時(shí)間：2023-12-25 10:43:26
序論：在您撰寫公租房的管理政策時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行中辦發(fā)（1991）9號(hào)和建設(shè)部建房（1992）44號(hào)文件精神，妥善做好代管房產(chǎn)的處理工作，特作如下通知，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
一、加強(qiáng)代管房產(chǎn)的管理。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人都不得擅自拆、改、調(diào)撥或轉(zhuǎn)讓代管房產(chǎn)。同時(shí)，要對(duì)本地區(qū)的代管房產(chǎn)進(jìn)行全面清理。對(duì)統(tǒng)管和單位自管的代管房產(chǎn)的使用性質(zhì)、房屋拆改情況及征用、拆除、有價(jià)調(diào)撥的代管房產(chǎn)收費(fèi)情況等分別登記造冊(cè)。
二、今后涉及代管房產(chǎn)的處理必須報(bào)市落實(shí)私房政策辦公室審批，不得擅自處理。
三、為有利于代管房產(chǎn)的處理工作，凡征用、拆除、改建的代管房產(chǎn)（含代管歸公和單位自管的代管房產(chǎn)），一律收取房?jī)r(jià)款。按建筑面積每平方米一千五百元至三千元收取。不交房?jī)r(jià)款的，不得頒發(fā)產(chǎn)權(quán)所有證和土地使用證。對(duì)已征用、拆除尚未交房?jī)r(jià)款的，亦按此追繳。
【關(guān)鍵詞】公租房；研究綜述；政策
一、國(guó)內(nèi)公租房研究現(xiàn)狀
2009年，公租房概念被正式提出來(lái)的，爾后成為研究熱點(diǎn)，主要圍繞：建設(shè)公租房的必要性、公租房建設(shè)模式和公租房營(yíng)運(yùn)管理等方面。
（一）關(guān)于建設(shè)公租房的必要性方面的研究
國(guó)內(nèi)學(xué)者的論證始于剖析經(jīng)濟(jì)適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認(rèn)為，最迫切需要解決是要有一個(gè)合理的地方住，經(jīng)適房政策要趕緊停下來(lái)，大力發(fā)展廉租房。持此觀點(diǎn)的還有王誠(chéng)慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認(rèn)為“發(fā)展公租房，構(gòu)建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國(guó)安則認(rèn)為“我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度改革和創(chuàng)新的方向是建立和發(fā)展公租房制度”。
（二）關(guān)于公租房建設(shè)模式方面的研究
齊驥（2011）指出“公租房建設(shè)可以多種模”；杜靜（2013）運(yùn)用三標(biāo)度法對(duì)目前我國(guó)各種公租房建設(shè)模式的優(yōu)缺點(diǎn)做了比較分析，得出從優(yōu)到劣排序：配比建設(shè)、BT、企業(yè)自建、代建、政府自建。不管哪種建設(shè)模式都回避不了公租房建設(shè)資金來(lái)源問題。秦虹（2011）認(rèn)為“完全依靠當(dāng)年的財(cái)政收入很難實(shí)現(xiàn)保障房‘十二五’的建設(shè)目標(biāo)”，學(xué)界對(duì)此基本達(dá)成共識(shí)，于是提出過(guò)多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對(duì)各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設(shè)資金首先配建、BOT 或 BT、商業(yè)貸款”（2011）。關(guān)于公租房建設(shè)的另一個(gè)聚焦是公租房空間選址問題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發(fā)諸多問題，如就業(yè)難、提高生活成本和治安環(huán)境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。
（三）關(guān)于公租房營(yíng)運(yùn)管理方面的研究
首先，學(xué)界指出我國(guó)保障性住房管機(jī)構(gòu)存在“多人管理，卻又無(wú)人管理”的弊端。為此，建議學(xué)習(xí)新加坡，組建類似“建屋發(fā)展局”的機(jī)構(gòu)專司保障性住房規(guī)劃、建設(shè)與管理。
其次，關(guān)于保障房準(zhǔn)入與退出方面。準(zhǔn)入方面，學(xué)界普遍認(rèn)為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴(yán)，操作不規(guī)范；依據(jù)身份界定保障對(duì)象；“保障房政策多軌運(yùn)行”等，但提出的解決方案可操作并不強(qiáng)。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國(guó)棟、陳寶萍等為代表的激勵(lì)派，主張給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠或貸款優(yōu)惠，激勵(lì)承租人主動(dòng)退出公租房。另一種重典派，主張對(duì)騙保、騙租嚴(yán)加處罰。
最后，隨著部分公租房交付使用，關(guān)于公租房租金定價(jià)、公租房租物業(yè)管理、公租房社區(qū)管理等問題的研究逐步進(jìn)入學(xué)界的視野，但總體而言處于起步階段。
二、對(duì)現(xiàn)有研究評(píng)價(jià)及未來(lái)研究探討
綜上述，可知國(guó)內(nèi)外對(duì)此類課題的研究的日益轉(zhuǎn)向公共住房（國(guó)內(nèi)稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)雖然意識(shí)到公租房后續(xù)管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究?jī)?nèi)容等方面尚存諸多不足：
首先，研究思路方面現(xiàn)有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國(guó)家政策已明確“構(gòu)建以公租房為主體的住房保障供應(yīng)體系”。據(jù)此，本文認(rèn)為，公租房覆蓋面、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問題。
其次，從各地實(shí)踐來(lái)考察，我國(guó)公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營(yíng)機(jī)構(gòu)提供等多種建設(shè)模式。我們認(rèn)為，公租房不同的建設(shè)模式其分配方案、退出機(jī)制等方面應(yīng)有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號(hào)大建單位福利房”現(xiàn)象發(fā)生，需要深入研究。然而，目前學(xué)界尚未從細(xì)分公租房的類型這一視角研究公租房問題。
最后，研究范圍、內(nèi)容方等方面模糊、紊亂。公租房后續(xù)管理涉及哪些內(nèi)容？目前因公租房處于陸續(xù)交付期而難以界定，因而現(xiàn)有研究成果大多基于定性分析，缺乏實(shí)證研究。今后隨著公租房陸續(xù)交付使用，這些問題會(huì)不斷浮現(xiàn)，本文認(rèn)為很有必要開展追蹤式研究，以厘定公租房后續(xù)管理的范圍、內(nèi)容等。
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引言：近年來(lái)，我區(qū)按照中央和省、市的要求，全面實(shí)施住房保障，建立了以公共租賃住房為主渠道，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為補(bǔ)充的城鎮(zhèn)住房保障體系。工作中，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，積極探索創(chuàng)新，充分發(fā)揮以企業(yè)為主的社會(huì)力量，共同做好公租房建設(shè)工作。
一、支持企業(yè)建造公租房的背景
（一）引導(dǎo)、支持企業(yè)建公租房的現(xiàn)實(shí)意義
