時間：2022-04-19 06:45:20
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論文關鍵詞：資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量評價標準
資產(chǎn)評估是產(chǎn)權交易、資產(chǎn)重組、公司上市等經(jīng)濟行為順利進行的重要前提，由于資產(chǎn)評估結果直接影響到上述經(jīng)濟行為中相關利益者的經(jīng)濟利益，因此，資產(chǎn)評估質(zhì)量就成為相關各方關注的焦點。然而如何評價資產(chǎn)評估質(zhì)量的高低，不同的利益主體卻有不同的標準，資產(chǎn)評估信息的需求者、供給者和監(jiān)管者對資產(chǎn)評估結果有著不同的預期，對資產(chǎn)評估質(zhì)量的判斷標準也存在著一定的差距，并由此產(chǎn)生了對我國目前資產(chǎn)評估質(zhì)量的置疑，這在一定程度上影響了我國資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。本文對上述問題進行了分析，提出了建立統(tǒng)一的資產(chǎn)評估質(zhì)量評價標準的對策。
一、資產(chǎn)評估信息的需求者及其對資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標準
質(zhì)量在ISO9000中被定義為“反映實體滿足明確和隱含需要的能力的特性總和”，判斷資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量也必須考慮資產(chǎn)評估信息需求者的期望。資產(chǎn)評估信息的需求者主要是資產(chǎn)的所有者及相關利益者，包括代表國有資產(chǎn)產(chǎn)權所有者的政府部門、具有廣泛的潛在投資者的資本市場及企業(yè)或單位的股東等。
1．國有資產(chǎn)所有者對資產(chǎn)評估質(zhì)量的判斷標準是基于防止國有資產(chǎn)流失，保證有關資產(chǎn)業(yè)務順利進行的預期。政府作為國有企業(yè)所有權的代表，是我國資產(chǎn)評估信息的最主要需求者。目前，各級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(下稱國資委)代表政府履行國有出資人的職責，負責監(jiān)督管理企業(yè)國有資產(chǎn)，當國有資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權變動或相關事項時，資產(chǎn)評估結果成為國有資產(chǎn)管理部門確定產(chǎn)權交易價格、做出相關決策的重要依據(jù)。
作為國有資產(chǎn)的所有者代表，國資委對資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標準要求評估機構按照資產(chǎn)評估準則，客觀、公正地開展資產(chǎn)評估工作，評估結果能夠真實地反映其被評估資產(chǎn)的市場狀況，防止國有資產(chǎn)流失，保證有關資產(chǎn)業(yè)務的順利進行，使國有資產(chǎn)產(chǎn)權所有者的合法權益得到維護。
2．在資本市場上，現(xiàn)有的股東和潛在的投資者對資產(chǎn)評估質(zhì)量有著不同的預期。資本市場中對資產(chǎn)評估信息的需求者主要是上市公司的現(xiàn)有股東和潛在的投資者。
上市公司的現(xiàn)有股東根據(jù)自身利益考慮，對資產(chǎn)評估質(zhì)量評價的標準必然是不能漏評、少評企業(yè)的資產(chǎn)，甚至在可能的情況下盡量多評資產(chǎn)，以抬升公司股價，創(chuàng)造良好的社會聲譽；而潛在的投資者在資本市場中相對處于信息劣勢地位，其對評估質(zhì)量的評價標準是要求資產(chǎn)評估機構不能與企業(yè)合謀，而應站在公正的立場，對企業(yè)所擁有的資產(chǎn)價值提供客觀、公正的專業(yè)意見，作為投資決策的參考，以減少投資的盲目性，保護自身利益。
3．委托方在資產(chǎn)交易市場上所處的位置不同也會對資產(chǎn)評估質(zhì)量有不同的評價標準。經(jīng)濟學原理告訴我們，在正常的資產(chǎn)交易中，買方總是希望以最低的價格購買，而賣方則總是希望以最高的價格出售。資產(chǎn)評估結果是產(chǎn)權所有者確定資產(chǎn)交易價格或?qū)崿F(xiàn)某種經(jīng)濟行為的重要依據(jù)，當資產(chǎn)評估的委托方是資產(chǎn)買方時，他就會希望低估資產(chǎn)的價值，并會提供有關信息來影響資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)價值的判斷，從而達到自己對資產(chǎn)價值判斷的心理預期值。如在國有企業(yè)改制或產(chǎn)權轉讓等資產(chǎn)評估項目中，企業(yè)的現(xiàn)有管理者為了以較低的價格購買國有資產(chǎn)，他們就會希望低估資產(chǎn)的價值，并認為低估是合理的。而當委托方是資產(chǎn)的賣方時。他就希望評估機構能夠高估資產(chǎn)的價值，從而達到自己對資產(chǎn)較高價值的心理預期值。如在對外投資、抵押貸款等資產(chǎn)評估項目中，為了在投資的企業(yè)或項目中占有更大份額或從銀行取得更多的貸款，委托方往往會認同高估資產(chǎn)的價值。
由此可見，委托方對資產(chǎn)評估的判斷標準是根據(jù)不同的評估目的來定的，他們希望通過資產(chǎn)評估來實現(xiàn)從中獲利的目的，他們對資產(chǎn)預期的心理價位往往是評價資產(chǎn)評估質(zhì)量好壞的標準。
由上述分析可以看出，雖然政府部門、資本市場和委托方都是站在需求者的角度進行評估質(zhì)量的評價的，但由于不同的需求者期望通過評估所達到的目的不同，導致他們對資產(chǎn)評估質(zhì)量評價的標準也不同。
二、資產(chǎn)評估信息的供給者及其對評估質(zhì)量的評價標準
資產(chǎn)評估信息的供給者是專門從事資產(chǎn)評估服務的資產(chǎn)評估專業(yè)機構和人員。作為資產(chǎn)評估信息供給者，資產(chǎn)評估機構對所提供的資產(chǎn)評估信息主要存在兩方面的要求：一方面要保證進行資產(chǎn)評估的結果及所出具的報告能夠得到監(jiān)管部門的認可，在審核中順利通過。我國目前對國有資產(chǎn)評估實行的是審核、備案制，對重大的國有資產(chǎn)評估項目，必須經(jīng)過有關管理部門的審核，如國資委、證監(jiān)會等部門，只有通過這些部門審核的資產(chǎn)評估報告才具有相應的法律效力。[2]因此，資產(chǎn)評估報告能夠通過有關管理部門的審核，是資產(chǎn)評估機構判斷資產(chǎn)評估質(zhì)量的一個重要標準，也是資產(chǎn)評估機構關注的重點。目前，資產(chǎn)評估管理部門審核資產(chǎn)評估質(zhì)量的依據(jù)是《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》、《資產(chǎn)評估準則——基本準則》等規(guī)范另一方面，資產(chǎn)評估機構作為自主經(jīng)營的市場主體，要保證自己的生存和發(fā)展，在按照行業(yè)規(guī)定的準則和規(guī)范進行執(zhí)業(yè)的前提下，必須為客戶提供滿意的服務，評估結果和評估報告需要考慮客戶的一些要求。順利完成評估項目并得到客戶的認可是資產(chǎn)評估機構判斷執(zhí)業(yè)質(zhì)量高低的重要因素。因此，從本質(zhì)上說，資產(chǎn)評估機構對資產(chǎn)的評估過程就是這兩方面權衡、協(xié)調(diào)的過程，而資產(chǎn)評估報告則是利益協(xié)調(diào)結果的體現(xiàn)。
從整個市場上資產(chǎn)評估業(yè)務的供求關系看。目前我國資產(chǎn)評估機構發(fā)展速度較快，而資產(chǎn)評估業(yè)務領域擴展速度則相對較慢，出現(xiàn)了資產(chǎn)評估機構之間競爭加劇的狀況。巨大的競爭壓力在一定程度上就會影響到資產(chǎn)評估信息的可靠性，委托方為了實現(xiàn)特定目的，利用強勢地位誘使或要挾評估機構按他們所需要的結果進行評估，否則就不付款或轉向其它機構，導致有些機構遷就委托方的要求，操縱資產(chǎn)評估值以迎合委托方的期望。
