時(shí)間：2024-03-22 14:45:41
序論：在您撰寫前期策劃的目的和意義時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。
（一）委托人的義務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：
1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。
2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。
4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。
（二） 受托人的義務(wù)
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：
（1）市場(chǎng)調(diào)研
A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研
C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研
D項(xiàng)目功能與主題定位分析
E目標(biāo)客戶定性調(diào)查
F目標(biāo)客戶定量調(diào)查
G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析
F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告
（2）項(xiàng)目投資策劃
A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研
B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷
C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議
D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析
E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議
（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃
A項(xiàng)目背景分析
B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志
C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃
F室內(nèi)布局、裝修概念提示
G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
H公共家具設(shè)計(jì)概念提示
I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)
K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引
依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。
2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。
咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。
受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。
對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>
（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。
1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。
如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。
（2） 兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。
（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。
開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。
4、給予受托人充分的時(shí)間。
對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。
5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。
6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟(jì)方式
關(guān)鍵詞: 建筑市場(chǎng);前期策劃；意義；問題
Abstract: With the increasing of construction market and the demand degree unceasing enhancement, many construction projects such as bamboo shoots after a spring rain like after another, not only to improve the comprehensive functions of the city, has become a city of beautiful scenery line. Whether ordinary city real estate projects or hospitals, schools, roads and other livelihood projects must have scientific planning, the project value realization is of great significance, discussed the importance of the project planning and some problems that should be sharp, I hope you valuable advice.
Key words: construction market; planning; significance; problems
中圖分類號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：2095-2104（2012）01-0020-02
前言：
建筑體自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與科學(xué)的前期規(guī)劃具有重要的關(guān)系，它是建筑本身融合社會(huì)，服務(wù)社會(huì)的重要基礎(chǔ)，從市場(chǎng)化的語言來講只有在充分分析各種市場(chǎng)因素的條件下做出的前期策劃，才是適應(yīng)市場(chǎng)需求的，才是能實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的項(xiàng)目。但是通過對(duì)建筑企業(yè)的綜合分析和城市中存在的爛尾項(xiàng)目可以看到有開發(fā)企業(yè)并沒有真正的認(rèn)識(shí)到工程項(xiàng)目前期策劃的重要性，有的雖然在一定程度上認(rèn)識(shí)到了它存在的意義，但是在一些應(yīng)注意問題上過于疏忽最終導(dǎo)致了工程項(xiàng)目的不理想。這不但造成了資金的浪費(fèi)，還造成了一些民生工程項(xiàng)目綜合功能的降低。本文主要是從工程項(xiàng)目前期策劃的重要性入手進(jìn)行了深刻的分析，并對(duì)一些應(yīng)注意問題進(jìn)行了探討。
一、關(guān)于對(duì)工程項(xiàng)目前期策劃的認(rèn)識(shí)
(一) 工程項(xiàng)目前期策劃的具體含義
工程的前期策劃是集結(jié)科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃、用戶的真實(shí)需求、工程的質(zhì)量建設(shè)、工程的節(jié)能與環(huán)保、政策法規(guī)以及市場(chǎng)的效益評(píng)估為一體的綜合性分析。每一個(gè)項(xiàng)目的前期策劃都是項(xiàng)目的重要開始階段，它本身所體現(xiàn)的科學(xué)性與日后整體項(xiàng)目的成敗有著極為重要的作用。
(二) 項(xiàng)目前期策劃工作的主要任務(wù)
1、環(huán)境的調(diào)查與分析
環(huán)境的調(diào)查與分析的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地的政策環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、宏觀下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、建筑體的風(fēng)格、建設(shè)地的能源與基礎(chǔ)等進(jìn)行綜合性的分析后為項(xiàng)目的定義與建筑體的可行性論證提供可供參考的圖文資料。
2、項(xiàng)目的定義與論證
它的主要功能是對(duì)決定開發(fā)工程項(xiàng)目的目的、所要建設(shè)的宗旨以及所應(yīng)用的指導(dǎo)思想進(jìn)行確立，另外還承負(fù)著對(duì)工程項(xiàng)目的具體規(guī)模、項(xiàng)目的功能和組成以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資金額、建設(shè)周期等進(jìn)行科學(xué)的確認(rèn)。
3、組織策劃和風(fēng)險(xiǎn)分析
組織策劃的主要功能是對(duì)決策起的工作流程進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)具體任務(wù)和管理職能進(jìn)行科學(xué)的分工。風(fēng)險(xiǎn)分析主要是根據(jù)多種風(fēng)險(xiǎn)的分析（政策、經(jīng)濟(jì)、管理、營銷）等進(jìn)行分析，從而確定項(xiàng)目的計(jì)劃和施行方案降低風(fēng)險(xiǎn)，做出決策。
