時(shí)間：2024-04-01 10:57:22
序論：在您撰寫關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題及原因探析
目前，尤其是社會(huì)化服務(wù)程度欠發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂(lè)觀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)以及消防培訓(xùn)演練方面均存在著諸多問(wèn)題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
第一，物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定實(shí)行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面而細(xì)致的查驗(yàn)，理清關(guān)系，分清職責(zé)。但現(xiàn)實(shí)中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來(lái)的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作成為“走過(guò)場(chǎng)”，形同虛設(shè)，可能在存在建筑消防設(shè)施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒(méi)有建設(shè)到位等等先天火災(zāi)隱患的情況就接手物業(yè)，對(duì)開發(fā)商應(yīng)移交的有關(guān)消防手續(xù)也把關(guān)不嚴(yán)，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權(quán)益。
第二，物業(yè)消防安全職責(zé)不明晰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任，又擔(dān)負(fù)行政職責(zé)，具體到消防安全職責(zé)，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責(zé)，二是以民事合同形式明確的民事責(zé)任。 可以看出，物業(yè)消防安全職責(zé)的界定存在兩個(gè)問(wèn)題：一是消防法律法規(guī)對(duì)物業(yè)擔(dān)負(fù)消防安全責(zé)任的重要性認(rèn)識(shí)不到位不全面，《消防法》中僅對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及；二是行政職責(zé)同民事職責(zé)往往是不相對(duì)應(yīng)的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責(zé)局限于合同中寫明的民事職責(zé)，從而導(dǎo)致行政職責(zé)不明晰，落實(shí)不到位，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。
第三，物業(yè)過(guò)于重服務(wù)輕管理。
2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，強(qiáng)調(diào)更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)，但有的物業(yè)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主的服務(wù)，疏于日常管理。從物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責(zé)令其改正，但事實(shí)上效果欠佳，物業(yè)對(duì)消防違法行為管理的“無(wú)力”致使其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。
第四，物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國(guó)家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓(xùn)，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低，大多不懂得消防安全基本常識(shí)，不學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設(shè)施的基本原理及日常維護(hù)，不會(huì)發(fā)現(xiàn)消除火災(zāi)隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。
第五，消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管存在盲區(qū)。
從消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管角度來(lái)講，主要存在以下問(wèn)題：一是消防機(jī)構(gòu)將日常監(jiān)管的重點(diǎn)放在火災(zāi)危險(xiǎn)性較大的消防安全重點(diǎn)單位、公眾聚集場(chǎng)所以及人員密集場(chǎng)所，側(cè)重于對(duì)一個(gè)個(gè)社會(huì)單位的監(jiān)督檢查，而對(duì)于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對(duì)而言要少得多，并且對(duì)肩負(fù)這類場(chǎng)所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)未履職行為沒(méi)有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責(zé)任、困難和矛盾交由消防機(jī)構(gòu)予以解決，事實(shí)上消防機(jī)構(gòu)警力有限，根本管不過(guò)來(lái)。
二、解決物業(yè)消防安全管理問(wèn)題的對(duì)策
第一，確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責(zé)任。
要改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，第一要在相關(guān)法律法規(guī)的前提下，借助公安部門及其他相關(guān)部門制定一系列物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)章制度，明確物業(yè)的責(zé)任。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實(shí)際的消防安全管理制度，落實(shí)消防安全責(zé)任。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)及公安等有關(guān)職能部門建立聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)職能部門，盡量將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。
第二，形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的合力。
住建（房管）部門作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責(zé)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制；建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓(xùn)體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓(xùn)內(nèi)容中加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，房管部門應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報(bào)等工作機(jī)制，會(huì)同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)等有關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導(dǎo)，使其充分確立責(zé)任意識(shí)。此外，要由政府出面，指導(dǎo)加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、維權(quán)和協(xié)調(diào)的作用，保證業(yè)主自覺(jué)維護(hù)公共消防安全秩序，可以更好地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進(jìn)行監(jiān)督。
第三，轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)管思路。
消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的消防安全重任應(yīng)引起足夠重視，轉(zhuǎn)變監(jiān)管思路，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，派出所要負(fù)責(zé)對(duì)多層住宅、無(wú)自動(dòng)消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展檢查，積極主動(dòng)介入，引導(dǎo)物業(yè)管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，提出整改意見，結(jié)合實(shí)際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時(shí)，還應(yīng)積極地指導(dǎo)物業(yè)管理層制定相應(yīng)的工作制度、安全管理措施。此外，消防機(jī)構(gòu)要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴(yán)查處，特別是對(duì)其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無(wú)理阻撓、拒不配合行為，消防機(jī)構(gòu)及派出所要對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行消防宣傳教育，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的違法行為要依法進(jìn)行處罰，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。