隨著“用工荒”現(xiàn)象的日益嚴(yán)重和外來(lái)務(wù)工人員改善自身生活條件愿望的日益迫切，企業(yè)和外來(lái)務(wù)工人員要求改善外來(lái)員工居住條件的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。但政府提供的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人數(shù)眾多的外來(lái)務(wù)工人員住房需求。為解決企業(yè)外來(lái)員工的住
房問題，我區(qū)以“三思三創(chuàng)”精神為主導(dǎo)，深入調(diào)查研究，積極探索企業(yè)建設(shè)公租房，解決外來(lái)員工住房困難問題新途徑。
（二）引導(dǎo)、支持企業(yè)建公租房是提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容
以外來(lái)人員為主的企業(yè)職工，到北侖從業(yè)后，必須解決居住問題。向市場(chǎng)租房，居住條件較好的，價(jià)格偏高，以新碶城區(qū)為例，中等左右標(biāo)準(zhǔn)的，在15元/月平方米左右，中等以下標(biāo)準(zhǔn)的也在10——15元/月平方米左右，標(biāo)準(zhǔn)略高的則在15元/月平方米以上，最高的如“里仁花園”小區(qū)，則在50元/月平方米左右。這樣的房租價(jià)格，對(duì)20__元/月左右工資收入的普通外來(lái)職工是很大的經(jīng)濟(jì)包袱，推高了他們的生活成本，生活成本的高低，影響到企業(yè)用工成本，進(jìn)而影響產(chǎn)品成本，影響產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，影響企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)支持企業(yè)自建公租房，使職工能住上價(jià)格合理、宜居宜住的公租房，減輕職工的生活成本，吸引更多外來(lái)人員到北侖就業(yè)創(chuàng)業(yè)，使企業(yè)有更多可供選擇的勞動(dòng)力，為企業(yè)發(fā)展提供勞動(dòng)力保障，從而為北侖經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供基本基礎(chǔ)。
（三）引導(dǎo)、支持企業(yè)建公租房是落實(shí)中央精神的需要
國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要確定，“十二五”期間全國(guó)要建造3600萬(wàn)套公租房，中央的任務(wù)是要全國(guó)各省、市、縣（區(qū)）共同來(lái)完成，面對(duì)這一巨大的工程，光靠政府財(cái)政資金投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，是難以完成這一任務(wù)的，必須發(fā)揮社會(huì)力量共同參與，而引導(dǎo)、支持企業(yè)參與公租房建設(shè)，是發(fā)揮社會(huì)力量參與的重要方面。通過(guò)企業(yè)參與，實(shí)現(xiàn)政府投資造一點(diǎn)，企業(yè)等社會(huì)力量建一點(diǎn)，從而保證中央提出的公租房建設(shè)任務(wù)得到全面落實(shí)。
基于以上原因，政府確定將企業(yè)建造公租房作為保障性安居房建設(shè)的一條新思路進(jìn)行探索。
二、引導(dǎo)、支持企業(yè)建公租房政策制訂過(guò)程
企業(yè)建造公租房是住房保障工作的一個(gè)創(chuàng)新，面臨政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、程序等諸多問題需要突破。
（一）區(qū)委、區(qū)府主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視
企業(yè)建公租房需要政策上的突破，為此，區(qū)委、區(qū)府主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，陳書記、華偉區(qū)長(zhǎng)三次聽取企業(yè)建公租項(xiàng)專題匯報(bào)，并作出具體指示，分管副區(qū)長(zhǎng)多次提出具體意見。根據(jù)區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，區(qū)政府建立了北侖區(qū)公租房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由分管副區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，并由住房保障、規(guī)劃、環(huán)保、土管等部門組成，協(xié)調(diào)解決企業(yè)建公租房中出現(xiàn)的各種矛盾。20__年3月，區(qū)政府組成由區(qū)政研、住房保障、規(guī)劃、環(huán)保等部門參加的調(diào)研組，專題對(duì)企業(yè)建公租房進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視有力推進(jìn)了企業(yè)建公租房工作的開展。
（二）走訪企業(yè)、深入調(diào)研
企業(yè)建公租房，企業(yè)是主體，是實(shí)際的承擔(dān)者和主要的受益方，企業(yè)情況不了解，無(wú)法作出正確的決策。調(diào)研組根據(jù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的指示和自身工作需要，深入企業(yè)，傾聽意見、建議，掌握到：
一是企業(yè)有自建公租房的需求和積極性。企業(yè)為應(yīng)對(duì)激烈的人才競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，應(yīng)對(duì)“用工荒”現(xiàn)象，達(dá)到留住人才、留住職工的目的，有自建公租房的意愿。企業(yè)通過(guò)給職工解決臨時(shí)性居住問題，既能解決職工的居住之憂，又能降低職工的生活成本，達(dá)到增加企業(yè)吸引人才、留住職工的目的。
二是部分大型企業(yè)有建造公租房的土地資源。企業(yè)通過(guò)現(xiàn)有空余土地，通過(guò)老廠房（倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)）改造，能整理出部分土地用于建造公租房，且這些土地有成片規(guī)模，公租房建設(shè)后能形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模小區(qū)，不會(huì)產(chǎn)生“零星”現(xiàn)象，有利于后續(xù)管理。
三是部分大型企業(yè)能籌措足夠的建設(shè)資金。企業(yè)利用自有資金、部分貸款等辦法能籌措足夠的公租房建設(shè)資金，使公租房建設(shè)有資金保障。
四是企業(yè)具備一定的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)和工作隊(duì)伍，有能力管理好建成后公租房運(yùn)營(yíng)中的管理事務(wù)。
五是存在的主要困難：企業(yè)現(xiàn)有空余土地、改造后騰出的土地大多是工業(yè)用地，工業(yè)用地建造公租房面臨土地性質(zhì)改變、規(guī)劃許可、工業(yè)用地建筑規(guī)范控制等方面的限制，這些政策上的限制，企業(yè)是無(wú)法解決的，必須通過(guò)政府對(duì)現(xiàn)行政策、規(guī)定的突破和創(chuàng)新，為企業(yè)提供政策支持，才能建造公租房。若沒有政府政策支持，企業(yè)建公租房是無(wú)法作為的。
（三）制訂政策文件
通過(guò)調(diào)研，對(duì)企業(yè)建公租房提出的意見和建議。
一是允許企業(yè)在自用存量土地（工業(yè)用地）上建造公租房，土地使用性質(zhì)不轉(zhuǎn)換。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)轉(zhuǎn)換后，產(chǎn)生推高企業(yè)用地成本，增加企業(yè)建公租房的投入，企業(yè)難以承擔(dān)，對(duì)企業(yè)建公租房無(wú)積極性。
二是允許企業(yè)在自用存量土地上建公租房，可以緩解土地資源緊張的矛盾，達(dá)到集約利用土地的目的。采用政策上允許企業(yè)在存量用地上建造公租房，調(diào)動(dòng)了企業(yè)的積極性，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)整理等辦法，整合出部分土地用于建造公租房