4、其它任務(wù)
另外還有營銷策劃、技術(shù)策劃、合同策劃、營銷策劃、環(huán)境和文化策劃等。總而言之，項(xiàng)目策劃不但融入了項(xiàng)目管理的精髓，它還是一個(gè)創(chuàng)新增值的有效過程，經(jīng)過它對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中涉及面的充分調(diào)查和分析后，對(duì)于日后方案制定的科學(xué)性和施工過程的有效控制都具有現(xiàn)實(shí)性意義。
二、項(xiàng)目前期策劃的重要性體現(xiàn)
（一）有明確定義的項(xiàng)目前期策劃能夠?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)提供較為科學(xué)的依據(jù)
在項(xiàng)目的前期規(guī)劃之中項(xiàng)目的定義使它的重要組成部分與存在基礎(chǔ)，從理論上講項(xiàng)目定義可以分為項(xiàng)目的定義與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)這兩方面的主要內(nèi)容。從具體的項(xiàng)目定位內(nèi)容上講，項(xiàng)目定位就是主要根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)地的特點(diǎn)和自然條件來提出項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)。它可以起到保證項(xiàng)目旗幟鮮明和獲取較大利益的作用。在如此激烈的工程建筑市場(chǎng)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位與日后項(xiàng)目的盈利具有重大作用。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)就是指項(xiàng)目的構(gòu)成和組成部分的具體規(guī)模。這些不是靠設(shè)計(jì)人員的單純想象就能完成的，而是靠科學(xué)的論證與開創(chuàng)性思維意識(shí)來完成的。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的組成與項(xiàng)目長(zhǎng)期的盈利水平。
（二）科學(xué)的前期策劃是防治失誤,保證利潤(rùn)的根本保證
為保證項(xiàng)目工程的順利完成和獲取利潤(rùn)，項(xiàng)目標(biāo)的尋找與確立相當(dāng)重要。它的確立對(duì)于建立比較可靠、比較堅(jiān)實(shí)和比較優(yōu)化的基礎(chǔ)具有重要影響并對(duì)日后項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行與科學(xué)管理也有著決定性的作用?？上攵绻繕?biāo)設(shè)計(jì)存在錯(cuò)誤那么工程建設(shè)就會(huì)存在設(shè)施功能無法體現(xiàn)、沒有達(dá)到預(yù)期效果、缺乏市場(chǎng)、無競(jìng)爭(zhēng)力和效益較低的問題。所以說科學(xué)的前期策劃對(duì)于防治決策的失誤和保證項(xiàng)目的效益有著根本的保證。
（三）把項(xiàng)目策劃和工程設(shè)計(jì)監(jiān)理的關(guān)系處理好
1、工程監(jiān)理通常我們可以分為兩部門監(jiān)理，即設(shè)計(jì)階段監(jiān)理和施工階段的監(jiān)理。在我國普遍存在著重施工和輕設(shè)計(jì)的局面。同樣設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理也經(jīng)常遭到忽略。從實(shí)際上講設(shè)計(jì)工作也是項(xiàng)目前期策劃的重要體現(xiàn)。如果設(shè)計(jì)工作者不遵守項(xiàng)目策劃的具體要求進(jìn)行隨意性設(shè)計(jì)，那么最終的項(xiàng)目工程將會(huì)與策劃發(fā)生較為嚴(yán)重的偏差，影響項(xiàng)目工程的綜合性能和經(jīng)營利潤(rùn)。
2、設(shè)計(jì)監(jiān)理的具體工作就是對(duì)規(guī)劃單位的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，所以說在設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理工作主要是圍繞項(xiàng)目前期的策劃成果和監(jiān)理單位貫徹執(zhí)行策劃的精神來展開的。從而在某種意義上保證了嚴(yán)格按照策劃的意圖進(jìn)行具體而詳實(shí)的規(guī)劃和科學(xué)而合理的設(shè)計(jì)。
3、在我國國家在此方面的法律還不是很健全，并且還沒有對(duì)監(jiān)理作出強(qiáng)制要求方面的具體條文，設(shè)計(jì)監(jiān)理難免存在一些問題。設(shè)計(jì)監(jiān)理是關(guān)系到監(jiān)督項(xiàng)目策劃成果的執(zhí)行者，策劃與監(jiān)理的關(guān)系密不可分具有較高的一致性與聯(lián)系性，在實(shí)際的工作之中我們可以把兩者合二為一。這樣可以減少諸多的中間環(huán)節(jié)，達(dá)到保證效果減少費(fèi)用的目的。
三、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)當(dāng)注意的重點(diǎn)問題
（一）深刻認(rèn)識(shí)策劃工作的實(shí)質(zhì)，減少不應(yīng)有的誤解
有的項(xiàng)目建筑企業(yè)一心只想著如何擴(kuò)大利潤(rùn)，對(duì)項(xiàng)目的基本建設(shè)程序漠不關(guān)心，更不會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)地進(jìn)行實(shí)地的調(diào)查與研究，對(duì)本項(xiàng)目的功能、文化、結(jié)構(gòu)、生態(tài)與環(huán)保等一概不加以細(xì)致研究，表現(xiàn)的對(duì)策劃工作極為輕視。項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深刻的認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期策劃的重要性，增加對(duì)項(xiàng)目前期策劃的認(rèn)識(shí)，減少不應(yīng)有的誤解。從根本上運(yùn)用好項(xiàng)目的前期策劃。
（二）重視策劃單位提出的具體意見
有的項(xiàng)目建設(shè)單位能夠認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期策劃的重要性，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目也做了相對(duì)詳細(xì)的調(diào)查，進(jìn)行了可觀的分析，并根據(jù)這些資料制定了可行的實(shí)施方案。但是他們的缺陷是過于相信自己的團(tuán)隊(duì)，不喜歡別人的協(xié)助，他沒有認(rèn)識(shí)到自己策劃部門也可能素質(zhì)很高，但是這些只是僅僅局限于某個(gè)個(gè)別項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位環(huán)境的差異，自己的策劃人員根本不可能對(duì)當(dāng)?shù)氐脑敿?xì)情況進(jìn)行完全掌握。所以要聽取策劃部門的意見，不要怕花錢，必須借助專業(yè)策劃人員來完成對(duì)項(xiàng)目的定位工作。專業(yè)的策劃單位無論是在組織程序上還是在經(jīng)驗(yàn)的積累上都比工程策劃部門有一定的優(yōu)勢(shì)，必會(huì)得到事半功倍的效果。
（三）策劃方自身的組織問題
通過我們對(duì)前期策劃的了解可以看到，策劃工作在項(xiàng)目建設(shè)中具有至關(guān)重要的作用。我國的前期策劃工作也都處在發(fā)展階段，目前的策劃公司基本大都是依附于設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司以及大專院校上，其自身的組織結(jié)構(gòu)還有待進(jìn)一步的完善。策劃人員東拼西湊、水平高低有所差距的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至造成了開發(fā)單位對(duì)策劃人員不太信任的局面。所以政府部門和相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目策劃人員的監(jiān)管，努力打造出更多優(yōu)秀的策劃團(tuán)隊(duì)，以供市場(chǎng)所需。
（四）策劃工作的組織關(guān)系問題
策劃方存在意義就是擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)的顧問與參謀的角色，是為項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)服務(wù)的，但是在有的項(xiàng)目開發(fā)單位里策劃方還擔(dān)當(dāng)著另外一個(gè)角色就是設(shè)計(jì)監(jiān)理的工作。這樣在有時(shí)候就容易產(chǎn)生項(xiàng)目開發(fā)商直接指導(dǎo)策劃人員進(jìn)行下一步的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，這直接造成了策劃方設(shè)計(jì)監(jiān)理權(quán)的淪陷。為避免出現(xiàn)多頭管理的問題，項(xiàng)目開發(fā)單位在委托項(xiàng)目策劃方實(shí)施全權(quán)裝置設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)當(dāng)把責(zé)任劃分清楚。策劃方的最終規(guī)劃設(shè)計(jì)圖必須經(jīng)過開發(fā)單位的認(rèn)可，但是如果在兩方之間存在不理想的關(guān)系就會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的偏離，其負(fù)面影響也會(huì)波及到整體項(xiàng)目的開發(fā)。
