時(shí)間：2024-03-05 16:28:58
序論：在您撰寫房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在目前的房地產(chǎn)發(fā)展中，針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃的合同進(jìn)行管理力度的加強(qiáng)，有著一定的重要性。就現(xiàn)階段的空余房地產(chǎn)租賃的合同管理來說，其中還存在著很多的問題，針對(duì)這些問題就需要有效的采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決，使得空余房地產(chǎn)租賃的合同管理更加的科學(xué)化和系統(tǒng)化。本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行了簡(jiǎn)要的探究，僅供同行參考和交流。
關(guān)鍵詞：
空余房地產(chǎn)；租賃合同；管理
在人口不斷集中的過程中，空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加，空余房地產(chǎn)出租從原先的單獨(dú)出租，發(fā)展到目前的大規(guī)模出租，在管理上，也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾?。特別是在一些大中型的城市中，空余房地產(chǎn)的升值空間更大，在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中，空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其所涵蓋的內(nèi)容有很多，而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過程，在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深入的探究。
1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性
一般來說，合同受到法律的保護(hù)，其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序，另外也是對(duì)個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù)，其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會(huì)受到法律的保護(hù)?？沼喾康禺a(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢(shì)，而最為明顯的就是全過程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢(shì)。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展，針對(duì)合同實(shí)施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。
2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題
2.1法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，合同意識(shí)淡薄
目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位，很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性，這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候，需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來進(jìn)行全面的思考后，再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn)，但是很多的個(gè)人以及單位對(duì)于這方面并不重視，在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上，針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守，不具備較強(qiáng)的法律意識(shí)，這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范，很多的合同并不具備法律效力，形同虛設(shè)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。
2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范
一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范，很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求，這就使得租賃合同不具備法律效力，在法律上無法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可，而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識(shí)，在法律認(rèn)識(shí)上比較欠缺，從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。
2.3合同引起的糾紛
由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作，加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決，在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊，這一系列問題的出現(xiàn)，都使得道路以及電力等公共設(shè)施無法得到切實(shí)的落實(shí)，從而使得用地出現(xiàn)糾紛，租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降，嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。
3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施
3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)
加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度，使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求，可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理，在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化，針對(duì)房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識(shí)進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理，展開對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育，積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳，從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循，使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。
3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性，加強(qiáng)監(jiān)督力度
針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過程中，要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段，將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù)，保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對(duì)租賃合同進(jìn)行全面的管理，針對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定，保障監(jiān)督工作的順利開展，針對(duì)合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用，防止資源的浪費(fèi)，同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。
3.3合理審核合同內(nèi)容，減少糾紛，提高履約率
一份合同能否順利執(zhí)行，會(huì)不會(huì)引起合同糾紛，很大程度上取決于合同在簽訂前是否對(duì)合同條款進(jìn)行過認(rèn)真的評(píng)審。對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查，主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來，只有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查，才能有利于房管部門宏觀合同管理，還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發(fā)生，有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系，提高履約率。
4、結(jié)語
