時(shí)間：2022-10-26 07:05:39
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1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國(guó)有、開發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
上述對(duì)合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋，竣工為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問(wèn)題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問(wèn)題。
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過(guò)錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
本案是一起新類型的提單責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)賠償糾紛。目前國(guó)內(nèi)開展責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)的主要是外資保險(xiǎn)公司如本案被告和國(guó)外的無(wú)船承運(yùn)人互保協(xié)會(huì)如TTCLUB等。隨著形勢(shì)發(fā)展，這一在國(guó)外已經(jīng)很成熟的險(xiǎn)種將在國(guó)內(nèi)大量出現(xiàn)，所以對(duì)該類問(wèn)題的分析研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本案涉及是提單責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)賠償糾紛，屬新類型案件。審理提單責(zé)任險(xiǎn)糾紛應(yīng)優(yōu)先適用《海商法》，并可適用《保險(xiǎn)法》等法律規(guī)定。在這類案件中，承運(yùn)人的提單簽單應(yīng)認(rèn)定為具有可保利益，作為投保人或被保險(xiǎn)人時(shí)并應(yīng)承擔(dān)重要事項(xiàng)告知義務(wù)。
〖案情〗
原告上海星星貨運(yùn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱星星公司）。
被告皇家保險(xiǎn)公司上海分公司（以下簡(jiǎn)稱皇家保險(xiǎn)）。
2000年12月12日，星星公司填寫了皇家保險(xiǎn)提供的綜合運(yùn)輸責(zé)任保險(xiǎn)投保書，選擇投保附加險(xiǎn)中的（C）受托人責(zé)任保險(xiǎn)和（G）第三者責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)有效期限為2001年1月1日至2001年12月31日。在投保書所列的基本險(xiǎn)A提單責(zé)任保險(xiǎn)中“損失記錄：請(qǐng)注明在過(guò)去五年中發(fā)生的所有提單項(xiàng)下的索賠/損失”一欄中，星星公司填寫為“無(wú)”。
2001年2月13日，星星公司以傳真方式通知皇家保險(xiǎn)決定投保該投保書中列明的險(xiǎn)種：（A）提單責(zé)任保險(xiǎn)和（B）財(cái)務(wù)損失，接受免費(fèi)贈(zèng)送（D）包裝責(zé)任保險(xiǎn)，并要求將AIRSEATRANSPORTINC.、SHANGHAIAIRSEATRANSPORTINC.（星星公司）、AIRSEAAIRCARGOINC.、AIRSEATRANSPORT（HK）LTD.、BONDEXAIR&SEALOGISTICSINC.、BONDEXCHINACO.，LTD.、HAICHENGAIRSEAINTERNATIONALTRANSPORTAGENTCO.，LTD.、CHINALOGISTICSCO.，LTD.、和AIRSEATRANSPORT（CANADA）INC.等九家公司一并列入保險(xiǎn)單，保險(xiǎn)期間為2001年2月1日至2002年1月31日。上述被保險(xiǎn)人中，只有AIRSEATRANSPORTINC.、BONDEXCHINACO.，LTD和CHINALOGISTICSCO.，LTD.有自己的提單。星星公司和AIRSEATRANSPORTINC.曾經(jīng)被作為共同被告，發(fā)生提單責(zé)任項(xiàng)下的索賠和涉訟，但星星公司未將上述事實(shí)告知皇家保險(xiǎn)。
2001年2月15日，皇家保險(xiǎn)簽發(fā)了保險(xiǎn)單，星星公司與其他八家公司為被保險(xiǎn)人，險(xiǎn)種為公眾責(zé)任險(xiǎn)下的提單責(zé)任保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)損失（錯(cuò)誤和漏保）保險(xiǎn)，以及包裝責(zé)任保險(xiǎn)，保費(fèi)為47，630美元。涉案保單中公眾責(zé)任險(xiǎn)規(guī)定的責(zé)任范圍為：在保險(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)人因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生意外事故造成第三者的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任由保險(xiǎn)人承擔(dān)；對(duì)被保險(xiǎn)人因上述原因而支付的訴訟費(fèi)用以及事先經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意而支付的其他費(fèi)用，保險(xiǎn)人亦負(fù)責(zé)賠償。保險(xiǎn)單中規(guī)定被保險(xiǎn)人的義務(wù)為：被保險(xiǎn)人應(yīng)在投保時(shí)對(duì)投保書中列明的事項(xiàng)以及保險(xiǎn)人提出的其他事項(xiàng)作出真實(shí)、詳盡的說(shuō)明或描述。
另查明，2001年6月，AIRSEATRANSPORTINC.為提單承運(yùn)人、福建亞明電器有限公司為托運(yùn)人的提單項(xiàng)下的貨物被無(wú)單放行。2002年1月21日，該起無(wú)單放貨糾紛被托運(yùn)人至廈門海事法院。2002年3月25日，廈門海事法院以星星公司并非提單承運(yùn)人，也無(wú)證據(jù)證明星星公司是無(wú)單放貨的責(zé)任人為由駁回了托運(yùn)人的。星星公司為應(yīng)訴發(fā)生律師費(fèi)計(jì)人民幣33，480元。2002年4月11日皇家保險(xiǎn)通知星星公司：由于星星公司在投保時(shí)有故意隱瞞重要事實(shí)的行為，保險(xiǎn)單從簽訂之日起就屬無(wú)效保險(xiǎn)單，皇家保險(xiǎn)不承擔(dān)該保險(xiǎn)單項(xiàng)下的保險(xiǎn)責(zé)任。
由于皇家保險(xiǎn)拒絕保險(xiǎn)理賠，星星公司遂請(qǐng)求確認(rèn)涉案保險(xiǎn)合同有效；皇家保險(xiǎn)賠付星星公司因涉訟產(chǎn)生的案件處理費(fèi)用。
〖裁判〗
上海海事法院認(rèn)為，星星公司與皇家保險(xiǎn)之間訂立的是海上保險(xiǎn)合同。但對(duì)星星公司而言，其僅作為承運(yùn)人的人，對(duì)于提單項(xiàng)下發(fā)生的責(zé)任賠償，并無(wú)損失產(chǎn)生，也不必承擔(dān)責(zé)任，其不具有可保利益，就該險(xiǎn)種為內(nèi)容的保險(xiǎn)合同應(yīng)為無(wú)效。根據(jù)《海商法》的規(guī)定，星星公司投保時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其知道的或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的所有被保險(xiǎn)人的有關(guān)影響保險(xiǎn)人據(jù)以確定保險(xiǎn)費(fèi)率或者確定是否同意承保的重要情況，如實(shí)告知保險(xiǎn)人。但星星公司未履行上述義務(wù)。據(jù)此，皇家保險(xiǎn)依法有權(quán)解除合同，并拒絕退還保險(xiǎn)費(fèi)。上海海事法院遂判決：對(duì)星星公司要求確認(rèn)涉案保險(xiǎn)合同有效的訴訟請(qǐng)求不予支持；對(duì)星星公司要求皇家保險(xiǎn)支付因涉訟產(chǎn)生的案件處理費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不予支持。
星星公司不服一審判決，提起上訴。二審法院認(rèn)為，根據(jù)《海商法》規(guī)定，以提單責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)合同屬于海上保險(xiǎn)合同，提單項(xiàng)下海上保險(xiǎn)事故的法律責(zé)任理應(yīng)由《海商法》調(diào)整。原判依據(jù)《海商法》對(duì)涉案保險(xiǎn)合同的是否成立作出認(rèn)定，適用法律并無(wú)不當(dāng)。星星公司作為承運(yùn)人的簽單，有可能承擔(dān)提單項(xiàng)下貨物的裝卸等承運(yùn)人責(zé)任，即享有提單責(zé)任險(xiǎn)下的保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)合同應(yīng)認(rèn)定有效。但在涉案保險(xiǎn)事故中，星星公司僅為AIRSEATRANSPORTINC.在裝貨港的簽單人，與在目的港無(wú)單放貨行為無(wú)涉，不承擔(dān)有關(guān)提單項(xiàng)下的責(zé)任，不涉及提單責(zé)任險(xiǎn)下的保險(xiǎn)利益問(wèn)題。星星公司在原投保書提單責(zé)任險(xiǎn)中關(guān)于近五年內(nèi)“無(wú)”索賠或損失記錄的陳述屬實(shí)。但在要求將其與另外8家單位列入保險(xiǎn)單時(shí)，星星公司未將自己和AIRSEATRANSPORTINC.曾經(jīng)被列為共同被告，發(fā)生過(guò)提單責(zé)任項(xiàng)下的索賠和涉訟的事實(shí)如實(shí)告知皇家保險(xiǎn)，構(gòu)成故意未履行如實(shí)告知義務(wù)，皇家保險(xiǎn)拒賠理由依法有據(jù)。星星公司在廈門海事法院涉訟的案件中不負(fù)賠償責(zé)任，所產(chǎn)生的律師費(fèi)用不構(gòu)成因保險(xiǎn)事故造成的損失，不屬于保險(xiǎn)理賠范圍，皇家保險(xiǎn)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，原判適用法律正確，但關(guān)于保險(xiǎn)合同為無(wú)效合同的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。星星公司要求皇家保險(xiǎn)賠償律師費(fèi)損失的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
〖評(píng)析〗
一、提單責(zé)任險(xiǎn)糾紛案件的法律適用問(wèn)題。
責(zé)任保險(xiǎn)是指以被保險(xiǎn)人對(duì)第三者依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《保險(xiǎn)法》）和《中華人民共和國(guó)海商法》（以下簡(jiǎn)稱《海商法》）中都有保險(xiǎn)方面的法律規(guī)定。原、被告雙方在法律適用上的爭(zhēng)議充分體現(xiàn)了上述兩部法律對(duì)保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人在權(quán)利和義務(wù)的調(diào)整上存在不同之處?！逗Ｉ谭ā放c《保險(xiǎn)法》相比較而言，《保險(xiǎn)法》屬于普通法，而《海商法》屬于特別法，其側(cè)重調(diào)整與海上貨物和船舶的損失和責(zé)任有關(guān)的法律關(guān)系。本案中，星星公司以提單責(zé)任險(xiǎn)向皇家保險(xiǎn)提起保險(xiǎn)賠償訴訟，而根據(jù)投保書，提單責(zé)任險(xiǎn)是指保險(xiǎn)人承保因被保險(xiǎn)人簽發(fā)的海上貨運(yùn)行提單所引起的對(duì)客戶因提單運(yùn)輸產(chǎn)生的貨損的賠償責(zé)任。根據(jù)《海商法》第二百一十六條和第二百一十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，以提單責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)合同明顯屬于海上保險(xiǎn)合同，提單項(xiàng)下海上保險(xiǎn)事故的法律關(guān)系理應(yīng)首先由《海商法》調(diào)整?！逗Ｉ谭ā窙](méi)有規(guī)定的，再適用《保險(xiǎn)法》等其他相關(guān)法律，原判依據(jù)《海商法》對(duì)涉案海上保險(xiǎn)合同的成立作出認(rèn)定，適用法律并無(wú)不當(dāng)。