，既達(dá)到集約利用土地的目的，又緩解土地資源緊張的矛盾。
三是允許企業(yè)在自用存量土地上建造公租房，雖與現(xiàn)行工業(yè)用地使用規(guī)定存在矛盾，但符合中央提出的發(fā)揮社會(huì)力量建公租房的總體原則，社會(huì)力量建公租房需要政府解決的最基本困難就是土地問題。同時(shí)也符合中央確定的持續(xù)發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、節(jié)約資源、合理利用資源的科學(xué)發(fā)展觀方針。當(dāng)前，土地資源與發(fā)展的矛盾十分突出，如何解決這一矛盾，需要我們以改革的勇氣，創(chuàng)新的精神予以破解，循規(guī)蹈矩是難以解決問題的。北侖作為東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化進(jìn)程正在日益推進(jìn)，土地資源緊張與發(fā)展的矛盾將會(huì)長(zhǎng)期存在，更需要我們以創(chuàng)新的精神解決發(fā)展中面臨的困難。
經(jīng)反復(fù)研究，區(qū)政府于20__年10月9日出臺(tái)了《北侖區(qū)工業(yè)企業(yè)建造公共租賃住房辦法（試行）》。文件從基本原則、土地利用方式、企業(yè)條件、建造要求、管理要求、扶持政策、特殊情況下處置、執(zhí)行期限八個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)范。文件的出臺(tái)，為企業(yè)建造公租房提供了強(qiáng)有力的政策支持，解決了企業(yè)建公租房面臨的政策難題。
（四）制訂操作規(guī)則和程序
20__年4月25日出臺(tái)了《北侖區(qū)工業(yè)企業(yè)建造公租房操作規(guī)則》（侖政辦［20__］77號(hào)），使企業(yè)建公租房形成了從政策到具體操作程序的一整套完備的政策體系，使企業(yè)建公租房可以起航。
三、試點(diǎn)計(jì)劃及實(shí)施情況
企業(yè)建公租房在我區(qū)是件新生事物，實(shí)施中，堅(jiān)持大膽創(chuàng)新、謹(jǐn)慎管理、摸索前進(jìn)的原則。根據(jù)這一原則，計(jì)劃先選擇三家大型企業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)企業(yè)根據(jù)以下原則選擇，一是企業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)，二是符合政策文件中規(guī)定的企業(yè)條件，三是企業(yè)意愿及土地資源，四是區(qū)域內(nèi)制造業(yè)企業(yè)，并業(yè)是職工人數(shù)較多的勞動(dòng)密集型企業(yè)。根據(jù)以上試點(diǎn)原則，初步確定以下三家企業(yè)先行試點(diǎn)：
略
四、管理措施
根據(jù)政策文件及操作規(guī)則規(guī)定，政府職能部門主要從四方面實(shí)行管理，即：建設(shè)階段管理、配租階段管理、優(yōu)惠政策享受管理、退出機(jī)制管理。
（一）建設(shè)階段管理。重點(diǎn)抓住申報(bào)、設(shè)計(jì)方案、安全、質(zhì)量、交付等環(huán)節(jié)管理。
1．申報(bào)管理。企業(yè)應(yīng)提交申報(bào)文件，報(bào)告企業(yè)是否符合建造條件，項(xiàng)目建設(shè)的初步計(jì)劃，提交給政府統(tǒng)籌配租的15%房源的計(jì)劃，套型、面積等涉及項(xiàng)目的基本內(nèi)容。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)向政府簽訂承諾書，承諾建成后15%房源給政府統(tǒng)籌配租，配租辦法、配租名單報(bào)政府職能部門審批同意后實(shí)施。
2．設(shè)計(jì)方案管理。公租房設(shè)計(jì)方案按政府的公租房套型面積及層高等要求執(zhí)行。為解決人才類對(duì)象需求而略超標(biāo)準(zhǔn)的，須經(jīng)特許批準(zhǔn)。
3．安全、質(zhì)量、進(jìn)度管理。公租房質(zhì)量要求須符合市定標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到省標(biāo)化工地要求，爭(zhēng)創(chuàng)“甬江杯”。安全無(wú)事故，抓緊建設(shè)進(jìn)度。
4．交付管理。在住宅項(xiàng)目各項(xiàng)專題驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)15%房源交政府統(tǒng)籌列入專項(xiàng)驗(yàn)收范圍。
（二）配租管理。抓好配租方案、配租對(duì)象管理。
1．配租方案管理。配租方案（辦法）應(yīng)明確配租條件、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)住房保障部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。配租條件以政府公布的公租房對(duì)象條件為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際確定，租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以政府規(guī)定的公租房高限標(biāo)準(zhǔn)以下確定。
2．配租對(duì)象管理。配租對(duì)象依配租條件確定，企業(yè)經(jīng)公示無(wú)異議后上報(bào)區(qū)住房保障部門批準(zhǔn)后確定。
3．運(yùn)營(yíng)管理。企業(yè)應(yīng)確定公租房運(yùn)營(yíng)中管理機(jī)構(gòu)、方式、小區(qū)管理制度等，保證小區(qū)日常正常運(yùn)行，為住戶提供清潔、安全、舒適的居住環(huán)境。
（三）優(yōu)惠政策享受管理。
企業(yè)公租房建造過(guò)程中和建成后及運(yùn)營(yíng)時(shí)可享受國(guó)家及區(qū)定相關(guān)優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策的享受應(yīng)與企業(yè)履行的義務(wù)緊密掛鉤，通過(guò)優(yōu)惠政策享受管理，達(dá)到督促企業(yè)履行義務(wù)與規(guī)范管理的“雙重”目的。
1．計(jì)劃管理。按財(cái)政部文件規(guī)定，公租房需享受國(guó)家稅收優(yōu)惠政策的，必須列入當(dāng)?shù)啬甓扔?jì)劃。據(jù)此，企業(yè)建造公租房應(yīng)提前向區(qū)住房保障辦公室（公租房建設(shè)辦公室）提出申請(qǐng)，并由住房保障辦公室報(bào)區(qū)公租房領(lǐng)導(dǎo)小組及區(qū)土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，列入年度全區(qū)公租房建設(shè)計(jì)劃，否則不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
2．申報(bào)和建設(shè)階段優(yōu)惠政策享受管理。按財(cái)政部和住建部文件規(guī)定，公租房在前期申報(bào)和建設(shè)中可享受相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，優(yōu)惠政策的享受采用以下原則：一是專項(xiàng)申請(qǐng)、審批。企業(yè)凡需享受優(yōu)惠政策的，由企業(yè)按規(guī)定專項(xiàng)提出申請(qǐng)，區(qū)住房保障部門簽署意見，相關(guān)部門批準(zhǔn)后予以享受。區(qū)保障部門對(duì)享受的優(yōu)惠政策逐項(xiàng)進(jìn)行登記，便于日后特殊情況下處置時(shí)，匯集政策給予優(yōu)惠的數(shù)額。二是優(yōu)惠政策享受應(yīng)結(jié)合企業(yè)在公租房建設(shè)中，是否執(zhí)行各級(jí)住房保障部門、建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)管部門提出的質(zhì)量、安全、進(jìn)度等方面的規(guī)定及整改措施落實(shí)情況，如執(zhí)行和落實(shí)不夠的，區(qū)住房保障部門應(yīng)暫停簽署同意享受意見，直至完全執(zhí)行和落實(shí)好。