通過本文的分析可以了解到，針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化，就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)，依據(jù)該機(jī)構(gòu)來對(duì)租賃合同實(shí)施高效的管理，同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍，通過這兩點(diǎn)，就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理，從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
作者：攸海蓮 單位：衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處
參考文獻(xiàn)：
[1]王杉，高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對(duì)策探討[J].價(jià)值工程.2014(22)
關(guān)鍵詞:空余房地產(chǎn);租賃合同;管理
在人口不斷集中的過程中,空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加,空余房地產(chǎn)出幣團(tuán)人原先的單獨(dú)出租,發(fā)展到目前的大規(guī)模出租,在管理上,也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾?。特別是在一些大中型的城市中,空余房地產(chǎn)的升值空間更大,在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中,空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性,其所涵蓋的內(nèi)容有很多,而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié),其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過程,在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深人的探究。
1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性
一般來說,合同受到法律的保護(hù),其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序,另外也是對(duì)個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù),其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力,如果沒有融合法律觀念,那么該合同將沒有法律效力,不會(huì)受到法律的保護(hù)?？沼喾康禺a(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢(shì),而最為明顯的就是全過程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢(shì)。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事,而是在合同簽訂完成后,要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展,針對(duì)合同實(shí)施有效的管理,在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。
2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題
2.1法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),合同意識(shí)淡薄
目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位,很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性,這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候,需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來進(jìn)行全面的思考后,再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn),但是很多的個(gè)人以及單位對(duì)于這方面并不重視,在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上,針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守,不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范,很多的合同并不具備法律效力,形同虛設(shè),從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。
2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范
一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范,很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求,這就使得租賃合同不具備法律效力,在法律上無法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可,而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),在法律認(rèn)識(shí)上比較欠缺,從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù),使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。
2.3合同引起的糾紛
由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作,加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決,在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊,這一系列問題的出現(xiàn),都使得道路以及電力等公共設(shè)施無法得到切實(shí)的落實(shí),從而使得用地出現(xiàn)糾紛,租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響,導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降,嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。
3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施
3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)
加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度,使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求,可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理,在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化,針對(duì)房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識(shí)進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理,展開對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育,積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳,從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循,使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。
3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性,加強(qiáng)監(jiān)督力度
針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過程中,要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段,將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù),保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對(duì)租賃合同進(jìn)行全面的管理,針對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定,保障監(jiān)督工作的順利開展,針對(duì)合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督,這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用,防止資源的浪費(fèi),同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。
3.3合理審核合同內(nèi)容,減少糾紛,提高履約率
一份合同能否順利執(zhí)行,會(huì)不會(huì)引起合同糾紛,很大程度上取決于合同在簽訂前是否對(duì)合同條款進(jìn)行過認(rèn)真的評(píng)審。對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查,主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來,只有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查,才能有利于房管部門宏觀合同管理,還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發(fā)生,有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系,提高履約率。