二、保險(xiǎn)合同的要約和承諾問(wèn)題。
投保書是經(jīng)投保人據(jù)實(shí)填寫交付保險(xiǎn)人，由保險(xiǎn)人據(jù)以確定是否接受保險(xiǎn)和確定保險(xiǎn)費(fèi)率的書面要約，構(gòu)成了保險(xiǎn)合同的一個(gè)組成部分，并作為確定被保險(xiǎn)人是否履行如實(shí)告知義務(wù)的依據(jù)。據(jù)此，星星公司的投保書，可認(rèn)為是其向皇家保險(xiǎn)發(fā)出的保險(xiǎn)要約。其后，星星公司以傳真函方式對(duì)原投保書的內(nèi)容即險(xiǎn)種、保險(xiǎn)期間進(jìn)行了修改，并增加被保險(xiǎn)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定星星公司對(duì)原要約進(jìn)行了修改，修改后的要約則成為一份新要約，而星星公司未修改的原要約內(nèi)容當(dāng)然延續(xù)成為新要約的部分內(nèi)容。根據(jù)《保險(xiǎn)法》第十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第二十六條規(guī)定，皇家保險(xiǎn)以出具保險(xiǎn)單的行為（交易習(xí)慣）方式承諾了新要約，星星公司接受了保險(xiǎn)單，并對(duì)保險(xiǎn)合同內(nèi)容無(wú)異議，應(yīng)視為其對(duì)新要約內(nèi)容的確認(rèn)。至此，星星公司和皇家保險(xiǎn)之間的海上保險(xiǎn)合同依法成立，雙方均應(yīng)誠(chéng)信地履行合同，承擔(dān)合同項(xiàng)下的義務(wù)。即使皇家保險(xiǎn)以低廉的保險(xiǎn)費(fèi)吸引投保，并對(duì)涉案被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)索賠予以拒絕，其行為并不違背有關(guān)法律規(guī)定，也未違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下保險(xiǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則。星星公司未能舉證證明皇家保險(xiǎn)存在保險(xiǎn)欺詐的行為，對(duì)于星星公司關(guān)于涉案投保書因此為無(wú)效要約、皇家保險(xiǎn)惡意逃避賠償責(zé)任的上訴意見(jiàn)理當(dāng)不予采信。
三、承運(yùn)人的簽單作為提單責(zé)任險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人時(shí)保險(xiǎn)合同的效力問(wèn)題。
《保險(xiǎn)法》規(guī)定被保險(xiǎn)人在投保時(shí)應(yīng)當(dāng)具有保險(xiǎn)利益，投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的不具有保險(xiǎn)利益的，保險(xiǎn)合同無(wú)效。而海上保險(xiǎn)則由于其特殊性，放寬要求，只要被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)事故發(fā)生當(dāng)時(shí)存有利益，也推定其具有保險(xiǎn)利益。從保險(xiǎn)利益的角度看，通常情況下，星星公司沒(méi)有自己的提單，未自己簽發(fā)貨運(yùn)行提單與貨主建立海上運(yùn)輸合同關(guān)系，按理不會(huì)承擔(dān)承運(yùn)人的責(zé)任，自然不應(yīng)擁有提單責(zé)任險(xiǎn)下的保險(xiǎn)利益。但事實(shí)上，星星公司作為AIRSEATRANSPORTINC.、BONDEXCHINACO.，LTD.和CHINALOGISTICSCO.，LTD.提單的簽單，有可能承擔(dān)提單項(xiàng)下貨物的裝卸等義務(wù)，甚至有時(shí)會(huì)被判定為承運(yùn)人，承擔(dān)了承運(yùn)人責(zé)任，此時(shí)其有可能享有提單責(zé)任險(xiǎn)下的保險(xiǎn)利益，能夠成為適格的提單責(zé)任險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人，因此，該保險(xiǎn)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。雖然在涉案糾紛中，星星公司僅為AIRSEATRANSPORTINC.在裝貨港的簽單人，與在目的港無(wú)單放貨行為無(wú)涉，不承擔(dān)有關(guān)提單項(xiàng)下承運(yùn)人的責(zé)任，但不能因此斷言星星公司在投保時(shí)對(duì)涉案提單下的保險(xiǎn)標(biāo)的不具有可保利益。此外，在雙方當(dāng)事人對(duì)可保利益未產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，法院也不宜對(duì)此問(wèn)題主動(dòng)給予裁判。
四、投保人就提單責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)告知義務(wù)問(wèn)題
投保書作為保險(xiǎn)合同的一個(gè)組成部分，也是保險(xiǎn)人確定被保險(xiǎn)人是否履行如實(shí)告知義務(wù)的重要依據(jù)。通常格式投保書上填制的內(nèi)容對(duì)于保險(xiǎn)人確定是否承保和確定保險(xiǎn)費(fèi)率高低具有至關(guān)重要的作用。關(guān)鍵在于，就“對(duì)于保險(xiǎn)人確定是否承保和確定保險(xiǎn)費(fèi)率高低”的重要事實(shí)的“陳述”責(zé)任，《保險(xiǎn)法》和《海商法》確立了不同的歸責(zé)責(zé)任?！侗ｋU(xiǎn)法》規(guī)定保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向投保人說(shuō)明保險(xiǎn)合同的情況，并可以就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問(wèn)。投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知，但沒(méi)有主動(dòng)告知的義務(wù)?！逗Ｉ谭ā芬?guī)定被保險(xiǎn)人有義務(wù)主動(dòng)告知。星星公司主張適用《保險(xiǎn)法》，因?yàn)橐勒赵摲?，投保人沒(méi)有主動(dòng)告知的義務(wù)。而皇家保險(xiǎn)則主張適用《海商法》，因?yàn)楸槐ｋU(xiǎn)人必須履行主動(dòng)告知的義務(wù)。鑒于本案應(yīng)優(yōu)先適用《海商法》，星星公司作為被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主動(dòng)告知義務(wù)。本案中星星公司并非無(wú)船承運(yùn)人，且事實(shí)上也無(wú)證據(jù)證明星星公司曾經(jīng)承擔(dān)了提單項(xiàng)下的責(zé)任，因此可以相信，星星公司在2000年12月12日的投保書提單責(zé)任險(xiǎn)中關(guān)于近五年內(nèi)“無(wú)”索賠或損失記錄的陳述屬實(shí)。在2001年2月13日要求將其與另外8家單位列入保險(xiǎn)單時(shí)，星星公司明知皇家保險(xiǎn)在投保書中就被保險(xiǎn)人在提單責(zé)任項(xiàng)下的索賠和涉訟記錄明確提出詢問(wèn)，也明知自己和AIRSEATRANSPORTINC.曾經(jīng)被列為共同被告，發(fā)生過(guò)提單責(zé)任項(xiàng)下的索賠和涉訟，但其未將上述事實(shí)如實(shí)告知皇家保險(xiǎn)，可以推定構(gòu)成故意未履行如實(shí)告知義務(wù)。因此，根據(jù)《海商法》的規(guī)定，由于被保險(xiǎn)人故意未將應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知的重要情況告知保險(xiǎn)人的，皇家保險(xiǎn)有權(quán)解除合同，且不退還保險(xiǎn)費(fèi)，并對(duì)星星公司所稱因保險(xiǎn)事故造成的損失不承擔(dān)賠償責(zé)任。
商品房預(yù)售合同，是預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方達(dá)成的，由預(yù)售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標(biāo)的物賣給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方預(yù)付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預(yù)售方按期將符合要求的商品房交付預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售，簡(jiǎn)單說(shuō)就是把尚未建成的商品房預(yù)先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)收取預(yù)購(gòu)方的預(yù)付款，及時(shí)籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，同時(shí)也可以使預(yù)購(gòu)方取得商品房的期待權(quán)提前受益，有利于加速商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，近年來(lái)商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是由于預(yù)售商品房現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，由于原材料價(jià)格和土地價(jià)格大幅度漲跌，國(guó)家法律政策變動(dòng)，政府行政干預(yù)等多種原因，而使商品市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生異常波動(dòng)，或者使合同不能履行，這種波動(dòng)或者不能履行，不可歸責(zé)于商品房預(yù)售合同當(dāng)事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時(shí)，就產(chǎn)生情更原則的適用問(wèn)題。本文主要就商品房預(yù)售合同糾紛中是否應(yīng)當(dāng)適用、如何適用情更原則以及適用這一原則時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的若干問(wèn)題進(jìn)行探討，意在拋磚引玉。
一、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性
無(wú)論從理論上還是實(shí)踐上來(lái)看，在商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則。如前所述，情更原則的適用的實(shí)質(zhì)，是平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，解決顯失公平問(wèn)題。
（二）保護(hù)交易安全，促進(jìn)商品房流轉(zhuǎn)。如果沒(méi)有情更原則的適用，就會(huì)使商品房交易雙方當(dāng)事人處在不正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購(gòu)房者踴躍購(gòu)房，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
（三）審判實(shí)踐的需要。對(duì)情更，我國(guó)法律尚無(wú)明確規(guī)定，面對(duì)商品房預(yù)售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對(duì)于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒(méi)有法律上的依據(jù)？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。因?yàn)椋?/p>