3．交付和運(yùn)營(yíng)階段優(yōu)惠政策享受管理。根據(jù)財(cái)政部及區(qū)政府文件規(guī)定，公租房在交付后及日后運(yùn)營(yíng)中，可享受相關(guān)稅收和開發(fā)建設(shè)補(bǔ)貼，優(yōu)惠政策的享受應(yīng)把握二點(diǎn)：一是交政府統(tǒng)籌配租房源是否全部移交，二是分配方案、日常管理辦法、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制、配租對(duì)象等是否按要求執(zhí)行。統(tǒng)籌房源未交齊，相關(guān)規(guī)定未執(zhí)行或執(zhí)行欠缺的，優(yōu)惠政策不能享受或部分享受。
（四）退出機(jī)制管理。
退出機(jī)制是企業(yè)公租房日后管理中的重要內(nèi)容，應(yīng)提前謀劃，避免出現(xiàn)易進(jìn)退難的狀況，采取以下措施：
一是年審、復(fù)核措施。企業(yè)對(duì)已入住的職工，根據(jù)配租條件，每年進(jìn)行年審復(fù)核，復(fù)核情況報(bào)區(qū)住房保障部門備案。復(fù)核后不符合繼續(xù)居住的對(duì)象通知其退出居住。
二是租、補(bǔ)分離措施。租金以市場(chǎng)租金價(jià)為參考確定，入住對(duì)象全額承擔(dān)租金。同時(shí)，根據(jù)不同情況給予租額一定比例的補(bǔ)貼。不符居住條件的，通知其退出居住，不退出的，停止租金補(bǔ)貼，同時(shí)提高租金價(jià)格，促進(jìn)退出機(jī)制落實(shí)。同時(shí)，財(cái)政部規(guī)定的公租房經(jīng)營(yíng)收入免征營(yíng)業(yè)稅為此措施提供了政策支持。為使企業(yè)執(zhí)行這一措施，保障部門在實(shí)施細(xì)則中予以明確，在上報(bào)的管理辦法中必須明確，并按此辦法實(shí)施。
三是電子門禁等技術(shù)措施。采用在單元（電梯）門上安裝電子門禁等現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備，對(duì)不符居住條件的人員失效其持有的門禁卡，促進(jìn)退出機(jī)制落實(shí)。
四是租賃合同促進(jìn)措施。租賃合同中應(yīng)對(duì)退出機(jī)制作出詳細(xì)具體的規(guī)定，對(duì)不履行合同約定退出公租房的人員,在反復(fù)勸告無(wú)效的情況，提交 司法部門強(qiáng)制執(zhí)行。
摘 要：在近段的工作過(guò)程中，體會(huì)到了目前我國(guó)公租房?jī)?yōu)惠政策的利弊所在。將著重于探討我國(guó)公租房?jī)?yōu)惠政策出臺(tái)的背景，并根據(jù)此背景，指出在具體實(shí)施過(guò)程中存在的問題，并且以重慶市為例，最后根據(jù)實(shí)際情況，并結(jié)合西方發(fā)達(dá)國(guó)家的寶貴成功的經(jīng)驗(yàn)，給出了一些解決重慶市公租房問題的具體措施，以期盡可能的使得公租房政策發(fā)揮最為優(yōu)惠實(shí)效的作用。
關(guān)鍵詞：公租房；優(yōu)惠政策；完善措施
1 公租房政策的實(shí)施背景
公租房主要是針對(duì)我國(guó)城市中的一些“夾心層”特殊群體以及全面保障中低收入人群的住房問題而出臺(tái)的一種住房?jī)?yōu)惠政策。近些年來(lái)，尤其是我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)歷了一系列的改革之后，城鎮(zhèn)住房已經(jīng)逐步由原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房時(shí)代進(jìn)入到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。但是，日益攀升的房?jī)r(jià)使得很多民眾難以承受，從而導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的住房問題，如果政府不再出臺(tái)相關(guān)的民生住房政策，將使得民眾的怨氣一再上升，這對(duì)我們建設(shè)和諧安康的社會(huì)主義國(guó)家有著非常不利的影響。而且，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)也不是萬(wàn)能的手段，一旦市場(chǎng)規(guī)律無(wú)法有效解決社會(huì)上的問題，那么，政府就必須拿出自己的有形之手來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，我國(guó)的住房政策無(wú)法最大面的保障社會(huì)所有群體的住房問題，也有一部分人買不起房，甚至租不起房子，這種基本的住房溫飽問題都解決不了的話，這是非常應(yīng)該重視的問題，或者可以說(shuō)理應(yīng)由政府出面來(lái)著手解決。針對(duì)這一問題，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)并在逐步推進(jìn)住房保障體系，主要分為三個(gè)層次，即針對(duì)最低收入者的廉租房，針對(duì)低收入者的經(jīng)適房以及針對(duì)中低收入者的限價(jià)房。這種保障性的住房體系也已經(jīng)取得了一定的成效，但是，要解決社會(huì)“夾心層”和全面保障中低收入人群的住房問題，就必須建設(shè)公租房項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，公租房指的是由政府出資，從政策上給予那些中低收入者提供的保障性住房，并且要限定套型面積，租金也是按照一定的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。而這種政策始于前年的六月份，終于使得備受爭(zhēng)議的住房保障體系更為完善了。
2 我國(guó)公租房?jī)?yōu)惠政策實(shí)施現(xiàn)狀及存在的問題
我國(guó)公租房雖然產(chǎn)生于畸高的房?jī)r(jià)背景之下，但是，我們絕不能把它看作是高房?jī)r(jià)的衍生物，更不能寄希望它來(lái)從根本上解決高房?jī)r(jià)問題。我們應(yīng)該認(rèn)清楚社會(huì)的住房問題并不能通過(guò)某個(gè)優(yōu)惠政策得以全面解決。我們要認(rèn)清楚公租房的特征，即：政府的干預(yù)性；需求對(duì)象的限制性；非盈利性；租賃價(jià)格的優(yōu)惠性；退出的靈活性。而且，公租房只能租給那些特定的符合某些條件的人群，而且只有居住權(quán)，并沒有交易的權(quán)力。隨著我國(guó)住房保障體系的不斷完善，尤其是公租房政策的出臺(tái)實(shí)施，已經(jīng)使得我國(guó)住房問題得到了一定程度上的解決，但是，我國(guó)的公租房?jī)?yōu)惠政策實(shí)施過(guò)程中，仍然出現(xiàn)了不少的問題，整體上現(xiàn)狀還有很多需要完善的地方。具體表現(xiàn)在：（1）我國(guó)的公租房?jī)?yōu)惠住房政策由于缺乏相關(guān)的住房保障法律和法規(guī)，在實(shí)施的過(guò)程中沒有必要的法律和法規(guī)來(lái)進(jìn)行明確的政策性指導(dǎo)，往往是通過(guò)政府強(qiáng)制性的行政干預(yù)手段來(lái)進(jìn)行操作。顯然，這種公租房政策立法層次偏低，還沒有嚴(yán)格的細(xì)則和配套規(guī)范出臺(tái)并實(shí)施，這是住房保障體系中的公租房缺乏法律保障的明顯表現(xiàn)；（2）公租房雖然是為了完善我國(guó)不夠健全的住房保障體系，但是，畢竟公租房政策仍然處于摸索階段，在具體的實(shí)施過(guò)程中還存在著不少的執(zhí)行壁壘。比如說(shuō)，我國(guó)的公租房政策往往對(duì)于申請(qǐng)人進(jìn)行了戶籍的限制，不管是出于什么意圖，這些都會(huì)使得公租房?jī)?yōu)惠政策存在著一定的社會(huì)排斥缺陷；（3）在我國(guó)推行公租房?jī)?yōu)惠政策的過(guò)程中，其所需的資金鏈嚴(yán)重供應(yīng)不足，雖然我國(guó)財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、住建部三部委對(duì)于公租房的資金來(lái)源進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是，在實(shí)際的資金融資的過(guò)程中，即兩個(gè)主要的資金來(lái)源-政府投入和社會(huì)資本方面，還是出現(xiàn)了較大的資金缺口。這對(duì)公租房政策的推進(jìn)將是致命的打擊。此外，我國(guó)公租房的保障對(duì)象非常難以界定，一旦出現(xiàn)偏差，將會(huì)更為嚴(yán)重的社會(huì)動(dòng)蕩。
