時(shí)間：2023-12-04 11:04:07
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[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈(zèng)與；強(qiáng)制公證
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈(zèng)與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。
1房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的弊端分析
11缺乏必要的法律依據(jù)
我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對(duì)于房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會(huì)為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。
12房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國的立法原則
2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈(zèng)與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對(duì)遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺(tái)的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對(duì)各種法律行文、文書的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。
2房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證
21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證
《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)的登記，公證只是申請(qǐng)人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請(qǐng)人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動(dòng)a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請(qǐng)人在繼承或者受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請(qǐng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈(zèng)）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國土委專門出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對(duì)選擇不公證辦理繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請(qǐng)所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請(qǐng)材料。
22不公證可節(jié)省費(fèi)用
有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對(duì)給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對(duì)自身權(quán)利的認(rèn)識(shí)逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長一段時(shí)間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請(qǐng)人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。
23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)
《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈(zèng)）不要求強(qiáng)制公證、簡(jiǎn)化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請(qǐng)等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請(qǐng)人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請(qǐng)查詢擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈(zèng)與申請(qǐng)人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請(qǐng)資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對(duì)于申請(qǐng)人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動(dòng)產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請(qǐng)人所提供的相關(guān)材料以及與申請(qǐng)人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。
綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來，國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的改革勢(shì)在必行。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡(jiǎn)化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房屋繼承權(quán) 公證 若干問題 探析
[中圖分類號(hào)]D923.5 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋繼承權(quán)是繼承人根據(jù)法律的規(guī)定所取得的被繼承人房屋遺產(chǎn)的權(quán)利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進(jìn)行前，根據(jù)法律法規(guī)條款以及被繼承人遺囑而接受遺產(chǎn)的權(quán)利，也就是繼承人擁有的遺產(chǎn)繼承權(quán)；第二，主觀方面。在符合法律法規(guī)規(guī)定前提下，對(duì)于被繼承人遺留下的房屋財(cái)產(chǎn)，繼承人實(shí)際上已經(jīng)持有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也就是房屋財(cái)產(chǎn)已經(jīng)歸屬于繼承人，繼承人有權(quán)享受這部分繼承財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，主觀繼承權(quán)是與繼承人的主觀想法密切相關(guān)的，繼承人有權(quán)接受并利用這部分遺產(chǎn)，也有權(quán)選擇放棄繼承，等等，也就是說主觀繼承權(quán)具有現(xiàn)實(shí)意義，繼承權(quán)通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開始的。
一、死亡證明問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：死亡證明指的是醫(yī)療部門、公安機(jī)構(gòu)所出示的證明材料，注有具體死亡時(shí)間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書，公證機(jī)構(gòu)出示的死亡公證書。
也就是說只有醫(yī)療部門、公安機(jī)構(gòu)、人民法院、公證部門這些權(quán)威認(rèn)證部門有出示死亡證明的權(quán)力，其他機(jī)構(gòu)或部門則不享有這份權(quán)利。
死亡證明辦理時(shí)常常會(huì)出現(xiàn)一些問題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉，這其中就會(huì)出現(xiàn)無論是當(dāng)事人還是公證人都需要嚴(yán)肅面對(duì)并處理的問題。
