時(shí)間：2023-10-05 10:39:20
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】萬(wàn)科；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)指標(biāo)
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
1988年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資額占GDP的比重越來(lái)越大，2003年房地產(chǎn)被國(guó)務(wù)院確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率開(kāi)始下降，2009年國(guó)家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機(jī)性購(gòu)房行為，政府頒布了“國(guó)十一條”等嚴(yán)厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺(tái)了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國(guó)八條”“限購(gòu)令”等措施，堅(jiān)決制止部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。
二、萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。
萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。過(guò)去二十年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為31.4.%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.2%；公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。
三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
（一）償債能力分析
企業(yè)的償債能力是以資產(chǎn)變現(xiàn)能力來(lái)衡量的，資產(chǎn)按變現(xiàn)能力或流動(dòng)性強(qiáng)弱分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)，因此，償債能力也分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。
1.短期償債能力
流動(dòng)比率與速動(dòng)比率一起使用，用來(lái)判斷和評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。
近三年來(lái)萬(wàn)科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明萬(wàn)科的變現(xiàn)能力和償債能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產(chǎn)相比其流動(dòng)比率相差較大，萬(wàn)科的短期償債能力顯然沒(méi)有保利好。
2.長(zhǎng)期償債能力
長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長(zhǎng)期內(nèi)的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。一般的長(zhǎng)期償債能力分析側(cè)重于對(duì)資本結(jié)構(gòu)的分析，即企業(yè)資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)保障程度的分析。
主要指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率、現(xiàn)金債務(wù)總額比等。
以資產(chǎn)負(fù)債率為例，可以看到萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產(chǎn)負(fù)債率水平，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
（二）營(yíng)運(yùn)能力分析
營(yíng)運(yùn)能力指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益。營(yíng)運(yùn)能力分析是通過(guò)對(duì)反映企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率與效益的指標(biāo)計(jì)算與分析，評(píng)價(jià)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益指明方向。營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。
1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款回收越快，企業(yè)在應(yīng)收賬款方面的管理工作效率越高，資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)。
2.存貨周轉(zhuǎn)率近三年來(lái)穩(wěn)步上升，說(shuō)明資金利用的效率提高，存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)降低。
（三）盈利能力分析
1.期間費(fèi)用分析
期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本管理水平密切相關(guān)，13年與12年相比，營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率較大，其原因是銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)。
2.盈利指標(biāo)分析
盡管1354.19億元的全年?duì)I收讓其收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現(xiàn)雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來(lái)共同需要面對(duì)的問(wèn)題。雖然利潤(rùn)率進(jìn)一步降低，但是萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率依然達(dá)到19.66%，與2012年歷史最高位持平。
（四）發(fā)展能力分析
凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度較2012年下降了10個(gè)百分點(diǎn)左右，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較2012年下降了15個(gè)百分點(diǎn)左右，說(shuō)明企I的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度回緩，已度過(guò)高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。
四、萬(wàn)科發(fā)展建議
（一）為了滿足未來(lái)的資金需求，建議萬(wàn)科繼續(xù)加快銷(xiāo)售，增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入；充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開(kāi)拓融資渠道。
（二）萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。
（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí)，也要高度重視現(xiàn)金的管理。
（四）做好財(cái)務(wù)預(yù)算和計(jì)劃，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，逐步降低建筑成本，提高營(yíng)業(yè)額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
（五）政策因素主導(dǎo)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，萬(wàn)科公司應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家政策，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。
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作者簡(jiǎn)介：
【關(guān)鍵詞】金融危機(jī)；財(cái)務(wù)報(bào)表；利潤(rùn)率
一、背景
