時(shí)間：2023-10-16 15:59:51
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[關(guān)鍵詞]產(chǎn)業(yè)投資基金 并購(gòu)貸款 夾層融資
電力行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),其發(fā)展主要靠擴(kuò)大投入來實(shí)現(xiàn),為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo),解決融資問題具有重大意義。對(duì)于發(fā)電集團(tuán)而言,目前普遍存在融資渠道不暢,融資手段單一,融資缺口壓力大等問題,發(fā)電集團(tuán)如何轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念,選擇適合本企業(yè)的融資路徑,適當(dāng)進(jìn)行融資方式創(chuàng)新,是發(fā)電集團(tuán)籌資管理的關(guān)鍵。
一、發(fā)電集團(tuán)投融資現(xiàn)狀及存在的主要問題
1、發(fā)電集團(tuán)除傳統(tǒng)發(fā)電項(xiàng)目外,多元化發(fā)展趨勢(shì)興起,未來投資需求巨大。
近年來,發(fā)電集團(tuán)通過技術(shù)改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和更新,進(jìn)一步優(yōu)化火電結(jié)構(gòu),壓縮低效率、高污染的小火電,通過“以大代小”項(xiàng)目建設(shè),加快電力工業(yè)重組力度,向優(yōu)化資源配置、提高生產(chǎn)效率方向發(fā)展。同時(shí),在保證發(fā)電核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,為增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展力,提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力,發(fā)電集團(tuán)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)發(fā)展趨勢(shì)正在興起,如構(gòu)筑上游煤炭、天然氣資源產(chǎn)業(yè)鏈,發(fā)展自有運(yùn)力保證電煤運(yùn)輸和平抑運(yùn)價(jià),或者通過與煤炭企業(yè)、港口和船公司等建立戰(zhàn)略聯(lián)盟,相互融資和參股,形成煤電一體化戰(zhàn)略發(fā)展。通過多元化發(fā)展,發(fā)電集團(tuán)不僅可以占據(jù)戰(zhàn)略資源,確保資源穩(wěn)定供給、有效降低發(fā)電成本,還可以降低新建發(fā)電機(jī)組項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn),為發(fā)電主業(yè)形成了有益補(bǔ)充。
2、發(fā)電集團(tuán)融資渠道狹窄,過度依賴銀行貸款,市場(chǎng)化程度低。
盡管我國(guó)大部分發(fā)電集團(tuán)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上通過發(fā)行債券、股票等方式籌集到了大量生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金,初步形成了多種融資方式并存的融資體系,但有的融資方式才剛剛發(fā)育和被應(yīng)用,金融機(jī)構(gòu)的貸款仍占據(jù)著主導(dǎo)地位。發(fā)電集團(tuán)融資渠道狹窄、過度依賴于銀行間接融資,致使負(fù)債比例過高,企業(yè)再融資變得困難,債務(wù)融資成本也不斷上升,限制了企業(yè)投資的靈活性,降低了公司績(jī)效。
3、拓寬融資渠道,創(chuàng)新融資方式成為發(fā)電集團(tuán)亟待解決的問題。
隨著金融市場(chǎng)和金融衍生工具的發(fā)展和金融工程技術(shù)的不斷完善,金融工程在企業(yè)融資中的作用越來越重要,它可以為企業(yè)融資提供規(guī)范可行的解決方案,金融工程要用到的金融工具有期貨、期權(quán)、利率互換、資產(chǎn)證券化等。發(fā)電集團(tuán)今后的融資模式應(yīng)在傳統(tǒng)的銀行貸款和直接投資方式基礎(chǔ)上逐步增加證券化融資,并根據(jù)金融政策導(dǎo)向不斷創(chuàng)新融資方式,拓寬融資渠道,擺脫長(zhǎng)期信賴銀行貸款形成的高負(fù)債率,使企業(yè)走出難以發(fā)展的困境。
二、融資方式創(chuàng)新之產(chǎn)業(yè)投資基金
近年來,我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展逐步提速,從2006年11月第一批產(chǎn)業(yè)投資基金即渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的成立,到2007年8月國(guó)務(wù)院同意國(guó)家發(fā)改委擴(kuò)大關(guān)于人民幣產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)請(qǐng)示,批準(zhǔn)山西能源基金等五個(gè)作為第二批產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn),再到最近第三批四只產(chǎn)業(yè)投資基金的“出籠”,截至目前,經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)試點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)投資基金已達(dá)10只,總計(jì)募資規(guī)模1400多億元。
產(chǎn)業(yè)投資基金本質(zhì)上是一種針對(duì)非上市企業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)主體,其投資對(duì)象是非上市企業(yè)的股權(quán),因此產(chǎn)業(yè)投資基金的流動(dòng)性較差。產(chǎn)業(yè)投資基金與貸款等傳統(tǒng)債權(quán)投資方式相比,最重要的差異是其是權(quán)益性的,著眼點(diǎn)不在于投資對(duì)象眼前的盈虧,而在于他們的發(fā)展前景和資產(chǎn)增值,以便通過上市或出售獲得高額的資本回報(bào)。
三、融資方式創(chuàng)新之夾層融資
夾層融資是一種介于優(yōu)先債權(quán)和股本之間的融資方式,指企業(yè)或項(xiàng)目利用收益和風(fēng)險(xiǎn)介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形式進(jìn)行融資的過程。在國(guó)外金融市場(chǎng),夾層融資產(chǎn)品具有良好的流動(dòng)性和較低的波動(dòng)性,目前已成為中小企業(yè)擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要融資工具。相對(duì)于傳統(tǒng)的融資方式而言,夾層融資的融資成本具有一定優(yōu)勢(shì),它的融資成本低于股權(quán)融資,如可以采取債權(quán)的固定利率方式;夾層融資的提供者還可以根據(jù)借款企業(yè)的現(xiàn)金流量特征調(diào)整還款方式,甚至可以允許借款企業(yè)延期支付利息、以實(shí)物支付或免除票息期權(quán)等優(yōu)惠。此外,夾層融資通常提供還款期限為5-10年的資金。
盡管夾層融資具有很多優(yōu)勢(shì),但由于兼有股權(quán)和債券兩個(gè)特性,導(dǎo)致其定價(jià)較為復(fù)雜,目前我國(guó)在這方面還處于起步階段,夾層融資更多傾向于盈利潛力大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的大中型企業(yè),常被用于投資收購(gòu)或與投資有關(guān)的前期重組,目前基本上以過橋融資形式在大中型企業(yè)擴(kuò)張期的兼并收購(gòu)或上市前的資本重組階段中廣泛應(yīng)用。對(duì)于夾層融資這種股權(quán)和債權(quán)的中間產(chǎn)品,發(fā)電集團(tuán)還需要進(jìn)一步借鑒和吸收國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn),摸索出適合的方式,為企業(yè)增加一種靈活方便的融資渠道。
四、結(jié)語
綜上所述,發(fā)電集團(tuán)目前可以試探性將產(chǎn)業(yè)投資基金等作為融資方式的創(chuàng)新嘗試。隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展,將不斷出現(xiàn)新的融資工具,發(fā)電集團(tuán)要不斷適應(yīng)市場(chǎng)新變化,加大融資方式創(chuàng)新力度,保障企業(yè)發(fā)展資金來源,降低融資成本,提高融資效率。發(fā)電集團(tuán)融資方式創(chuàng)新除了需要國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向及政策法規(guī)給予充分支持外,發(fā)電集團(tuán)自身也必須做好相關(guān)工作,重視企業(yè)信用文化建設(shè),培養(yǎng)既懂經(jīng)營(yíng)管理又懂金融的高素質(zhì)的管理者,通過融資方式創(chuàng)新利用國(guó)內(nèi)外融資市場(chǎng),拓寬融資渠道,積極有序擴(kuò)大融資規(guī)模,不斷提高發(fā)電集團(tuán)自身融資能力。
參考文獻(xiàn):
[1]李東軍:解讀產(chǎn)業(yè)投資基金[J],資本市場(chǎng),2009(10):74-75
[2]李權(quán):我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展問題探討[J],經(jīng)濟(jì)與金融,2009(6):21-22
關(guān)鍵詞：反抵押貸款以房養(yǎng)老 老齡化
“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分?！耙苑筐B(yǎng)老”的理念在國(guó)外其實(shí)早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美日英法等國(guó)于上世紀(jì)80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入，從而對(duì)養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。
