時(shí)間：2024-02-02 15:05:10
序論：在您撰寫城中村改造面臨的問題時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，每一座城市都會(huì)遇到“城中村”改造問題。這是因?yàn)椤俺侵写濉敝傅氖俏挥诮ǔ蓞^(qū)邊緣、規(guī)劃建成區(qū)范圍之內(nèi)、已被建成區(qū)包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、城區(qū)不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區(qū)。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。這項(xiàng)工作是城市發(fā)展的需要，是推進(jìn)城市化的需要，是改善城市環(huán)境和提高城市質(zhì)量的需要，是盤活城市資產(chǎn)、提高土地利用率的需要，也是控制各個(gè)“城中村”自行盲目發(fā)展、違法城市規(guī)劃布局所引發(fā)出的諸多違章建筑的需要。
以唐山市高新區(qū)為例，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。高新區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，建成區(qū)人口由10萬增長到200余萬，高新區(qū)現(xiàn)轄20個(gè)村，目前中心區(qū)9個(gè)村已全部納入全市城中村改造計(jì)劃。新劃轉(zhuǎn)的11個(gè)村，按照外環(huán)線10公里之內(nèi)全部納入城市總體規(guī)劃的要求，也將全部納入城市建設(shè)范圍。在未來幾年內(nèi)，高新區(qū)城中村改造將全部完成，高新區(qū)村民變市民就要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
1.市政基礎(chǔ)設(shè)施配套差。
2.公用服務(wù)設(shè)施不配套。銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)少、面積小、服務(wù)差、水平低；科教文體衛(wèi)等設(shè)施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿(mào)等各項(xiàng)配套設(shè)施嚴(yán)重不足等。
3.城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨衰落，同時(shí)，村民的角色又沒有轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代城市市民，村民面臨角色轉(zhuǎn)變的陣痛。
4.城中村村民的就業(yè)率普遍較低。
二、根據(jù)上述的問題。對(duì)城中村改造提出以下的建議
1.實(shí)行分類指導(dǎo)與“一村一策”相結(jié)合的改造策略
城中村改造，既要根據(jù)城市未來的發(fā)展方向確定改造的目標(biāo)和方向，又要根據(jù)城中村的具體特征，采取“在整體改造戰(zhàn)略上實(shí)行分類指導(dǎo)，在具體改造措施上實(shí)行“‘一村一策’相結(jié)合”的改造策略。實(shí)行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產(chǎn)生相結(jié)合”的指導(dǎo)方針。
2.嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。在今后規(guī)劃建設(shè)中要符合規(guī)劃要求、規(guī)劃布局和規(guī)劃內(nèi)容。小區(qū)建設(shè)要尊重村民意愿，體現(xiàn)地方特色，依據(jù)“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規(guī)劃、建設(shè)。
編制“城中村”改造規(guī)劃，一要堅(jiān)持將建設(shè)現(xiàn)代化大城市與推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，系統(tǒng)規(guī)劃、分布實(shí)施。二要堅(jiān)持從環(huán)境生態(tài)性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優(yōu)化組合，合理布局。三要將居住形態(tài)、社會(huì)形態(tài)、生活形態(tài)與城市協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅(jiān)持以人為本、實(shí)用為先；精心規(guī)劃、綜合環(huán)境注重居住、休閑、服務(wù)相配套，努力做到設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美。
1.從外觀上規(guī)劃欠缺，布局凌亂，存在各種安全隱患
走進(jìn)鄭州的城中村，給人一種窒息的感覺，由于城中村土地資源珍貴，加個(gè)房租收益可觀，村民自己建的到處是握手樓、接吻樓，并且在走訪中了解到城中村房屋出現(xiàn)過坍塌的事件，存在嚴(yán)重的安全隱患；在道路方面，村中除了幾條主干道，其他的根本稱不上道路，最多可稱為“小巷”，擁堵嚴(yán)重；城中村沒有什么配套的設(shè)施，環(huán)境臟亂，隨處可見的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也沒有配備消防栓等應(yīng)急設(shè)備，況且道路狹窄，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車根本無法進(jìn)入。
2.城中村流動(dòng)人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本村村民
從高皇寨村委會(huì)了解到，本村現(xiàn)居住人口十三萬多人，但本村村民僅一千八百余口，外來租戶卻有十幾萬人。這十幾萬外來人口人絕大多數(shù)都是流動(dòng)人口。
3.城中村租金相對(duì)便宜，但“見風(fēng)長”現(xiàn)象嚴(yán)重
廉價(jià)的租金是流動(dòng)人口集聚城中村的主要原因，他們租不起小區(qū)房，只有在城中村居住。但是城中村房租“見風(fēng)長”現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著鄭州市城中村拆遷改造的不斷進(jìn)行，流動(dòng)人口向沒有拆遷的城中村集中，城中村房租也在瘋長。在沙門村調(diào)查中，一位被調(diào)查的外來人口說：“一間四十多平方米的房子兩個(gè)月前的租金是350元左右，現(xiàn)在漲到每月600多”，村民的房租收益非常可觀，每戶每年房租收入幾十萬元甚至上百萬元。這些村民大多沒有工作，坐等收租，他們的后代也大多沒有穩(wěn)定的工作。
4.城中村街道小商鋪林立，小商販集中
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們絕大多數(shù)為外來流動(dòng)人口，靠城中村擺攤收入維持生計(jì)，但城中村改造不可避免的導(dǎo)致這部分人大量失業(yè)。
二、鄭州市城中村對(duì)流動(dòng)人口的影響分析
（一）流動(dòng)人口的構(gòu)成、特點(diǎn)及作用
1.流動(dòng)人口的構(gòu)成、特點(diǎn)
流動(dòng)人口是指來自非鄭州地區(qū)的、非鄭州戶籍的、在鄭州生活和工作的人員。他們主要由剛畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工構(gòu)成，這些人員幾乎都是青年人和中年人。目前，鄭州市流動(dòng)人口具有以下兩個(gè)突出特點(diǎn)：第一，人數(shù)多，增長速度快。截至2013年9月，鄭州市區(qū)流動(dòng)人口達(dá)340萬，且每年以25%的速度遞增，城區(qū)人口密度僅次于廣州，居全國第二位。第二，流動(dòng)人口集中在城中村，生活壓力大。流動(dòng)人口工資相對(duì)較低，他們買不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家?guī)Э?，精神和物質(zhì)上承受較大的壓力。并且隨著城中村的拆遷改造而不斷搬遷，越來越集中在為數(shù)不多的城中村里。
2.流動(dòng)人口對(duì)鄭州城市發(fā)展的作用
流動(dòng)人口提供了城市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需的勞動(dòng)力資源。城市建筑方面最為明顯，城市建筑行業(yè)絕大多數(shù)為外來務(wù)工人員，他們用辛勤勞動(dòng)換來了城市發(fā)展的日新月異。流動(dòng)人口拉動(dòng)了城市消費(fèi)，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了需求動(dòng)力。流動(dòng)人口帶來了不同的思想觀念，與當(dāng)?shù)厝丝谙嗷ソ涣骱蜏贤ǎS富了城市的文化內(nèi)涵，有助于建立開放的城市文化。流動(dòng)人口中有著許多高技能或一技之長的人才，比如每年都有許多剛畢業(yè)的大學(xué)生通過創(chuàng)業(yè)或就業(yè)，實(shí)現(xiàn)了自己的價(jià)值，為城市的發(fā)展不斷注入新鮮活力。
（二）城中村滿足流動(dòng)人口生存與發(fā)展的需要
在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間和現(xiàn)在，城中村成為鄭州市流動(dòng)人口的集聚地，城中村為流動(dòng)人口提供了居住，生存與發(fā)展的空間。
1.城中村暫時(shí)解決了外來人口的居住問題