古語(yǔ)云安居才能樂(lè)業(yè)，可見(jiàn)從古至今對(duì)于房子問(wèn)題，一直是百姓眼中的大事，也同樣是關(guān)系到國(guó)家安定的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2007年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，在這場(chǎng)金融海嘯中無(wú)一例外房地產(chǎn)行業(yè)也遭到了巨大的沖擊。那么，在金融危機(jī)形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到怎樣的影響？而房地產(chǎn)企業(yè)又是如何應(yīng)對(duì)的呢？本文正是希望通過(guò)對(duì)兩家代表性房地產(chǎn)公司盈利能力的研究，發(fā)現(xiàn)經(jīng)融危機(jī)對(duì)不同發(fā)展模式公司的影響，從而更好的應(yīng)對(duì)將來(lái)。
在金融海嘯影響漫延下，2008年全國(guó)房地產(chǎn)成交量急劇萎縮，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降20.3%，銷(xiāo)售額同比下降20.1%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，08年各季度住房成交面積的同比變動(dòng)幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動(dòng)幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢(shì)。這在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來(lái)尚屬首次。受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費(fèi)預(yù)期不足、市場(chǎng)缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。
此次金融危機(jī)恰到好處地為我們研究不同宏觀環(huán)境下對(duì)不同發(fā)展模式公司的影響提供了寶貴的契機(jī)。作為企業(yè)狀態(tài)的客觀反應(yīng)指標(biāo)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析無(wú)疑是對(duì)這些影響的最好詮釋。在此選取萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司兩家具有代表性的公司進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的對(duì)比分析。
二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一種“高級(jí)”信息生產(chǎn)活動(dòng)，是運(yùn)用一定的方法和手段，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表及其資料提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)和深入的分析研究，提示有關(guān)指標(biāo)的關(guān)系及變化趨勢(shì)，以便對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，從而為使用者進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供更加直接的信息和更有效的幫助。
（一）企業(yè)盈利能力
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，也稱(chēng)為企業(yè)的資金或資本增值能力，通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力，利潤(rùn)率越高，盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)利潤(rùn)的高低、利潤(rùn)額的增長(zhǎng)速度是其有無(wú)活力、管理效能優(yōu)劣的標(biāo)志。以下對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析：
1.凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)收益率又稱(chēng)股東權(quán)益收益率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。這是綜合性最強(qiáng)、最具有代表性的一個(gè)指標(biāo)。2007年由于保利地產(chǎn)增發(fā)股份保利的凈資產(chǎn)收益率較往常比較低，而08年呈明顯上升趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了萬(wàn)科，并在之后波動(dòng)上升。而萬(wàn)科因?yàn)槭?008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，其凈資產(chǎn)收益率在2008年急劇下降，但是這種下降的趨勢(shì)在2009年得到扭轉(zhuǎn)，并繼續(xù)保持攀升的趨勢(shì)，到2011年萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率回升至與2007年以上水平。萬(wàn)科在2008年金融危機(jī)下，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。這些存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在考慮遞延所得稅因素后，影響到萬(wàn)科稅后凈利潤(rùn)9.2億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)8.9億元。這反映了萬(wàn)科在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高，對(duì)于金融危機(jī)的應(yīng)對(duì)策略過(guò)于保守。（數(shù)值見(jiàn)表1內(nèi)1）
2.資產(chǎn)收益率
由于凈資產(chǎn)收益指標(biāo)容易受到企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的影響，為了排除這一影響而考察公司的盈利，就必須考察資產(chǎn)收益率指標(biāo)（凈利潤(rùn)/資產(chǎn)）。資產(chǎn)收益率，也叫資產(chǎn)回報(bào)率，它是用來(lái)衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤(rùn)的指標(biāo)。從這一指標(biāo)來(lái)看，2007年萬(wàn)科資產(chǎn)收益率達(dá)5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年資產(chǎn)收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，顯著高于萬(wàn)科。表明這年保利相對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及更加高效的管理系統(tǒng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力要好于萬(wàn)科。（數(shù)值見(jiàn)表1內(nèi)2）
3.總資產(chǎn)利潤(rùn)率
總資產(chǎn)利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)總額與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率，即過(guò)去所說(shuō)的資金利潤(rùn)率。它是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)利用債權(quán)人和所有者權(quán)益總額所取得盈利的重要指標(biāo)。很明顯2008年保利在面對(duì)金融危機(jī)反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當(dāng)年的業(yè)績(jī)沒(méi)有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤(rùn)率作風(fēng)中。萬(wàn)科在08年似乎受到較大打擊。但二大地產(chǎn)總資產(chǎn)利潤(rùn)在2008后都有一定程度的縮水。說(shuō)明金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。（數(shù)值見(jiàn)表1內(nèi)3）
4.成本費(fèi)用利潤(rùn)率
成本費(fèi)用利潤(rùn)率是企業(yè)一定期間的利潤(rùn)總額與成本、費(fèi)用總額的比率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成果。該項(xiàng)指標(biāo)越高，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。在分析成本費(fèi)用利潤(rùn)率之前我們先來(lái)看萬(wàn)科公司、保利地產(chǎn)公司這幾年來(lái)的三項(xiàng)費(fèi)用比重（圖1），我們驚奇的發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)一直維持著在同業(yè)中相當(dāng)?shù)偷谋戎兀@也正是保利成本費(fèi)用利潤(rùn)率高于萬(wàn)科的原因。正是因?yàn)楸＠某杀举M(fèi)用控制得好，所以企業(yè)在08年為取得利潤(rùn)而付出的代價(jià)小而盈利能力強(qiáng)與萬(wàn)科。（數(shù)值見(jiàn)表1內(nèi)4、圖2）