一、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義
據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2010年, 60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%,根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織對(duì)老齡化社會(huì)的界定,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國(guó)家行列,超過了國(guó)際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。由于遭遇上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國(guó)老年人比例之多，年輕人口比例之少，國(guó)家未富社會(huì)已老等問題突出。專家預(yù)測(cè)，在短短一二十年內(nèi)，中國(guó)社會(huì)將由一個(gè)輕度老齡化的社會(huì)迅速過度到高度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到29％以上，幾乎不足2個(gè)在職人員就要負(fù)擔(dān)一個(gè)退休人口。“如果不采取切實(shí)有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰(zhàn)?！痹谖覈?guó)處于快速老齡化階段的同時(shí),退休年齡偏低與人口壽命延長(zhǎng)之間矛盾嚴(yán)重,“未富先老”問題突出,養(yǎng)老基金缺口日益擴(kuò)大,迫切需要我們盡快完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系, 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,加快建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)。
隨著人口老齡化的到來，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養(yǎng)老金對(duì)于重疾高發(fā)的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領(lǐng)取的微薄的養(yǎng)老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時(shí)間的推移，這一問題將越來越凸顯。養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)重大的社會(huì)公平問題、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據(jù)，但擁有價(jià)值不菲的房子，成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”。如果能夠轉(zhuǎn)讓住房這種超長(zhǎng)期耐用型商品的所有權(quán)，保留生前對(duì)住房的使用權(quán)，這樣就會(huì)達(dá)到這些老年人的雙重利益目標(biāo)，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發(fā)掘住房的經(jīng)濟(jì)資源，提高晚年的生活質(zhì)量。與此同時(shí)，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產(chǎn)。我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70％之多。住房已成為這些家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。有了以上基礎(chǔ)，就可借鑒國(guó)外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來。這種結(jié)合所創(chuàng)設(shè)的新金融工具可有效解除老年人養(yǎng)老的憂慮，對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)條件下擴(kuò)大內(nèi)需也具有積極的推動(dòng)作用。在“國(guó)未富，民先老”的情況下，巨大的養(yǎng)老資金缺口，使傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足老齡化社會(huì)的要求，而以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式對(duì)于提高老人的生活質(zhì)量、完善社會(huì)保障制度、穩(wěn)定社會(huì)有著十分重要的意義。特別是在現(xiàn)階段,對(duì)于解決我國(guó)嚴(yán)重的老齡化問題更是具有現(xiàn)實(shí)意義,將是對(duì)現(xiàn)行“家庭養(yǎng)老”、“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”的有益補(bǔ)充。
二、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的阻力
1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的禁錮
養(yǎng)老觀念成了“以房養(yǎng)老”的“先天”屏障。大多數(shù)老人都希望在晚年有一個(gè)溫馨、和睦的家庭環(huán)境，子孫繞膝，享受天倫之樂。如果老人不顧親情，辦理了“以房養(yǎng)老”，一方面會(huì)給人造成“子女不孝”、養(yǎng)老困難的感覺，讓子女承受不必要的社會(huì)輿論壓力；另一方面，極可能會(huì)引發(fā)子女與父母的感情、財(cái)產(chǎn)危機(jī)。雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，可“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押而不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。按照傳統(tǒng) ,老人通常會(huì)把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的子女。同時(shí) ,贍養(yǎng)老人也是子女應(yīng)盡的義務(wù)。反抵押貸款模式勢(shì)必對(duì)這種傳統(tǒng)的思想帶來強(qiáng)大的沖擊。對(duì)于大多數(shù)老人來說 ,將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去 ,而并不留給子女 ,這樣新的理念 ,在短期內(nèi)不容易被他們所認(rèn)識(shí)和接受。
2、風(fēng)險(xiǎn)大
“以房養(yǎng)老”具有三大風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)居民住宅用地的使用期限為70年，如果土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)將由國(guó)家無償取得。按通常情況，居民25歲購(gòu)買住房，個(gè)人預(yù)期壽命是75歲，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司時(shí)，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)變現(xiàn)?未來的收益如何?這都是不容回避的問題。以房養(yǎng)老時(shí)間跨度長(zhǎng)、金額數(shù)目大，利率政策和利率的變動(dòng)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)成功與否影響至深，但我國(guó)還未完全實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更為突出。在以房養(yǎng)老模式下住房的最終所有權(quán)歸保險(xiǎn)公司所有，基于自身效益最大化的價(jià)值取向，戶主會(huì)傾向于減少住房的維護(hù)保養(yǎng)支出，或者將住房用于有風(fēng)險(xiǎn)的抵押、擔(dān)保等，或者疏于火災(zāi)、水災(zāi)的防患等等。這些行為都會(huì)損耗貸款期內(nèi)的住房?jī)r(jià)值，損害保險(xiǎn)公司的利益。
3、相關(guān)法律和制度不完善
“以房養(yǎng)老”在美國(guó)等國(guó)得以日趨興旺，未必一定能在我國(guó)順利推行，因?yàn)槊绹?guó)等國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)比較完備，而在我國(guó)，有關(guān)法律法規(guī)至今還是一片空白。眾所周知，“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求是相當(dāng)高的。“以房養(yǎng)老”的概念提了很多次，但在操作過程中出現(xiàn)了很多斷層。首先，老人欲賣公房，而公房要變現(xiàn)很難；老人想以“商品房”養(yǎng)老，但房子賣掉以后，落戶成為新問題。其次，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己的財(cái)產(chǎn)，但未明確一旦子女侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到什么樣的懲處，所以很多老年人在維權(quán)時(shí)不能理直氣壯。假如沒有一整套比較完備的法律法規(guī)制約與“以房養(yǎng)老”相關(guān)各方的經(jīng)營(yíng)、管理及執(zhí)法等行為，就很難保證“以房養(yǎng)老”走向公平公正的發(fā)展區(qū)間，就難免出現(xiàn)不利于保障老年人合法權(quán)益、無益于建設(shè)健康老齡社會(huì)的種種弊端，甚至因此出現(xiàn)傷害黨風(fēng)政風(fēng)的腐敗現(xiàn)象。
4、金融機(jī)構(gòu)積極性不高