可見，作為資產(chǎn)評估信息供給者的資產(chǎn)評估機構進行評估的過程，實際上是在設法滿足委托方要求又能符合相關部門審核要求的夾縫中規(guī)避風險，同時追求經(jīng)濟利益的最大化的過程，而這與評估機構所應具備的獨立、客觀、公正的基本原則相背離。作為社會性中介機構，評估機構若要提高公眾對評估結果的信任度，必須保持獨立性，不被各種利益左右，也不能僅僅為應付審核走過場，必須根據(jù)評估準則，按照評估程序得出公正合理的評估結果。當資產(chǎn)評估機構真正做到獨立、客觀執(zhí)業(yè)的時候，其對評估質(zhì)量的評價標準就不會因客戶需要而異，而會形成統(tǒng)一合理的評價標準。
三、監(jiān)管者及其對評估質(zhì)量的評價標準
資產(chǎn)評估信息質(zhì)量的監(jiān)管者主要包括有關政府部門和行業(yè)協(xié)會。從資產(chǎn)評估信息的政府監(jiān)管部門來看，目前我國政府對資產(chǎn)評估信息質(zhì)量的監(jiān)管部門主要有國資委、財政部門、證券監(jiān)管部門等。政府作為評估信息監(jiān)管者，依據(jù)國資委、財政部和證監(jiān)會等部門的一系列法規(guī)、制度對資產(chǎn)評估行業(yè)實施監(jiān)管。其對資產(chǎn)評估信息的要求主要是：評估機構能夠提供真實的資產(chǎn)評估信息，為企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權變動創(chuàng)造公平、透明的交易環(huán)境，以避免因資產(chǎn)信息的不真實而影響企業(yè)問的公平交易，維護資本市場秩序。如2004年初，國務院辦公廳《國務院辦公廳轉發(fā)財政部關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》，要求在全國范圍內(nèi)組織和開展資產(chǎn)評估行業(yè)的全面檢查，檢查的內(nèi)容主要包括資產(chǎn)評估機構內(nèi)部管理和業(yè)務質(zhì)量兩個方面，其中對資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量的檢查主要是對近三年來資產(chǎn)評估機構出具的評估報告的質(zhì)量進行檢查。通過抽查評估報告及工作底稿、向有關注冊資產(chǎn)評估師和從業(yè)人員詢問等方式，檢查資產(chǎn)評估機構業(yè)務質(zhì)量和內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況，其中重點檢查評估機構是否履行了應有的資產(chǎn)評估程序，是否嚴格執(zhí)行了相關的準則和規(guī)范，是否故意做出錯誤的專業(yè)判斷，資產(chǎn)評估報告是否存在虛假、不實的內(nèi)容等。轉中國-從資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)會來看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會和各省級評估協(xié)會對資產(chǎn)評估信息的監(jiān)管施行自我約束機制。協(xié)會通過制定資產(chǎn)評估準則、審查評估機構和注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)資格等方面來規(guī)范資產(chǎn)評估機構和人員的行為。因此，行業(yè)協(xié)會對資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標準主要是考察評估過程是否按照執(zhí)業(yè)規(guī)范和準則的要求開展資產(chǎn)評估業(yè)務，即資評估相關準則是行業(yè)協(xié)會的主要評價標準。
通過對資產(chǎn)評估信息的需求者、供給者和監(jiān)管者三方的分析，可以看出，三方作為“理性人”要追求自身利益的最大化，就不可避免地導致對資產(chǎn)評估質(zhì)量標準認識的不一致。由于評價標準不同，三方博奕的結果往往成為犧牲社會公益的負和博奕。因而需要協(xié)調(diào)三方對評估質(zhì)量評價標準的認識，統(tǒng)一評價標準，建立一個正和博奕，以求社會效益最大化。
四、協(xié)調(diào)各方利益，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)評估質(zhì)量評價標準
(一)以社會公眾利益為本，制定統(tǒng)一的行業(yè)標準
對資產(chǎn)評估的質(zhì)量評價是建立在質(zhì)量標準基礎上的。作為一項社會中介服務，資產(chǎn)評估應有其衡量服務質(zhì)量的統(tǒng)一標準，而且這個標準的制定應充分考慮各相關利益者的利益，不能有所偏袒，充分體現(xiàn)資產(chǎn)評估的公正性。目前資產(chǎn)評估的質(zhì)量標準主要是以資產(chǎn)評估準則的形式出來的，由于我國的資產(chǎn)評估準則是由資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會組織制定，由財政部實施的，資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會是資產(chǎn)評估機構和注冊資產(chǎn)評估師利益的代表，也就是資產(chǎn)評估信息的供給者利益的代表，財政部、國資委是政府利益的代表，也就是資產(chǎn)評估監(jiān)管者利益的代表，同時也是國有資產(chǎn)所有者的代表，而作為廣大資產(chǎn)評估信息需求者的社會公眾則很難參與到資產(chǎn)評估準則的制定，這樣，社會公眾的利益就很容易被忽視。國際評估準則委員會明確提出國際資產(chǎn)評估準則的首要目標是“為公眾利益”，我國在2004年頒布的《資產(chǎn)評估準則一基本準則》中的第一條也指出了要“維護社會公眾利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益”的指導思想?？梢姡S護社會公眾利益已成為國內(nèi)外資產(chǎn)評估行業(yè)制定資產(chǎn)評估準則的目標。只有在資產(chǎn)評估準則中真正體現(xiàn)了社會公眾的利益，而且充分考慮了資產(chǎn)評估各當事人的利益，資產(chǎn)評估準則就可以成為資產(chǎn)評估各相關利益者評價資產(chǎn)評估質(zhì)量的共同標準。
(二)明確資產(chǎn)評估相關各方的責任
協(xié)調(diào)資產(chǎn)評估信息需求者、供給者和監(jiān)管者的認識，形成統(tǒng)～標準，重要的一點是明確各方的責權關系。從本質(zhì)上說，資產(chǎn)評估質(zhì)量的形成過程是需求、供給與監(jiān)督三者反復博奕，實現(xiàn)利益均衡的過程。因而，在實際工作中必須一齊采取措施，才能達到互相促進，共同提高資產(chǎn)評估質(zhì)量的目的。
從資產(chǎn)評估信息的供需方面考察，供需雙方首先要明確資產(chǎn)評估的目的，按照客觀公正的原則行使權力，履行義務。評估信息對于其提供者和使用者而言是一種權利的體現(xiàn)，資產(chǎn)評估要求評估機構和評估人員具有高度的責任感，對自己所作的評估結論承擔各種責任。國家有關部門要對資產(chǎn)評估的責任如經(jīng)濟責任、道德責任、社會責任和法律責任等做出明確規(guī)定，才能避免評估結論過高或過低而降低資產(chǎn)評估結論的法律效果和權威性等不良行為的發(fā)生。委托者及資產(chǎn)占有者的責任是提供有關資產(chǎn)的真實可靠信息，積極配合評估機構工作，不能為達到某種目的而對評估機構威逼利誘，保證市場的公平有序。
(三)加大宣傳力度．提高社會公眾認識
資產(chǎn)評估是一項對整個社會都有影響的工作，因而必須加強對資產(chǎn)評估有關知識的普及和宣傳。由于我國資產(chǎn)評估發(fā)展的歷史不長。許多人對資產(chǎn)評估行業(yè)還比較陌生，甚至有些人還存在一些錯誤的認識，把資產(chǎn)評估作為達到自己不法目的的手段，給資產(chǎn)評估機構和評估人員施加影響。因此，應當加強對資產(chǎn)評估行業(yè)的直傳力度，使整個社會對資產(chǎn)評估的有關知識都有所了解。這樣不僅有助于統(tǒng)一社會公眾對資產(chǎn)評估質(zhì)量標準的認識，還可以對資產(chǎn)評估工作進行社會監(jiān)督。