第四，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育。
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 立法 法制建設(shè)
我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的探索和實(shí)踐,從無(wú)到有,從小到大,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來(lái),在城市管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用也日益顯著。但在現(xiàn)實(shí)情況下,在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前,由于全國(guó)性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問(wèn)題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定,使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù),業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù),極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此,在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,已是當(dāng)務(wù)之急。
一、我國(guó)物業(yè)管理立法的特點(diǎn)
1.地方立法活躍,全國(guó)性法律日趨成熟
自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，全國(guó)相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。2007年，我國(guó)新出臺(tái)了《物權(quán)法》以及根據(jù)《物權(quán)法》修改頒布的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，奠定了我國(guó)物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)。
2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一
在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。地方法規(guī)在一些重要問(wèn)題上的體系不協(xié)調(diào)、規(guī)范性差。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，各地的立法有了一個(gè)統(tǒng)一的方向，明確了立法的標(biāo)準(zhǔn)和原則。與《物權(quán)法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權(quán)法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國(guó)物業(yè)管理法制體系的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。
二、物業(yè)管理法制化建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果
1.物業(yè)管理法制建設(shè)是我國(guó)住房制度改革的內(nèi)在要求
在過(guò)去較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，由于我國(guó)幾十年來(lái)實(shí)行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國(guó)家或集體單一所有。當(dāng)我國(guó)民用住宅的建設(shè)與分配逐步由福利型領(lǐng)域轉(zhuǎn)入商品化領(lǐng)域時(shí)，與住宅的建設(shè)、出售、分配、管理、使用、維修、調(diào)換等有關(guān)的法律關(guān)系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉(zhuǎn)化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會(huì)上出售時(shí)，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關(guān)系的問(wèn)題。同時(shí)，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔(dān)。當(dāng)一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時(shí)，建筑物的管理方式、維修的出資標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個(gè)所有人都能平等合理地承擔(dān)管理維修義務(wù)。而要維持住戶間和諧的關(guān)系，則必須通過(guò)共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就要求全體所有權(quán)人(業(yè)主)組成團(tuán)體。這種團(tuán)體的性質(zhì)、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。
2.物業(yè)管理法制建設(shè)是規(guī)范物業(yè)管理行為,促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責(zé)任需要立法規(guī)范。以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮日后的物業(yè)管理問(wèn)題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設(shè)施，避免給日后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。
(2)通過(guò)立法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù),眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為千差萬(wàn)別,存在的分歧則更多,由于雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，糾紛不斷發(fā)生。所以必須制定相應(yīng)的法律、法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。
3.加強(qiáng)物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權(quán)益
物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)的權(quán)益是一個(gè)統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）、房地產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)（房地產(chǎn)抵押權(quán)）和房地產(chǎn)債權(quán)(房地產(chǎn)租賃權(quán)）等。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財(cái)產(chǎn)形式和樂(lè)于選擇的投資對(duì)象。但在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對(duì)物業(yè)的管與不管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被動(dòng)接受，這是沒(méi)有物業(yè)管理立法所帶來(lái)的后果。所以，應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理立法來(lái)保障業(yè)主的利益。
三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景
我國(guó)物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應(yīng)在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點(diǎn)；將法制建設(shè)和實(shí)踐緊密結(jié)合起來(lái)貼近實(shí)際。
新出臺(tái)的《物權(quán)法》，彌補(bǔ)了物業(yè)管理法制建設(shè)的不足，解決了物業(yè)管理中長(zhǎng)期存在的如物權(quán)的歸屬，業(yè)主大會(huì)的成立與指導(dǎo)部門的修改，業(yè)主投票權(quán)的明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商責(zé)任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和責(zé)任的落實(shí)等等問(wèn)題。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將原條例中與《物權(quán)法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正名，更對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的問(wèn)題深入闡明?？此坪?jiǎn)單的文字修改卻使物業(yè)服務(wù)的定位更加準(zhǔn)確，對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)也更加完善、全面。但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題，這都需要盡快出臺(tái)與《物權(quán)法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務(wù)。
參考文獻(xiàn):
[1]張祥莉主編:物業(yè)管理法規(guī)[M].第1版,北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社
