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關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營；土地市場；城市土地管理；民營經(jīng)濟
土地經(jīng)營是城市治理市場化條件下政府加強土地資產(chǎn)管理的新理念。其實質(zhì)就是要運用市場經(jīng)濟手段，對土地資產(chǎn)實行市場化運作，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而實現(xiàn)土地資產(chǎn)的價值。從資源管理型轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營型，這是我國城市土地管理改革的必然選擇與現(xiàn)實取向。民營經(jīng)濟是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分，如何做大做強對全國經(jīng)濟的快速健康發(fā)展起著重要作用。民營經(jīng)濟的發(fā)展，無疑會受到城市土地管理制度的影響。
一、城市土地管理：從資源管理到資產(chǎn)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變
1.單一的行政主導(dǎo)型管理模式及成因分析
建國后，在計劃經(jīng)濟體制下，我國城市土地管理模式基本上是單一的行政主導(dǎo)型。其特征主要表現(xiàn)為：（1）從管理主體看，其主體是城市政府及相應(yīng)的職能部門，市民力量（包括社區(qū)）未被充分發(fā)揮；（2）從管理方式看，主要采用行政手段和無償使用的辦法；（3）從管理職能看，過于寬泛和粗糙，承擔(dān)了本該由社區(qū)和社會中介組織承擔(dān)的社會職能，而該管的公共職能卻未管好。那么，是什么原因造成這種僵化、低效、無序的城市土地管理模式呢？
就理論而言：（1）把公共行政權(quán)與國有產(chǎn)權(quán)合二為一。政府管理經(jīng)濟生產(chǎn)權(quán)，又直接經(jīng)營可以市場化的產(chǎn)權(quán)；（2）把土地所有權(quán)與使用權(quán)合二為一。認(rèn)為城市土地屬國家所有，國有企事業(yè)用地就是國家用地，因此，其用地是不要任何代價的；（3）禁止土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。認(rèn)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓就是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
就觀念而言：（1）重生產(chǎn)輕生活，重建設(shè)輕管理1；（2）對土地及房產(chǎn)（房地產(chǎn)）的戰(zhàn)略地位、高增值性及“多元性”的經(jīng)濟功能（如開發(fā)、融資、服務(wù)，等等）未能予以足夠的認(rèn)識與準(zhǔn)確的把握。
就實踐而言：（1）多頭、分散的管理造成執(zhí)法上的漏洞與偏差；（2）城市化進程的加快、中心城市地位的凸現(xiàn)、城市功能的急劇擴張使國土資產(chǎn)管理改革的步伐相對滯后；（3）政府“唱獨角戲”，未充分發(fā)揮市場和社會的作用，土地配置的市場化率低，市民的參與度低。
2.轉(zhuǎn)變我國傳統(tǒng)的城市土地管理模式的現(xiàn)實依據(jù)
（1）經(jīng)濟全球化及我國加入WTO。經(jīng)濟全球化意味著資本、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素在全球范圍的大規(guī)模的快速流動與交互作用。在這一進程中，體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是城市政府促進經(jīng)濟發(fā)展的主要途徑。經(jīng)營好城市土地，關(guān)鍵要看城市政府是否為用地者營造了一個良好的土地市場環(huán)境。我國已是WTO成員國，WTO的三大基本原則（透明度、平等和市場準(zhǔn)入）主要就是針對政府的。
（2）市場經(jīng)濟體制的建立與完善。一方面，公開、公平、公正供地，是建立社會主義市場經(jīng)濟的必然要求；另一方面，市場經(jīng)濟體制的確立和完善為政府職能與管理模式的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了條件2。必須充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，努力營造良好的土地市場環(huán)境，使土地市場穩(wěn)定、公平和安全運行。
（3）新公共管理運動。自20世紀(jì)80年代以來，西方各國為了應(yīng)對財政危機和政府的信任赤字、績效赤字，均開始了大規(guī)模的政府改革。政府管理的運作方式發(fā)生了變化，由傳統(tǒng)的、官僚的、層級節(jié)制的、缺乏彈性的行政轉(zhuǎn)向市場導(dǎo)向的、因應(yīng)變化的、深具彈性的新公共管理。在中國，“經(jīng)營土地”正是城市治理市場化條件下政府加強土地資產(chǎn)管理的新理念。
3.經(jīng)營土地的實質(zhì)
在市場經(jīng)濟領(lǐng)域，經(jīng)營的概念無處不在，但土地經(jīng)營的出現(xiàn)卻還是近幾年的事情。目前，國內(nèi)關(guān)于土地經(jīng)營尚無明確而規(guī)范的定義，理論上還停留在探索階段。筆者認(rèn)為，城市土地經(jīng)營應(yīng)包括土地獲取、土地收購、土地出讓、土地儲備以及土地管理等內(nèi)容。政府作為土地所有者的主體，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展計劃，制訂一系列引導(dǎo)、培育、調(diào)控土地市場的政策和計劃，通過市場運作實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展、實現(xiàn)土地保值增值、實現(xiàn)國家和企業(yè)的雙贏，其最終目標(biāo)就是合理利用土地、最大限度地實現(xiàn)土地的最大價值。換句話說，經(jīng)營土地，并不是簡單地“以地生財”，也不是單純地追求土地資產(chǎn)價值。主要包含土地資源和土地資產(chǎn)并重管理兩方面的內(nèi)容。具體地說：
首先，從管理的目的看，由于城市土地供給的稀缺性，城市綜合實力的競爭在一定程度上就是土地利用結(jié)構(gòu)的競爭。因此，必須以服務(wù)于城市發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進建設(shè)用地集約利用為主題，優(yōu)化建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)，提高集約利用程度，實現(xiàn)土地利用方式從粗放向集約的根本性轉(zhuǎn)變。土地供應(yīng)從增量為主向盤活存量、控制增量轉(zhuǎn)變。
其次，從管理的方式看，強調(diào)充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，通過法律和經(jīng)濟手段調(diào)控市場，保護土地市場穩(wěn)定、公平、安全運行：（1）嚴(yán)格實行土地有償使用制度，所有經(jīng)營性用地土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的方式進行；對于非經(jīng)營性土地，同一宗地有兩個以上的意向者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，換句話說，對協(xié)議用地，必須嚴(yán)格執(zhí)行地價評估、集體決策和結(jié)果公開的程序；（2）重視市場信息的整理與披露工作，引導(dǎo)社會投資方向；（3）建立和規(guī)范土地有形市場，充分發(fā)揮市場配置土地資源的作用。
再次，從管理的主體看，（1）實行建設(shè)用地集中統(tǒng)一管理，把利益分配權(quán)集中在政府手中，而不是某幾個部門手中；（2）推進相關(guān)政策的配套改革。經(jīng)營土地是一個綜合性的系統(tǒng)工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益調(diào)整，政策性很強，工作難度也很大。因此，政府必須切實加強領(lǐng)導(dǎo)，深入研究制定配套改革的政策措施，這是經(jīng)營城市土地的難點問題，同時也是直接關(guān)系到土地運作成本和效率的問題；（3）建立土地收購儲備制度，扭轉(zhuǎn)分散、多頭供地的局面，使政府成為平衡土地市場供需的主導(dǎo)力量。
二、城市土地管理與民營企業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析
1.土地管理體制的轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I企業(yè)的生存奠立基礎(chǔ)
土地、勞動力、資金是傳統(tǒng)經(jīng)濟必不可少的三大基本生產(chǎn)要素，三者的有機結(jié)合及綜合平衡對經(jīng)濟的發(fā)展具有決定的作用。作為財富之母，土地經(jīng)營是民營企業(yè)立足之本、發(fā)展之源。一方面，土地是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營場地的承載物，屬于生產(chǎn)工具的范疇。企業(yè)只有獲取土地才能進行生產(chǎn)活動，并通過產(chǎn)品銷售而獲取生產(chǎn)利潤。另一方面，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，土地本身已經(jīng)成為一種特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通領(lǐng)域的限制性等特點。也就是說，土地本身可以作為生產(chǎn)的原材料之一，通過企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營，形成新的商品銷售，獲得利潤。因此，土地不僅是一種資源，而且是一種具有保值、增值特性的資產(chǎn)。過去，我們只看重土地的資源屬性，而輕視其資產(chǎn)屬性，因此，在管理體制上，重管理、輕經(jīng)營。顯然，國有土地價值的體現(xiàn)需要經(jīng)營，民營企業(yè)的發(fā)展和壯大更需要土地經(jīng)營，不僅其自身要有土地經(jīng)營的理念，更需要政府土地經(jīng)營的外部大環(huán)境。這里，企業(yè)土地經(jīng)營是解決如何發(fā)揮企業(yè)土地的最大利用價值問題，政府土地經(jīng)營則是關(guān)系到包括民營資本在內(nèi)的非公有經(jīng)濟能否公平進入土地市場的問題。況且，企業(yè)土地的價值能否得到最大限度的體現(xiàn)，還依賴于政府土地經(jīng)營的大環(huán)境。
2.民營企業(yè)發(fā)展對土地資產(chǎn)經(jīng)營提出新的要求
20世紀(jì)80年代以來，我國土地管理實行“無償、無期限、無流通”的“三無”政策，但民營企業(yè)不在劃撥對象之列。1987年，深圳敲響了土地拍賣的第一錘，催發(fā)了走向土地有償使用制度的第一次革命，民營企業(yè)成為土地使用權(quán)的主體，并逐步成為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分。新時期如何建立適合國民經(jīng)濟發(fā)展的新的土地制度，即如何經(jīng)營土地、如何經(jīng)營城市，成為各級政府和土地管理部門的重要課題。如果說第一次革命解決了土地是否可以成為商品的問題，第則是解決如何經(jīng)營商品包括商品如何流通的問題。作為城市土地經(jīng)營的主體之一，民營企業(yè)對政府在城市土地經(jīng)營方面提出新的要求：
（1）制定切實可行、長期穩(wěn)定的規(guī)劃。計劃經(jīng)濟時代，政府對土地的控制手段主要是計劃和審批，而在市場經(jīng)濟條件下，政府調(diào)控土地市場是依靠土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。一方面，規(guī)劃的切實可行有利于保護包括民營企業(yè)在內(nèi)的各類企業(yè)的利益；另一方面，規(guī)劃的長期穩(wěn)定也有利于企業(yè)制定相應(yīng)的長期發(fā)展規(guī)劃。
（2）建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場。土地交易市場是經(jīng)營土地的重要場所，也是政府對土地市場實施有效管理的場所。政府必須制定市場交易的制度和規(guī)則，采取措施來保證土地交易的合法性和安全性。一為民營企業(yè)構(gòu)筑土地交易公平競爭的平臺；二是集中交易，提高土地成交率；三是確保土地交易安全性；四是根據(jù)土地市場價格的波動提出穩(wěn)定地價的具體措施，保護民營企業(yè)的利益。
（3）建立和完善土地儲備機制，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。民營企業(yè)發(fā)展需要土地資源的支持，土地資源的稀缺性要求政府加強土地儲備的力度，以充足的土地資源調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，并在瞬息萬變的市場中，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。