第一，我國(guó)民法通則第四條規(guī)定公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，它是適用情更原則的法理基礎(chǔ)，我國(guó)民事立法上對(duì)“不可抗力”的擴(kuò)大解釋，不應(yīng)理解為排除情更原則的適用，而應(yīng)當(dāng)作為處理情更問(wèn)題的直接法律依據(jù)。
第二，對(duì)外貿(mào)易中承認(rèn)情更。我國(guó)參加《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對(duì)于此種障礙，沒(méi)有理由預(yù)見(jiàn)其他訂立合同時(shí)能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持?！?993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情更原則變更或解除”。
第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無(wú)過(guò)失但無(wú)法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍楦狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋，其中有“不可預(yù)見(jiàn)”；而“不可預(yù)見(jiàn)”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒(méi)有直接規(guī)定情更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。
二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更的條件
在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來(lái)看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到法律將要變更，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求情更。因?yàn)?，在這種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過(guò)程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無(wú)效，不能適用情更的原則。4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問(wèn)題，本文將在后面詳細(xì)討論。
（二）情更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人
情更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來(lái)自不可預(yù)見(jiàn)性，所謂不可預(yù)見(jiàn)性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見(jiàn)。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當(dāng)事人的過(guò)失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來(lái)處理。
（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間
只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情更問(wèn)題無(wú)涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無(wú)關(guān)，也不會(huì)發(fā)生情更原則適用問(wèn)題。
（四）情更與合同不能履行應(yīng)當(dāng)有直接的因果關(guān)系
只有當(dāng)情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，當(dāng)事人才可以請(qǐng)求變更或者解除合同。但是必須防止當(dāng)事人濫用這種請(qǐng)求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的條款嚴(yán)格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購(gòu)方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標(biāo)的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B市的水災(zāi)與本合同的履行沒(méi)有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情更原則。
（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情更原則的實(shí)質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。是否顯失公平一般由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來(lái)評(píng)判。但是這種評(píng)判應(yīng)當(dāng)依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有客觀的尺度，簡(jiǎn)言之，即有可操作性。從實(shí)踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當(dāng)損害，同時(shí)不使對(duì)方蒙受不當(dāng)損害，對(duì)方失去的，原則上只能是超出預(yù)見(jiàn)部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時(shí)對(duì)合同雙方均無(wú)利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對(duì)此，不適用情更原則，其特別約定應(yīng)視為當(dāng)事人放棄了情更請(qǐng)求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無(wú)效，當(dāng)事人仍可主張情更。
三、適用情更原則值得注意的若干問(wèn)題
由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情更的原因非常復(fù)雜，適用情更原則時(shí)主觀性很強(qiáng)，所以難以認(rèn)定和掌握。筆者擬就如何準(zhǔn)確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個(gè)值得注意的問(wèn)題。
（一）情更與商品房預(yù)售市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系
情更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。商品房預(yù)售市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指商品房預(yù)售合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因與引起情更的原因有時(shí)是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一直是爭(zhēng)議較多的問(wèn)題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時(shí)當(dāng)事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要區(qū)別有三點(diǎn)：
1、二者對(duì)造成合同不能履行的客觀情況的異常變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性上不同。情更適用于當(dāng)事人對(duì)引起客觀情況異常變動(dòng)的原因不能預(yù)見(jiàn)，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見(jiàn)、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的。風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同在，風(fēng)險(xiǎn)大利潤(rùn)高，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營(yíng)者中，有些人正是預(yù)見(jiàn)到了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而甘冒風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行投機(jī)交易，希望以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)獲取較高的利益。然而商品房市場(chǎng)有賠有賺，因此，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無(wú)需以合同條款來(lái)約定。如果風(fēng)險(xiǎn)超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營(yíng)者的預(yù)見(jiàn)能力來(lái)判斷，屬于無(wú)法預(yù)見(jiàn)時(shí)，則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情更了。
2、情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在法律上對(duì)公平的評(píng)價(jià)不同。情更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖然也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險(xiǎn)，屬于情更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)合同，堅(jiān)持契約必須嚴(yán)守原則，當(dāng)事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為由主張情更。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，使得合同當(dāng)事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情更原則。筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫一般風(fēng)險(xiǎn)）不適用情更原則，應(yīng)適用風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)原則；意外商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫異常風(fēng)險(xiǎn)）可適用情更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，就是上文提到的情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，制定出適用情更幾種主要市場(chǎng)因素的量的界限，確定一個(gè)相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)值。但這是個(gè)難題，深值探討，也不宜過(guò)于具體。法院“應(yīng)就各個(gè)具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項(xiàng)原則之適應(yīng)性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，在關(guān)于房屋買賣價(jià)格問(wèn)題上也提出：“一方因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場(chǎng)的特點(diǎn)。商品房預(yù)售，可以說(shuō)具有期貨性質(zhì)，或者說(shuō)是一種遠(yuǎn)期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場(chǎng)情況看，有相當(dāng)一部分商品房預(yù)售合同當(dāng)事人是買預(yù)期，買價(jià)格預(yù)測(cè)，交易具有投機(jī)性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實(shí)際占有使用，而是為了賺取商品房不同時(shí)期的價(jià)格差，獲取風(fēng)險(xiǎn)效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者也確實(shí)因此而大大獲益。所以當(dāng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)真正降臨到商品房經(jīng)營(yíng)者身上時(shí)，法律上當(dāng)然要讓其風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
