好信息服務(wù)建設(shè)
政府在加強(qiáng)土地市場建設(shè)時，應(yīng)該為土地市場創(chuàng)造一個透明、公平、公正、公開的環(huán)境。政府應(yīng)該規(guī)范土地交易的行為，完善土地市場的信息服務(wù)建設(shè)，在土地招標(biāo)、拍賣、掛牌以及協(xié)議出讓時都要通過建立公開透明的市場配置機(jī)制，推進(jìn)土地市場信息的現(xiàn)代化管理，實(shí)現(xiàn)信息管理的網(wǎng)絡(luò)化，定期公開披露土地的總供給量信息、已供給的土地宗地信息、征收征用土地信息、土地出讓信息、市場預(yù)測、基準(zhǔn)地價等信息，還應(yīng)提供相關(guān)政策法律法規(guī)、土地市場管理規(guī)則和相關(guān)咨詢服務(wù)等，土地交易行情、交易結(jié)果，使政府的行政效率不斷提高并趨于透明化，避免在土地交易中存在交易不公、情況不明的問題，這樣才能規(guī)范土地市場秩序，保證土地市場的公平競爭，推動土地市場的健康運(yùn)行。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；土地市場管理；市場監(jiān)管
一、土地市場管理對房地產(chǎn)調(diào)控的影響
我國實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，一直都伴隨著土地市場管理制度的變革與調(diào)整，這是因?yàn)橥恋卣呤冀K都是影響房地產(chǎn)市場價格以及走向的最關(guān)鍵因素，對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響主要體現(xiàn)在供求關(guān)系、供給結(jié)構(gòu)以及房產(chǎn)價格等方面，并在一定程度上決定了房地產(chǎn)市場的走向。
1、影響供求關(guān)系
在房地產(chǎn)市場上，土地始終是房地產(chǎn)發(fā)展最重要的生產(chǎn)要素，無論是土地供應(yīng)的總量，還是土地供應(yīng)的布局，都會對房地產(chǎn)市場整體或局部的供求關(guān)系產(chǎn)生十分明顯的影響。例如，國家或地方政府通過對土地規(guī)劃的調(diào)整，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場上的土地供應(yīng)量進(jìn)行控制，可以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和投資量的調(diào)節(jié)，進(jìn)而對影響到房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。同時，政府還可以通過對土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)整，影響供求關(guān)系中新增房地產(chǎn)的供應(yīng)速度和上市節(jié)奏。
2、影響市場供給結(jié)構(gòu)
在政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和市場管理政策中，經(jīng)常通過對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)而達(dá)到抑制房價過快上漲等目的。例如，近年來國家加大了對保障性住房的土地供應(yīng)，使得保障性住房的入市量在不斷增加，商品房的供給速度得到一定程度上的放緩。因此，房地產(chǎn)市場上商品房與保障性住房的供給結(jié)構(gòu)近年來也發(fā)生了很大的變化。
3、影響房產(chǎn)價格
毋庸置疑，土地價格是影響房產(chǎn)價格的一個最重要因素，地價的上升或下降，將會影響到房價的上漲或下跌，國家通過一系列的土地市場管理措施，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的房價進(jìn)行調(diào)控。從房地產(chǎn)市場的地價構(gòu)成看，主要包括了取得成本（拆遷費(fèi)用和征地補(bǔ)償安置費(fèi)用）、開發(fā)成本和政府收益（土地純收入和相關(guān)稅費(fèi)收入三部分，其中開發(fā)成本和取得成本呈現(xiàn)出一定的剛性特征，因此對房價的影響相對固定，進(jìn)行調(diào)控的余地也不是很大，但政府收益部分的調(diào)控空間卻非常大，對房產(chǎn)價格的影響是非常明顯的。
4、影響行業(yè)發(fā)展
由于我國土地資源的稀缺性，土地資源在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的重要性表現(xiàn)的越來越突出，土地市場管理的趨勢將會直接影響到我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場的調(diào)控上，尤其是在土地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價格方面，將會直接決定我國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展的走向。
二、土地市場管理存在的缺陷
1、制度缺陷
長期以來，由于我國受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制的影響，在土地的市場管理制度中仍舊存在很多計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的一些特質(zhì)和制度上的缺陷。我國的房地產(chǎn)土地所有權(quán)制度以我國的公有制為基礎(chǔ)上，土地所有制形式與整個生產(chǎn)資料所有制形式基本吻合，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，這為我國的基本建設(shè)和政治穩(wěn)定奠定了重要基礎(chǔ)，但是土地資源是分散在全國各地的，所有土地的出讓、轉(zhuǎn)讓以及開發(fā)利用等權(quán)利都是由地方政府代為行使的。但是，現(xiàn)有的土地市場管理制度并沒有對中央政府如何行使對城市土地的所有權(quán)，中央政府與地方人民政府如何劃分產(chǎn)權(quán)等一系列問題在法律上和制度上做出明確的界定，這就容易引起中央政府與地方政府在土地市場管理上的矛盾和沖突。例如，現(xiàn)在出現(xiàn)的城市土地國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上難以實(shí)現(xiàn)、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成為事實(shí)上的所有者、尋租行為和腐敗等一系列問題，都是由于我國土地市場管理制度存在的缺陷引起的。此外，由于受城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響，國有土地與集體土地的地位是不平等的，二者之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也違背了市場經(jīng)濟(jì)條件下等價交換的原則，農(nóng)村集體土地明顯處于相對“弱勢”的地位。
