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關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；理論前提；方法分析
中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-000-01
宏觀調(diào)控是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟改革而出現(xiàn)的一種國家經(jīng)濟行為，宏觀調(diào)控法也是隨著宏觀調(diào)控這種行為而應(yīng)運而生的。宏觀調(diào)控法是經(jīng)濟法中的一個重要的組成部分，是經(jīng)濟法中不可或缺的一種部門法律。宏觀調(diào)控法制約著宏觀調(diào)控的行為，宏觀調(diào)控的行為是受宏觀調(diào)控法制約和規(guī)范的。宏觀調(diào)控法是國家實行宏觀調(diào)控行為的一種重要的規(guī)范，為國家的經(jīng)濟改革和經(jīng)濟調(diào)控做出了重要的貢獻，和國家的經(jīng)濟發(fā)展史息息相關(guān)，密不可分的。現(xiàn)代國家經(jīng)濟方面的一個重要職能就是宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控法受市場因素、政府因素以及其他一些因素的影響，有著其自身的理論前提和實施方法，文章就這兩方面來研究，具有極其重要的積極作用。
一、宏觀調(diào)控法的理論前提
（一）市場方面。市場是社會資源的主要配置者。各種資源按照市場價格信號反映的供求比例流向最有利的部門和地區(qū)；企業(yè)是資源配置的利益主體通過市場競爭實現(xiàn)各項資源要素的最佳組合。其次市場是國家對社會經(jīng)濟實行間接管理的中介、手段和直接作用對象。除此之外，市場對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有直接導(dǎo)向作用。但是市場也存在著其自身的局限性，市場具有盲目性、滯后性和自發(fā)性，需要國家運用宏觀調(diào)控來彌補市場的不足，這就為宏觀調(diào)控法提供了一定的市場理論前提。市場的自發(fā)性會導(dǎo)致市場的效率低下以及市場資源的嚴重浪費，市場的盲目性和之后性，導(dǎo)致市場經(jīng)濟的信息不暢通，造成市場經(jīng)濟的不平衡。因而需要國家的宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控法就是建立在市場在某些時候失靈的基礎(chǔ)之上的，反過來講，市場失靈就是宏觀調(diào)控法的一個方面的理論前提。國家運用各種宏觀調(diào)控手段，直接調(diào)節(jié)市場商品供求總量及其結(jié)構(gòu)的平衡關(guān)系，通過市場發(fā)出信號，間接引導(dǎo)和調(diào)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方向，從而實現(xiàn)對社會經(jīng)濟活動全面、有效的控制。。
（二）政府方面。國家實施宏觀調(diào)控的主要目的是為了彌補市場局限性的不足，來調(diào)整因市場調(diào)節(jié)不力而造成的資源浪費、效率低下等現(xiàn)象，但是國家實施宏觀調(diào)控并不是面面俱到，也不能夠完全做到萬無一失。近幾年來，會出現(xiàn)這樣的一種情況，政府所制定出的宏觀調(diào)控政策，有時候卻起不到緩解市場調(diào)節(jié)弊端的情況，反而在一定的程度上加劇市場調(diào)節(jié)的局限性，起到一定的反作用。這就是國家的宏觀調(diào)控政策在有些時候，并不一定就可以完全避免市場調(diào)節(jié)的局限性，完全彌補市場調(diào)節(jié)的弊端情況。這種現(xiàn)象說明國家實行宏觀調(diào)控政策并不一定在任何情況下都奏效，國家的干預(yù)政策并不一定在任何情況下都是有效果的。所以，很有必要把宏觀調(diào)控納入到法律的范圍之內(nèi)，讓國家的宏觀調(diào)控行為走上法律的正確軌道，同時發(fā)揮更大的積極地作用。制定出宏觀調(diào)控法，使得政府的宏觀調(diào)控行為變得有法可依，避免了許多的偏差和錯誤。這是宏觀調(diào)控法的有一個重要的理論前提，它與政府實行的宏觀調(diào)控行為是緊密聯(lián)系，密不可分的。同時，從另一個角度來講，宏觀調(diào)控法作為一種法律，它是依托于一定的社會真實情況的，并不是憑空捏造的，是客觀存在的一部經(jīng)濟法之一。
二、宏觀調(diào)控法實施的方法
（一）宏觀調(diào)控實施的最主要的主體就是政府。政府在實施宏觀調(diào)控法的這一過程當(dāng)中不僅要履行政府的經(jīng)濟職能，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)，做到義務(wù)和權(quán)利的結(jié)合與統(tǒng)一。政府的這種行為就是法律上所要求的權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。宏觀調(diào)控法是基于各種理論前提上存在的一部經(jīng)濟法之一，政府在履行宏觀調(diào)控法的過程當(dāng)中不僅要享有一定的權(quán)利，同時也要承擔(dān)在宏觀調(diào)控過程中所出現(xiàn)的一些情況的責(zé)任，在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，遵循宏觀調(diào)控法對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，切不可盲目地、過度地實施宏觀調(diào)控。這樣，國家才能夠在法律的基礎(chǔ)之上對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。
（二）宏觀調(diào)控法實施的另一種方法就是注重公平的原則。政府在實施宏觀調(diào)控法的過程當(dāng)中不能夠損害宏觀調(diào)控主體的切身利益，要注重公平，從法律的角度出發(fā)，來保護宏觀調(diào)控被控主體的直接利益和合法權(quán)利。同時這也是經(jīng)濟法的要求。這樣才能夠促進宏觀調(diào)控法的順利進行。才能夠?qū)崿F(xiàn)宏觀調(diào)控的主體和宏觀調(diào)控的被控主體之間的協(xié)調(diào)與平衡，來進一步促進現(xiàn)代國家經(jīng)濟的發(fā)展。
三、結(jié)語
文章從兩個方面來研究宏觀調(diào)控法的理論前提和方法分析，分別探究了宏觀調(diào)控法的市場因素、政府因素以及法律因素，還有從權(quán)利與義務(wù)等方面探究宏觀調(diào)控法實施的方法，具有極其深刻的現(xiàn)實意義和實踐意義。宏觀調(diào)控作為現(xiàn)代國家市場經(jīng)濟的一種重要的職能，引起了各個國家的重視和研究。如何更好更有效地實行宏觀調(diào)控是現(xiàn)代國家最為關(guān)注的問題，同時也是現(xiàn)代國家市場經(jīng)濟改革中的一項重要的舉措。宏觀調(diào)控在近幾年來已經(jīng)成為現(xiàn)代國家市場經(jīng)濟中研究的一項重要的課題，所以，在一定的程度上，國家實施宏觀調(diào)控需要法律來逐步規(guī)范，這就產(chǎn)生了宏觀調(diào)控法。宏觀調(diào)控法在理論方面有一定的理論前提，為國家經(jīng)濟的宏觀調(diào)控服務(wù)，同時，宏觀調(diào)控法也是現(xiàn)代國家在法律方面探討的重要的課題。時代在不斷地發(fā)生變化，市場經(jīng)濟也不是一成不變的，宏觀調(diào)控法也要隨著時代的發(fā)展而發(fā)展，從而來更好地為現(xiàn)代國家的市場經(jīng)濟來服務(wù)。