（4）建立公開的信息平臺。市場經(jīng)濟條件下，信息就是財富，信息就是生產(chǎn)力。政府制定的國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用和供應(yīng)計劃等重要政務(wù)信息是民營企業(yè)制定長期發(fā)展計劃的重要依據(jù)，政府必須盡早予以公布，并保持一定的連續(xù)性。
3.土地經(jīng)營機制促進民營企業(yè)發(fā)展
城市土地經(jīng)營運行機制的確立為民營企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了公平有序的土地要素市場環(huán)境，具體表現(xiàn)為：
（1）為民營企業(yè)提供與其他所有制企業(yè)公平競爭的環(huán)境。土地交易市場的建立，改變了過去土地供應(yīng)實行以協(xié)議出讓方式為主、招標(biāo)拍賣為輔的雙軌制，為包括民營經(jīng)濟在內(nèi)的各種所有制經(jīng)濟創(chuàng)造了公平競爭的政策環(huán)境，給予了民營企業(yè)與其他所有制企業(yè)相同的服務(wù)待遇，讓民營企業(yè)與國有經(jīng)濟和外資等其他所有制企業(yè)在土地等要素使用方面享有同等待遇，處于平等地位。
（2）民營經(jīng)濟的體制優(yōu)勢在競爭中得到充分體現(xiàn)。民營經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)明晰、機制靈活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成為市場經(jīng)濟的主體。在土地交易領(lǐng)域，民營企業(yè)的低成本運作、高效管理、機制靈活的優(yōu)勢得到充分體現(xiàn)，在土地交易市場激烈競爭中屢戰(zhàn)屢勝。據(jù)統(tǒng)計，深圳土地交易市場成立以來，民營企業(yè)累計競得土地75萬平方米，占總成交土地41%；廈門市目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目——蓮坂舊城改造也是由本市的一家民營企業(yè)通過競爭中標(biāo)的。
（3）為民營企業(yè)的發(fā)展壯大提供更多土地資源。一個集中的市場，聚集了大量的供求信息，解決了民營企業(yè)土地信息瓶頸的問題，促進土地與民營資本的有機結(jié)合。另一方面，由于歷史原因，大量未開發(fā)的存量土地由國有企業(yè)掌握，通過土地交易市場的積極引導(dǎo)，存量土地入市，解決了民營企業(yè)土地資源貧乏的瓶頸問題。
（4）為民營企業(yè)的發(fā)展贏得時間。實施城市土地經(jīng)營策略后，所有土地的前期審批手續(xù)由政府相關(guān)部門協(xié)商解決，民營企業(yè)通過市場獲得土地后，即可進行開發(fā)。由于省去了中間審批環(huán)節(jié)，贏得了寶貴的開發(fā)時間。
（5）降低交易門檻，盤活民營企業(yè)資產(chǎn)。由于多種原因，部分擁有土地資源的民營企業(yè)無開發(fā)能力，而企業(yè)正常運作或調(diào)整產(chǎn)業(yè)機構(gòu)需要大量資金。土地交易市場建立后，有限度地放開了土地交易條件，允許未達(dá)到投資開發(fā)條件的土地使用權(quán)在場內(nèi)交易，降低了交易門檻，加速了民營企業(yè)土地資本的套現(xiàn)，解決了資金瓶頸問題。
（6）為民營企業(yè)長期發(fā)展提供信息資源。城市土地經(jīng)營的特征之一就是信息公開，不僅要求交易信息公開，同時要求政府政務(wù)信息和發(fā)展規(guī)劃信息公開。政府部門定期公布的中長期發(fā)展規(guī)劃和土地供求信息，有助于民營企業(yè)根據(jù)政府計劃結(jié)合本企業(yè)發(fā)展制定長期計劃。
三、城市土地管理與民營經(jīng)濟發(fā)展的科學(xué)定位
目前，在我國城市土地管理實踐中，因政府管理（服務(wù)）土地市場的職能（功能）不到位及相關(guān)法制建設(shè)、運行的不健全、不規(guī)范，全國土地市場秩序還存在不少混亂現(xiàn)象，民營經(jīng)濟的發(fā)展也因此受到制約。顯然，在政府政策的支持下做強做大民營經(jīng)濟是中國經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。那么，如何就城市土地管理與民營經(jīng)濟發(fā)展做出科學(xué)定位呢？
1.依法行政、加強服務(wù)
就管理主體——政府而言：
（1）依法行政，行為端正，以經(jīng)受各類經(jīng)濟成分的監(jiān)督和市場的考驗。
（2）由傳統(tǒng)行政向規(guī)劃和經(jīng)營轉(zhuǎn)變，面向未來，重視創(chuàng)新、目標(biāo)和戰(zhàn)略，注重顧客導(dǎo)向，提供回應(yīng)，滿足民營經(jīng)濟發(fā)展的要求和愿望。
（3）配備、培養(yǎng)相關(guān)的人才，管理到位，各種市場交易的信息才能收集起來，才能對市場進行客觀的分析，做出準(zhǔn)確的預(yù)測。
2.加強與完善合同管理方式的運用
就政府管理方式而言，必須強化政府供地的整體統(tǒng)一性，把大部分需要政府審批的事項集合在供應(yīng)環(huán)節(jié)和供地合同中。戴維.奧斯本和特德.蓋布勒說過，“簽訂合同是公共組織可以選擇的最困難的方法之一，因為起草合同和監(jiān)督合同需要高超的技能?！?主要涉及“起草合同、符合招投標(biāo)的法律要求、制定適當(dāng)?shù)目冃дf明書、適當(dāng)?shù)乇O(jiān)督合同、鼓勵競爭、避免過分依賴承包商”4等方面。具體地說，必須注重對合同起草、簽訂、履行諸環(huán)節(jié)的連續(xù)管理與追蹤控制。
（1）在合同起草、簽訂方面，必須充分吸收項目相關(guān)群體和專業(yè)人士的意見，確保投標(biāo)的科學(xué)性、公開性、競爭性；對投標(biāo)商的資信、實力及項目成本費用、業(yè)績質(zhì)量、預(yù)期收益等信息要有可靠的把握和準(zhǔn)確的預(yù)測；合同條款盡可能全面、細(xì)致、明確。
（2）在合同履行方面，必須賦予土地管理部門及相關(guān)政府主管部門對合同條款、合同履行的解釋、監(jiān)管、制裁權(quán)利，保證合同目的按質(zhì)、按量、按時完成。
（3）在合同規(guī)范方面，必須采取相應(yīng)措施——在合同中同樣為土地管理部門及相關(guān)政府主管部門設(shè)定一些必須履行的程序性義務(wù)，這主要體現(xiàn)在協(xié)商制度、聽政制度、公開制度、說明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的規(guī)定上——對政府擁有的主導(dǎo)性權(quán)利進行有效的約束，以保證政府的合同管理行為不致蛻變?yōu)閱畏降男姓钚袨椤?/p>
3.建構(gòu)廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動的土地管理運行體系
就土地管理機制而言，必須以土地有形市場（土地交易中心）的建立和完善為契機，加強系統(tǒng)內(nèi)外、公私部門的學(xué)習(xí)、交流、合作，加快相關(guān)法律、法規(guī)的修改、制訂、出臺，真正確立起廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動的土地管理運行體系。應(yīng)該說，土地交易中心的建立，不僅可以充分發(fā)揮市場配置土地資源的作用，同時也有利于推動政府土地管理的依法行政和廉政建設(shè)。未來五到十年，我國將在更大范圍、更深層次上參與經(jīng)濟全球化進程，土地資產(chǎn)合理配置的范圍將大幅度地拓展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的不斷實施也會對城市土地資產(chǎn)管理運作提出更高的要求。
4.面向未來、苦練內(nèi)功
在經(jīng)歷了市場經(jīng)濟大潮洗禮和精神文明建設(shè)提升后，民營企業(yè)的經(jīng)營理念、管理水平和發(fā)展速度得到相應(yīng)的完善與提高。進一步說，面向未來、練好內(nèi)功是民營企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力與可靠依據(jù)。
（1）拓展投資領(lǐng)域，加大投資力度，提高科技含量，不斷增強資源整合能力。具體地說，必須從零售商業(yè)、飲食、服務(wù)、修理等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分離出來，把二次創(chuàng)業(yè)的目標(biāo)鎖定在電子信息、生物工程、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等知識、科技含量較高的領(lǐng)域。
（2）提高內(nèi)部管理水平，融入社會的經(jīng)濟環(huán)境和文化氛圍，走與國際接軌之路。
（3）吸引、儲備、培養(yǎng)懂得國際慣例和競爭法則的人才，為企業(yè)發(fā)展增強后勁。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：土地利用；管理實踐；土地經(jīng)濟效益；響應(yīng)
1 研究區(qū)選取和利用方法
1.1 研究區(qū)選取
筆者選取的研究地區(qū)主要是在萬州區(qū)，這一試驗區(qū)屬于丘陵地區(qū)，氣候特征比較明顯，年平均溫度在18℃，日照時間充足，降雨量分布不均，主要集中在夏秋兩個季節(jié)。試驗區(qū)的糧食作物主要有玉米、紅薯、小麥，經(jīng)濟作物有花生和油菜，種植模式較為單一。
1.2 選取土地利用模式
根據(jù)試驗區(qū)農(nóng)戶種植習(xí)慣以及社會經(jīng)濟條件，筆者主要在試驗區(qū)內(nèi)安排了以下的土地利用模式：一，糧、豆、糧間、套作（FBF）；二，菜、經(jīng)、菜間、套作（VEV）；三，糧、經(jīng)、菜間、套作（FEV）；四、單一糧、經(jīng)（MONO）；五，果、糧、菜間、套作（FFV）。
1.3 設(shè)計和投入試驗
在設(shè)計試驗時，對馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等進行分配，分配結(jié)束后進行試驗的投入。馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等植物使用的肥料種類大致相同，只是需要控制不同的比例。
1.4 樣品的采集
作物開始收獲后，在每年7月下旬到8月中旬，按照多點混合取樣的方法采集樣品。具體的分析方法有用水土比法測定pH值，用重鉻酸鉀滴定法測量有機質(zhì)，用半微量開氏法測定全氮，用堿解擴散法測定堿解氮。
2 結(jié)果分析
通過采用SPSS軟件進行數(shù)據(jù)配對分析，根據(jù)土壤中有機質(zhì)含量，得出以下結(jié)論：糧、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（FEV）居于首位，果、糧、菜間、套土地利用模式（FFV）次之，菜、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（VEV）第三，糧、豆、糧間、套土地利用模式（FBF）第四，單一土地利用模式（MONO）第五。土地利用模式和管理實踐不同，將直接影響土壤中有機質(zhì)的含量。
3 不同土地利用模式和管理實踐下的土地經(jīng)濟效益響應(yīng)
在相應(yīng)的區(qū)位條件、經(jīng)營水平下，土地經(jīng)濟系數(shù)能夠反映出土地利用方式不同，物化投入和產(chǎn)出水平有所不同，與土地的經(jīng)濟效益有直接聯(lián)系。土地經(jīng)濟系數(shù)計算公式為：
Kc=ai/A；ai=Yi/Ci
其中ai代表的是第i種指定作物的“產(chǎn)量-成本”指數(shù)；Yi代表的是第i種指定作物的單產(chǎn)；Ci代表的是第i種指定作物的實際成本，A代表的是當(dāng)?shù)刂付ㄗ魑锂a(chǎn)量-成本”的指數(shù)最大值。
通過計算，可以得出土地利用模式的不同對土地經(jīng)濟系數(shù)有很大的影響。土地經(jīng)濟系數(shù)和土壤性質(zhì)的相關(guān)性較強，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。通過分析得知，單一的土地利用模式土地投入量很少，管理比較粗放，因此，要完善土地的利用方式和管理實踐。對其他四種土地利用方式比較得知，相同的土地管理實踐，土壤肥力水平和土地經(jīng)濟系數(shù)差別比較大。VEV模式土地經(jīng)濟系數(shù)第一，土壤的肥力條件是最好的。可以看出，VEV模式是最適合試驗區(qū)的土地利用模式。
4 結(jié)論
土地利用對區(qū)域的地形狀況、經(jīng)濟條件以及土地政策等因素有很強的依賴。土地利用模式不同，農(nóng)戶的土地利用方式以及投入也不相同。筆者通過對土地利用模式和管理實踐的研究，得出以下兩個結(jié)論。
第一，土地的利用模式影響土壤肥力的變化。要想保持土壤肥力，需要提高土地利用的強度，配合相應(yīng)的管理實踐。單一土地利用模式對土地的利用強度比較低，實行粗放式的管理實踐，干擾土壤肥力的程度較小。間、套土地利用模式以及與之相適應(yīng)的管理實踐可以增加對土地的利用強度，加大對土壤的干擾程度。這種土地利用模式有助于土壤保肥和供肥能力的提高。由此看來，耕作方式和管理實踐越是合理，就越可以提高土壤的肥力，并實現(xiàn)土地資源的有效利用。