[2]曾義憲主編:中國(guó)物權(quán)法,制度設(shè)計(jì)和創(chuàng)新[M].第1版,北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社
關(guān)鍵詞：物業(yè) 消防 管理
中圖分類號(hào)：D631.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2013）04（c）-0197-02
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn)，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會(huì)的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和摸索，物業(yè)發(fā)展取得了可喜的成績(jī)，但是，近年來(lái)因物業(yè)未盡到消防安全管理職責(zé)導(dǎo)致業(yè)主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設(shè)施、私搭亂建等內(nèi)容的舉報(bào)投訴也日益增多，這些均與物業(yè)消防安全管理息息相關(guān)，物業(yè)消防安全管理暴露出的一些問(wèn)題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對(duì)物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題及對(duì)策談一些粗淺的認(rèn)識(shí)。
1 物業(yè)管理的含義及職責(zé)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年修訂版）中第二條對(duì)“物業(yè)管理”進(jìn)行了明確規(guī)定：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。其具有以下特點(diǎn)：
首先，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立起來(lái)的一種民事法律關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)主要通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，目的是維護(hù)和改善人民群眾的工作和生活環(huán)境。
其次，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型服務(wù)，物業(yè)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，以最大限度地獲取利潤(rùn)為目的。
第三，國(guó)家行政法律法規(guī)賦予物業(yè)企業(yè)以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對(duì)保護(hù)人民生命、財(cái)產(chǎn)安全具有至關(guān)重要的作用。
由上述特點(diǎn)可以看出，物業(yè)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任，又擔(dān)負(fù)行政職責(zé)，只有協(xié)調(diào)好同業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門等主體的關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。
目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)服務(wù)或管理對(duì)象的不同，可以分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等眾多領(lǐng)域，其中最常見的就是居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。
2 物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題及原因探析
目前，尤其是社會(huì)化服務(wù)程度欠發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂(lè)觀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)以及消防培訓(xùn)演練方面均存在著諸多問(wèn)題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
2.1 物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定實(shí)行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面而細(xì)致的查驗(yàn)，理清關(guān)系，分清職責(zé)。但現(xiàn)實(shí)中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來(lái)的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作成為“走過(guò)場(chǎng)”，形同虛設(shè)，可能在存在建筑消防設(shè)施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒(méi)有建設(shè)到位等等先天火災(zāi)隱患的情況就接手物業(yè)，對(duì)開發(fā)商應(yīng)移交的有關(guān)消防手續(xù)也把關(guān)不嚴(yán)，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權(quán)益。
2.2 物業(yè)消防安全職責(zé)不明晰
物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任，又擔(dān)負(fù)行政職責(zé)，具體到消防安全職責(zé)，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責(zé)，如《中華人民共和國(guó)消防法》（2008年版）第十八條規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，公安部61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的第十條對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)列舉；二是以民事合同形式明確的民事責(zé)任，如《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確的消防安全管理事項(xiàng)。
可以看出，物業(yè)消防安全職責(zé)的界定存在兩個(gè)問(wèn)題：一是消防法律法規(guī)對(duì)物業(yè)擔(dān)負(fù)消防安全責(zé)任的重要性認(rèn)識(shí)不到位不全面，《消防法》中僅對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及。公安部61號(hào)令自2002年5月1日實(shí)施以來(lái)一直未進(jìn)行修訂，其將除居民住宅區(qū)以外的其他物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)交由物業(yè)和業(yè)主以民事委托管理范圍的辦法來(lái)確定。在消防機(jī)構(gòu)執(zhí)法實(shí)踐過(guò)程中，很多設(shè)置在綜合樓中的社會(huì)單位、公眾聚集場(chǎng)所存在的難以消除、屢改屢犯的火災(zāi)隱患均與物業(yè)存在密不可分的聯(lián)系，商業(yè)物業(yè)在維護(hù)社會(huì)消防安全方面承擔(dān)著十分重要的責(zé)任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業(yè)，不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)重要缺失；二是行政職責(zé)同民事職責(zé)往往是不相對(duì)應(yīng)的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責(zé)局限于合同中寫明的民事職責(zé)，從而導(dǎo)致行政職責(zé)不明晰，落實(shí)不到位，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。
2.3 物業(yè)過(guò)于重服務(wù)輕管理
2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，強(qiáng)調(diào)更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)，但有的物業(yè)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主的服務(wù)，疏于日常管理。從物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責(zé)令其改正，但事實(shí)上效果欠佳，物業(yè)也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數(shù)更不會(huì)向消防機(jī)構(gòu)報(bào)告；《物業(yè)管理服務(wù)合同》范本中雖然也提到對(duì)拒不改正違章行為的可以對(duì)責(zé)任人采取停水停電的催改方式，但是實(shí)際情況下，物業(yè)輕易不會(huì)采取這種手段。物業(yè)對(duì)消防違法行為管理的“無(wú)力”致使其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。
2.4 設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)資金不到位