“以房養(yǎng)老” 推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。目前“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。 “倒按揭”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人壽命。銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，不是一兩年能解決的。同樣因?yàn)闈撛陲L(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司也不敢輕易嘗試“倒按揭”。反向抵押貸款是一個(gè)跨銀行、跨保險(xiǎn)的金融理財(cái)類產(chǎn)品，對(duì)保險(xiǎn)公司的精算要求非常高，使國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司望而卻步。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。
三、 實(shí)施以房養(yǎng)老的建議
1、加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念
隨著計(jì)劃生育政策的推進(jìn)，獨(dú)生子女成為主流。家庭養(yǎng)老的方式顯然已經(jīng)不適應(yīng)了。首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，子女都要走出去求學(xué)、務(wù)工，創(chuàng)造自己的事業(yè)，實(shí)現(xiàn)自己的人身價(jià)值。如果按以“父母在，不遠(yuǎn)游”的老傳統(tǒng)，子女長(zhǎng)守在父母身邊，不僅自身不能發(fā)展，社會(huì)也不可能進(jìn)步。其次，子女自身也要組建家庭，他們的子女需要呵護(hù)，需要培養(yǎng)，需要花費(fèi)時(shí)間和精力。再次，獨(dú)生子女家庭越來越多，兩個(gè)人要負(fù)責(zé)贍養(yǎng)和照顧四個(gè)老人，顯然會(huì)力不從心。因此，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式是必然趨勢(shì)，而且是當(dāng)務(wù)之急。老年人應(yīng)積極接受新事物新觀點(diǎn)，從自身利益出發(fā)，充分的發(fā)揮房產(chǎn)的養(yǎng)老功能，提高自身的養(yǎng)老水平。而作為新一代的青年人，也要適應(yīng)現(xiàn)有的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)發(fā)展，發(fā)展前途不要依賴父母給予，要逐漸的形成一種新的獨(dú)立代際關(guān)系?！耙苑筐B(yǎng)老”并不是對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)思想“養(yǎng)兒防老”的挑戰(zhàn)，而是一種有益補(bǔ)充。通過住房反抵押貸款業(yè)務(wù)可以使老人經(jīng)濟(jì)條件有所改善，使他們過上高質(zhì)量的生活，這也是子女對(duì)父母的一種間接盡孝方式。父母可以有一定的資金享受生活，同時(shí)也減輕了子女的負(fù)擔(dān)，還可以將兩代人之間的過度依賴改為相對(duì)獨(dú)立，促進(jìn)我國(guó)建立新型的代際關(guān)系。
2、盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)
“以房養(yǎng)老”的實(shí)施涉及多個(gè)部門，需要民政部、房管局、人保局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等結(jié)合我國(guó)實(shí)際，一起來制定具體政策和細(xì)則。民政部等主管部門不僅要積極肯定“以房養(yǎng)老”的工作方向，還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合其他部門未雨綢繆地做好前瞻性工作。通過征收“遺產(chǎn)稅”等稅種，鼓勵(lì)年輕人崇尚獨(dú)立自主的精神；設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)合、監(jiān)督各機(jī)構(gòu)歸口，切實(shí)提高新型養(yǎng)老制度的可靠性并其運(yùn)轉(zhuǎn)；將住房反抵押貸款的社會(huì)養(yǎng)老保障性質(zhì)用法律的形式確定下來,確定貸款的監(jiān)管部門,并對(duì)各參與主體的分工做出具體的規(guī)定,從而規(guī)范各主體的行為,保障老年人的利益。“以房養(yǎng)老”已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老保障制度良好的補(bǔ)充。我們?cè)谝脒@一制度概念的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)參透其中的肌理。有關(guān)部門當(dāng)從我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情出發(fā)，有的放矢地做好制度性建設(shè)工作，為金融養(yǎng)老制度的正式開行夯實(shí)基礎(chǔ)。唯有如此，“以房養(yǎng)老”才能夠?qū)嵸|(zhì)性地走入尋常百姓家。在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。有道是：心急吃不了熱豆腐。為確?！耙苑筐B(yǎng)老”順利推行，走向健康發(fā)展區(qū)間，我們務(wù)必實(shí)行這樣的方針：“以房養(yǎng)老”未行，法律法規(guī)先動(dòng)，而切不可隨意造次。
3、加快金融機(jī)構(gòu)改革步伐，培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才
加快金融機(jī)構(gòu)改革，大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制倒逼其積極提升專業(yè)技能，以適應(yīng)新的金融產(chǎn)品需求。人才缺乏是制約住房反抵押貸款開展的一大瓶頸。這種新型的貸款方式需要大量具有理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,如理財(cái)人才、房地產(chǎn)評(píng)估人才、精算人才等。因此,必須加快人才的培養(yǎng)和引進(jìn),突破這一瓶頸。住房反抵押貸款是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，需要住房貸款銀行與保險(xiǎn)公司、 商業(yè)銀行、 房地產(chǎn)評(píng)估抵押機(jī)構(gòu)等其他相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的密切配合，才能做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低費(fèi)用成本,為住房反抵押貸款的開展提供平臺(tái)。
4、建立利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效監(jiān)管體系，完善商業(yè)保險(xiǎn)制度
首先，通過利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制來防范利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)利率變動(dòng)情況對(duì)貸款利率在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整據(jù)以計(jì)算抵押的年金給付額。這樣在一定程度上降低了銀行和保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),有利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。其次, 建立一個(gè)有效的監(jiān)管體系，提高信息透明度，監(jiān)管和規(guī)范當(dāng)事人的行為。通過資格認(rèn)證和加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度的設(shè)立形成內(nèi)部監(jiān)管。通過培育和規(guī)范中介服務(wù)市場(chǎng)，形成對(duì)房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)的外部約束機(jī)制，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。貸款發(fā)放者自身必須做好事后防范工作。此外，完善的商業(yè)保險(xiǎn)制度可以幫助貸款發(fā)放者分擔(dān)道德風(fēng)險(xiǎn)和有效的分散其它市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。成立專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)或利用商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)反抵押貸款合同進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。反向抵押貸款保險(xiǎn)是指在反向抵押貸款中，為了最大限度地降低呆(壞)賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與反向抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。可分散目前過度地集中在反抵押貸款發(fā)放者身上的風(fēng)險(xiǎn)。只有在保險(xiǎn)業(yè)的介入以及社會(huì)保障部門的積極參與下，才能擴(kuò)大反抵押貸款的發(fā)放規(guī)模，使這種新型的房地產(chǎn)貸款模式得到穩(wěn)步發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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城鎮(zhèn)化融資主要用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)和公共服務(wù)三類項(xiàng)目上。1994年分稅制改革后，形成了來源多元化的城鎮(zhèn)化建設(shè)的融資格局，即地方財(cái)政收入和中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付投入，土地出讓金投入，地方投融資平臺(tái)籌資投入等為主要資金來源的融資格局，以及開發(fā)性金融投入，2009年開始的中央政府代地方政府發(fā)債籌資投入，少數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目引入民間資本投入等輔助融資方式。但隨城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和形勢(shì)的發(fā)展，舊的融資模式已難以為繼，特別是形成資金主要來源的幾大融資方式面臨著嚴(yán)重困境，蘊(yùn)藏著巨大的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。
