時間：2024-01-22 15:44:30
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司財務(wù)預(yù)算時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；具體對策
財務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟效益最大化，在組織企業(yè)的財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系過程中所進行的科學(xué)預(yù)測、決策、計劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟活動中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅(qū)使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實施了諸多的宏觀調(diào)控政策對國內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理怎樣實現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，不斷提高自身競爭實力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財務(wù)管理特點為切入點，指出了房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點
1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長
由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。
2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險
由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險隱患。
3.存在多樣化的財務(wù)形式，財務(wù)管理存在較大難度
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財務(wù)管理帶來了較大的難度。
二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題
1.不重視全面成本及費用管理
這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實施的涵蓋預(yù)算、計劃、控制、分析、評價等在內(nèi)的各種有效的管理活動，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。
2.缺乏完善的財務(wù)管理制度
國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟合同備案，財務(wù)部門無法全面獲悉款項的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時的了解項目資金的實際運轉(zhuǎn)情況。
3.各部門間的協(xié)調(diào)性差
在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理工作中，財務(wù)部門與經(jīng)濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務(wù)部門中，然后，財務(wù)部門再對月份用款計劃進行科學(xué)的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由財務(wù)部門進行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經(jīng)濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟部門合作時，財務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟合同支付費用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務(wù)部門與經(jīng)濟部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟部門，對于經(jīng)濟部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。
三、強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策
1.推行全面成本及費用管理
成本及費用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預(yù)測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費用，并且還應(yīng)全面調(diào)動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經(jīng)濟效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟水平，落實全面成本及費用管理。
2.創(chuàng)新財務(wù)管理制度
實際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財務(wù)管理難以有序運行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實三級審核制度，以此提高財務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財務(wù)預(yù)算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務(wù)預(yù)算的有效運行。
3.處理好各部門間的關(guān)系
在對房地產(chǎn)公司財務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財務(wù)預(yù)算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時，各部門也要與財務(wù)部門良好的配合以實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對財務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計部門，推進財務(wù)預(yù)算正常運行。此外，房地產(chǎn)公司財務(wù)部門實施財務(wù)預(yù)算體系時應(yīng)將自身具有的財務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時間匯報給領(lǐng)導(dǎo)層，財務(wù)部門在財務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對各部門間關(guān)系的有效處理。
4.加強財務(wù)定期檢查與考核
房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究工作。科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)測能夠降低財務(wù)風(fēng)險，將各類風(fēng)險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等實施財務(wù)指標(biāo)分析，加強財務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費用，提高經(jīng)濟效益。
四、結(jié)論
綜上所述可知，財務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財務(wù)管理體系。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳彩珍.淺談我國民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題及治理對策[J].經(jīng)濟師，2009（8）
[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；績效考評
一、房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題
（1）隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制或者財務(wù)預(yù)算編制時的不嚴(yán)謹(jǐn)，在具體的預(yù)算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，從而使得年初部門預(yù)算和年終部門決算存在很大的差異，嚴(yán)重影響到了部門財務(wù)管理的嚴(yán)肅性。（2）缺乏有效的財務(wù)績效考核機制。房地產(chǎn)公司通過財務(wù)績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰(zhàn)略目標(biāo)分解到各職能部門，并將其細(xì)化、延伸到每一個職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標(biāo)的主要意圖和設(shè)想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設(shè)法地來為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力工作，這樣一來，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學(xué)化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預(yù)算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴(yán)重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學(xué)性，不能有效地起到約束的作用。
二、如何加強房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理
（1）樹立新的財務(wù)管理觀念。第一，應(yīng)該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶、建材供應(yīng)商之間的有效溝通和聯(lián)系，應(yīng)對房屋售后服務(wù)、銷售、生產(chǎn)、設(shè)計、開發(fā)等環(huán)節(jié)實行財務(wù)管理責(zé)任制度。第二，應(yīng)該以房地產(chǎn)公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過于追求短期效果，應(yīng)該注重長遠(yuǎn)的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強房地產(chǎn)公司財務(wù)支出績效考評工作。一是強化組織領(lǐng)導(dǎo)。及時成立房地產(chǎn)公司支出績效考評工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實日常工作機構(gòu)，負(fù)責(zé)績效考評具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實行分管領(lǐng)導(dǎo)分片負(fù)責(zé)制及相關(guān)科室分工責(zé)任制。二是明確考評要求。制定相應(yīng)的政策和規(guī)則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務(wù)部門考評相結(jié)合的考評機制。三是細(xì)化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個項目部進行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業(yè)務(wù)指標(biāo)、財務(wù)指標(biāo)、效益指標(biāo)三大考核體系，細(xì)化指標(biāo)分?jǐn)?shù)權(quán)數(shù)，實現(xiàn)三級目標(biāo)管理。