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)主要來(lái)源于兩個(gè)方面：一是業(yè)主們交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，二是住宅專項(xiàng)維修資金。我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于綜合樓等商業(yè)物業(yè)來(lái)講，公共消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用僅來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)是否能夠足額按時(shí)交納直接影響著物業(yè)服務(wù)管理的水平。對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)講，雖然按照財(cái)政部和建設(shè)部共同出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，有專項(xiàng)維修資金可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共同所有，復(fù)雜的使用條件和程序往往使得專項(xiàng)維修資金很難動(dòng)用。此外，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條第四項(xiàng)規(guī)定：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。而哪些情形屬于物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的、哪些情形可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，法律法規(guī)并沒(méi)有明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行困難很大。
2.5 物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國(guó)家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓(xùn)，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低，大多不懂得消防安全基本常識(shí)，不學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設(shè)施的基本原理及日常維護(hù)，不會(huì)發(fā)現(xiàn)消除火災(zāi)隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。
2.6 消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管存在盲區(qū)
從消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管角度來(lái)講，主要存在以下問(wèn)題：一是消防機(jī)構(gòu)將日常監(jiān)管的重點(diǎn)放在火災(zāi)危險(xiǎn)性較大的消防安全重點(diǎn)單位、公眾聚集場(chǎng)所以及人員密集場(chǎng)所，側(cè)重于對(duì)一個(gè)個(gè)社會(huì)單位的監(jiān)督檢查，而對(duì)于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對(duì)而言要少得多，并且對(duì)肩負(fù)這類場(chǎng)所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)未履職行為沒(méi)有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責(zé)任、困難和矛盾交由消防機(jī)構(gòu)予以解決，事實(shí)上消防機(jī)構(gòu)警力有限，根本管不過(guò)來(lái)。
3 解決物業(yè)消防安全管理問(wèn)題的對(duì)策
3.1 確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責(zé)任
要改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀，必須確立其消防安全主體責(zé)任。首先應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行消防法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，由公安部門聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，進(jìn)一步明確物業(yè)企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的消防安全職責(zé)，更重要的是，對(duì)其怠于履職時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行明確。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實(shí)際的消防安全管理制度，落實(shí)消防安全責(zé)任。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)及公安等有關(guān)職能部門建立聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)職能部門，盡量將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。
3.2 形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的合力
住建（房管）部門作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責(zé)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制；建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓(xùn)體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓(xùn)內(nèi)容中加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，房管部門應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報(bào)等工作機(jī)制，會(huì)同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)等有關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導(dǎo)，使其充分確立責(zé)任意識(shí)。此外，要由政府出面，指導(dǎo)加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、維權(quán)和協(xié)調(diào)的作用，保證業(yè)主自覺(jué)維護(hù)公共消防安全秩序，可以更好地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進(jìn)行監(jiān)督。
3.3 轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)管思路
消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的消防安全重任應(yīng)引起足夠重視，轉(zhuǎn)變監(jiān)管思路，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，尤其要將負(fù)責(zé)管理高層、地下、人員密集場(chǎng)所并設(shè)置有自動(dòng)消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抽點(diǎn)，派出所要負(fù)責(zé)對(duì)多層住宅、無(wú)自動(dòng)消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展檢查，積極主動(dòng)介入，引導(dǎo)物業(yè)管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，提出整改意見，結(jié)合實(shí)際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時(shí)，還應(yīng)積極地指導(dǎo)物業(yè)管理層制定相應(yīng)的工作制度、安全管理措施。此外，消防機(jī)構(gòu)要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴(yán)查處，特別是對(duì)其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無(wú)理阻撓、拒不配合行為，消防機(jī)構(gòu)及派出所要對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行消防宣傳教育，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的違法行為要依法進(jìn)行處罰，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。
3.4 保障公共消防設(shè)施維護(hù)資金的使用
政府及相關(guān)部門要明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)出現(xiàn)消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)職能部門要簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證公共消防設(shè)施及時(shí)恢復(fù)功能，確保公共消防安全。
3.5 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮日常物管工作的優(yōu)勢(shì)，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業(yè)主宣傳消防法律法規(guī)，普及消防安全常識(shí)，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，提高廣業(yè)主的自防自救能力，使物業(yè)管理中的消防安全工作能夠得到業(yè)主的理解和支持，使業(yè)主能夠自覺(jué)履行相關(guān)消防義務(wù)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全工作。
參考文獻(xiàn)
