時間：2022-01-26 10:42:57
序論：在您撰寫房地產(chǎn)會計論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在我國投資性房產(chǎn)會計準(zhǔn)則中有關(guān)公允價值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會計業(yè)務(wù)期限結(jié)束時運用成本機制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產(chǎn)公司的公允價值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價值計量機制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營單位的計量機制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖耍覀儠桨l(fā)熱衷于成本計量機制，僅當(dāng)公允價值可以準(zhǔn)確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機制。當(dāng)進行房地產(chǎn)置換時，若采用了傳統(tǒng)的成本計量機制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財務(wù)賬面價值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機制時，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當(dāng)做公允價值更改利益損失，把它計算在當(dāng)時的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機制進行計量的投資性房地產(chǎn)時，取用更改之日的公允價值進行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實此項房地產(chǎn)資產(chǎn)時，那些原來計入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時期的投資利潤。當(dāng)采取公允價值計量機制進行會計核算時，不給投資性房地產(chǎn)實施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細表每日投資性房地產(chǎn)的公允價值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當(dāng)時所在時期的收益之內(nèi)。
二、新準(zhǔn)則中公允價值計量的應(yīng)用條件
能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計量機制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來的獨特優(yōu)點，此評價也是經(jīng)過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時和將來的房地產(chǎn)投資商拿出最有價值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產(chǎn)行業(yè)會計的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續(xù)計量機制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會計財務(wù)報表給予統(tǒng)計，在國家推行新的會計準(zhǔn)則之后，選取公允價值計量機制實施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數(shù)目突破三十三點一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個問題進行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠嬃矿w系來確保投資性房地產(chǎn)價值計量工作的高效開展。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定和作用
國際上曾有著名的經(jīng)濟學(xué)家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經(jīng)濟組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強的財務(wù)計量核算能力。由此可見，一個企業(yè)的財務(wù)計量能力相對于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動生產(chǎn)率的波動，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進行計量和核算，那么，即可以大力促進投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細研究公允價值的概念、環(huán)節(jié)和計量措施等內(nèi)容。國際會計準(zhǔn)則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細節(jié)的財務(wù)所有人主動實施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國際上對公允價值的定義可認(rèn)為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據(jù)我們國家投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業(yè)財務(wù)核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據(jù)國際會計準(zhǔn)則中公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現(xiàn)一時期的房地產(chǎn)價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實施的。現(xiàn)時我們國家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產(chǎn)實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中公允價值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據(jù)公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場價格與公允價格的差別來確定。
四、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量工作的見解
依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計量機制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對資產(chǎn)負(fù)債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲備貨物時，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價值數(shù)量實施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。
五、結(jié)語
1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進行收款確認(rèn)工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復(fù)雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設(shè)置會計科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細賬。在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應(yīng)收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶?zhǔn)確，進而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財務(wù)報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應(yīng)該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風(fēng)險的應(yīng)對能力。同時在企業(yè)的財務(wù)報告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險進行詳細的列明，并對項目的抗風(fēng)險力度進行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力的透明度。