第二，土地經(jīng)濟系數(shù)對土壤的性質(zhì)響應(yīng)比較明顯，兩者的變化方向是相同的。研究的幾種土地利用模式都可以提高土壤的肥力，但土地經(jīng)濟系數(shù)的變化是有區(qū)別的。通過比較發(fā)現(xiàn)，單一的種植模式效果較差，間、套種植的模式效果較好，其中又以菜、經(jīng)、菜間、套士地利用模式的經(jīng)濟效益最大，它比較適合試驗區(qū)的土地利用。以上的研究結(jié)果有利于提高試驗區(qū)農(nóng)民的收入，引導(dǎo)農(nóng)戶學(xué)習(xí)科學(xué)管理知識，增強農(nóng)戶對土地的管理能力。進而不斷改善土壤的肥力，使耕地保持良好的條件，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。與此同時，它還可以保證經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，緩解土地資源和人之間的矛盾，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的有機結(jié)合。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：土地利用模式；管理；經(jīng)濟效益；實踐
1 前言
從局地之間的差異來看，盡管各地區(qū)在土地政策上所產(chǎn)生的差異不是很顯著，但是農(nóng)戶之間在生產(chǎn)決策行為上所表現(xiàn)出來的差異卻非常的明顯，而這種差異性則主要表現(xiàn)在了農(nóng)戶對于不同土地利用模式和管理的一個響應(yīng)程度。在實踐過程中，農(nóng)戶所選擇的土地利用模式和管理也決定了其對于土地所產(chǎn)生的干擾強度，這種強度在一定程度上可改變土壤成分的有效性以及儲量等。對局地土地質(zhì)量的變化和土地經(jīng)濟效益好壞產(chǎn)生影響的一個主要因素就是土壤自身保水能力以及保肥能力。由此可見，要想獲得更好的經(jīng)濟效益，必須要正確引導(dǎo)農(nóng)戶進行最優(yōu)土地利用模式的構(gòu)建，使其采用一種正確的土地利用行為，以此使局地土地的質(zhì)量保持在一種平衡的狀態(tài)，并且使農(nóng)戶的收入得到相應(yīng)的增加。
2 試驗概況
該區(qū)屬于丘陵山區(qū)，其地貌類型主要是由深丘低山、河谷階地和淺丘平壩等所構(gòu)成，其土壤類型為紫色土，該區(qū)域土層的厚度在20厘米―30厘米，其中礫石的質(zhì)量分?jǐn)?shù)為29%，全磷和全氮分別為0.66g/kg、0.43g/kg，其有機質(zhì)的質(zhì)量分?jǐn)?shù)為5.94g/ kg，該區(qū)的氣候特征顯著，年平均的溫度在18攝氏度左右，相對濕度在80%―90%范圍內(nèi)。在降雨分布上，該區(qū)域處于一種不均衡狀態(tài)，降雨時間主要集中于夏秋。在該區(qū)所選擇的這一試驗區(qū)中， 所種植的糧食作物為紅薯、玉米和小麥，經(jīng)濟作物主要為油菜和花生，試驗區(qū)域的總面積是20hm2，采用的是一種單一化種植模式。
2.1 土地利用模式選擇
在本次研究中，基于試驗區(qū)域內(nèi)社會的經(jīng)濟條件以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶種植習(xí)慣，選擇了五種土地利用模式，即糧-豆-糧間套作（FBF）；果糧菜間套作（FFV）；糧間-菜間套作（FEV）；單一糧經(jīng)套作（MONO）；菜經(jīng)-菜間套作（VEV）。
2.2 試驗設(shè)計
各試驗點是從三月下旬進行整地劃區(qū)， 一共將試驗區(qū)劃分為了十二個小區(qū)，小區(qū)的面積為42m2。在小區(qū)內(nèi)，根據(jù)隨機區(qū)組來進行排列，基于2m這一要求來起壟開廂，其中壟面的寬度為1.2m，溝的深度為0.3m、寬度為0.8m。各農(nóng)作物種植方式主要如下：第一，小麥，在廂面上帶狀進行六行小麥的種植，其窩距和行距分別為13厘米和20厘米；第二，馬鈴薯，在壟上進行兩行馬鈴薯的種植，在壟邊距離大約25厘米處開溝并進行播種；第三，榨菜，在廂面上種植四行，其行距為30厘米，而窩距則在20―25厘米范圍內(nèi)；第四，蠶豆，在溝內(nèi)種植兩行，其中窩距為 25厘米。此外玉米與油菜則在廂面進行種植。
2.3 試驗過程
在試驗區(qū)域內(nèi)，在馬鈴薯上將100―120kg/hm2的渣肥來作為底肥，并配施0.028kg/hm2的硫酸銅、硫酸鋅、硼砂，2.28kg/ hm2的硫酸鉀，1.47 kg/hm2的尿素以及2.45 kg/hm2的過磷酸鈣；在蠶豆上，則施加0.3 kg/hm2尿素，0.9 kg/hm2的過磷酸鈣，28-42 kg/hm2灰渣肥，并配施相應(yīng)的硼砂、硫酸鋅及硫酸銅；在小麥上則施90-130 kg/hm2的渣肥作為底肥，2.48 kg/hm2過磷酸鈣，1.48 kg/hm2的尿素，當(dāng)小麥在齊苗以后，再將0.45 kg/hm2尿素和糞清水進行混合追施苗肥。
2.4 試樣的采集以及測定
在作物收獲以后開始采集試樣，采取一種多點混合取樣的方式，即取0-20厘米的表層土壤，根據(jù)方格網(wǎng)法在每一個樣點的周圍布點并取混合樣，基于上述方法在獲得n個試樣以后，接著對試樣進行自然風(fēng)干、過篩以及磨碎，待這些工作完成后，再來對土壤的速效鉀、PH值、速效磷、有機質(zhì)、堿解氮以及全氮進行測試。其中PH值可通過水土比法來進行測試，堿解氮可通過堿解擴散法來進行測試，有機質(zhì)可通過重絡(luò)酸鉀滴定方式來進行測試，而全氮則可通過半微量開氏法來進行測定。
3 試驗結(jié)果分析
3.1 在試驗區(qū)內(nèi)，土壤自身養(yǎng)分性質(zhì)所發(fā)生的變化
利用上述的幾種土地利用模式來進行相應(yīng)的施肥管理，通過測定得到的各土壤性質(zhì)數(shù)據(jù)，則應(yīng)借助于SPSS軟件來對其進行配比和分析。從其分析結(jié)果來看，土壤中養(yǎng)分含量所產(chǎn)生的差異較為明顯，在土壤的養(yǎng)分質(zhì)量分?jǐn)?shù)中，除了PH值有所提升以外，有機質(zhì)的質(zhì)量分?jǐn)?shù)基本上沒有多大變化，而這也說明了在土壤中，其有機質(zhì)的輸入比輸出大，這也說明了不管是采用有機肥，還是采用無機肥，在同種管理方式下所得到的結(jié)果大致一樣。
3.2 不同土地利用模式和管理下土壤的養(yǎng)分變化分析
在這幾種土地利用模式下，土壤的有機質(zhì)含量的順序主要如下：MONO
綜上所述，土地在利用上所呈現(xiàn)出的差異性，主要取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟條件和土地政策。而要想獲得更好的土地經(jīng)濟效益，在土地利用過程中，除了要加強土壤肥力方面的研究，平衡好各農(nóng)作物間土壤肥力以外，同時還應(yīng)合理且規(guī)范地應(yīng)用土地，選用最優(yōu)土地利用模式和管理方式，從而確保農(nóng)作物正常生長，創(chuàng)造更大的價值。
參考文獻(xiàn)：
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【摘要】土地管理作為參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段，可以實現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。文章分析了目前我國土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控存在的相關(guān)問題，提出了土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的若干途徑供參考。
【關(guān)鍵詞】土地管理 宏觀調(diào)控 土地
1 引言
自2004年開始，中央提出將土地政策作為一種宏觀調(diào)控的重要手段，并相繼出臺了一系列運用土地政策參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的綱領(lǐng)性文件，明確要求國土部門利用土地政策參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控，對土地總量和利用結(jié)構(gòu)進行干預(yù)，以加強對經(jīng)濟總體運行進行引導(dǎo)和調(diào)節(jié)。2006年8月，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，該通知成為我國土地管理參與宏觀調(diào)控的一個重要轉(zhuǎn)折c，體現(xiàn)了中央決定通過土地閘門（又稱之為“地根”）實現(xiàn)對經(jīng)濟調(diào)控、土地保護等多重目標(biāo)，這是我國在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下宏觀調(diào)控措施的必然選擇，是符合我國國情的重大戰(zhàn)略措施。今后，必須從站在實施國家經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略的高度來充分發(fā)揮土地管理在宏觀調(diào)控中的作用，積極有效地提高土地管理在宏觀調(diào)控中的影響力和作用力，從而實現(xiàn)對我國宏觀經(jīng)濟進行重要的調(diào)控作用，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。
2我國土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控存在的問題
2.1缺乏土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的意識
長期以來，我國在制定具體的土地管理政策時缺乏參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的意識，主要是由于將土地管理作為國家或地方宏觀調(diào)控手段還處于摸索階段，既缺乏理論研究成果，又缺乏實際經(jīng)驗?；诮陙砦覈鐣?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，要實現(xiàn)土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的功能，不僅要求土地管理能有效解決市場經(jīng)濟體制下土地市場混亂、土地利用結(jié)構(gòu)不合理、土地違法現(xiàn)象、保障國家糧食安全等一系列問題，還要求土地政策能夠從戰(zhàn)略層面上對未來很長一段時間內(nèi)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用。例如通過不同地區(qū)的土地政策來引導(dǎo)土地作為生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間的合理利用和優(yōu)化配置，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級及地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展。
2.2 中央和地方土地管理目標(biāo)相互博弈
長期以來，中央政府一直強調(diào)要加強耕地保護、確保國家糧食安全，要堅守18億畝耕地“紅線”，與此同時地方政府則一味地追求GDP第一，過于強調(diào)經(jīng)濟增長，正是由于中央和地方在土地管理目標(biāo)方面存在著一定程度的博弈，才導(dǎo)致中央政府和地方政府在制定具體的土地利用政策時，存在著相互打架的現(xiàn)象。眾所周知，由于土地是不動產(chǎn)，加上土地利用的不可逆性，中央政府牢牢把握著土地的監(jiān)控權(quán)和審批權(quán)，而具體的土地使用權(quán)則在地方手中。一旦等到中央查出地方政府在具體土地利用過程中存在土地違法違規(guī)現(xiàn)象時，土地用途已經(jīng)發(fā)生改變。正式由于上述土地利用違法現(xiàn)象存在時間差，才導(dǎo)致地方政府一味地為了追求經(jīng)濟發(fā)展和領(lǐng)導(dǎo)個人政績而亂占濫用土地，尤其是大量占用保障我國糧食安全和生態(tài)安全的耕地，使得土地“閘門”長期控制不緊而直接影響了國家對經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的效果。
2.3土地收益分配和監(jiān)督機制不完善
我國現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定，新增建設(shè)用地有償使用費，30%要上繳中央財政，70%要留給地方政府專項用于耕地開發(fā)。但事實上這70%的有償使用費由于中央對地方的監(jiān)督機制不完善，在現(xiàn)實中往往不能完全做到“?？顚Ｓ谩保瑢嶋H上被大量地被挪作他用，而中央政府顯然不知情。這種現(xiàn)象存在的原因就是由于地方政府通過土地征收和出讓行為，可以獲得巨大的土地增值收益。這種不完善的土地收益分配和監(jiān)督機制使得許多地方政府對于中央的土地政策執(zhí)行力度不夠到位，甚至“陽奉陰違”。因此，要使我國土地管理制度和政策真正能發(fā)揮宏觀經(jīng)濟調(diào)控作用，首先就必須要對財政分權(quán)體制下的土地收益進行合理分配，同時也要更進一步地加強對土地收益分配的監(jiān)督。