以高皇寨為例，我們從高皇寨村委會(huì)了解到，本村現(xiàn)居住人口13萬多。其中，本村村民1800余口，外來租戶十幾萬，這些租戶主要是畢業(yè)大學(xué)生、農(nóng)民工等一些低收入人群，他們?cè)诖司幼〉脑蛑饕浅侵写遄饨鹣鄬?duì)較低。如柳林村不遠(yuǎn)的二十一世紀(jì)社區(qū)居易國際一間40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同樣面積的房子每月房租僅為560元，低廉的房租解決了流動(dòng)人口的居住問題。
2.城中村解決了一部分流動(dòng)人口的就業(yè)問題
城中村的個(gè)體戶絕大多數(shù)為外來流動(dòng)人口。他們以在城中村擺攤為生，因城中村人流量大，這些外來人口年收入頗豐。當(dāng)問及對(duì)是否贊同城中村拆遷改造時(shí)，他們明顯反對(duì)，因?yàn)閷?duì)他們來說拆遷就等于失業(yè)。
3.城中村起著“中轉(zhuǎn)站”的作用
“鄭漂族”中的多數(shù)青年人是畢業(yè)不久的大學(xué)生，往往具有一定學(xué)歷或較高的文化素養(yǎng)、知識(shí)技能，他們主要尋求在文化產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域一展抱負(fù)，為了能在城市生存和發(fā)展下去，他們很多人選擇暫時(shí)在城中村中立足。城中村也為農(nóng)民提供了逐漸適應(yīng)城市生活模式和價(jià)值觀念的場(chǎng)所，為進(jìn)城農(nóng)民融入城市起著橋梁紐帶作用。從這個(gè)角度上來說，城中村也為中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)起著“中轉(zhuǎn)站”的作用。四、鄭州市城中村拆遷改造中流動(dòng)人口面臨的窘境流動(dòng)人口本身在住房、醫(yī)療、子女教育等方面無法享有和城市同等的待遇。隨著城市化進(jìn)程的加速，鄭州市的城中村與城市發(fā)展的矛盾日益凸顯，改造城中村就必然涉及在此生活的大量外來流動(dòng)人口?，F(xiàn)實(shí)情況是現(xiàn)行的城中村改造政策忽略了在此生活的流動(dòng)人口的利益，甚至把城中村存在的矛盾全部歸結(jié)為外來流動(dòng)人口，簡單地采取一律轟走的粗暴方式，這是沒有道理的。政府和社會(huì)各界把更多的注意力放到了對(duì)村民的拆遷補(bǔ)償安置上，城中村的拆遷改造使生活在城中村的流動(dòng)人口面臨窘境。第一，住房難問題將更加突出，生活成本將大幅度的提高。城中村的改造使在此居住的大量流動(dòng)人口不得不另找住所，住房難問題將更加突出。一方面，在城市閑置房有限，供給沒有增加的情況下，大批流動(dòng)人口租房帶來的需求增加必然會(huì)導(dǎo)致房屋租金上漲；另一方面，在流動(dòng)人口收入水平不變的情況下，投入過高的租金來租小區(qū)房，生活成本必然增加，這將導(dǎo)致一部分流動(dòng)人口將難以在城市立足，不得不“用腳投票”，選擇離開。第二，大量流動(dòng)人口將面臨失業(yè)。城中村人流量大，在城中村做小生意的流動(dòng)人口較多，城中村的拆遷改造，使這些商販無法繼續(xù)其生意，相當(dāng)一部分的人口將面臨失業(yè)的困境。第三，一部分大學(xué)畢業(yè)生將面臨失業(yè)的恐慌。城中村中不免有外來的大學(xué)生，這些群體工資有限，如果城中村被拆遷，他們難以找到住所，公司如果無法解決其住宿，他們則可能陷入失業(yè)的恐慌。第四，社會(huì)保障可望而不可即，一部分人可能會(huì)流落街頭。目前，政府住房保障政策還不能照顧到所有需要的人群。由于流動(dòng)人口過多，而優(yōu)惠政策只有一部分人可以享受到，大部分人難以“排上號(hào)”。一些以打零工為生的人群可能會(huì)流落街頭，無家可歸。
三、總結(jié)
（一）改造歷程及分析
鄭州市城中村拆遷改造從2003年出臺(tái)政策至今已走過12年的歷程，2005年西關(guān)虎屯成功爆破拉開了鄭州市城中村改造的序幕。十年間，城中村改造取得了豐碩成果，小李莊、燕莊、西關(guān)虎屯，一躍成為鄭州商業(yè)新地標(biāo)；十年間，西史趙、燕莊華麗轉(zhuǎn)身為鄭州華麗高檔小區(qū)典范，形成了風(fēng)靡全國的“鄭州模式”；十年間，陳寨、廟李、劉莊構(gòu)成鄭州最大的流動(dòng)人口集聚地。鄭州市城中村改造辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鄭州城區(qū)228個(gè)自然村，如今已有170個(gè)獲批改造。截至目前鄭州市三環(huán)以內(nèi)最后一個(gè)城中村西韓砦村改造計(jì)劃已正式公布，鄭州三環(huán)以內(nèi)將再無城中村，而針對(duì)三環(huán)以外的城中村也將陸續(xù)啟動(dòng)拆遷改造。但城中村改造過程中但始終存在這樣一個(gè)問題一直沒有引起足夠的關(guān)注，即流動(dòng)人口問題。稍作觀察即可發(fā)現(xiàn)，隨著城中村拆遷改造的步伐，流動(dòng)人口越來越向還未被拆遷改造的為數(shù)不多的城中村集中且規(guī)模越來越大，在沙門村，和一位年輕小伙交談中得知，他來鄭州兩年了，剛到鄭州時(shí)是關(guān)虎屯（鄭州市二環(huán)以內(nèi)城中村）的租客，沒多久關(guān)虎屯就要拆了，現(xiàn)在搬到沙門村（鄭州市三環(huán)以外城中村）。流動(dòng)人口越來越集中將使流動(dòng)人口問題越來越嚴(yán)重，越來越難以解決，這也將是城市城中村后期改造中面臨的首要難題，因此，不可能再像城中村改造之初那樣忽略居住在城中村的這些流動(dòng)人口了。在制定政策時(shí)必須考慮這以特定群體的安置問題，在城中村改造后期如果處理不好這一問題的話，將造成城市人才外流，城市住房危機(jī)，城市不和諧等一系列不利于城市發(fā)展的社會(huì)問題。
（二）城中村現(xiàn)狀分析
1.從外觀上規(guī)劃欠缺
布局凌亂，存在各種安全隱患。走進(jìn)鄭州的城中村，給人一種窒息的感覺，由于城中村土地資源珍貴，加個(gè)房租收益可觀，村民自己建的到處是握手樓、接吻樓，并且在走訪中了解到城中村房屋出現(xiàn)過坍塌的事件，存在嚴(yán)重的安全隱患；在道路方面，村中除了幾條主干道，其他的根本稱不上道路，最多可稱為“小巷”，擁堵嚴(yán)重；城中村沒有什么配套的設(shè)施，環(huán)境臟亂，隨處可見的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也沒有配備消防栓等應(yīng)急設(shè)備，況且道路狹窄，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車根本無法進(jìn)入。
2.城中村流動(dòng)人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本村村民
從高皇寨村委會(huì)了解到，本村現(xiàn)居住人口十三萬多人，但本村村民僅一千八百余口，外來租戶卻有十幾萬人。這十幾萬外來人口人絕大多數(shù)都是流動(dòng)人口。
3.城中村租金相對(duì)便宜
但“見風(fēng)長”現(xiàn)象嚴(yán)重。廉價(jià)的租金是流動(dòng)人口集聚城中村的主要原因，他們租不起小區(qū)房，只有在城中村居住。但是城中村房租“見風(fēng)長”現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著鄭州市城中村拆遷改造的不斷進(jìn)行，流動(dòng)人口向沒有拆遷的城中村集中，城中村房租也在瘋長。在沙門村調(diào)查中，一位被調(diào)查的外來人口說：“一間四十多平方米的房子兩個(gè)月前的租金是350元左右，現(xiàn)在漲到每月600多”，村民的房租收益非?？捎^，每戶每年房租收入幾十萬元甚至上百萬元。這些村民大多沒有工作，坐等收租，他們的后代也大多沒有穩(wěn)定的工作。
4.城中村街道小商鋪林立，小商販集中
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們絕大多數(shù)為外來流動(dòng)人口，靠城中村擺攤收入維持生計(jì)，但城中村改造不可避免的導(dǎo)致這部分人大量失業(yè)。
二、鄭州市城中村對(duì)流動(dòng)人口的影響分析
（一）流動(dòng)人口的構(gòu)成、特點(diǎn)及作用
1.流動(dòng)人口的構(gòu)成、特點(diǎn)
流動(dòng)人口是指來自非鄭州地區(qū)的、非鄭州戶籍的、在鄭州生活和工作的人員。他們主要由剛畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工構(gòu)成，這些人員幾乎都是青年人和中年人。目前，鄭州市流動(dòng)人口具有以下兩個(gè)突出特點(diǎn)：第一，人數(shù)多，增長速度快。截至2013年9月，鄭州市區(qū)流動(dòng)人口達(dá)340萬，且每年以25%的速度遞增，城區(qū)人口密度僅次于廣州，居全國第二位。第二，流動(dòng)人口集中在城中村，生活壓力大。流動(dòng)人口工資相對(duì)較低，他們買不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家?guī)Э?，精神和物質(zhì)上承受較大的壓力。并且隨著城中村的拆遷改造而不斷搬遷，越來越集中在為數(shù)不多的城中村里。
2.流動(dòng)人口對(duì)鄭州城市發(fā)展的作用
流動(dòng)人口提供了城市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需的勞動(dòng)力資源。城市建筑方面最為明顯，城市建筑行業(yè)絕大多數(shù)為外來務(wù)工人員，他們用辛勤勞動(dòng)換來了城市發(fā)展的日新月異。流動(dòng)人口拉動(dòng)了城市消費(fèi)，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了需求動(dòng)力。流動(dòng)人口帶來了不同的思想觀念，與當(dāng)?shù)厝丝谙嗷ソ涣骱蜏贤?，豐富了城市的文化內(nèi)涵，有助于建立開放的城市文化。流動(dòng)人口中有著許多高技能或一技之長的人才，比如每年都有許多剛畢業(yè)的大學(xué)生通過創(chuàng)業(yè)或就業(yè)，實(shí)現(xiàn)了自己的價(jià)值，為城市的發(fā)展不斷注入新鮮活力。