要參照問題具體特點(diǎn)來有針對(duì)性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區(qū)的公安機(jī)構(gòu)出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過的單位，調(diào)查其人事檔案，從中發(fā)現(xiàn)是否有其死亡的檔案記錄，對(duì)有價(jià)值的檔案材料進(jìn)行復(fù)印再經(jīng)檔案管理部門蓋上公章形成權(quán)威證明。
同時(shí)，也可以讓當(dāng)事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。
對(duì)于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書或證明來加以證實(shí)，同時(shí)也需公證員的審核通過，才能形成最終確認(rèn)。
對(duì)于死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉類似的特殊問題，則需要現(xiàn)存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現(xiàn)死者父母要求繼承死者遺產(chǎn)的狀況，則應(yīng)該讓一切當(dāng)前的法定繼承人給予死者父母應(yīng)得的份額，當(dāng)公證作用無法得到有效發(fā)揮時(shí)，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來解決問題。
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：如果當(dāng)事人不能夠提供財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證原件，且持有正當(dāng)理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關(guān)材料，這個(gè)證明應(yīng)該由財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證制發(fā)部門開出。一般來說，當(dāng)事人需手持被繼承人的產(chǎn)權(quán)憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發(fā)票、房產(chǎn)證等就可以申請(qǐng)證明。
法律的上述規(guī)定是考慮到了實(shí)際生活中的一些特殊情況，也就是說可能被繼承人貸款買房，但是還尚未完成還貸任務(wù)，沒得到房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，對(duì)于這種問題必須采取科學(xué)的解決措施。
對(duì)于上述問題：當(dāng)被繼承人尚未獲得房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，繼承人應(yīng)該依據(jù)被繼承人同售房企業(yè)簽署的《購房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據(jù)，也可以提交房產(chǎn)企業(yè)所提供的此房產(chǎn)的相關(guān)信息資料等來辦理證明，然而，在實(shí)際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫“上面《購房合同》條款下的權(quán)利”來代替“被繼承人的何類、何種遺產(chǎn)”，因?yàn)橹挥羞@樣才能維護(hù)其準(zhǔn)確性與嚴(yán)密性，當(dāng)這一房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時(shí)，公證部門應(yīng)該為繼承人辦理繼承權(quán)公證，此時(shí)可以劃分為兩類問題：
第一，債務(wù)人采取抵押的方法償債，為自己的債務(wù)設(shè)下抵押。
第二，債務(wù)人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務(wù)設(shè)下抵押。
前一類問題則需要以房屋當(dāng)前價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，先來償還債務(wù)，余下的部分由繼承人來繼承，此時(shí)可以申辦繼承權(quán)公證。
后一類問題則需通知當(dāng)事人根據(jù)抵押金額來償還抵押債務(wù)，再依照《擔(dān)保法》的相關(guān)條款：為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押后，有權(quán)向債務(wù)人追償。對(duì)此應(yīng)該認(rèn)定抵押債務(wù)追償后所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該被抵押人所繼承，應(yīng)該為抵押人申辦繼承權(quán)公證，通過這種方式，能夠有效確保公證的嚴(yán)肅性、準(zhǔn)確性，有效控制由于問題處理不當(dāng)，出現(xiàn)些許紕漏而引發(fā)的矛盾問題。
一、商品房買賣合同中存在的問題
此次調(diào)研共對(duì)全市22家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)經(jīng)營者在與消費(fèi)者進(jìn)行商品房買賣業(yè)務(wù)時(shí)，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者負(fù)擔(dān)、排除消費(fèi)者權(quán)利提供了機(jī)會(huì)。
（一）追責(zé)條款明顯不公。部分房屋內(nèi)賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優(yōu)勢(shì)地位設(shè)置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責(zé)上強(qiáng)行加重買受人的違約賠償責(zé)任。如某開發(fā)商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責(zé)條款明顯對(duì)房屋買受人不公。
（二）擅自增加買受人風(fēng)險(xiǎn)。部分房屋賣出人在合同中將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)擅自強(qiáng)加給房屋買受人。如某開發(fā)商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權(quán)將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)”，從而將相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)轉(zhuǎn)移給買受人。
（三）私自擴(kuò)大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對(duì)由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責(zé)的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責(zé)而在格式條款中擅自擴(kuò)大不可抗力范圍。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的《商品房買賣合同》規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設(shè)計(jì)等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任”。按照《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發(fā)商把房屋建設(shè)過程中政府審批、房屋設(shè)計(jì)等可以預(yù)先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴(kuò)大了不可抗力的范圍。
（四）變相推諉自身責(zé)任。按照有關(guān)國家規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)備案，以利于買受人辦理相關(guān)手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責(zé)任，私自在《商品房買賣合同》中有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