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2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應(yīng)的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺(tái)。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動(dòng)是否有門檻限制，應(yīng)具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國(guó)家對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)的放開，由于目前相關(guān)法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問(wèn)題展開分析和討論，并對(duì)物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行歸納，希望能為讀者提供一些有價(jià)值的參考。
一 現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義
討論物業(yè)管理有關(guān)法律問(wèn)題，首先應(yīng)明確現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義。
修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！段餀?quán)法》的實(shí)施并未給物業(yè)管理帶來(lái)法律上的定義。《物權(quán)法》頒布之后，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，對(duì)“物業(yè)管理”的概念作了相應(yīng)修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，突出了“服務(wù)”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會(huì)公開征求意見，該草案對(duì)于物業(yè)管理的定義是：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”該定義涵蓋了非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的情形。
可見，我國(guó)目前關(guān)于“物業(yè)管理”尚無(wú)法律層面的定義，《物業(yè)管理?xiàng)l例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并依據(jù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施一系列管理活動(dòng)的情形。《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》在對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行定義時(shí)，沒(méi)有對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
二 《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式
在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會(huì)同業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行了擴(kuò)展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！痹摋l規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；3、委托“其他管理人”進(jìn)行管理。
然而，《物權(quán)法》并未對(duì)業(yè)主自行管理和委托其他管理人進(jìn)行管理的模式進(jìn)行具體說(shuō)明。修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒(méi)有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來(lái)一定困難。
實(shí)際上，對(duì)于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)直接組織、聘請(qǐng)有關(guān)人員或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來(lái)講，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于外地企業(yè)來(lái)京開展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行資質(zhì)審核有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資質(zhì)審核、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等各方面進(jìn)行著調(diào)整和規(guī)范。只是對(duì)于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實(shí)踐當(dāng)中眾說(shuō)紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對(duì)“其他管理人”的問(wèn)題繼續(xù)討論。
三、成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本條件是：1、具有獨(dú)立的法人資格。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務(wù)；2、取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設(shè)部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并以面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了每個(gè)資質(zhì)等級(jí)可提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。
從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項(xiàng)，該行政許可由《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得相應(yīng)資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動(dòng)的，將會(huì)受到“沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
四、如何理解“其他管理人”
究竟應(yīng)如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒(méi)有明確說(shuō)明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對(duì)“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)如何理解呢?
(一)關(guān)于“其他管理人”的范圍
哪些個(gè)人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認(rèn)為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊(cè)物業(yè)管理師組織負(fù)責(zé)管理”。在審判實(shí)踐當(dāng)中，2009年，某法院在對(duì)一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認(rèn)為：涉案的某物業(yè)服務(wù)有限公司沒(méi)有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認(rèn)定為“其他管理人”。該判決實(shí)際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)認(rèn)定為“其他管理人”。
值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國(guó)范圍內(nèi)，率先對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進(jìn)行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務(wù)的“其他管理人”，包括社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民辦非經(jīng)營(yíng)性企業(yè)及由國(guó)家物業(yè)管理師、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。
筆者認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理?xiàng)l例》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)，開展相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。否則，就違反了國(guó)家規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域市場(chǎng)秩序的立法精神，將受到相應(yīng)的行政處罰。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和臺(tái)伙企業(yè)等不具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動(dòng)，《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問(wèn)題。
(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)
根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設(shè)定。但我國(guó)目前在法律和行政法規(guī)層面，只對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設(shè)定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項(xiàng)。即目前對(duì)于成為“其他管理人”的問(wèn)題，沒(méi)有門檻限制。
(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動(dòng)是否有范圍限制