（二）城中村滿足流動(dòng)人口生存與發(fā)展的需要
在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間和現(xiàn)在，城中村成為鄭州市流動(dòng)人口的集聚地，城中村為流動(dòng)人口提供了居住，生存與發(fā)展的空間。
1.城中村暫時(shí)解決了外來人口的居住問題
以高皇寨為例，我們從高皇寨村委會(huì)了解到，本村現(xiàn)居住人口13萬多。其中，本村村民1800余口，外來租戶十幾萬，這些租戶主要是畢業(yè)大學(xué)生、農(nóng)民工等一些低收入人群，他們?cè)诖司幼〉脑蛑饕浅侵写遄饨鹣鄬?duì)較低。如柳林村不遠(yuǎn)的二十一世紀(jì)社區(qū)居易國際一間40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同樣面積的房子每月房租僅為560元，低廉的房租解決了流動(dòng)人口的居住問題。
2.城中村解決了一部分流動(dòng)人口的就業(yè)問題
城中村的個(gè)體戶絕大多數(shù)為外來流動(dòng)人口。他們以在城中村擺攤為生，因城中村人流量大，這些外來人口年收入頗豐。當(dāng)問及對(duì)是否贊同城中村拆遷改造時(shí)，他們明顯反對(duì)，因?yàn)閷?duì)他們來說拆遷就等于失業(yè)。
3.城中村起著“中轉(zhuǎn)站”的作用
“鄭漂族”中的多數(shù)青年人是畢業(yè)不久的大學(xué)生，往往具有一定學(xué)歷或較高的文化素養(yǎng)、知識(shí)技能，他們主要尋求在文化產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域一展抱負(fù)，為了能在城市生存和發(fā)展下去，他們很多人選擇暫時(shí)在城中村中立足。城中村也為農(nóng)民提供了逐漸適應(yīng)城市生活模式和價(jià)值觀念的場(chǎng)所，為進(jìn)城農(nóng)民融入城市起著橋梁紐帶作用。從這個(gè)角度上來說，城中村也為中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)起著“中轉(zhuǎn)站”的作用。
三、鄭州市城中村拆遷改造中流動(dòng)人口面臨的窘境
關(guān)鍵詞：城中村；城鄉(xiāng)二元體制；改造。
隨著改革開放的深入，以及城市化進(jìn)程的加快，原來緊挨著城市的那些農(nóng)村全部或大部分耕地被用作城市建設(shè)，由此出現(xiàn)了“都市里的村落”也就是“城中村”現(xiàn)象。 廣義的城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外，生活水平低下的居民區(qū)；狹義的城中村是農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍然在原村落居住而演變成的居民區(qū)。 本文以狹義的城中村進(jìn)行分析。
一、城中村出現(xiàn)的原因及存在的主要問題。
（一）城中村出現(xiàn)的原因分析。
首先，我國城市化的快速發(fā)展。 世界城市化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 城市化可分為起步、 加速和成熟三個(gè)階段，城市化 30%～70%為加速階段，而我國現(xiàn)在城市化達(dá) 40%，正處于加速發(fā)展階段，要求有更多的土地用作城市建設(shè)，政府在征用農(nóng)村耕地時(shí)，往往出現(xiàn)短期化行為，出于對(duì)成本的考慮，在對(duì)農(nóng)村進(jìn)行城市化改造時(shí)，僅僅是將耕地作為建設(shè)用地，卻沒有對(duì)村落進(jìn)行改造，征地后的開發(fā)建設(shè)，企業(yè)和政府都將眼光放在項(xiàng)目上，僅考慮當(dāng)前的利益獲得。 此外，政府在改造時(shí)有畏難思想，因?yàn)閷?duì)這些農(nóng)村宅基地進(jìn)行改造，必然會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐拇迕?，?huì)面臨很多困難，管理層次的畏難情緒是城中村現(xiàn)象長期存在的又一重要原因。 可以說，城中村現(xiàn)象是一個(gè)典型的城市化滯后于工業(yè)化的特征。
其次， 城中村現(xiàn)象根源在于我國的城鄉(xiāng)二元管理體制和土地二元所有制結(jié)構(gòu)。 長期以來，我國對(duì)農(nóng)村和城市的管理一直是分割對(duì)立的二元管理體制，在戶籍管理、教育服務(wù)、福利保障上都嚴(yán)格劃分了農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口的區(qū)別。 在對(duì)城市和農(nóng)村的管理上也是完全不同的，“城”和“鄉(xiāng)”屬于不同的管理機(jī)構(gòu)， 城市的管理法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體所有的耕地和宅基地沒有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留農(nóng)村管理體制，村委會(huì)有更大的自主權(quán)，并不按照所屬的街道辦事處進(jìn)行管理。 此外，我國實(shí)行土地二元所有制，城市的國有土地歸城市統(tǒng)一規(guī)劃，而農(nóng)村耕地和宅基地歸集體所有， 這些因素都導(dǎo)致了農(nóng)村耕地被征用后，原來的農(nóng)村村落成為了封閉的小社會(huì)，缺乏正規(guī)的管理，形成了“都市中的村莊”這樣一種特殊的社會(huì)現(xiàn)象。
（二）城中村存在的主要問題。
（1）城中村建設(shè)管理差，布局混亂。 在城鄉(xiāng)二元管理體制下，城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，和城市建筑格格不入， 對(duì)農(nóng)村來說它是城市， 對(duì)城市來說它又是農(nóng)村，村民隨意亂搭建筑，亂拉電線，有許多“握手樓”、“貼面樓”，房屋擁擠現(xiàn)象嚴(yán)重，消防隱患很大。
（2）城中村基礎(chǔ)設(shè)施差，村民生活水平低。 由于缺乏統(tǒng)一的管理，城中村基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，缺少排水排污系統(tǒng)，污水橫流，垃圾沒有統(tǒng)一處理。 道路難以滿足消防、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)車輛通行。 極少有醫(yī)療點(diǎn)，很多村民生病就去找民間“赤腳醫(yī)生”醫(yī)治。 沒有健身、休閑的場(chǎng)地和設(shè)施。 此外， 城中村居民原先都是農(nóng)民，從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，現(xiàn)在耕地被征用了，他們就面臨新的職業(yè)選擇，很多村民文化程度不高，也沒有相應(yīng)的技能，找工作十分困難，只能選擇體力勞動(dòng)，獲取不多的薪水，因此，他們的生活水平要比城市居民低很多。
（3）外來人口眾多，社會(huì)治安混亂。 城中村居民失去土地后，找不到合適工作，就將房屋出租，有的甚至隨意搭建建筑物出租給別人， 因?yàn)樽夥績r(jià)格便宜，吸引了很多外地打工者來居住，因此就成了外來人口的聚居地。 由于人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，出租屋隱蔽，無人管理，因此成為了犯罪嫌疑人的庇護(hù)所，是綁架勒索、販毒的高發(fā)地，社會(huì)治安存在極大的隱患。
二、城中村改造面臨的困境。
（一）經(jīng)濟(jì)利益制約了城中村改造的步伐。
城中村改造不僅僅是將村落改建成城市建筑給村民居住那么簡單，其中涉及了村民、政府和開發(fā)商的利益，這三者的經(jīng)濟(jì)利益不協(xié)調(diào)好，城中村改造就不能順利完成。
城中村改造影響最大的是村民的利益。 首先，對(duì)城中村進(jìn)行改造就必須拆除舊的村落、收回土地，因此就面臨給村民征地補(bǔ)償和安置就業(yè)的問題， 但是支付補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)卻往往不能讓村民滿意， 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低了，村民不愿意，標(biāo)準(zhǔn)高了，政府和開發(fā)商承擔(dān)不起， 而最終的結(jié)果往往是村民大多不清楚補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只能是被動(dòng)地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常會(huì)有一些“釘子戶”，他們是城中村改造的最大的反對(duì)者，開發(fā)商既要滿足政府對(duì)于城市規(guī)劃的要求，又要處理好拆遷費(fèi)問題， 就給改造帶來較大困難。 此外， 對(duì)于政府來說， 城中村改造要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 拆遷費(fèi)用和公共設(shè)施建設(shè)都給政府財(cái)政造成較大壓力。 所以，村民、開放商、政府三者經(jīng)濟(jì)利益的交織給改造帶來較大困難。
（二）村民的安土重遷思想制約城中村改造。