5.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額的比率。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率能從總體上觀察企業(yè)全年所取的利潤(rùn)大小及其組成是否合理。通過(guò)將企業(yè)的全年利潤(rùn)與以前利潤(rùn)比較，能夠評(píng)價(jià)企業(yè)利潤(rùn)變動(dòng)情況的好壞。在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率方面保利在2008年有所提高之后卻有趨勢(shì)下滑，而萬(wàn)科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利繼續(xù)回升、而萬(wàn)科小幅下跌。從兩者的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占的比重和企業(yè)背景我們不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司，從事的產(chǎn)業(yè)比較單一，而保利的業(yè)務(wù)模式則比較多元化。從發(fā)展的地區(qū)看，萬(wàn)科在全國(guó)很多地區(qū)都有產(chǎn)業(yè)涉及而保利涉及的地區(qū)較少。保利的這種模式這在金融危機(jī)時(shí)恰恰幫了其大忙，但在正常情形下通過(guò)多元模式和較小范圍的經(jīng)營(yíng)來(lái)保持利潤(rùn)的增長(zhǎng)顯然是行不通的。（數(shù)值見(jiàn)表1內(nèi)5）
6.銷(xiāo)售毛利率
銷(xiāo)售毛利率是毛利占銷(xiāo)售收入的百分比，它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤(rùn)的起點(diǎn)，沒(méi)有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。07年萬(wàn)科毛利率要高于保利地產(chǎn)，08年在金融危機(jī)影響下至09年銷(xiāo)售毛利率快速下滑產(chǎn)生低谷，經(jīng)過(guò)調(diào)整10年恢復(fù)以前水平。而保利在08年略有上升后銷(xiāo)售毛利率就緩慢下降，10年又低于萬(wàn)科，到2011年保利繼續(xù)回升、而萬(wàn)科小幅下跌。萬(wàn)科2008年結(jié)算毛利率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)，從報(bào)表中反應(yīng)除存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響外，2008年公司結(jié)算均價(jià)與2007年基本持平，而單方結(jié)算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成本增加46元。2008年結(jié)算項(xiàng)目中裝修房比例有所上升，因此單純從數(shù)據(jù)上看，地價(jià)外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到2008年公司結(jié)算項(xiàng)目中普通住宅比例高于往年的特點(diǎn)，仍反映出公司在前幾年牛市氛圍下，對(duì)成本管理能力有所松懈以至金融危機(jī)下銷(xiāo)售毛利的下降。總體來(lái)說(shuō)萬(wàn)科的毛利率略高于保利地產(chǎn)，但經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率低于保利地產(chǎn)，從萬(wàn)科的報(bào)表中可以看出這產(chǎn)生于以下兩種原因：萬(wàn)科在住宅工業(yè)化研究投入而產(chǎn)生的高管理費(fèi)用，以及由于萬(wàn)科銷(xiāo)售外包產(chǎn)生的高銷(xiāo)售費(fèi)用。（數(shù)值表1內(nèi)7）
（二）企業(yè)成長(zhǎng)能力
企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤(rùn)和所有者權(quán)益的增加。企業(yè)成長(zhǎng)能力是隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場(chǎng)占有率持續(xù)增長(zhǎng)的能力。以下對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析：
1.主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率
主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率，即本期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去上期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之差再除以上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比值。利用主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率這一指標(biāo)可以較好地考查公司的成長(zhǎng)性。從圖中可看出保利的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率一直高于萬(wàn)科，08年表現(xiàn)的最為明顯，這說(shuō)明保利公司產(chǎn)品對(duì)于萬(wàn)科市場(chǎng)需求大，業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力強(qiáng)。08年萬(wàn)科增長(zhǎng)率的大幅下滑也側(cè)面反映了金融危機(jī)對(duì)其較大的影響。（見(jiàn)圖3）
2.凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率
凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，即本年凈利潤(rùn)減去上年凈利潤(rùn)之差再除以上期凈利潤(rùn)的比值。凈利潤(rùn)是公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的最終結(jié)果。圖表中顯示出萬(wàn)科該項(xiàng)指標(biāo)在08年達(dá)到低谷出現(xiàn)負(fù)值，其他年份基本與保利持平。這表明金融危機(jī)嚴(yán)重影響到萬(wàn)科的成長(zhǎng)性。（見(jiàn)圖4）
三、結(jié)論
從以上分析中可以看出2007到2011年間兩大地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)總成本、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)雖然都成逐年上升趨勢(shì)，但在2008年金融危機(jī)中都有不同程度的下降。其中萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)下降的最為明顯，保利地產(chǎn)卻似乎并未受其影響。因此不難得出結(jié)論在金融危機(jī)下保利的經(jīng)營(yíng)狀況維持的是較好的，在大家都備受打擊時(shí)，它作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表性國(guó)有企業(yè)，沒(méi)有輸給領(lǐng)頭羊萬(wàn)科。以下是保利模式在面對(duì)金融危機(jī)時(shí)所表現(xiàn)出的優(yōu)點(diǎn)：
1.在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)，積極加強(qiáng)企業(yè)管理工作，及時(shí)收回貸款，減少或避免發(fā)生壞帳損失的可能性，提高了企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，和短期債務(wù)的償還能力。
2.對(duì)于金融危機(jī)的策略較激進(jìn)，一直保持旺盛的拿地趨勢(shì)。
3.在金融危機(jī)下相對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及有更加高效的管理系統(tǒng)。
4.業(yè)務(wù)模式比較多元化，涉及的地產(chǎn)區(qū)域較少。
5.成本費(fèi)用控制得好，三項(xiàng)費(fèi)用比重一直維持著在同業(yè)水平中相當(dāng)?shù)偷谋戎亍?/p>
6.面對(duì)金融危機(jī)反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當(dāng)年的業(yè)績(jī)沒(méi)有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤(rùn)率作風(fēng)中，從而一定程度上規(guī)避了金融危機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1]葛家澍和劉峰.會(huì)計(jì)學(xué)導(dǎo)論[M].北京：立信會(huì)計(jì)出版社，1999.8：359-361.