論文摘耍:通過分析資產(chǎn)評估質(zhì)對市場經(jīng)濟發(fā)展的影響，探討了我國目前資產(chǎn)評估領域中存在的質(zhì)問題，指出提高我國資產(chǎn)評估質(zhì)應當從外挪環(huán)境建設、資產(chǎn)評估機構管理和資產(chǎn)評估人員素質(zhì)培養(yǎng)三個方面著手.并提出了相應的具體措施。
論文關鍵詞:資產(chǎn)評估評估質(zhì)評估風險
一、問題的提出
我國的資產(chǎn)評估業(yè)自80年代來誕生以來，經(jīng)過十多年的發(fā)展，逐步發(fā)展壯大起來，為維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，保障各類產(chǎn)權主體合法權益等方面發(fā)揮了不可替代的作用。資產(chǎn)評估在社會主義經(jīng)濟中的作用將會越來越重要.資產(chǎn)評估作為一種公正性的咨詢行業(yè)，其質(zhì)量好壞是其存在的生命線，能否為社會提供公允的可信賴的資產(chǎn)評估價值信息是其立足之根本。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，隨著世界經(jīng)濟的一體化和我國加人WTO,資產(chǎn)評估業(yè)也加入到國際竟爭的行列中，對資產(chǎn)評估質(zhì)量又提出了新的更高的要求，面對新的形勢.我國的資產(chǎn)評估業(yè)如侗提高自身的質(zhì)量，在激烈的競爭中立于不敗之地是擺在我們面前一個急待解決的問題。
近年來，由于我國資產(chǎn)評估機構的迅速增長，評估人員規(guī)模的迅速擴大.而相應的評估理論規(guī)范卻嚴重滯后，行業(yè)管理不協(xié)調(diào)，與迅速發(fā)展的評估業(yè)務不相適應，造成資產(chǎn)評估市場處于一種無序竟爭的“混亂”狀態(tài)，一些評估機構和評沽人員無視職業(yè)道德，不按操作程序執(zhí)業(yè)，評沽結果嚴重偏離客觀。有的評枯人員則完全按照委托方的意愿去評估.致使有些企業(yè)委托方稱資產(chǎn)評估為“皮筋”要長就長，要短就短，一些用戶對評估結果要“打折’等等，使資產(chǎn)評估在社會公眾中的形象嚴重受損。目前，在我國資產(chǎn)評估領域出現(xiàn)的質(zhì)量問題既有市場不完善，執(zhí)業(yè)環(huán)境不規(guī)范，管理體制不健全等客觀方面的原因，也有我們評估人員自身素質(zhì)低、風險意識不強、執(zhí)業(yè)水平不高等主觀方面的原因。這些因素之何往往相互影響、交織在一起發(fā)揮作用，影響著行業(yè)的生存和發(fā)展:
二、資產(chǎn)評估質(zhì)量對市場經(jīng)濟發(fā)展的影響
資產(chǎn)評估業(yè)是一種帶有鑒證功能的管理咨詢性質(zhì)的服務行業(yè).在產(chǎn)權轉讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要的作用，是我國國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，在促進國民經(jīng)濟市場化進程中占有重要的地位。資產(chǎn)評估質(zhì)量是資產(chǎn)評估行業(yè)的生命
(一）資產(chǎn)評估質(zhì)量是資產(chǎn)評估行業(yè)自身發(fā)展的客現(xiàn)要求
資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估人員對委托評估的資產(chǎn)在某一時點的價值做出的專業(yè)判斷，是為委托方提供有關被評枯資產(chǎn)價值的意見.而資產(chǎn)評估結論的可信度在很大程度上取決于評估人員的職業(yè)判斷，這種判斷又依賴于評估人員的業(yè)務素質(zhì)、職業(yè)道德水平和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的積累。評估人員所做的評估意見的可信度是這個行業(yè)存在的客觀基礎，當這種憊見的可信度降低到一定的程度時，它也就失去了其存在的價值，因此，作為提供專業(yè)價值咨詢意見的資產(chǎn)評估中介機構，必須向社會提供可以信賴的價值判斷，這是社會對資產(chǎn)評估行業(yè)的客觀要求。
(二)資產(chǎn)評估質(zhì)，直接影晌優(yōu)化資產(chǎn)配量和徑曹
通過資產(chǎn)評枯確定的資產(chǎn)實際價值量.是資產(chǎn)管理最重要的基礎資料，無論是宏觀上資產(chǎn)優(yōu)化配量，還是徽觀上資產(chǎn)有效運營，都需要切實掌握資產(chǎn)價值的基礎資料和反映資產(chǎn)保值、增值及其收益狀況，對不同行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)的資產(chǎn)收益率進行比較分析。所以，資產(chǎn)評沽質(zhì)量的高低對優(yōu)化資產(chǎn)配和經(jīng)營起著決定性作用。
(三)提離資產(chǎn)評估質(zhì)是憲公和岌展魏日杜會主義商品市場的客觀姍要
在商品經(jīng)濟條件下，不僅是企業(yè)的產(chǎn)品進人市場進行交換.而且企業(yè)的勞動對象和勞動手段也進人商品市場進行交換，在這種情況下，如果不注重資產(chǎn)評估質(zhì)量，會造成大量的資產(chǎn)流失，嚴重損害資產(chǎn)所有者的權益。因此，在企業(yè)的資產(chǎn)整體進人商品市場前.必須認真進行評估，確保資產(chǎn)評估質(zhì)量，這是社會主義商品市場發(fā)育、完善和發(fā)展的客觀需要。
三、提高我國責產(chǎn)評估質(zhì)量的兒點建議
(一)憲.資產(chǎn)評估法制，統(tǒng)一立法理
我國資產(chǎn)評估立法現(xiàn)狀與評估業(yè)迅速發(fā)展的要求相比，在很大程度上存在滯后現(xiàn)象.因此，國家應盡快修改(國有資產(chǎn)評估管理辦法)，打破所有制局限，制定資產(chǎn)評估行業(yè)統(tǒng)一的法律法規(guī)，盡快出臺資產(chǎn)評估準則以及與此相關的一系列規(guī)范指導意見.對評枯質(zhì)量控制、評估方法運用、評估報告等方面的問題進行統(tǒng)一規(guī)范‘通過統(tǒng)一立法管理，將資產(chǎn)評枯納人法制軌道.以避免和減少評估風險.提高資產(chǎn)評估質(zhì)量.為資產(chǎn)評估的發(fā)展創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
(二)加強評估理論與方法研究
按照事物的發(fā)展規(guī)律，資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展客觀上要求評估理論與方法能夠及時地指導評估實踐.甚至在某些方面超前于評估實踐。而我國的資產(chǎn)評估是在實踐中摸索著前進的.資產(chǎn)評估理論滯后于評估實踐，評估理論發(fā)展的遲緩已經(jīng)嚴重地影響了評估實踐的發(fā)展。要從根本上解決我國目前評估業(yè)的現(xiàn)狀，提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量.必須從資產(chǎn)評估理論與方法研究人手。
(三)建立一套完著的資產(chǎn)評估質(zhì)控制系統(tǒng)
我國目前對資產(chǎn)評估往往側重于事后控制，如對評估機構的年鑒、評估出現(xiàn)問題時對機構和人員的處罰等。這種事后的控制對于提高整個評估行業(yè)的質(zhì)量是非常必要的.但如何不讓問題出現(xiàn).防患于未然是現(xiàn)代控制論所強調(diào)的。因此.應當將資產(chǎn)評枯活動視為一個完整的系統(tǒng)，建立一套從國家評枯協(xié)會、地方評估協(xié)會到資產(chǎn)評估機構，從不同角度、運用不同方法、從事前控制、事中控制到事后控制的一套完整的質(zhì)量控制體系。