4、結(jié)語
通過本文的分析可以了解到,針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化,就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu),依據(jù)該機(jī)構(gòu)來對(duì)租賃合同實(shí)施高效的管理,同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍,通過這兩點(diǎn),就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理,從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升,使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]王杉,高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對(duì)策探討[J]價(jià)值工程2014(22)
[2]陳世幸.降低綜合稅費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展[J].廣州市財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)20l0(0l)
一、公共租賃住房融資現(xiàn)狀及困境
公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)價(jià)格的方式租給特定人群的一種保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五大基本特征：政府的干預(yù)性、保障對(duì)象的特定性、非營(yíng)利性、租賃價(jià)格的優(yōu)惠性、退出的靈活性。2010年6月12日，中央七部委聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，公共租賃住房正式成為我國住房保障體系的一個(gè)重要組成部分。
不同性質(zhì)的保障性住房對(duì)政府的資金壓力是不同的。經(jīng)濟(jì)適用房可在建成之后直接轉(zhuǎn)讓，政府在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上可通過發(fā)行短期債券或銀行貸款的方式籌集建設(shè)資金。廉租住房保障資金來源主要包括年度財(cái)政預(yù)算安排、住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金和公共租賃住房租金收入等。這部分補(bǔ)貼支出在每年的財(cái)政預(yù)算中都有相應(yīng)列示，政府在廉租房補(bǔ)貼上也不會(huì)面對(duì)較大的財(cái)政壓力。但是對(duì)公共租賃住房建設(shè)則需要考慮大規(guī)模的初期資本投入、回收期太長(zhǎng)所帶來的資金短缺問題。公共租賃住房建設(shè)資金籌集渠道相對(duì)有限，且目前來說沒有其他的創(chuàng)新融資方式，融資方面難以得到突破、困難重重，這樣下去對(duì)加快推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)會(huì)產(chǎn)生不利的影響。
二、以REITs為融資渠道解決公租房融資困境的設(shè)想
房地產(chǎn)投資信托基金，在美國等大多數(shù)國家被稱為Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是由專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，以發(fā)行基金受益憑證的方式集中不特定的投資者的資金，并以多種方式運(yùn)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，將投資綜合收益按比例分配給投資者。
隨著我國保障性住房建設(shè)的加快及改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步走向成熟，我國引入公共租賃住房的房地產(chǎn)投資信托基金，已經(jīng)具備了一定的條件和基礎(chǔ)。REITs集眾多分散資金在一起，采用了專業(yè)化管理的一種投資體制，可以聚集資金并分散風(fēng)險(xiǎn)，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)健的租金收入可以用來分紅，更適合趨于穩(wěn)健型的投資者，且REITs可以設(shè)置投資者退出機(jī)制。公租房REITs對(duì)拓寬公租房融資渠道、分散銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等方面具有以下重大意義：
1.拓寬公共租賃住房的融資渠道
通過REITs可將小額貨幣及社會(huì)閑散資金聚集起來，為公共租賃住房的發(fā)展提供了更廣闊的資金來源，引入社會(huì)力量參與到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中來。這樣有利于開拓融資渠道，進(jìn)一步提高財(cái)政資金的使用效率和提升公共租賃住房的建設(shè)水平。
2.降低房地產(chǎn)投資門檻
大眾投資者希望能有一種既有不高的經(jīng)濟(jì)門檻，又可以有較為穩(wěn)定合理的回報(bào)的投資方式。公租房REITs滿足了中小投資者這一投資需求，降低了房地產(chǎn)投資門檻，成為一種新興的投資模式，并完善證券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
3.分散與化解銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
目前大部分城市在公共租賃住房建設(shè)過程中難以獲得政策性優(yōu)惠資金，基本上以銀行商業(yè)貸款居多，政府資金和銀行貸款成為了大部分城市公共租賃住房建設(shè)資金的主要來源，缺少其他創(chuàng)新融資方式。REITs通過向社會(huì)投資者進(jìn)行直接融資，補(bǔ)充了通過商業(yè)銀行進(jìn)行的間接融資，可以產(chǎn)生一種風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，并有效化解風(fēng)險(xiǎn)，能夠避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在信貸融資制度下集中和積累于銀行。分散風(fēng)險(xiǎn)是金融創(chuàng)新的潛在動(dòng)力和優(yōu)勢(shì)，破解房地產(chǎn)融資渠道的單一化、化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，可以適當(dāng)?shù)匕l(fā)展REITs等金融產(chǎn)品。
4.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融架構(gòu)
REITs作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，它的建立將推動(dòng)中國房地產(chǎn)證券化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)投融資制度的創(chuàng)新。通過REITs對(duì)公共租賃住房證券化的實(shí)現(xiàn)，使得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券形式的股票或受益憑證，增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)了公共租賃住房融資的直接化和社會(huì)化，這將在一定程度上提高房地產(chǎn)金融的完整性，促成了房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，是未來房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要方向。
三、推動(dòng)公共租賃住房REITs融資模式的政策和建議
現(xiàn)階段，我國進(jìn)行REITs融資還存在著一些問題，一是存在法律制度方面的障礙。從國外發(fā)展REITs的經(jīng)驗(yàn)來看，開展REITs需要一系列法律法規(guī)規(guī)范好各主體間的權(quán)利、義務(wù)，目前國內(nèi)還沒有專門針對(duì)REITs的法律法規(guī)；交易市場(chǎng)存在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)；在監(jiān)管方面，存在著中國人民銀行和證監(jiān)會(huì)多頭監(jiān)管的傾向，兩者都對(duì)REITs的發(fā)展和未來監(jiān)管提出了相應(yīng)的思路。二是在稅收方面，REITs可能會(huì)給發(fā)行人與投資人帶來雙重征稅的顧慮，按照現(xiàn)行稅法存在物業(yè)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅收、持有物業(yè)階段的保有稅收、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等雙重征稅問題。三是REITs在我國還處于試點(diǎn)階段，對(duì)于這方面的專業(yè)人才也提出了新的要求，他們需要具備金融和房地產(chǎn)兩個(gè)不同領(lǐng)域的知識(shí)。所以，要推動(dòng)REITs的發(fā)展，首先需要在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)及基于我國實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，建立健全的法律體系，制定針對(duì)REITs的具體實(shí)施細(xì)則，在操作細(xì)則的制定上應(yīng)當(dāng)包括運(yùn)行模式、主體資格、從業(yè)人員資格及稅收制度等方面。