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[3]張俊紅.淺析上市公司的報(bào)表分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008（04）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；資本結(jié)構(gòu)
一、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)介
萬(wàn)科成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)，并率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷(xiāo)售額超千億的房地產(chǎn)公司。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專(zhuān)利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織，它是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。
二、萬(wàn)科的財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專(zhuān)門(mén)方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果，財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是為了了解過(guò)去，評(píng)價(jià)現(xiàn)在，和預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。企業(yè)管理者通過(guò)財(cái)務(wù)分析，可以合理評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，促進(jìn)管理水平的提高。投資者通過(guò)財(cái)務(wù)分析，可進(jìn)一步預(yù)測(cè)投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，以做出正確的投資決策。萬(wàn)科是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。
（一）償債能力分析
流動(dòng)比率主要判斷企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金是否充足，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，從表中可以看出萬(wàn)科2008到12年流動(dòng)比率是逐漸降低的，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金并不是非常充足的。速動(dòng)比率在2009年達(dá)到最大值后又逐漸降低，與流動(dòng)比率相比，說(shuō)明企業(yè)存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷(xiāo)，房地產(chǎn)的存貨壓力進(jìn)一步增大。雖然整體萬(wàn)科的短期償債能力較強(qiáng)，但流動(dòng)比率與速動(dòng)比率逐年趨于降低，說(shuō)明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業(yè)償還債務(wù)的能力在逐漸下降，所以應(yīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時(shí)應(yīng)保持充足的現(xiàn)金，以確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和安全性，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
（二）營(yíng)運(yùn)能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在近五年來(lái)逐漸提升，并在2012年有較大提升，說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)應(yīng)收賬款管理水平較高，回收速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，但也應(yīng)將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發(fā)展，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率雖稍有下降趨勢(shì)，但仍然總體水平較高，企業(yè)用資本獲利的能力較高，銷(xiāo)售能力及存貨的利用水平較高，總資產(chǎn)的利用水平也較高，營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。
（三）盈利能力分析
萬(wàn)科股東權(quán)益報(bào)酬率逐年提升，凈利潤(rùn)占股東權(quán)益平均額的比重逐年增高，銷(xiāo)售凈利率也有較大幅度的增長(zhǎng)，股東獲取的投資報(bào)酬較高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平較高，銷(xiāo)售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷(xiāo)售成本在銷(xiāo)售收入中的比重越來(lái)越高，毛利也逐漸降低，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本的控制水平，增強(qiáng)銷(xiāo)售能力，以期實(shí)現(xiàn)更高的盈利能力。
（四）發(fā)展能力分析
從總體來(lái)說(shuō)，近五年三個(gè)發(fā)展能力指標(biāo)有進(jìn)有退，較不穩(wěn)定，但其總的趨勢(shì)還是增長(zhǎng)的。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)額在營(yíng)業(yè)收入總額中的比重是絕對(duì)正增長(zhǎng)的，與此同時(shí)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)?010年達(dá)到最大值后有一定的下降趨勢(shì)，利潤(rùn)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)趨勢(shì)也較為明顯，說(shuō)明企業(yè)發(fā)展實(shí)力很強(qiáng)，成長(zhǎng)性很好，有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
三、萬(wàn)科財(cái)務(wù)方面存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議
（1）公司資產(chǎn)管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強(qiáng)，但同時(shí)萬(wàn)科應(yīng)增強(qiáng)資金運(yùn)用的靈活性，調(diào)整其自有的現(xiàn)金流量，加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，控制存貨的數(shù)量，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能出現(xiàn)大量的積壓，否則會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)利用率水平。（2）公司的對(duì)外融資能力降低，內(nèi)部融資能力下降，主要依賴(lài)于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬(wàn)科資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵，在現(xiàn)有的發(fā)行新股，配股，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時(shí)也可以發(fā)展信托融資和房地產(chǎn)投資基金等多種融資渠道。（3）公司風(fēng)險(xiǎn)控制能力的水平不高，應(yīng)提高其風(fēng)險(xiǎn)控制能力。雖然萬(wàn)科盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力均較高，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，資金占?jí)旱慕痤~大，回收周期長(zhǎng)，也會(huì)造成公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較低甚至出現(xiàn)負(fù)值，所以萬(wàn)科應(yīng)保持一定的財(cái)務(wù)彈性，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。（4）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)負(fù)債比例偏高。流動(dòng)復(fù)制比例的提高，雖然能增加企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科在安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)權(quán)衡考慮負(fù)債所能帶來(lái)的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，不能只看到一方面。
四、結(jié)論
萬(wàn)科雖然在2008年受金融危機(jī)的影響，凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到影響，但在此后公司不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，快速回到了原來(lái)的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見(jiàn)萬(wàn)科強(qiáng)大的發(fā)展實(shí)力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬(wàn)科應(yīng)更加注重對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行管理，盡量控制銷(xiāo)售成本，提高利潤(rùn)空間，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，惟有加強(qiáng)對(duì)資本結(jié)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。
參 考 文 獻(xiàn)
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[2]戴德明.《財(cái)務(wù)報(bào)告與控制》.第1版.北京.中國(guó)人民大學(xué)出版社.？2010（1）
[3]張鳴主.《公司財(cái)務(wù)》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008
淺議低值易耗品的精益化管理
當(dāng)前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的探討
淺談血站業(yè)務(wù)檔案的收集和整理
淺析企業(yè)應(yīng)收賬款管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制
大學(xué)生網(wǎng)購(gòu)現(xiàn)狀及影響因素分析——以杭州下沙高教園大學(xué)生為例
淺析90后大學(xué)生消費(fèi)觀