3 重慶市公租房?jī)?yōu)惠政策實(shí)施面臨的問題及應(yīng)對(duì)措施
重慶市的公租房建設(shè)是一項(xiàng)重大的制度創(chuàng)新，它建立了一套市場(chǎng)供給和政府保障同時(shí)推進(jìn)的“雙軌制”住房體系，并努力形成一個(gè)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，從而逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。而在重慶的“雙軌制”住房保障體系中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵的一環(huán)，它計(jì)劃在未來(lái)若干年要建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，這種大手筆的公租房建設(shè)，是我國(guó)住房體制的新一輪改革，也是對(duì)我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的又一次積極探索。重慶市的公租房建設(shè)是一項(xiàng)非常重要的民生工程，它想要通過(guò)一個(gè)較為科學(xué)的建設(shè)規(guī)劃來(lái)使得公租房和商品房實(shí)現(xiàn)有機(jī)融合，進(jìn)而有效的避免所謂的城市貧民區(qū)，防止人為割裂社會(huì)團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定。此外，重慶市的公租房建設(shè)還有一套較為嚴(yán)密的監(jiān)管機(jī)制，即公租房永遠(yuǎn)屬于公家所有，并且在推進(jìn)的過(guò)程中要遵循透明，公平和公正的原則，確保資金平衡，以良性循環(huán)來(lái)使得公租房真正發(fā)揮對(duì)于我國(guó)住房保障體系的完善作用。一旦重慶市能夠很好的推進(jìn)公租房建設(shè)模式，就會(huì)獲得一份較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展效益，有利于形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài)和投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快的發(fā)展。
但是，愿望是美好的，在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，無(wú)奈的必須面對(duì)各種問題和難題，主要有以下幾個(gè)方面：（1）首先在公租房的建設(shè)過(guò)程中就遇到了不少問題。這里主要是公租房建設(shè)的資金和土地問題。雖然說(shuō)重慶市已經(jīng)成立了專門的公租房建設(shè)投資公司，但是，公租房的資金籌措?yún)s是一個(gè)較難解決的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，重慶城區(qū)的公租房造價(jià)就為2500元每平米，而按照公租房建設(shè)的原則，直接投入總額高達(dá)約130億元，這是一筆非常巨大的數(shù)字。而要籌集到這么多資金是非常不容易的事情；（2）公租房的土地是建設(shè)的基礎(chǔ)所在，但是，它和公租房的建設(shè)資金一樣，在籌措的過(guò)程中，同樣具有很大的困難；（3）除了公租房的建設(shè)問題以外，還有對(duì)于公租房的管理運(yùn)營(yíng)問題存在。首先，公租房缺乏專門的管理運(yùn)營(yíng)部門，從而使得公租房在管理運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中容易產(chǎn)生多頭管理的現(xiàn)象，極大的影響了公租房的運(yùn)營(yíng)效率；當(dāng)然，公租房由于姓“公”，往往容易導(dǎo)致腐敗問題的產(chǎn)生。針對(duì)以上公租房?jī)?yōu)惠政策的推進(jìn)過(guò)程中的種種問題，我們應(yīng)該采取以下措施來(lái)積極應(yīng)對(duì)：
（1）重慶市應(yīng)該對(duì)于公租房那么龐大的建設(shè)項(xiàng)目，做好充分的心理準(zhǔn)備。針對(duì)巨大的資金缺口問題，重慶市政府應(yīng)該通過(guò)多種途徑積極拓寬融資籌資渠道，除了要充分利用好國(guó)家安排的專項(xiàng)建設(shè)資金和地方政府預(yù)撥的財(cái)政預(yù)算以外，還要積極促進(jìn)國(guó)有資本的“第三財(cái)政”角色，甚至可以從土地出讓金中的收益部分撥出一部分來(lái)用于公租房的建設(shè)所需的資金。針對(duì)土地問題，重慶市政府可以在現(xiàn)有的已經(jīng)劃撥為公租房?jī)?chǔ)備用地的基礎(chǔ)之上，通過(guò)一定的優(yōu)惠政策，比如說(shuō)免于征收土地增值稅以及土地使用稅等稅費(fèi)來(lái)確保公租房建設(shè)的延續(xù)性和穩(wěn)定性。針對(duì)公租房運(yùn)營(yíng)中的問題，重慶市政府應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到該政策和項(xiàng)目，其本意就在于預(yù)防腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，因而，在公租房的管理運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來(lái)杜絕各種潛在的腐敗行為；
（2）我國(guó)的住房保障體系還應(yīng)該充分借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，重慶市作為一個(gè)大的直轄市，同樣可以根據(jù)自身的具體情況來(lái)有選擇性的科學(xué)借鑒，做到具體問題具體應(yīng)用。國(guó)外住房保障制度使得我們意識(shí)到，住房保障制度主要與一個(gè)國(guó)家的福利制度、社會(huì)傳統(tǒng)、政府理念和經(jīng)濟(jì)實(shí)力等緊密相關(guān)，我們要基于我國(guó)的特殊國(guó)情，努力構(gòu)建一套符合我國(guó)實(shí)際情況的住房保障制度，切實(shí)完善各種法律制度，為公租房提供較為完備的法律支撐和指導(dǎo)。還要通過(guò)公共財(cái)政預(yù)算資金和住房金融機(jī)構(gòu)來(lái)更好的落實(shí)基本住房保障，建立專門的管理機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)籌劃和管理住房保障體系，政府制訂公租房保障的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，使得住房保障水平具有層次性，手段多樣化，必要的時(shí)候，政府可以適度干預(yù)住房市場(chǎng)；
（3）我國(guó)的公租房制度起步較晚，在實(shí)施的過(guò)程中難免出現(xiàn)各種各樣的問題，我們可以努力制定《住房保障法》，提高立法層次，公共租賃住房的立法應(yīng)有前瞻性，充分的調(diào)查研究和廣泛征求群眾意見是科學(xué)立法的必要方法，從而提高立法技術(shù)，完善住房保障法律體系，擴(kuò)大公共租賃住房保障對(duì)象，將流動(dòng)人口的住房問題逐步納入法律制度，完善相關(guān)配套制度，成立專門的管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“以租為主”模式，實(shí)行統(tǒng)一的運(yùn)行機(jī)制，拓寬融資渠道，保證資金供應(yīng)，并且構(gòu)建一套完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制來(lái)完善公租房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
參考文獻(xiàn)
［1］陳淮.發(fā)展住房保障制度是緩解住房矛盾的關(guān)鍵［J］.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2006，（3）.