我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國， 農(nóng)民對(duì)于土地依賴性很強(qiáng)，有著很深的感情，雖然許多農(nóng)村地區(qū)在暴風(fēng)驟雨式的城市化進(jìn)程中迅速完成了歷史性轉(zhuǎn)變， 使很多農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了祖祖輩輩的城里人愿望，但是，實(shí)際情況卻是很多農(nóng)民不習(xí)慣城市生活， 他們很留戀原來的田園生活， 想繼續(xù)種地， 尤其是一些老年人最不適應(yīng)，以前在農(nóng)村生活，各家各戶都認(rèn)識(shí)，抬頭不見低頭見，鄰里之間可以串門聊天，而改造后各自待在家里，沒有人說話聊天，老人更感寂寞。 特別是中國農(nóng)民長久以來就祈求“安穩(wěn)”，不愿意搬動(dòng)，守著自己的老房子，這種思想也是影響城中村改造的重要因素。
（三）城中村改造中的一些“面子工程”。
城中村改造有些是拆遷重建， 有些是在原住宅基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃改造，后者往往會(huì)出現(xiàn)“只改面子不改里子”的做法，即僅將原來的舊房子外面重新修整粉刷，對(duì)房屋內(nèi)部就不管理了，這些城中村從外部看是整潔新穎的， 但房屋內(nèi)部有很多問題， 如墻壁裂縫、房體下沉等，甚至出現(xiàn)危房卻沒有解決，這與改造的初衷相違背。 對(duì)于城中村改造，不僅僅是改善城市面貌， 更重要的是對(duì)村民生活質(zhì)量的提高， 這種“面子工程”只會(huì)增強(qiáng)百姓對(duì)改造的抵制心理 ，而不能推動(dòng)城中村改造的順利進(jìn)行。
（四）改造后“新城市居民”的管理壓力。
目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題， 改造后村民的生存方式?jīng)]有得到根木改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。 政府雖然會(huì)給部分人安置就業(yè)，但安排就業(yè)的工作性質(zhì)、技能要求、薪酬情況、勞動(dòng)強(qiáng)度等，很難讓大多數(shù)人都滿意。 另外，村民不只是簡單的身份改變， 更重要的是要用城市居民的標(biāo)準(zhǔn)來管理。 這涉及到一系列待遇問題，如最低生活保障、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、教育等。 改造工作不只是完成硬件環(huán)境的轉(zhuǎn)變，軟件環(huán)境的改變更為重要。
三、城中村改造的基本思路。
（一）轉(zhuǎn)變管理體制是城中村改造的關(guān)鍵。
城中村形成的根本原因就是我國城鄉(xiāng)二元管理體制，現(xiàn)代城市的管理嚴(yán)格有序，而城中村的管理仍然是保持農(nóng)村建制， 這種城鄉(xiāng)二元管理對(duì)城中村管理上的交叉重復(fù)，看似實(shí)施管理，實(shí)際上卻誰也管不著，誰也管不好，造成管理上的混亂和低水平，沒有好的管理，當(dāng)然不能實(shí)現(xiàn)城中村良好改造。 因此，應(yīng)該把城中村納入城市管理中，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，降低村委會(huì)在城中村的“統(tǒng)治地位”。 村民也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)身份的完全轉(zhuǎn)化，由村民轉(zhuǎn)化為居民，不僅僅在管理上統(tǒng)一，在服務(wù)上也要統(tǒng)一，包括醫(yī)療衛(wèi)生、交通環(huán)境、社會(huì)保險(xiǎn)、教育等和城市居民享有同樣的服務(wù)，只有這樣，城中村改造才能得到村民贊同和支持，從而減少城中村改造的阻力。
（二）政府調(diào)控、市場(chǎng)運(yùn)作，確保三方利益。
城中村改造能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵在于三方利益的協(xié)調(diào)。 對(duì)于村民來說， 改造后要獲得好的生活環(huán)境，提高生活水平；對(duì)于政府來說，通過改造美化城市環(huán)境，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對(duì)于開發(fā)商來說，要獲得其預(yù)期的利潤。 要實(shí)現(xiàn)這三個(gè)方面的統(tǒng)一，就要求政府制定切實(shí)可行的拆遷改造政策， 規(guī)定合理征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合理處置集體財(cái)產(chǎn)，解決改造后村民成為居民后的生活、教育、保障等問題，使村民在城中村改造中獲得利益，提高生活水平；同時(shí)，對(duì)開發(fā)商，政府要保證公正、公平的競爭環(huán)境，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，公開招標(biāo)，發(fā)揮開放商的主體作用，保證開發(fā)商能夠獲得相應(yīng)的利潤，從而在政府、村民、開發(fā)商三者利益協(xié)調(diào)的情況下， 推進(jìn)城中村改造的順利展開。
（三）對(duì)不同類型城中村進(jìn)行分類改造。
在城中村改造過程中， 要根據(jù)各個(gè)城市城中村不同的特點(diǎn)有區(qū)別地進(jìn)行分類改造。 對(duì)于一些發(fā)展相對(duì)好的城中村， 基本符合城市規(guī)劃要求的可以不進(jìn)行徹底拆除建新房，而是保留原有面貌，對(duì)局部進(jìn)行維修翻新，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；有些城中村的建筑特色和民風(fēng)習(xí)俗， 可以保留下來的要加以保護(hù)。 總之，在城中村改造中切忌一刀切，特別要克服“只改面子不改里子”的現(xiàn)象。 對(duì)于嚴(yán)重違背城市規(guī)劃的城中村要徹底改造， 將城中村改造成為符合城市現(xiàn)代規(guī)劃的區(qū)域，推動(dòng)城市和諧發(fā)展。
（四）“村莊人”的城市化。
對(duì)于城中村的改造， 除了物質(zhì)層面的更新和經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償外， 還要轉(zhuǎn)變城中村居民的思想觀念和生活方式。 城中村的居民雖然身處城市中，名義上是城里人， 但他們的思想觀念和生活習(xí)慣還沒有跟上城市生活的步伐，因此要推進(jìn)“村莊人”的城市化，通過傳單、黑板報(bào)、廣播等對(duì)他們進(jìn)行現(xiàn)代城市文明思想的宣傳教育，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，大力轉(zhuǎn)變他們的思想觀念， 改變陳規(guī)陋習(xí)， 提高文明素養(yǎng)，做新型城市居民。
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【關(guān)鍵詞】城中村；改造地；改造時(shí)；改造度；改造規(guī)劃
中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1.引言
隨著三亞專業(yè)性旅游城市所面臨的新發(fā)展形勢(shì)，城市外延式擴(kuò)張的深入的同時(shí)，三亞內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對(duì)人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的“城中村”進(jìn)行改造，成為推進(jìn)三亞城市和諧發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，與實(shí)現(xiàn)三亞國際性濱海旅游城市的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)。“城中村”土地作為城市寶貴空間資源的一部分需要得到高效的利用，但就三亞現(xiàn)有“城中村”坐地收租等的粗放式發(fā)展模式，妨礙了三亞專業(yè)性旅游城市主導(dǎo)功能的提升和城市空間的一體化發(fā)展。
三亞根據(jù)“城中村”所處的具體區(qū)位、現(xiàn)狀及問題的嚴(yán)重程度和改造開發(fā)的迫切性等綜合因素，采用因地制宜的開發(fā)模式，改變“城中村”空間低效利用狀態(tài)，促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能調(diào)整、提升國際旅游城市品位、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)由“城市角落”到“城市亮點(diǎn)”的巨大轉(zhuǎn)變。這已是三亞由速度向效益轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期當(dāng)務(wù)之急。
規(guī)劃研究范圍涉及三亞舊城區(qū)及部分周邊的“城中村”，主要包括陽光海岸、吳春園、榕根村、月川村、東岸村、海螺村、臨春村、紅旗街、商品街、建設(shè)街、民眾街、港門上村、儋州村、南邊海、下洋田、水巷村等；分布的區(qū)域從三亞市的市中心到城郊邊緣。
2.技術(shù)路線的提出
為了能更好地改造三亞城中村，首先需要判斷哪里要改造、什么時(shí)候要改造、改造到什么程度合適，為此針對(duì)這些基本問題的判斷我們借鑒了國內(nèi)外關(guān)于城中村改造的相關(guān)理論與案例，最后得出通過如下三種研究路線回答三亞城中村改造的基本問題：第一、明確城中村在三亞城市空間層級(jí)的關(guān)系——判定是否需要改造——改造“地”的確定；第二、明確城中村在三亞城市空間層級(jí)的改造“時(shí)”——判定是否達(dá)到改造“時(shí)”——改造優(yōu)先性的判斷；第三、明確城中村在三亞城市空間層級(jí)的改造“度”——判定改造達(dá)到度——改造地的改造程度確定。具體詳見圖1。
