時間：2023-10-10 15:57:36
序論：在您撰寫房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
近二十多年來，如何合法合理的減少稅負一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過高的稅負隨時威脅企業(yè)利潤增長，重則可導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個流程，結(jié)合增值稅計算方式進行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財務(wù)操作。
一、前期準備階段
(一)增加精裝修房
精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎(chǔ)上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，且抵扣稅率為16%。因為政策規(guī)定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅”，而銷售不動產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關(guān)規(guī)定，按10%計算銷項稅額，按16%抵扣進項稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進項稅額。
(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例
由于購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅額較大，遠遠高于其他普通商品，因此“營改增”的規(guī)定購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項目消費者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開具增值稅專用發(fā)票，因此自然人消費者難以承擔房地產(chǎn)企業(yè)提高售價而產(chǎn)生的高稅負。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)的消費者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當?shù)禺a(chǎn)商品價格略微提高的幅度低于他們可取得的進項抵扣額，那么他們對購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅是需要的，他們可以對這部分進項稅進行抵扣從而降低稅負成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準備時，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。
二、工程建設(shè)階段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業(yè)采購材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票，可以按采購貨物來計算進項稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務(wù)，因為工程支出只能統(tǒng)一按購買建筑勞務(wù)來計算進項稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進項稅額降低稅負。雖然對于房地產(chǎn)公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身條件優(yōu)勢，在與建筑施工單位簽訂合同時進行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。
(二)科學(xué)選擇施工企業(yè)
房地產(chǎn)公司在“營改增”后選擇合作方的時候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請代開專用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進項稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進項稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進項稅為32萬元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是225.2萬元，進項稅為6.8萬元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因為只能提供低稅率的進項稅，還會使得企業(yè)稅負增加。建議公司在往后的項目建設(shè)開發(fā)中，選擇施工企業(yè)時不僅考慮施工企業(yè)的實力，同時也考慮施工企業(yè)的財務(wù)制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。
(三)拆分配套業(yè)務(wù)的納稅籌劃
目前項目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項目社區(qū)的環(huán)境建設(shè)和綠化，對項目的景觀設(shè)計和綠化設(shè)計有一定的要求。景觀綠化設(shè)計項目通常分為兩個配套業(yè)務(wù)，第一是購進花草樹木，如果房地產(chǎn)公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發(fā)票進行抵扣；第二是種植維護服務(wù)，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務(wù)承包給服務(wù)公司來做，那么將取得6%的專用發(fā)票進行抵扣。然而在實際業(yè)務(wù)中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務(wù)，直接全部承包一個公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項目景觀綠化設(shè)計統(tǒng)一承包給一個公司，那么該公司的主營業(yè)務(wù)的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進項稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷售，兼營植物售后種植，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進項稅；如果綠化公司主要是種植維護也就是服務(wù)業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進項稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇主要業(yè)務(wù)是銷售的公司，可以取得稅率更高的進項稅額；但是選擇主要業(yè)務(wù)是服務(wù)的公司，那么需要將采購綠色植物和服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)分開來，以獲得更為有利的進項稅額抵扣。
三、項目銷售階段
(一)折扣銷售的納稅籌劃
根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷售政策，如果消費者一次性全款支付房款，則公司會在原價的基礎(chǔ)上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)原價與折扣金額應(yīng)該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計算銷項稅，否則將按照房產(chǎn)原價計算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)開具發(fā)票時應(yīng)當關(guān)注這一點，避免增加銷項稅計算稅基從而造成多繳納不必要的稅費。
(二)延遲納稅發(fā)生時間
根據(jù)相關(guān)的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)過程中收到預(yù)收房款，需要按照一定比例預(yù)繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠意金的名義向客戶收取定金性質(zhì)的費用，那么這筆誠意金不屬于預(yù)收房款，也不必按比例預(yù)繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費者簽訂購房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點規(guī)定，與消費者達成協(xié)議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達到了推遲繳納增值稅的時間，企業(yè)貨幣時間價值得以增加。同時需要關(guān)注的是，當房地產(chǎn)公司與消費者簽訂購房合同的時候，那么誠意金就不再是定金性質(zhì)，而是預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要按時對此預(yù)繳部分預(yù)繳增值稅，避免漏繳少繳的風(fēng)險。
四、日常管理階段
(一)積極取得增值稅專用發(fā)票
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購成本時，只有取得合法的增值稅專用發(fā)票，并且在規(guī)定的時間內(nèi)認證發(fā)票和申報抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進項稅才可以真正的抵扣計算增值稅。因此，選擇供應(yīng)商時的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發(fā)票，如果供應(yīng)商不能開具專票，也應(yīng)該提供代開的增值稅專用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購人員在采購業(yè)務(wù)過程中，具有取得增值稅專用發(fā)票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財務(wù)人員應(yīng)當把握好發(fā)票的認證期限，及時做好增值稅發(fā)票認證、申報方面的工作。
(二)固定資產(chǎn)的購置
根據(jù)財稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：“營改增”后取得的不動產(chǎn)，其對應(yīng)的進項稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動產(chǎn)的購置金額較大，其進項稅額的抵扣可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計劃時，應(yīng)當綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進項稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負。
(三)勞務(wù)外包
房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式為：公司內(nèi)部成立營銷部門或委托專業(yè)的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關(guān)的人工成本無法抵扣進項稅。如果進行勞務(wù)外包，讓專業(yè)的銷售公司提供銷售人員進行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進項稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷售成本。加之房地產(chǎn)公司銷售樓盤是分時期銷售的，如果只在集中銷售期間內(nèi)將銷售業(yè)務(wù)外包給銷售，已銷售面積達總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷售顧問進行銷售，則企業(yè)成本將會更為降低。