山東聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)依托公租房管理系統(tǒng)，聚焦民生熱點(diǎn)問題，深入調(diào)研，積極行動(dòng)，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，推動(dòng)公租房管理轉(zhuǎn)型升級(jí)。在保障房資產(chǎn)盤活領(lǐng)域，創(chuàng)新推出公租房綜合服務(wù)方案，從制度保障、平臺(tái)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，提升我區(qū)公租房管理服務(wù)信息化、規(guī)范化、精準(zhǔn)化水平。積極對(duì)接“政務(wù)服務(wù)一網(wǎng)通辦總門戶”“我的聊城APP”，優(yōu)化網(wǎng)上申請(qǐng)和手機(jī) APP 服務(wù)，推動(dòng)我區(qū)住房保障數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)與信息共享，實(shí)施大數(shù)據(jù)聯(lián)審聯(lián)查，實(shí)現(xiàn)減證便民。確?！白∮兴?，應(yīng)保盡保”，圓了廣大人民群眾的“安居夢(mèng)”
一、公租房管理系統(tǒng)，助力公租房管理轉(zhuǎn)型升級(jí)。
聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)依托建設(shè)銀行打造的政府公共租賃住房服務(wù)管理平臺(tái)，將公共租賃住房實(shí)物配租和住房租賃補(bǔ)貼的受理、審核、公示、分配、簽訂合同、收取租金、受理投訴等環(huán)節(jié)，全部納入信息系統(tǒng)，實(shí)施信息化管理。打通信息壁壘，實(shí)現(xiàn)與戶籍、不動(dòng)產(chǎn)、民政、車輛、公積金、社保等6部門的信息線上核查工作。保證業(yè)務(wù)的“真人”、“真房”、“真租”，滿足公租房保障家庭差異化、個(gè)性化需求,落實(shí)城鎮(zhèn)住房保障采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式,逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主的政策精神。
通過(guò)公租房管理系統(tǒng)，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成網(wǎng)上租金收繳近80萬(wàn)元，覆蓋了本區(qū)大部分保障人群，得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可。促使公租房管理由線下轉(zhuǎn)向線上轉(zhuǎn)型升級(jí)。
二、公租房綜合服務(wù)方案，助力公租房管理精準(zhǔn)、規(guī)范。
結(jié)合開發(fā)區(qū)住房租賃市場(chǎng)特點(diǎn)，聊城經(jīng)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)合建設(shè)銀行全面推出了“公租房綜合服務(wù)方案”。
1.制度建設(shè)方面。
聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范了公租房管理實(shí)施細(xì)則、租金價(jià)格指導(dǎo)政策，夯實(shí)頂層設(shè)計(jì)，為全區(qū)保障群體提供了高效、精準(zhǔn)的制度保障。
2.平臺(tái)建設(shè)方面。
建設(shè)管理部聯(lián)合建設(shè)銀行搭建了“公租房綜合服務(wù)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)了房源管理、申請(qǐng)、準(zhǔn)入、配租、租金代扣和補(bǔ)貼等全流程線上操作，依托系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上管房”的工作目標(biāo)，全面提升各單位的工作效率，為住房保障對(duì)象提供便利，打通服務(wù)群眾“最后一公里”，為公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。
3.在數(shù)據(jù)管理方面。
政府?dāng)?shù)據(jù)平臺(tái)與公租房綜合服務(wù)平臺(tái)強(qiáng)化信息互通，打通智慧政務(wù)系統(tǒng)與金融機(jī)構(gòu)公租房管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)直聯(lián)，建立陽(yáng)光透明的公租房梯度群體保障機(jī)制；在信用管理方面，將公租房申請(qǐng)、使用、退出等環(huán)節(jié)失信行為納入失信聯(lián)合懲戒對(duì)象名單實(shí)施聯(lián)合懲戒，營(yíng)造誠(chéng)信租賃環(huán)境。
通過(guò)“公租房綜合服務(wù)方案”，確保開發(fā)區(qū)公租房管理信息化、規(guī)范化、精準(zhǔn)化。
三、政務(wù)門戶，助力公租房管理減證便民。
一、上海住房公積金投資公租房的現(xiàn)狀
2011年上半年，上海市住房公積金管理中心（下稱“中心”）從公積金增值收益中出資近15億元，收儲(chǔ)了新江灣“尚景園”公租房項(xiàng)目（15萬(wàn)平方米2200余套房源），實(shí)現(xiàn)了公積金投資公租房零的突破。
尚景園的產(chǎn)權(quán)屬于中心所有，公積金中心作為將該公租房的租賃管理、物業(yè)管理等交由楊浦區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作。目前，已經(jīng)正式向社會(huì)開放招租，并將優(yōu)先出租給符合條件的公積金繳存人，受到了社會(huì)的好評(píng)。2012年，中心將繼續(xù)加大公積金增值資金投資公共租賃房的力度，并積極探索使用公積金結(jié)余資金直接支持公租房建設(shè)的道路。
二、住房公積金投資建設(shè)公租房面臨的問題
住房公積金投資建設(shè)公租房，除了具有資金規(guī)模大、來(lái)源持續(xù)穩(wěn)定、籌資成本相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)外，對(duì)于完成自身功能結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)制度可持續(xù)健康發(fā)展，無(wú)疑具有十分重要的意義。但是，住房公積金投資建設(shè)公租房還面臨以下風(fēng)險(xiǎn)。
1.政策障礙
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（[2011]45號(hào)）“住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后（即城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金），全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)”。也就是說(shuō)，住房公積金增值收益支持公租房建設(shè)已無(wú)政策障礙。但是，公積金結(jié)余資金直接投資公租房建設(shè)，需要國(guó)家在政策上予以明確。
2.資金保值增值
目前，住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房，完全靠租金回收資金，回收周期長(zhǎng)、循環(huán)慢、成本壓力較大。而住房公積金屬于全體繳存人所有，不同于財(cái)政資金，有保值增值的需求。因此，住房公積金投資公租房建設(shè)也需確立投資回收期。如果投資不能回收，沒有一定的資金回報(bào)率，長(zhǎng)久看來(lái)，公積金資金也會(huì)入不敷出，不利于公租房的可持續(xù)發(fā)展。
3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
一是住房公積金投資公租房，將現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，導(dǎo)致住房公積金資產(chǎn)流動(dòng)性大為降低。二是如何平衡公積金正常使用，即提取、貸款與投資建設(shè)公租房資金比例，確保公積金繳存人權(quán)益不受侵害，對(duì)住房公積金管理者來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的課題。
4.管理難題
公租房作為一種租賃性的保障性住房，運(yùn)營(yíng)管理在一定意義上比投資和建設(shè)更為復(fù)雜。一方面，公租房的運(yùn)營(yíng)管理需要多部門的協(xié)調(diào)，包括相關(guān)部門與保障對(duì)象、參與企業(yè)以及其他主體等，怎樣協(xié)調(diào)、如何管理，這是一個(gè)難題；另一方面，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，公租房運(yùn)營(yíng)管理最大的難點(diǎn)在于退出管理，如何建立科學(xué)的退出機(jī)制，是關(guān)系到住房保障效果的關(guān)鍵點(diǎn)，也是難點(diǎn)所在。