應(yīng)用作業(yè)成本分配營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用
建筑護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱材料市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)淺談
企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
會(huì)計(jì)稽核工作在醫(yī)院財(cái)務(wù)管理中的重要性分析
關(guān)于加強(qiáng)我國(guó)行政事業(yè)單位預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)
工業(yè)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算審核注意事項(xiàng)淺談
我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制的建立與完善研究
我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度方法存在的問(wèn)題與改革淺議
淺析應(yīng)收賬款對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響及風(fēng)險(xiǎn)化解對(duì)策
我國(guó)環(huán)境會(huì)計(jì)信息披露問(wèn)題研究
淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響
論事業(yè)單位內(nèi)部控制
企業(yè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范制度的構(gòu)建策略分析
如何做好會(huì)計(jì)職業(yè)判斷
關(guān)于防范高校財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
關(guān)于事業(yè)單位預(yù)算管理的研究
建立現(xiàn)代監(jiān)管機(jī)制促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政健康發(fā)展——對(duì)東港市鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政管理方式改革工作的幾點(diǎn)思考
有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題解決探討
我國(guó)國(guó)有企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析及解決對(duì)策
探析企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督及企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督弱化的原因
有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探討
淺析公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用
淺議企業(yè)應(yīng)收賬款管理
淺談會(huì)計(jì)管理
淺談我國(guó)管理會(huì)計(jì)研究的新動(dòng)向
現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革趨勢(shì)分析
轉(zhuǎn)移定價(jià)稅收籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)及化解
試論房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策
事業(yè)單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范化的必要性與稅法的差異
會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則的應(yīng)用
公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)思考與建議
企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司建立應(yīng)收賬款池集中開(kāi)展應(yīng)收賬款保理融資的模式探索
我國(guó)預(yù)算法存在問(wèn)題的分析及政策建議
公立醫(yī)院籌資方式問(wèn)題探討
對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題思考
淺談企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析
淺談供電企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀及對(duì)策
淺談債務(wù)重組準(zhǔn)則變遷
電力企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究
論信息在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的作用
通貨膨脹條件下企業(yè)理財(cái)對(duì)策研究
關(guān)于規(guī)范油田會(huì)計(jì)制度加強(qiáng)基礎(chǔ)工作認(rèn)識(shí)
加強(qiáng)成本控制提升高速公路公司財(cái)務(wù)管理水平
政府補(bǔ)助的所得稅核算及納稅調(diào)整
淺析電力企業(yè)預(yù)算管理與控制措施
加強(qiáng)通信企業(yè)成本費(fèi)用控制淺論
淺談國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下企業(yè)集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
淺談現(xiàn)代成本會(huì)計(jì)管理的重要性以及應(yīng)用
企業(yè)應(yīng)收票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管控
關(guān)于人留存問(wèn)題的探討
我國(guó)民辦高校財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問(wèn)題研究
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬(wàn)科公司；財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)上貢獻(xiàn)了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國(guó)政府必然的政策傾斜，這使未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿、企業(yè)負(fù)債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點(diǎn)，使其承擔(dān)了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了極大的沖擊，進(jìn)而間接沖擊著整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)、投資者利益甚至是社會(huì)生活。因此，如何有效評(píng)價(jià)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問(wèn)題。
一、萬(wàn)科公司當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬(wàn)科的最大特色。這一點(diǎn)也是萬(wàn)科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的跌宕起伏會(huì)沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個(gè)行業(yè)的側(cè)影，所以評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果對(duì)于預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們首先將對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，即以其財(cái)務(wù)報(bào)告和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)決策有用的信息，以便對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力作出評(píng)價(jià)。這樣系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了解過(guò)去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。我們將從下面六個(gè)方面展開(kāi)分析：
1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
從2007-2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動(dòng)表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來(lái)，萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)?？傮w呈上升趨勢(shì)。具體地說(shuō)，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來(lái)看，長(zhǎng)期資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長(zhǎng)期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)率則呈降-升-降的波折趨勢(shì)；如果從資產(chǎn)的類(lèi)別構(gòu)成趨勢(shì)來(lái)看，資產(chǎn)總計(jì)的變動(dòng)率幾乎與流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)率保持一致，這說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來(lái)呈升-降的趨勢(shì)，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況起決定性作用。
由于流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。為此，選擇幾項(xiàng)代表性較強(qiáng)的指標(biāo)來(lái)分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的一半以上，于2008年達(dá)到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達(dá)到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達(dá)到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長(zhǎng)。