發(fā)展公租房REITs要求政府及社會(huì)各方的努力和配合，需要在以下幾個(gè)方面進(jìn)一步完善和提升。
1.促進(jìn)REITs法律法規(guī)的制定和完善
REITs的發(fā)展是建立在完善的法律制度的基礎(chǔ)上的，目前我國還沒有專門針對(duì)REITs的法律法規(guī)。盡管目前已有《證券投資基金法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》等方面的法律法規(guī)，但發(fā)展REITs還需要有針對(duì)性地制定包括REITs的設(shè)立、組織架構(gòu)、運(yùn)作程序、收益分配及規(guī)范各方主體權(quán)利義務(wù)等具體事項(xiàng)的法律法規(guī)，以規(guī)范公共租賃住房REITs模式中的融資、運(yùn)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié)，確保公共租賃住房建設(shè)過程中的有法可依，同時(shí)明確界定企業(yè)和政府房地部門需承擔(dān)的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的政策使各方的權(quán)益得到保障，各方利益得以實(shí)現(xiàn)。
2.制定配套的稅收優(yōu)惠政策
在中國現(xiàn)有稅法框架下，如果希望通過長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得租金收入，要交納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅。REITs投資人收入分紅后還要交納個(gè)人所得稅；REITs發(fā)行時(shí)物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，也需要繳納高額的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)稅、增值稅和所得稅，REITs發(fā)行和運(yùn)營(yíng)還需承擔(dān)大量的第三方費(fèi)用。這是公租房這一特殊的公共資產(chǎn)所無法承受的，同時(shí)阻礙了REITs的進(jìn)一步成長(zhǎng)。目前已運(yùn)行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業(yè)回報(bào)率。例如美國，在免除了企業(yè)所得稅的情況下，美國的REITs收入回報(bào)率達(dá)到8.4%。所以，國內(nèi)應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，制定配套的稅收優(yōu)惠政策，可以考慮對(duì)公租房租金收入免征營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，對(duì)投資者也給予一定的稅收減免。為了保障投資者的利益，降低承建人的投資風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)出臺(tái)有針對(duì)性的優(yōu)惠措施，就融資過程中參與各主體的各項(xiàng)稅收的減免，這樣才能充分調(diào)動(dòng)投資者的積極性。
3.政府對(duì)公租房REITs給予直接的補(bǔ)貼和保障
由于公共租賃住房具有社會(huì)公益性質(zhì)，可能會(huì)出現(xiàn)公共租賃住房REITs收益率較低的情況。低水平的投資收益率，將嚴(yán)重制約REITs進(jìn)入公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，所以政府應(yīng)考慮給予必要的支持。首先，應(yīng)直接給予公租房REITs一定的財(cái)政補(bǔ)貼。因公租房具有公益性質(zhì)，其在一定程度上承擔(dān)了政府的公共服務(wù)功能，且政府在租金水平上進(jìn)行了限制。正因如此，政府需要以財(cái)政補(bǔ)貼的方式直接撥付給公租房REITs，同時(shí)財(cái)政補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)和金額要與公租房REITs提供的服務(wù)種類和質(zhì)量相匹配。其次，在建設(shè)公租房過程中，應(yīng)給與承建人在土地使用、保障房經(jīng)營(yíng)等方面一定的優(yōu)惠政策。例如可以規(guī)定公租房在一定年限后，可以按照市場(chǎng)價(jià)格以商品房出售，或者按照市場(chǎng)價(jià)格出租房屋，以提高未來的投資收益率，使其有可能收回前期的投入資本或者獲得市場(chǎng)化增值后的收益。第三，政府以財(cái)政貼息和擔(dān)保的方式為公租房REITs經(jīng)營(yíng)管理提供支持。為了鼓勵(lì)公租房REITs的發(fā)展，降低公租房REITs的各項(xiàng)財(cái)務(wù)成本，若公租房REITs在業(yè)務(wù)擴(kuò)展過程中面臨著融資需求，則政府財(cái)政根據(jù)需要可以為其融資的資金進(jìn)行貼息，或者由政府所有的政策性擔(dān)保公司提供擔(dān)保。
4.加強(qiáng)REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)
關(guān)鍵詞：房屋租賃市場(chǎng)；租賃方式；中介
中圖分類號(hào)：F7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2009）01-0309-02
1 發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的必要性
1.1 房屋租賃市場(chǎng)是未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵
任何一個(gè)健康完整的住房市場(chǎng)，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個(gè)大部分組成，如果缺少租賃市場(chǎng)的支持，必然導(dǎo)致市場(chǎng)僅由消費(fèi)性置業(yè)單獨(dú)支撐，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成不安定因素，最終對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，是滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的需求上升后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)在市場(chǎng)機(jī)制這只看不見的手的作用下，自動(dòng)產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場(chǎng)進(jìn)而是增量市場(chǎng)以致土地市場(chǎng)的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1.2 租房是解決居民住房問題的第二途徑
目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%―25%?？墒强傮w來說，當(dāng)前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動(dòng)人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時(shí)性質(zhì)，就成為一個(gè)地區(qū)房屋租賃市場(chǎng)的主要需求者。我國加入WTO以后，來自境外的流動(dòng)人口大幅度增多，增加了對(duì)高檔次租賃性住宅的需求。針對(duì)境外流動(dòng)人口的新興房屋租賃業(yè)務(wù)為我國房屋租賃市場(chǎng)注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對(duì)租房的需求，租房?jī)叭灰呀?jīng)成為居民解決住房問題不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞
隨著我國加入WTO，海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目。國內(nèi)開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場(chǎng)的巨大潛力，在開發(fā)商品房時(shí)，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對(duì)于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的總趨勢(shì)來看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機(jī)出售已經(jīng)成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。
2 房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的問題分析
2.1 房屋租賃市場(chǎng)管理體制不健全、管理方法落后
房屋租賃管理不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃市場(chǎng)管理，而是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對(duì)同一房屋租賃市場(chǎng)都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)管理混亂，沒有一個(gè)統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長(zhǎng)期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報(bào)查辦的辦法，管理效率較低且主動(dòng)性較差，而且備案率低下，對(duì)登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。