2.4 土地利用總體規(guī)劃并未發(fā)揮“龍頭”作用
從我國前三輪土地利用總體規(guī)劃實施的情況來看，各級土地利用總體規(guī)劃在具體實施過程中并沒有真正發(fā)揮出規(guī)劃的“龍頭”作用，各地土地利用總體規(guī)劃難以在實際中落實，使得規(guī)劃只是流于“手上畫畫、墻上掛掛”。具體而言體現(xiàn)在以下方面：一是現(xiàn)行體制下的土地利用總體規(guī)劃的約束力不強。土地利用總體規(guī)劃是經(jīng)過多方論證并由上級政府嚴(yán)格審核批準(zhǔn)并實施的，從法律層面來說具有很強的權(quán)威性和約束性。土地利用總體規(guī)劃一旦審批通過，就必須嚴(yán)格執(zhí)行，否則就是違法行為。而現(xiàn)實情況卻是現(xiàn)行的規(guī)劃大多數(shù)反映的是地方政府部分領(lǐng)導(dǎo)的意圖，一些領(lǐng)導(dǎo)一味地為了追求個人的政績而無視規(guī)劃的嚴(yán)肅性和其法律地位，使得規(guī)劃在執(zhí)行中權(quán)威不夠、約束力并不強，難以操作；二是土地利用總體規(guī)劃的上下級銜接不夠，具體表現(xiàn)在一是由于前期基礎(chǔ)工作不扎實，規(guī)劃編制采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實和缺乏深入調(diào)查研究、評價反饋及論證等步驟，導(dǎo)致基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳實、上下級溝通不暢、相互銜接不力，導(dǎo)致在實際操作過程中土地利用總體規(guī)劃的“龍頭”作用并不能有效發(fā)揮出來。
3土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的途徑
3.1調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地利用配置
如何有效實現(xiàn)土地管理積極有效參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控、引導(dǎo)和調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟總體運行，首先要看土地政策的制定和實施能否起到調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化土地資源配置的作用。土地供給政策不同，則其所產(chǎn)生的激勵與約束作用也會有所差異，會導(dǎo)致土地利用主體、相關(guān)利益主體在土地開發(fā)利用過程中表現(xiàn)出不同的行為選擇結(jié)果，從而會直接影響土地資源利用及配置效率。運用土地供給政策實現(xiàn)參與宏觀經(jīng)濟總體運行調(diào)控，就其本質(zhì)而言，是以各級地方政府對土地供給總量的控制和和土地利用的直接干預(yù)，充分合理的利用有限的土地資源，以及優(yōu)化土地資源在不同地區(qū)、行業(yè)和部門之間的配置，進而實現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標(biāo)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，充分發(fā)揮“統(tǒng)領(lǐng)”作用
目前，我國依然處于市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型時期，市場機制自身還存在著難以克服的缺陷，僅僅依靠市場這只“看不見的手”很難實現(xiàn)公共資源的合理利用和保護，因此客觀上要求中央必須加強對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控。我國《土地管理法》已經(jīng)明確規(guī)定了土地利用總體規(guī)劃的法律地位及其嚴(yán)肅性，根據(jù)科學(xué)合理的土地利用總體規(guī)劃確定城鄉(xiāng)土地利用布局、功能分區(qū)和控制不同用地類型的數(shù)量，從而達(dá)到從宏觀上來協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、調(diào)控土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)以及有效保護與合理開發(fā)利用土地資源的目的。今后，要更加突出各級土地利用規(guī)劃參與區(qū)域宏觀調(diào)控的作用，繼續(xù)加強土地利用規(guī)劃管理，堅持以供給引導(dǎo)需求的原則，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的“統(tǒng)領(lǐng)”作用；同時，嚴(yán)格執(zhí)行實施新一輪土地利用總體規(guī)劃，充分運用新一輪規(guī)劃參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁修改調(diào)整高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田保護示范區(qū)，對于確實需要修改調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的，務(wù)必要從嚴(yán)審查、從嚴(yán)監(jiān)督管理，確保土地利用總體規(guī)劃的法律地位。
3.3構(gòu)建土地政策調(diào)控體系，強化其與其他政策的協(xié)調(diào)配合
目前我國土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要政策包括土地利用總體規(guī)劃政策、土地供給政策、土地市場政策、土地稅收政策、不動產(chǎn)登記政策等。今后，要實現(xiàn)土地管理積極參與宏觀調(diào)控的職能就要努力構(gòu)建有效的土地政策參與宏觀調(diào)控的體系，加強在不同的土地政策之間、不同的土地政策與外部實施環(huán)境之間形成有效的配合與互動關(guān)系，尤其是要進一步強化土地資源、資產(chǎn)和資本“三位一體”的屬性，要充分地意識到土地管理參與宏觀調(diào)控不僅是調(diào)控土地資源、土地資產(chǎn)，更是調(diào)控土地資本。同時，要進一步強化土地管理政策和其他各項財政金融政策的協(xié)調(diào)。因此，要實現(xiàn)土地管理積極參與宏觀調(diào)控，就必須要堅持土地管理政策和其他宏觀調(diào)控政策實施的步伐一致、協(xié)同推進。當(dāng)前，我國社會經(jīng)濟發(fā)展加速轉(zhuǎn)型，如果完全采用發(fā)達(dá)國家或地區(qū)實施宏觀經(jīng)濟調(diào)控的方法，難以有效完成現(xiàn)階段宏觀調(diào)控目標(biāo)。因此，在現(xiàn)階段積極有效推進貨幣政策、財政政策完善、有效發(fā)揮調(diào)控功能的同時，要強化土地政策與貨幣、財政政策的協(xié)調(diào)與配合，這就要求未來土地宏觀調(diào)控政策要堅持國家一攬子宏觀調(diào)控政策統(tǒng)領(lǐng)，既要主動出擊、積極參與宏觀調(diào)控，又要能夠及時與其他政策協(xié)同一致；又要適時考慮自身角色，既不能“失位”，也不要“錯位”，只有如此真正實現(xiàn)土地管理參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控。
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[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營若干問題探討
[中圖分類號]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過程中，必須以經(jīng)營理念和卓有成效的工作范式來配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級各類城市政府的共識。然而，城市土地經(jīng)營不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營過程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無疑是一項系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營的前提
城市土地的經(jīng)濟價值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟價值越大；反之則反。城市的綜合競爭力直接取決于城市功能的經(jīng)營，而城市綜合競爭力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟實力，經(jīng)濟實力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟的核心是城區(qū)經(jīng)濟。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費、基礎(chǔ)設(shè)施）高，社會分工發(fā)達(dá)，科學(xué)技術(shù)先進，交通運輸便捷，其活動具有明顯的聚集性、擴散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財富的中心，也是企業(yè)競爭的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個城區(qū)的綜合競爭力，培育城區(qū)經(jīng)濟增長級，增加城市土地的經(jīng)濟價值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來帶動整個城市經(jīng)濟發(fā)展，以合理的功能分工，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學(xué)文化區(qū)，重點發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風(fēng)景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點完善休閑居住環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；某些區(qū)位為對外交通、倉儲及商貿(mào)功能為主等等。同時，以擴大城市中心區(qū)輻射為依托，擴張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟協(xié)作體系，增強區(qū)域經(jīng)濟的整體實力，進一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當(dāng)疏散中心城區(qū)密度。針對城市各級機關(guān)團體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設(shè)和完善高新區(qū)，堅持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設(shè)城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進一步提高中心城區(qū)對各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡(luò)已基本形成。著重抓好地鐵項目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟增長帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務(wù)區(qū)、中心金融區(qū)等幾個中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時，要增強各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭做大做強，進一步增強城區(qū)在特大城市經(jīng)濟中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進城市更加繁榮。與此同時，要進一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟總量和財政收入的相當(dāng)部分來自區(qū)（市）縣經(jīng)濟。這說明區(qū)縣經(jīng)濟不僅是城市經(jīng)濟的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設(shè)，培育縣域城區(qū)主導(dǎo)功能，造就經(jīng)濟增長帶頭區(qū)域，帶動和發(fā)展具有比較優(yōu)勢的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將其建設(shè)成為實力較強的縣域經(jīng)濟中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，擴張經(jīng)濟總量，提高經(jīng)濟質(zhì)量，重點抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強縣和特色經(jīng)濟，促進區(qū)縣經(jīng)濟快速發(fā)展。以強市富民、農(nóng)民增收為目標(biāo)，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實行城鄉(xiāng)一盤棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動，城鄉(xiāng)經(jīng)濟相融，以工業(yè)化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財、物、信息的合理流動，增強城鎮(zhèn)的聚集功能，樹立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎(chǔ)