(四)加強資產(chǎn)評估機構自身建設，建立一套全面的質(zhì)控制體系
建立和完善資產(chǎn)評估機構的質(zhì)量控制體系是保證評估業(yè)務質(zhì)量的關鍵，合格的質(zhì)量控制體系應貫穿于整個項目管理工作，重點是在評估過程的控制方面。即項目的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的始終。
項目的計劃階段是評枯質(zhì)量控制的重要階段，在這一階段，評估機構首先應詳細了解評估項目的基本情況，對評估項目的風險程度做出合理的判斷。其次應當擬訂一套較為詳盡的資產(chǎn)評估方案，對評估的事項做出整體安排，包括評估方法的選用、人員分工的安排、時間進度計劃、可能發(fā)生的風險等，良好的評估方案是保證評估質(zhì)量的前提:在項目的實施階段應重點做好與項目負責人的雙向溝通，充分發(fā)揮項目負責人在評估過程中的重要作用，通過完善評估工作底稿加強對評枯人員的質(zhì)量監(jiān)督和控制。在項目的報告階段.應建立完善的內(nèi)部審核制度.通過三級審核。把好評估工作過程的最后一道關。
（五）增強資產(chǎn)評估人員的質(zhì)和風險派識
評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，應牢固樹立質(zhì)量意識和風險意識，對于沒有能力完成的項目，不應接受;對于沒有經(jīng)過現(xiàn)場勘察、分析的項目不能出具評估報告;在評估具體項目時，應當嚴格按照評估準則和規(guī)范執(zhí)業(yè)，認真撰寫工作底稿和評估報告.充分利用評估報告中的“重要事項說明，等項內(nèi)容，合理規(guī)避風險。
(六)提離資產(chǎn)評估人員業(yè)務班質(zhì)
中國資產(chǎn)評估行業(yè)與西方發(fā)達國家資產(chǎn)評估行業(yè)相比，誕生的時間短，起步比較晚，且行業(yè)組成人員由于受歷史條件所限，知識結構不盡合理，人員水平參差不齊。提高評估人員的業(yè)務水平是提高資產(chǎn)評估質(zhì)量的關鍵。針對我國評估人員的現(xiàn)狀，應當加強評估人員的后續(xù)教育，建立一套適合我國國情的資產(chǎn)評估職業(yè)教育培訓體系。
(七)進一步加強資產(chǎn)評估職業(yè)道.建設
為提高資產(chǎn)評估質(zhì)量，應逐步加強評枯職業(yè)道德規(guī)范，促進評估人員整體素質(zhì)的提高。加強資產(chǎn)評枯職業(yè)道德建設.應采取具體措施如下:
森林資源資產(chǎn)評估過程中的難點在于如何核實委托評估森林資源的種類、數(shù)量和質(zhì)量？委托方所提供的森林資源資產(chǎn)清單的編制依據(jù)、資料的完整性和時效性如何核驗？如何使用立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數(shù)表等測樹經(jīng)營數(shù)表資料？這些工作均需要評估機構和注冊資產(chǎn)評估師聘請具有森林資源專業(yè)知識和經(jīng)驗的專家承擔或?qū)I(yè)機構來提供。根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定：從事國有森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務的資產(chǎn)評估機構，應具有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格，并有2名以上（含2名）森林資源資產(chǎn)評估專家參加，方可開展國有森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務。資產(chǎn)評估機構出具的森林資源資產(chǎn)評估報告，須經(jīng)2名注冊資產(chǎn)評估師與2名森林資源資產(chǎn)評估專家共同簽字方能有效。簽字的注冊資產(chǎn)評估師與森林資源資產(chǎn)評估專家應對森林資源資產(chǎn)評估報告承擔相應的責任。依據(jù)此項規(guī)定，森林資源資產(chǎn)評估專家在參與了森林資源資產(chǎn)的評估并在評估報告上簽字就應承擔相應的法律責任。值得思考的問題是：注冊資產(chǎn)評估師與森林資源資產(chǎn)評估專家各自應承擔的法律責任如何界定？又如何分擔呢？
森林資源資產(chǎn)評估專家由國家林業(yè)局與中國資產(chǎn)評估協(xié)會共同評審認定，經(jīng)認定的森林資源資產(chǎn)評估專家進入專家?guī)?，并向社會公布。利用森林資源資產(chǎn)評估專家工作有兩種情況，一種情況是：注冊資產(chǎn)評估師在開展森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務過程中可以聘請具有森林資源專業(yè)知識和經(jīng)驗的專家，利用他們在這一領域中具備的專門知識、技能和經(jīng)驗為森林資源資產(chǎn)評估提供專業(yè)支持，森林資源資產(chǎn)專家作為資產(chǎn)評估機構聘用執(zhí)業(yè)人員參與評估工作。評估機構和注冊資產(chǎn)評估師在聘請森林資源專家參與評估工作時，應綜合考慮所聘專家的專業(yè)特長、職稱、專業(yè)資格、聲望和職業(yè)道德等因素，綜合分析評判專家的專業(yè)勝任能力；了解專家的工作程序和方法等，以確信專家工作可以滿足評估業(yè)務的需要；評價專家的獨立性；最終決定是否聘任該專家參與評估工作。在評估過程中，應對專家所運用評估方法、評估程序進行監(jiān)督、指導，決定最終是否信賴專家的工作成果。
另一種情況是：注冊資產(chǎn)評估師在評估過程中運用森林專業(yè)機構提供的森林資源專業(yè)核查報告，如：森林資源資產(chǎn)清單。森林資源資產(chǎn)清單是由具有相應級別調(diào)查設計資格證書的森林資源調(diào)查規(guī)劃設計單位提供的森林資源規(guī)劃設計調(diào)查（二類調(diào)查）、作業(yè)設計調(diào)查（三類調(diào)查）成果，或按林業(yè)資源管理部門要求建立并逐年更新至當年，且經(jīng)補充調(diào)查修正的森林資源檔案資料編制，并由林業(yè)主管部門認定的森林資源資產(chǎn)清單。注冊資產(chǎn)評估師聘請森林資源的專業(yè)機構出具專業(yè)報告時，應當：綜合考慮專業(yè)機構的業(yè)務范圍、執(zhí)業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、地位等因素，綜合判斷其專業(yè)報告作為評估依據(jù)的可靠性；了解專業(yè)機構的工作程序和方法等，以確信其專業(yè)報告可以滿足評估業(yè)務的需要；評價專業(yè)機構的獨立性。注冊資產(chǎn)評估師利用專業(yè)報告，應當分析其是否滿足評估業(yè)務需要，通常包括：利用與評估同時開展相關工作的專業(yè)機構出具的專業(yè)報告作為評估依據(jù)時，應當考慮其與資產(chǎn)評估的專業(yè)銜接關系；利用委托方提供的、評估前已經(jīng)正式出具的專業(yè)報告作為評估依據(jù)時，應當判斷其作為評估依據(jù)的時效性和可靠性；專門為評估而聘請專業(yè)機構出具專業(yè)報告時，應當向?qū)I(yè)機構介紹資產(chǎn)評估相關規(guī)定和評估業(yè)務相關情況，提出出具專業(yè)報告的具體要求。
評估機構和注冊資產(chǎn)評估師無論采用直接聘用森林資源專家參與評估工作，還是運用有資質(zhì)機構提供的森林資源專業(yè)報告，均屬于評估機構和注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中利用專家工作成果，適用于《資產(chǎn)評估準則——利用專家工作》。該準則第十一條規(guī)定：評估機構和注冊資產(chǎn)評估師不因聘請專家協(xié)助工作而減輕或免除法律責任。顯然，評估機構和注冊資產(chǎn)評估師利用森林資源專家的工作成果，森林資源專家是不應承擔法律責任的，而應由評估機構和簽字的注冊資產(chǎn)評估師來承擔。
二、注冊資產(chǎn)評估師在森林資源資產(chǎn)評估方法選擇時的特殊考慮