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2011年實施穩(wěn)健的貨幣政策后，地方法人金融機構(gòu)更加注重信貸結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，根據(jù)實體經(jīng)濟的需求均衡適度放款，將信貸資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟并充分體現(xiàn)“有扶有控”的要求，充分發(fā)揮了信貸資金的有效性。截止2011年6月底，轄內(nèi)地方法人金融機構(gòu)向侯馬商貿(mào)流通行業(yè)發(fā)放新增貸款7425萬元，同比增加2290萬元；向“三農(nóng)”發(fā)放新增貸款5541萬元，同比增加2690萬元；向中小企業(yè)發(fā)放新增貸款7935萬元，同比增加1240萬元。
二、增強了地方法人金融機構(gòu)成本核算意識，促進農(nóng)村信用社尋求新的利潤增長點
實施穩(wěn)健的貨幣政策，使地方法人金融機構(gòu)信貸投放更加合理，追求利潤最大化的意識更加突出，改變了以往單一的以存貸款業(yè)務(wù)為主的經(jīng)營方式，加入了全國銀行間債券市場，開立了乙類債券托管賬戶，成為了乙類成員；嘗試理財產(chǎn)品業(yè)務(wù)的推出，業(yè)務(wù)經(jīng)營更加多樣化。截止2011年6月底，轄內(nèi)農(nóng)村信用社在共辦理債券業(yè)務(wù)55筆，累計發(fā)生金額458449萬元，收益143萬元。此外，在下半年還積極準備推出理財產(chǎn)品，實現(xiàn)贏利模式多元化，目前農(nóng)村信用社尋求新的利潤增長點的意識正在逐步增強。
三、執(zhí)行差別準備金動態(tài)調(diào)整政策，緩解了地方法人信貸資金緊張的壓力
自2011年6月20日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點后，轄內(nèi)農(nóng)村信用社執(zhí)行15.5%的存款準備金率，收回地方法人流動性資金58395萬元，通過實施差別存款準備金動態(tài)調(diào)整政策后，經(jīng)人行太原中支認可，獲批下調(diào)1個百分點的政策優(yōu)惠，現(xiàn)執(zhí)行14.5%的存款準備金率，在銀根普遍收緊的態(tài)勢下，爭取到3768萬元的寶貴資金。在一定程度上緩解了信貸資金緊張的壓力。
四、緊縮性調(diào)控造成農(nóng)信社籌集資金成本的上升
一方面是央行連續(xù)的加息，基準存款利率上升，資金成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計分析，2011年1-6月，侯馬市農(nóng)村信用社一年期存款利率為3.5%，同比上升1.25個百分點。另一方面是由于融資環(huán)境趨緊，民間借貸趨于活躍，不僅民間的閑散資金從事民間借貸，甚至部分居民提取存款進行民間借貸，導(dǎo)致吸收存款難度加大。據(jù)對侯馬市5戶企業(yè)抽樣調(diào)查顯示：截至2011年6月底，民間融資同期增加215萬元，增長7.56%。
五、緊縮性調(diào)控導(dǎo)致農(nóng)信社盈利能力受到制約
從緊的貨幣政策重點調(diào)控銀行業(yè)金融機構(gòu)的信貸擴張能力，作為近幾年快速發(fā)展的農(nóng)村信用社，影響尤為明顯。對于以存貸利差為主要收入來源的農(nóng)村信用社來說，從緊的貨幣政策帶來的必然是盈利能力下降。據(jù)有關(guān)部門估計，侯馬市農(nóng)村信用社2011年將比上年減少利息收入2000萬元，下降11.1%。
六、緊縮性調(diào)控帶來農(nóng)村信用社對中小企業(yè)的信貸支持能力的降低
侯馬市農(nóng)村信用社以農(nóng)業(yè)和中小企業(yè)為主要客戶，由于農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性，主要的利潤靠對中小企業(yè)的信貸支持。從緊貨幣政策的實施，在保證農(nóng)業(yè)信貸支持的前提下，只能壓縮減少對中小企業(yè)的授信，導(dǎo)致對中小企業(yè)的信貸服務(wù)不能如期提供，從而導(dǎo)致部分中小企業(yè)客戶流失。截至6月末，全市農(nóng)村信用聯(lián)社向中小企業(yè)貸款較同期少投放5000萬元，流失客戶50余戶。
1、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策回顧
2003年8月國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；強調(diào)完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。
2004年4月，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》和《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產(chǎn)行業(yè)被列為“投資過熱”行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設(shè)用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。
2005年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。時隔一年，2006年5月國務(wù)院辦公廳再次轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。
2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經(jīng)濟的影響，12月份國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。
2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調(diào)合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。
2010年4月國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責(zé)制。
2011年1月國務(wù)院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。7月，國務(wù)院常務(wù)會議要求必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進房價合理回歸。
2013年3月，國務(wù)院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松的決心。
通過政策面不難看出，國家在調(diào)控過程中注重經(jīng)濟性、政策性調(diào)整，重經(jīng)濟手段而忽視法律規(guī)范，過分關(guān)注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題。
2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的主要問題
房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是國家采用行政、法律、經(jīng)濟手段從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補市場經(jīng)濟的缺陷，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運作。宏觀調(diào)控措施以經(jīng)濟性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補充，法律手段應(yīng)該作為經(jīng)濟手段與行政手段的基礎(chǔ)。在宏觀調(diào)節(jié)的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要有法可依，依法調(diào)控。這樣才能使宏觀調(diào)控實際有效，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。