（五）模糊概念涉嫌侵權(quán)。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產(chǎn)中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達(dá)不清，大量使用“相關(guān)費(fèi)用”、“相關(guān)文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內(nèi)容表述存在歧義，涉嫌侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。
（六）補(bǔ)充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時(shí)，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對(duì)格式文本中相關(guān)未明條款額外簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對(duì)較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復(fù)的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補(bǔ)充協(xié)議的法律效力，多用“本補(bǔ)充協(xié)議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”的規(guī)定否定示范文本中相關(guān)條款的法律效力。二是排除買受人正當(dāng)權(quán)利。如某房產(chǎn)開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁”、“對(duì)國家相關(guān)規(guī)范允許的由于物理化學(xué)變化產(chǎn)生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭(zhēng)議和請(qǐng)求房屋賣出人賠償?shù)臋?quán)利。三是強(qiáng)制選擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》上強(qiáng)制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》在有關(guān)違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對(duì)買受人的追責(zé)，卻往往未對(duì)經(jīng)銷商的違約責(zé)任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責(zé)任，嚴(yán)重違反合同行為公平性的原則。
二、強(qiáng)化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議
針對(duì)商品房買賣合同中存在的主要問題，結(jié)合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。
（一）加強(qiáng)行政指導(dǎo)，提高自律意識(shí)。一是成立行業(yè)協(xié)會(huì)。建議組織市內(nèi)主要房產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會(huì)。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)等職能部門依據(jù)各自職能加強(qiáng)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的行政指導(dǎo)。充分發(fā)揮協(xié)會(huì)的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會(huì)職責(zé)。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機(jī)構(gòu)簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實(shí)提高企業(yè)的自律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益的不法行為
（二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報(bào)專線作用，進(jìn)一步暢通投訴渠道，鼓勵(lì)群眾及時(shí)投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時(shí)，加大巡查與執(zhí)法力度，對(duì)賣出人利用格式合同免除自身責(zé)任、排除消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)利等侵害消費(fèi)者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》等法律法規(guī)從嚴(yán)、從重處罰，樹立工商部門權(quán)威。
（三）加強(qiáng)自主學(xué)習(xí)，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強(qiáng)，涉及到《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴(yán)重，知識(shí)結(jié)構(gòu)陳舊，法學(xué)素養(yǎng)不足，難以準(zhǔn)確評(píng)判商品房買賣合同中相關(guān)格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結(jié)合當(dāng)前工商系統(tǒng)“學(xué)習(xí)型工商建設(shè)年”活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)基層工商工作人員學(xué)習(xí)力度，通過組織法律知識(shí)講座、典型案例剖析、實(shí)務(wù)操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強(qiáng)基層工商部門查處商品房買賣領(lǐng)域合同違法行為的執(zhí)法水準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村信用社；小額信貸；風(fēng)險(xiǎn)控制；策略
農(nóng)村信用社小額信貸主要為農(nóng)村中小企業(yè)、個(gè)體戶等群體提供服務(wù)，其信貸的數(shù)額小、服務(wù)水平低，這大大增加信用社的信貸成本。究其原因，在于農(nóng)村信用社的信用審核機(jī)制不健全、資金風(fēng)險(xiǎn)管控級(jí)別低，再加上金融資本、技術(shù)創(chuàng)新等生產(chǎn)要素的外力阻礙，共同造成信貸資金管控的高風(fēng)險(xiǎn)率與高壞賬率。針對(duì)當(dāng)前存在風(fēng)險(xiǎn)較好的信貸體系，需要引入完善的小額信貸風(fēng)險(xiǎn)控制策略進(jìn)行分析。
一、農(nóng)村信用社小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析
農(nóng)村信用社在小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面，存在著很多的誤區(qū)與不足。當(dāng)前信用社小額信貸秉持著多放貸、增加業(yè)務(wù)量，以提高自身的信貸收入。但這種快速增長的業(yè)務(wù)發(fā)展，容易帶來不可控的信用貸款管控風(fēng)險(xiǎn)。在農(nóng)村信用社管理制度缺失的前提下，利用現(xiàn)有的規(guī)章制度，不能有效解決信貸中的人員結(jié)構(gòu)不對(duì)稱、行政干預(yù)與信用等級(jí)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。由于工作人員的文化水平不高，加上專業(yè)素質(zhì)的限制，導(dǎo)致了人員對(duì)信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，信用社小額信貸并沒有一套完善的信貸交易流程，更不存在良好的信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，這使得小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理出現(xiàn)程序混亂的局面。因此，農(nóng)村信用社在小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，仍舊面臨著嚴(yán)重的法律法規(guī)建設(shè)、管理制度、人員素質(zhì)、人員結(jié)構(gòu)、信用等級(jí)評(píng)價(jià)等多方面問題，需要從多方面著手進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制。