注冊資產(chǎn)評估師在承辦森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務時，一般情況下采用市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法，恰當選擇其中一種或者多種方法。由于森林資源資產(chǎn)屬于生物性資產(chǎn)，它與其他實物資產(chǎn)有著較大區(qū)別，如：森林資源資產(chǎn)屬于一種可再生資源，具有周期性、地域性、季節(jié)性、生態(tài)性等顯著特征。與此同時，注冊資產(chǎn)評估師還應充分考慮到森林資源資產(chǎn)用途，如是經(jīng)濟林木還是公益林木，是生產(chǎn)性森林資源還是消耗性森林資源，因此，在選擇評估方法時，注冊資產(chǎn)評估師應充分考慮森林資源資產(chǎn)的特征和用途。
注冊資產(chǎn)評估師在評估幼齡林、中齡林時，一般情況下采用成本法、市場法進行評估，注冊資產(chǎn)評估師在采用成本法估算出培育幼齡林、中齡林全過程所支付成本，包括外購種子、人工費、肥、農(nóng)藥、合理利潤等，構成重置全價，由于幼齡林、中齡林不存在所謂的實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值，無需考慮其成新率。注冊資產(chǎn)評估師若采用成本法評估成熟期經(jīng)果林時，它是需要考慮其實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值因素的，因為經(jīng)果林是有一定使用壽命和經(jīng)濟壽命，它需要考慮其成新率。
注冊資產(chǎn)評估師在評估防護林、公益林時，通常應采用成本法進行評估。因為我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)對防護林、公益林轉讓、抵押、采伐是嚴格限制的，不具備公開市場交易的條件，而且我國財政對防護林、公益林所有權人給予一種補償機制，這種補償主要給予森林資源資產(chǎn)所有權人所支付成本加合理的利潤，因此，成本法是注冊資產(chǎn)評估師在評估防護林、公益林時應優(yōu)先采用的評估方法。注冊資產(chǎn)評估師在采用市場法評估森林資源資產(chǎn)時，應考慮市場的活躍程度、可比森林資源資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、地域的差異性對森林資源資產(chǎn)交易價格的影響等因素，評估出來的結果反映林地上現(xiàn)有森林資源資產(chǎn)的現(xiàn)時價值。值得關注的是：評估結果并沒有包括林地資產(chǎn)的所有權或使用權價值，即：林地在剩余可使用年限內(nèi)帶來的經(jīng)濟利益。因此，注冊資產(chǎn)評估師在采用市場法評估森林資源資產(chǎn)時，不僅應評估森林資源資產(chǎn)的價值，還應評估林地所有權或使用權的價值。
在法庭審理過程中,評估人員以自己在評估報告中進行了責任限制,明確說明了“此報告只給收件人使用,不能用于其他目的”;評估過程中使用市場法,方法合理,結論正確;資產(chǎn)出售在資產(chǎn)評估之后,存在著市價下降的可能,應當予以考慮等理由為自己進行了辯護。但是法庭一一進行了反駁。法庭認為:第一,評估報告中沒有明確指出收件人是誰,這就意味著任何人都可以使用該報告,包括原告金融機構;第二,評估人員采用市場法時,選擇了四個參照物,第一個參照物成交價格為497澳元/,第二個參照物不是“空置”的而是已經(jīng)開發(fā)過的不動產(chǎn),沒有參照意義,第三個參照物的面積只有被評估資產(chǎn)面積的八分之一,也沒有參照意義,第四個參照物的成交價格為156澳元/,明顯不同于其他參照物,法庭認為評估人員所選擇的參照物不能支持評估結論;第三,評估人員在評估報告中指出“資產(chǎn)的價值受其所處的市場周期的影響,目前本地市場正處于增長期,下一個開發(fā)會帶來新的價值,該項不動產(chǎn)以高于評估值的價格進行交易并不會被認為是不正常的”,評估報告中的表述與評估人員為自己所做的辯護相矛盾,辯解無效。最終法庭判決被告評估人員承擔賠償責任。這個案件給我們的啟示就是資產(chǎn)評估存在風險。
二、資產(chǎn)評估風險的含義及特征
(一)資產(chǎn)評估風險的含義
風險是不能實現(xiàn)預期目標的可能性。資產(chǎn)評估風險是與資產(chǎn)評估有關的單位或個人因評估事項遭受損失進而使評估機構及從業(yè)人員因評估事項而承擔賠償?shù)目赡苄?。前者是廣義的風險,其承擔主體是與資產(chǎn)評估有關的單位或個人,后者是狹義的風險,其承擔主體是評估機構及從業(yè)人員。評估人員提供的是中介服務,本來在出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛后,應當先在經(jīng)濟行為的雙方當事人之間解決。但當遭受經(jīng)濟損失的一方無法從對方獲得足額的賠償?shù)脑?往往會把目光投向中介方,想方設法從提供中介服務的評估機構及人員那里獲得補償,這樣資產(chǎn)評估風險就由廣義的風險轉為狹義的風險。實際上,不論是廣義的資產(chǎn)評估風險還是狹義的資產(chǎn)評估風險都源于評估結果所揭示的資產(chǎn)價值與事實上的資產(chǎn)價值的不一致。導致評估結果偏離資產(chǎn)真實價值的原因主要包括如下幾方面:
(二)資產(chǎn)評估風險的特征
資產(chǎn)評估風險的特征是通過客觀必然性、不確定性、潛在性、可預測性和重要性這五個方面表現(xiàn)出來的?？陀^必然性是指資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險是不可避免的,是由客觀存在的原因引起發(fā)的,采取一定措施只能使風險發(fā)生的可能性降低,不能使風險絕對不發(fā)生。不確定性是指風險可能發(fā)生,也不可能不發(fā)生,風險的發(fā)生是不確定的,評估行為及結果可能導致風險出現(xiàn),也可能不出現(xiàn)。潛在性是指資產(chǎn)評估風險隱藏在事物的內(nèi)部,由具體的評估行為所引發(fā)。雖然評估風險在出現(xiàn)以前其存在難以覺察,但是通過一定的方法手段仍然可以對其加以度量?？深A測性是指資產(chǎn)評估風險雖然不可避免且成因復雜,但是其出現(xiàn)是有規(guī)律可循的,只要找到風險出現(xiàn)的規(guī)律就可以預測出現(xiàn),從而控制風險。重要性是指資產(chǎn)評估行業(yè)是一個高風險的行業(yè),對風險必須進行有效的管理,否則就會導致評估失敗并可能引發(fā)法律訴訟。
三、資產(chǎn)評估風險類型
資產(chǎn)評估風險可以分為兩種類型:內(nèi)部風險和外部風險。內(nèi)部風險,是指由資產(chǎn)評估機構內(nèi)部因素,包括評估機構內(nèi)部組織不當、管理不善、缺乏有效監(jiān)督控制手段、資質(zhì)較差、評估人員缺乏獨立性、業(yè)務能力不強、沒有嚴格執(zhí)行評估規(guī)范、評估過程中評估技術的運用不準確、判斷不恰當、收集的信息不充分、不真實可靠、參數(shù)的選定不科學等等原因所導致的評估人員對評估標的價值作出不當或錯誤判斷而產(chǎn)生的風險。外部風險,是指評估人員受到外部因素干擾,無法按正常的過程實施評估而產(chǎn)生的評估風險。諸如政策法規(guī)變動、稅率利率變動、產(chǎn)業(yè)結構變動等評估環(huán)境變動所導致的評估風險;市場發(fā)育不良、信息不對稱所導致的評估風險;委托方經(jīng)營失敗所導致的風險以及與關聯(lián)方合作過程中產(chǎn)生的評估風險等等都屬于外部風險。
四、資產(chǎn)評估風險產(chǎn)生原因
(一)所收集的信息不完備
評估人員在資產(chǎn)評估過程中需要收集大量的信息作為評估的依據(jù)或參數(shù)。若評估人員收集不到相關信息,或收集的信息不全面,或不能正確判斷所收集的信息的真實性、有效性,那么依據(jù)錯誤的或片面的信息所做出的評估結論往往會有偏差,導致評估出的資產(chǎn)價值與資產(chǎn)的真實價值或客觀價值的不一致。
(二)評估人員的能力欠缺