2.2 房屋租賃市場(chǎng)上存在著普遍的誠信問題
傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場(chǎng)的重要性是毋庸置疑的，因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達(dá)成交易?？墒歉鞔蟪鞘袕氖路课葑赓U業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，數(shù)量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個(gè)十分大的問題。無論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網(wǎng)絡(luò)從事房屋租賃業(yè)務(wù)都存在十分嚴(yán)重的誠信問題。虛假廣告，對(duì)消費(fèi)者收取不合理費(fèi)用，攜保證金和租金潛逃現(xiàn)象屢屢發(fā)生。
2.3 從事房屋租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)人員素質(zhì)偏低
因?yàn)榉课葑赓U中介服務(wù)業(yè)發(fā)展沒有多長(zhǎng)時(shí)間，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產(chǎn)中介的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場(chǎng)環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時(shí)有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評(píng)估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等多樣化的服務(wù)。
2.4 房屋租賃業(yè)務(wù)提供的服務(wù)較為簡(jiǎn)單
目前的中介服務(wù)只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務(wù)，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務(wù)，例如，隨著租賃期限的結(jié)束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據(jù)不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設(shè)備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費(fèi)的結(jié)算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時(shí)間內(nèi)住房空置，而不選擇出租就是因?yàn)槿鄙倏梢蕴峁┤轿环?wù)的中介機(jī)構(gòu)。
3 完善租賃方式的若干建議
目前，以上海降低稅率促進(jìn)市場(chǎng)的“上房置換模式”、貴州房屋使用權(quán)貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國房屋租賃市場(chǎng)在完善租賃方式方面取得了探索性的經(jīng)驗(yàn)。其它城市都在爭(zhēng)相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進(jìn)一步的改進(jìn)。本文對(duì)改善我國房屋租賃市場(chǎng)所提出的若干建議。
3.1 充分利用高新科技提供更專業(yè)的服務(wù)
（1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，縮寫GIS）。
基于GIS的房屋租賃系統(tǒng)將當(dāng)前傳統(tǒng)的手工業(yè)或計(jì)算機(jī)房屋租賃系統(tǒng)與GIS技術(shù)結(jié)合起來，在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理中，開發(fā)出適合租賃行業(yè)的GIS信息系統(tǒng)，使客戶能更方便地獲得有關(guān)房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務(wù)操作。該系統(tǒng)的主要功能結(jié)構(gòu)如下圖所示，整個(gè)租賃系統(tǒng)形成一個(gè)自上而下的樹型結(jié)構(gòu)，其中，租賃管理、用戶管理、數(shù)據(jù)查詢是系統(tǒng)的三大環(huán)節(jié)。
使用了GIS技術(shù)，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時(shí)候可以在門店內(nèi)的計(jì)算機(jī)上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索到房屋的具置、周邊的標(biāo)志性建筑以及詳細(xì)的公車路線和駕駛路線。
（2）利用計(jì)算機(jī)軟件實(shí)現(xiàn)全景看房。
網(wǎng)上租房網(wǎng)站可以通過將房屋的實(shí)景照片進(jìn)行加工制作成可在網(wǎng)絡(luò)上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網(wǎng)民可先在互聯(lián)網(wǎng)上實(shí)景看房并進(jìn)行篩選。想要通過網(wǎng)絡(luò)出租房子的網(wǎng)民也可以通過上傳房子的實(shí)景照片或是DV片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網(wǎng)站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時(shí)間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費(fèi)；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產(chǎn)品提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計(jì)算機(jī)相關(guān)軟件進(jìn)行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠信的基礎(chǔ)上，出租人或是房屋租賃中介提供的房屋資料必須真實(shí)可靠。
3.2 健全相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范中介行為
（1）全面實(shí)行銀行代收租金。
我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人以及承租人的利益，解決這個(gè)問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對(duì)房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內(nèi)實(shí)行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是辦法并沒有在全國范圍內(nèi)得到普及，各城市應(yīng)該引起高度重視，采取相同措施，從而規(guī)范房屋租賃中介的行為。
（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)范中介行為。
我國房屋租賃中介數(shù)量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。出臺(tái)有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的相關(guān)法律法規(guī)是當(dāng)務(wù)之急。通過法律法規(guī)和實(shí)施條例的制定，適當(dāng)提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準(zhǔn)繩。適合房屋租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)要詳細(xì)說明中介機(jī)構(gòu)要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務(wù)。而且，房屋租賃業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行政主管部門、工商部門、財(cái)稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個(gè)部門的通力合作、嚴(yán)格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（3）對(duì)房屋租賃中介進(jìn)行等級(jí)評(píng)估，加強(qiáng)行業(yè)誠信。
在行業(yè)監(jiān)管方面，應(yīng)該加大行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，讓房屋租賃市場(chǎng)的中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部自治。行業(yè)協(xié)會(huì)在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)他們的信譽(yù)度、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等真實(shí)數(shù)據(jù)按一定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、分級(jí)，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會(huì)和各中介機(jī)構(gòu)的合作下，建立地區(qū)性甚至全國性的中介機(jī)構(gòu)信用檔案，全面提高整個(gè)中介行業(yè)的誠信。