二、農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)
(一)小額信貸法律法規(guī)不健全
農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)存在的最主要風(fēng)險(xiǎn)，為信貸法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)問題的不相容性。我國關(guān)于農(nóng)村小額信貸業(yè)務(wù)的法律法規(guī)較少，立法機(jī)構(gòu)并沒有對(duì)農(nóng)村小額信貸管理引起足夠的重視。在法律法規(guī)缺位的市場(chǎng)前提下，農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。與此同時(shí)，已經(jīng)出臺(tái)的法律法規(guī)，也無法起到調(diào)和當(dāng)前信貸矛盾的作用。小額信貸中的很多法律糾紛，難以確定主體責(zé)任人。農(nóng)村信用社的小額信貸業(yè)務(wù)，一直被看作政府幫助農(nóng)村群體的政策性補(bǔ)助業(yè)務(wù)，因此農(nóng)村信用社也無法按照商業(yè)貸款的相關(guān)規(guī)定，對(duì)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)施。權(quán)責(zé)不明的小額信貸法律法規(guī)，又導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用評(píng)定考核問題。小額信貸的信用等級(jí)評(píng)定，通過相關(guān)的信用調(diào)查進(jìn)行信息獲取，但這種信用評(píng)定方式具有樣本的不確定性，不能真實(shí)反映農(nóng)戶的信用情況。若個(gè)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)中包含著若干的欺詐信息，則會(huì)增加信貸管理的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)行政力量干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)
政府的行政力量干預(yù)，會(huì)對(duì)農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)造成嚴(yán)重影響，政府對(duì)農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)的行政干預(yù)，會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融市場(chǎng)，也會(huì)使信用社小額信貸的資金與資源配置陷入僵局。農(nóng)村信用社難以按照法律的規(guī)定，以獨(dú)立法人的身份進(jìn)行信用貸款的業(yè)務(wù)經(jīng)營，這嚴(yán)重制約了信用社小額貸款對(duì)農(nóng)村群體的支持。其中部分政府會(huì)向地方農(nóng)村信用社下達(dá)任務(wù)，分配小額信貸的名單與名額，這損害了信用貸款公平公正公開的原則，甚至?xí)a(chǎn)生的問題，增加小額信貸的不可控風(fēng)險(xiǎn)。
(三)人員結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村信用社中的人員結(jié)構(gòu)，包括監(jiān)事會(huì)、理事會(huì)、信用社主任三個(gè)主要責(zé)任體。其中監(jiān)事會(huì)、理事會(huì)為農(nóng)村信用社的股份與監(jiān)督成員，在實(shí)際的行政管理中沒有實(shí)權(quán)，因此造成了信用社內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱問題。農(nóng)村信用社主任為信用社行政的主要控制者，其他社員為信用社的下設(shè)法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的權(quán)利過大，會(huì)造成其他機(jī)構(gòu)的權(quán)力虛設(shè)問題，這種缺乏制衡的內(nèi)部構(gòu)成，會(huì)產(chǎn)生不可控的信用貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)p害農(nóng)村信用社的資金利益。農(nóng)村信用社的骨干人員組成，是按照相應(yīng)的股份進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的劃分，各層級(jí)共同構(gòu)成了倒金字塔的資金管控結(jié)構(gòu)。雖然從股權(quán)總量上看，農(nóng)村信用社基層員工的股份占比最大，但由于其人數(shù)較多，因此在行政與資金管控中沒有實(shí)權(quán)，而那些控制農(nóng)村信用社小額信貸資本的小部分人，則會(huì)對(duì)信貸的資金去向進(jìn)行干預(yù)。
三、農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制策略
(一)優(yōu)化農(nóng)村信貸的金融環(huán)境
政府與金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)推出適應(yīng)農(nóng)村信用社小額信貸發(fā)展的政策，以優(yōu)化信貸的金融環(huán)境。當(dāng)前農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)在信用貸款中所占的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的信貸比例。但第一、第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，能夠推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展，因此農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市發(fā)展具有促進(jìn)作用。農(nóng)村信用社小額信貸的發(fā)展，要考慮到商業(yè)貸款的經(jīng)濟(jì)屬性，同時(shí)也不能忽略小額信貸業(yè)務(wù)的政策性扶持。這種二元發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，需要政府提供足夠的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收與利率優(yōu)惠，才能保持農(nóng)村信貸的良好與健康運(yùn)營。
(二)加強(qiáng)農(nóng)村小額信貸立法
立法機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)農(nóng)村信用社小額信貸的特殊性，制定針對(duì)性的法律法規(guī)條款，最主要的是協(xié)調(diào)商業(yè)貸款與政策性扶持之間的關(guān)系。同時(shí)在農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、信用評(píng)級(jí)方面，也要有相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行約束，并要制定出規(guī)范的審核與審批流程。建立完善的小額信貸法律法規(guī)條款，能夠從大環(huán)境方面規(guī)范信貸的操作流程，降低小額信貸的交易成本，將信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。當(dāng)前各種土地、工廠、房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)抵押泛濫成災(zāi)，其中大多數(shù)為不能形成有效使用與資產(chǎn)價(jià)值的垃圾權(quán)益，這對(duì)農(nóng)村金融信貸的發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此在小額信貸的信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該建立完善的審核條款進(jìn)行限制，以最大程度降低資產(chǎn)抵押與貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)健全人員管理章程