但是，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的異常變動(dòng)，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應(yīng)適用情更原則。這種情況說(shuō)到底，往往是國(guó)家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國(guó)家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)視為超出商品房買賣雙方的預(yù)見(jiàn)范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象?！八氖邨l解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。
（二）商品房預(yù)售合同中情更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問(wèn)題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來(lái)看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過(guò)錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)而未預(yù)見(jiàn)。
2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來(lái)確定的，而不是以后來(lái)的市場(chǎng)行情來(lái)確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。
3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時(shí)起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無(wú)效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、關(guān)今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁(yè)。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。
〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
【關(guān)鍵詞】保險(xiǎn);合同糾紛;快速調(diào)處
由于保險(xiǎn)合同是一種高度格式化和專業(yè)化的合同,在訂立和履行過(guò)程中,經(jīng)常發(fā)生因投保、續(xù)保、理賠而發(fā)生糾紛。傳統(tǒng)的糾紛解決方式主要是訴訟和仲裁。但是這兩種保險(xiǎn)合同糾紛處理方式也具有不可避免的缺陷:
首先,糾紛處理費(fèi)用高,很多小額保險(xiǎn)合同糾紛的保險(xiǎn)人考慮到成本與效益的比例關(guān)系,不得不放棄應(yīng)有權(quán)益。
其次,糾紛處理時(shí)間長(zhǎng)。被保險(xiǎn)人經(jīng)常在漫長(zhǎng)的訴訟和仲裁程序面前望而卻步,放棄了維權(quán)的努力。
再次,糾紛處理專業(yè)性差。從實(shí)際情況看,部分法官和仲裁員保險(xiǎn)知識(shí)普遍比較薄弱,案件的質(zhì)量難以保證。
最后,執(zhí)行有難度。某些保險(xiǎn)公司雖然一審敗訴,但為了迫使被保險(xiǎn)人對(duì)一審判決作出讓步,有意提起二審,以合法形式拖延履行賠付義務(wù),甚至在判決生效后也不積極履行判決書,迫使被保險(xiǎn)人交納申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)。
伴隨著我國(guó)加入時(shí)間貿(mào)易組織后保險(xiǎn)業(yè)的快速發(fā)展,尤其在《國(guó)務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2006〕23號(hào))后,建立一種新型的保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制成為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展十分急迫的任務(wù)。
1保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制相關(guān)的五種模式
上海模式。依據(jù)《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》設(shè)立人民調(diào)解委員會(huì)解決保險(xiǎn)合同糾紛。可見(jiàn)上海模式在法律上應(yīng)歸屬人們調(diào)解制度范疇。
甘肅模式。由于采用了設(shè)立仲裁委員會(huì)分會(huì)的形式,所以法律程序上應(yīng)歸屬于仲裁范疇。
安徽模式、山東模式各有特色,但均未明確歸屬的法律制度范疇。
中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)推薦模式。在保監(jiān)會(huì)推薦模式中,并沒(méi)有明確規(guī)定糾紛快速處理機(jī)制應(yīng)采用哪種法律模式,但在“處理機(jī)制的運(yùn)行模式”部分規(guī)定“結(jié)合我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的實(shí)際,調(diào)處機(jī)構(gòu)采用調(diào)解模式……此外,為提高處理機(jī)制的效率,有條件的地區(qū)可以采用調(diào)解與裁決相結(jié)合的模式處理保險(xiǎn)合同糾紛?！?/p>
以上五種模式的關(guān)系。前四種均為省級(jí)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)制定,第五種模式,制定主體雖然是中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì),但在該文件已明確其性質(zhì)為“指導(dǎo)意見(jiàn)”所以,這五種模式相互平行,沒(méi)有效力等級(jí)區(qū)分。
糾紛解決是廣義的司法制度組成部分。保監(jiān)會(huì)通知不具有立法效力,各地保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在沒(méi)有法律規(guī)定的前提下,僅僅依據(jù)通知建立新的就糾紛解決機(jī)制,不但難以與現(xiàn)有制度銜接,也破壞了司法制度的統(tǒng)一性。
2保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制若干制度評(píng)析
2.1保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)構(gòu)和人員
(1)保監(jiān)會(huì)模式。規(guī)定“可以在保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)成立調(diào)解處理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱“調(diào)處機(jī)構(gòu)”)”。在具體案件的調(diào)處過(guò)程中,“被保險(xiǎn)人對(duì)調(diào)處人員有選擇權(quán)。涉案保險(xiǎn)公司的員工應(yīng)當(dāng)回避”
(2)甘肅模式。設(shè)立的仲裁委員會(huì)分會(huì),實(shí)際是仲裁機(jī)構(gòu)的組成部分,但是聘請(qǐng)了若干保險(xiǎn)業(yè)工作人員作為仲裁員。
(3)上海模式。①調(diào)解委員會(huì)置備有調(diào)解員名冊(cè),供爭(zhēng)議各方查閱。②調(diào)解人員的選定基本上參照了《中華人民共和國(guó)仲裁法》的規(guī)定。
(4)安徽模式。①裁決員在主裁人領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)具體裁決和調(diào)解工作,并實(shí)行回避制度。②裁決可以采用裁決員或者裁決組的形式。但對(duì)裁決組的人數(shù)未作規(guī)定。
(5)山東模式。①糾紛調(diào)解工作由本會(huì)辦公室從本會(huì)成員中指定調(diào)解員組成調(diào)解小組進(jìn)行。②調(diào)解糾紛涉及調(diào)解員任職保險(xiǎn)公司的、調(diào)解員與申請(qǐng)人有親屬關(guān)系或利害關(guān)系的、調(diào)解員任職的律師事務(wù)所內(nèi)有人受聘于當(dāng)事保險(xiǎn)公司的,該調(diào)解員回避。
綜合以上情況,有幾點(diǎn)重要問(wèn)題的對(duì)比:
1)是否需要采取合議方式處理糾紛。從以上模式看,有的沒(méi)有規(guī)定,有的規(guī)定必須采取合議方式,有的提供了合議和獨(dú)任兩種模式供實(shí)踐中選擇。采取獨(dú)任方式更有利于時(shí)限該制度的設(shè)立目的,采用合議制容易失去快速處理機(jī)制的優(yōu)勢(shì)。
2)回避范圍問(wèn)題。而保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制的處理結(jié)果,無(wú)論是調(diào)解還是裁決,均對(duì)被保險(xiǎn)人一方?jīng)]有強(qiáng)制約束力,被保險(xiǎn)人一方可以繼續(xù)采取其他方式維權(quán)。所以,當(dāng)調(diào)處人員與爭(zhēng)議的保險(xiǎn)合同沒(méi)有直接厲害關(guān)系的時(shí)候,可以不回避,這也切合我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)較大的現(xiàn)實(shí)。
2.2案件處理時(shí)限
(1)保監(jiān)會(huì)模式。調(diào)處工作應(yīng)當(dāng)自立案之日起20日內(nèi)結(jié)案,經(jīng)爭(zhēng)議各方同意,可以適當(dāng)延長(zhǎng),但最長(zhǎng)不得超過(guò)10日。
(2)甘肅模式。依據(jù)仲裁法律法規(guī)和仲裁規(guī)則。
(3)上海模式。調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)自立案之日起三十日內(nèi)結(jié)案。
(4)安徽模式。對(duì)于裁決糾紛,裁決員或裁決組原則上應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)裁決完畢。
(5)山東規(guī)則。調(diào)解糾紛應(yīng)自受理立案后30個(gè)工作日內(nèi)完成。
2.3案件處理經(jīng)費(fèi):保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)是社會(huì)團(tuán)體,處理合同糾紛不是法律賦予的職責(zé),國(guó)家沒(méi)有撥款,因此決定這項(xiàng)制度存續(xù)的關(guān)鍵問(wèn)題之一是經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。
(1)保監(jiān)會(huì)周延禮主席在回答網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示“原則上我們不提倡收取被保險(xiǎn)人的調(diào)解費(fèi)用,但對(duì)保險(xiǎn)公司一方,各地區(qū)可以根據(jù)具體情況來(lái)討論是否收取費(fèi)用”