首先，財(cái)政收入難以滿足，地方財(cái)政壓力巨大。分稅制下的中央和地方財(cái)政職能與稅收權(quán)限的劃分，使地方財(cái)政收入來源相對(duì)需求極其有限，而中央轉(zhuǎn)移支付占各省投入比例有限。中央政府代地方政府的發(fā)債規(guī)模，相對(duì)地方資金需求只是“杯水車薪”，地方財(cái)政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化融資需求。新型城鎮(zhèn)化“以人為本”，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的市民化，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)與公用事業(yè)建設(shè)資金需求大大增加。一般的城鎮(zhèn)化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，地方政府公共投資需求將增加6個(gè)百分點(diǎn)左右。據(jù)此推算，僅“十二五”期間城鎮(zhèn)化催生的地方政府公共投資規(guī)模就將達(dá)30萬億元之巨。如此巨大的資金需求，單靠財(cái)政積累顯然不夠。
其次，土地財(cái)政不可持續(xù)，且引發(fā)諸多經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。上世紀(jì)90年代以來，隨著土地有償使用制度的推廣，土地出讓金為各地方政府帶來了豐厚的財(cái)政收入，人們戲稱其為“第二財(cái)政”。2011年3月財(cái)政部提交的《關(guān)于2010年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2011年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2010年，全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到了2.9萬億，幾乎達(dá)到了地方財(cái)政總收入的1/3。在許多地方，土地使用權(quán)出讓金收人已占到財(cái)政收入的50%以上。“土地財(cái)政”推動(dòng)了中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化發(fā)展初期階段具有存在的必然性。但土地財(cái)政不僅讓地方政府陷人了“賣地依賴”的怪圈，而且產(chǎn)生暴力拆遷、強(qiáng)征農(nóng)民耕地、官員腐敗等社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，影響社會(huì)利益分配和社會(huì)穩(wěn)定和諧，這與城鎮(zhèn)化的共同富裕目標(biāo)背道而馳：土地資源是稀缺的，國(guó)家也有“18億畝耕地紅線”規(guī)定，決定著這一地方“財(cái)源”必然是不可持續(xù)的。從國(guó)際上看，也沒有哪個(gè)國(guó)家城市化是長(zhǎng)期依靠土地批租來籌措資金的，國(guó)內(nèi)有些地區(qū)已經(jīng)表現(xiàn)出難以為繼的狀況了。
再次，地方政府融資平臺(tái)債務(wù)過度膨脹，蘊(yùn)藏財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。地方政府投融資平臺(tái)是和地方政府土地征收與土地儲(chǔ)備制度聯(lián)系在一起的，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與政績(jī)需要引起的強(qiáng)烈投資欲望與地方財(cái)力不足的矛盾，以及2009年以來的反危機(jī)措施，融資平臺(tái)自身的融資擔(dān)保不規(guī)范、貸款審查不嚴(yán)等問題，地方融資平臺(tái)暴露出負(fù)債率過高和償債能力不足的巨大財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。從地方政府債務(wù)余額規(guī)模就可大致看出融資平臺(tái)貸款規(guī)模與償債壓力。由于地方債統(tǒng)計(jì)有相當(dāng)?shù)碾y度，所以對(duì)其規(guī)模有各種不同的判斷。國(guó)家審計(jì)署2011年的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府的相關(guān)債務(wù)達(dá)10.7萬億元；國(guó)家審計(jì)署副審計(jì)長(zhǎng)董大勝表示，估計(jì)目前各級(jí)政府總債務(wù)規(guī)模在15萬億-18萬億元；財(cái)政部原部長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)透露，地方政府負(fù)債估計(jì)超過20萬億元。而且多是投資于公益性項(xiàng)目，難以通過項(xiàng)目的自身運(yùn)營(yíng)還本付息，其債務(wù)主要依靠土地出讓金償還，這必然對(duì)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)形成重大掣肘。越是基層的政府，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高⑤。平臺(tái)類貸款還影響到商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)能力的提高和銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，進(jìn)而影響整個(gè)銀行體系的安全，也蘊(yùn)藏著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
另外，開發(fā)性金融理念下新建立的城市發(fā)展基金無法滿足城鎮(zhèn)化巨大的資金需求，只能發(fā)揮其資金的引導(dǎo)與支持作用；真正的市政建設(shè)債券目前只在上海、浙江、廣東、深圳幾個(gè)地方試點(diǎn)，還不具備全面推開的條件；而且其發(fā)債規(guī)模和償債仍然由中央代辦，離自主發(fā)債還比較遠(yuǎn)；民間資本的引人只是在少數(shù)道路交通項(xiàng)目上推行，而且也需要法律法規(guī)和資本市場(chǎng)等金融基礎(chǔ)設(shè)施的完善作為基礎(chǔ)條件，同時(shí)引入民間資本的“公私合營(yíng)”項(xiàng)目由于具體選擇的融資機(jī)制不同，有些項(xiàng)目只能是公私合作建設(shè)，建成后的公私合營(yíng)還不是很充分。只是處于發(fā)展的初級(jí)階段，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，地方財(cái)政償債壓力依然沉重。
二、新型融資方式與融資風(fēng)險(xiǎn)
1、中小企業(yè)融資存在的問題
1.1、中小企業(yè)自身的素質(zhì)是其融資困難的深層原因。主要有：一是多數(shù)中小企業(yè)成立時(shí)間短，規(guī)模較小，自有資本偏少，其自身薄弱的積累不能滿足其擴(kuò)大再生產(chǎn)的需要。在面臨市場(chǎng)變化的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力很差，銀行不敢向它們放款。二是中小企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全，運(yùn)作不規(guī)范，造成銀行與企業(yè)之間信息不對(duì)稱，使銀行難以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，故不敢輕易提供信貸支持。三是中小企業(yè)的資信等級(jí)普遍不高。銀行貸款受到限制。四是中小企業(yè)通常不能按照銀行規(guī)定提供擔(dān)保或其他抵押資產(chǎn)。銀行在商業(yè)化經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)負(fù)債管理制度的約束下，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般要求貸款企業(yè)提供連帶擔(dān)?；蜇?cái)產(chǎn)抵押，由于目前抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難，以及存在多頭抵押等風(fēng)險(xiǎn)因素，銀行一般不愿意接受財(cái)產(chǎn)抵押。而經(jīng)營(yíng)較好、可信度較高的企業(yè)為了避免資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，又大多不愿意給中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保。這使得中小企業(yè)難以獲得銀行的信貸支持。五是從企業(yè)性質(zhì)來看，中小企業(yè)大多屬勞動(dòng)密集型的加工企業(yè)，產(chǎn)業(yè)層次低，科技含量少，利潤(rùn)空間更是狹小。