表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時(shí)，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬(wàn)科市場(chǎng)活動(dòng)的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來(lái)說(shuō)，存貨所占比例太大，這是未來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動(dòng)資產(chǎn)等。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動(dòng)比率、速比率越高，則償債能力越強(qiáng)。如表3所示，萬(wàn)科的流動(dòng)比率以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說(shuō)明2011年萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度，短期償債能力有所下降。速動(dòng)比率在2009年以來(lái)也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因?yàn)楣矩泿刨Y金逐年下降所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科短期償債能力有所下降。
長(zhǎng)期償債能力，指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，分析一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬(wàn)科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長(zhǎng)期償債能力下降。萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)保持平穩(wěn)，四年來(lái)也只有小幅提升。總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力近年也來(lái)有所下降。
3.成長(zhǎng)能力分析
從2007-2011年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)表（表 4）中可以看出，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)總收入和利潤(rùn)年年增長(zhǎng)，即使成本相應(yīng)的增長(zhǎng)下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長(zhǎng)能力。當(dāng)然，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營(yíng)總收入增長(zhǎng)率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場(chǎng)協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個(gè)原因我們可以從主營(yíng)成本增長(zhǎng)率清晰的看出：2010年成本增長(zhǎng)率為負(fù)值，即成本大大減少了，從而帶來(lái)了極大的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤(rùn)增長(zhǎng)率。顯然，控制好成本增長(zhǎng)率，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
4.營(yíng)運(yùn)能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動(dòng)性強(qiáng)。表5顯示，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來(lái)波動(dòng)較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說(shuō)明公司近年來(lái)對(duì)應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來(lái)呈下降趨勢(shì)，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢(shì)，說(shuō)明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率在降低。公司要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，是上市公司財(cái)務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬(wàn)科的銷(xiāo)售凈利率近3年都呈下降趨勢(shì)，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見(jiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤(rùn)上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說(shuō)明凈利潤(rùn)上升是由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力近年來(lái)有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。
6.現(xiàn)金流量分析
表7顯示：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長(zhǎng)，并于2009年達(dá)到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長(zhǎng)達(dá)1.0316，說(shuō)明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出可以帶來(lái)1.0316元的流入，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來(lái)有所降低；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來(lái)0.5520元的流入，投資活動(dòng)產(chǎn)生效率較低，說(shuō)明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項(xiàng)目多；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.8768，說(shuō)明還款明顯大于借款，2010年該比率增長(zhǎng)至1.8128，說(shuō)明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無(wú)資金危機(jī)。
二、萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
上一節(jié)我們對(duì)萬(wàn)科公司進(jìn)行了基本的財(cái)務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。具體的說(shuō)，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)組成的，用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司在資本活動(dòng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營(yíng)情況。選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的原則是：預(yù)見(jiàn)性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其中包括了6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力的20個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別是
（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負(fù)債率（X2）；
（2）償債能力：流動(dòng)比率（X3），速動(dòng)比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長(zhǎng)期負(fù)債比率；
（3）成長(zhǎng)能力：主營(yíng)收入增長(zhǎng)率（X6），凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X7）和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X8）；
（4）營(yíng)運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；
（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤(rùn)率（X11），主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，銷(xiāo)售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報(bào)酬率（X13）；
（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量與負(fù)債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。
針對(duì)萬(wàn)科，這六個(gè)方面我們?cè)谏弦还?jié)已經(jīng)大部分詳細(xì)論述過(guò)，這給其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)打下了基礎(chǔ)。
因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行因子分析提取公因子，再以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，首先進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，然后進(jìn)行因子分析法適用性檢驗(yàn)，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)是未通過(guò)適用性檢驗(yàn)的因子。需要強(qiáng)調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，由專(zhuān)家給出的對(duì)應(yīng)因子的評(píng)價(jià)值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進(jìn)行平方和方差貢獻(xiàn)分析，提取前5個(gè)主要貢獻(xiàn)的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個(gè)主因子的貢獻(xiàn)值。這5個(gè)主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營(yíng)運(yùn)能力的因子貢獻(xiàn)很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況。我們將其并在一起，從而6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力提取出了5個(gè)因子。接著我們對(duì)得到的成分組成針對(duì)5個(gè)因子進(jìn)行對(duì)應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計(jì)算出各個(gè)房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對(duì)i=1-14個(gè)一般因子進(jìn)行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對(duì)j=1-5個(gè)主因子進(jìn)行求和。我們將上面萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)代入后，會(huì)得到正的因子得分，這說(shuō)明萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平以上。這初步說(shuō)明了萬(wàn)科公司在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，處于合格的位置。