(2)上海模式。調(diào)解員因調(diào)解而可能發(fā)生的費(fèi)用,由爭(zhēng)議各方在調(diào)解意向書中約定分擔(dān)和墊付的比例。
(3)安徽模式。規(guī)定了經(jīng)費(fèi)的來(lái)源包括“保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)劃撥的費(fèi)用”“參加裁決機(jī)制的會(huì)員公司交納的費(fèi)用。”“其他合法收入(如咨詢費(fèi)等)。”
(4)山東模式?！罢{(diào)解糾紛不向申請(qǐng)人收取任何費(fèi)用?！蓖瑫r(shí),保險(xiǎn)公司在《保險(xiǎn)索賠糾紛調(diào)解承諾書》中承諾“同意承擔(dān)調(diào)解委員會(huì)開展工作所發(fā)生的費(fèi)用。”
保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是“行業(yè)自律組織”,不是經(jīng)營(yíng)主體,其收費(fèi)除了會(huì)費(fèi)以外,應(yīng)當(dāng)具有合法的理由和依據(jù)。在上海模式中,采取的是人民調(diào)解委員會(huì)制,而按照國(guó)務(wù)院《人民調(diào)解委員會(huì)組織條例》第十一條“人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解民間糾紛不收費(fèi)”。這就使上海模式下,保險(xiǎn)同業(yè)工會(huì)調(diào)解收費(fèi)涉嫌違反法律法規(guī)。
3幾點(diǎn)建議
在當(dāng)前保險(xiǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信問(wèn)題突出的情況下,建立一套科學(xué)合理的合同糾紛解決機(jī)制是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)監(jiān)管者需要共同面對(duì)的復(fù)雜艱巨任務(wù)。筆者認(rèn)為,建立該制度必須從根本上把握以下幾個(gè)關(guān)鍵法律問(wèn)題:
從宏觀上,將保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制置身于我國(guó)司法體系之中,成為其有機(jī)組成部分,照搬國(guó)外模式往往脫離中國(guó)司法體制的現(xiàn)狀,造成目前保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制不能適應(yīng)中國(guó)實(shí)際,缺乏生命力,甚至在很多省市根本無(wú)法開展或開展后形同虛設(shè)的現(xiàn)狀。這種脫離中國(guó)實(shí)際的做法表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:
一是有的保險(xiǎn)合同糾紛快速解決機(jī)制定位不清。有的試點(diǎn)地區(qū)將其定位為仲裁機(jī)構(gòu);有的試點(diǎn)地區(qū)將其定位為人民調(diào)解制度,但在具體規(guī)定上又違反了人民調(diào)解制度具體規(guī)定;還有很多地區(qū)根本沒(méi)有定位,在機(jī)制設(shè)立的文件中以保監(jiān)會(huì)通知為根據(jù),缺乏牢固的制度根基。
二是現(xiàn)有的探索還不能取得保險(xiǎn)公司的信任。保險(xiǎn)公司普遍對(duì)糾紛處理機(jī)制抱有戒備。1.試點(diǎn)規(guī)定不利于保險(xiǎn)公司。大部分規(guī)定無(wú)論勝負(fù),均由保險(xiǎn)公司承擔(dān)費(fèi)用。2.訴訟和仲裁可以約束雙方當(dāng)事人,而保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制下作出的處理僅僅約束保險(xiǎn)公司一方,保險(xiǎn)公司在處理后不得再通過(guò)訴訟仲裁尋求保護(hù),被保險(xiǎn)人則可以不受約束,即可以選擇接受該處理結(jié)果,也可以反悔并通過(guò)訴訟仲裁獲得更多利益。3.“強(qiáng)制裁決”涉嫌違法。國(guó)務(wù)院《人民調(diào)解委員會(huì)組織條例》、司法部《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》中均強(qiáng)調(diào)了人民調(diào)解需要遵循自愿原則,當(dāng)事人不接受調(diào)解的,不可以強(qiáng)行調(diào)解,調(diào)解協(xié)議應(yīng)當(dāng)雙方自愿,不可以強(qiáng)制裁決。
三是被保險(xiǎn)人也對(duì)這種機(jī)制充滿了懷疑:1.處理糾紛的人員大部分都是各保險(xiǎn)公司的在職和退休工作人員,其公正性受到懷疑。2.部分保險(xiǎn)公司不參加保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制,這些公司的被保險(xiǎn)人不能獲得快速處理機(jī)制的保護(hù)。
為了獲得雙方信任,必須公平合理設(shè)定雙方權(quán)利義務(wù)。傷害任何一方基本權(quán)利和不公平待遇都會(huì)使這種實(shí)踐喪失生命力。
筆者建議:
第一:在收費(fèi)問(wèn)題上,如果將機(jī)制定位為人民調(diào)解制度,則不應(yīng)當(dāng)收費(fèi);如果將制度定位為仲裁制度,則按照相關(guān)規(guī)定收費(fèi)。
第二:在處理機(jī)制上,充分利用人民調(diào)解機(jī)制的制度資源建立保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制,避免在探索中失去制度根基。
第三:充分尊重合同雙方意見(jiàn),取消強(qiáng)制裁決和剝奪一方訴訟權(quán)的規(guī)定,只有在雙贏的前提下,才能充分體現(xiàn)調(diào)處機(jī)制的優(yōu)越性。
第四:終止各地區(qū)保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制的探索,建立全國(guó)統(tǒng)一的模式,以適應(yīng)全國(guó)保險(xiǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的要求。
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合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。
不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。
上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：
（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則
我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法?！皬纳鲜龇梢?guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。
當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。
具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。
第二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。
（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則
我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)具體闡述。
第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。
其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度?！钡?7條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。
對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛
房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。
三、無(wú)效合同的處理
原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>
以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。
（一）公平原則
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。
（二）避免累訟原則
一、借款合同糾紛案件的特點(diǎn)
（一）方多為銀行或信用社，且信用社的多，商業(yè)銀行的少。
我國(guó)目前受理的借款合同糾紛中，農(nóng)村信用社向法院的占收案總數(shù)的80%；銀行向法院的借款糾紛案件雖然較少，但其不能收回的逾期貸款數(shù)量卻很多，且國(guó)有集體企業(yè)借款居多，給銀行自身發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重困擾的同時(shí)，也給國(guó)家造成了難以挽回的損失，但由于種種原因，其有債不訴的現(xiàn)象較為普遍。
（二）原告不及時(shí)、貸款續(xù)貸轉(zhuǎn)貸的現(xiàn)象多，貸款被拖欠的時(shí)間長(zhǎng)。
當(dāng)前，許多銀行、信用社對(duì)借款人逾期拖欠貸款不還的情況，不愿意或不善于及時(shí)訴諸法律、通過(guò)訴訟程序解決糾紛，而是通過(guò)不適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)貸、續(xù)貸方法解決，有的轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸數(shù)次，多的甚至達(dá)數(shù)十次。許多案件從糾紛形成到，一般都要接近兩年時(shí)間，如果不考慮訴訟時(shí)效的限制，原告還不會(huì)向法院；金融部門不及時(shí)，喪失了收貸的良好時(shí)機(jī)，不僅給收貸帶來(lái)了困難，而且加大了法院對(duì)此類案件的審理和執(zhí)行難度。
（三）無(wú)效擔(dān)保的案件多，借款方主體變更的案件增幅大。
在借款合同糾紛案件中，屬違法擔(dān)保、空頭擔(dān)保、關(guān)系擔(dān)保及無(wú)效抵押等無(wú)效擔(dān)保的占了絕大多數(shù)。如有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擔(dān)保貸款；有的企業(yè)或公民自己無(wú)代為履行的擔(dān)保能力，盲目為借款人提供空頭擔(dān)保；有的企業(yè)虧損嚴(yán)重，為取得金融部門貸款，不惜采取“父子互?！钡氖侄翁兹≠J款；還有一些企業(yè)在貸款時(shí)將企業(yè)全額財(cái)產(chǎn)作為抵押，而有關(guān)金融部門明知這種抵押無(wú)效，卻予以認(rèn)可。同時(shí)，借款方主體變更的案件也增幅較大。
（四）被告無(wú)力還貸的案件多，案件的執(zhí)行難度較大。
在被告無(wú)力還貸的借款合同糾紛案件中，被告多是一些嚴(yán)重虧損、資不抵債或?yàn)l臨倒閉破產(chǎn)的企業(yè)，法定代表人躲債外逃，法院對(duì)于這些案件，如果采取強(qiáng)制執(zhí)行或破產(chǎn)措施，一些企業(yè)勢(shì)必倒閉或破產(chǎn)，企業(yè)職工難以妥善安置，影響社會(huì)穩(wěn)定；如果不果斷采取強(qiáng)制執(zhí)行等措施，債權(quán)人的合法權(quán)益則難以保障，法院在執(zhí)行這些案件過(guò)程中處于進(jìn)退兩難境地，案件執(zhí)行難度很大。
三、產(chǎn)生借款合同糾紛的因素
（一）經(jīng)濟(jì)政策因素。
由于國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和對(duì)金融市場(chǎng)的整治力度，促使銀行等金融部門加強(qiáng)了收貸工作，對(duì)于已逾期仍未歸還或無(wú)法償還貸款的單位，只好訴諸法院，要求其歸還。
（二）金融部門的因素。