對(duì)此問(wèn)題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒(méi)有規(guī)定，全國(guó)范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》進(jìn)行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺(tái)，對(duì)于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務(wù)范圍，將會(huì)有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場(chǎng)。
四、關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定各方權(quán)利義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。
對(duì)于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/p>
然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?/p>
這里不禁會(huì)讓人產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)”(即只能)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘清的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來(lái)講，建設(shè)單位只在前期物業(yè)管理階段聘請(qǐng)物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是否存在矛盾?
筆者認(rèn)為，不致引起矛盾的理解是：對(duì)于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對(duì)于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選聘其他管理人。
根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位以及現(xiàn)售住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用
由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》)、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：
《物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?/p>
《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》適用于物業(yè)服務(wù)糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！?/p>
《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導(dǎo)北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應(yīng)按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。
從上述分析中可知，對(duì)于北京地區(qū)來(lái)講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過(guò)委托個(gè)人或?qū)I(yè)服務(wù)公司對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行管理，受托人應(yīng)符合從事具體委托事項(xiàng)的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對(duì)于具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，則必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨(dú)立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動(dòng)的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺(tái)之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所形成的法律關(guān)系屬一般民事法律關(guān)系，在糾紛解決時(shí)，不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認(rèn)定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》。
(作者單位：中國(guó)法律咨詢中心)
鏈接 物業(yè)服務(wù)政策風(fēng)向
目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一些政策風(fēng)向。歸納起來(lái)，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、業(yè)主大會(huì)有望成為法人
《草案》提出：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)?！边@意味著除業(yè)主專有房屋可以進(jìn)行登記外，類似車庫(kù)、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國(guó)尚屬首次。
2、政府將定期公布物業(yè)服務(wù)成本
《草案》針對(duì)目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門應(yīng)定期物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。
3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬(wàn)元
1．國(guó)務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國(guó)務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等。
2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標(biāo)
通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，雖對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對(duì)哪些項(xiàng)目必須實(shí)行招投標(biāo)，哪些可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條只提到國(guó)家提倡通過(guò)招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設(shè)部了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對(duì)于物業(yè)管理模式的問(wèn)題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對(duì)承接驗(yàn)收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對(duì)前期物業(yè)的開始時(shí)間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局1997年的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條僅對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過(guò)于原則，不利于操作，并且對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國(guó)《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護(hù)
《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對(duì)物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，對(duì)車位費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一，物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯(cuò)位，物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問(wèn)題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國(guó)家立法上，到目前為止我國(guó)尚無(wú)一部在行政法規(guī)以上的由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對(duì)物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭，與國(guó)家的規(guī)定不相一致，破壞了我國(guó)物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識(shí)和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過(guò)立法途徑，才能從根本上解決這些問(wèn)題。
(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性
我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過(guò)借鑒國(guó)外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國(guó)特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
(二)出臺(tái)物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》