更細(xì)致的評(píng)價(jià)是，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類(lèi)分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。聚類(lèi)分析是將物理或者抽象對(duì)象的集合分成相似的對(duì)象類(lèi)的過(guò)程。這里使用的聚類(lèi)方法是K-均值聚類(lèi)方法，它是用戶指定類(lèi)別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類(lèi)分析。所謂逐步聚類(lèi)分析就是先把被聚對(duì)象進(jìn)行初始分類(lèi)，然后逐步調(diào)整，得到最終K個(gè)分類(lèi)?？紤]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻(xiàn)率可以得出了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的排序，運(yùn)用聚類(lèi)的思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分類(lèi)，可將其分成4類(lèi)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為：幾乎沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬(wàn)科處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的等級(jí)中。對(duì)萬(wàn)科這樣財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)對(duì)策，以避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的惡化，并通過(guò)建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、綜合評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)萬(wàn)科當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境時(shí)，萬(wàn)科公司仍處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場(chǎng)占有率不斷上升，銷(xiāo)售收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強(qiáng)的償債能力、盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，萬(wàn)科正在健康發(fā)展。
但與此同時(shí)，我們可以看到萬(wàn)科公司在財(cái)務(wù)管理中存在一些不足之處：
1.萬(wàn)科公司雖然具有較好的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都有下降趨勢(shì)。在我國(guó)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，萬(wàn)科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動(dòng)比率和速動(dòng)比率上，萬(wàn)科都出現(xiàn)了下降，而國(guó)內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較以前有所改善，如萬(wàn)通地產(chǎn)的流動(dòng)比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬(wàn)科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對(duì)下降趨勢(shì)。
2.萬(wàn)科的財(cái)務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，實(shí)踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)其數(shù)，因而選擇合理的負(fù)債規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就顯得尤為重要。萬(wàn)科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在我國(guó)同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)其負(fù)債結(jié)構(gòu)中的流動(dòng)負(fù)債率較高，對(duì)公司債務(wù)的償付起到消極作用。
3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬(wàn)科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬(wàn)科擴(kuò)張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，同時(shí)保證企業(yè)將來(lái)的兼并收購(gòu)。萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來(lái)逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點(diǎn)的到來(lái)，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會(huì)對(duì)萬(wàn)科一系列的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略
針對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略。
1.著眼于政治環(huán)境，爭(zhēng)取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)萬(wàn)科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對(duì)政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭(zhēng)取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢(shì)，將鞏固其領(lǐng)頭的勢(shì)頭。
2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬(wàn)科公司需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。在國(guó)家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)構(gòu)建國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科公司雖然處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般狀態(tài)，但仍是最靠近財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大情形。因此，萬(wàn)科有必要建立一支專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，結(jié)合萬(wàn)科自身實(shí)力和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)科實(shí)際上已經(jīng)走出了一步。通過(guò)前面的分析我們知道萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點(diǎn)，也被萬(wàn)科公司分析得出。所以近些年，萬(wàn)科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的情況下，萬(wàn)科于07年10月打破房?jī)r(jià)居高不下的局面，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實(shí)對(duì)資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長(zhǎng)期發(fā)展。萬(wàn)科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說(shuō)明萬(wàn)科具有良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和積極促進(jìn)發(fā)展的意識(shí)，將這種意識(shí)系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬(wàn)科公司走上新的高度。
3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬(wàn)科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)；向國(guó)外市場(chǎng)進(jìn)軍；向二三線甚至四線城市進(jìn)軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國(guó)民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬(wàn)科的發(fā)展理念，很符合國(guó)內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會(huì)得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴(kuò)大融資渠道，特別是世界資本市場(chǎng)。這一點(diǎn)以萬(wàn)科這幾年交出的利潤(rùn)答卷，擴(kuò)大其世界影響力的同時(shí)，也使其更為資本市場(chǎng)的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用世界資本市場(chǎng)，將成為萬(wàn)科發(fā)展的強(qiáng)心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險(xiǎn)的相互匹配，充分考慮影響萬(wàn)科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對(duì)萬(wàn)科最佳的融資規(guī)模。對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬(wàn)科公司不同資本籌集方式之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的可能性，實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5.著眼于萬(wàn)科公司內(nèi)部具體財(cái)務(wù)控制，萬(wàn)科需要加強(qiáng)對(duì)資金的集中管理，提高財(cái)務(wù)管理的透明度。包括實(shí)現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)資金運(yùn)動(dòng)的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強(qiáng)資金的事后控制。