結(jié)語：
建筑項(xiàng)目是關(guān)系到民生的重要工程，需要前期策劃的加入。通過以上的探討我們能很明確的認(rèn)識(shí)到精心的策劃是實(shí)現(xiàn)最終決策的科學(xué)保證。改變以前陳舊的觀念，重視前期策劃工作，注意和努力克服前期策劃工作中的難點(diǎn)，對(duì)于工作效率的提高和保證預(yù)期項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]段建伶. 科學(xué)發(fā)展與項(xiàng)目建設(shè)[M] . 蘭州: 甘肅文化出版社, 2009
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目前期策劃；決策階段；增值創(chuàng)效
1項(xiàng)目前期策劃工作的定義和目的
項(xiàng)目前期的策劃工作是在項(xiàng)目管理前期的決策階段，通過數(shù)據(jù)的收集、實(shí)地考察，以及組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的分析與論證，把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性思路的系統(tǒng)活動(dòng)。項(xiàng)目前期策劃工作是由構(gòu)思到立項(xiàng)的一個(gè)過程，分為項(xiàng)目決策的策劃和項(xiàng)目實(shí)施的策劃，前者旨在“為什么建”，定義開發(fā)或建設(shè)什么好，要達(dá)到什么樣的目標(biāo)、效益和意義，后者旨在定義如何開發(fā)和建設(shè)。通過項(xiàng)目策劃可以明確項(xiàng)目的發(fā)展綱要，構(gòu)建項(xiàng)目的系統(tǒng)框架，并為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目的實(shí)施提供指導(dǎo)，為項(xiàng)目的運(yùn)營奠定基礎(chǔ)，以期更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的[1]。
2項(xiàng)目前期策劃工作的內(nèi)容
項(xiàng)目前期策劃工作是思考“建設(shè)什么好”和“怎么建好”的問題，是在項(xiàng)目參與各方之間建立一種動(dòng)態(tài)的協(xié)定，即完成項(xiàng)目的時(shí)間、完成項(xiàng)目所需的工作量、完成項(xiàng)目所需的費(fèi)用和項(xiàng)目的特征、功能及屬性等，這階段的工作內(nèi)容包括前期項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作、項(xiàng)目可行性研究工作、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性論證工作等，前期策劃的工作內(nèi)容為項(xiàng)目實(shí)施階段的正常運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3項(xiàng)目前期策劃工作的特點(diǎn)
工程項(xiàng)目前期的策劃階段分為決策和實(shí)施策劃，在決策過程中需要收集大量的信息，涉及的人員大多數(shù)是高級(jí)管理層，而在實(shí)施策劃中則是要處理信息，各級(jí)人員在最高決策者的指揮下通過信息處理做出項(xiàng)目的實(shí)施策劃，因此，策劃階段在眾多階段中具有其自身的特點(diǎn)[2]。
3.1目標(biāo)明確，需求模糊
項(xiàng)目前期策劃工作屬于前期論證階段，在此階段很多決策意見和建議都來自專業(yè)人士的頭腦風(fēng)暴和會(huì)議討論。因此，在此階段決策目標(biāo)尚不明晰，許多決策內(nèi)容也還在討論階段。這就導(dǎo)致了項(xiàng)目前期工作的第一個(gè)特點(diǎn)即項(xiàng)目前期工作具有極大的不確定性，許多方案都可能推倒重來，項(xiàng)目需求也尚不明確，整個(gè)決策過程比較模糊。
3.2多專業(yè)管理困難
在項(xiàng)目前期決策過程中必須設(shè)計(jì)多個(gè)專業(yè)的前期規(guī)劃工作。拿建設(shè)工程項(xiàng)目舉例，前期設(shè)計(jì)階段就涉及建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、強(qiáng)弱電、節(jié)能、暖通等多專業(yè)間的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。各個(gè)專業(yè)之間又是相互關(guān)聯(lián)、相互配合的，因此，在項(xiàng)目前期決策階段進(jìn)行管理會(huì)比較困難，稍有不慎即會(huì)出現(xiàn)各專業(yè)之間的矛盾沖突，若不及時(shí)處理可能會(huì)造成后期項(xiàng)目運(yùn)行階段的難以解決的問題。
3.3成果特殊，涉及多方
項(xiàng)目策劃成果有其標(biāo)準(zhǔn)策略和項(xiàng)目清單，清單的內(nèi)容涉及許多重要干系人，因此，必須和所有重要干系人共同夯實(shí)清單，以保證成果的準(zhǔn)確性。該過程是影響項(xiàng)目策劃好壞的重要過程，這種需要項(xiàng)目組外部配合完成的工作很難保證工作質(zhì)量。
4項(xiàng)目前期策劃階段的重要意義
對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，施工階段只是一個(gè)實(shí)際操作的過程、在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按期交付的行為，而在項(xiàng)目前期的策劃階段是掌控全局的過程，這是描繪項(xiàng)目藍(lán)圖的全過程。在其中更注重的是戰(zhàn)略性問題，通過組織與策劃，在科學(xué)分析與考察的前提下制定項(xiàng)目目標(biāo)及實(shí)施規(guī)劃，其最終關(guān)心的是價(jià)值實(shí)現(xiàn)及其效果。在項(xiàng)目決策階段注重的是戰(zhàn)略制定的方法及其實(shí)現(xiàn)的可能性，這是影響工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵[3]。項(xiàng)目前期策劃是項(xiàng)目孕育階段，一方面決定著項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，以及項(xiàng)目的實(shí)施和管理，另一方面對(duì)整個(gè)上層系統(tǒng)有決定性作用。相對(duì)于項(xiàng)目全壽命周期中的其他階段，項(xiàng)目前期能夠使整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠和優(yōu)化的基礎(chǔ)之上，與此同時(shí)，項(xiàng)目開展的活動(dòng)取決于前期活動(dòng)策劃的效果。
4.1項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工程造價(jià)管理的意義
項(xiàng)目前期策劃階段在制定項(xiàng)目計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行造價(jià)管理的重點(diǎn)主要是編制投資估算和制定資金的使用計(jì)劃，這一階段的造價(jià)管理是后續(xù)項(xiàng)目造價(jià)控制和資金籌劃的主要依據(jù)。在這期間，需要編制各階段的投資計(jì)劃，如項(xiàng)目投資目標(biāo)規(guī)劃、工程預(yù)算、合同造價(jià)、結(jié)算造價(jià)等，以期最大限度地避免“三超”現(xiàn)象發(fā)生。有數(shù)據(jù)表明，項(xiàng)目策劃期間對(duì)投資的影響程度為90%左右，由此可知，策劃階段的造價(jià)管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)可知的重要性。故在前期造價(jià)管理階段，通過人員管理、方案管理、流程管理進(jìn)行前期造價(jià)控制，確定項(xiàng)目的基本投資構(gòu)成框架，從而更加有效地對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行控制[4]。
4.2項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工程設(shè)計(jì)管理的意義
項(xiàng)目前期策劃階段是一個(gè)工程項(xiàng)目從構(gòu)思到具體可行方法研究的過程，在此過程中會(huì)綜合業(yè)主方的具體訴求，從定義項(xiàng)目到投資選址等一系列的活動(dòng)都為工程設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)。一方面，前期策劃作出的目標(biāo)規(guī)劃會(huì)為設(shè)計(jì)目標(biāo)提供基礎(chǔ)，使其在設(shè)計(jì)過程中按照目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，可以極大地滿足業(yè)主方的需求；另一方面，在設(shè)計(jì)階段可以根據(jù)在策劃階段做出的方案設(shè)計(jì)確定出的投資規(guī)劃來做出投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算等投資計(jì)劃，可以有效地控制設(shè)計(jì)階段的造價(jià)，合理地設(shè)計(jì)工程圖紙。