人員管理章程是企業(yè)發(fā)展需要遵循的基本準(zhǔn)則，也是企業(yè)生存的關(guān)鍵。農(nóng)村信用社應(yīng)當(dāng)健全人員管理章程，利用章程對(duì)社員、監(jiān)事會(huì)、理事會(huì)、信用社主任等成員進(jìn)行監(jiān)管，并明確各人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。管理章程應(yīng)該對(duì)農(nóng)村信用社的決策、監(jiān)管等事項(xiàng)，做出一系列的制度規(guī)定。各個(gè)權(quán)力中心應(yīng)該形成相互扶持與制約的關(guān)系，其中決策、執(zhí)行、監(jiān)督應(yīng)該分屬于三個(gè)不同的部門，這樣才能防范權(quán)力的濫用情況，保障小額信貸工作的順利實(shí)施。
(四)建立小額信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分散機(jī)制
對(duì)于農(nóng)村信用社個(gè)人與中小企業(yè)的信用評(píng)級(jí)問題，應(yīng)該建立統(tǒng)一的信用征集與評(píng)定系統(tǒng)。該信用征集與評(píng)定系統(tǒng)為全國互聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，任何地區(qū)的農(nóng)村信用社都可以查詢到某個(gè)人，或者某一公司的信用情況。信用征集與評(píng)定系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立，一方面能夠搜集地區(qū)企業(yè)的信用情況，方便信用評(píng)級(jí)與貸款信用評(píng)定；另一方面也能查詢到用戶的不良記錄，降低信用貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
小額信貸能夠?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)體提供充足的資金支持，幫助其擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。但農(nóng)村信用社小額信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)，也是信貸中不得不關(guān)注的主要問題。只有從法律法規(guī)、人員監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、信用等級(jí)評(píng)價(jià)等多方面著手改革，才能有效控制農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)信用社小額信貸模式的又好又快發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；企業(yè)財(cái)務(wù)管理；稅收政策；合理避稅
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01
稅務(wù)籌劃是納稅人根據(jù)企業(yè)經(jīng)營涉及地現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，以遵守稅法為前提條件，通過使用法律賦予納稅人的相關(guān)權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”等具體法律法規(guī)條文內(nèi)容，按照企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際需要采取的旨在調(diào)整納稅時(shí)間、優(yōu)化納稅機(jī)構(gòu)、減少納稅金額，以有利于自身發(fā)展的謀劃和對(duì)策。稅務(wù)籌劃的主要目的是通過經(jīng)營行為和會(huì)計(jì)賬務(wù)處理等方式完成稅務(wù)行為，從橫向、縱向、空間、時(shí)間上謀求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值最大化。稅收制度是國家實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配的主要手段，稅收法律法規(guī)是國家進(jìn)行財(cái)富分配的工具。從稅收法律法規(guī)的制定主體和實(shí)施主體雖有不同，但都具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。作為一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)，從開始成立經(jīng)營之日起就必須要向國家繳納各種稅金，承擔(dān)納稅人的義務(wù)。企業(yè)的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做好稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，作為合法經(jīng)營的企業(yè)，照章納稅，完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)責(zé)任是必需的、不能選擇的。但何時(shí)納稅、繳納多少稅金，相當(dāng)程度上來說卻可以由企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況決定，在有些情況下企業(yè)繳納什么稅種，企業(yè)也都是有很大的選擇余地。
一、我國企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀
1.稅務(wù)籌收認(rèn)識(shí)不足，缺乏籌劃主動(dòng)性。目前由于國家的財(cái)政政策和稅收政策的原因，我國存在國家對(duì)企業(yè)重復(fù)課稅的現(xiàn)象。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國企業(yè)上繳稅款占稅前利潤的70%，收費(fèi)項(xiàng)目有375種。而我國絕大多數(shù)企業(yè)，尤其是國有大中型企業(yè)，受投資主體和企業(yè)管理制度的影響，對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃沒有緊迫感，缺乏理性認(rèn)知，企業(yè)管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務(wù)籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導(dǎo)致對(duì)稅務(wù)籌劃采取審慎態(tài)度。而對(duì)于數(shù)量眾多的中小微企業(yè)來說，同樣由于國家政策的影響，在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時(shí)財(cái)務(wù)管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識(shí)，但不具備稅務(wù)籌劃意識(shí)和理念，最終陷入偷稅漏稅的結(jié)局。
2.稅務(wù)籌劃尚未上升到價(jià)值創(chuàng)造的高度。雖然當(dāng)前我國企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)十分沉重，但大部分企業(yè)很少能夠把稅務(wù)成本作為業(yè)務(wù)決策的考慮要素。企業(yè)在管理上重點(diǎn)考慮的是市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶。財(cái)務(wù)管理雖然也是重要考慮內(nèi)容，但主要也是考慮生產(chǎn)成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務(wù)籌劃的地位依然較低，對(duì)稅務(wù)籌劃對(duì)控制成本、影響利潤的空間認(rèn)識(shí)不足，很多企業(yè)過多圍繞在稅收優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籌劃。
3.籌劃著眼點(diǎn)錯(cuò)位，引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱患。從當(dāng)前部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為看：一是稅務(wù)籌劃的具體目標(biāo)把握不到位。很多企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)不仔細(xì)研究相關(guān)法律法規(guī)，從法理的角度說，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內(nèi)容都可以籌劃。二是稅務(wù)籌劃呈現(xiàn)很大的隨意性和任意性，時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)把握不到位。