我國房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)10年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在短期內(nèi)成效凸顯，各項指標在調(diào)控后有不同程度的減速增長或回落。但根據(jù)歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗，這些政策一般很難長期持續(xù)發(fā)揮作用。這說明我國房地產(chǎn)市場尚未進入健康發(fā)展的快車道，房地產(chǎn)市場中一些棘手問題并未得到徹底的解決。
通過分析宏觀調(diào)控政策所采取的具體措施及效果，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控存在以下問題和不足。
2.1 宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善
我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。從調(diào)控措施可以看出，國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執(zhí)行，無法起到積極良好的執(zhí)行效果。試圖用行政權(quán)威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠有關(guān)部門發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法日益顯得與時不符。
2.2 宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權(quán)配置上產(chǎn)生諸多矛盾
調(diào)控主體包括建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會、和各級人民政府等，顯得權(quán)力分散，責(zé)任不明。由于我國并沒有完善的宏觀調(diào)控法律體系，導(dǎo)致我們在調(diào)控權(quán)的配置上產(chǎn)生了諸多的矛盾，其中最重要的是對中央與地方之間的調(diào)控權(quán)的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭奪部門利益的局面，進而影響宏觀調(diào)控的效果。
2.3 金融調(diào)控存在的法律問題
2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調(diào)控政策。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，還進一步加重了普通居民的購房負擔(dān)。央行的幾次房貸款利率頻繁變動影響了居民正常購房的利益。運用以貨幣政策為主的各種金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場投資至為關(guān)鍵。而貨幣政策的運用應(yīng)依據(jù)當(dāng)時房地產(chǎn)市場本身的狀況和和條件而定，不易在短時間內(nèi)幾次進行調(diào)整。貨幣政策的實施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實現(xiàn)的，而這必須有相應(yīng)金融法律來規(guī)定。運用金融法律規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于合理控制流入房地產(chǎn)市場的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產(chǎn)市場信貸資金安全。
2.4 政府土地調(diào)控存在的法律問題
政府運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，在清理整頓開發(fā)區(qū)、遏制部分行業(yè)過度投資和重復(fù)建設(shè)、提高土地集約利用水平以及防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場中存在一些問題。
由于我國實行的是條塊分割的管理體制，在房地產(chǎn)土地調(diào)控領(lǐng)域，中央政府出臺的各項土地調(diào)控政策有時會難以達到預(yù)期的目標與效果。宏觀調(diào)控各項措施互相分解，在有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態(tài)度使房地產(chǎn)政策難以落到實處。管理房地產(chǎn)市場的責(zé)任是由多個部門共同承擔(dān)的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對城市土地開發(fā)經(jīng)營管理不統(tǒng)一，從而造成機構(gòu)重疊、推諉扯皮、職責(zé)不清、效率低下諸問題，導(dǎo)致中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，直接損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的穩(wěn)定性和工作的高效率。
3、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律建議對策
3.1 制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依
鑒于目前國家在宏觀調(diào)控領(lǐng)域中授權(quán)、決策、執(zhí)行、監(jiān)督的混亂與沖突，以及相關(guān)調(diào)控主體法律責(zé)任的缺失所帶來的宏觀調(diào)控失效的問題，有必要在不斷加強和完善宏觀調(diào)控體系研究和借鑒他國的先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定一部規(guī)制國家全部宏觀調(diào)控行為的統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法。促使立法決策和行政執(zhí)行、國家監(jiān)督在操作過程中形成一個動態(tài)的回環(huán)，提高公共權(quán)力運作過程的透明度，使宏觀調(diào)控真正有法可依。
3.2 完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能
稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”，在調(diào)控房價中的作用不可小視。在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中，通過各種相關(guān)稅收開征、停征、減免等各項措施來達到對特定時期特殊情況下的房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對不法房地產(chǎn)商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。
我國房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)建以及稅種的設(shè)置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍?、輕保有”的稅負結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設(shè)置了人為的障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，買不起住房的弱勢群體繼續(xù)擴張，兩極分化日益嚴重的惡性循環(huán)。