1.2、外部環(huán)境制約因素。一是銀行金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)思想導(dǎo)致中小企業(yè)籌資難。它們認(rèn)為：中小企業(yè)貸款沒有規(guī)模效益性，是“零售”業(yè)務(wù)，從“效益性”角度考慮，銀行更愿意將有限的信貸資金投入大型企業(yè)，做“批發(fā)”業(yè)務(wù)。二是銀行的商業(yè)化改革致使銀行信貸投入量不足。雖然國(guó)家采取了積極的財(cái)政政策，各商業(yè)銀行貸款額有所增加，但總量仍不足。在“清理不良資產(chǎn)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的情況下，金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部清理整頓，迫使銀行收縮信貸規(guī)模，尤其是減少了對(duì)中小企業(yè)的信貸規(guī)模。三是信用擔(dān)保制度不健全，抵押擔(dān)保難落實(shí)。為防范和控制金融風(fēng)險(xiǎn)，各金融機(jī)構(gòu)基本停辦了信用貸款，普遍實(shí)行資產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款制度。由于中小企業(yè)關(guān)系簡(jiǎn)單，一般沒有上級(jí)部門和相關(guān)單位為其解決擔(dān)保問題。另外，中小企業(yè)普遍存在的經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，固定資產(chǎn)少，土地、房屋等抵押品不足等特點(diǎn)，這與金融機(jī)構(gòu)對(duì)固定資產(chǎn)（特別是不動(dòng)產(chǎn)）等抵押物偏好相左，妨礙了中小企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)融通資金。四是政府對(duì)中小企業(yè)融資渠道的開啟不足，政策支持力度也不夠。中小企業(yè)從證券市場(chǎng)融資是非常困難的，證券市場(chǎng)為進(jìn)入市場(chǎng)的公司設(shè)置的門檻高，中小企業(yè)由于規(guī)模不大，資本金有限，難以達(dá)到主板上市的條件，對(duì)于中小型高科技企業(yè)能在二板市場(chǎng)上市，數(shù)量也為數(shù)不多，大量的中小企業(yè)都被拒于證券市場(chǎng)外。公司債券的發(fā)行也受到嚴(yán)格的限制，需要較高的信用評(píng)級(jí)，較大的資產(chǎn)規(guī)模，有時(shí)還要抵押或擔(dān)保，中小企業(yè)發(fā)展債券可望而不可及。
2、中小企業(yè)融資方式創(chuàng)新的策略
2.1、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部融資方式創(chuàng)新。
2.1.1、對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改造，完善出資人制度，可實(shí)施員工持股計(jì)劃金融服務(wù)品種創(chuàng)新。所謂員工持股計(jì)劃（ESOP），是指由企業(yè)內(nèi)部職工出資認(rèn)購(gòu)本企業(yè)部分股票，委托一個(gè)專門機(jī)構(gòu)（如職工持股會(huì)、信托基金等）作為社團(tuán)法人托管運(yùn)作，集中管理，再由該專門機(jī)構(gòu)（如職工持股會(huì)）作為社團(tuán)法人進(jìn)入董事會(huì)參與管理，按股份分享紅利的一種新型的股權(quán)安排形式。根據(jù)我國(guó)的具體情況，可按以下方式進(jìn)行：推行員工持股計(jì)劃的企業(yè)及其職工或職工的機(jī)構(gòu)（如職工持股會(huì)）與銀行簽訂協(xié)議，開設(shè)一個(gè)特定帳戶，擁有持股權(quán)的職工存入一定比例的現(xiàn)金，通過公司及職工持股會(huì)的信用擔(dān)保，由銀行提供相應(yīng)貸款購(gòu)買企業(yè)股權(quán)，員工用分得的利潤(rùn)及工資收入的一定比例轉(zhuǎn)入特定帳戶，用來歸還銀行貸款的利息和本金。隨著貸款歸還，按事先確定的比例將股票逐步轉(zhuǎn)入職工帳戶，貸款全部還清后，股票即全部歸職工所有。在此過程中，銀行獲得信用保證可有四種基本形式：一是所購(gòu)買的股權(quán)；二是企業(yè)或職工持股會(huì)以協(xié)議價(jià)格回收股權(quán)的承諾；三是職工持股會(huì)名下仍處于積累的存款；四是未來分紅利益。這種方式既有利于國(guó)有資本從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)退出，又解決了職工單純依靠自身積累無法大量購(gòu)買股權(quán)的難處。由此可見，員工持股計(jì)劃的融資方式創(chuàng)新涉及產(chǎn)權(quán)制度的重大變革，涉及到個(gè)人金融資產(chǎn)從債權(quán)向股權(quán)的轉(zhuǎn)換，涉及到國(guó)有資產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整。員工持股計(jì)劃的實(shí)施必須有金融機(jī)構(gòu)介入，并且要有創(chuàng)新的金融服務(wù)品種提供相應(yīng)的金融、信用服務(wù)，否則，員工持股計(jì)劃這一新的融資方式創(chuàng)新不可能成功。
2.1.2、提高中小企業(yè)整體素質(zhì)，改善其自身融資條件。一要強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高中小企業(yè)內(nèi)部資金的使用效率。中小企業(yè)走出資金困難的根本出路在于生產(chǎn)出有市場(chǎng)的產(chǎn)品，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，把有限的資金用活用好，用出效益，這樣才既有內(nèi)源資金的支撐，又有外源資金的支持。二要增強(qiáng)中小企業(yè)的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。現(xiàn)行中小企業(yè)的組織模式已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，必須加以改革。中小企業(yè)的弱、小特點(diǎn)，決定了其必須走專業(yè)化協(xié)作之路。目前中小企業(yè)要根據(jù)自身的行業(yè)、區(qū)域特點(diǎn)建立合適的組織模式，或與大企業(yè)聯(lián)合，同其形成協(xié)作配套關(guān)系，或在中小企業(yè)之間開展聯(lián)合，組成中小企業(yè)聯(lián)合體或企業(yè)集團(tuán)，只有這樣才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。三要積極幫助中小企業(yè)完善會(huì)計(jì)制度。政府應(yīng)采取鼓勵(lì)措施，支持稅務(wù)機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)，幫助其建立會(huì)計(jì)帳簿，完善會(huì)計(jì)制度。四要盡快提高中小企業(yè)的信用等級(jí)。國(guó)有商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)擺脫舊觀念的影響和束縛，變重視企業(yè)規(guī)模為重視企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，縮減企業(yè)信用評(píng)級(jí)中“經(jīng)營(yíng)實(shí)力”項(xiàng)目所占的比重，以提高效益好的中小企業(yè)的信用等級(jí)。
2.2、完善中小企業(yè)間接融資體系。一要設(shè)立專門為中小企業(yè)融資服務(wù)的銀行。根據(jù)中小企業(yè)的特點(diǎn)，建立專門的金融機(jī)構(gòu)，或在金融機(jī)構(gòu)中設(shè)立專門的融資服務(wù)部門，是世界上許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家所普遍采用的金融支持手段。二要加快建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系。信用保證是解決中小企業(yè)貸款擔(dān)保抵押難的有效方式，在許多國(guó)家，都建立了基金，通常由政府給以財(cái)務(wù)支持，以彌補(bǔ)借款者違約的損失；另一種是互助擔(dān)保體系，即由中小企業(yè)聯(lián)合起來共同為其成員擔(dān)保。三要合理調(diào)整銀行貸款利率結(jié)構(gòu)，降低中小企業(yè)融資成本。首先，在央行的宏觀調(diào)控下，應(yīng)允許國(guó)有商業(yè)銀行根據(jù)不同行業(yè)、不同企業(yè)制定不同的貸款利率，確定合理的利率區(qū)間，從而真正發(fā)揮利率調(diào)節(jié)作用。其次，制定扶持中小型企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠利率政策，適當(dāng)降低貸款利率。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，允許中小企業(yè)以低于市場(chǎng)利率的利率向國(guó)有商業(yè)銀行和金融公司借款，以降低中小企業(yè)融資成本。
在金融政策頻繁調(diào)整、商業(yè)銀行信貸緊縮、民間資本利率狂漲的背景下，中小企業(yè)融資難問題再次集中爆發(fā)。目前在我國(guó)化工行業(yè)中，中小微型企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值、收入和就業(yè)人數(shù)，均占全行業(yè)50%以上。量多面廣的中小微型企業(yè)構(gòu)成了化工行業(yè)金字塔的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，特別是小微型企業(yè)。化工行業(yè)的下游是大量的小微型企業(yè)，越是向下游這個(gè)特點(diǎn)越明顯。小微型企業(yè)是完全市場(chǎng)化的企業(yè)，最具生命力，同時(shí)也是最能吸納社會(huì)就業(yè)的企業(yè)，但也是企業(yè)中的最弱勢(shì)群體，融資困難一直是困擾其發(fā)展的重要因素，所以需要政府關(guān)注和扶持。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中小微型化工企業(yè)普遍反映審批手續(xù)過于復(fù)雜，執(zhí)行政策較死板，擔(dān)保條件較苛刻，融資期限過于短是影響獲得銀行信貸支持的主要障礙。
一、目前中小微型化工企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
（一）銀企信息難對(duì)稱
與大企業(yè)相比，中小微型化工企業(yè)普遍存在著信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)，抵押和擔(dān)保達(dá)不到條件的問題，金融業(yè)的整合和信貸規(guī)模緊縮、利率和收費(fèi)等規(guī)定都對(duì)中小微型化工企業(yè)融資造成較大的影響。作為供需兩個(gè)主體之一的中小微型企業(yè)，特別是初創(chuàng)型企業(yè)，有著天然的劣勢(shì)，其自身大多不具備銀行貸款的條件。資信度低、財(cái)務(wù)行為不規(guī)范、債務(wù)沉重償還能力差、缺少有效抵（質(zhì)）押資產(chǎn)，保全措施難以落實(shí)等等是企業(yè)融資得不到滿足的主要原因。而作為供給方銀行，比如國(guó)有銀行通過對(duì)成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)的綜合考量，更愿意面向大企業(yè)、中心城市為目標(biāo)。同時(shí)信貸管理權(quán)限上收，但客戶調(diào)查由基層機(jī)構(gòu)進(jìn)行，兩者之間信息脫節(jié)較為嚴(yán)重；銀行各分支機(jī)構(gòu)間經(jīng)營(yíng)管理模式劃一，缺少對(duì)所在地企業(yè)具體情況的應(yīng)變性，一些銀行實(shí)行信貸資源的傾斜配置，嚴(yán)重影響了中小微型企業(yè)融資。