二、稅務(wù)籌劃的著眼點(diǎn)
1.稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。在稅務(wù)籌劃前，企業(yè)要根據(jù)自己的性質(zhì)和規(guī)模準(zhǔn)確定位，然后對(duì)照國家的相關(guān)政策做到對(duì)號(hào)入座，找準(zhǔn)適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務(wù)籌劃的思路。要知道，不同企業(yè)、不同稅種對(duì)應(yīng)的籌劃重點(diǎn)是存在較大差別的。比如2012年國家將繼續(xù)落實(shí)提高增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)等減輕小微企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)政策。實(shí)施對(duì)小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)年應(yīng)納稅所得額低于6萬元的小微企業(yè)，其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。針對(duì)這一政策導(dǎo)向，符合條件的企業(yè)就應(yīng)該及時(shí)籌劃，將企業(yè)的財(cái)務(wù)處理方式和制度向政策對(duì)接，合理合法地享受國家的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減負(fù)增收的目的。房產(chǎn)稅的籌劃思路重點(diǎn)在于稅基減少，籌劃重點(diǎn)在于可辨認(rèn)和可識(shí)別的固定資產(chǎn)或各類代墊費(fèi)用在同一經(jīng)濟(jì)事務(wù)中要實(shí)現(xiàn)最大限度的分離，達(dá)到降低自有房產(chǎn)入賬價(jià)值或賬面租金收入。另外，稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)不宜沉迷優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)等條款。很多企業(yè)過度地減少稅費(fèi)的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況，不能體現(xiàn)企業(yè)的綜合實(shí)力，在以后獲得政府政策扶持、金融機(jī)構(gòu)融資方面將大受影響，失去發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)，反而得不償失。
2.稅務(wù)籌劃的時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)。事先籌劃、事中安排、事后總結(jié)，最終達(dá)到籌劃目的。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全面考慮、周密安排和布置的系統(tǒng)性工作。如果沒有事先籌劃好，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生、應(yīng)稅收人已經(jīng)確定、納稅義務(wù)已經(jīng)形成，那么任何試圖改變納稅義務(wù)、減輕稅收負(fù)擔(dān)的努力最終都可能被認(rèn)定為偷逃稅，是不足取的。因而，對(duì)納稅義務(wù)的超前籌劃是稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵所在，進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該在納稅義務(wù)發(fā)生之前或是尚未形成納稅義務(wù)的時(shí)候進(jìn)行，必須在經(jīng)營業(yè)務(wù)未發(fā)生時(shí)、收人未取得時(shí)先做好籌好安排。諸如，項(xiàng)目可行性研究分析時(shí)、預(yù)算編制時(shí)、業(yè)務(wù)談判時(shí)、費(fèi)用先批后用審批時(shí)等經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)執(zhí)行之前籌劃安排。
三、稅務(wù)籌劃的成功基礎(chǔ)
一個(gè)成功的稅務(wù)籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時(shí)間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開稅務(wù)籌劃人員的豐富知識(shí)、信息的敏感觸覺以及部門協(xié)調(diào)有序的合作。因而，信息知識(shí)、部門協(xié)作是稅務(wù)籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎(chǔ)。
1.審時(shí)度勢(shì)，深入研究國家的稅收政策。稅務(wù)籌劃必須建立在對(duì)籌劃期對(duì)國家相關(guān)政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2012年要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。這一主題已經(jīng)確定了2012年國家財(cái)政政策和稅收政策總體方向，作為企業(yè)就應(yīng)該敏銳地把握2012年國家的政策方向。財(cái)政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對(duì)我國進(jìn)出口關(guān)稅進(jìn)行部分調(diào)整，將對(duì)730多種商品實(shí)施較低的進(jìn)口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國稅率低50%以上。針對(duì)這種形勢(shì)，企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)可以根據(jù)自身的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營規(guī)模作出順應(yīng)政策形勢(shì)的相應(yīng)方案，這樣就有更大的主動(dòng)性，取得籌劃的效果。
2.加強(qiáng)法律、稅務(wù)知識(shí)信息的積累和研究。稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)經(jīng)營的全過程，因此需要多方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該把稅務(wù)籌劃當(dāng)作一門交叉性、前瞻性學(xué)科來對(duì)待。企業(yè)在稅務(wù)籌劃立項(xiàng)時(shí)，首先要使用統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理和方法，對(duì)要籌劃的稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分析，確定具體籌劃方向。還要運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和管理學(xué)的理論制定籌劃過程。在籌劃具體實(shí)施過程中運(yùn)用稅收知識(shí)、會(huì)計(jì)知識(shí)等其他方面的知識(shí)，以確保稅務(wù)籌劃的過程管理。不僅要搜集現(xiàn)實(shí)的、已經(jīng)發(fā)生的或正在發(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、確切的信息資料，還要搜集未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中可能發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會(huì)計(jì)和管理知識(shí)以及準(zhǔn)確、及時(shí)的內(nèi)外部各類信息是稅務(wù)籌劃的成功保障。為此，財(cái)務(wù)人員要不斷豐富并強(qiáng)化自身財(cái)會(huì)、稅務(wù)、企管等知識(shí)，要主動(dòng)了解宏觀形勢(shì)、外部市場(chǎng)、法律環(huán)境和自身經(jīng)營狀況，增強(qiáng)形勢(shì)和信息的敏感性。