4.3項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工程施工管理的意義
在實(shí)施策劃階段主要工作是通過施工調(diào)查、確定管理目標(biāo)、優(yōu)化施工方案、編制成本計(jì)劃和保證措施等最終編制實(shí)施策劃書，實(shí)施策劃書是企業(yè)完成各項(xiàng)管理目標(biāo)的指導(dǎo)性和綱領(lǐng)性文件，使得后期實(shí)施階段更加有序地進(jìn)行，可以最大限度地確保施工質(zhì)量及施工進(jìn)度。
5項(xiàng)目前期策劃階段出現(xiàn)的問題
前期策劃階段存在的許多問題使策劃和決策復(fù)雜化。由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)和效果的各種原因，不僅存在技術(shù)上的缺陷，如數(shù)據(jù)不足或技術(shù)經(jīng)驗(yàn)缺乏等，還存在樂觀主義偏見和戰(zhàn)略性歪曲等組織層面的主觀性問題。同時(shí)，工程項(xiàng)目前期的策劃階段工作內(nèi)容多、組織系統(tǒng)龐雜，因此，在這一階段難免會(huì)出現(xiàn)各種問題及風(fēng)險(xiǎn)。
5.1技術(shù)層面的矛盾性
5.1.1信息量與項(xiàng)目不確定的矛盾性工程項(xiàng)目的特點(diǎn)是每個(gè)工程項(xiàng)目都是獨(dú)立特殊的，每個(gè)工程項(xiàng)目之間都是相互獨(dú)立、不可復(fù)制的。因此，每個(gè)項(xiàng)目都存在極大的不確定性，就算是工程類別相近的工程項(xiàng)目也會(huì)存在工程地點(diǎn)、天氣環(huán)境、人文環(huán)境等因素的影響。而在前期策劃過程中，為了能夠減少工程項(xiàng)目的不確定性就必須擁有一定的信息量來支撐，搜集信息是前期策劃的關(guān)鍵。而信息的管理代價(jià)較高，大量信息容易出現(xiàn)管理層面問題，信息量不足會(huì)造成無法規(guī)避項(xiàng)目的不確定性。因此，具有信息量與工程項(xiàng)目不確定性之間的矛盾。
5.1.2信息量與成本效用的矛盾性在項(xiàng)目前期策劃工作中，信息量是至關(guān)重要的因素，往往需要搜集大量的信息來進(jìn)行項(xiàng)目前期決策的分析任務(wù)，但是由于項(xiàng)目前期階段，立項(xiàng)的許多細(xì)節(jié)都還尚未確定，項(xiàng)目整體的不確定因素太多。因此，無法投入過多的成本來進(jìn)行相關(guān)信息的搜集工作，從而導(dǎo)致了成本與信息量之間的矛盾。而決定項(xiàng)目前期決策質(zhì)量的往往不在于信息的總量而在于關(guān)鍵信息量的多少，也就是信息的質(zhì)量。所以，在前期決策工作中，決策者需要對(duì)無效和不重要信息進(jìn)行篩選，過濾出關(guān)鍵信息并利用其進(jìn)行決策工作。不僅能提高工作效率，還能夠節(jié)約成本支出，較好地解決信息量與成本效用間的矛盾問題。
5.2組織層面的矛盾性
5.2.1決策者的主觀性在項(xiàng)目決策過程中采用的方法多為頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法、專家評(píng)價(jià)法等，能夠很好地發(fā)揮專業(yè)人士的專業(yè)知識(shí)，在項(xiàng)目前期能夠極大拓展決策者的思維，使得決策能夠最大限度地考慮到更多的方面。而這種決策方法也有局限性，其最大的局限性在于決策過程中人為的主觀因素過多，容易導(dǎo)致決策結(jié)果不夠客觀。因此，決策往往會(huì)缺乏數(shù)據(jù)和客觀因素的支持，可能會(huì)對(duì)后期項(xiàng)目的運(yùn)營造成一定程度的影響。對(duì)此，應(yīng)該在決策階段采用主觀客觀相結(jié)合的方法，既使用主觀討論法進(jìn)行決策，也使用客觀數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)加以補(bǔ)充。決策者的主觀缺陷多表現(xiàn)于如下兩方面：（1）戰(zhàn)略性歪曲。決策者在決策過程中由于自身經(jīng)驗(yàn)的局限性和客觀事實(shí)掌握不到位，容易形成戰(zhàn)略性的歪曲現(xiàn)象。即對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)數(shù)據(jù)如工程成本、設(shè)計(jì)成本、施工工期、質(zhì)量要求、進(jìn)度要求等形成誤判，最終導(dǎo)致項(xiàng)目事實(shí)過程中諸多數(shù)據(jù)達(dá)不到業(yè)主需求。（2）樂觀主義偏見。在項(xiàng)目前期決策過程中，由于許多專家的參與，決策者往往容易放松警惕，對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)視而不見。只看到項(xiàng)目進(jìn)展過程中積極有效的一面，對(duì)一些顯而易見的風(fēng)險(xiǎn)因素卻忽略。因此，在項(xiàng)目前期除了要討論項(xiàng)目決策以外，最好對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究以防止出現(xiàn)盲目的樂觀主義偏見。
5.2.2項(xiàng)目參與者的局限性項(xiàng)目前期策劃的參與者多為投資人，少有專業(yè)技術(shù)人員參與。因此，在此階段過程中，項(xiàng)目參與者也存在一定的局限性，包括過于追求技術(shù)要求、對(duì)技術(shù)實(shí)施盲目樂觀、忽視信息的效用、對(duì)項(xiàng)目組織形式的建立不夠了解等。具體表現(xiàn)如下：（1）追求技術(shù)極致。投資者往往為了追求工程項(xiàng)目的影響力，都想能夠運(yùn)用比較新的技術(shù)而忽視使用新技術(shù)的外在條件。是否使用新技術(shù)應(yīng)該站在項(xiàng)目整體層面進(jìn)行考量，包括項(xiàng)目實(shí)施過程中是否擁有實(shí)現(xiàn)新技術(shù)的條件，是否能夠?qū)こ添?xiàng)目帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益，而不是盲目追求社會(huì)影響力。（2）缺乏組織意識(shí)。前期決策過程中缺乏組織意識(shí)，沒有在決策過程中定立組織形式，容易造成后期實(shí)施過程中組織管理的混亂。
6結(jié)語
關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；管理；前期策劃
1.前言
每個(gè)工程項(xiàng)目都具有它的單件性特性。因此,作為施工單位,如何把握好一個(gè)項(xiàng)目的施工前期策劃工作,是該項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵。項(xiàng)目施工的前期策劃,從一定意義上來看,每個(gè)人都會(huì)做,也都在做,并不神秘。比如說我們上街去買東西就要有一個(gè)計(jì)劃去的方法：是走路還是騎車，到哪個(gè)商店，這時(shí)我們頭腦里面就有了一個(gè)計(jì)劃,就是把時(shí)間、錢、東西好壞、是否有貨等全部因素都考慮進(jìn)去,這就是一個(gè)項(xiàng)目策劃。所以每個(gè)人或多或少都有著基本的項(xiàng)目策劃才能。但是,不同的項(xiàng)目策劃,在項(xiàng)目實(shí)施中產(chǎn)生的效果是不同的。一個(gè)項(xiàng)目也許最終要達(dá)到的質(zhì)量要求是相同的,但在項(xiàng)目實(shí)施的過程中,資金計(jì)劃、工期要求、進(jìn)度安排并不相同,一個(gè)好的項(xiàng)目策劃則完全可以避免這類損失的發(fā)生。要取得工程項(xiàng)目的成功，必須在項(xiàng)目前期進(jìn)行科學(xué)的策劃。
2.項(xiàng)目前期策劃的重要作用
一個(gè)好的施工前期策劃會(huì)給項(xiàng)目部的施工管理打開一個(gè)良好的局面。然而,施工現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，不可預(yù)見因素很多，項(xiàng)目決策人和項(xiàng)目班子只能是以不變（目標(biāo)）應(yīng)萬變。在施工過程中遇到困難時(shí),我們更應(yīng)該學(xué)會(huì)適時(shí)調(diào)整計(jì)劃。唯有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)動(dòng)態(tài)管理,目標(biāo)才會(huì)如期實(shí)現(xiàn)。很顯然，策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃，能有效地指導(dǎo)未來工作的開展，并取得良好的成效。精心策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。
3.目前我國工程建設(shè)項(xiàng)目前期策劃存在的問題
3.1對(duì)項(xiàng)目環(huán)境缺乏足夠的調(diào)查分析,造成決策失誤。以房產(chǎn)項(xiàng)目為例,在項(xiàng)目建設(shè)前期,就應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、用戶需求、建設(shè)選址、周圍環(huán)境等方面進(jìn)行全面、深入地調(diào)查研究。如果缺乏對(duì)這些方面的調(diào)查研究,盲目上項(xiàng)目,則可能導(dǎo)致該建設(shè)項(xiàng)目的失敗。
一房地產(chǎn)開發(fā)商在某大城市近郊選擇一大片土地建設(shè)高檔住宅區(qū)。由于住宅區(qū)設(shè)施配備齊全,戶型合理,而且有大巴士接送小區(qū)內(nèi)的居民上下班,因此第一期剛推出就銷售一空,第二期預(yù)售情況也很好。但是不久,購房的人紛紛要求退房、還款。原因何在?原來該住宅區(qū)正好建在國際機(jī)場(chǎng)附近,每天噪音很大,而且該機(jī)場(chǎng)還準(zhǔn)備擴(kuò)建第二條跑道,噪音問題將更加嚴(yán)重,這對(duì)已經(jīng)十分不景氣的銷售工作無疑是雪上加霜。開發(fā)商正是由于對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境缺乏足夠的調(diào)查和分析從而造成今天的被動(dòng)局面。