(一)審計制度不夠健全完善、科學(xué)的審計制度對于企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義和作用。制度規(guī)范行為，是指導(dǎo)工作人員進行相關(guān)操作的準(zhǔn)則和辦法。只有具有一套系統(tǒng)的財會審計制度，才能規(guī)范會計人員的行為，使得操作有依據(jù)，會計人員才能對自己的行為負(fù)責(zé)任。但是，目前重慶的許多房地產(chǎn)企業(yè)的審計制度不夠健全，沒有建立起一套完善的會計制度，使得很多行為沒有操作依據(jù)，會計人員的行為得不到約束，出現(xiàn)了許多不負(fù)責(zé)任的行為。這些行為不僅阻礙了重慶房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也影響了企業(yè)的聲譽，不利于后續(xù)工作的開展。究其原因，企業(yè)缺乏對于內(nèi)部控制制度的監(jiān)督機制和反饋機制。監(jiān)督的不健全和反饋的不及時進一步導(dǎo)致了企業(yè)審計制度的不完善。
(二)財務(wù)預(yù)算控制薄弱企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行，應(yīng)由本單位主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，由各預(yù)算執(zhí)行部門具體負(fù)責(zé)組織實施，并賦予以相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利，由內(nèi)部審計部門負(fù)責(zé)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行。為了確保預(yù)算目標(biāo)的全面完成，關(guān)鍵應(yīng)做好建立健全預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制度。收入來源必須合法，支出必須按程序辦理。通過編制預(yù)算，可以對全年的經(jīng)濟活動有一個大致的了解和計劃，進而可以對全年的效益情況作出一個大致的分析和預(yù)測，便于領(lǐng)導(dǎo)或上級部門掌握全局情況，做到心中有數(shù)。從單位的績效評估政策方面來看，大部分的單位每月提供一次績效報告，內(nèi)容通常包括營業(yè)收入、營業(yè)成本、數(shù)量及質(zhì)量、利潤、銷貨凈利率及成長率等。除了表達當(dāng)期實際數(shù)字外，還包括當(dāng)期預(yù)算數(shù)及過去實際數(shù)，且特別注明重大差異，并將可控制及不可控制因素加以區(qū)分。財務(wù)績效及獎酬之評量，較重視財務(wù)績效指標(biāo)，包括預(yù)算達標(biāo)率，可見預(yù)算對績效評估的重要性。由于缺乏相關(guān)監(jiān)督，目前重慶不少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算控制力度十分薄弱。
(三)缺乏制度改革意識要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，首先必須要加強對會計制度的重視，提高財會審計制度意識。重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須深切意識到審計對于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財會審計中存在的問題和不足之處。審計是現(xiàn)代企業(yè)各級管理主體根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，對企業(yè)的會計及經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面以及影響和制約公司經(jīng)營目標(biāo)的各種因素實施約束和監(jiān)督的管理活動。審計不僅需要滿足監(jiān)管機構(gòu)的合規(guī)要求，更重要的是要通過審計提升單位的管理水平，使審計的制度、流程通過單位信息系統(tǒng)能夠落實，真正讓單位通過內(nèi)控獲得收益。
（四）人員素質(zhì)有待提高隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，企業(yè)對于會計人才的需求也越來越大。一個國家的繁榮富強離不開人才，同樣的，企業(yè)的發(fā)展也需要不斷補充新的人才。任何組織都是由人組成的，沒有人才，組織就不能取得長遠發(fā)展，更談不上不斷進步和自我完善。對于重慶的房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制人員的素質(zhì)決定了單位的長遠發(fā)展。但就目前的狀況來看，重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員十分匱乏。有的企業(yè)雖然有一些會計人員，但大多數(shù)沒有接受過系統(tǒng)的知識培訓(xùn)，經(jīng)驗也不夠豐富，責(zé)任心不強，不能履行好作為一名會計人員的基本職責(zé)。
二、完善重慶房地產(chǎn)會計的對策
（一）提高會計制度改革意識要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)財會制度，首先必須要加強對財會制度的重視，提高財會審計制度改革意識。企業(yè)的管理者必須深切意識到審計制度改革對于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有的制度中存在的問題和不足之處。會計制度是現(xiàn)代企業(yè)各級管理主體根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，對企業(yè)的會計及經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面以及影響和制約公司經(jīng)營目標(biāo)的各種因素實施約束和監(jiān)督的管理活動。所以，必須加強企業(yè)會計制度改革的重視，切實意識到審計制度對于企業(yè)發(fā)展的重要性，加大資金投入，確保企業(yè)的良好運作。
（二）加強會計人員素質(zhì)培訓(xùn)國家是由人組成的，人才的多少與質(zhì)量好壞也決定著國家的發(fā)展。要想大力推進完善會計制度改革，必須加強對會計人員的能力培訓(xùn)，提高會計人員的全面素質(zhì)。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進步，會計工作從內(nèi)容到形式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)會計電算化和ERP等系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，對會計人員的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)變化能力提出了更高的要求。適應(yīng)能力是每個企業(yè)都很看重的，會計人員不但要將所學(xué)到的理論很快地應(yīng)用到實際工作上，還要在短時間內(nèi)快速融入企業(yè)，融洽地協(xié)調(diào)人際關(guān)系。誠實是做人的基本素質(zhì)，對會計行業(yè)更是如此。財務(wù)工作每天與金錢打交道并掌管著企業(yè)重要的財務(wù)信息，所有這些都需要會計工作者要有良好的思想品行。企業(yè)必須不斷加強對會計人員的培訓(xùn)，切實提高會計人員的全面素質(zhì)，增強會計人員靈活處理各項事務(wù)的能力。
（三）強化企業(yè)會計監(jiān)督管理審計監(jiān)督是國家監(jiān)督體系的重要組成部分，肩負(fù)著維護財政經(jīng)濟秩序、提高公共資金使用效益、促進廉政建設(shè)、為經(jīng)濟社會健康發(fā)展提供保障的重大職責(zé)。企業(yè)應(yīng)強化會計監(jiān)督工作，為此可以建立會計內(nèi)控對企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)濟活動進行有計劃地控制，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計存在的問題，同時應(yīng)該加強會計內(nèi)部審計工作，不斷提升工作效率。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。企業(yè)要盡快建立完善重要物品、重要空白憑證、重要機密絕密文件、重要機具等的領(lǐng)用、使用、借用、移交和交接登記簿，對現(xiàn)有物品、單證盡快進行補充登記，并將其作為永久保留登記簿一任一任向下交接下去。除了做好會計內(nèi)部的監(jiān)督工作，不斷加強會計外部的監(jiān)督工作也是十分重要的環(huán)節(jié)。只有內(nèi)外監(jiān)督相結(jié)合，才能真正確保企業(yè)的改革落到實處。以提高信息披露質(zhì)量為中心，以上市公司真實透明為目標(biāo)，加大改革和完善發(fā)行監(jiān)管的力度。證監(jiān)會一方面規(guī)范詢價和定價的程序、行為，另一方面強化市場約束機制。對發(fā)行審核，除了不斷提升審核水平外，特別加強中介機構(gòu)職責(zé)，建立中介工作的問核程序，強化現(xiàn)場檢查。
會計核算在房地產(chǎn)中是十分重要的。會計核算的主要工作目的是對企業(yè)的日常經(jīng)營進行財務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長遠生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、審計，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過會計核算，實現(xiàn)財務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。
