時(shí)間：2023-10-08 15:33:03
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運(yùn)用
21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國土地產(chǎn)業(yè)和商場產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多稅點(diǎn)。 主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析
房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險(xiǎn)及施工難度，涵蓋了一系列的稅點(diǎn)，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運(yùn)行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。
我們將進(jìn)一步的對稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：
（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩
稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。
（二）籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性
稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。
（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)
直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。
（四）多維性
籌劃過程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。
房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系?，F(xiàn)在好居民在購買房屋的同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時(shí)包含了稅點(diǎn)進(jìn)去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃
（一）營業(yè)稅籌劃
營業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時(shí)無形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點(diǎn)降低在最低限度。
（二）增值稅籌劃
增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。2011年10月31日，財(cái)政部公布財(cái)政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)有較大幅度上調(diào)。
（三）房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。
（四）企業(yè)所得稅籌劃
中小型企業(yè)在社會(huì)中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動(dòng)正確運(yùn)營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題
（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性
現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務(wù)這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對購買房價(jià)的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對房間稅務(wù)有基本認(rèn)識(shí)， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運(yùn)營好稅收這一點(diǎn)，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對企業(yè)也有一定的影響。
（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益
根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。
（三）稅法和會(huì)計(jì)制度的分離
由于會(huì)計(jì)核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會(huì)計(jì)這一塊有一些不同的說法。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體和納稅主體是相同的，有的時(shí)候也完全不一樣。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時(shí)間性差異和永久性差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會(huì)計(jì)，有會(huì)計(jì)規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識(shí)， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識(shí)和精通稅務(wù)知識(shí)，這樣在企業(yè)中也突出了會(huì)計(jì)稅務(wù)的這一要點(diǎn)。稅務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作：一是要根據(jù)會(huì)計(jì)稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項(xiàng)目、利潤和稅務(wù)進(jìn)行比較和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進(jìn)行預(yù)算和籌備，對稅務(wù)利潤進(jìn)行運(yùn)營和合理計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的實(shí)力和特點(diǎn)效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智 力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)，深則精致的方案。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率
稅收籌劃對企業(yè)具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點(diǎn)。從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀
在我國稅從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷售的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點(diǎn)。涉及到眾多稅種，這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。
（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃
土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。
（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。
2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。
總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實(shí)現(xiàn)，對估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。
四、結(jié)語
以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實(shí)際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們在對某一稅種進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)考慮其對別的稅種的影響，以達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅； 稅務(wù)籌劃； 模型； 臨界點(diǎn)； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺(tái)促使企業(yè)稅務(wù)籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國家對其實(shí)施的宏觀調(diào)控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，另一方面避免了投機(jī)行為的泛濫。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復(fù)雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)一步加大對稅務(wù)籌劃的關(guān)注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財(cái)務(wù)人員的關(guān)注。進(jìn)一步提高土地增值稅的稅務(wù)籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務(wù)籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應(yīng)當(dāng)成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務(wù)籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務(wù)籌劃依然只停留在對個(gè)別實(shí)例的籌劃，在稅務(wù)籌劃實(shí)踐或是可參閱到的文獻(xiàn)中，每一例稅務(wù)籌劃方案僅僅只針對該實(shí)例個(gè)案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應(yīng)用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個(gè)通用的稅務(wù)籌劃模型，將個(gè)體化的稅務(wù)籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，按照增值額占扣除項(xiàng)目的比例，劃分稅率累進(jìn)級次。正是由于這種超率累進(jìn)稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務(wù)籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，若增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額納稅。此項(xiàng)優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負(fù)的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了一個(gè)切入點(diǎn)。