（二）政銀支持難到位
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)78%的中小微型化工企業(yè)認(rèn)為在企業(yè)融資過程中政府沒有起到作用。以前在國(guó)家對(duì)中小企業(yè)的扶持方面，化工企業(yè)并不占優(yōu)勢(shì)，在申請(qǐng)國(guó)家的中小企業(yè)專項(xiàng)資金上，政府對(duì)于中小化工企業(yè)的支持力度比較弱。由于化工企業(yè)種類繁多、情況復(fù)雜。地方政府更多的是偏向農(nóng)業(yè)、科技類企業(yè)，并不一定會(huì)照顧到化工企業(yè)。在銀行信貸方面，雖然各家銀行出臺(tái)了很多針對(duì)中小企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，但由于不了解化工產(chǎn)業(yè)的情況，執(zhí)行政策較為死板，只按照銀行的審核程序進(jìn)行，往往業(yè)內(nèi)認(rèn)為很好的項(xiàng)目，經(jīng)過銀行的評(píng)估可能卻達(dá)不到貸款的標(biāo)準(zhǔn)，這使得一些有發(fā)展?jié)摿Φ男∥⑿推髽I(yè)錯(cuò)失商機(jī)。
（三）融資成本難降低
由于銀行信貸具有比較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，貸款規(guī)模大，單位交易成本越小，因此對(duì)中小微型化工企業(yè)而言申請(qǐng)銀行貸款過程中的交易成本較高，在今年的宏觀調(diào)控政策下，人民銀行每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，就會(huì)凍結(jié)商業(yè)銀行3600億元資金，在銀行信貸規(guī)模不斷緊縮的背景下，國(guó)有大型銀行更是“抓大放小”，只抓住大型企業(yè)的大項(xiàng)目，而股份制銀行貸款條件又太苛刻，相比較而言農(nóng)村信用社的貸款審批手續(xù)較為靈活。調(diào)查中有2家在當(dāng)?shù)剞r(nóng)行獲貸6300萬元，1家在昆明光大銀行申請(qǐng)到700萬元應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)，1家在外地申請(qǐng)到銀團(tuán)貸款33億，有4家企業(yè)在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社獲貸共285萬元，但由于信用社貸款利率比商業(yè)銀行高，融資成本依然難以降低，同時(shí)企業(yè)在申請(qǐng)貸款過程中需要支付的評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用也是中小微型企業(yè)融資成本居高不下的原因?？梢钥闯霰镜亟鹑跈C(jī)構(gòu)已經(jīng)很難滿足這些中小微型企業(yè)的資金需求，在不斷增加的向外地金融機(jī)構(gòu)融資的過程中，融資成本又無形增長(zhǎng)。調(diào)查中還有部分企業(yè)在銀行難以獲貸，而資金又難以周轉(zhuǎn)的雙困難之下，意圖轉(zhuǎn)向民間借貸，但今年以來高至4%―6%的民間借貸月利率讓中小微型化工企業(yè)望而卻步。
（四）抵押擔(dān)保難滿足
在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，僅有1家企業(yè)通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但通過擔(dān)保貸款獲得的資金僅占其負(fù)債總數(shù)的20%以下。在當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保機(jī)構(gòu)數(shù)量過少，且擔(dān)保條件難以達(dá)到是企業(yè)難以獲得擔(dān)保貸款的重要原因。在銀根緊縮的大環(huán)境下，各企業(yè)普遍認(rèn)為信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)緩解融資難問題也起不到多大作用。同時(shí)在申請(qǐng)銀行貸款過程中，所有銀行都要求企業(yè)以土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，但各銀行貸款比例平均只在抵押物價(jià)值的40%～45%。以5000萬元的抵押資產(chǎn)為例，企業(yè)只能獲得不超過2300萬元的貸款，而企業(yè)大多數(shù)固定資產(chǎn)抵押貸款都用在了更新技術(shù)、擴(kuò)大生產(chǎn)方面。受通貨膨脹影響，原材料漲價(jià)、勞動(dòng)力成本提高，企業(yè)普遍反映即使是長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商都從原來的“先貨后款”轉(zhuǎn)變成必須“先款后貨”，企業(yè)資金壓力普遍增大，中小微型化工企業(yè)的流動(dòng)資金需求普遍增長(zhǎng)了20%以上。目前這些企業(yè)普遍反映資金缺口主要是在維持正常生產(chǎn)和歸還拖欠貨款，但過低的抵押比例讓企業(yè)無法再?gòu)你y行獲得維持正常生產(chǎn)所需的流動(dòng)資金支持。
（五）期限問題難解決
在調(diào)查本地金融機(jī)構(gòu)中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)行、建行、農(nóng)發(fā)行、信用社、郵政儲(chǔ)蓄銀行5家銀行類金融機(jī)構(gòu)，建設(shè)銀行無貸款審批權(quán)，其余4家在基層權(quán)限內(nèi)，中小企業(yè)第一次成功貸款所需平均時(shí)間為29.25天，如果是多次貸款的老客戶所需平均時(shí)間為14.25天，如果不在自己的權(quán)限，需要上級(jí)審核，從審核到放款所需平均時(shí)間為31.25天。由于尋甸縣郵政儲(chǔ)蓄銀行至2010年末發(fā)放過貸款中小企業(yè)貸款，因此將其余四家金融機(jī)構(gòu)中小企業(yè)貸款統(tǒng)計(jì)如下圖：
以2010年中小企業(yè)貸款為例，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的貸款中，1年期以下貸款所占平均比例為58.01%。在調(diào)查企業(yè)中，中小化工企業(yè)普遍反映，銀行貸款審批手續(xù)繁多、審批時(shí)間過長(zhǎng)，在市場(chǎng)行情波動(dòng)、原材料價(jià)格變動(dòng)頻繁的環(huán)境下，往往會(huì)造成企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去先機(jī)。而通過當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)獲得的貸款大部分是一年期以下的短期貸款，在流動(dòng)資金短缺、應(yīng)付賬款過大等等壓力下，一年的融資期限無法解決企業(yè)在緊縮貨幣政策下的資金需求。
二、中小微型化工企業(yè)融資方式創(chuàng)新的建議
從當(dāng)前中小微型化工企業(yè)的融資方式來看，雖然各家銀行都在積極開拓各種類型的中小企業(yè)貸款產(chǎn)品，但中小微型化工企業(yè)達(dá)到條件的融資方式依然過少過少。目前優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的服務(wù)流程，鼓勵(lì)面向中小微型企業(yè)的融資創(chuàng)新，積極發(fā)展多層次的金融市場(chǎng)和多元化的融資渠道，應(yīng)當(dāng)成為中小微型化工企業(yè)下一階段融資創(chuàng)新的重點(diǎn)任務(wù)和關(guān)鍵所在。
（一）金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)與租賃公司緊密結(jié)合，改變投入方式，創(chuàng)建新的融資方式
可采用股本投入+風(fēng)險(xiǎn)租賃，同時(shí)用項(xiàng)目發(fā)起人、投資人的股權(quán)或項(xiàng)目的其他資產(chǎn)抵押給出租人的投入模式，使項(xiàng)目發(fā)起人、風(fēng)險(xiǎn)投資人、出租人按承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)，分享項(xiàng)目失敗或成功的損益。風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)作為出租人（或設(shè)備生產(chǎn)廠商），因擁有租賃設(shè)備所有權(quán)和抵押擔(dān)保的受益權(quán)，比傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保障要好。如通過聯(lián)合知名風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的股本投入，是拉動(dòng)租賃投入的最有效的辦法，使得中小微型化工企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)得以有效分散。
（二）完善金融體系建設(shè)，積極培育中介服務(wù)體系