二、會計核算在房地產(chǎn)中的主要內(nèi)容
不同企業(yè)會計核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產(chǎn)的核算、對成本的核算以及對房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內(nèi)容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產(chǎn)會計核算在對固定資產(chǎn)方面，需要對固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業(yè)的利益。
三、房地產(chǎn)會計核算中存在的問題
(一)會計核算的科目設(shè)置比較復(fù)雜
會計科目指的是在經(jīng)濟活動中的詳細分類設(shè)計。會計核算在設(shè)置會計科目的時候，依據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，對會計活動進行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會計科目同樣是基于法律法規(guī)進行的。房地產(chǎn)資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準(zhǔn)確性。會計在記賬的時候，往往會年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。
(二)會計核算在財務(wù)風(fēng)險披露方面有一定的不足
新會計準(zhǔn)則認(rèn)為，財務(wù)風(fēng)險應(yīng)該是指企業(yè)在活動中，其預(yù)期財務(wù)和實際財務(wù)因為企業(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報的風(fēng)險，包括投資風(fēng)險，籌資風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險等。對于這些風(fēng)險，房地產(chǎn)在投資時，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險?；谶@些因素，房地產(chǎn)需要更進一步完善其相關(guān)會計制度，做好財務(wù)管理工作，保障其收益。
(三)收益評價指標(biāo)難以反應(yīng)企業(yè)的真實業(yè)績
房地產(chǎn)投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業(yè)績波動，在建設(shè)期間業(yè)績比較差，當(dāng)房屋完成驗收出售之后，預(yù)收款項計入收入，使得凈利潤指標(biāo)難以反應(yīng)其真實的經(jīng)營情況。
(四)會計核算在合作建房方面也存在一定的問題
土地和建設(shè)資本來源不同，因此往往會出現(xiàn)利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會提高自己的經(jīng)營成本。這樣的行為是對開發(fā)成本有弊的。
四、房地產(chǎn)會計核算中存在問題的解決策略分析
針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會計核算科目問題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進行設(shè)計，使得會計核算是有意義的。通過設(shè)置會計核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問題。其次，要建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項工作。建立健全完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的能力，降低風(fēng)險。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財務(wù)制度的完善。
五、結(jié)束語
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；
(二)前期工程費是指在項目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項支出，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費是指建設(shè)各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環(huán)境等費用；
(五)公共配套設(shè)施費是指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費用；
(六)開發(fā)間接費用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設(shè)施建設(shè)費也應(yīng)在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目竣工驗收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門編制，財務(wù)部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財務(wù)部門完成的。因此，財務(wù)部門的成本類會計科目與預(yù)算部門的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時的核對、經(jīng)營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏啵行┢髽I(yè)對于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾?，沒有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。
(三)會計人員對于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財務(wù)人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)?、成本控制、成本分析等相關(guān)知識，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財務(wù)部門來配合完成的，財務(wù)部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無超支情況，對成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會應(yīng)用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會計人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識集中在成本會計核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會計科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫?，正確合理歸集、分?jǐn)偣餐杀?，保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計入“開發(fā)間接費”科目，而非計入“財務(wù)費用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營銷設(shè)施建設(shè)費按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)成本計入“開發(fā)間接費用”科目，有些企業(yè)將營銷設(shè)施建設(shè)費作為費用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應(yīng)該加以注意。四是“開發(fā)間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應(yīng)該與“管理費用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項目的人員發(fā)生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費用應(yīng)歸入“管理費用”科目。在成本分?jǐn)偡矫妫瑢τ诓荒苤苯託w屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進行分?jǐn)?。但一定要合理確定各成本科目的分?jǐn)偡椒ǎ恋仡惓杀景凑照嫉孛娣e分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個分?jǐn)傇瓌t，只是一個指導(dǎo)框架，具體明細科目的分?jǐn)傄?guī)則會有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點結(jié)合開發(fā)項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹耍鴳?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)?。由于成本歸集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾栴}，應(yīng)及時與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。