一是貸前審查不嚴(yán)。許多金融部門特別是信用社的信貸管理存在漏洞，放貸前不審查借款人的資信狀況和還貸能力，盲目將巨額貸款投放給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不景氣或經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)，致使大量貸款逾期無(wú)法收回，從而引發(fā)糾紛。同時(shí)有的銀行、信用社違反有關(guān)金融法規(guī)的規(guī)定，對(duì)一些到期不能償還貸款的借款人采用“以貸還貸”的轉(zhuǎn)貸方法延長(zhǎng)還貸期限，從而導(dǎo)致一些確無(wú)還貸能力的借款人包袱越背越重，積重難返。二是貸后監(jiān)督不力。一些銀行、信用社給借款人發(fā)放貸款后，對(duì)其貸款用途和使用情況監(jiān)督不力。有的借款人將貸款挪作它用，有的將名義上用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款用于揮霍或賭博等違法活動(dòng)，致使貸款無(wú)法追回；有的借款人則鉆金融部門對(duì)貸款用途監(jiān)督檢查不力的空子，采取多頭貸款的方式來(lái)吃“貸款”，使得許多貸款難以收回。三是“三款”現(xiàn)象突出。銀行、信用社等金融部門的某些信貸人員利用職權(quán)發(fā)放“人情款、關(guān)系款、好處款”等現(xiàn)象較為突出，地方行政領(lǐng)導(dǎo)指定金融部門向某些嚴(yán)重虧損的企業(yè)貸款的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。四是擔(dān)保流于形式。許多銀行、信用社的信貸人員在發(fā)放貸款時(shí)，執(zhí)行擔(dān)保制度不夠嚴(yán)格，有的甚至視擔(dān)保為兒戲，對(duì)保證人的主體資格是否符合法定條件，保證人是否具有真實(shí)的實(shí)際代償能力和擔(dān)保能力不加以嚴(yán)格審查，只要有人擔(dān)保，不論有無(wú)實(shí)際擔(dān)保能力，一般予以許可。
（三）借款人的因素。
一是只顧自身利益，法律意識(shí)淡薄。有的借款人并非無(wú)力歸還到期貸款，而是只顧自身利益，想方設(shè)法“拖債”、“逃債”，造成“貸款容易還款難”的局面，致使金融部門的貸款難以收回形成糾紛。二是有些企業(yè)、部門單位頻繁更換法定代表人，且許多“新官”不理“舊賬”，致使金融部門的收貸擱淺，只好訴諸于法律。三是經(jīng)營(yíng)管理不善，嚴(yán)重資不抵債。一些借款企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理不善，處于停產(chǎn)半停產(chǎn)狀況，虧損嚴(yán)重，根本沒(méi)有清償能力。
四、借款糾紛案的處理辦法
審理借款合同糾紛重點(diǎn)應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
（一）準(zhǔn)確地列明借款合同的當(dāng)事人
一般情況下在借款合同中主要就是原告和被告，原告多為債權(quán)人，即出借人，被告多為借款人。在特殊情況下原告可能是借款人即原債務(wù)人，所謂特殊情況是在債務(wù)人認(rèn)為債權(quán)人侵害了自己的合法權(quán)益時(shí)可能向法院，如債權(quán)人銀行等金融機(jī)構(gòu)直接扣收貸款，或者債務(wù)人重復(fù)還款等。除這些情況外：
1、借款同時(shí)有保證人的保證人是共同被告；
2、行為人以他人名義借款的，借款人知道行為人同時(shí)也知道借款人的，應(yīng)以行為人和借款人為共同被告；
3、“私貸公用”情況下當(dāng)事人的確定。實(shí)踐中有些地方出現(xiàn)“私貸公用”的情況，所謂“私借公用”是有的“公”即企業(yè)，由于已經(jīng)有逾期貸款未還等原因而不能貸款，于是便由個(gè)人或私營(yíng)企業(yè)以自己名義代為貸款，所貸款項(xiàng)由企業(yè)使用。這就是所謂“私貸公用”。私貸公用以合同法的規(guī)定，應(yīng)該屬于委托關(guān)系。在這種情況下，出借人為原告沒(méi)有異議。如何列被告，應(yīng)考慮以下情況：
（1）出借人不知道貸款人是企業(yè)，貸款后貸款人也未披露企業(yè)用款情況，企業(yè)也未主動(dòng)介入還款事宜的，應(yīng)以借款人為被告；
（2）貸款后借款人披露了實(shí)際用款人，出借人選擇借款人為相對(duì)人主張權(quán)利，仍然應(yīng)列借款人為被告；
（3）在上述情況下，如果出借人選擇用款人為被告，可以用款企業(yè)為被告。如出借人堅(jiān)持以借款和用款人為共同被告，法院也應(yīng)允許，因?yàn)槌鼋枞擞行问缴系脑V權(quán)。
4、借款單位或者擔(dān)保單位發(fā)生了變化，如合并、分立、改制、破產(chǎn)等，原告誰(shuí)，包括與該企業(yè)有關(guān)系的單位如上級(jí)主管部門或母公司，即列為被告。最高法院副院長(zhǎng)李國(guó)光在關(guān)于當(dāng)前民事審判的有關(guān)問(wèn)題《關(guān)于企業(yè)歇業(yè)、被撤并或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的訴訟主體的確認(rèn)問(wèn)題》中認(rèn)為：第一，訴訟主體的確認(rèn)。企業(yè)在歇業(yè)、被撤并或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，是否可以作為訴訟主體參加訴訟，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形，區(qū)別對(duì)待，以確認(rèn)訴訟主體。應(yīng)當(dāng)注意的是，無(wú)論在企業(yè)歇業(yè)、被撤銷或被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照情形中如果存在多個(gè)清算主體的，均應(yīng)成為共同清算主體。第二，清算主體的認(rèn)定。由于將企業(yè)因歇業(yè)、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照情形中的清算主體確定為訴訟主體，因此對(duì)于不同性質(zhì)的企業(yè)如何確定其清算主體就成為訴訟程序的關(guān)鍵。依據(jù)我國(guó)《公司法》第191條和192條以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我們認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)的清算主體是其上級(jí)主管部門；集體企業(yè)的清算主體是其開辦單位；聯(lián)營(yíng)企業(yè)的清算主體是其聯(lián)營(yíng)各方；有限責(zé)任公司的清算主體是其全體股東；股份有限公司的清算主體是其控股股東。因此，如法院立案時(shí)初步審查認(rèn)為不應(yīng)列為被告的，可以提出參考意見(jiàn)，如原告堅(jiān)持列為被告應(yīng)尊重原告意見(jiàn)，是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)在審理中解決。（二）認(rèn)真審查借款合同的效力
借款合同的效力直接關(guān)系到借貸關(guān)系是否受到人民法院的保護(hù)。因此在審理借款合同糾紛時(shí)，應(yīng)該認(rèn)真審查借款合同的效力。
1、進(jìn)行非法活動(dòng)的借款合同無(wú)效?！督?jīng)濟(jì)合同法》第五十二條（三）規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”合同無(wú)效。最高院1991年7月2日作出的《關(guān)于人民法院審理借貨案件的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《借貸意見(jiàn)》第11條規(guī)定“出借人明知借款人是為了進(jìn)行非法活動(dòng)而借款的，其借貸關(guān)系不予保護(hù)。”比如有的企業(yè)見(jiàn)炒股或者買賣煙草賺錢，便買通金融機(jī)構(gòu)某些承辦人編造假的貸款理由如擴(kuò)大再生產(chǎn)、購(gòu)買原材料等簽訂借款合同貸出款項(xiàng)，這種違反政策和法律的借款合同無(wú)效。
2、欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的合同無(wú)效?！逗贤ā返谖迨l（一）規(guī)定“一方以欺許、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”的合同無(wú)效?！督栀J意見(jiàn)》第10條規(guī)定“一方以欺許、脅迫等手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下形成的借貸關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?！币?yàn)榇艘庖?jiàn)是在1991年作出的，與當(dāng)時(shí)的《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定是一致的。但是，由于《合同法》限制了無(wú)效合同的范圍。僅規(guī)定了欺詐、脅迫形成的合同當(dāng)其損害了國(guó)家利益時(shí)才認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)此種情況規(guī)定了當(dāng)事人有權(quán)申請(qǐng)撤銷和變更。所以在掌握是否無(wú)效時(shí)應(yīng)該與原來(lái)的認(rèn)定有區(qū)別。不能把可以撤銷和變更的合同當(dāng)無(wú)效認(rèn)定，否則會(huì)在適用法律上出現(xiàn)錯(cuò)誤。
3、企業(yè)之間的借貸合同無(wú)效?！逗贤ā分栽谝?guī)定兩大類借款合同糾紛中沒(méi)有將企業(yè)間的借貸納入，其主要原因是該種借貨關(guān)系不受法律保護(hù)，不是我國(guó)法律所認(rèn)可的合法合同。因?yàn)槿魏螄?guó)家都有自己特有的經(jīng)濟(jì)秩序和金融秩序。只有金融機(jī)構(gòu)有權(quán)經(jīng)營(yíng)借貸業(yè)務(wù)，如果任何企業(yè)都可以經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)從事借貸我國(guó)的金融秩序就亂了，那就不需要金融機(jī)構(gòu)的存在了。借款人未按判決確定的期限歸還本金的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的利息?！?/p>
4、不具備借貸主體資格的金融機(jī)構(gòu)從事借貸業(yè)務(wù)的借款合同無(wú)效。在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部也有明確的分工，可以從事借貸業(yè)務(wù)的是其中的一部分機(jī)構(gòu)。其他內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和下屬部門只有一些行政事務(wù)或吸收存款的業(yè)務(wù)，絕對(duì)沒(méi)有對(duì)外進(jìn)行借貸的業(yè)務(wù)。這些部門如果因?yàn)槭种姓莆找恍┵Y金，為了得到利息，而進(jìn)行借貸，其簽訂的合同也是無(wú)效的。
（三）認(rèn)真審查擔(dān)保的效力
在大多數(shù)借款合同中，都有擔(dān)保的存在，其目的是為了保證在主債務(wù)人不能履行還款義務(wù)時(shí)，能保證金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款收回。但在實(shí)踐中，有的是業(yè)務(wù)不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出現(xiàn)擔(dān)保無(wú)效的情況。擔(dān)保無(wú)效主要有以下幾類：
1、擔(dān)保的主體不合格。按照國(guó)家法律和法規(guī)規(guī)定，有些部門和機(jī)構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保，就是說(shuō)沒(méi)有擔(dān)保資格。國(guó)家法規(guī)規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等社會(huì)福利機(jī)構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保。因?yàn)檫@些部門和機(jī)構(gòu)從事的是社會(huì)的教育和福利工作，其財(cái)產(chǎn)為國(guó)家所有，與此同時(shí)，這些部門的工作又具有不可中斷性。不可能因?yàn)槠溥M(jìn)行擔(dān)保而將其財(cái)產(chǎn)執(zhí)行而造成學(xué)校停學(xué)，醫(yī)院停診。