三、土地增值稅稅務(wù)籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實(shí)務(wù)或一些研究文獻(xiàn)中，所提及的稅務(wù)籌劃都是以實(shí)例為依托，根據(jù)一個(gè)公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這樣，一方面，稅務(wù)籌劃的計(jì)算量會(huì)變得十分復(fù)雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項(xiàng)目的各類預(yù)期數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算稅務(wù)籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進(jìn)行多次策劃和計(jì)算；另一方面，每一個(gè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案都有其自身的特點(diǎn)，其他企業(yè)要想復(fù)制和效仿并不切實(shí)，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實(shí)例的稅務(wù)籌劃只能起到一種引導(dǎo)方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務(wù)籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計(jì)算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個(gè)待售項(xiàng)目，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計(jì)入損益但不計(jì)入扣除項(xiàng)目的支出用Z表示，項(xiàng)目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、契稅3%（因地方教育費(fèi)附加稅率并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際數(shù)額很小，在建立模型時(shí)暫不考慮這一項(xiàng)稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用模型的過程中，可自行加入地方教育費(fèi)附加因數(shù)，屆時(shí)推導(dǎo)出的系數(shù)將會(huì)出現(xiàn)微小的偏差）。
本模型依據(jù)項(xiàng)目的增值率整體分為三種情況：項(xiàng)目增值率低于20%、項(xiàng)目增值率等于20%、項(xiàng)目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導(dǎo)出兩種稅務(wù)籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優(yōu)惠臨界點(diǎn)
（1）項(xiàng)目增值率低于20%
在增值率低于20%時(shí)，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時(shí)企業(yè)的利潤也較低，一般企業(yè)很少會(huì)為了避稅而大幅度降低銷售價(jià)格，并且在低于20%時(shí)，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務(wù)籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實(shí)現(xiàn)，在此不作分析。
（2）項(xiàng)目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達(dá)：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項(xiàng)目金額。
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會(huì)發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營業(yè)收入變?yōu)閅+a時(shí)，根據(jù)真分?jǐn)?shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會(huì)上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點(diǎn)帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時(shí)，此時(shí)增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會(huì)低于20%。接下來再調(diào)增營業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點(diǎn)的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經(jīng)過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當(dāng)Y增加額不超過1.284倍的b時(shí)，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應(yīng)考慮到營業(yè)稅的增加以及以營業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算的城建稅和教育費(fèi)附加的增加。
當(dāng)Y和X同時(shí)調(diào)增時(shí)：
營業(yè)收入：Y+a；營業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經(jīng)化簡可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時(shí)取大不取小）。
根據(jù)以上推導(dǎo)，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設(shè)萬科某集團(tuán)公司計(jì)劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時(shí)的增值率n恰好為20%，通過同時(shí)增加收入和成本來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。假設(shè)增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當(dāng)a=11時(shí)，利潤增加為0.395億元；當(dāng)a=12時(shí)，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對銷售額進(jìn)行調(diào)增時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合消費(fèi)者的購買需求合理制定銷售價(jià)格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項(xiàng)目增值率超過20%
當(dāng)增值率超過20%時(shí)，為了享受稅收優(yōu)惠，同時(shí)又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價(jià)格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價(jià)格，都可以達(dá)到這樣的目的。然而同樣是性價(jià)比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時(shí)n=25%，采用上述稅務(wù)籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃造成影響，對于未超過臨界點(diǎn)時(shí)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導(dǎo)致增值稅的上升，進(jìn)而造成以其為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點(diǎn)以后進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營改增”以后，由于銷售價(jià)格不變，成本上升，很可能造成增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的上升，進(jìn)而減少增值稅稅負(fù)，從而影響城建稅及教育費(fèi)附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據(jù)上述推導(dǎo)結(jié)果，當(dāng)增值率n大于27.3%時(shí)，無法通過單純的提高成本來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。此時(shí)可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價(jià)格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預(yù)期收入的銷售價(jià)格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時(shí)，如果A公司在稅務(wù)籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤，反而會(huì)因?yàn)橹貜?fù)征收的營業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應(yīng)當(dāng)適用于A公司稅務(wù)籌劃前增值率超過50%的情況。假設(shè)A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務(wù)籌劃之前
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務(wù)籌劃之后
1）A公司
營業(yè)收入：（600/467）X
營業(yè)收入計(jì)算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費(fèi)附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數(shù)，取小不取大）。
766時(shí)，稅務(wù)籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取?。?。那么，用此稅務(wù)籌劃方案，應(yīng)當(dāng)注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當(dāng)X=50億元時(shí)，n=80.18%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當(dāng)X=55億元時(shí)，n=65.29%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務(wù)籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業(yè)稅是以全額計(jì)征的，因此在A將商品房銷售給B時(shí)，B多承擔(dān)了一部分營業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費(fèi)附加（重復(fù)征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點(diǎn)政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實(shí)施“營改增”后，本方案的稅務(wù)籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復(fù)征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加。
上述模型推導(dǎo)結(jié)果如表1所示。
四、結(jié)語
通過對土地增值稅稅務(wù)籌劃建立模型進(jìn)行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務(wù)籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)在模型推導(dǎo)出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務(wù)籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會(huì)使計(jì)算變得繁冗復(fù)雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動(dòng)在稅務(wù)籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實(shí)際套用模型進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，盡量不要打球，以免因?yàn)樾〉恼`差造成稅務(wù)籌劃失敗，可以在變量浮動(dòng)范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)通常是以萬為金額單位，繳納稅款時(shí)涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員掌握好稅務(wù)籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。這將依賴于企業(yè)稅務(wù)籌劃方案選取是否恰當(dāng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時(shí)常變化，為了企業(yè)能夠在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)稅收知識(shí)，靈活地運(yùn)用稅務(wù)籌劃來爭取企業(yè)利潤最大化。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞：納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn) 主要稅種