出臺(tái)《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺(tái)的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗(yàn)，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項(xiàng)，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對(duì)合同法的適用，對(duì)合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)的原則，收費(fèi)用途，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，對(duì)收費(fèi)的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作
不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時(shí)予以修訂，如:《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級(jí)部門應(yīng)及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)
爭(zhēng)執(zhí)緣起不同的物業(yè)服務(wù)理念
從世界范圍看，物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生以及快速發(fā)展的主要原因是現(xiàn)代建筑的興起與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。就我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)而言，盡管產(chǎn)生的初期是由各級(jí)政府推動(dòng)的，但其快速發(fā)展也歸于與世界范圍內(nèi)相同的原因，而且在發(fā)展過(guò)程中也充分體現(xiàn)了服務(wù)商品交換的市場(chǎng)化。也就是說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)商品是通過(guò)市場(chǎng)交換而產(chǎn)生的，只不過(guò)這種市場(chǎng)交換和其他消費(fèi)品不同，體現(xiàn)的是集體服務(wù)商品的買賣，而非單個(gè)服務(wù)商品買主(即單個(gè)業(yè)主)與賣主(即物業(yè)管理企業(yè))之間單個(gè)服務(wù)商品的交換，這種物業(yè)管理服務(wù)商品具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，從一定意義上來(lái)講，不具有分割性。正因?yàn)槿绱?，我?guó)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2007年修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條也規(guī)定業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依據(jù)這兩部與物業(yè)管理直接相關(guān)的法律法規(guī)，當(dāng)前大部分物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為無(wú)論業(yè)主是否人住，無(wú)論業(yè)主擁有的物業(yè)是否投入使用，業(yè)主都有義務(wù)全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。然而，就業(yè)主而言，以上兩部法律法規(guī)并沒(méi)有明文規(guī)定無(wú)論物業(yè)是否空置，業(yè)主都必須全額繳納物業(yè)管理費(fèi)，在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)調(diào)全額繳納的這種做法總讓人感覺(jué)有些“霸王”。因此，對(duì)于大多數(shù)空置房業(yè)主，在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，就選擇了拖欠，甚至拒繳。
筆者在《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》草案征集意見期間，曾對(duì)多個(gè)住宅小進(jìn)行調(diào)查，其中部分空置房業(yè)主并非不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，只是不愿交納全額物業(yè)管理費(fèi)；部分住宅小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)已經(jīng)開始悄然打折。從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，空置商品房物業(yè)費(fèi)究竟該不該打折，在各地《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂中都是一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題。
從理論上講，對(duì)該問(wèn)題的爭(zhēng)執(zhí)的起源是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)理念上的沖突，即物業(yè)服務(wù)的客體是業(yè)主還是業(yè)主所擁有的商品房，這是兩種截然不同的觀點(diǎn)。第一種理念認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的客體是業(yè)主，物業(yè)服務(wù)是由業(yè)主延伸至房子。雖然房子在物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，但是由于業(yè)主沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的全部服務(wù)，所以只應(yīng)繳納一部分物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)主要為業(yè)主，而不僅僅是房子，提供越來(lái)越優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以便換取與其服務(wù)相稱的物業(yè)費(fèi)。而第二種理念認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的客體是房子，物業(yè)服務(wù)應(yīng)該是由小區(qū)的房子延伸至業(yè)主。既然房子在小區(qū)內(nèi)，無(wú)論有沒(méi)有人居住，理論上都享受了物業(yè)的服務(wù)，自然也就應(yīng)該繳納全額物業(yè)費(fèi)。
成本與收益的比較
物業(yè)管理服務(wù)商品的交換是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的前提是參與交換的需求方和供給方都可以看作是一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，都會(huì)從各自的成本收益角度去決定各自的經(jīng)濟(jì)行為。所以，不論前文所述關(guān)于空置商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納的爭(zhēng)執(zhí)源于什么理念，最終的結(jié)果是由業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而不是空置商品房支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
由此可知，站在業(yè)主角度，根據(jù)成本與收益原則，業(yè)主認(rèn)為沒(méi)有享受全部的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)要求繳納全額物業(yè)管理費(fèi)就成為不平等交易。因此，一些業(yè)主要么選擇愿意支付部分物業(yè)管理費(fèi)，要么選擇拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)；即使有少數(shù)業(yè)主全額繳納物業(yè)管理費(fèi)，也是出于物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)將進(jìn)行民事訴訟為前提，非自愿繳納。
那么，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，根據(jù)成本和收益原則，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置房的增加。盡管不能大幅度降低物業(yè)管理成本，但可以減少部分成本。目前，按照建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成主要包括九項(xiàng)，其中由于空置房的存在，可以減少部分開支，如清潔衛(wèi)生費(fèi)用、保安人員數(shù)量以及公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)等。減少的這部分開支，無(wú)疑降低物業(yè)管理企業(yè)的成本。所以從成本角度看給空置房物業(yè)費(fèi)的減免提供了可行的基礎(chǔ)，當(dāng)然，這也是業(yè)主不愿全額繳納物業(yè)費(fèi)的根本原因(同時(shí)也是部分物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中降低空置商品房物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際原因)。另外，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置商品房采用各種方式催繳物業(yè)管理費(fèi)，特別是采用法律訴訟的方式催繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際消耗的人力和物力以及對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響和與業(yè)主之間形成敵對(duì)的關(guān)系，都不利于企業(yè)今后的發(fā)展。即使現(xiàn)在可以通過(guò)法律訴訟提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率，但從長(zhǎng)期看，其實(shí)是增加了企業(yè)運(yùn)行的成本，畢竟目前相關(guān)的法律法規(guī)并沒(méi)有明文規(guī)定空置商品房必須要全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。因此，在實(shí)際生活中，這也是部分企業(yè)通過(guò)主動(dòng)降低空置商品房物業(yè)管理費(fèi)，提高收繳率，最終獲得收益的原因。