(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國稅發(fā)（2009）31號文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會計在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計提成本的規(guī)定相混淆。在“國稅函[2010]220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點會計人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會計人員應(yīng)該加強稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個條款，避免稅收風(fēng)險。
(四)增加培訓(xùn)，提高成本會計人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營分析等方面的知識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關(guān)部門配合來完成的，當(dāng)然也少不了財務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會計人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語
“中級財務(wù)會計”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項貨幣資金、應(yīng)收項目外，單獨作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進行編排。可供出售金融資產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近?？晒┏鍪蹤?quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實際利率法計算投資收益及溢折價的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價值計量，所以期末應(yīng)該對公允價值變動進行計量與會計處理。這部分內(nèi)容是課程的難點，學(xué)生在學(xué)習(xí)時有一定的難度。如果按課本的順序進行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時要同時學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會更大，掌握起來就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細致地學(xué)習(xí)實際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對容易掌握了。有了持有至到期投資會計處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說明此類資產(chǎn)流動性的強弱。
二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收
賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項目，兩者均要求以真實的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級財務(wù)會計”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對于兩項流動資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過簽發(fā)、承兌票據(jù)進行信用的加強。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機會成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強，且應(yīng)收賬款的會計處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來判斷其流動性超過應(yīng)收賬款不盡合理。我國的商業(yè)匯票期限最長為六個月，屬于流動資產(chǎn)中流動性較強的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動性更強。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進行思考，在講解流動負(fù)債時，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。
三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴充“中級財務(wù)會計”課程
對存貨項目進行了細致的講解，包括存貨的初始計量、計價、主要存貨的會計核算、后續(xù)計量(期末計價，存貨減值的核算)、清查盤點等內(nèi)容。存貨初始計量的一個重要指標(biāo)是存貨的計價，包括存貨收入的計價與發(fā)出的計價，存貨發(fā)出的計價等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價的乘積。這里的發(fā)出單價可以是計劃成本，也可以是按某一種方法計算的實際成本。關(guān)于發(fā)出單價的確定，教材一般都進行了較為詳細的闡述，但對存貨數(shù)量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會計學(xué)”中對確定存貨數(shù)量的實地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級財務(wù)會計”作為一個完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙@兩種方法進行簡單的講解。
四、投資性房地產(chǎn)的反映
投資性房地產(chǎn)是我國2006版會計準(zhǔn)則新命名的一項資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級財務(wù)會計”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項。若完全按照資產(chǎn)的流動性來考慮的話，說明該資產(chǎn)的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會計主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強，所以投資性房地產(chǎn)的會計核算應(yīng)該在長期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。
五、借款費用資本化問題
戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計一樣，都是由專業(yè)的財務(wù)人員或會計，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優(yōu)勢。因此，戰(zhàn)略成本會計對于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會計記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實現(xiàn)企業(yè)的競爭策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營流程，為進一步的發(fā)展預(yù)測未來市場的走勢，針對企業(yè)自身存在的優(yōu)勢與劣勢進行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進程中，最終實現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。
2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計
戰(zhàn)略成本會計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價格、次數(shù)，安排采購周期實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進行核算，從而科學(xué)設(shè)計原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價格分?jǐn)偟礁鱾€環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。
3戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進出站口的廣告牌設(shè)計，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。
4戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會計不同于傳統(tǒng)成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注和了解市場動向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。
5結(jié)論