圖1三亞城中村改造“地”、改造“時(shí)”與改造“度”技術(shù)路線
3.三亞城中村改造“地”的確定
3.1 城中村是否改造的判定條件
改造“地”即需要改造的城市空間，比較劣勢(shì)決定改造“地”。
3.1.1比較劣勢(shì)
城中村是否改造主要取決于即城中村與其周邊存在的比較劣勢(shì)，主要包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的比較劣勢(shì)。
（1）經(jīng)濟(jì)效益的比較劣勢(shì)（物質(zhì)形態(tài)引起的比較劣勢(shì)、地塊性質(zhì)、功能引起的比較劣勢(shì)、土地級(jí)差變化引起的比較劣勢(shì)）
（2）社會(huì)效益的比較劣勢(shì)（從整個(gè)城市的角度看待研究對(duì)象的社會(huì)效益、從居住其內(nèi)的人對(duì)居住環(huán)境的判斷）
（3）環(huán)境效益的比較劣勢(shì)（開放空間的環(huán)境指標(biāo)（綠化覆蓋率、人均公共綠地面積等）；
反映水平空間集約程度的建筑密度和垂直空間集約程度的容積率；反映環(huán)境污染的指標(biāo)）。
3.1.2城市空間層級(jí)結(jié)構(gòu)
比較劣勢(shì)在宏觀層面上可以通過確定城市的空間層級(jí)的內(nèi)在“差異”來體現(xiàn)，進(jìn)而
作為城中村是否改造的一個(gè)理論依據(jù)。
（1）合理的土地利用方式是城市由內(nèi)向外依次是CBD用地、商業(yè)與辦公用地、居
住/工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地；理想化與之對(duì)應(yīng)的空間類型是全球化空間、城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間，兩者共同揭示了城市空間的“層級(jí)”的關(guān)系。
（2）判斷城市空間層級(jí)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)——城市空間的層級(jí)與連接的合理性
鄉(xiāng)村化空間、市民化空間、城市化空間、全球化空間同時(shí)存在于一個(gè)城市中并具有“層級(jí)”關(guān)系；每種類型空間有與其相適應(yīng)的使用者、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、開發(fā)強(qiáng)度、開放性和空間尺度。
（3）層級(jí)的內(nèi)在“差異”決定空間的連接原則：
某個(gè)層級(jí)的空間只能與同層級(jí)、或相臨層級(jí)的空間連接，不能越過緊鄰的層級(jí)與更高、或更低層級(jí)的空間發(fā)生關(guān)系。自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
3.2三亞主城區(qū)空間層級(jí)結(jié)構(gòu)的確定
城市空間層級(jí)結(jié)構(gòu)為改造提供一個(gè)指導(dǎo)，也提供一個(gè)約束，不僅有利于對(duì)城市空間宏觀的把握，處理好整體與局部的關(guān)系，還有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的問題”。
下面分析三亞市主城區(qū)空間層級(jí)結(jié)構(gòu)的基本類型，詳見表1。
表1 三亞市主城區(qū)空間層級(jí)結(jié)構(gòu)的基本類型
3.3 三亞城中村空間層級(jí)的比較劣勢(shì)與改造“地”的確定
通過三亞主城區(qū)空間層級(jí)結(jié)構(gòu)圖可以發(fā)現(xiàn)，10個(gè)地方出現(xiàn)空間連接紊亂：詳見圖2:
1陽光海岸（四更園） （圖A處）
2儋州村及周邊地帶 （圖B處）
3吳春園片區(qū)周邊地帶 （圖C處）
4建設(shè)街及周邊地帶 （圖D處）
5群眾巷及周邊地帶 （圖E 處）
6紅旗街及周邊地帶 （圖F處）
7水居巷及周邊地帶 （圖G處）
8港門上村及周邊地帶 （圖H處）
9商品街及周邊地帶 （圖I處）
10榕根村及周邊地帶（圖 J處） （圖2 三亞城中村空間層級(jí)的比較劣勢(shì))
空間層級(jí)連接紊亂主要表現(xiàn)為：空間支離破碎；不同層級(jí)的城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間任意連接；需要整治的市民化空間與急需改造的鄉(xiāng)村化空間排列組合較隨意。
因此，從三亞主城區(qū)城市空間層級(jí)結(jié)構(gòu)圖可以得出：1城市空間層級(jí)連接出現(xiàn)紊亂主要還是集中在本次規(guī)劃研究范圍內(nèi)的各城中村。2通過如下表可以明顯得出三亞城中村與其周邊的比較劣勢(shì)。3從空間層級(jí)結(jié)構(gòu)可以得出三亞目前需要改造城中村。
為此，通過上述判斷分析，就可得出三亞城中村改造“地”的一覽表，具體詳見表2。
表2三亞城中村改造“地”一覽表
當(dāng)然，政府在實(shí)際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并在一定程度上進(jìn)行了改造開發(fā)建設(shè)。而實(shí)際上如果城中村所在區(qū)位的特殊性以及大項(xiàng)目的帶動(dòng)，能保證開發(fā)建設(shè)的成功也是可行的。
3.4 三亞城中村改造“地”的分類
結(jié)合上述第三章的空間形態(tài)研究和各城中村內(nèi)的村民身份轉(zhuǎn)變程度可以分為如下三大類：舊城改造區(qū)型、城中村型、城郊村型。
（1）舊城改造區(qū)型
該類型的城中村主要是指：陽光海岸——四更園、吳春園、儋州村、建設(shè)街、紅旗街、群眾巷、商品街。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)），周邊已被繁華的商業(yè)和城市其它用地所包圍，村民已基本向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個(gè)片區(qū)的功能定位不相符合的舊城改造區(qū)。
（2）城中村型
該類型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港門上村、南邊海、下洋田。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)）或城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊被一些零星的沿街小商鋪所包圍，少量村民已向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也有少量已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個(gè)片區(qū)的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
該類型的城中村主要是指：東岸村、海螺村、臨春村。位于三亞城市郊區(qū)部位（城鄉(xiāng)結(jié)合部），具有較多的土地，城市近期建設(shè)不會(huì)覆蓋的地區(qū)，主要以農(nóng)村戶口為主；但其現(xiàn)狀大部分建筑以低層、部分建筑存在一定的安全隱患，村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施較缺乏，從上位規(guī)劃的功能定位與城市發(fā)展目標(biāo)來看是不相符合的城中村，將通過合理的改造開發(fā)模式進(jìn)行建設(shè)。
4.三亞城中村改造“時(shí)”的確定
4.1 城中村改造“時(shí)”的判定條件
改造“時(shí)”即是改造效益最高的時(shí)間段。
（1）舊城/城中村改造的成本隨著時(shí)間的變化曲線應(yīng)該是“U”型，改造時(shí)也就是成
本曲線“U”型的下限，超過最低“機(jī)會(huì)成本”的改造時(shí)期，可能導(dǎo)致改造的成本加大，詳見圖3。
圖3改造機(jī)會(huì)成本曲線圖
（2）改造的標(biāo)志：人口構(gòu)成的變化、租金的絕對(duì)或相對(duì)減低。
（3）改造“時(shí)”的影響因素：物理形態(tài)的自然老化、人們需求觀念的變化、城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整、土地使用的機(jī)會(huì)成本。
（4）改造“時(shí)”的確定——改造影響因素的交集
不同因素引起的改造時(shí)如果能夠具有“同時(shí)性”，則改造效益最佳，詳見圖4。
圖4改造影響因素的交集圖
4.2 三亞城中村改造“時(shí)”的確定與分類
根據(jù)對(duì)各城中村的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并按照上述的改造“時(shí)“的判定條件，具體詳見表3。
表3三亞城中村改造“時(shí)”確定的判定條件表
注：優(yōu)先1——已達(dá)到改造程度
優(yōu)先2、3——即將達(dá)到改造程度（若有項(xiàng)目帶動(dòng)，也可改造）
優(yōu)先4——還未達(dá)到改造程度，特別還有幾個(gè)自然村落
政府在實(shí)際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并有項(xiàng)目的帶動(dòng)，在一定程度上進(jìn)行了改造開發(fā)建設(shè)。
5.三亞城中村改造“度”的確定
5.1城中村改造度的判定條件
城中村改造存在兩個(gè)層面的“度”：對(duì)現(xiàn)狀的保留程度和改造后要達(dá)到的程度。因此，城中村改造度的確定一般遵循如下原則：
（1）宏觀層面上“度”：
改造度要滿足城市空間層級(jí)的內(nèi)在“差異性”的連接原則：