（4）加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍。
房屋租賃業(yè)務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員不僅要精通房地產(chǎn)租賃的相關(guān)業(yè)務(wù)，還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。日益發(fā)展的房屋租賃市場(chǎng)對(duì)從業(yè)人員的要求越來越高，制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素質(zhì)，從而逐步抬升行業(yè)的整體從業(yè)水平。
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關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)；房地產(chǎn)業(yè)；融資租賃；SWOT分析
基金項(xiàng)目：長(zhǎng)江大學(xué)青年基金項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2016cqn19）研究成果之一；通訊作者：丁佳俊
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2018年5月5日
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現(xiàn)狀
（一）融資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)不健全。從進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金總量來看，2016年（144，214.05億元）比2012年（96，536.81億元）增加了47，677.24億元，大量資金從各種渠道進(jìn)入，增長(zhǎng)量及增速顯著，但仍然以自籌資金和銀行貸款為主，渠道較為狹窄，融資力度有限。就融資結(jié)構(gòu)來看，從2012年到2016年的5年里，貸款的兩極分化比較嚴(yán)重。2016年上半年，我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的來自銀行貸款的資金同比增長(zhǎng)3.2%，企業(yè)自籌資金同比負(fù)增長(zhǎng)0.1%，其中企業(yè)自有資金增幅4.6%，非銀行貸款萎縮-2.5%，結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化但仍然不健全。（圖1）
（二）缺乏穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃方式中，銀行掌握著充足的資金，資金的供給也相對(duì)穩(wěn)定，故而對(duì)于資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其首選的資金來源。但也正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展缺乏穩(wěn)定、融資方式單一，一旦信貸行業(yè)政策有所調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大沖擊。
二、基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃SWOT分析
（一）優(yōu)勢(shì)
1、融資模式多元化，降低融資成本?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃資金來源渠道相較于傳統(tǒng)模式來說，更加信息化和多元化，融資租賃開始更多地轉(zhuǎn)向社會(huì)大眾尋求社會(huì)閑散資金，實(shí)現(xiàn)資金和市場(chǎng)融資渠道的無縫對(duì)接，最小化融資成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過融資租賃籌到所需資金，滿足自身日益發(fā)展壯大的資金需求，也將具有更多的可能性和選擇性。
2、減小信貸行業(yè)的沖擊，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定。在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展下，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的融資租賃中，以“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式最具有代表性，這種模式可以有效地將互聯(lián)網(wǎng)金融與企業(yè)的融資需求進(jìn)行匹配，實(shí)現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的匹配效果。這種模式可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
（二）劣勢(shì)
1、相關(guān)法律法規(guī)尚不完善、監(jiān)管缺位?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃模式發(fā)展迅速，隨之暴露出來的問題就是相應(yīng)的監(jiān)管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規(guī)不完善的情況；另一方面由此可能會(huì)導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)及糾紛，如風(fēng)險(xiǎn)防控和對(duì)于糾紛處理的問題。
2、融資金額及融資期限有限。對(duì)比融資金額，社會(huì)大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低；對(duì)比融資期限，社會(huì)大眾可接受的投資年限一般在2～5年，但是融資租賃的合同期限普遍超過5年，兩者期限長(zhǎng)短不同。并且互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃的資金來源以社會(huì)公眾投資者居多，所利用的大部分是社會(huì)上的小額閑散資金，因而在資金供給數(shù)量和期限上具有較大的局限性。
（三）機(jī)遇
1、時(shí)展迅速，金融市場(chǎng)活躍。2016年我國國民總收入達(dá)到740，598.7億元，同比增長(zhǎng)6.9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值53，935.0元，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式多樣化，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品也得到了空前發(fā)展?！盎ヂ?lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的發(fā)展目前以三種模式為主，即債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、P2L模式以及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式?；ヂ?lián)網(wǎng)金融作為連接著金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性，同房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、融資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)都發(fā)揮著極其重要的作用。
2、政策給予“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的支持。2015年《國務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》中所提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”普惠金融方面，鼓勵(lì)互聯(lián)網(wǎng)與銀行、證券、保險(xiǎn)以及基金的融合創(chuàng)新，以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同層次實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投融資需求。也必然推動(dòng)大量資金進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資租賃平臺(tái)，適應(yīng)不同規(guī)模層次的房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
（四）挑戰(zhàn)
1、企業(yè)易自我膨脹，忽略未來高風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)業(yè)積病已久，房地產(chǎn)泡沫巨大，房?jī)r(jià)居高不下，國家立足大局實(shí)施了一系列的緊縮政策，但中國的特殊國情又導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)需極大，當(dāng)大量的互聯(lián)網(wǎng)融資租賃資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)一派欣欣向榮，易出現(xiàn)過于樂觀的觀點(diǎn)，而忽略眾多存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2、資金池難以維系，流動(dòng)性大。在互聯(lián)網(wǎng)融資租賃模式下，以P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為例，并不是直接將資金劃入借款人的賬戶，而是會(huì)先將籌集到的資金放入資金池中，即第三方支付公司，再將資金池中的資金分流到各個(gè)項(xiàng)目。但是作為新興領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也會(huì)由于專業(yè)性不強(qiáng)、環(huán)節(jié)之間緊密度差漏洞多，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱以及違規(guī)經(jīng)營(yíng)等諸多原因，出現(xiàn)侵害投資者利益的情況，比如資金被挪用的情況，一旦資金被挪用，那么資金池就會(huì)面臨枯竭的危害，這導(dǎo)致融資者所需資金無以為繼，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