四是注重工作結(jié)合。將財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)投資評審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設(shè)計概算管理、財務(wù)全程介入監(jiān)督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應(yīng)以定性的指標(biāo)為輔，定量的指標(biāo)為主，從而增強房地產(chǎn)公司績效考評結(jié)果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認(rèn)真對待績效評價結(jié)果，強化評價結(jié)果運用，對績效評價中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，將其作為加強制度建設(shè)、完善體制機制、改進工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進房地產(chǎn)公司財務(wù)管理科學(xué)化精細(xì)化。（3）強化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴(yán)肅性，嚴(yán)格規(guī)范地執(zhí)行財務(wù)經(jīng)費預(yù)算，對于當(dāng)期超支的可控費用要提前預(yù)警，并堅決杜絕在當(dāng)期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機制。財務(wù)對下級部門的日常財務(wù)監(jiān)督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產(chǎn)公司財務(wù)部門要對財務(wù)收支程序、效能、過程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實施多層次的監(jiān)督，重點是財務(wù)收支程序的合法性，以及對違紀(jì)者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]王冰.提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的途徑[J].經(jīng)營管理者.2010（10）：112～115
[2]張國志.也論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].民營科技.2010（11）：134～137
[3]肖榮.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2008（1）：154～158
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 風(fēng)險防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務(wù)管理方面的風(fēng)險防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險，也缺乏行之有效的風(fēng)險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務(wù)管理體制，提高公司財務(wù)風(fēng)險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的重要性認(rèn)識
我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理造成一定風(fēng)險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學(xué)預(yù)估財務(wù)風(fēng)險，合理規(guī)劃財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度，降低財務(wù)風(fēng)險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務(wù)風(fēng)險概述
財務(wù)管理風(fēng)險主要指公司內(nèi)部財務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟收益下滑的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又可以分為廣義上的財務(wù)風(fēng)險和狹義上的財務(wù)風(fēng)險。
（1）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指由于不當(dāng)使用公司財務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風(fēng)險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險。
（2）廣義財務(wù)風(fēng)險。廣義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關(guān)盈利的分配等財務(wù)管理活動時，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實際因素導(dǎo)致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財務(wù)管理的地位
明確財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財務(wù)管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險
（一）財務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象
當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項目相對大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質(zhì)量風(fēng)險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃
我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。
（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善
我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。
四、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財務(wù)資金管理
我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險經(jīng)營性質(zhì)。做好財務(wù)風(fēng)險的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財務(wù)資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項目總體預(yù)算進行相互結(jié)合，并將之運用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運轉(zhuǎn)速度，縮短資金運轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險防范和處理能力
我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財務(wù)管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風(fēng)險，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險或其他因素風(fēng)險時，財務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險防范應(yīng)變能力和風(fēng)險處理能力。
（1）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識。強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員風(fēng)險預(yù)防意識，并調(diào)整財務(wù)人員的財務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險、并正確防范風(fēng)險的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財務(wù)管理的影響，運用適合的財務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務(wù)安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風(fēng)險的實用手段。
（3）實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟收益等方面，進行科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)算，對項目資金的投入和運作應(yīng)從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強財務(wù)管理，堅持財務(wù)考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險。
（三）進行充分市場調(diào)研控制財務(wù)風(fēng)險
在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險。各種來源于市場的風(fēng)險對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。
（四）建立具有實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案
預(yù)警方案是公司避免或降低財務(wù)風(fēng)險的有效手段和措施。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案在公司的財務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實用有效的財務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財務(wù)風(fēng)險征兆，提醒公司財務(wù)管理進行的預(yù)防和控制；分析財務(wù)危機的成因，控制財務(wù)風(fēng)險擴大；總結(jié)風(fēng)險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理當(dāng)中建立實用性和有效性兼具的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，是十分重要的。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務(wù)管理風(fēng)險的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財務(wù)管理風(fēng)險防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險防范管理流程和制度，將風(fēng)險的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]
參考文獻(xiàn)
[1] 劉玉勉，姜發(fā)根.安徽中小公司法律風(fēng)險防范機制研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2015，03（8）：51-56.
[2] 馮戈利，秦現(xiàn)生.航空制造公司中合同管理風(fēng)險分析及控制應(yīng)用[J].生產(chǎn)力研究，2015，05（8）：133-136.