針對房地產(chǎn)投機行為，在西方國家普遍征收物業(yè)稅，物業(yè)稅增加了房屋保有者經(jīng)濟負擔(dān)，可以對遏制投機行為真正發(fā)揮作用。這得我們借鑒和采納，應(yīng)盡快開征物業(yè)稅。
3.3 加大對房地產(chǎn)市場投機行為打擊力度
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場秩序混亂的背景下，加強執(zhí)法、司法方面的各項工作就顯得尤為重要。這就要求行政執(zhí)法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴格執(zhí)法，違法必究。加大對違法開發(fā)商的整治力度，對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。
3.4 建立專門機構(gòu)對各主體進行協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應(yīng)的有關(guān)行業(yè)配套措施顯得并不是很協(xié)調(diào)，或者說實施起來難度較大，甚至是不能及時出臺， 顯然這樣的局面會在很大程度上影響政策的有效實施。由于房地產(chǎn)具有極強的屬地性，各個地區(qū)有著自己獨特的特征，因此，建議設(shè)立專門機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部委的行政行為。這樣能夠加強執(zhí)政能力，有利于政策的有效實施。
3.5 加強政府職能的定位
除了協(xié)調(diào)中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色定位很重要。面對相對混亂的房地產(chǎn)市場，政府應(yīng)更好的定位其具體職責(zé)，維護房地產(chǎn)市場競爭秩序的公平以及保護弱勢群眾的利益。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，國家宏觀調(diào)控應(yīng)該把更多的精力放在對市場的引導(dǎo)和促進上面，盡量做到資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大價值。政府最核心的職能應(yīng)該是對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭法律秩序加以維護和完善。
3.6 建立和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機制
各個宏觀調(diào)控主體對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，這是國家賦予他們的權(quán)力，當(dāng)然也是其義務(wù)所在。在近幾年我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，中央政府曾屢次下令要求各個地方政府抑制投資過熱的勢頭但卻收不到什么效果，歸根結(jié)底在于沒有法律責(zé)任的約束。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中更多的傾注法律性元素，才能更長久更公平的解決現(xiàn)有的問題，這也是依法治國的必然要求。
參考文獻：
[1]劉宇星.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法律問題研究[D]江西財經(jīng)大學(xué)2009.12.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0033-01
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性
政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行所進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。
1.1 房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要
市場經(jīng)濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經(jīng)濟進行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制和干預(yù)相對較強。
1.2 加強房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用的需要
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
1.3 保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗,操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。
2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措
國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費和加強住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實處。
2.1 嚴控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ泛?，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。針對各地不?guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007 年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標準條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進房源的增加。
2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補的方法
土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機關(guān)將在年內(nèi)進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。
2.3 徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為
建設(shè)部日前公布的2007 年建設(shè)部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機關(guān)、檢察機關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機制。
2.4 推動住宅產(chǎn)業(yè)化, 大力推廣節(jié)能和綠色建筑
節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計標準進行設(shè)計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間, 同時在建筑全生命周期中實現(xiàn)高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。
2.5 完善房地產(chǎn)法律制度