1某個(gè)層級(jí)的空間只能與同層級(jí)、或相臨層級(jí)的空間連接，不能越過緊鄰的層級(jí)與更高、或更低層級(jí)的空間發(fā)生關(guān)系；
2自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
（2）微觀層面上“度”：
1現(xiàn)狀的保留部分——要與宏觀“度”的空間層級(jí)相匹配；
2改造后的空間特征——也要與宏觀“度”的空間特征相符合；
3改造地的經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)的可接受性，改造對(duì)象的獨(dú)特性。
5.2 城中村改造“度”的基本類型
幾種常見引起改造度變化的改造方式，列表詳見表4。
表4 改造度“度”的基本類型
5.3 三亞城中村改造“度”的確定
根據(jù)對(duì)各城中村的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并按照上述的改造度的判定條件，可得出如下圖5。
圖5三亞城中村類型與改造“度”
6.結(jié)語
隨著新城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城中村改造已成為困擾各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)發(fā)展的迫切問題。每個(gè)城市或多或少都存在著一定量的城中村，通過結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，科學(xué)合理地確定哪些需要改造、什么時(shí)候改造、改造到什么程度，成為了城中村改造關(guān)鍵一步。為了更好解決與合理推進(jìn)城中村改造問題，建議規(guī)劃管理者有必要編制城市或片區(qū)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，回答好城中村改造“地”、改造“時(shí)”、改造“度”等基本問題，從而健康有效、可持續(xù)地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:城中村改造 問題 對(duì)策
中圖分類號(hào):TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1004-4914(2010)06-018-02
改革開放30多年來,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國城市建設(shè)的步伐明顯加快,城市的快速發(fā)展,需要獲得擴(kuò)展的空間,在許多城市中,昔日城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個(gè)特殊地域――“城中村”。
長期以來,由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,城中村的基礎(chǔ)設(shè)施欠缺,同時(shí),因?yàn)楣芾肀∪跖c外來人員混雜,城中村違法建設(shè)、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內(nèi)居民的生產(chǎn)生活,而且影響到城市的整體環(huán)境和發(fā)展,成為城市發(fā)展中許多城市問題的焦點(diǎn)所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。
一、西安市的城中村改造現(xiàn)狀
西安的城中村數(shù)量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區(qū)和4個(gè)開發(fā)區(qū)人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個(gè),再加上長安、臨潼、閻良3個(gè)郊區(qū)40個(gè)城中村,共計(jì)326個(gè)城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點(diǎn),西安市二環(huán)路以內(nèi)的行政村有72個(gè),涉及農(nóng)業(yè)人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。
這些城中村,特別是二環(huán)以內(nèi)的72個(gè)城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優(yōu)越,生產(chǎn)經(jīng)營主要以房屋出租為主,以房生財(cái);三是村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱;四是規(guī)劃建設(shè)管理缺位,村莊建設(shè)無序發(fā)展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動(dòng)人口涌入,成為社會(huì)不良現(xiàn)象的多發(fā)地。隨著城市化進(jìn)程的加快,實(shí)施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。
西安市城中村改造自2002年以來,經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展三個(gè)階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計(jì)問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發(fā)展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身實(shí)際情況逐步推進(jìn)。在此期間政府曾經(jīng)出臺(tái)過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會(huì)改建成社區(qū)居民委員會(huì),將村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體改造成由現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范的股份制公司,逐步建立城市運(yùn)行及管理模式。2005年,經(jīng)過長期的摸索及試驗(yàn),西安的城中村改造終于得以大規(guī)模進(jìn)行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機(jī)構(gòu)的成立,全力推進(jìn)了西安市人居環(huán)境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個(gè)整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設(shè)已累計(jì)開工411.7萬平方米,占產(chǎn)權(quán)置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個(gè),2008年全年完成整村拆除41個(gè),實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設(shè)面積460萬平方米,累計(jì)完成投資79億元。完成55個(gè)村的農(nóng)轉(zhuǎn)居工作,完成56個(gè)村的清產(chǎn)核資工作,完成46個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革工作,完成34個(gè)村撤村建社區(qū)工作,計(jì)劃至2011年基本完成二環(huán)內(nèi)城中村改造。當(dāng)前,城中村改造已成為西安市城市建設(shè)的重要組成部分。
二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題
由于西安市“城中村”改造工作本身的復(fù)雜性、艱巨性和長期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個(gè)問題。
1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)“城中村”改造的法規(guī)文件,除直轄市外也沒有省級(jí)政府出臺(tái)的法規(guī)。在國家出臺(tái)的現(xiàn)有法規(guī)文件里也很難找出指導(dǎo)“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關(guān)法規(guī)政策都是各地、市根據(jù)自己的實(shí)際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實(shí)際操作中因缺乏依據(jù)而出現(xiàn)偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進(jìn)行。另一方面,“城中村”改造總體進(jìn)行緩慢,改造任務(wù)十分艱巨。相關(guān)部門在土地利用和征地拆遷中,建設(shè)與改造未能同步實(shí)施,而且責(zé)、權(quán)、利不配套,缺乏宏觀指導(dǎo)性的體制合力措施,“城中村”改造的有關(guān)指導(dǎo)性政策亟待制定和完善。
2.“城中村”改造土地轉(zhuǎn)變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關(guān)于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進(jìn)”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個(gè)轉(zhuǎn)變”)工作,其中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐牟僮麟y度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規(guī)劃導(dǎo)向不夠明確?！俺侵写濉备脑旒葲]有改造進(jìn)度、開發(fā)模式、安置地塊的規(guī)劃,也沒有將“城中村”改造納入?yún)^(qū)域性的開發(fā)規(guī)劃,因而改造缺少計(jì)劃性和前瞻性。