理論和實踐已經(jīng)證明，城市土地價格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場、商機、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級差地租和級差地價形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎(chǔ)。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴張。城市建設(shè)不是單純的建廣場、辟街或擴地開道，做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門科學(xué)的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會有一個大的圓形雕塑廣場，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項功能區(qū)分不盡合理。在建筑風(fēng)格上，許多地方?jīng)]有任何特點，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠然，建設(shè)新城區(qū)不是不要廣場、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實際情況進行規(guī)劃，要實用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營的解析與新思考來自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問題，而且要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營中的同構(gòu)性問題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說是經(jīng)營城市中迫切需要解決的問題。一個城市的生機和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟特色和獨特的歷史文化積淀。城市建設(shè)規(guī)劃、城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會使其顯得呆板死沉。即使在一個城市的街道兩旁，其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異，其建筑物可以有進有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設(shè)過程中一味地求新求大，只會浪費財力資源、土地資源，更浪費了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊。另外，有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長遠(yuǎn)規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴地建路、蓋房造屋后，卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備，如給排水、供電等設(shè)施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設(shè)中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)濟、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價和土地貢獻(xiàn)率呈正相關(guān)。堅持在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、產(chǎn)業(yè)與市場運作的全過程，樹立城市形象，營造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應(yīng)該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場和人氣的營造為核心，增強城市的內(nèi)需力；以建設(shè)標(biāo)志性建筑為亮點，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個新的層次；同時，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟運行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機、造人氣，帶動城市土地增值。
三、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場和房地產(chǎn)市場運行的基礎(chǔ)性關(guān)系。城市土地的價格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價格形成機制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價格由城市土地的供應(yīng)總量制導(dǎo)：城市土地的供應(yīng)量愈大，其單位面積的城市地價就愈低；反之則反。所以，在社會經(jīng)濟發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，不僅是加強用地管理的基礎(chǔ)條件，也是經(jīng)營城市土地和提高城市土地經(jīng)營效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應(yīng)總量上不顧市場需求和城市建設(shè)的現(xiàn)實需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計劃，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度，控制增量建設(shè)用地供應(yīng)量。同時，要根據(jù)土地供應(yīng)總量與地價之間互動機理，來有序安排土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)時間、供應(yīng)區(qū)位。土地主管部門要把盤活存量建設(shè)用地作為城市土地供應(yīng)的重要來源，切實負(fù)起控制建設(shè)用地總量的職責(zé)。土地管理部門規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量控制計劃，不得隨意突破。有關(guān)部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜椊ㄔO(shè)的實際需要，模擬財政預(yù)算管理硬約束制度安排來供應(yīng)城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場的調(diào)節(jié)作用，對建設(shè)用地總供應(yīng)量實行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁單位和個人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
城市土地在供應(yīng)上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時間階段和區(qū)位安排。供地的時間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場需要、資金來源、建設(shè)時間、配套條件等等來進行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營，運用土地供求和價值規(guī)律打好“時間差”和“空間差”，進而使城市土地經(jīng)營的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設(shè)用地特別是經(jīng)營性用地的供地渠道，對新增建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時，要堅持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實行省市對縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的體制，禁止開發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項目，禁止直接租用農(nóng)地進行非農(nóng)建設(shè)項目的開發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開發(fā)房地產(chǎn)項目和以所謂的“生態(tài)項目”實為囤積城市土地、待價而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營的重要條件
在推進城市土地經(jīng)營的過程中，城市政府在根據(jù)市場需求確定城市土地上市節(jié)奏、開發(fā)程度和質(zhì)量的同時，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問題。
首先，城市政府要切實按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營性用地的招標(biāo)、拍賣或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\作機制。屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應(yīng)該采用招標(biāo)、拍賣方式進行；其他類型的用地應(yīng)掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個用地申請者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣機制。在進行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動時，事前應(yīng)制定詳細(xì)的招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競買規(guī)則，并招標(biāo)、拍賣公告；城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣時，參與競投或競買的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應(yīng)設(shè)立最低保護價。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護價的，由土地行政主管部門或交易機構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評標(biāo)小組，評標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開標(biāo)前一天從評標(biāo)專家?guī)熘须S機選定。要明確城市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣范圍、程序、組織辦法，認(rèn)證一批具有國有土地招標(biāo)拍賣資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應(yīng)包括報價期限、地塊位置、土地級別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價、當(dāng)前報價等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報價期限，應(yīng)根據(jù)城市土地市場供求等具體情況確定，一般不應(yīng)少于10個工作日。要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報制度。城市土地使用權(quán)有形市場是建立健全城市土地市場秩序的重要平臺。各級土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場，促進城市土地使用權(quán)依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變原土地使用條件的交易，應(yīng)由土地行政主管部門審核、縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，方可按相應(yīng)的規(guī)則入市交易。對此，土地行政主管部門應(yīng)確認(rèn)地價評估結(jié)果并核定應(yīng)補交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機構(gòu)對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進場交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進入土地有形市場公開交易，禁止通過隱形市場私下交易。同時，要嚴(yán)格執(zhí)行土地交易價格申報制度，以便于政府部門全面、及時掌握地價信息，實施城市土地優(yōu)先購買權(quán)。