3.部門協(xié)作是成功關(guān)鍵。眾所周知，一家企業(yè)都是由生產(chǎn)、銷售、管理、保障等多部門組成的，成本費(fèi)用是企業(yè)運(yùn)行每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮的，企業(yè)各組織部門則都擔(dān)當(dāng)著費(fèi)用的承載主體。稅務(wù)籌劃最終都要落實(shí)到費(fèi)用上，體現(xiàn)在成本中，因此不能離開費(fèi)用活動(dòng)而孤立地運(yùn)作。企業(yè)必須使各部門明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門之間只有密切協(xié)作才能保證企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)的正常運(yùn)行。在企業(yè)中，往往是財(cái)務(wù)部門對(duì)部門協(xié)作配合的重要意義認(rèn)識(shí)的比較透徹，而非財(cái)務(wù)部門則往往把稅務(wù)籌劃但做是財(cái)務(wù)部門的事情，與自己部門無關(guān)。為此，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的價(jià)值創(chuàng)造意義和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值損失概念宣傳，灌輸稅務(wù)籌劃的部門協(xié)作重要性；還要加強(qiáng)費(fèi)用先批后用制、庫存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費(fèi)用作業(yè)的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)，引導(dǎo)部門主動(dòng)協(xié)作并配合稅務(wù)籌劃。
參考文獻(xiàn)：
一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑
住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動(dòng)用工制度的改革、職工工作頻繁變動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難，并且我國目前還沒有對(duì)職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查、評(píng)估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽訂的契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
3、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過內(nèi)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款涉及對(duì)象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對(duì)借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對(duì)貨款回收造成風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可能由于銀行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí)，對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)；四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒有及時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)急處理。
4、借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對(duì)保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。
5、抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
6、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲(chǔ)蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對(duì)稱性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制做保險(xiǎn)，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押貸款保險(xiǎn)尚處于試點(diǎn)階段，銀行還很難通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)體制諸多方面的限制，在經(jīng)營管理指導(dǎo)思想和消費(fèi)者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，因?yàn)檫^度追求無風(fēng)險(xiǎn)的“保險(xiǎn)”經(jīng)營，已不適應(yīng)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展。這不僅會(huì)束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會(huì)使商業(yè)銀行因此失去市場(chǎng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會(huì)化的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)外，我們只有積極發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善住房融資工作規(guī)程，推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。
一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)
一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。
二、大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化
目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，加大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，將防范工作前置
貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動(dòng)機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實(shí)其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對(duì)開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強(qiáng)對(duì)抵押物的評(píng)估工作。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價(jià)值評(píng)估工作，為銀行貸款提供準(zhǔn)確科學(xué)的依據(jù)，防止借款人的實(shí)際成交價(jià)低于貨款額，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是細(xì)化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據(jù)，是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī)定各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。要詳細(xì)推敲每一條款，既不能有對(duì)于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，如：要增補(bǔ)抵押違約后制裁的法律依據(jù)；在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵押房產(chǎn)必須辦理保險(xiǎn)，如有意外，抵押權(quán)人銀行為第一受益人等?？傊?，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時(shí)辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。提高組合貸款比重的目的，是提高個(gè)人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對(duì)銀行自營性住房貸款需求壓力，相對(duì)減少銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，還應(yīng)積極爭(zhēng)取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個(gè)人房改資金掛鉤，強(qiáng)化回收手段，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