五、結(jié)論
從以上分析可以看出萬(wàn)科具有良好的發(fā)展前景，萬(wàn)科是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬(wàn)科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，積極降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)公司房?jī)r(jià)的下調(diào)有助于公眾購(gòu)買(mǎi)力的提升，增強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，同時(shí)有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)增長(zhǎng)較快，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，外資會(huì)源源不斷的流入我國(guó)，外資的流入在一定程度上會(huì)抬升我國(guó)的房?jī)r(jià)，但考慮到國(guó)內(nèi)民眾的購(gòu)買(mǎi)力及國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)適當(dāng)?shù)膲旱头績(jī)r(jià)，在國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)下，我國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)走高，也不會(huì)持續(xù)高漲，而會(huì)走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗(yàn)房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，誰(shuí)的內(nèi)功深厚，誰(shuí)必將笑到最后。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過(guò)去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況也因此備受關(guān)注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問(wèn)題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，是中國(guó)目前最大的住宅開(kāi)發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來(lái)償還各種債務(wù)（包括長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)）的能力。通過(guò)分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會(huì)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說(shuō)明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以?xún)斶€流動(dòng)負(fù)債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來(lái)進(jìn)行分析。
（1）流動(dòng)比率：2012-2014年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。（2）速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對(duì)流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。該指標(biāo)在1左右最佳。
該企業(yè)2012-2014年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國(guó)家政策的影響，房產(chǎn)銷(xiāo)售乏力，資金回籠較慢?？梢越Y(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。
2.長(zhǎng)期償債能力分析。長(zhǎng)期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，所擁有的資產(chǎn)足夠用來(lái)償還一些長(zhǎng)期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說(shuō)明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。萬(wàn)科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì)出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過(guò)平均水平來(lái)做具體分析。
（二）營(yíng)運(yùn)能力分析
營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)通過(guò)調(diào)動(dòng)、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來(lái)獲得收益的能力。通過(guò)比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對(duì)于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。
根據(jù)企業(yè)2012-2014年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來(lái)看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，因此萬(wàn)科公司的營(yíng)運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢(shì)。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營(yíng)手段，獲取利潤(rùn)的能力，可以通過(guò)以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)：
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷(xiāo)售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長(zhǎng)，受到政策的影響，銷(xiāo)售毛利率小幅下降，但總體來(lái)看盈利能力依舊很強(qiáng)。
（四）發(fā)展能力分析
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長(zhǎng)率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率逐年上升，總資產(chǎn)增長(zhǎng)缺逐年下降，說(shuō)明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結(jié)與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬(wàn)科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定高效，這與萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家政策、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估。拓展新的融資渠道，打開(kāi)海外市場(chǎng)，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
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語(yǔ)文教學(xué)要突出美
小組合作課堂高效
因“材”施教提高課堂效益
讓初中文言文課堂“活起來(lái)”
基于E化管理模式下的學(xué)校管理
九年一貫制學(xué)校辦學(xué)模式初探
論山區(qū)薄弱學(xué)校后進(jìn)生的教育對(duì)策
如何提升高中學(xué)生的語(yǔ)文素養(yǎng)
高考英語(yǔ)全國(guó)卷“書(shū)面表達(dá)”考核芻議
高校學(xué)術(shù)不端的成因及對(duì)策分析
大學(xué)英語(yǔ)網(wǎng)絡(luò)自主學(xué)習(xí)和自我監(jiān)控研究
肇慶市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究
我國(guó)自然景區(qū)品牌的建立與發(fā)展研究
論婚姻登記信息公示制度的建構(gòu)
高考地理廣東卷與全國(guó)卷差異分析
中考語(yǔ)文復(fù)習(xí)課如何做到“少教多學(xué)”
中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化課堂教學(xué)芻議
由《“不信誰(shuí)”的教育》所想到的
珠三角傳統(tǒng)制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)研究
中小微企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展研究
移動(dòng)信息平臺(tái)對(duì)企事業(yè)發(fā)展影響研究
騰訊公司O2O商務(wù)模式發(fā)展研究
中資企業(yè)在非洲的投資環(huán)境研究
中小企業(yè)信用擔(dān)保問(wèn)題研究
如何在語(yǔ)文教學(xué)中培養(yǎng)學(xué)生的想象力
企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)警分析方法及應(yīng)用研究
企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)及其防范問(wèn)題研究
教師在教學(xué)中如何影響學(xué)生的心理動(dòng)向
“最近發(fā)展區(qū)”理論在教學(xué)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用
家教如何激發(fā)中小學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣
淺談提高中職計(jì)算機(jī)教學(xué)的有效性
淺析閱讀在語(yǔ)文教學(xué)中的重要作用
基于互動(dòng)合作的化學(xué)微課程案例設(shè)計(jì)
肇慶學(xué)院學(xué)生學(xué)習(xí)情況的調(diào)查與分析
大班幼兒音樂(lè)教育中的歌唱教學(xué)調(diào)查與研究
在初中語(yǔ)文教學(xué)中培養(yǎng)學(xué)生的合作精神
如何最大限度的發(fā)揮初中語(yǔ)文的價(jià)值
提高瑤族學(xué)生普通話水平的策略探究
對(duì)長(zhǎng)城汽車(chē)股份有限公司財(cái)務(wù)狀況的評(píng)價(jià)
中學(xué)班級(jí)精細(xì)化管理與學(xué)生品格發(fā)展研究
關(guān)于普寧市4所小學(xué)音樂(lè)教育情況的調(diào)查報(bào)告
“問(wèn)題女生”的問(wèn)題表現(xiàn)及其教育探略
ESP視閾下的《歷史學(xué)專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)》教學(xué)改革研究
淺析中職語(yǔ)文教學(xué)與情感態(tài)度、價(jià)值觀教育的結(jié)合
如何在初中語(yǔ)文課堂中激發(fā)學(xué)生的審美興趣
廣東省紡織服裝業(yè)出口貿(mào)易的發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策