運用以法律手段為主的政策配置, 建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境, 是轉(zhuǎn)軌時期促進中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定運行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段, 主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式, 在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上, 從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境, 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻
［1］洪開榮. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；經(jīng)濟發(fā)展；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國內(nèi)各級政府部門的公務(wù)員、經(jīng)濟界的專家學(xué)者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。由于房價日趨上升且居高不下，事關(guān)國計民生，國家及社會都對此非常重視，相繼出臺了宏觀宏觀調(diào)控政策，加強對房地產(chǎn)市場的干預(yù)與調(diào)控，促進社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價格日趨上升，政府必然會采取宏觀調(diào)控政策
樓市不斷升溫，房價不斷拉升，與廣大工薪階層消費者的收入比例不協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生了諸多的社會問題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會安定團結(jié)，增加中低收入者的購買力，勢必要拿地產(chǎn)開刀。但是，為什么中央政府要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，問題在于實際的房價上漲得已相當(dāng)離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場，來扶持實力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來源。但是這種調(diào)整是長期的規(guī)范，而非短時間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會使一些企業(yè)在競爭過程中死亡，也會使一些抓住機會的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會采取宏觀調(diào)控政策
地方政府為了稅收、土地經(jīng)營款的收入問題，鼓勵地產(chǎn)發(fā)展，提倡房價增長，讓地方政府在整個國民經(jīng)濟行為中占領(lǐng)比例越大，城市建設(shè)發(fā)展速度越快，政績也就越明顯；中央提出“和諧社會”的，理念，全國一盤棋，自然不能任由地產(chǎn)任意發(fā)展，調(diào)控是勢在必行的。
2、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與管理的相關(guān)建議
2.1 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機遇。
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機遇。“苦練內(nèi)功，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競爭力，成為當(dāng)務(wù)之急”。
2.2 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確經(jīng)濟發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對于企業(yè)內(nèi)部管理更要科學(xué)化，針對于企業(yè)內(nèi)部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對于目前階段的房產(chǎn)企業(yè)，是一個勢在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對整個行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認識，同時更要對自己的企業(yè)內(nèi)部管理有更高遠的看法與思路。挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力，對于其他成熟的行業(yè)來講，已經(jīng)是老生常談，而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，可能還比較少有企業(yè)進行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個時期的目標，完善內(nèi)部定位，把整個企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來適應(yīng)來自市場、政策等方面的風(fēng)險。隨著行業(yè)的規(guī)范，競爭的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對于企業(yè)發(fā)展是長足而有相當(dāng)好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競爭力
人力資源是企業(yè)獲得持久競爭優(yōu)勢的來源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競爭優(yōu)勢的保證。3P即人、流程、產(chǎn)品是構(gòu)成組織的最基本的三個要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務(wù)和規(guī)模不斷的擴大，人的管理（包括人力資源及績效管理）及流程管理作為最基礎(chǔ)的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專業(yè)人員請進企業(yè)，更多的是用好專業(yè)人員，用通俗的話來說就是“招進來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價值觀
房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，資金投入大、運作周期長、市場變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會一敗涂地。如何讓企業(yè)在競爭中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著消費主體、供求關(guān)系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場而產(chǎn)生的競爭。要想從根本上解決這些問題，一個主要思路就是以市場為導(dǎo)向，樹立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
2.2.4 整合社會有效資源
有效資源包括社會資源，既社會資源與自身資源，社會資源包括政府資源、各個管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個專業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內(nèi)部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)貼近市場、符合需求