3.2項(xiàng)目定義不明確,造成項(xiàng)目實(shí)施中的反復(fù)。所謂項(xiàng)目定義是指在項(xiàng)目前期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總體構(gòu)思,并椐此進(jìn)行項(xiàng)目描述,對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證,為項(xiàng)目實(shí)施,尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。很多項(xiàng)目,由于業(yè)主的建設(shè)意圖不明確,規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書含糊不清,而在設(shè)計(jì)或施工已進(jìn)行到一定階段時(shí),業(yè)主突然改變意圖,造成設(shè)計(jì)或施工的多次返工,影響了工程進(jìn)度,也使投資增加。
3.3缺乏對(duì)設(shè)計(jì)和施工的有效管理。中國的建設(shè)監(jiān)理制度雖已推行十年,建設(shè)監(jiān)理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我們的監(jiān)理工作很大程度上還是停留在低層次、小范圍內(nèi),設(shè)計(jì)監(jiān)理方面的工作還沒有得到很好的重視,施工監(jiān)理更多地局限在質(zhì)量控制上。如何對(duì)設(shè)計(jì)和施工進(jìn)行有效管理,不僅是項(xiàng)目實(shí)施階段的事,而且在項(xiàng)目建設(shè)前期就應(yīng)該進(jìn)行詳盡的規(guī)劃,以免在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)打無準(zhǔn)備和無把握之仗。
3.4工程建成后的經(jīng)營管理和物業(yè)管理不善。經(jīng)營管理和物業(yè)管理是建設(shè)項(xiàng)目很重要的方面,過去不太重視,從而造成了很多問題。如前所述,由于盲目上項(xiàng)目,而不對(duì)原材料來源、產(chǎn)品銷路、采用何種經(jīng)營方式等進(jìn)行詳細(xì)的論證,結(jié)果只能是建成的項(xiàng)目不能按原計(jì)劃投產(chǎn),投資得不到回報(bào),給國家?guī)砭薮髶p失。物業(yè)管理方面的問題也是層出不窮,居民的投訴也特別多。
產(chǎn)生上面這些問題,原因是多方面的,但歸根結(jié)底,是由于傳統(tǒng)習(xí)慣,只注重施工階段,而忽視項(xiàng)目的前期、后期管理而造成的。
4.項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題
4.1 在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。
4.2 在整個(gè)過程中有一個(gè)多重反饋的過程，要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。
4.3 在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn)，對(duì)分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。
4.4 重視項(xiàng)目前期策劃工作的安排.一般在項(xiàng)目的前期策劃階段,上層管理者的任務(wù)是提出解決問題的期望,或?qū)⒖偟膽?zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃分解,而不必過多地考慮目標(biāo)的細(xì)節(jié)以及如何去完成目標(biāo),更不能立即提出解決問題的方案. 應(yīng)爭(zhēng)取高層的支持.協(xié)調(diào)好戰(zhàn)略層和項(xiàng)目層的關(guān)系.一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)行,達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)需要許多條件,這些條件構(gòu)成項(xiàng)目的要素.在項(xiàng)目的前期策劃中應(yīng)注意上層系統(tǒng)的問題、目標(biāo)和項(xiàng)目的聯(lián)系與區(qū)別。
3.5 項(xiàng)目進(jìn)度管理重點(diǎn)應(yīng)以 PDCA 循環(huán)為手段配備和調(diào)整資源?！癙”計(jì)劃階段：在此階段要計(jì)算施工項(xiàng)目各工序的實(shí)物量及工日數(shù)，明示時(shí)間（工期）與空間（工作面）的關(guān)系，列出需投入主要施工材料和設(shè)備的種類和時(shí)間，以次為依據(jù)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)明確到工序及工序的資源投入及相關(guān)的責(zé)任單位，并應(yīng)明確資源流向?！癉”實(shí)施階段：按進(jìn)度計(jì)劃要求落實(shí)，安排。（這階段是成敗重點(diǎn)）“C”檢查階段：按進(jìn)度計(jì)劃的要求進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中的問題?！癆”總結(jié)階段：根據(jù)指定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃總結(jié)會(huì)議制度，定期（不得超過一周）組織計(jì)劃?rùn)z查專題會(huì)，總結(jié)成敗的原因。若進(jìn)度滯后，要分析出進(jìn)度滯后的根本原因，制定出解決問題的針對(duì)性政策。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]項(xiàng)目策劃；民建工程施工管理；意義
中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）18-0024-01
1.引言
民建工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理控制，從而使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由此可見，民建工程的項(xiàng)目策劃與實(shí)施后的有效管理是項(xiàng)目建設(shè)成功的前提。
建筑企業(yè)運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行的策劃、組織、監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)等全過程，全面的管理。在施工前，針對(duì)項(xiàng)目施工及管理所進(jìn)行的預(yù)先謀劃的工作，通過確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，并規(guī)定項(xiàng)目管理過程和相關(guān)資源配置，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的管理活動(dòng)，就是所謂的項(xiàng)目策劃。具體來說就是項(xiàng)目策劃人員根據(jù)業(yè)主總的目標(biāo)要求，通過對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，以便在項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目活動(dòng)的時(shí)間、空間、結(jié)構(gòu)、資源多維關(guān)系中選擇最佳的結(jié)合點(diǎn)，并展開項(xiàng)目運(yùn)作，為保證項(xiàng)目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。
2.如何進(jìn)行民建工程施工管理中的項(xiàng)目策劃
項(xiàng)目策劃一般按投標(biāo)和實(shí)施兩個(gè)階段分別進(jìn)行。
2.1 投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃
公司市場(chǎng)開發(fā)主管部門組織投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃，公司相關(guān)部門相互配合，擬派項(xiàng)目經(jīng)理參加，公司主管副總經(jīng)理審核，最后通過公司總經(jīng)理的批準(zhǔn)。在中標(biāo)后、開工前的策劃工作，公司項(xiàng)目主管部門組織，項(xiàng)目各部門負(fù)責(zé)編制，項(xiàng)目經(jīng)理參加公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門的審核，得到公司主管生產(chǎn)副總經(jīng)理的批準(zhǔn)，當(dāng)遇到工程分階段招標(biāo)等情況時(shí)，項(xiàng)目策劃可按標(biāo)段進(jìn)行。項(xiàng)目經(jīng)理組織相關(guān)人員編制，項(xiàng)目經(jīng)理審核，企業(yè)主管部門審查，企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃是投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)，因此應(yīng)盡量全面，如有相關(guān)內(nèi)容暫時(shí)不能確定時(shí)，則至少應(yīng)完成工程概況及總目標(biāo)、總進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)管理人員流量、分包方案、施工機(jī)械設(shè)備配置方案等部分。對(duì)投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃，可不進(jìn)行部門會(huì)簽，由公司主管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