再次，要實施城市土地使用權(quán)市場交易信息披露制度。城市土地市場信息的公開程度和交易信息的對稱性是衡量城市地產(chǎn)市場是否規(guī)范的重要指標(biāo)。目前，由于地價管理受地方保護主義的影響，不少地方的城市土地市場信息的社會化服務(wù)程度普遍較低。地價以及建設(shè)用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門的少數(shù)人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場交易信息的不對稱，嚴(yán)重影響和制約了城市土地市場的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價信息，為社會、為投資者提供服務(wù)。土地交易管理的程序要向社會公開，接受社會監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實行土地登記的可查詢制度，采取切實措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時、簽證準(zhǔn)確。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
第四，要加強和完善城市地價管理制度。城市地價管理是城市土地市場管理的核心，城市地價確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場與經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展；地價評估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營的效率。基準(zhǔn)地價作為地價體系中屬控制性地價，是城市政府調(diào)控城市土地市場供求關(guān)系、制定地價管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費的重要依據(jù)，也是地價管理的重要基礎(chǔ)。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準(zhǔn)地價應(yīng)定期修訂和公布，但在實際工作過程中，還有部分地方把基準(zhǔn)地價作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料，嚴(yán)格保密，影響了基準(zhǔn)地價在整個市場經(jīng)濟運行中的地位和作用。同時，在基準(zhǔn)地價的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場秩序，必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)地價定期更新和公布制度，嚴(yán)格執(zhí)行城市土地定級規(guī)程和土地估價規(guī)程，科學(xué)地開展基準(zhǔn)地價更新與土地定級的修訂工作。要把基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價的定期修訂和公布，作為地價管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容加以落實。在基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價評估、更新完成后，應(yīng)及時報請城市政府向社會公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場，管理地價，引導(dǎo)市場的依據(jù)。要規(guī)范基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價公布的方式、內(nèi)容、時間等要求，建立地價可查詢制度。要實行土地交易價格申報制度和地價定期檢查制度，組織力量對各地土地招標(biāo)拍賣底價和土地收購補償價格的確定情況進行定期檢查，重點檢查是否進行了地價的評估、其土地招標(biāo)拍賣底價和土地收購補償價格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評估機構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過去的政府背景或與政府千絲萬縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范?！爸薪椴恢小睂Τ鞘械貎r的管理，對培育和規(guī)范城市土地市場產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機構(gòu)與土地市場中介組織必須徹底脫鉤，以推動房地產(chǎn)中介機構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場中介組織應(yīng)該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營的要求，對現(xiàn)有的財務(wù)、勞動、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制進行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機制、民主監(jiān)督機制、競爭機制、分配機制，建立健全公開、平等、競爭、擇優(yōu)的競爭上崗機制，以資金管理為中心的財務(wù)管理機制和以審計為中心的監(jiān)控機制。政府部門要加強土地估價人員的資格管理，加強土地評估機構(gòu)的資質(zhì)管理，加強評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的管理和為社會提供信息服務(wù)。對違規(guī)機構(gòu)要加強處罰力度，真正保證城市土地市場中介組織能獨立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進一步完善土地監(jiān)察管理體制。當(dāng)前，城市土地交易和經(jīng)營中還存在不少違規(guī)、違紀(jì)、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國有土地已按有關(guān)程序確定價格后，有關(guān)部門又擅自減免地價；改變城市土地用途，需補交地價而不補交地價款；未達(dá)到現(xiàn)行國家法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對稱、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場運行中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等等。要進一步整頓城市土地市場秩序，首先必須重點整頓清理城市土地市場中的違法違紀(jì)行為。要加強劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進一步加大對城市土地市場監(jiān)督力度，堅決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點防止化整為零批租土地的行為，對同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實行的“四步會審制”（即專業(yè)隊伍評估、地價辦公室初審、地價評議委員會審核、局長辦公會集體決策，形成出讓招標(biāo)方案），對涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項，一律經(jīng)過科學(xué)民主的決策程序，實施集體決策。時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場的發(fā)育完善，土地管理部門的職能應(yīng)該實現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場管理為主的轉(zhuǎn)化。當(dāng)前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進一步強化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護土地市場正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進一步探索土地管理執(zhí)法機構(gòu)的人事管理新體制。同時，要加強土地監(jiān)察執(zhí)法隊伍建設(shè)，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。國土資源的分布具有地域性、分散性等特點，使得土地資源的供求信息不透明，價格機制和競爭機制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實施土地監(jiān)察管理帶來了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以及時公開土地供應(yīng)計劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時對城郊結(jié)合部地帶的土地進行監(jiān)測，并可實現(xiàn)土地政務(wù)管理辦公自動化，以形成政府與公眾之間的雙向互動交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲備制度是城市土地經(jīng)營的蓄水池
為了實現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營的蓄水池就是城市土地儲備制度。城市土地儲備制度是指城市土地管理部門或機構(gòu)集中對土地征購、整理、儲備、供應(yīng)和開發(fā)的體制安排，它是城市政府主導(dǎo)和調(diào)控城市土地市場的基本手段之一。城市土地儲備的運行機制應(yīng)根據(jù)城市社會、經(jīng)濟、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長遠(yuǎn)目標(biāo)來運作。在此基礎(chǔ)上，對列入土地供應(yīng)計劃的土地，可根據(jù)城市建設(shè)的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，進行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進行重新調(diào)整，再進行控制性詳細(xì)規(guī)劃以及建設(shè)方案的設(shè)計。
建立城市土地儲備制度需統(tǒng)一開展城市建設(shè)用地的征用工作，有計劃地集中和積累建設(shè)用地。其土地來源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機制，從城市土地二級市場中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進入儲備體系的土地進行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進行平衡，進行城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，使儲備土地成為可供出讓和出租的建設(shè)用地（熟地）。為此，地方政府應(yīng)從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購儲備基金，以確保土地收購制度的實施。在建立城市土地儲備體系的前提下，政府應(yīng)將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲備體系，在其尚未整理為建設(shè)用地時，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲備范圍，將來根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價水平），通過調(diào)節(jié)土地的供求量達(dá)到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應(yīng)土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。其具體建議是：對近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國有土地，作為城市土地儲備。對中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時隨時收回。對中長期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應(yīng)將之納入城市土地儲備計劃，允許集體或農(nóng)民個人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護其權(quán)益。