2、不具備法人資格的單位內(nèi)部機(jī)構(gòu)或內(nèi)部職能部門擔(dān)保無(wú)效。最高院1994年4月15日發(fā)出的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問(wèn)題的》（以下簡(jiǎn)稱《保證規(guī)定》“法人的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人同意，為他人提供擔(dān)保的，保證合同無(wú)效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任，但應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”《保證規(guī)定》18項(xiàng)“法人的內(nèi)部職能部門未經(jīng)法人同意，為他人提供保證的，保證合同無(wú)效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任，但應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)大小，由法人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3、公司董事、經(jīng)理私自所為的擔(dān)保無(wú)效?！稉?dān)保法解釋》第四條規(guī)定”董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東、或者是其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。
4、欺詐、脅迫、惡意串通造成的擔(dān)保合同無(wú)效。《保證規(guī)定》第19項(xiàng)“主合同債權(quán)人一方或者雙方當(dāng)事人采取欺詐、脅迫等手段，或者惡意串通，使保證人在違背真實(shí)意思情況下提供保證的，保證合同無(wú)效，保證人不承擔(dān)責(zé)任。
5、以禁止流通物提供擔(dān)保的合同無(wú)效。《擔(dān)保法解》第五條規(guī)定“以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。
6、未經(jīng)批準(zhǔn)及無(wú)權(quán)設(shè)立的對(duì)外擔(dān)保無(wú)效。在對(duì)外擔(dān)保問(wèn)題上我國(guó)法律和法規(guī)有嚴(yán)格的限制。《擔(dān)保法解釋》第六條規(guī)定“有下列情形之一的，對(duì)外擔(dān)保合同無(wú)效：（一）未經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)或者登記對(duì)外擔(dān)保的；（二）未經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)或者登記，為境外機(jī)構(gòu)向境內(nèi)債權(quán)人提供擔(dān)保的；（三）為外商投資企業(yè)注冊(cè)資本、外商投資企業(yè)中的外文投資部分的對(duì)外債務(wù)提供擔(dān)保的；（五）主合同變更或者債權(quán)人將對(duì)外擔(dān)保項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)擔(dān)保人同意和國(guó)家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。”
7、主合同無(wú)效，保證合同無(wú)效?！侗ＷC規(guī)定》第20項(xiàng)”主合同無(wú)效，保證合同也無(wú)效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任。但保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道主合同無(wú)效而仍然為之提供保證的，主合同被確認(rèn)無(wú)效后，保證人與被保證人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
（四）正確審查債權(quán)行使時(shí)間
債權(quán)人行使債權(quán)的時(shí)間，就是債權(quán)人主張權(quán)利的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題比較簡(jiǎn)單，也就是債權(quán)人和債務(wù)人約定的由債務(wù)人履行債務(wù)的時(shí)間。約定的履行債務(wù)的時(shí)間到了，債權(quán)人就可以要求債務(wù)人償還債務(wù)，而做為債務(wù)人也就可以向債權(quán)人履行償還義務(wù)了。如果債權(quán)人在債務(wù)履行期限到來(lái)后行使權(quán)利，就是合法。如果未屆履行期限則在一般情況下債權(quán)人不能行使權(quán)利。但是如果是約定分期償還借款，則可以在每一期還款時(shí)間屆至?xí)r行使權(quán)利。需要注意的是在兩種情況下可以提前行使權(quán)利。一是按照《合同法》的規(guī)定，在債務(wù)人償還債務(wù)的能力明顯下降時(shí)可以行使不安抗辯權(quán)。對(duì)此法律有明確的規(guī)定，規(guī)定的也比較細(xì)致。第二種情況是在債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，債權(quán)人可以直接向債務(wù)人申報(bào)債權(quán)，也可以直接保證人。這是因?yàn)?，債?wù)人破產(chǎn)，說(shuō)明其已經(jīng)不能履行到期債務(wù)，到期債務(wù)尚不能履行，未到債務(wù)當(dāng)然也不能履行。所以此時(shí)此種債務(wù)應(yīng)該視為到期債務(wù)。
【論文摘要】最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律的解釋》已施行兩年,在規(guī)范全國(guó)建筑市場(chǎng)行為、保障建設(shè)工程施工合同當(dāng)事人的合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。但在司法實(shí)務(wù)中,由于《解釋》第13條和14條的規(guī)定過(guò)于粗略,使得各地法院的理解與適用不盡一致,給司法審判工作帶來(lái)一定困擾。因此,要正確理解第13條和14條規(guī)定之涵義,并在司法實(shí)踐中正確運(yùn)用。
最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律的解釋》(下稱《解釋》)已施行兩年之久,極大地規(guī)范了我國(guó)建筑行業(yè)的市場(chǎng)行為,但也暴露出很多問(wèn)題。由于《解釋》對(duì)一些問(wèn)題規(guī)定的過(guò)于簡(jiǎn)略,導(dǎo)致審判實(shí)踐中各地法院在理解和適用上有很大差異,嚴(yán)重影響了司法的權(quán)威性和公正性。筆者僅分析《解釋》第13條和14條引發(fā)的若干爭(zhēng)議問(wèn)題并提出管窺之見(jiàn)。
一、關(guān)于《解釋》第13條的問(wèn)題
《解釋》第13條規(guī)定:建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收,發(fā)包人擅自使用后,又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的,不予支持;但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。此條規(guī)定引起如下兩個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題:
1、“使用部分”是否包括房屋的屋面和外墻
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,實(shí)踐中主要有兩種觀點(diǎn):(1)房屋是個(gè)整體,房屋的屋面和外墻屬于該整體的一個(gè)重要組成部分,因此,房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收,發(fā)包人擅自使用后,如果房屋屋面漏水、外墻滲水引起的質(zhì)量問(wèn)題,無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的原因(過(guò)錯(cuò)責(zé)任)是誰(shuí),均應(yīng)按《解釋》第13條的規(guī)定判決發(fā)包人自行承擔(dān)民事責(zé)任;(2)房屋的屋面和外墻雖然屬于房屋的一個(gè)重要組成部分,但不論發(fā)包人還是房屋實(shí)際占有人,都使用不上這一部分,房屋屋面和外墻屬于自然使用的范圍,不屬于發(fā)包人或房屋實(shí)際占有人使用的范圍。因此,房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收而發(fā)包人擅自使用的,根據(jù)有關(guān)質(zhì)檢部門的鑒定,若該房屋屋面漏水或者外墻滲水的原因是發(fā)包人造成的,應(yīng)當(dāng)判決發(fā)包人承擔(dān)責(zé)任;若是承包人的過(guò)錯(cuò)造成的,就應(yīng)判決承包人承擔(dān)民事責(zé)任。筆者認(rèn)為第2種觀點(diǎn)比較公正合理,在案件審理中可予采納。對(duì)于屋面和外墻部分出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)具體案件具體分析,根據(jù)權(quán)威質(zhì)檢部門的鑒定結(jié)論,按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)劃分當(dāng)事人的責(zé)任。如果法院不分析案件的具體情況,一律以《解釋》第13條的規(guī)定來(lái)駁斥發(fā)包人的正當(dāng)訴求,顯然有失公正?！督忉尅返?9條還規(guī)定,施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)的要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定施工,不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件等施工材料不得使用。因此如果承包人偷工減料,故意使用不合格的防水材料而直接導(dǎo)致房屋屋面漏水或者外墻滲水,承包人對(duì)此負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,此時(shí)即使發(fā)包人擅自使用也無(wú)需承擔(dān)責(zé)任,因?yàn)槲菝媛┧c發(fā)包人擅自使用之間沒(méi)有任何因果關(guān)系。
2、建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收,發(fā)包人擅自使用后,又以使用部分不符合約定為由主張權(quán)利的,是否一律不予支持
發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收而提前使用了建設(shè)工程,而且產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的部分屬于發(fā)包人的使用部分,對(duì)于這部分質(zhì)量問(wèn)題,能否一律讓發(fā)包人自行承擔(dān)?筆者認(rèn)為,如果使用部分的質(zhì)量問(wèn)題,不是發(fā)包人的使用不當(dāng)造成的,而是由于承包人在施工中偷工減料、以次充好的行為造成的,應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則判決承包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。相關(guān)配套法律法規(guī)已對(duì)此早有規(guī)定:首先,《建筑法》第58條規(guī)定“建筑施工企業(yè)對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工,不得偷工減料?！逼浯?最高人民法院《關(guān)于印發(fā)全國(guó)民事案件審判質(zhì)量工作座談會(huì)紀(jì)要的通知》[法(1999)231號(hào)]規(guī)定“對(duì)在工程施工中,以次充好、偷工減料的行為,要判令行為人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任;造成嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,應(yīng)建議有關(guān)部門依法追究刑事責(zé)任?！痹俅?2000年1月30日國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)第26條規(guī)定“施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)”、《條例》第28條也規(guī)定“施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工標(biāo)準(zhǔn)施工,不得擅自修改工程設(shè)計(jì),不得偷工減料。”