空與非空還需區(qū)別對(duì)待
從以上探討可知，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)論是從物業(yè)管理服務(wù)商品的市場(chǎng)屬性，還是從成本收益的角度，對(duì)空置商品房物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題的解決，最合理、最適用的方法就是與已經(jīng)入住的商品房物業(yè)管理費(fèi)的繳納有所區(qū)別。
但在實(shí)際生活中這種區(qū)別應(yīng)如何落實(shí)?也就是說(shuō)，空置商品房物業(yè)管理費(fèi)具體要如何繳納，按什么標(biāo)準(zhǔn)繳納，什么情況下屬于空置商品房，空置多長(zhǎng)時(shí)間可以減免等，卻又沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)。正是由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，目前這類糾紛和爭(zhēng)執(zhí)在全國(guó)各地都存在，而且業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)也都寄希望于地方政府頒布的法律法規(guī)。
前文所述，石家莊市《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“連續(xù)無(wú)人居住、使用、裝修空置三個(gè)月以上的，空置期間按20％繳納物業(yè)費(fèi)”，這一方案主要是按照空置房暖氣費(fèi)收取原則制定的，但這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免是否適用，還有待市場(chǎng)參與主體的多方評(píng)價(jià)。筆者認(rèn)為這一標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)地方不適用于空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免：第一，空置期為三個(gè)月的劃分；第二是20％繳納比例的確定。
就空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免而言，目前矛盾和爭(zhēng)執(zhí)主要集中在已辦理住房交接但一直未人住的業(yè)主或因害怕繳納物業(yè)管理費(fèi)而一直沒(méi)有辦理住房交接的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間。從筆者調(diào)查情況看，凡是一經(jīng)裝修準(zhǔn)備入住的業(yè)主，對(duì)使用期間的空置期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)的繳納并無(wú)太多異議。更何況，對(duì)每年集中供暖期而言，三個(gè)月的空置期基本達(dá)到一半的時(shí)間，因此對(duì)空置房暖氣費(fèi)收取可以依照此原則，但對(duì)于物業(yè)管理而言，三個(gè)月的空置期相對(duì)較短，即使業(yè)主對(duì)空置物業(yè)的起止時(shí)間應(yīng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)，也會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)的管理難度和工作量。因此，從比較實(shí)際的角度出發(fā)，筆者認(rèn)為應(yīng)分為兩種情況，一是一直未人住的，空置期應(yīng)從辦理物業(yè)交接開始到辦理裝修手續(xù)為止，作為空置期；另一種情況是已經(jīng)入住但中途空置的，以年度計(jì)費(fèi)來(lái)算，空置期應(yīng)達(dá)到連續(xù)六個(gè)月以上，計(jì)算空置期。
本人在新義社區(qū)物業(yè)管理工作中，經(jīng)過(guò)近兩年的鍛煉，工作能力有了很大的提高，對(duì)日常工作中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字語(yǔ)言表達(dá)能力等方面有了很大提高，能夠從容面對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，保證了本崗位工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力把物業(yè)管理貫徹到實(shí)際工作中去下面是我對(duì)物業(yè)工作的總結(jié)：
1、每天工作期間，堅(jiān)持掛牌服務(wù)，并保持工作牌整潔，無(wú)缺損，嚴(yán)格按照市物業(yè)辦要求，對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)及單位樓房堅(jiān)持日查日檢，科學(xué)合理制定巡視路線，每天對(duì)社區(qū)物業(yè)綜合管理情況進(jìn)行一次巡視。熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的情況；工作中不怕苦、不怕累，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定合理的巡檢路線，建立工作日志制度，按照要求認(rèn)真填寫工作日志，做到字跡工整，記錄準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)；環(huán)境衛(wèi)生的管理方面，我們針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，組織公益崗位人員定期、不定期進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對(duì)樓道垃圾及亂貼亂畫進(jìn)行清理；
2、建立報(bào)告制度，發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題制止或協(xié)調(diào)無(wú)效時(shí)，及時(shí)填寫“社區(qū)違規(guī)事件及物業(yè)管理問(wèn)題報(bào)告單”并報(bào)告街道城管物業(yè)科。堅(jiān)持每日巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，在小區(qū)改造過(guò)程中，對(duì)業(yè)主裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，及時(shí)監(jiān)督清運(yùn)7次，成功率100%；共填寫報(bào)告單 6 次，報(bào)告井蓋丟失問(wèn)題 4次，補(bǔ)齊2次；拆除違章建筑 3個(gè)，調(diào)解糾紛4次，業(yè)主滿意率100%；對(duì)業(yè)主私自在綠地上種菜的行為及時(shí)制止2次，并恢復(fù)原狀2次，現(xiàn)在小區(qū)無(wú)私自占用綠地行為；疏通下水堵塞6次。
3.認(rèn)真落實(shí)房補(bǔ)政策，嚴(yán)格按照市政府辦公室關(guān)于《2017年吉林市廉租住房補(bǔ)貼的通知》，從實(shí)際出發(fā)，搞好廉租房補(bǔ)貼初審核定工作。對(duì)手續(xù)不齊全不符合條件的居民堅(jiān)決不予辦理。初步核定，共審核141戶，符合辦理的126戶，其中新增16戶，取消12戶，對(duì)本年度低保取消的和住房改善的住戶，不符合房補(bǔ)條件的堅(jiān)決不予辦理房補(bǔ)， 對(duì)不能給予辦理的說(shuō)明原因，使居民心中有數(shù)，人人心服口服。按照政策，做到“公開、公平、公正”。 同時(shí)推進(jìn)信息公開，符合享受廉租房補(bǔ)貼政策的住戶，在街道和社區(qū)門口顯著位置張貼公示并公開投訴電話，讓群眾監(jiān)督，并根據(jù)意見反饋情況，認(rèn)真梳理存在的問(wèn)題。
4、組織符合條件的居民申請(qǐng)、分配廉租、公租住房。給居民講解最新廉租、公租房政策，接待咨詢居民，受理申請(qǐng)手續(xù)并上報(bào)區(qū)住建部門。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作過(guò)程中，零錯(cuò)誤，零投訴的完成了組織交代的任務(wù)。5、建立宣傳制度，利用社區(qū)宣傳欄宣傳物業(yè)方面的法律法規(guī)，定期與街道、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合舉辦文體娛樂(lè)活動(dòng)，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識(shí)；
5、建立接待制度，做好社區(qū)物業(yè)接待記錄，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)綜合管理投訴和調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛。對(duì)業(yè)戶反映的問(wèn)題，采取微笑、理解、跟進(jìn)、溝通、回復(fù)的原則，并做好記錄，及時(shí)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系，解決問(wèn)題。對(duì)有些一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題，及時(shí)與業(yè)主溝通，取得他們的理解。同時(shí)根據(jù)客戶投訴的事項(xiàng)，了解物業(yè)管理的缺陷與漏洞，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。工作之余，努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理及其有關(guān)的法律法規(guī)，并能通過(guò)法律法規(guī)處理或解答物業(yè)管理方面的有關(guān)問(wèn)題。
6、及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)工作，尤其在這次小區(qū)改造過(guò)程中，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，他們提出了很多好的意見和建議，并把安裝的質(zhì)量不合格的塑鋼窗及時(shí)統(tǒng)計(jì)上來(lái)，交到物業(yè)辦。