2.2 實(shí)施階段的項(xiàng)目策劃
實(shí)施階段的項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目中標(biāo)后、開工前，公司組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃進(jìn)行完善和細(xì)化，完成施工階段的項(xiàng)目策劃。投標(biāo)階段的項(xiàng)目策劃書是實(shí)施階段項(xiàng)目策劃書編制的基礎(chǔ)和依據(jù)。實(shí)施階段的項(xiàng)目策劃書屬于公司層面的一級(jí)策劃，是投標(biāo)階段項(xiàng)目策劃書的深化和細(xì)化，是編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的依據(jù)和編制預(yù)算成本的直接依據(jù)，也是公司各職能部門對(duì)項(xiàng)目配置生產(chǎn)資源和落實(shí)主要施工方案的依據(jù)，它是全面指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施全面管理的綱領(lǐng)性文件。
項(xiàng)目策劃無論對(duì)業(yè)主、設(shè)計(jì)單位和施工單位都應(yīng)積極配合，努力協(xié)調(diào)和盡力幫助各專業(yè)分包解決現(xiàn)場(chǎng)各方面工作上的矛盾與問題，為順利完成施工任務(wù)創(chuàng)造良好的環(huán)境。項(xiàng)目策劃工作要立足于現(xiàn)場(chǎng)，掌握千變?nèi)f化的現(xiàn)場(chǎng)情況。另外，項(xiàng)目策劃一定要以工期為主線，在這個(gè)主線上按時(shí)間節(jié)點(diǎn)投入人、材、料、物、機(jī)及資金等資源配置，按照項(xiàng)目管理模式實(shí)施過程管理與控制。
3.項(xiàng)目策劃在民建工程施工管理中的指導(dǎo)意義
隨著公司施工生產(chǎn)任務(wù)的快速、大幅度增長(zhǎng)，公司有限的管理、設(shè)備、技術(shù)、人才等資源配置能夠滿足新的形式要求，工程施工生產(chǎn)、安全、質(zhì)量和效益能夠做到有效控制。如何做到高標(biāo)準(zhǔn)起步、高質(zhì)量建設(shè)、高效率推進(jìn)，企業(yè)如何保持可持續(xù)發(fā)展，做大做強(qiáng)企業(yè)，對(duì)我國民建工程企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
工程項(xiàng)目策劃就是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、要求清晰、目標(biāo)明確且具有強(qiáng)烈可操作性的項(xiàng)目策劃文件的活動(dòng)過程，回答為什么要建、建什么以及怎么建項(xiàng)目的問題，從而為項(xiàng)目的決策和實(shí)施提供全面完整的、系統(tǒng)性的計(jì)劃和依據(jù)，項(xiàng)目策劃的意義在于其工作成果使項(xiàng)目的決策和實(shí)施有據(jù)可依。
工程項(xiàng)目策劃是針對(duì)工程項(xiàng)目在符合相關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)管理制度的條件下，通過對(duì)工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理，以達(dá)到項(xiàng)目管理效益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小化為目的的管理策劃。項(xiàng)目策劃作為企業(yè)項(xiàng)目科學(xué)化管理的依據(jù)，為全系統(tǒng)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)劃化、標(biāo)準(zhǔn)化和推進(jìn)國家化進(jìn)程起到重要作用。同時(shí)也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)管理科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化、提高經(jīng)濟(jì)效益水平、規(guī)避施工風(fēng)險(xiǎn)的前提。
3.1 做好項(xiàng)目策劃，明確項(xiàng)目的定義，為項(xiàng)目實(shí)施提供依據(jù)
項(xiàng)目定義是項(xiàng)目前期策劃的重要組成部分和基礎(chǔ)。項(xiàng)目定義的主要內(nèi)容包括，1）項(xiàng)目定位。也就是結(jié)合建設(shè)地點(diǎn)的自然條件和特點(diǎn)，提出項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，使得項(xiàng)目建成后能夠獨(dú)樹一幟，并獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。2）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。也就是項(xiàng)目的構(gòu)成以及組成部分的規(guī)模。項(xiàng)目的構(gòu)成及規(guī)模不能憑空想象，而是要經(jīng)過認(rèn)真論證，并且要有開創(chuàng)性的思維。比如建設(shè)一個(gè)大型的國際會(huì)展中心，展覽的規(guī)模要多大，會(huì)議部分的規(guī)模要多大，它們各自的構(gòu)成怎樣；會(huì)展中心要不要建星級(jí)賓館，若要建，建幾星級(jí)；會(huì)展中心是否應(yīng)設(shè)置娛樂設(shè)施，什么樣的娛樂項(xiàng)目，等等。以上內(nèi)容，要在環(huán)境調(diào)查的基礎(chǔ)上，運(yùn)用一定的科學(xué)方法才能確定。
3.2 做好項(xiàng)目前期策劃，有利于項(xiàng)目的經(jīng)營管理
任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，其最根本的目的是為了產(chǎn)生良好的效益，無論是經(jīng)濟(jì)效益，還是社會(huì)效益，這將取決于對(duì)項(xiàng)目如何經(jīng)營。同時(shí)，物業(yè)管理工作，通過對(duì)堅(jiān)持項(xiàng)目的維修、保安、清潔、綠化等方面的工作而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值和增值。過去人們認(rèn)為經(jīng)營管理和物業(yè)管理是項(xiàng)目建成后的事，在項(xiàng)目建設(shè)前期和建設(shè)過程中不予重視，而在真正經(jīng)營和進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)才發(fā)現(xiàn)諸多問題。事實(shí)上，在項(xiàng)目建設(shè)前期，就應(yīng)該在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目經(jīng)營的指導(dǎo)思想、經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)可能的經(jīng)營方案進(jìn)行分析并作出選擇。對(duì)于有些項(xiàng)目，如果采取合作經(jīng)營或委托經(jīng)營的方式，那么在前期就應(yīng)該開始選擇合適的合作伙伴或委托對(duì)象。這些單位的提前介入，可以使項(xiàng)目建設(shè)更好地滿足經(jīng)營管理的需要。
項(xiàng)目前期策劃所涉及內(nèi)容十分廣泛，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施及經(jīng)營管理具有重要的指導(dǎo)意義，甚至可以說，項(xiàng)目前期策劃工作的好壞在很大程度上決定了項(xiàng)目是否成功，因此項(xiàng)目前期策劃應(yīng)該得到政府和開發(fā)商的應(yīng)有重視。但是，必須指出的是，項(xiàng)目策劃的內(nèi)容必須是有科學(xué)依據(jù)的，并對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義；否則只能是一紙空文，不僅不能指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，反而對(duì)項(xiàng)目建設(shè)造成損害。
3.3 做好生產(chǎn)技術(shù)性策劃，保證施工安全順利生產(chǎn)
在施工前期對(duì)生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)行策劃，貫徹國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步。在確保工程工期、質(zhì)量和安全施工的前提下，節(jié)約投資、降低成本。根據(jù)合同和企業(yè)資源安排施工進(jìn)度，科學(xué)地安排施工順序，充分利用空間、時(shí)間和人力、物力、財(cái)力等資源，組織流水作業(yè)。根據(jù)合同要求，確保重點(diǎn)，分期分批施工，按期或提前交付，做到進(jìn)度計(jì)劃控制合理和資源分布均衡。