對584戶農(nóng)戶和98位專業(yè)人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估？”問題時，有近70％的農(nóng)戶及88％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答需要。這一問題同時也被另一問題所佐證，在“您認為開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估重要嗎？”問題中，有近80％的農(nóng)戶和95％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答很重要。調(diào)研數(shù)據(jù)表明，人們已經(jīng)逐漸認識到農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的重要性，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估已成為時展的潮流。
1．1建立農(nóng)村土地市場，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展改革開放30多年來，我國社會主義市場經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，農(nóng)村土地市場得到逐步發(fā)展。一方面，在社會主義市場經(jīng)濟下，農(nóng)村土地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)，以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)資源必將進入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵農(nóng)村土地市場建立和發(fā)展。2003年3月1日實行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》標志著國家對農(nóng)村土地流轉市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵引導農(nóng)村土地市場的建立。農(nóng)村土地流轉過程中，涉及土地估價的問題越來越多，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權出讓、租賃費用計算，農(nóng)村土地抵押貸款、耕地復墾價值計算，新農(nóng)村建設中住房置換價值確定等，使得農(nóng)村土地資產(chǎn)評估變得日益重要。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，53．25％的農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉，占被調(diào)查農(nóng)戶一半以上，表明忠縣已存在農(nóng)村土地流轉市場，67．81％的農(nóng)戶愿意流轉土地，他們普遍認為，在社會保障體系逐步完善的條件下，土地流轉不僅不會威脅到他們的生存安全，還會給他們帶來更多的財產(chǎn)性收入。具備合理的農(nóng)村土地價格是確保農(nóng)村土地合理流轉的首要條件。目前，我國農(nóng)村土地交易價格混亂，缺乏一個明確、統(tǒng)一的土地評估標準，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠來看，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。黨的十指出要深化經(jīng)濟體制改革，健全現(xiàn)代土地市場。健全現(xiàn)代土地市場，應加快發(fā)展農(nóng)村土地市場，建立健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估。一方面，有利于實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。價格是市場的靈魂，按照價值規(guī)律建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，有利于促進我國農(nóng)村土地資產(chǎn)流動，引導土地從低效率經(jīng)營者流向高效率經(jīng)營者，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，促進我國農(nóng)村土地規(guī)?；?、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。我國城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)市場的二元特征明顯，主要表現(xiàn)為：土地產(chǎn)權城鄉(xiāng)二元、土地價格城鄉(xiāng)二元、土地市場城鄉(xiāng)二元、土地用途城鄉(xiāng)二元、土地規(guī)劃和管理城鄉(xiāng)二元。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估標準，有利于建立“同地、同權、同價”的城鄉(xiāng)土地市場，促進土地資源在城鄉(xiāng)間的合理、有序流動，促進城鄉(xiāng)土地市場一體化發(fā)展。
1．2完善征地補償制度，保障農(nóng)民合法權益據(jù)調(diào)查，63．18％的農(nóng)戶認為我國現(xiàn)行征地制度不合理，73．97％的農(nóng)戶對我國現(xiàn)行征地補償標準不滿意。黨的十指出要讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果。農(nóng)村土地是農(nóng)民發(fā)展的經(jīng)濟資源，是農(nóng)民從事生產(chǎn)與維持生計的固定資產(chǎn)，也是農(nóng)民最主要的財產(chǎn)。顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)、盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟、保障農(nóng)村土地平等入市、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入是實現(xiàn)農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果的有效途徑，是農(nóng)民產(chǎn)權權益的經(jīng)濟實現(xiàn)形式。然而，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，作為弱勢群體的農(nóng)民其合法權益難以得到保障。據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2007～2011年，農(nóng)村家庭財產(chǎn)性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，土地并沒有發(fā)揮其增收的功能，農(nóng)民的財產(chǎn)權益受到了侵犯。一方面，我國現(xiàn)行的征地補償制度損害了農(nóng)民權益。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定土地補償費包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”的計算方式，并且規(guī)定土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。這種政府壟斷和干預的土地補償機制并沒有以市場機制為基礎，農(nóng)民缺少話語權，導致土地補償標準偏低，嚴重扭曲了土地真實價格，最終損害了農(nóng)民權益［5，6］。國際上通行的做法是根據(jù)土地市場價格進行補償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計。結合國際經(jīng)驗及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估是完善我國征地制度的前提條件。農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有利于實現(xiàn)“按價征地”和充分保障失地農(nóng)民權益。另一方面，我國農(nóng)村土地交易中，交易價格大多是由雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)商確定的，缺乏科學依據(jù)，作為弱勢群體的農(nóng)民，其合法權益難以得到保障。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，引入第三方專業(yè)的資產(chǎn)評估機構和評估人員對交易土地進行評估，給出獨立、客觀、公正和科學的評估價格能有效維護農(nóng)民的權益。