摘 要 稅收籌劃是企業(yè)一項非常重要的財務(wù)管理活動，可以為企業(yè)減少稅收支出帶來經(jīng)濟利益，并提高企業(yè)的財務(wù)管理水平和競爭力，故而其已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義進行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供參考。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃 房產(chǎn)
作為我國國民經(jīng)濟支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是我國財政收入的重要來源。然而，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)卻被人們認為是“暴利行業(yè)”，引起了社會的廣泛關(guān)注。但是，如果稍微對房地產(chǎn)行業(yè)進行深入調(diào)查，就會發(fā)現(xiàn)當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)事實上處于一種較為尷尬的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負重。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃，不僅能減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負，提高經(jīng)濟效益，而且還能提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)利益最大化目標。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業(yè)根據(jù)國家稅收政策規(guī)定，根據(jù)自身的實際經(jīng)營情況對生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營活動進行科學(xué)合理地調(diào)整，進而利用免稅、避稅、節(jié)稅等手段來提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其涉及的稅種比較多：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。由于目前我國房產(chǎn)市場的價格一直處于居高不下的狀態(tài)，加之長期以來我國對房產(chǎn)市場實施干預(yù)政策，因此土地增值稅的政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際情況重新對土地增值稅的納稅籌劃思路進行梳理和調(diào)整，以期能夠在房地產(chǎn)市場上得到長期的生存與發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟目標。隨著我國宏觀調(diào)控政策的實施以及政府的干預(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃空間必定會縮小到一定的范圍。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤，就需要對土地增值稅的納稅籌劃進行合理的考慮。并根據(jù)實際情況調(diào)整籌劃思維，改變和創(chuàng)新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標，確定納稅籌劃的方向，進而能夠運用正確的土地增值稅納稅籌劃來應(yīng)對我國宏觀調(diào)控以及政府干預(yù)所帶來的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺的相關(guān)政策中有這樣的規(guī)定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對房屋進行建設(shè)，那么建設(shè)后的房屋根據(jù)比例分配，暫時免收土地增值稅。但是一旦房屋建設(shè)完成后便進行轉(zhuǎn)讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)便可以根據(jù)這一政策來對土地增值稅的繳納進行籌劃;第二，利用代建房的方法進行納稅籌劃。這主要是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶對房地產(chǎn)進行開發(fā)，當開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)可以向客戶收取相應(yīng)的代建費用。而代建費用從實質(zhì)性上來講屬于勞務(wù)收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)不用繳納土地增值稅。
（二）根據(jù)銷售收入進行納稅籌劃
根據(jù)銷售收入進行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法、分散營業(yè)收入籌劃法以及合理定價籌劃法。其中對于增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對增值率不同的房地產(chǎn)進行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的分開和合并計算的相應(yīng)稅額后，再采用低稅負的計算方法，來實現(xiàn)節(jié)稅的目的;分散營業(yè)收入籌劃法主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅和土地增值稅提高了其稅收負擔，加之我國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，因此對房地產(chǎn)的銷售價格進行分散，在降低增值率的同時還可以降低土地增值稅，以實現(xiàn)節(jié)稅目的;而之所以采用合理定價籌劃法是因為在稅法中已經(jīng)明確規(guī)定了納稅人建設(shè)、銷售住宅時，若增值額沒有超過項目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規(guī)定對稅費進行計算，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的范疇進行納稅籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司對同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時進行開發(fā)，其中甲房產(chǎn)的銷售收入為320萬元，乙房產(chǎn)的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。
第一步，采用分開計算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應(yīng)繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應(yīng)納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計算，合并核算的土地增值稅要低于分開計算的。因此房地產(chǎn)企業(yè)只需要把兩處房產(chǎn)同時進行開發(fā)銷售，并把扣除的費用一起計算并申報，便能減少繳稅的費用。
（三）利用扣除項目方法進行的納稅籌劃
利用扣除項目方法進行的納稅籌劃主要包括兩點。首先，利用加計允許扣除項目籌劃法。在《土地增值稅實施細則》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)可以按照“合計數(shù)”的1/5對允許扣除項目的金額進行加計。因此，其他行業(yè)的企業(yè)在從事房地產(chǎn)行業(yè)之前，需要設(shè)立一個從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的相對獨立的企業(yè)，這樣才能實現(xiàn)節(jié)稅計劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據(jù)利息費用情況選擇最優(yōu)納稅方案。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，由于各種各樣的因素會使房地產(chǎn)企業(yè)大量借貸，因此產(chǎn)生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。根據(jù)相關(guān)的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在以下兩種情況時扣除其利息支出：第一，能夠根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的項目分攤，同時還能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，可以照實扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）;第二，不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分攤項目計算利息支出或者是無法提供相關(guān)金融機構(gòu)證明的，其利息支出需要納入到房地產(chǎn)的開發(fā)費用中統(tǒng)一扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）。
例如，一個房地產(chǎn)企業(yè)在對某地區(qū)的A商用房進行開發(fā)時，其中開發(fā)成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價款。假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該怎么進行？如果應(yīng)扣除的利息為70萬元時，又該如何進行土地增值稅的納稅籌劃？（假設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計算。房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當允許扣除的費用為100萬元時，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當允許扣除的利息支出為 70 萬元時，應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。
結(jié)束語：
由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強，并直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業(yè)納稅籌劃的利益。同時房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹立正確的納稅籌劃意識，制定科學(xué)的戰(zhàn)略籌劃，從合理節(jié)稅的角度開拓增收節(jié)支的渠道，保障企業(yè)的生存和發(fā)展。
參考文獻：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J].會計之友，2010（11）：40-42.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀
目前，國對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對西方發(fā)達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個比較長的發(fā)展過程，因次，我國房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。
第二，目前在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國有很多地區(qū)沒有稅務(wù)機構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。
第三，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應(yīng)的稅法進行調(diào)整和補充。近幾年來國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對稅收政策進行調(diào)整和補充，如果企業(yè)不能及時、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產(chǎn)稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發(fā)達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運用。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)
近幾年來，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項稅收法規(guī)進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規(guī)來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進這些誤區(qū)。主要有以下三個誤區(qū)：
誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會計準則的規(guī)定對那些在開發(fā)房地產(chǎn)借入資金時發(fā)生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會計準則，企業(yè)的借款費用若符合資本化的條件，應(yīng)當將其資本化，并計入相關(guān)資產(chǎn)成本。
然而，在現(xiàn)實操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發(fā)成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險。在國稅發(fā)[2009]91號的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整作為開發(fā)費用扣除，因此我們應(yīng)該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發(fā)成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。
房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節(jié)稅的目的。
誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進行聯(lián)營或投資，免征土地增值稅。
根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。
于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。
誤區(qū)三：房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。
根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號的有關(guān)規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時，若產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對外投資等，應(yīng)視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當具有前瞻性，并選擇適當?shù)臅r機進行納稅籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
（一）采用不同稅種進行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽合同的時候，是以所有的開發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開發(fā)工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應(yīng)該根據(jù)整個過程來計算。但是在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)的開發(fā)是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。
（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃
代建房、合作建房方式：我國的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權(quán)開始準備開發(fā)房地產(chǎn)時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。
（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進行納稅籌劃
土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應(yīng)當就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：
（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃
實際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應(yīng)計入房地產(chǎn)價格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計算繳納營業(yè)稅。而未分開核算時，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營業(yè)稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產(chǎn)的售價，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔?？梢?，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。
房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業(yè)稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。
三、結(jié)論
目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項稅收優(yōu)惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業(yè)要嚴格遵循合理性、合法性原則。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。
一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅
(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。
二、納稅籌劃的基本方法
(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負,這種方法計算比較復(fù)雜,因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。(2)扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。
三、充分計列利息費用及其他費用支出
現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除,同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開始成本之和(以下簡稱“合計數(shù)”)的5%計算扣除;二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,可按上述“合計數(shù)“的10%計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。在實際操作中,以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高,應(yīng)選用第一種方法,單獨計算利息支出;否則,應(yīng)選用后一種方法,按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。
1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀
1.1 賬務(wù)處理錯誤進而導(dǎo)致納稅籌劃存在錯誤
會計人員在計算土地增值稅時，按著可扣除項目金額越多，企業(yè)所需繳納的稅款越少，生搬硬套規(guī)定，稀里糊涂的進行賬務(wù)處理，錯誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項目，最終計算出來的可扣除項目金額是錯的。比如某房地產(chǎn)公司利用相關(guān)規(guī)定，進行避稅，將項目銷售比例控制在85%之內(nèi)，這樣就可以逃避稅務(wù)機關(guān)的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規(guī)定的納稅籌劃，是不科學(xué)的。
1.2 應(yīng)納稅額計算不準確
在稅法中土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用與會計上的計算方法存在一些差異，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除[6]。即利息費用支出不能當做開發(fā)成本直接扣除，同時也不能加計扣除。
1.3 不能恰當處理稅法和財務(wù)會計中的差異
開發(fā)成本和開發(fā)費用在計算土地增值稅時都可以扣除，因此實際中有部分企業(yè)將開發(fā)成本和開發(fā)費用合并計算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用時，必須明確開發(fā)成本。由于會計處理不準確，在核算土地增值稅時就會出現(xiàn)錯誤。因此，應(yīng)該綜合考慮稅法和會計的差異，認真分析不同計算方法的使用前提以及對納稅額的影響。