合理緊湊地規(guī)劃施工總平面，盡量充分利用施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有資源，合理儲(chǔ)存物資，盡可能減少場(chǎng)地占用和臨時(shí)設(shè)施，科學(xué)的布置施工平面圖，做到文明施工。除此之外，必須對(duì)每一個(gè)施工方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，選擇科學(xué)合理的施工方案，技術(shù)上是否可行，同時(shí)經(jīng)濟(jì)上是否有利等，將其同商務(wù)策劃結(jié)合進(jìn)行。只有做好生產(chǎn)技術(shù)性策劃，才能保證施工安全順利生產(chǎn)。
4.結(jié)束語
項(xiàng)目前期策劃是項(xiàng)目開展的起始階段，項(xiàng)目構(gòu)成、實(shí)施、運(yùn)營的策劃對(duì)項(xiàng)目后期的實(shí)施、運(yùn)營乃至成敗具有決定性的作用，其重要性不言而喻。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃，能有效地指導(dǎo)未來工作的開展，并取得良好的成效，精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項(xiàng)目，前期策劃，科學(xué)發(fā)展觀
通常意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項(xiàng)目開發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場(chǎng)定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃重要性
房地產(chǎn)的前期策劃是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的創(chuàng)新為核心，綜合運(yùn)用各種輔助手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性且可操作性的規(guī)劃活動(dòng)。從某種意義上說，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否成功，能否獲得預(yù)期的收益，是由項(xiàng)目的前期階段的策劃方案、規(guī)劃設(shè)想、項(xiàng)目定位、操作模式等決定的，而能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)的最初設(shè)想，在項(xiàng)目前期進(jìn)行策劃至關(guān)重要。
前期階段策劃的重要性表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（1）策劃的前瞻性；（2）策劃的創(chuàng)新性；（3）策劃具有增值性；（4）策劃具有文化性；（5）策劃具有人性化；（6）策劃具有決策性；（7）策劃具有整合性；（8）策劃具有系統(tǒng)性；
策劃是從前期對(duì)市場(chǎng)、功能、產(chǎn)品、開發(fā)策略等的研究與制定，到執(zhí)行階段結(jié)合市場(chǎng)變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握，事實(shí)上這些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策劃就應(yīng)該介入做形勢(shì)策劃和投資策劃。在項(xiàng)目前期階段的策劃中，根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)、項(xiàng)目區(qū)位進(jìn)行產(chǎn)品的功能規(guī)劃，解決項(xiàng)目產(chǎn)品定位的問題，這樣可以預(yù)先有目的地利用產(chǎn)品的差異性，來安排項(xiàng)目?jī)?nèi)容的主要賣點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃任務(wù)
前期策劃任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。
各個(gè)組成部分的具體內(nèi)容為：（1）環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等，從而為項(xiàng)目的定義和論證提供資料；（2）項(xiàng)目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；（3）組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；（4）管理策劃要確定項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；（5）合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項(xiàng)目開發(fā)中的成本效益分析，定資金需求量計(jì)劃和融資方案；（6）技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；（7）營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價(jià)格等；（8）環(huán)境和文化策劃關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；（9）風(fēng)險(xiǎn)分析包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及營銷風(fēng)險(xiǎn)等。通過對(duì)以上各因素的分析，可以確定出一個(gè)清晰和明確的項(xiàng)目計(jì)劃和方案，從而對(duì)開發(fā)項(xiàng)目做出決策。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)方面
中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長(zhǎng)過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場(chǎng)的形式。
2、發(fā)展商存在的問題
發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，發(fā)展商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
3、建筑師存在的問題
在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在問題的具體表現(xiàn)
1、選址錯(cuò)誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏前期策劃，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。
2、功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過程中與小區(qū)的市場(chǎng)定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。
3、房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見。
4、為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計(jì)不佳，單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。
5、有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。
五、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑
1、要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個(gè)國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響，對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。
2、要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵紀(jì)守法避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。政府對(duì)“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。
3、要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長(zhǎng)避短，使自己處于有利地位，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對(duì)象和樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。
4、樹立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識(shí)、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識(shí)結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動(dòng)。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識(shí)。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨(dú)立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計(jì)程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動(dòng)。
參考文獻(xiàn)
1、吳虹.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)[J].安徽建筑,2004.9