1．3規(guī)范農(nóng)村土地流轉行為，加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理農(nóng)村土地所有權和使用權分離的過程必然導致農(nóng)村土地流轉［7］。由于我國農(nóng)村土地市場發(fā)展滯后，缺乏政府的統(tǒng)一管理，土地流轉大多是流轉雙方私下協(xié)商交易，導致流轉行為不規(guī)范，在流轉中容易產(chǎn)生欺行霸市、倒買倒賣等投機行為，而土地流轉的投機性又導致了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的流失和農(nóng)地非農(nóng)化。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于確定合理的土地流轉價格，建立農(nóng)村土地市場價格體系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉行為，促進農(nóng)村土地合理流轉。土地既是一種重要資源，又是一項重要財產(chǎn)，推進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于加強國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學依據(jù)。第一，有助于提高耕地保護質(zhì)量。我國實行了世界上最嚴格的耕地保護制度，制定了包括基本農(nóng)田保護制度、土地用途管制制度和耕地占補平衡制度在內(nèi)的一系列制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確指出“非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地?！遍_展農(nóng)村土地評估，建立農(nóng)村土地價格體系是促使我國耕地管理向數(shù)量質(zhì)量雙重管理轉變的重要依據(jù)。第二，有助于加強國家對農(nóng)村土地的監(jiān)測。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，有助于摸清全國各地農(nóng)村土地生態(tài)質(zhì)量（包括數(shù)量和質(zhì)量），實現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；有助于測算我國農(nóng)村包括土地在內(nèi)不動產(chǎn)的價值總量。第三，有助于指導農(nóng)村土地開發(fā)整理。應用農(nóng)村土地資產(chǎn)評估成果，有助于合理確定土地開發(fā)整理的重點區(qū)域、區(qū)域土地開發(fā)整理潛力及應采取的措施，提高農(nóng)村土地開發(fā)整理規(guī)劃編制的科學性。
2推進農(nóng)村資產(chǎn)評估面臨的主要挑戰(zhàn)
2．1農(nóng)村土地制度供給不足通過調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，絕大部分的資產(chǎn)評估專業(yè)人士認為制約我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估發(fā)展最主要的障礙是農(nóng)村土地制度供給不足。一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估在國家層面上制度設計較少，又缺少相應層面的法律制度或規(guī)章制度，導致土地資產(chǎn)評估缺乏科學性，無法形成正常的市場價格表達機制，造成農(nóng)村土地資產(chǎn)價格扭曲；另一方面，現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)的評估。根據(jù)地價理論，土地價格是土地所有權壟斷而產(chǎn)生地租的資本化。因此，推進我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估首先應加強我國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度建設。目前，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度存在嚴重缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，農(nóng)村土地產(chǎn)權模糊，產(chǎn)權模糊將不利于產(chǎn)權主體形成有效的激勵和約束機制，并最終損害了分配機制［8］；第二，農(nóng)村土地產(chǎn)權不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為土地承包期及農(nóng)民對所承包土地的不穩(wěn)定性，不利于農(nóng)民對土地進行長期投資，阻礙土地承包經(jīng)營權流轉機制的建立；第三，農(nóng)村土地產(chǎn)權不完整，土地使用權具有的轉讓、出租、抵押等權能受到法律法規(guī)的限制。正是由于殘缺的土地使用權，才導致了土地使用的隨意性以及土地流轉的困難性。姚洋［9］認為土地使用權的有效轉讓，能夠使得土地使用權具有邊際產(chǎn)出拉平效應與交易收益效應，從而提高資源配置的效率。此外，我國農(nóng)村土地流轉制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)化。農(nóng)村土地流轉制度供給不足主要表現(xiàn)為：流轉主體的障礙、流轉權利的限制、流轉規(guī)則不明。農(nóng)村土地市場制度供給不足主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地市場體系不完善，農(nóng)村土地市場管理機制缺乏。
2．2評估方法技術體系不健全現(xiàn)代估價方法體系的建立是基于一套固定的政策構架及市場環(huán)境假設，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F(xiàn)代評估方法并不完全適用于中國國情的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估市場。一方面，中國農(nóng)村土地市場是一個不完全的市場，國家政策對農(nóng)村土地的收益影響較大，預期收益成為一個難以預期的變量，導致現(xiàn)有估價方法需要重新考慮標準化變量的誤差問題；另一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)獨特的產(chǎn)權性質(zhì)和保障功能決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法設計需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原理，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價的方法［10］。運用市場比較法所求取的價格與市場價格最吻合。但是，由于我國農(nóng)村土地市場不健全，流轉交易價格不規(guī)范，缺乏參照性。因此，在農(nóng)村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本核算法一般適用于新開發(fā)土地的估價，在農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中應用范圍有限。