二、關(guān)于《解釋》第14條的問(wèn)題
《解釋》第14條規(guī)定:當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的,按照以下情形分別處理:(1)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的,以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;(2)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,發(fā)包人拖延驗(yàn)收的,以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期;(3)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收,發(fā)包人擅自使用的,以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。此條規(guī)定存在如下三個(gè)需要探討的問(wèn)題:
1、如何認(rèn)定建設(shè)工程的“竣工驗(yàn)收合格之日”尚待明晰
在房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中,如何認(rèn)定建設(shè)工程的“竣工驗(yàn)收合格之日”存在爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以發(fā)包人(建設(shè)單位,下同)提供的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》中載明的“工程竣工驗(yàn)收日期”為建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收合格之日。[1]理由是,《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》是工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督等單位簽字認(rèn)可的,2000年建設(shè)部的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》(下稱《暫行規(guī)定》)第7條規(guī)定:“工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括工程概況,建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況,對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評(píng)價(jià),工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、程序、內(nèi)容和組織形式,工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等內(nèi)容?！?/p>
筆者不同意上述觀點(diǎn),認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以地方政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》(下稱《工程竣工驗(yàn)收備案表》)中載明的“工程竣工驗(yàn)收日期”來(lái)確定建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收合格日。理由是,2000年建設(shè)部的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)第4條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),依照本辦法規(guī)定,向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案”、第6條規(guī)定“備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件,驗(yàn)證文件齊全后,應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗(yàn)收備案表一式二份,一份由建設(shè)單位保存,一份留備案機(jī)關(guān)存檔。”《暫行規(guī)定》第8條還規(guī)定“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,有權(quán)責(zé)令單位停止使用已驗(yàn)收合格的建設(shè)工程,重新組織竣工驗(yàn)收?！币虼私ㄔO(shè)單位原組織的竣工驗(yàn)收就作廢了,必須重新按備案機(jī)關(guān)的要求重新組織竣工驗(yàn)收。
2、第14條第2款的規(guī)定與房地產(chǎn)實(shí)務(wù)操作互相矛盾
國(guó)務(wù)院《條例》第16條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！薄稌盒幸?guī)定》第6條規(guī)定“工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行:工程完工后,施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告,申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收?！薄⒌?條規(guī)定“工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”,因此承包人在房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中沒(méi)有提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的義務(wù),只有提交工程竣工報(bào)告的義務(wù),即先由承包人提交《工程竣工報(bào)告》,然后由先后監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》、《勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告》,最后是發(fā)包人制作《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。筆者認(rèn)為,《解釋》第14條第2款關(guān)于“承包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”的表述應(yīng)修改為“承包人提交工程竣工報(bào)告”。
3、如何認(rèn)定“發(fā)包人拖延驗(yàn)收”在司法實(shí)踐中缺乏可操作性
由于第14條沒(méi)有詳細(xì)列舉發(fā)包人拖延驗(yàn)收的具體行為,在審判實(shí)務(wù)中如何認(rèn)定發(fā)包人拖延驗(yàn)收主要有兩種觀點(diǎn):(1)參考《建筑裝飾施工合同》(甲種本)第32條的規(guī)定“甲方代表在收到乙方送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告7天內(nèi)不予批準(zhǔn)且不能提出修改意見(jiàn),視為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已為批準(zhǔn),即可辦理結(jié)算手續(xù)?？⒐と掌跒橐曳剿徒豢⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告的日期,需修改后才能達(dá)到竣工要求的應(yīng)為乙方修改后提請(qǐng)甲方驗(yàn)收的日期?！盵2]這種觀點(diǎn)與房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收的實(shí)務(wù)有差距。首先,乙方承包人沒(méi)有送交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的義務(wù),只是承擔(dān)遞交《工程竣工報(bào)告》的義務(wù);其次,甲方發(fā)包人無(wú)權(quán)批準(zhǔn)《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,只是制作《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,按照國(guó)務(wù)院《條例》第49條的規(guī)定其最終批準(zhǔn)權(quán)限應(yīng)當(dāng)是地方政府的建設(shè)行政主管部門,而其是否被批準(zhǔn)的依據(jù)是《竣工驗(yàn)收備案表》;(2)按照建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第16條的規(guī)定來(lái)認(rèn)定發(fā)包人拖延驗(yàn)收的時(shí)間,即發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的,竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可。發(fā)包、承包雙方在合同中對(duì)上述事項(xiàng)的期限沒(méi)有明確約定的,可認(rèn)為其約定期限均為28日。[3]這種觀點(diǎn)的缺陷在于損害了承包人的利益,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)竣工驗(yàn)收實(shí)務(wù)中,竣工結(jié)算文件的遞交,是在工程竣工驗(yàn)收合格后的28天之內(nèi)。建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收,是承包人請(qǐng)求支付工程款的前提條件,如發(fā)包人遲遲不組織工程竣工驗(yàn)收,承包人就無(wú)法向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算文件。
筆者認(rèn)為,若發(fā)包、承包雙方在合同中有約定的,依約定。無(wú)約定的,應(yīng)按照房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收的實(shí)際情況分別認(rèn)定。(1)承包人在工程完工之后,依照《暫行規(guī)定》及時(shí)向發(fā)包人遞交了工程竣工報(bào)告和竣工驗(yàn)收申請(qǐng),發(fā)包人依照《暫行規(guī)定》組成驗(yàn)收組驗(yàn)收并提出整改意見(jiàn)的,承包人按驗(yàn)收組的整改意見(jiàn)整改后,第二次向發(fā)包人依法遞交工程竣工報(bào)告和工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)的,發(fā)包人卻以“整改不到位為由”拒絕組織再次驗(yàn)收的,但驗(yàn)收組大多數(shù)成員都認(rèn)為整改到位且工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的,此種情形應(yīng)以承包人第二次遞交工程竣工報(bào)告日期為竣工日期,且認(rèn)定發(fā)包人為拖延驗(yàn)收;(2)工程完工后,承包、發(fā)包雙方依法組織驗(yàn)收并將相關(guān)文件報(bào)送地方建設(shè)行政主管部門,但該部門審查認(rèn)為需要重新組織驗(yàn)收的,也應(yīng)當(dāng)以承包人第二次遞交工程竣工報(bào)告日期為竣工日期。若發(fā)包人以種種理由拖延不依法組織驗(yàn)收的,筆者認(rèn)為應(yīng)以29個(gè)工作日為認(rèn)定發(fā)包人拖延驗(yàn)收的期限,其中包括工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的7個(gè)工作日、地方政府建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)的15個(gè)工作日、發(fā)包人依法組織竣工驗(yàn)收所需的7個(gè)工作日。
【參考文獻(xiàn)】