3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實(shí)現(xiàn)“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補(bǔ)償、房屋安置以及貨幣補(bǔ)償加房屋安置三種安置方案供村民根據(jù)自身情況靈活選擇。補(bǔ)償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個(gè)村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉(zhuǎn)為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發(fā)用房,并在臨時(shí)過渡費(fèi)、殘疾人補(bǔ)助、村民子女考取大學(xué)補(bǔ)助、補(bǔ)助產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)等方面給予了更多的優(yōu)惠政策。
在這個(gè)過程中,因成本過于高昂,政府自己開發(fā)的方式往往難以啟動(dòng),所以,包括西安市在內(nèi)的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對(duì)絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進(jìn)行改造建設(shè),更談不上實(shí)施“無形改造”了。
4.城中村改造后流動(dòng)人口租房難。由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員,因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動(dòng)人口居住在城中村,隨著城中村改造進(jìn)程加快,外來務(wù)工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔(dān)了一些廉租房的功能,改造后,價(jià)格低廉的出租屋沒有了,會(huì)影響到部分地區(qū)的社會(huì)治安,這個(gè)問題也亟待解決。
三、對(duì)構(gòu)建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對(duì)策建議
1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),從行政管理體制和機(jī)制上確保城中村改造工作的順利進(jìn)行。建議從人員配置、經(jīng)費(fèi)保障方面加強(qiáng)市、區(qū)兩級(jí)“城中村”改造協(xié)調(diào)組織,由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,各相關(guān)部門參與,加強(qiáng)“城中村”改造辦公室對(duì)各項(xiàng)工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí),要明確職責(zé)分工,加大總協(xié)調(diào)力度,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。在此基礎(chǔ)上應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環(huán)以內(nèi)“城中村”撤村建居工作順利完成。
按照“規(guī)劃先行”的工作原則,建議對(duì)三環(huán)內(nèi)的所有村莊及三環(huán)外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進(jìn)行全面調(diào)查,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善“城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃”的編制,并繼續(xù)做好全市“城中村”分批改造規(guī)劃圖、“城中村”用地規(guī)劃圖、各村控制性指標(biāo)圖,加快“城中村”分批改造規(guī)劃圖的科學(xué)編制工作。同時(shí),做好編訂《西安市“城中村”改造規(guī)程》的工作,推進(jìn)西安市“城中村”改造順利開展。使基層進(jìn)一步了解相關(guān)政策,熟悉辦事程序,推動(dòng)“城中村”改造深入開展。
2.積極推進(jìn)“城中村改造中集體土地轉(zhuǎn)性問題”的解決?！俺侵写濉备脑焐婕暗摹八膫€(gè)轉(zhuǎn)變”中,集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的轉(zhuǎn)變操作難度較大,在政策上沒有依據(jù),已成為制約改造進(jìn)度的瓶頸。從全市實(shí)施“城中村”改造的村莊實(shí)際反映看,大多數(shù)村莊改造中普遍存在集體土地的轉(zhuǎn)性問題。雖然從政策上講,農(nóng)用地可依法轉(zhuǎn)用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據(jù)城市建設(shè)的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復(fù)雜,很難適應(yīng)當(dāng)前“城中村”改造的需要,建議有關(guān)部門為土地轉(zhuǎn)性工作創(chuàng)造條件。
3.加大對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場(chǎng)”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造。策劃包裝每個(gè)城中村改造項(xiàng)目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請(qǐng)專家、相關(guān)工作部門的領(lǐng)導(dǎo)、各層面代表對(duì)項(xiàng)目的功能定位、概念規(guī)劃、投資收益等進(jìn)行充分論證,進(jìn)而制定詳實(shí)可行的《綜合改造規(guī)劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進(jìn)無形改造與有形改造同步發(fā)展。
4.建議改造時(shí)同步規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房。據(jù)了解,杭州市對(duì)城中村改造時(shí),將外來務(wù)工人員公寓建設(shè)納入同步規(guī)劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè)。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉(zhuǎn)房,滿足外來務(wù)工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建成“新市民之家”15個(gè),使1.3萬名外來務(wù)工人員得到安居。因此,西安市在進(jìn)行城中村改造過程中可以同步規(guī)劃、建設(shè)集中外來務(wù)工人員公寓,以最優(yōu)惠的價(jià)格租給這個(gè)群體,確保他們能夠正常地工作和生活。
城中村是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象,有其長期存在的歷史和社會(huì)原因,在改造過程中應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去考慮,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)西安以及全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。
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洛北鄉(xiāng)所屬各村洛陽市最主要的“城中村”，這對(duì)于洛北鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)來說，“城中村”改造是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。
“城中村”喜變臉
洛北鄉(xiāng)轄東下池村、西下池村、瞿家屯村、西小屯村、東澗溝村、五女冢村、金谷園村和西工村8個(gè)行政村和香榭里?陽光、洛浦?御博城2個(gè)社區(qū)，它們均分布在洛陽西工區(qū)的周邊，與西工區(qū)各辦事處和相關(guān)社區(qū)交叉相連，面積約6平方公里，有4500多戶人家，常住人口1.5萬余人，是典型的“城中村”。
近年來，該鄉(xiāng)先后開發(fā)建設(shè)了洛浦?御博城、香榭里?陽光、水榭王城、陽光水岸、盛世唐莊、白金都會(huì)等小區(qū)。
這些小區(qū)規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)新穎，設(shè)施先進(jìn)，功能齊全，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了凈化、亮化、綠化、美化“四化”同步。精品小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，使“城中村”的形象得到了不斷提高。