三、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展戰(zhàn)略
（一）增長(zhǎng)型戰(zhàn)略
1、積極尋求與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作。在現(xiàn)有的活躍市場(chǎng)氛圍下，社會(huì)上的閑散資金數(shù)量較大，而投資渠道少，隨著“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”模式的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司快速發(fā)展，大量互聯(lián)網(wǎng)融資租賃企業(yè)匯集了眾多社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，積極促成與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作，獲取融資。
2、充分利用政策優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房地產(chǎn)作為集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的產(chǎn)業(yè)，充分利用政策對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的支持，有利于帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)其他環(huán)節(jié)的發(fā)展，完善自身產(chǎn)業(yè)鏈，提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)管理水平，提升服務(wù)水準(zhǔn)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)整體的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
（二）多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
1、注重人才培養(yǎng)，完善內(nèi)部決策體系。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國21世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了不可忽略的貢獻(xiàn)。但在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫巨大和房?jī)r(jià)過高的背景下，大量的融資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過高，因此提高管理人才水平，完善企業(yè)內(nèi)部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發(fā)展形勢(shì)，合理穩(wěn)健決策，才能降低風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害。
2、督促政府加強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新融資渠道的管控。政府需要明確監(jiān)管主體、監(jiān)管對(duì)象和監(jiān)管內(nèi)容，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，核定對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，明確互聯(lián)網(wǎng)融資企業(yè)的業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)范圍，掌控資金流向，實(shí)時(shí)監(jiān)控發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且建立良好的數(shù)據(jù)監(jiān)管模式，避免出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的亂象，也避免因人為操作出現(xiàn)資金池枯竭的問題。
（三）扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略
1、尋求多種互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的合作。在時(shí)代快速發(fā)展的機(jī)遇下，科學(xué)技術(shù)不斷升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)也空前活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可尋求與多種互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的合作，避免將雞蛋放在同一個(gè)籃子里，改善企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。
2、督促政府加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)融資租賃法律立法工作。互聯(lián)網(wǎng)融資租賃的業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng)新發(fā)展迅速，甚至在一定程度上還要快于我國相關(guān)法律法規(guī)的建立，不利于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下融資租賃的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府應(yīng)盡快確定互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)貸平臺(tái)有關(guān)行業(yè)的法律建設(shè)和定位，加強(qiáng)立法工作，在原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上盡早頒發(fā)針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)融資租賃問題的法律文件，確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（四）防御型戰(zhàn)略
1、加強(qiáng)誠信建設(shè)。在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式中，平臺(tái)事先對(duì)融資租賃公司和承租企業(yè)的資質(zhì)以及租賃標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，以期為投資者篩選誠信有實(shí)力的公司和真實(shí)合規(guī)的資產(chǎn)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)企業(yè)需完善企業(yè)內(nèi)部信用管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的自律，按時(shí)披露真實(shí)可信的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告信息，提高企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的信譽(yù)，確保資金池資金順利流入企業(yè)，延長(zhǎng)租賃期限。
2、提升管理能力，增加資金利用率。房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率偏高，而融資租賃渠道有限、成本較高，企業(yè)提高管理能力，增加資金利用率，充分利用已獲得的融資融物，有利于成本最小化、利潤(rùn)最大化。
四、結(jié)論
互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的發(fā)展作為一種新的模式，為眾多行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，但機(jī)遇始終與挑戰(zhàn)同在，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的融資租賃進(jìn)行了一系列的分析，在時(shí)代的發(fā)展潮流里，力求能針對(duì)所能把握的機(jī)遇進(jìn)行較為全面的總結(jié)和分析，順應(yīng)時(shí)展潮流，把握機(jī)會(huì)，迎接挑戰(zhàn)。
（作者單位：長(zhǎng)江大學(xué)管理學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)
［1］陳曉芳，鄧銀花.“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”A2P模式的SWOT分析［J］.財(cái)會(huì)月刊，2017（2）.
［2］陳杰，陳卓.房地產(chǎn)開發(fā)融資新格局、潛在風(fēng)險(xiǎn)與政策應(yīng)對(duì)［J］.基建管理優(yōu)化，2016，28（4）.