企業(yè)在開發(fā)項目時要因時因地，找準項目投資的切入點，從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場調(diào)研，利用項目可行性報告，合理評估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學(xué)合理、符合市場需求，并保證產(chǎn)品適度領(lǐng)先。最后，準確定位產(chǎn)品，包裝合理，入市機遇準確，價格策略合理，營銷思路大膽無誤。
其中，“個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異?！皞€性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識，要設(shè)身處地為消費者著想，才能設(shè)計開發(fā)出有“個性”的住宅產(chǎn)品。本人認為，應(yīng)堅持以中低收入人群為服務(wù)對象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產(chǎn)品牌的特質(zhì)，往往使開發(fā)企業(yè)無法復(fù)制，企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，代表著擁有這一品牌的房地產(chǎn)企業(yè)的6獨特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，把地產(chǎn)品牌概括為一下三個方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌。作為地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅僅是要提供實體的配套、物業(yè)的管理，更要把項目的資源，作為一種互補的連動。同時要把企業(yè)的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場的過程中，會存在品牌等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽好、工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的品牌項目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略方針緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個社會經(jīng)濟發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
2.5 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點發(fā)展規(guī)?；⒌统杀镜慕?jīng)營管理模式
針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要準確掌握國家宏觀調(diào)控政策，在市場推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢。從而能夠促使房地產(chǎn)保持一個比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
(一)住房價格宏觀調(diào)控采取的措施
近年來政府為調(diào)控住房價格相繼了一系列宏觀調(diào)控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)、建設(shè)保障房等多種措施。其中，既有尊重市場機制和利用價值規(guī)律的措施，如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)等;又有行政強制性干預(yù)的措施，如實施政府指導(dǎo)價、實施限購令等。從各項政策的社會影響來看，政府指導(dǎo)價、限購令和稅收調(diào)節(jié)尤其引人關(guān)注。其一，政府指導(dǎo)價不是由政府制定商品房交易價格，而是由各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持住房價格基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺的國十條實施細則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個城市也相繼實施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權(quán)宜之策。其三，稅收調(diào)節(jié)是指以稅收的杠桿作用調(diào)節(jié)和引導(dǎo)社會經(jīng)濟運行，其作用也有局限性，主要受到諸如調(diào)整領(lǐng)域、調(diào)整方法、課征深度、價值規(guī)律、投資環(huán)境等因素的影響。
(二)住房價格宏觀調(diào)控措施的法律依據(jù)
上述住房價格調(diào)控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據(jù)，是大政府背景下行政權(quán)過分膨脹的典型表現(xiàn)，需要防止在住房價格宏觀調(diào)控的幌子下越權(quán)和濫權(quán)，防止損害社會公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房價格宏觀調(diào)控的法律依據(jù)。首先，關(guān)于增加居住用地有效供應(yīng)問題，相應(yīng)的法律依據(jù)主要包括《土地管理法》,《物權(quán)法》,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。其次，關(guān)于稅收調(diào)節(jié)，國家出臺的宏觀調(diào)控政策表述為:繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用等，稅收調(diào)節(jié)的法律依據(jù)包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關(guān)于政府指導(dǎo)價，其法律依據(jù)主要為《價格法》。但所出臺的政策又具有很強的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細則加以落實。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調(diào)控的依據(jù)，在層層落實的過程中產(chǎn)生了把法律束之高閣的后果，無法發(fā)揮法律在宏觀調(diào)控中的應(yīng)有作用。
二、住房價格宏觀調(diào)控限制條件解析
(一)住房價格宏觀調(diào)控政策自身存在的問題
這主要表現(xiàn)在政策出臺過于頻繁，同時前后政策之間重復(fù)率過高兩個方面。下面對宏觀調(diào)控政策中影響住房價格的幾個關(guān)鍵性措施加以對比。通過同項對比可以看出住房價格宏觀調(diào)控政策整體上存在的問題:第一，國家宏觀調(diào)控政策的出臺時間比較密集，而這些政策又幾乎都面對同樣的問題如何抑制住房價格漲勢?說明政策的出臺缺乏應(yīng)有的調(diào)研和深思熟慮，政策的有效性在實踐中沒能得到應(yīng)有的體現(xiàn)。第二，通過前后政策之間的同項比較可以看出，政策的關(guān)鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創(chuàng)新性表現(xiàn)。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關(guān)鍵性措施