首先，進(jìn)一步建立和完善我國(guó)中小企業(yè)資金扶持政策體系。實(shí)踐表明，中小企業(yè)的資金困難問題需要從多種渠道去解決，單靠一種途徑是不行的。目前，特別重要的是在進(jìn)一步鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新中小企業(yè)信貸產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，建立和完善我國(guó)中小企業(yè)的信貸擔(dān)保機(jī)制。并且信用擔(dān)保體系的創(chuàng)新不僅僅體現(xiàn)在通過擔(dān)保機(jī)制使中小企業(yè)獲得銀行貸款，還應(yīng)積極開展信用打包或證券打包與投資公司、證券公司、保險(xiǎn)公司結(jié)合起來，增加設(shè)計(jì)產(chǎn)品的流動(dòng)性。其次要繼續(xù)發(fā)展投資基金，要加快風(fēng)險(xiǎn)投資立法工作，放寬基金的設(shè)立條件和準(zhǔn)入方式，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的發(fā)展，鼓勵(lì)民間資金更多的流向中小微型企業(yè)，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化。再次加強(qiáng)為中小微型化工企業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前我國(guó)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)諸如財(cái)務(wù)顧問、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)級(jí)等大多處于發(fā)展的起步階段，目前還沒有專門為中小微型化工企業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，特別是缺乏針對(duì)中小化工企業(yè)特點(diǎn)開發(fā)金融工具的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)。因此中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視，以便為企業(yè)融資方式的創(chuàng)新提供高質(zhì)量的中介服務(wù)，提高中小微型化工企業(yè)獲得融資的幾率。
（三）轉(zhuǎn)變觀念，銀企互動(dòng)，創(chuàng)新融資組合模式
【關(guān)鍵詞】農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 農(nóng)業(yè)融資方式 改革與創(chuàng)新
農(nóng)業(yè)企業(yè)作為我國(guó)現(xiàn)階段中小企業(yè)的組成部分，其健康有序的發(fā)展有利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展；有利于農(nóng)村市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展；有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；有利于我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化趨勢(shì)的發(fā)展?；谶@樣的認(rèn)識(shí)，我們?cè)谵r(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程中，重視農(nóng)業(yè)的融資方式問題，顯得十分有必要。其意義重大，關(guān)系深遠(yuǎn)，對(duì)于現(xiàn)階段的農(nóng)村企業(yè)融資有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。
一、現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)融資的基本情況
現(xiàn)階段，由于我國(guó)的基本國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的要求，我國(guó)的農(nóng)業(yè)融資呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）小型農(nóng)業(yè)企業(yè)舉債方式和額度受限多
從知識(shí)理論上來看，自籌資金、銀行信貸和政府扶持是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展資金來源的主要方式。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不是很完善的情況下，我國(guó)銀行機(jī)構(gòu)的貸款需要一定的抵押物，這樣的渠道對(duì)于農(nóng)村企業(yè)來說，其能夠用于抵押的資產(chǎn)很少，農(nóng)業(yè)企業(yè)想通過此渠道獲得資助，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。另外，農(nóng)業(yè)企業(yè)的自籌資金的能力也是有限的，難以達(dá)到預(yù)期的效果；至于政府的政策支持，往往有著很多的限制性條件，也不是所有的農(nóng)業(yè)企業(yè)都可以享受到的待遇。
（二）舉債的風(fēng)險(xiǎn)和成本太大
農(nóng)業(yè)企業(yè)受到自然因素的影響，一旦發(fā)生災(zāi)害，其生產(chǎn)加工的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加劇。再加上農(nóng)業(yè)企業(yè)本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)能力有效，在面對(duì)附加很多費(fèi)用的成本的銀行貸款，往往是力不從心。此外，我國(guó)農(nóng)業(yè)小企業(yè)與銀行的貸款合同往往期限較短，這部分的資金只能作為企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)之用，而企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的設(shè)備投資，技術(shù)改造投資等都沒有辦法滿足。
二、黑龍江農(nóng)業(yè)融資方式的原因分析
以上是我國(guó)總體上農(nóng)業(yè)企業(yè)融資的問題，其在地區(qū)上將出現(xiàn)各種差異，就以黑龍江為例，其在農(nóng)業(yè)融資方面上表現(xiàn)的特點(diǎn)為：
（一）銀行和企業(yè)的信息不一致
對(duì)于黑龍江農(nóng)業(yè)企業(yè)來說，銀行貸款的方式比較普遍，但是這樣的融資渠道也存在著一定的問題。主要的表現(xiàn)就在銀行等金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間出現(xiàn)信息的不一致，使得農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資問題難以快速有效的得到解決。這主要是因?yàn)榈貐^(qū)農(nóng)業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平有限，在處理財(cái)務(wù)能力方面顯示出很大的缺陷，其財(cái)務(wù)信息難以做到實(shí)事求是、真實(shí)可靠，其上交的相關(guān)報(bào)表難以對(duì)于其經(jīng)營(yíng)狀況，還貸能力，資信水平進(jìn)行有效的說明。而銀行恰恰是以此為根據(jù)來確定對(duì)其貸款是否受理，貸款額度是否提高。
（二）政策扶持不到位
雖然在最近幾年間，相關(guān)政府開始重視三農(nóng)問題，不斷提出了發(fā)展相關(guān)農(nóng)業(yè)企業(yè)的政策，在對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)的扶持政策上，稅收政策上，技術(shù)創(chuàng)新上都給予了一定的支持，但是這樣的政策往往由于實(shí)際的原因，都慢慢趨向于大型的國(guó)有農(nóng)業(yè)企業(yè)。使得一些中小型農(nóng)業(yè)企業(yè)沒有享受到國(guó)家政策的支持。尤其是其在融資方式和渠道上一直處于難以打開局面的困境中。
（三）融資擔(dān)保體系不合理
我國(guó)現(xiàn)階段的融資方式主要是以抵押物的形式進(jìn)行的，此類的方式不利于農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資擔(dān)保工作的開展。由于企業(yè)的信用在擔(dān)保機(jī)構(gòu)沒有得到建立健全，相關(guān)的程序也缺乏規(guī)范，農(nóng)業(yè)融資的信用等級(jí)沒有實(shí)施，專業(yè)化的融資隊(duì)伍沒有形成，相關(guān)的法律制度沒有完善，這都不利于農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化趨勢(shì)的發(fā)展。
三、黑龍江現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)融資方式的優(yōu)化策略
農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資問題一直是資源農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要原因，對(duì)此我們需要政府，企業(yè)和社會(huì)做出不同方面的工作。
（一）從宏觀角度出發(fā)，不斷優(yōu)化農(nóng)業(yè)融資環(huán)境
作為農(nóng)業(yè)企業(yè)，要對(duì)于國(guó)家的相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣的政策準(zhǔn)確把握，詳細(xì)了解國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，積極利用國(guó)家的優(yōu)惠政策，與此同時(shí)積極配合人民銀行在貨幣政策上相關(guān)要求，不斷擴(kuò)寬融資渠道，促進(jìn)其融資結(jié)構(gòu)的多樣化發(fā)展。在理論上來講，由于我國(guó)的基本國(guó)情，國(guó)家對(duì)于農(nóng)業(yè)事業(yè)的扶持應(yīng)該是長(zhǎng)期的，不斷優(yōu)化農(nóng)業(yè)的融資環(huán)境也是國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)該重視的環(huán)節(jié)。
（二）從政府角度出發(fā)，不斷優(yōu)化農(nóng)業(yè)融資環(huán)境
眾所周知，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的，農(nóng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展也是離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控的。由此從政府的角度出發(fā)，政府要不斷加大對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)的扶持力度，不斷建立健全相關(guān)的扶持政策體系，建立起合理的農(nóng)業(yè)企業(yè)融資扶持環(huán)境，以確保農(nóng)業(yè)企業(yè)普遍享受到國(guó)家的政策優(yōu)惠。與此同時(shí)，不斷在政策方面，以融資多樣化為目標(biāo)，實(shí)施有效的金融創(chuàng)新，爭(zhēng)取出臺(tái)更加符合農(nóng)業(yè)發(fā)展的金融政策和模式。