第一條 中介服務(wù)內(nèi)容
甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】_________公證。
乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。
第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況
房地產(chǎn)地址：_________；建筑時(shí)間：_________；房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_________.
房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】；性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】；房地產(chǎn)證證號(hào)：_________.
乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他_________】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。
第三條 價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)
乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)：
1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)________元（￥_________）范圍內(nèi)。
2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米_________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)________元（￥_________）范圍內(nèi)。
3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。
4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。
第四條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方根據(jù)誠實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。
3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。
4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購買】【租賃】方。
5.促成乙方與【購買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。
6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。
7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。
8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
第五條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。
2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí)；向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料；并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。
3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。
4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。
第六條 中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_(tái)________（￥_________）作為中介服務(wù)費(fèi)。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要
甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)________（￥_________）作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。
第七條 合同的解除和變更
乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用（該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi)）
第八條 法律責(zé)任
1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________.
2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。
3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。 5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為_________.
第九條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁
2.依法向人民法院
第十條 本合同連同附件共_________頁，
一式_________份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方_________份，乙方_________份。
甲方（蓋章）_________
乙方（蓋章）_________
委托人（簽字）_________
委托人（簽字）_________
聯(lián)系方式：
聯(lián)系方式：
_________年____月____日
廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本一
甲方(中介公司)：____________________________
中介公司資質(zhì)證號(hào)：____________________________
聯(lián)系電話：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
經(jīng)紀(jì)人：______________________________________
經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________________________
經(jīng)紀(jì)人：______________________________________
經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________________________
乙方(賣方/出租方)：_________________________
身份證號(hào)：____________________________________
聯(lián)系電話：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
委托人姓名：______________________________
身份證號(hào)：____________________________________
聯(lián)系電話：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。
第一條 中介服務(wù)內(nèi)容
甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日
甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】_________公證。
乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。
其它______________________________________________________________
第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況
房地產(chǎn)地址：__________________;建筑時(shí)間：__________________;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_____________。
房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產(chǎn)證證號(hào)：__________________。
乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租
其它______________________________________________________________
*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。
第三條 價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)
乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱“放盤”)：
1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)________元(￥_________)范圍內(nèi)。
2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米______________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)___________元(￥_________)范圍內(nèi)。
3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。
4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。
其它_____________________________________________________________
*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。
第四條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方根據(jù)誠實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。
3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。
4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購買】【租賃】方。
5.促成乙方與【購買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。
6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。
7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。
8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
9.其它__________________________________________________
第五條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。
2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。
3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。
4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。
6.其它___________________________________________________________
第六條 中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為中介服務(wù)費(fèi)。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________
甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。
其它______________________________________________________________
第七條 合同的解除和變更
乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi))。
第八條 法律責(zé)任
1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________。
2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。
3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。
5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。
其它_____________________________________________________________
第九條 免責(zé)條款
1.因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無法履行的;
2.______________________________________________________________
第十條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：
1.交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;
2.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
3.依法向人民法院起訴;
第十一條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。
第十二條 本合同連同附件共______頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。
甲方(蓋章)：_______________ 乙方(蓋章)：_______________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
_________年_______月_______日 _________年_______月_______日
附件
1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。
2.本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
3.對(duì)合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本二
說 明
1、簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。
2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
3、對(duì)合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
甲方(中介公司)：，中介公司資質(zhì)證號(hào)： 。
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)： ; 經(jīng)紀(jì)人：，經(jīng)紀(jì)證號(hào)： 。
乙方(賣方/出租方)：，身份證號(hào)：，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
委托人姓名：，身份證號(hào)： ，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。
第一條 中介服務(wù)內(nèi)容
甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為 ，自 年月 日至 年月 日。
甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】 公證。
乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。
其它
第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況
房地產(chǎn)地址： ;建筑時(shí)間;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：。
房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他 】;房地產(chǎn)證證號(hào)：。
乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他 】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。
其它
*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。
第三條 價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)
乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱"放盤")：
1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣 元(￥ )范圍內(nèi)。
2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米 元范圍內(nèi)，總金額為人民幣元(￥ )范圍內(nèi)。
3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。
4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。
其它
*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。
第四條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方根據(jù)誠實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。
3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。
4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購買】【租賃】方。
5.促成乙方與【購買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。
6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。
7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。
8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
9.其它
第五條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。
2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。
3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。
4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。
6.其它
第六條 中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣(￥)作為中介服務(wù)費(fèi)。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要
甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣 (￥)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。
其它
第七條 合同的解除和變更
乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi))。
第八條 法律責(zé)任
1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為。
2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為 。
3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。
5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為。
其它
第九條 免責(zé)條款
1、因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無法履行的;
2、
第十條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第 種方式解決：
1、交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;
2、提交 仲裁委員會(huì)仲裁;
3、依法向人民法院起訴;
第十一條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。
第十二條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方 份，乙方 份。