綜觀世界各國(guó)在投資發(fā)展公租房方面的經(jīng)驗(yàn)：一是建立有效的融資機(jī)制，通過(guò)稅收、補(bǔ)貼等政策給予支持和傾斜，從而吸引社會(huì)資金參與，保障資金供給；二是完善的管理體系，特別是在公共租賃住房制度的推行過(guò)程中，建立科學(xué)完善的監(jiān)管、退出機(jī)制來(lái)保證公租房的可持續(xù)發(fā)展；三是法律的強(qiáng)力保障，國(guó)外的公共住房政策基本是以法律形式出現(xiàn)的，公共租賃住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于我國(guó)住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房具有重要的借鑒意義。
三、對(duì)住房公積金投資公租房建設(shè)領(lǐng)域的幾點(diǎn)建議
1.加緊修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》
如前所述，雖然目前住房公積金增值收益投資公租房建設(shè)已無(wú)政策障礙，但是利用住房公積金結(jié)余資金直接投資公租房建設(shè)，尚無(wú)明確的政策支持。目前，住建部已經(jīng)啟動(dòng)《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，建議在修訂該《條例》時(shí)進(jìn)一步明確資金使用規(guī)定，使得住房公積金投資公租房做到有法可依。
2.給予相應(yīng)的政策支持
為確保住房公積金資金安全，同時(shí)也為了加快公租房發(fā)展，建議公租房建設(shè)用地由政府無(wú)償劃撥，稅費(fèi)予以減免。除此之外，還要積極防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的流動(dòng)性平衡。住房公積金資金流動(dòng)性偏緊時(shí)，應(yīng)建立政策托底機(jī)制，由市政府指定機(jī)構(gòu)托底收購(gòu)；在租金收益率低于運(yùn)行成本時(shí)，由政府財(cái)政安排專門的資金給予公積金托底支持。
3.明確資金退出機(jī)制
目前尚景園的產(chǎn)權(quán)歸屬公積金中心，當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)格為9500元/平方米，而目前周邊項(xiàng)目售價(jià)每平方米在3萬(wàn)元左右。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，已體現(xiàn)了收購(gòu)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了資金的保值增值。但按照目前的政策，這部分房源只能出租，不能出售。為確保公租房的融資收益和資金安全，可考慮建立租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制：一是可借鑒香港公屋“以商養(yǎng)租”的成功經(jīng)驗(yàn)，公租房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡；二是在一定時(shí)期后，應(yīng)允許住房公積金中心在不改變公租房性質(zhì)的前提下轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，收回投資。
關(guān)鍵詞：公租房；華中地區(qū)；建設(shè)；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中圖分類號(hào)：TU984.12
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗(yàn)，明確公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。為擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，國(guó)務(wù)院2010年6月召開相關(guān)會(huì)議指出：“發(fā)展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所?！惫沧赓U房屋已經(jīng)引起國(guó)家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。
2 公共租賃房的基本內(nèi)涵
2.1定義
公共租賃房簡(jiǎn)稱公租房，由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以較低的價(jià)格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的產(chǎn)品。
公租房是一個(gè)過(guò)渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發(fā)的住房產(chǎn)品分配形式。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活并且補(bǔ)貼對(duì)象明確，操作透明的優(yōu)點(diǎn)。
2.2理論基礎(chǔ)
政府規(guī)制理論――政府具有經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)的功能，通過(guò)合理的保障政策，能夠分別從土地、社會(huì)資金、房源、保障對(duì)象、價(jià)格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導(dǎo)和有效地宏觀調(diào)控。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論――從發(fā)展規(guī)律、周期、影響因素、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置、發(fā)展政策等角度來(lái)分析我國(guó)公租房的發(fā)展。我國(guó)公租房雖然起步晚，市場(chǎng)空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實(shí)可行等優(yōu)勢(shì)于一體，其發(fā)展前景不可限量。
3 公租房建設(shè)發(fā)展借鑒
公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實(shí)行。目前實(shí)施狀況較好的國(guó)內(nèi)地區(qū)主要有重慶、北京、上海等地，國(guó)內(nèi)外可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國(guó)為例（表1）。
3.1. 韓國(guó)
經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，以“政府引導(dǎo)、融資支持、企業(yè)運(yùn)作、定向供應(yīng)”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國(guó)租房為主要內(nèi)容的公共租賃住房體系（表2），其針對(duì)不同人群的供應(yīng)體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國(guó)政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)控、租金補(bǔ)貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時(shí)為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購(gòu)賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。
3.2 重慶