近年來，國家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強(qiáng)，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不得不思考的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負(fù)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從財(cái)務(wù)角度來看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（一）資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)對資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進(jìn)行融資。資金支出的重點(diǎn)是地價(jià)款、建安成本和稅款，那么，針對每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如何有效提高資金的利用率，何時(shí)開盤預(yù)售，何時(shí)完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項(xiàng)目開工之前通過納稅籌劃作好整體預(yù)算。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤只有在竣工結(jié)算完成時(shí)才能準(zhǔn)確確定，前期對利潤的預(yù)測可能存在較大誤差。銷售風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動(dòng)，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售。
（三）稅種多，稅額大
房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程，從購買土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時(shí)稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：
納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，制作一套完整的納稅實(shí)施方案，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個(gè)，即營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：
（一）營業(yè)稅的納稅籌劃
1、改銷售為持有經(jīng)營延遲納稅
對房地產(chǎn)企業(yè)，營業(yè)稅屬于銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷售不動(dòng)產(chǎn)為持有不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營業(yè)稅的流出。銷售行為是營業(yè)稅在銷售時(shí)一次性繳納，而持有經(jīng)營則是若干年對外租賃時(shí)分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時(shí)間。
2、代建房的納稅籌劃
例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，B公司主要經(jīng)營商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達(dá)5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，大廈的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤率10%計(jì)算：應(yīng)納營業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元
案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他服務(wù)”的條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。其中所說的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進(jìn)行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、臨界點(diǎn)籌劃法
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點(diǎn)，根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。
例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為4000萬元，按當(dāng)?shù)赝愖≌袌鰞r(jià)格銷售總價(jià)為5000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過臨界點(diǎn)籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價(jià)，定價(jià)為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項(xiàng)目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過臨界點(diǎn)籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點(diǎn)，提前回籠資金，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、收入分散籌劃法
按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。但在實(shí)際操作中，土地增值稅實(shí)行依據(jù)銷售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)籌劃著眼點(diǎn)?，F(xiàn)以銷售精裝修住房為例：
例3.D房地產(chǎn)公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價(jià)為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價(jià)為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價(jià)格為500元/平方米，并按此價(jià)格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。
方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。
方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預(yù)繳土地增值稅。
兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。
（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃
1、項(xiàng)目期均衡納稅籌劃
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時(shí)根據(jù)計(jì)稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，與通過項(xiàng)目總收入、總支出來測算的企業(yè)所得稅會(huì)產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)提前進(jìn)行納稅籌劃，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無法彌補(bǔ)，申請從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時(shí)間，預(yù)售進(jìn)度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)是非常重要的，做到在項(xiàng)目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。
2、根據(jù)預(yù)測的實(shí)際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對象
利用稅法對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率高于預(yù)征點(diǎn)，則擴(kuò)大“成本核算對象”，拖延匯算時(shí)間，如可以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期根據(jù)財(cái)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門如策劃部、工程部、開發(fā)部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門的認(rèn)可，所以，與稅務(wù)部門在專業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱鵬祖.企事業(yè)單位稅案籌劃寶典.經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃是指相關(guān)的指納稅人根據(jù)我國在稅法中的一些相關(guān)的規(guī)定針對相關(guān)的企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的一些有效地活動(dòng)，這樣能夠促進(jìn)減輕相關(guān)的稅負(fù)，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排，這是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動(dòng)中一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從如何進(jìn)行所得稅籌劃，以及如何進(jìn)行土地增值稅的籌劃等兩個(gè)方面進(jìn)行了相關(guān)的探討，旨在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)的指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)管理
企業(yè)的利潤會(huì)受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會(huì)受到多個(gè)相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個(gè)較為重要的因素。根據(jù)我國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，各種稅費(fèi)能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動(dòng)進(jìn)而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負(fù)，同時(shí)還可以采取相關(guān)的防范措施來進(jìn)而化解相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費(fèi)繳納時(shí)間，減輕資金的時(shí)間成本；2、從總量上減少企業(yè)實(shí)際稅賦。
一、如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃
1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)
房地產(chǎn)商品具有很強(qiáng)的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進(jìn)行投資，都需要建立相關(guān)的項(xiàng)目公司。子公司為獨(dú)立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)?huì)被視為獨(dú)立的納稅人，進(jìn)而就要要承擔(dān)相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒有獨(dú)立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進(jìn)行合并來計(jì)算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進(jìn)而減輕相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會(huì)涉及所有權(quán)的變動(dòng)，因此不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的稅收。
2、選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?/p>
根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪梢园凑照嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)?。同時(shí)文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機(jī)電工程就成為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行選擇，合理分配成本已達(dá)到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項(xiàng)目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時(shí)還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。
3.合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個(gè)項(xiàng)目公司，但卻使用一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進(jìn)度，合理與員工簽訂勞動(dòng)合同，將員工成本分別計(jì)入各家項(xiàng)目公司，相關(guān)的開辦費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用也可采取與銷售進(jìn)度配比的方法，進(jìn)行合理的配置已達(dá)到節(jié)稅目的。
在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計(jì)算成本時(shí)可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時(shí)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行核銷入賬。對于能合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的相關(guān)費(fèi)用以及損失，要采用預(yù)提方法計(jì)入相關(guān)費(fèi)用，對以后年度需要進(jìn)行分?jǐn)偭兄У南嚓P(guān)費(fèi)用、損失的攤銷期進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費(fèi)用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費(fèi)用，遞延相關(guān)的納稅時(shí)間。
二、如何進(jìn)行地增值稅稅收的籌劃
1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃
在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個(gè)較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進(jìn)行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補(bǔ)交相關(guān)的土地增值稅。
（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時(shí)還要收取相關(guān)的手續(xù)費(fèi)。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為不會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進(jìn)而減低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
2.通過分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃
土地增值稅要采用超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計(jì)稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項(xiàng)目，增值率越高，那么對應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響。在實(shí)務(wù)操作過程中，可以將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行剝離，并且單獨(dú)進(jìn)行處理，例如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)以及附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進(jìn)而起到增加企業(yè)利潤的目的。
舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，預(yù)計(jì)售價(jià)可以達(dá)到5000萬元，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為4500萬元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計(jì)相應(yīng)的銷售額為1500萬，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進(jìn)行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進(jìn)行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。
3、對利息支出的籌劃。
按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能夠提供有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒂?jì)算或者不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進(jìn)行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計(jì)算決定是否要提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的利息分?jǐn)傋C明，進(jìn)而達(dá)到有效節(jié)稅的目的。
三、關(guān)于地下車位成本的分?jǐn)?/p>
目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致！
對于地下人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進(jìn)行扣除，將這部分成本分?jǐn)偟戒N售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?，因此在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。
對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨(dú)列示其成本，而非全部分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中去。能辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時(shí)在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有技巧性較強(qiáng)，高技術(shù)含量和綜合性較強(qiáng)的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營狀況以及國家出臺(tái)的相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行認(rèn)真的學(xué)習(xí)和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運(yùn)作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標(biāo)以及相關(guān)的實(shí)施成本進(jìn)行綜合考慮，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)狀況，進(jìn)而有效增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性
（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢
在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。
（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代
史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。
（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分
在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。
1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級超級累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募壋壚圻M(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。
（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪７康禺a(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題
（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
四、結(jié)束語
在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時(shí)間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價(jià)過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制
1引言
我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房價(jià)的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
2.1國家政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房價(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營的動(dòng)力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。2.3法律風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。
4加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問股份有限公司
參考文獻(xiàn)