政府宏觀調(diào)控過程中的保障房建設(shè)、限購令、信貸調(diào)節(jié)和稅收調(diào)節(jié)等關(guān)鍵性措施，因為缺少配套制度的保障，均沒有產(chǎn)生預(yù)期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會征信和聽證程序，經(jīng)常在政府內(nèi)部被私相授受。據(jù)悉，2012年全國查處保障房違紀違法問題340件，有382人受到責(zé)任追究。主管官員監(jiān)守自盜嚴重削弱了保障房的宏觀調(diào)控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房價格，然而限購令很難對剛性需求產(chǎn)生影響;同時，在炒房客己經(jīng)有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內(nèi)見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調(diào)節(jié)，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場規(guī)律的做法，而且違背社會公平。因此，信貸調(diào)節(jié)的功能也在逐步弱化。最后，稅收調(diào)節(jié)無論對于開發(fā)商而言還是對于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產(chǎn)生抑制買方市場的效果。
三、住房價格宏觀調(diào)控所引發(fā)的爭議
(一)保障房之爭
保障房之爭主要圍繞四個問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項惠及窮人的社會政策。然而由于其建設(shè)規(guī)劃和分配方案都是政府關(guān)起門來搞，所以經(jīng)常被管理者私相授受，很多保障房實際上落進了富人的腰包。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監(jiān)守自盜仍屬監(jiān)管工作的重點。二是質(zhì)量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤空間小，開發(fā)商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監(jiān)管，從而產(chǎn)生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財政部一再強調(diào):保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設(shè)中，建設(shè)資金的籌措和建設(shè)用地拆遷到位，是兩個突出的難點，卻是不爭的事實。
(二)限購令之爭
限購令頒布實施后引發(fā)了廣泛的社會爭議，爭議主要圍繞兩個問題展開:一是限購令對住房價格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發(fā)商、專家、學(xué)者爭論的多么激烈，實際情況卻是住房價格繼續(xù)上漲:根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房價格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機購房，在穩(wěn)定住房價格方面發(fā)揮了一定作用;另一發(fā)面，它的存在違背了市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，在控制住房價格過快增長方面治標不治本。
(三)稅收調(diào)節(jié)之爭
稅收調(diào)節(jié)政策自應(yīng)用之日起便引發(fā)了廣泛的爭議:政府以調(diào)控住房價格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學(xué)者卻認為稅收與住房價格無關(guān)，許多開發(fā)商甚至提出了稅收推高住房價格的觀點。的確，在土地財政的背景下，稅收調(diào)節(jié)實際上產(chǎn)生了增加財政收入的效果是不爭的事實，但也進一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房價格有效調(diào)控的基本要求
(一)程序合法
依法治國的要義在于權(quán)力制約和人權(quán)保障，如果權(quán)力得不到有效制約，人權(quán)保障也就是一句空話。政府在住房價格調(diào)控政策制定和實施過程中均存在濫權(quán)問題。從政策出臺的程序來看，既沒有征求社會意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會理解和支持，在一片質(zhì)疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內(nèi)容來看，按照《立法法》的規(guī)定，稅收基本制度屬于全國大常委會職權(quán)范疇，政府無權(quán)決定稅收的開征或加征。而在住房價格宏觀調(diào)控政策中，政府直接決定了稅收調(diào)節(jié)政策，明顯屬于越權(quán)行為。從政策落實情況來看，增加土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照憲法、土地法等法律進行，而實際情況卻經(jīng)常是開發(fā)商在被征土地上動武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實施強制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權(quán)法等法律于不顧。因此，應(yīng)當(dāng)在宏觀調(diào)控中格外注意政策合法化問題，防止濫權(quán)所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當(dāng)
對住房價格宏觀調(diào)控政策提出這樣的限制主要出于兩點考慮:第一點，政府是高住房價格的受益者。有分析指出，土地壟斷價格過高增加了住房建設(shè)成本，土地出讓收入成為政府財政收入的主要來源，被稱之為土地財政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財政收入對比中得到證實。國土資源部2010年2月公開的數(shù)據(jù)顯示，1999年2008年十年間，全國土地出讓收入累計5. 3萬億元，其中多數(shù)為2004年土地出讓實行招拍掛以來所獲得。第二點，政府在住房價格宏觀調(diào)控中充當(dāng)了裁判員的角色，這也是其把住房價格調(diào)控政策定位在打壓買方市場的根本原因。運動員和裁判員的雙重身份是住房價格宏觀調(diào)控乏力的主要原因，由此應(yīng)該強調(diào)宏觀調(diào)控政策目的的正當(dāng)性。
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,在其發(fā)展過程中具有“兩面性”,其不利的方面對于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到嚴重的阻礙作用,因此,認清問題的所在并從政府相關(guān)部門宏觀調(diào)控的角度提出解決問題的方法具有非常重要的意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 宏觀調(diào)控