四、加強(qiáng)貸后管理，注重償還風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)
對(duì)借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈(zèng)人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對(duì)檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊(cè)、專人保管、專庫儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。五、銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管
房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)部門及其分支機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二是強(qiáng)化對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待。要定期和不定期地對(duì)銀行住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)檢查。檢點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不貸。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。
六、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系
一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個(gè)人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系，共同促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；反洗錢；交易法規(guī)
隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報(bào)告》（2010年至2012年）公開披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)。2007年出臺(tái)的《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正案）》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問題。作為對(duì)《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對(duì)房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺(tái)了地方性法規(guī)，目的在于對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對(duì)開展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識(shí)別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。（一）客戶身份識(shí)別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購房是我國一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。建設(shè)部已在2006年的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度，并表示通過修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對(duì)并登記身份證件號(hào)碼?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。對(duì)外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》對(duì)外國公民和機(jī)構(gòu)在中國購房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。（二）交易記錄保存。對(duì)于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請(qǐng)材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對(duì)象。（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號(hào)碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對(duì)該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對(duì)客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對(duì)客戶的資金來源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應(yīng)包括“商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。應(yīng)該說，“購房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識(shí)別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個(gè)購房者在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺(tái)較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺(tái)符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對(duì)特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對(duì)房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測(cè)手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對(duì)實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識(shí)別的主要要素和資金監(jiān)測(cè)的主要內(nèi)容；其二，由反洗錢行政主管部門會(huì)同相關(guān)部委聯(lián)合出臺(tái)較高級(jí)別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級(jí)監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識(shí)別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識(shí)別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對(duì)登記購房者的真實(shí)身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號(hào)碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產(chǎn)的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的；（7）購買房產(chǎn)后無合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關(guān)系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理研究[J].上海金融學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報(bào)告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實(shí)用手冊(cè)（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責(zé)任編輯、校對(duì)：楊振峰