對于現(xiàn)在已經(jīng)進入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對有關(guān)責(zé)任人員進行處罰；對符合城市規(guī)劃要求的，應(yīng)補齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國有土地。通過把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進入一級土地市場的土地、供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進而促進土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應(yīng)方式即是一種城市土地使用權(quán)通過劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進入房地產(chǎn)市場的供應(yīng)模式。這種模式的特點是：城市土地進入市場的速度快，程序簡單，政府不必或極少在城市土地上進行開發(fā)投資，因而也沒有任何投資風(fēng)險，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場運行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。因此，從城市土地儲備制度運作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國外土地銀行運作模式的優(yōu)點，通過土地收回、收購、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應(yīng)總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進入城市土地市場的作法。通過城市土地儲備機制，將納入儲備的城市土地進行開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健薄ⅰ拔逋ㄒ黄健?、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市場?/p>
(3)采用靈活多樣的城市土地儲備形式，盡可能減少政府的財政支出。根據(jù)我國各大中城市的實際情況，可以通過努力建立和形成一個分層次、多形式的城市土地儲備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲備總量計劃之下，按照目前各大城市“兩級政府”、“兩級管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級，以市為主的城市土地儲備網(wǎng)?！岸嘈问健?，是指在城市土地的儲備形式上可以多樣化，包括規(guī)劃儲備、計劃儲備和通過收購地塊后的直接儲備。“規(guī)劃儲備”，是指運用規(guī)劃的手段，對列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進行開發(fā)時間、開發(fā)進度上的控制?！坝媱潈洹保笇Α熬盼濉薄ⅰ笆濉逼陂g已批準(zhǔn)征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計劃，控制其開發(fā)進度?！爸苯拥牡貕K儲備”，是指市區(qū)兩級政府，通過“收回、收購、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲備。通過這一體系，有助于使政府對城市土地的開發(fā)利用狀況、進度等實行全方位的有效調(diào)控。
籌集購地資金是征購?fù)恋氐年P(guān)鍵所在。城市土地儲備機制的運行通常伴隨著資金的運行，要進行大量的土地收購儲備活動，并將生地變?yōu)槭斓兀枰揞~資金。因此，建立城市土地儲備制度的核心是要建立城市土地儲備基金，并通過專業(yè)機構(gòu)對城市土地儲備基金進行運作，從而實現(xiàn)土地“征購、儲備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運動。城市土地儲備機制的運行總是伴隨著資金的運動，城市土地儲備機制的良性運行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲備基金便成為建立和完善城市土地儲備制度的重要財力保障。建立我國城市土地儲備基金的可能資金來源主要有：一是政府撥款，目前各個試點城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項作為啟動資金。二是政府貸款，城市土地儲備機構(gòu)的運行，必然帶來較為可觀的運行收入。因而，用于城市土地儲備的政府貸款可以說是一種低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險貸款。在初期啟動階段，城市土地儲備與開發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。三是政府預(yù)劃撥部分城市土地給城市土地儲備與開發(fā)公司。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實物的形式投入到城市土地儲備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入城市土地儲備基金。五是城市土地儲備收益。城市土地儲備制度運作一段時期后，將會產(chǎn)生土地儲備收益，這些收益也可列入城市土地儲備基金，滾動使用。六是由城市土地儲備機構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過城市土地儲備收益來還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進入土地儲備基金的公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲備基金的運作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲備與開發(fā)公司來實際運作城市土地儲備基金。作為城市土地基金運作主體，城市土地儲備與開發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔(dān)土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購；組織城市土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運作土地基金，既要接受政府計劃指導(dǎo)，又要按照市場機制進行高效運作，確保國有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲備基金是一種與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的土地管理制度、管理方式和運行機制的結(jié)合。建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的城市土地儲備基金架構(gòu)，必然涉及到我國現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應(yīng)機制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時，還直接受城市土地市場發(fā)育程度的影響。因此，必須認(rèn)真研究城市土地儲備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購與儲備、土地資本化運營和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應(yīng)性問題。城市政府通過征購方式，集中進行城市土地儲備和供應(yīng)，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國實現(xiàn)土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)”?？梢?，我國政府代表國家行使城市土地所有權(quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國家行使對土地的最高處置權(quán)，國家對土地的處置權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括回購?fù)恋氐臋?quán)利，但是，現(xiàn)行法律對此尚無明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對原土地使用人給予適當(dāng)補償。上述規(guī)定為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。瑞典、荷蘭等歐洲國家都頒布了一系列法律法規(guī)來支持土地儲備機制的運行，如規(guī)定政府對土地?fù)碛袃?yōu)先購買權(quán)(或征用權(quán))以及對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場主和森林主等等。[3]建立和完善我國城市土地儲備制度，不僅要在繼續(xù)完善國家對農(nóng)地征用權(quán)的基礎(chǔ)上，賦予城市政府對土地的優(yōu)先購買權(quán)，而且應(yīng)從法律上明確城市土地儲備的范圍。根據(jù)我國城市用地的復(fù)雜性，可以將以下十類土地納入儲備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購的土地；土地使用人申請市土地儲備中心收購的土地；其他需要進行儲備的國有土地。另外，還應(yīng)當(dāng)從法律上規(guī)定對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲備基金進行管理。同時，還應(yīng)當(dāng)對城市土地儲備基金運作主體及相應(yīng)的監(jiān)督機制作出明確的法律規(guī)定。[4]
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OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
【關(guān)鍵詞】土地開發(fā) 經(jīng)濟增長 土地集約利用
一、城市土地節(jié)約利用的基本特點
（一）城市區(qū)域發(fā)展給城市土地的節(jié)約利用積蓄了動力
作為社會經(jīng)濟在一個特定范圍之內(nèi)的經(jīng)濟綜合體，尤其自身的綜合體，同時對應(yīng)的自然、社會、生態(tài)、環(huán)境以及經(jīng)濟等多個綜合要素的作用下而形成、發(fā)展，成為了一個特定的演化機制。區(qū)域化的經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出了經(jīng)濟城區(qū)經(jīng)濟的區(qū)域化演變規(guī)律。在這個規(guī)律發(fā)展變化的過程中自然就產(chǎn)生了城市。城市是多種資源集聚而形成的一個空間整體，是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會、政治、文化、經(jīng)濟、交通以及金融等的結(jié)合點。城市在整個區(qū)域當(dāng)中以當(dāng)?shù)氐馁Y源為基礎(chǔ)而發(fā)展成為了一個區(qū)域的中心，反過來又通過城市經(jīng)濟的持續(xù)運行和高效發(fā)展而促進整個區(qū)域的發(fā)展。城市土地集約利用當(dāng)?shù)氐母窬植贾门c發(fā)展綜合成為一個土地集約結(jié)合體。通過城市的土地節(jié)約利用必須研究土地發(fā)展方式與城市發(fā)展之間的關(guān)系，從宏觀層面來把握城市土地節(jié)約發(fā)展的發(fā)展規(guī)律與方式。
（二）城市發(fā)展的區(qū)位性特征
從當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域發(fā)展宏觀角度來看，不同城市可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌馁Y源優(yōu)勢而采用不同的土地節(jié)約形式。城市發(fā)展的區(qū)域特征注重的是城市區(qū)域發(fā)展的內(nèi)部布置，多種不同區(qū)域的土地包括有多個不同特點的土地節(jié)約利用方式。在分析的過程中應(yīng)該充分的把握城市土地節(jié)約利用的分布規(guī)律。
城市土地的節(jié)約利用在區(qū)域特征方面主要表現(xiàn)在各個地域空間之上的節(jié)約利用程度差別，城市區(qū)域和邊緣區(qū)域節(jié)約程度的不同直接導(dǎo)致了土地節(jié)約方式的采用。城區(qū)的高地價以及城市建筑的高密度直接造成了人們對城市周邊郊區(qū)自然環(huán)境要求的提升以及郊區(qū)的低地價造成城市土地的最佳節(jié)約方式是中心城區(qū)必然高于城市邊緣。且不同的城市空間內(nèi)部形態(tài)對土地的節(jié)約利用形態(tài)與分布都存在著些許差別，因此土地節(jié)約利用過程中必然關(guān)注區(qū)位問題。
（三）潛力的無限性特征