重慶是目前國(guó)內(nèi)保障性制度建設(shè)效果較好的典型地區(qū)之一。其主要經(jīng)驗(yàn)在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應(yīng)體系[2]，以公共租賃住房為主實(shí)現(xiàn)了保障性住房的內(nèi)部整合，包括不設(shè)戶籍限制在內(nèi)的一系列具體制度創(chuàng)新，形成強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點(diǎn)在于大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實(shí)行嚴(yán)進(jìn)寬出，同時(shí)放寬對(duì)于商品房的管制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋計(jì)劃(PRH)、居者有其屋計(jì)劃(HOS)和私營(yíng)部門參與計(jì)劃(PSPS)，形成了由市場(chǎng)和政府供應(yīng)的雙軌制住房供應(yīng)體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實(shí)現(xiàn)了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場(chǎng)總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場(chǎng)份額和發(fā)展空間。
4 華中地區(qū)公租房規(guī)劃建設(shè)解析
我國(guó)公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會(huì)參與；因地制宜，分別決策；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。自公租房政策實(shí)施以來(lái)，各地政府積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，在住房保障方面取得了不少成績(jī)，本文將對(duì)華中地區(qū)的公租房政策、建設(shè)情況和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析對(duì)比并提出政策和規(guī)劃建設(shè)建議。
4.1湖南
湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳自2010年發(fā)展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優(yōu)待的“夾心層”提供了租房新選擇。
公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員等群體出租的政策性住房?？梢允浅商鬃》炕蚣w宿舍，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時(shí)提出強(qiáng)化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統(tǒng)籌安排房源籌集工作。
2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理實(shí)施辦法》，保障類住房已經(jīng)獲得政府高度重視，對(duì)改善民生意義重大。根據(jù)2011年湖南省保障性安居工程計(jì)劃，湖南省2011年保障性安居工程總?cè)蝿?wù)44.72萬(wàn)套，其中公租房4.2萬(wàn)套。保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設(shè)需配建5-10%公租房，并要求公租房建設(shè)符合安全衛(wèi)士標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。戶型以40為主，并通過(guò)多種方式籌集房源。各級(jí)政府通過(guò)新建一定規(guī)模的公共租賃住房、回購(gòu)商品住房、收購(gòu)改造存量房、劃轉(zhuǎn)政府直接管理并騰空的公房、與社會(huì)組織合作建設(shè)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵(lì)各類投資主體投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)公共租賃住房。鼓勵(lì)用工單位投資購(gòu)買、建設(shè)住房，供本單位符合條件的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員租住。
2012年2月湖北省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議順利進(jìn)行，針對(duì)全省住房保障工作各地市都作了工作報(bào)告，武漢市承擔(dān)了全省住房保障計(jì)劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔(dān)了40萬(wàn)套保障性住房任務(wù)，政府對(duì)保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設(shè)情況反饋有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重視公租房建設(shè)情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設(shè)9萬(wàn)套，竣工2萬(wàn)套，十二五期間將建設(shè)公租房57萬(wàn)套，并確保2012年公租房開工40萬(wàn)套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。
為落實(shí)公租房建設(shè)發(fā)展，加強(qiáng)管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設(shè)用地、創(chuàng)新融資機(jī)制、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；第二，嚴(yán)格規(guī)范管理，要科學(xué)規(guī)劃布局、規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)土地管理、嚴(yán)化配租管理、強(qiáng)化退出管理；第三，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)落實(shí)政府責(zé)任、科學(xué)編制規(guī)劃、強(qiáng)化工作監(jiān)督。
5 結(jié)語(yǔ)
人人有房住的發(fā)展目標(biāo)需要通過(guò)建設(shè)公共租賃房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)，加快保障房建設(shè)已成為社會(huì)共識(shí)。通過(guò)對(duì)比分析，提取借鑒經(jīng)驗(yàn)，對(duì)華中地區(qū)公租房建設(shè)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議。
第一，在商品房市場(chǎng)下，公租房租金和租期無(wú)疑是廣大群眾最為關(guān)心的問題 。韓國(guó)的分類保障體系值得借鑒，應(yīng)提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會(huì)開放，不同收入水平的居民租用不同標(biāo)準(zhǔn)的公租房，而各層次公租房可根據(jù)所面向?qū)ο笾贫ㄗ饨饦?biāo)準(zhǔn)。
第二，住房標(biāo)準(zhǔn)與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應(yīng)低于60m2，戶型以2室為主，應(yīng)有衛(wèi)生設(shè)施和簡(jiǎn)單家電。地段應(yīng)以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導(dǎo)中心人口到市郊。
第三，運(yùn)營(yíng)主體方面，政府相關(guān)管理部門、住房保障發(fā)展基金和公共住房建設(shè)租賃管理公司應(yīng)做到三者協(xié)調(diào)，確保公租房體系穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運(yùn)營(yíng)的重要前提。
第四，協(xié)調(diào)公租房與其他住房保障體系的關(guān)系。嘗試將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實(shí)行分類保障，建立起長(zhǎng)期、中期、短期租賃與單位租賃房相結(jié)合的公租房保障體系。
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