2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法多樣，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃人員應(yīng)該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時與實際相結(jié)合，因地制宜、因時制宜。這樣才能真正做好企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產(chǎn)公司的實例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價平均為2800元/平方米，售價總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1350萬元，開發(fā)費用150萬。
假設(shè)條件：當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護建設(shè)稅稅率為7%、營業(yè)稅稅率5%、教育費附加征收率為3%。在計算土地增值稅收時，計入財務(wù)費用的利息費用均可列入扣除項目金額。
以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤分析：
（1）籌劃前：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2800萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元
增值額=2800-2284=516萬元
增值率=516/2284=22.59%
應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元
（2）籌劃辦法1：
假設(shè)將售價定位每平米2750元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元
增值額=2750-2281.25=468.75萬元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
應(yīng)納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元
稅前利潤比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元
雖然每平方米的售價比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實際稅前利潤比原來降低了33.08萬元，稅前利潤降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2：
假設(shè)售價為每平方米2735元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2735萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元
增值額=2735-2280.43=454.57萬元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
應(yīng)納土地增值稅=0萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元
稅前利潤比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元
雖然每平方米的售價比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤。
（4）籌劃方法 3：
假設(shè)售價為每平米2700元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2700萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元
增值額=2700-2128.5=571.5萬元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
應(yīng)納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元
稅前利潤比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元
籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價使企業(yè)少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。
這一特殊的起征點為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們在利用該政策進行納稅籌劃時應(yīng)注意以下三點：
① 企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)仄胀藴首≌木幼∮米≌?，明確普通標準住宅標準。
② 出售房屋的增值額占扣除項目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項目金額的比率在20%左右時計算出來的應(yīng)納土地增值稅稅額變動幅度很大，企業(yè)應(yīng)當非常關(guān)注稅收成本對稅后利潤和現(xiàn)金流量的影響。
在符合國家的硬性規(guī)定后，我們要找好臨界點，就要從20%的增值率這個標準的來龍去脈來分析，在這里有兩個重要的概念需要明確，增值額=房地產(chǎn)銷售收入額-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據(jù)計算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點"稅收優(yōu)惠政策進行籌劃，實現(xiàn)銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經(jīng)濟發(fā)展，擺脫經(jīng)濟下行壓力，不斷的出臺相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述
據(jù)統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經(jīng)濟發(fā)展、國防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經(jīng)基本上摒棄了計劃經(jīng)濟時代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經(jīng)濟杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟良性發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當?shù)睦⒖鄢?、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內(nèi)容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當?shù)膶τ谛^(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內(nèi)有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務(wù)爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預(yù)征代清算的項目，應(yīng)主動爭取以預(yù)征代清算。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營管理、降低各類成本費用從而實現(xiàn)利潤的最大化，是每個地產(chǎn)企業(yè)管理層、財務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實現(xiàn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場定價適度調(diào)節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構(gòu)證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計算應(yīng)分攤利息，達到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務(wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險
1.稅收籌劃風(fēng)險意識不足“意識決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風(fēng)險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險的發(fā)生。
2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險防范對策
1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險、增強稅收風(fēng)險防范意識之目的。
2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財稅政策進行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機關(guān)溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴重的下滑，同時，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經(jīng)濟就逐漸進入到房地產(chǎn)經(jīng)濟時代，經(jīng)濟的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟體制下，市場競爭越來越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預(yù)測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據(jù)征稅范圍進行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現(xiàn)合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進行房地產(chǎn)開發(fā)。因為這種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，只能算作是一種勞務(wù)輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產(chǎn)后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規(guī)定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經(jīng)濟步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用，包括施工企業(yè)的管理費用、財務(wù)費用以及其它經(jīng)營費用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進行事前籌劃，把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本當中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業(yè)務(wù)招待等方面的費用，就可以分攤到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設(shè)施建設(shè)或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟收益，促使企業(yè)進一步發(fā)展。
3.利用分散經(jīng)營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應(yīng)納稅額，從而達到避稅的目的。