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位和作用,“成也房地產(chǎn),敗也房地產(chǎn)”。一方面,房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占比重較大,房地產(chǎn)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,能有效帶動相關(guān)聯(lián)的上游與下游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展,在長時期內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟的帶動作用非常重要。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)自身的粗放發(fā)展,又有可能對社會經(jīng)濟帶來嚴重的危害。房地產(chǎn)業(yè)粗放型的“重復(fù)建設(shè)”,不僅耗費了大量的資源,而且加劇了環(huán)境的污染;高房價與低收入使得很多居民的住房條件沒能得到改善和提高,加劇了社會矛盾。
二、可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
在當(dāng)今的各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,如何實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展也成為業(yè)界討論的焦點。對于房地產(chǎn)業(yè)來說,學(xué)者們從不同的視角提出了各自不同的觀點,文章認同這樣一種觀點,其認為,房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個方面的含義:一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對各種房地產(chǎn)品的要求,又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境的改善等;二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長,又要與社會以及國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,主要包括社會的公平性;資源開發(fā)利用的可持續(xù)性;產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的不可持續(xù)性及存在問題
(一)資源的不可持續(xù)
資源的不可持續(xù)性問題主要是土地資源的不可持續(xù)。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計,我國以占全世界7%的土地,養(yǎng)活了占全世界22%的人口。在僅有的土地資源中,其中尚有大部分是沒有辦法開發(fā)的地域,可供開發(fā)的土地資源更加稀缺。而且存在資源的浪費與流失。據(jù)統(tǒng)計,由于建設(shè)占用、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和自然災(zāi)害損毀,至二00五年十月底,中國耕地面積已減少為十八點三一億畝,人均耕地下降為一點四畝。近十年,失地農(nóng)民達到四千多萬。
(二)生態(tài)環(huán)境的不可持續(xù)
近年來,我國一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標的過分追求,忽視了這些條件,許多開發(fā)單位在工程建設(shè)項目中,片面追求經(jīng)濟效益,致使建筑密度過高,容積率過高,缺少綠色空間,一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護。結(jié)果這種房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為,造成了大量資源浪費與環(huán)境污染,違背了經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。
(三)高房價高空置率的不可持續(xù)
根據(jù)國研網(wǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)的資料顯示,近幾年來,全國主要的大中型城市房價基本都超常規(guī)上漲,且房屋銷售價格指數(shù)呈逐年上升之勢,大部分城市超過了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長水平。1998年至2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8.6%,但許多城市商品房年均增長達到了兩位數(shù)。這樣的增長速度給居民購房帶來很大壓力,導(dǎo)致空置商品房面積增加。截至2006年3月底,全國商品房空置面積為1.23億,同比增長23.8%。按照國際通行慣例,空置率在5% -10%之間為合理區(qū);空置率在10% -20%之間為空置危險區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。中國的空置商品房現(xiàn)已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房產(chǎn)價格,尤其是住宅價格上漲偏快,已經(jīng)遠超過普通居民的承受能力。
四、實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控應(yīng)對策略
1.加大國家宏觀調(diào)控力度,科學(xué)規(guī)劃、實施土地用途管制,提高土地資源的利用效率。一是實施用途管制,加大保護耕地力度,制止農(nóng)用地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)化。二是科學(xué)利用土地資源,實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。
2.重視環(huán)境保護,維護生態(tài)平衡。首先,在房地產(chǎn)開發(fā)選址應(yīng)盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地,不影響風(fēng)景名勝、人文景觀。多在荒地、廢棄地上進行建設(shè)開發(fā)。其次,應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度,通過消費市場約束機制,抵制劣質(zhì)、有毒材料、部件的使用。第三,大力推進房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作,采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施,加大節(jié)能材料的使用。第四,提高綠化質(zhì)量和城市園林水平。
3.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),規(guī)范市場秩序,實現(xiàn)供需平衡。政府首先該做好定位,對應(yīng)該由政府來建立的中低收人居民住房保障體系,應(yīng)加快步伐盡早建立,以減輕商品房市場的漲價壓力;同時,政府還應(yīng)加強對中、高檔商品房市場監(jiān)管,杜絕開發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。此外,政府應(yīng)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)是具有高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對整個社會經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義,房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該同時兼顧房地產(chǎn)業(yè)與資源、環(huán)境、社會和國民經(jīng)濟的關(guān)系。
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