（三）從法律角度出發(fā)，不斷優(yōu)化農(nóng)業(yè)融資環(huán)境
國(guó)家不僅僅要在財(cái)政方面給予農(nóng)業(yè)企業(yè)以支持，還要保證對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)的扶持是在法制化的道路上進(jìn)行的。要不斷完善農(nóng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資行為和過程，對(duì)于其中不符合規(guī)定和法律的行為，予以懲戒，積極鼓勵(lì)通過合法的程序開展農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資活動(dòng)。除此之外，不斷優(yōu)化擔(dān)保體系，不斷為農(nóng)業(yè)企業(yè)在貸款過程中減少障礙。
四、結(jié)束語
綜上所述，黑龍江地區(qū)農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資方面存在一些問題，需要改善和調(diào)整。在國(guó)家的積極扶持的政策環(huán)境下，農(nóng)業(yè)企業(yè)以合法有序的程序進(jìn)行融資，不斷完善針對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)的金融融資擔(dān)保體系，將會(huì)極大的促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)量較大，其資金的流動(dòng)主要依賴于融資。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式關(guān)系著企業(yè)的融資成本，合理的融資方式可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。但是我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風(fēng)險(xiǎn)全部集中于銀行。針對(duì)這種現(xiàn)象，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)融資的管理，拓寬融資渠道可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述
（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)土地的調(diào)控和對(duì)貸款的限制。在土地政策方面，我國(guó)將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場(chǎng)化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場(chǎng)的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國(guó)政府提高了商業(yè)貸款的利率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷加強(qiáng)，其加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進(jìn)行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式
房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題
（一）過于依賴銀行融資
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)的主要融資方式是流動(dòng)資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對(duì)于商業(yè)銀行而言，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行貸款，會(huì)增加銀行收益的風(fēng)險(xiǎn)，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強(qiáng)貸款限制的同時(shí)，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）資金回籠困難
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國(guó)際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費(fèi)者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價(jià)格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）存在墊資現(xiàn)象
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項(xiàng)的前提下，開發(fā)建設(shè)款項(xiàng)全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動(dòng)資本，但是會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對(duì)策
（一）創(chuàng)新融資方式
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運(yùn)營(yíng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對(duì)策主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、進(jìn)行資產(chǎn)證券融資
在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進(jìn)行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會(huì)閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，存在投資期限長(zhǎng)和資金回籠慢的特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對(duì)資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會(huì)進(jìn)行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)籌集資金。
2、以上市的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進(jìn)行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?？梢匝杆贁U(kuò)張。同時(shí)，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長(zhǎng)，無法對(duì)股東保證合理的回報(bào)。
3、以信托的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國(guó)商業(yè)銀行的貸款審批嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國(guó)目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。
4、以投資基金的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進(jìn)行融資。投資基金組織可以吸引長(zhǎng)期的投資，并且可以降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，豐富企業(yè)的融資渠道。同時(shí)，投資基金組織可以有效的聚集社會(huì)閑散資金，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。
（二）加強(qiáng)對(duì)資金鏈的管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強(qiáng)對(duì)資金鏈的管理，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動(dòng)力。
（三）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控
在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對(duì)這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的保護(hù)措施，保證其可以穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，防止大企業(yè)將市場(chǎng)壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)調(diào)控，促進(jìn)大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機(jī)會(huì)。最后，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運(yùn)營(yíng)。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的合理性。
四、結(jié)束語
在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對(duì)資金鏈缺乏有效的管理和市場(chǎng)機(jī)制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強(qiáng)對(duì)資金鏈的管理，以期我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。
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