城市土地的利用是一個綜合性極強的問題，且整個系統(tǒng)屬于一個目標(biāo)驅(qū)動系統(tǒng)。利用目標(biāo)是整個系統(tǒng)的驅(qū)動力，因此該系統(tǒng)應(yīng)該圍繞著土地的利用目標(biāo)來進行組織和管理，使得所有相關(guān)關(guān)系都是以利益目標(biāo)的追求而進行的。對于土地利用目標(biāo)相同的城市，還可以利用目標(biāo)實現(xiàn)途徑、利用關(guān)系等方面存在著多種差別。同時土地的利用還具有開放性、動態(tài)性、自適應(yīng)性、意識性以及責(zé)任性等多種特點，是多種因素相互演進的結(jié)果，具有無限發(fā)展的潛力。
二、經(jīng)濟增長與節(jié)約土地之間的關(guān)系
（一）節(jié)約土地利用是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容
節(jié)約用地作為經(jīng)濟增長可持續(xù)發(fā)展的一個重要內(nèi)容和策略，土地的節(jié)約利用能夠真正的實現(xiàn)單位用地的"投入-產(chǎn)出"效益的最優(yōu)化。通過對土地的節(jié)約利用和嚴(yán)格控制將在客觀上促進當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的增長，在一定程度上給經(jīng)濟增長方式的變革發(fā)生對應(yīng)的改變。土地的節(jié)約利用中需要用到的剛性指標(biāo)，諸如建設(shè)用地的容積率、工業(yè)項目的投資額度等，都對節(jié)約型經(jīng)濟增長方式起到了對應(yīng)的保障性作用。例如，一旦城市用地面積受到限制，企業(yè)的可用地面積將限制企業(yè)通過規(guī)模擴大來發(fā)展的模式，使得企業(yè)需求通過科技創(chuàng)新、技術(shù)進步和加強管理等方式來尋求新的經(jīng)濟增長，有效的推動了經(jīng)濟增長方式的改革。
部分專家認(rèn)為，土地的節(jié)約利用過程同時也是對水資源、能源資源以及原材料資源等進行有效利用的過程。所以，在促進城市發(fā)展，社會經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型的過程中，可以通過對土地的節(jié)約利用加以綜合利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟而實現(xiàn)最終的目標(biāo)。這樣就要求能夠合理的處理好土地節(jié)約以及其他非土地資源之間關(guān)系的合理處理。
同時，城市的發(fā)展是一個持續(xù)的進程，當(dāng)城市處于不同階段的發(fā)展過程中，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生不同的發(fā)展階段，使得經(jīng)濟發(fā)展因子以及發(fā)展節(jié)點也會不同。在經(jīng)濟高度發(fā)展時，城市資本不再是稀缺資源，這時的技術(shù)將會代替土地。一旦土地因素完全實現(xiàn)市場配置，這個目標(biāo)將會實現(xiàn)。
（二）土地節(jié)約利用推動了以市場為基礎(chǔ)的土地配置方式發(fā)展
為了提高土地的利用效率，應(yīng)該對當(dāng)前的土地資源配置方式進行改革，并積極的推進市場作為土地的整體配置基礎(chǔ)。在分析的過程中，人們發(fā)現(xiàn)土地的擁有者通常不會將土地成本計入到生產(chǎn)成本當(dāng)中，導(dǎo)致土地缺乏土地集約利用的效率，市場的發(fā)展缺乏推動力。為了實現(xiàn)利潤的最大化，土地的擁有者（企業(yè)）也不會愿意通過增加成本的方式來提高土地的利用效率。同時，存在著對應(yīng)的體制問題而使得大部分的土地?fù)碛姓撸T如國有企業(yè)等在管理方式方面存在不完善的地方，技術(shù)的落后直接導(dǎo)致他們沒有意識、能力來通過提高土地的利用效率來提高企業(yè)的土地利用效率。再次，土地劃撥的無限期利用使得土地?fù)碛姓邔⑼恋刈鳛榱俗陨淼?私有財產(chǎn)"，而這些現(xiàn)象對那些能夠僅僅維持生存的企業(yè)顯得相當(dāng)嚴(yán)重。所以，大量存在的劃撥土地是導(dǎo)致當(dāng)前我國土地利用效率低下的直接原因，只有通過推行全面的土地有償使用制度才能根本的提高土地節(jié)約利用水平。
（三）土地節(jié)約利用與規(guī)劃需要準(zhǔn)確的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
由于對當(dāng)前土地的利用數(shù)據(jù)，諸如耕地的多少、建設(shè)用地的面積以及兩者的變化量多少等都存在著數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的問題。但是，做好對應(yīng)的土地節(jié)約利用需要一個準(zhǔn)確而豐富的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。因此，在促進城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的過程中，通過提高土地利用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度來提高土地節(jié)約利用程度具有明顯的效果。隨著數(shù)字技術(shù)的發(fā)展，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋面積的增加，建立一個能夠?qū)崟r獲取、及時定位等信息獲取、存儲以及分析數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)是土地節(jié)約利用的基礎(chǔ)條件。這樣，才能夠給城市經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型提供一個精確的土地利用效率數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
摘要：本文將以實際的研究為例，具體分析不同土地利用模式和管理實踐方法下土地利用的經(jīng)濟效益響應(yīng)的差異。
關(guān)鍵詞 ：土地利用模式；管理實踐方法；土地經(jīng)濟效益；不同與差異
土地利用指的就是以經(jīng)濟效益和社會效益為目的的使用各種方法和行為針對土地資源的長期或者周期性的經(jīng)營活動，是人類在勞動過程中通過對土地資源進行有效利用以獲得相應(yīng)的產(chǎn)品收益和經(jīng)濟收益的活動內(nèi)容。不同的土地利用模式和管理實踐方法必然會帶給土地資源不同的產(chǎn)品收益和經(jīng)濟收益，其甚至對土地資源自身的結(jié)構(gòu)和化學(xué)性質(zhì)也會造成相應(yīng)的改變，通過相關(guān)實驗就可以證明這一點，并且能夠幫助人們找到土地資源的最優(yōu)化利用模式和管理實踐方法。
一、具體的實驗內(nèi)容
針對不同土地利用模式以及管理實踐方法對土地資源經(jīng)濟效益造成的影響進行試驗，首先應(yīng)該選取土地資源性質(zhì)相同的土地范圍作為試驗田，同時選擇不同的土地利用模式和管理實踐方式對其進行試驗、查看、采樣以及分析并且最終得出相應(yīng)的結(jié)論。具體來講，本次實驗中選取了某一丘陵地區(qū)的某一范圍內(nèi)的土地作為試驗田，其中試驗田所在范圍的每年平均溫度在18 度、日照時間在12 個小時左右、降雨量主要集中在春天、夏天以及秋天三個季節(jié)，同時具有明顯的氣候特征。同時結(jié)合試驗田范圍中的以往種植習(xí)慣和區(qū)域范圍內(nèi)的社會經(jīng)濟條件，本次試驗在試驗田中分別采取了五種不同的土地利用模式和管理實踐方法，其分別是
糧食、豆子、糧間、套作，其簡稱為FBF；
蔬菜、經(jīng)、菜間、套作，其簡稱為VEV；
糧食、經(jīng)、菜間、套作，其簡稱為FEV；
單一的糧食、經(jīng)，其簡稱為MONO；
果樹、糧食、菜間、套作，其簡稱為FFV。
此外，在本次試驗的進行過程中首先會針對馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等相關(guān)類型的蔬果進行不同種植田的分配，在分配結(jié)束以后才會投入到實驗的過程中。在這一過程中上述蔬果種子使用的實驗肥料類型都是基本相同的，只是針對其生長過程中的不同需求控制了施肥的比例。在相關(guān)農(nóng)作物成熟以后，本次試驗采取了多點混合采樣的方法對已經(jīng)成熟的果蔬物品進行采樣，同時使用水土比方法測定相應(yīng)種植田的pH值范圍、使用重絡(luò)酸鉀滴定方法完成對種植田有機物質(zhì)含量的測量、使用半微量開氏方法完成對種植田全氮含量的測定以及使用堿解擴散方法完成對種植田中堿解氮的測量工作。
二、實驗結(jié)果的分析
針對本次實驗結(jié)果的分析方法采用了spss 軟件對相關(guān)蔬果的成熟數(shù)據(jù)進行采集并且配對分析，同時有效的結(jié)合土地利用環(huán)節(jié)結(jié)束后土地資源的有機物質(zhì)含量可以得出以下結(jié)論：
本次試驗成果中糧食、經(jīng)、菜間、套（FEV）的土地利用模式對土壤中有機物質(zhì)含量的影響是最大的，而果實、糧食、菜間、套（FFV）的土地利用模式對于土壤中有機物質(zhì)含量的影響居于第二位，蔬菜、經(jīng)、菜間、套（VEV）的土地利用模式居于第三位，糧食、豆、糧間、套（FBF）的土地利用模式則居于第四位，單一的土地利用模式則位列最后一位。因此本次實驗結(jié)構(gòu)可以有效的證明，針對土地李元的不同利用模式以及管理實踐方法會造成土地資源中土壤有機物質(zhì)含量產(chǎn)生非常大的變化。
同時本次試驗結(jié)果中針對土地經(jīng)濟效益的響應(yīng)參數(shù)進行計算，采用了的公式完成了對土地經(jīng)濟效益響應(yīng)系數(shù)的計算。其中代表的是第種指定產(chǎn)物的產(chǎn)量與成本的經(jīng)濟效益之差、代表的是第種指定產(chǎn)物的單產(chǎn)產(chǎn)量經(jīng)濟效益、代表的是第種制定作物的實際綜合種植成本、A 代表的則是當(dāng)?shù)匾酝N植的農(nóng)作物的產(chǎn)量與成本之差的最大參數(shù)值。
通過計算結(jié)果的分析可以清晰明確的得出不同土地利用模式對土地造成的經(jīng)濟效益參數(shù)有著非常明顯的影響，同時在這一過程中土地經(jīng)濟效益的參數(shù)海域土地資源中土壤性質(zhì)的參數(shù)有著較為緊密的聯(lián)系，其相互之間呈現(xiàn)出互相遞進的關(guān)系。因此本次試驗可以得出以下結(jié)論內(nèi)容：
在不同的土地利用模式和管理實踐方法中，單一的土地利用模式投入的成本較小、管理方式較為粗放，其最終產(chǎn)生的土地經(jīng)濟效益參數(shù)值也較小。而在復(fù)雜的土地利用模式中，在同樣的土地管理實踐方法作用下，土地資源中的土壤施肥情況和土地經(jīng)濟效益的參數(shù)差別是比較大的，在上述結(jié)果中的VEV土地利用模式獲得的經(jīng)濟效益系數(shù)最好的，其土壤的肥力條件也是最好的。
三、實驗結(jié)論的分析
經(jīng)過對本次試驗中相關(guān)結(jié)論的分析，本次試驗可以針對實驗結(jié)論得出以下結(jié)果：
首先是不同的土地利用模式必然會對土地資源中的土壤性質(zhì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，其在土地利用模式的過程中會使土地資源中的土壤肥力產(chǎn)生一系列的變化情況。
而如果想要使土地資源中的土壤肥力始終保持在一個較為豐富的程度上，相關(guān)人員需要有效的加強對土地資源利用的強度，同時有效的配合科學(xué)合理的管理實踐方法以達(dá)到這一目的。在土地利用模式中，單一的土地利用模式對于土地資源的利用強度是最低的、粗放式的管理實踐方法則會使外界環(huán)境對于土地資源中的土壤肥力的影響情況減少到最小，同時間、套類型的土地利用模式和與其相匹配的管理實踐方法則能夠有效的增加土地資源的利用強度，同時增加外界環(huán)境對于土地資源中的土壤肥力的影響，使土壤肥力始終保持在一個較為健康和充足的狀態(tài)。因此在土地資源的利用模式中選擇合理的耕作方式以及管理實踐方法，是保持土壤肥力并且實現(xiàn)土地資源有效利用的重要方法。
其次是土地經(jīng)濟效益的參數(shù)與土地利用模式的變化也有著非常明顯的關(guān)系，在本次試驗結(jié)果中上述土地利用模式都能夠?qū)ν寥婪柿Ξa(chǎn)生相應(yīng)的變化，但是在土地經(jīng)濟效益參數(shù)上的變化卻是不同的。綜合來講，單一的土地利用模式所獲得的土地經(jīng)濟效益響應(yīng)參數(shù)的數(shù)值是最低的，而菜、經(jīng)、菜間、套的土地利用模式所取得的土地經(jīng)濟效益響應(yīng)參數(shù)的數(shù)值則是最高的，也是最適宜于當(dāng)前試驗田的種植方法，同時其對于土地資源中的土壤性質(zhì)的影響也是最有利的。
綜上所述，本文對不同土地利用模式以及管理實踐方法下的土地經(jīng)濟效益效應(yīng)情況進行了具體的探究和分析，加強對不同土地利用模式和管理實踐方法的實驗并合理的分析相應(yīng)的實驗結(jié)果能夠有效的幫助農(nóng)戶選擇最優(yōu)化的土地利用模式以及管理實踐方法，有效的提高農(nóng)戶經(jīng)濟收益的同時提高農(nóng)戶土地資源中的土壤肥力，使土地資源始終保持在較為健康的狀態(tài)中以更好的實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)土地利用過程中經(jīng)濟效益與生態(tài)效益的完美結(jié)合。
參考文獻(xiàn)：