2、市場缺陷
十多年來，政府雖然采取了多樣化的土地政策、金融政策和監(jiān)管措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，但是由于市場經(jīng)濟(jì)具有盲目性、滯后性的特征，加上我國房地產(chǎn)市場的特殊性，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜和混亂。如開發(fā)商捂盤惜售、制造虛假搶房假象、囤地與炒地，高收入居民炒房等都與市場固有的缺陷存在很大的關(guān)系。同時，由于我國行業(yè)制度和監(jiān)管措施的不到位，有些開發(fā)商通過收取訂金、認(rèn)購等方式對一些并沒有取得預(yù)售許可證的商品房進(jìn)行銷售，有的開發(fā)商存在非法集資的行為，資金鏈斷裂后直接“跑路”，這都在很大程度上損害了消費(fèi)者的利益。在土地的開發(fā)環(huán)節(jié)，有的房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)進(jìn)行超容積率開發(fā)，擅自改變地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，房屋及配套設(shè)施質(zhì)量低，導(dǎo)致消費(fèi)者投訴的問題屢見不鮮。
三、房地產(chǎn)土地市場管理策略
房地產(chǎn)土地市場管理是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，市場管理制度上的細(xì)小變化都有可能導(dǎo)致多方利益關(guān)系的變化。因此，為了實(shí)現(xiàn)更好的房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，要綜合利用土地價格、土地稅收、土地金融等政策手段，制定科學(xué)的土地市場管理策略。
1、土地價格
土地價格是影響房產(chǎn)價格和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要因素，加上我國土地資源的稀缺性，如果不采取有效的土地價格管控政策，容易造成我國土地價格的不正常波動，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場調(diào)控的穩(wěn)定性和有效性。因此，土地管理部門必須強(qiáng)化土地的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，促進(jìn)土地的集約化利用，增強(qiáng)土地在收購、轉(zhuǎn)讓、拍賣、征用、置換等環(huán)節(jié)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的前提下，通過有效的調(diào)控手段，確保土地價格處于合理的水平。
2、土地稅收
土地稅收作為土地管理的重要手段，也可以直接參與到房地產(chǎn)市場的調(diào)控當(dāng)中，目前的土地稅收政策主要包括取得稅、流轉(zhuǎn)稅和保有稅三個方面。在利用土地稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行合理的運(yùn)用。例如，土地所得稅的增加會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本，因此會導(dǎo)致房價的上漲，這在房價上漲過快的地區(qū)，不能再增加取得稅；如果想增加市場上的土地供應(yīng)量，則可以增加保有稅、降低流轉(zhuǎn)稅，提高土地所有者的土地持有成本，使開發(fā)商傾向于土地的轉(zhuǎn)讓和開發(fā)。
3、土地金融
在目前我國的土地市場管理體系中，土地金融政策主要表現(xiàn)在土地的抵押貸款政策上。當(dāng)政府放寬土地抵押貸款政策限制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量就會增多，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的上升；反之，當(dāng)政府實(shí)現(xiàn)緊縮性的土地抵押貸款政策時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得貸款的難度上升，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的減少或開發(fā)速度的放緩。此外，受土地供求關(guān)系的影響，土地本身可以成為投機(jī)轉(zhuǎn)讓的對象，這時的土地金融政策可以直接作為房地產(chǎn)調(diào)控的手段，如加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓的控制，可以限制土地的炒作，避免土地價格的過快上漲，進(jìn)而起到對房產(chǎn)價格的平抑作用。
四、結(jié)論
綜上所述，中國的土地管理問題看似是如何進(jìn)行土地資源的高效利用的簡單問題，但是其實(shí)際復(fù)雜程度已經(jīng)超出了很多專家的想象，其根源就在于中國的土地市場管理不僅關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局，還存在各方利益之間的博弈?；谕恋毓芾碇械氖袌鋈毕荨⒅贫热毕莺蛧覍Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)控力度的加強(qiáng)，相關(guān)部門必須對我國的土地市場管理問題進(jìn)行重新、全面的審視，加快相關(guān)法制的建設(shè)和制度的完善，有效協(xié)調(diào)各方之間的利益關(guān)系，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，為中國未來的改革提供真實(shí)的源動力。
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