為了進(jìn)一步提高農(nóng)民的生活水平，促進(jìn)農(nóng)民向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，洛北鄉(xiāng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)濟(jì)管理模式，通過實(shí)行資產(chǎn)清核、股份量化，進(jìn)一步推動(dòng)了集體經(jīng)濟(jì)管理形式的創(chuàng)新，切實(shí)解決了“人往哪里去”的問題。
根據(jù)本鄉(xiāng)實(shí)際，洛北鄉(xiāng)以項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，對(duì)“城中村”進(jìn)行了強(qiáng)有力的改造，隨著“城中村”改造的推進(jìn)，一些開發(fā)小區(qū)成立了社區(qū)，實(shí)行了社區(qū)統(tǒng)一管理，這樣，農(nóng)民變成了市民，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)對(duì)接。
“城中村”的改造拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了土地及各種公共資源最大限度的整合，促進(jìn)了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和村組經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、合資經(jīng)濟(jì)、外來經(jīng)濟(jì)等不同投資主體的發(fā)展。這些主體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為洛北鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)增長的源泉。
多維改造工程
要改造“城中村”，首先要理解城中村。“城中村”是多維的。因此，改造“城中村”也是一項(xiàng)多維改造工程。
“城中村”是城市化進(jìn)程中的一個(gè)復(fù)雜的問題，在洛陽面臨發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)型的重要?dú)v史時(shí)期。對(duì)它的改造不僅是單純的開發(fā)項(xiàng)目，它還包括城市功能的全面完善和城市建設(shè)品質(zhì)的全面提升。它涉及政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法律等諸多問題，需要政府、村民及社會(huì)各方面的通力合作，同時(shí)也要有資金和組織機(jī)構(gòu)等方面的充分保障。
隨著“城中村”建設(shè)用地的日趨枯竭，以后的開發(fā)改造將涉及村莊的搬遷和村民的整體安置。這樣，政府面臨的工作難度和強(qiáng)度將進(jìn)一步增大；另外，村民自身的改造也是“城中村”改造中的一部分。如何加強(qiáng)對(duì)村民的教育培訓(xùn)，如何引導(dǎo)村民自主創(chuàng)業(yè)，怎樣對(duì)自主創(chuàng)業(yè)進(jìn)行有效扶持，如何實(shí)現(xiàn)村民生存方式和管理體制的轉(zhuǎn)變，都是在“城中村”改造時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。
民生問題也是“城中村”改造中要面臨的最大難題，由于集體經(jīng)濟(jì)及私人出租房屋經(jīng)濟(jì)是村民的主要生活保障，他們擔(dān)心，改造后長期賴以生存的房產(chǎn)和土地，將無法解決自身以及家人的長遠(yuǎn)生計(jì)。
同時(shí)，現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有一定的滯后性，難以符合村民的期望，標(biāo)準(zhǔn)低了，村民不愿意，標(biāo)準(zhǔn)高了，政府承受不了。
另外，“故土難離”、“故鄰難舍”和安于現(xiàn)狀等思想觀念的存在，使絕大多數(shù)村民既想改又怕改，顧慮重重，這已成為制約“城中村”改造進(jìn)程的最大障礙。
在“城中村”改造前期，除了費(fèi)用高，政府財(cái)政壓力大外，一不小心，就會(huì)引起深層次的矛盾。由于“城中村”改造涉及土地的轉(zhuǎn)制、村集體資產(chǎn)和村民房屋的處置、村民的生活來源和保障問題等，這些問題與村民的利益交織在一起，比一般的舊城改造復(fù)雜得多。
目前情況下，土地的審批和招商引資，也都是擺在“城中村”改造面前的重大難題。
不停歇的腳步
“困難雖然存在，但腳步不能停歇。”這是洛北鄉(xiāng)人民的心聲。
根據(jù)河南省委、省政府和洛陽市委、市政府對(duì)“城中村”改造的總體要求，2008年年初，西工區(qū)成立了“城中村”改造指揮部，以洛北鄉(xiāng)西小屯村、東澗溝村、五女冢村三村改造為龍頭，掀起了“城中村”改造的新。指揮部成立以來，從調(diào)查各村資源、制訂拆遷安置補(bǔ)償方案、營造拆遷改造氛圍、招商引資、詳細(xì)建設(shè)規(guī)劃、變更土地性質(zhì)等方面著手，加快了“三村”特別是五女冢村改造步伐。
“城中村”改造的根本目標(biāo)是改善用地功能結(jié)構(gòu)，發(fā)揮土地區(qū)位價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，營造良好的城市環(huán)境。對(duì)于村民來說，要實(shí)現(xiàn)非城市人口向城市人口的轉(zhuǎn)變，使村民與城市居民一樣享受到現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明。顯然，無論從土地的合理利用，還是從生活水平的提高來看，“城中村”的改造都是有益于民的。
“城中村”改造顯然是不能盲目的，面對(duì)存在的困難，洛北鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)班子明確了開發(fā)改造的指導(dǎo)思想，基本原則和具體措施。
“我們要以改善居民生活水平和城市環(huán)境為目的，以科學(xué)規(guī)劃和管理為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)手段為動(dòng)力，以政策優(yōu)惠為保證，以促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)改造‘城中村’?！甭灞编l(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)躊躇滿志。
在“城中村”的改造原則上，洛北鄉(xiāng)首先強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持以人為本，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益。拆遷、安置和各項(xiàng)改造工作中都要最大限度地維護(hù)村民的利益。在城市建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、衛(wèi)生保健、最低生活保障、文化教育等關(guān)系居民切身利益的事項(xiàng)上實(shí)現(xiàn)與城市居民的同等待遇。
在規(guī)劃上，遵循城市功能要求，尊重村民生活習(xí)慣，堅(jiān)持就地改造和易地新建相結(jié)合、繼承傳統(tǒng)建筑和體現(xiàn)地方特色相結(jié)合，做到優(yōu)化組合、合理布局，打破行政村界限；在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上，充分彰顯小區(qū)的文化特色和個(gè)性，努力把小區(qū)打造成集居住、休閑、娛樂、服務(wù)為一體的優(yōu)良社區(qū)。
此外，洛北鄉(xiāng)始終把公平、公正、公開的原則貫穿于舊房拆遷、新房安置和工程建設(shè)的全過程。無論是政策的制定還是合同的簽訂，都堅(jiān)持讓群眾參與，擴(kuò)大群眾知情權(quán)，努力提高工作透明度，贏得群眾的信任，保證了“城中村”改造工作的平穩(wěn)有序。
為了確保“城中村”改造的有效實(shí)施，洛北鄉(xiāng)從多方面制定了具體措施。
“城中村”的改造，土地處置是關(guān)鍵。洛北鄉(xiāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和程序，對(duì)“城中村”土地實(shí)行性質(zhì)變更與征地補(bǔ)償費(fèi)相抵的方式，將原村、組的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，使“城中村”土地由有償、有期限使用轉(zhuǎn)為可進(jìn)入商品房市場(chǎng)的國有土地。這樣，從根本上解決了土地產(chǎn)權(quán)問題。
“城中村”改造建設(shè)依賴于雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但國家的投入是有限的。為此，在政府提供優(yōu)惠政策積極引導(dǎo)下，各村不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理方法，提高自身的造血功能，加大招商引資的力度，吸引有實(shí)力的大企業(yè)參與到“城中村”改造中。洛北鄉(xiāng)鼓勵(lì)各種性質(zhì)的企業(yè)和投資主體以合資、合作、獨(dú)資等各種方式來這里辦企業(yè)、興建生活小區(qū)、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展商貿(mào)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)。通過這樣的方式，逐步完成對(duì)“城中村”的改造。
為了建立健全社會(huì)保障機(jī)制，消除農(nóng)民的后顧之憂，鄉(xiāng)政府建立和完善了農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)制度，實(shí)現(xiàn)了與城鎮(zhèn)職工社會(huì)保障接軌。