2、張利.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目前期策劃工作的認(rèn)識(shí)和思考[J],四川建筑科學(xué)研究,2002.3
社團(tuán)活動(dòng)策劃書(1)
一.活動(dòng)主題
為了夢(mèng)想——麥田助學(xué)“一幫一”
二.活動(dòng)意義
冬日來臨，但愛心仍將繼續(xù)蔓延。將愛心付諸行動(dòng)是我們一直在做的事。我們?yōu)橄嫖鞯暮⒆觽兯腿チ藭荆瑵补嘀R(shí);送去了棉衣，抵御寒冷。此刻我們將再次攜手，在冬日的暖陽下，為他們夢(mèng)想的飛翔帶去翅膀下的風(fēng)，愿能看到他們飛出大山，尋找山外的春朝。為此，我們舉辦“為了夢(mèng)想——麥田助學(xué)‘一幫一’”座談會(huì)，邀請(qǐng)各系大一班長(zhǎng)作為代表參加，希望關(guān)注那大山里噙滿淚水的雙眼，此刻正在熱切眺望著我們的孩子! 為了夢(mèng)想讓我們繼續(xù)前行，繼續(xù)守候著那些天真的孩子們。
三.活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)
時(shí)間：20xx年10月27日19：30 地點(diǎn)：待定
四.活動(dòng)形式
(一).下到大一各晚自習(xí)班級(jí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解說，發(fā)放倡議書
(二).邀請(qǐng)各班班長(zhǎng)、學(xué)習(xí)委員、團(tuán)支書參加座談會(huì)，進(jìn)行活動(dòng)動(dòng)員
五.活動(dòng)流程
六.活動(dòng)安排
(一)、策劃組(負(fù)責(zé)人：楊星竹)
1.前期準(zhǔn)備
(1).完成策劃書。10月19日前定初稿。 (2).活動(dòng)請(qǐng)示社聯(lián)和團(tuán)委，報(bào)批。 2.活動(dòng)開展
(1).監(jiān)督各部門工作進(jìn)度。匯報(bào)辦公室。協(xié)助各部門工作。 3.后期工作
(1).考核工作，匯報(bào)辦公室。
(二)、外聯(lián)部(負(fù)責(zé)人：解旋 )
1.前期準(zhǔn)備
(1).報(bào)批活動(dòng)場(chǎng)地。(10月26日之前)
(2).聯(lián)系嘉賓。邀請(qǐng)去年參與活動(dòng)的各班級(jí)代表，說明活動(dòng)形式、意義，并告知發(fā)言需求。邀請(qǐng)大一大二各班班長(zhǎng)(以大一班級(jí)為主)，說明活動(dòng)意義。
(三)、活動(dòng)組(負(fù)責(zé)人：吳英飛曹慧)
1.前期準(zhǔn)備
(1).擺放噴繪和粘貼海報(bào)。 ①噴繪擺放
②海報(bào)粘貼
(2).安排人員于集合布置會(huì)場(chǎng)。(會(huì)場(chǎng)清潔，位置規(guī)劃等。時(shí)間待定，人數(shù)：4人)
2.活動(dòng)開展
(1).會(huì)場(chǎng)秩序維持。(3人)
(2).發(fā)放倡議書到各班代表手中。(2人)
3.后期工作
(1).安排會(huì)員清理會(huì)場(chǎng)。(4人) (2).協(xié)助各部門完成工作。
(3).隨時(shí)協(xié)助辦公室落實(shí)參與班級(jí)捐助情況。
(四)、宣傳部(負(fù)責(zé)人：王群)
1.前期準(zhǔn)備(10月22日之前)
(1).噴繪2張，制作并打印。之后交給活動(dòng)組擺放。 (2).海報(bào)6張。之后交給活動(dòng)組粘貼。
(3).邀請(qǐng)函、倡議書定稿，交予辦公室。(10月24日之前) (4).集合布置會(huì)場(chǎng)。(黑板板書等，10月27日晚上) 2.活動(dòng)開始
(1).新聞稿的采編和新聞?wù)掌氖占?(2).定期更新博客。展示活動(dòng)動(dòng)態(tài)。 3.后期工作
(1).將新聞素材和照片備份辦公室保留。
(五)、辦公室(負(fù)責(zé)人：曹永芳)
1.前期準(zhǔn)備
(1).協(xié)助會(huì)長(zhǎng)統(tǒng)籌全局工作。
(2).督促工作進(jìn)度。落實(shí)工作進(jìn)程，每天向會(huì)長(zhǎng)匯報(bào)情況。 (3).做財(cái)務(wù)支出預(yù)算，交予策劃組。 2.活動(dòng)開展 (1).組織會(huì)議。
(2).到場(chǎng)嘉賓登記，統(tǒng)計(jì)到場(chǎng)人數(shù)和未到人數(shù)、系別、班級(jí)等。(2人) (3).記錄實(shí)際財(cái)務(wù)支出情況。 3.后期工作
(1).統(tǒng)計(jì)名單后反饋外聯(lián)部。
(2).收集和整理資料。統(tǒng)計(jì)活動(dòng)成果。
(3).落實(shí)捐助情況。督促參與班級(jí)的進(jìn)度和落實(shí)情況。 (4).活動(dòng)后期統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)支出，通知會(huì)員報(bào)賬。 (5).將財(cái)務(wù)表整理成冊(cè)，保存。
社團(tuán)活動(dòng)策劃書(2)
一、策劃書名稱
寫清策劃書名稱，簡(jiǎn)單明了，如“××活動(dòng)策劃書”，“××”為活動(dòng)內(nèi)容或活動(dòng)主題，不需要冠以協(xié)會(huì)名稱。如果需要冠名協(xié)會(huì)，則可考慮以正、副標(biāo)題的形式出現(xiàn)。避免使用諸如“社團(tuán)活動(dòng)策劃書”等模糊標(biāo)題。
二、活動(dòng)背景、目的與意義
活動(dòng)背景、活動(dòng)目的與活動(dòng)意義要貫穿一致，突出該活動(dòng)的核心構(gòu)成或策劃的獨(dú)到之處?；顒?dòng)背景要求緊扣時(shí)代背景、社會(huì)背景與教育背景，鮮明體現(xiàn)在活動(dòng)主題上;活動(dòng)目的即活動(dòng)舉辦要達(dá)到什么樣的一個(gè)目標(biāo)，陳述活動(dòng)目的要簡(jiǎn)潔明了，要具體化;活動(dòng)意義其中包括文化意義、教育意義和社會(huì)效益，及預(yù)期在活動(dòng)中產(chǎn)生怎樣的效果或影響等，書寫應(yīng)明確、具體、到位。
三、活動(dòng)時(shí)間與地點(diǎn)
該項(xiàng)必須詳細(xì)寫出，非一次性舉辦的常規(guī)活動(dòng)、項(xiàng)目活動(dòng)必須列出時(shí)間安排表(教室申請(qǐng)另行安排)?；顒?dòng)時(shí)間與地點(diǎn)要考慮周密，充分顧到各種客觀情況，比如教室申請(qǐng)、場(chǎng)地因素、天氣狀況等等。
四、活動(dòng)開展形式
協(xié)會(huì)須注明所開展活動(dòng)的形式，比如文藝演出、文體競(jìng)賽、影視欣賞、知識(shí)宣傳、展覽、調(diào)查、講座等。
五、活動(dòng)內(nèi)容
活動(dòng)內(nèi)容為活動(dòng)舉辦的關(guān)鍵部分?；顒?dòng)內(nèi)容要符合時(shí)代主旋律和校園文化建設(shè)內(nèi)涵，健康向上，富有教育意義與啟示意義。杜絕涉及非健康文化的消極內(nèi)容。要詳細(xì)介紹出所開展活動(dòng)的主要內(nèi)容，如影片放映要寫出影片的性質(zhì)、名稱和大致內(nèi)容。社團(tuán)活動(dòng)策劃書六、活動(dòng)開展
作為策劃的主體部分，表述方面要力求詳盡，不僅僅局限于用文字表述，也可適當(dāng)加入統(tǒng)計(jì)圖表、數(shù)據(jù)等，便于統(tǒng)籌?；顒?dòng)開展應(yīng)包括活動(dòng)流程安排、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置、時(shí)間設(shè)定等。涉及到獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、活動(dòng)規(guī)則的內(nèi)容可選擇以附錄的形式出現(xiàn)?；顒?dòng)流程安排大致可以分為三個(gè)階段：
㈠活動(dòng)準(zhǔn)備階段(包括海報(bào)宣傳、前期報(bào)名、贊助經(jīng)費(fèi)等);
㈡活動(dòng)舉辦階段(包括人員的組織配置、場(chǎng)地安排情況等);
注：須注明開展活動(dòng)的階段負(fù)責(zé)人、指導(dǎo)單位、參加人數(shù)等信息。
㈢活動(dòng)后續(xù)階段(包括結(jié)果公示、活動(dòng)展開情況總結(jié)等);
注：如有涉及校園衛(wèi)生、環(huán)境等情況，應(yīng)及時(shí)清理。
六、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算
經(jīng)費(fèi)預(yù)算要要盡量符合實(shí)際花費(fèi);寫出每一筆經(jīng)費(fèi)預(yù)算開支，以便于報(bào)銷處理(報(bào)銷時(shí)附正規(guī)發(fā)票)。如果大型活動(dòng)需資金贊助，聯(lián)系社團(tuán)聯(lián)外聯(lián)部。
七、活動(dòng)安全
對(duì)于大型活動(dòng)和戶外活動(dòng)，要成立安全小組，指定第一安全負(fù)責(zé)人，充分考慮安全隱患，把人身安全放在活動(dòng)開展的首要位置。在策劃書的結(jié)尾，除寫明策劃單位、策劃時(shí)間以外，協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人須親自簽名，并蓋上協(xié)會(huì)印章，以示責(zé)任。
附：注意事項(xiàng)
1、本策劃書格式要求只提供基本參考方面，為必須內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，社團(tuán)策劃書可以根據(jù)活動(dòng)大小與類型適當(dāng)添加、靈活書寫，作到內(nèi)容充實(shí)、版面安排得當(dāng)。
2、本策劃書格式要求只對(duì)策劃內(nèi)容作出規(guī)定，策劃書字體、版面排版等不作統(tǒng)一要求，但各社團(tuán)要保證策劃書樣式規(guī)范、美觀。