房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進資金的循環(huán)使用率，好的財務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題
2.1資金投入周期長，風(fēng)險大
房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費用和物業(yè)的聯(lián)系費用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險。
2.2不夠重視成本和費用管理
在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費用管理是指對經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個財務(wù)計劃性的管理。
2.3財務(wù)管理體系復(fù)雜
房地產(chǎn)公司的財務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財務(wù)管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費、物業(yè)費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財務(wù)的債權(quán)管理。
3房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進行，債務(wù)風(fēng)險較大，而貸款會產(chǎn)生利息增加財務(wù)的風(fēng)險。所以在進行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財務(wù)制度
我國的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內(nèi)部的財務(wù)管理，財務(wù)人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風(fēng)險不僅能預(yù)測，還能做到有效的降低；建立財務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險。第二，統(tǒng)一管理資金，財務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運營和資金運轉(zhuǎn)。
3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強財務(wù)檢查
財務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進行的，所以財務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財務(wù)預(yù)算工作，可單獨設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計部門，協(xié)助財務(wù)預(yù)算的順利開展。財務(wù)管理中還應(yīng)定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應(yīng)立即匯報領(lǐng)導(dǎo)，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風(fēng)險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費用，提高公司的經(jīng)濟效益。
4結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；對策
隨著市場經(jīng)濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務(wù)風(fēng)險方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。
2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。
2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。
4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟活動，科學(xué)進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).
[3]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師,2010(2).
摘 要 財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在經(jīng)營、管理過程中必須面對和解決的問題，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，對其財務(wù)風(fēng)險的高發(fā)環(huán)節(jié)及成因進行了分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 高發(fā)環(huán)節(jié) 對策
財務(wù)風(fēng)險是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時期內(nèi)所獲得的財務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或更大的收益的可能性。
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的高發(fā)環(huán)節(jié)
（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險
由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財務(wù)管理帶來了不確定性?；I資風(fēng)險包括再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險、匯率風(fēng)險等。近年來，國際金融市場波動劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務(wù)狀況惡化，難以保證項目實施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時，將導(dǎo)致公司面臨較大財務(wù)風(fēng)險。
（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險
房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場變化造成實際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。投資風(fēng)險包括再投資風(fēng)險、匯率風(fēng)險、金融衍生工具風(fēng)險、違約風(fēng)險等。房地產(chǎn)項目投資金額大、周期長，容易發(fā)生投資風(fēng)險，由于前幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，政府接連出臺了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來幾年發(fā)生投資風(fēng)險的幾率較大。
（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險
隨著國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強對房貸的風(fēng)險防控，利率上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的成因
對于企業(yè)來說，財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財務(wù)風(fēng)險的成因，從而采取有針對性的措施加以控制。
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前的經(jīng)濟形勢下，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場風(fēng)險的能力，在市場發(fā)生波動、國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。
（二）缺乏財務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理認(rèn)識不足，片面強調(diào)預(yù)算管理中對成本費用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價值管理的理念和措施，將預(yù)算和計劃混為一談，對預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。
（三）缺乏現(xiàn)金流管理
對房地產(chǎn)公司來說，凈現(xiàn)金流是通過融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購置土地、建設(shè)工程款、管理費用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過融資、存貨和應(yīng)收款項管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費，也要避免資金緊張影響經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問題。
三、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的對策
根據(jù)筆者的實踐經(jīng)驗，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的對策。
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用的同時，有效降低籌資風(fēng)險。
（二）加強全面預(yù)算管理
在市場經(jīng)濟條件下，完善資本運營、加強全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)公司具有重要意義?？茖W(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進行可行性研究、項目立項評估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財務(wù)控制和對預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
（三）加強現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)公司要在對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動性、收益性和增長性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
四、結(jié)束語
當(dāng)前階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用，同時也面臨著全球經(jīng)濟衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對財務(wù)風(fēng)險的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險、加強投資項目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強全面預(yù)算管理、加強現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析
財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在財務(wù)活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險；狹義上的財務(wù)風(fēng)險是指公司利用財務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。以下是對房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析。
(一)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
1、籌資風(fēng)險
籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性?；I資風(fēng)險主要包括再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務(wù)狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務(wù)面臨風(fēng)險，甚至導(dǎo)致公司的生存危機。
2、投資風(fēng)險
投資風(fēng)險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。投資風(fēng)險主要包括再投資風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、金融衍生工具風(fēng)險、道德風(fēng)險、違約風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負(fù)債率，則會造成財務(wù)風(fēng)險。
3、利率風(fēng)險
近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風(fēng)險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
(二)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的成因
財務(wù)風(fēng)險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險。
2、資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。
3、缺乏財務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風(fēng)險的能力。
4、缺乏現(xiàn)金流量管理
房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。
二.完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的防范措施
關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范措施進行了分析。
(一)對籌資風(fēng)險的防范
1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險。
2、拓展籌資途徑的多樣性
我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。
(二)對投資風(fēng)險的防范
1、加強投資項目的可行性分析
房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。
2、制定投資組合戰(zhàn)略
由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。
3、加強全面預(yù)算管理
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。
4、加強現(xiàn)金流量管理
現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務(wù)風(fēng)險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財務(wù)風(fēng)險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。
參考文獻(xiàn):
[1]嚴(yán)紅.國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（2）
[2]董純波.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施探討[J].中國科技博覽，2011（25）
[3]關(guān)濤.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)報，2008（18）
[4]陳兵.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].中國外資，2010（8）
[5]秘琰.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及控制[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009,8（1）