例如，運用成本核算法對在農(nóng)村地理條件惡劣地區(qū)開墾的一塊貧瘠土地估價，由于投入多，估價高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結果相差甚遠。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。目前，學術界大都形成共識，認為收益還原法是目前我國農(nóng)村土地估價中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數(shù)因子很難確定，阻礙了收益還原法在實際中的應用。針對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，62％的重慶市資產(chǎn)評估專業(yè)人士認為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法可以參照城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估的原理和方法進行。還有部分人士認為，鑒于農(nóng)村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估時應采取分類評估的方法，建立分類評估技術路線。他們認為，農(nóng)用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認為，在測算農(nóng)地價格時應根據(jù)農(nóng)地流轉方向進行不同的估價，農(nóng)地轉農(nóng)地，則只需要測算其經(jīng)濟價值，農(nóng)地非農(nóng)化，應測算經(jīng)濟價值、生態(tài)價值和社會價值，而不同價值估價時所選擇的評估方法應不同。
2．3土地市場服務體系不健全完善的市場服務體系是保障我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估順利開展的有利外部環(huán)境條件。目前，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系尚未建立，配套服務設施不全，主要表現(xiàn)在以下三個方面。1）缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估機構和專業(yè)的資產(chǎn)評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會是重慶市主要從事土地資產(chǎn)評估的自律組織。通過對該協(xié)會及資產(chǎn)評估專業(yè)人士調(diào)研得知，目前該會從事土地資產(chǎn)評估工作的專業(yè)評估機構，其業(yè)務范圍大多集中于城市土地，很少涉及農(nóng)村土地，有從事農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的專業(yè)人員則更少。在我國被政府認可的具有評估資格的專業(yè)人員有注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師，國家并沒有從法律層面上明確我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農(nóng)民獲取資產(chǎn)評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產(chǎn)評估需求方與評估方的橋梁，加強評估雙方信息互通，促進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作的開展，進而促進農(nóng)村土地流轉；另一方面有利于加強對資產(chǎn)評估機構和評估人員的監(jiān)督管理，保障需求方利益，保護農(nóng)民權益。3）缺乏政府對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的有效管理。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估處于新生事物發(fā)展階段，政府對其管理處于探索階段，導致部分地方缺乏有效管理，主要表現(xiàn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估相關法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理缺失、出現(xiàn)過分干預現(xiàn)象等。
3有序推進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的政策建議
3．1堅持人民主體地位，保障農(nóng)民合法土地權益黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。依法保障農(nóng)民合法的土地權益是貫徹落實黨的十方針的基本要求。加強農(nóng)村土地制度改革是保障農(nóng)民合法土地權益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權權能。一方面，通過法律制度的建設，按物權理論規(guī)范我國農(nóng)地承包經(jīng)營權制度，賦予農(nóng)民完整的承包權權能；另一方面豐富農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉形式。地方政府要在不改變農(nóng)地用途，不損害農(nóng)民利益的前提下，積極探索各種土地承包經(jīng)營權的流轉模式。二是依法保障農(nóng)民宅基地用益物權。通過土地管理制度改革，實行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉讓，制定宅基地流轉制度，建立合理健康的農(nóng)村宅基地流轉市場，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制，推動城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，依法保障農(nóng)民的宅基地使用權和收益權，保護農(nóng)民利益。
3．2促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產(chǎn)評估體系，而農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作還處于試點階段，尚未全面開展。建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估體系，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，主要措施有：一是培育專業(yè)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估機構和評估人員，保障農(nóng)村土地價格的科學性、統(tǒng)一性和合理性；二是加快完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的基礎性工作，盡快建立全國性的農(nóng)村土地分等定級；三是探索農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，建立具有全國性指導意義的評估技術路線；四是建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中介機構，建立資產(chǎn)評估信息服務平臺和仲裁調(diào)解機構；五是進一步完善農(nóng)村土地資產(chǎn)價格體系。
我國的資產(chǎn)評估業(yè)產(chǎn)生于特殊的環(huán)境，資產(chǎn)評估機構原來都掛靠于政府部門，評估機構受到的干預太多，評估機構出具的評估報告只需經(jīng)官方管理法定機構認可，便可免責，不具有執(zhí)業(yè)風險。結果評估人員就缺乏應有的責任心和職業(yè)謹慎，從而使評估質(zhì)量受到影響，最終弱化了評估機構執(zhí)業(yè)風險制約機制，也淡化了評估機構和評估人員執(zhí)業(yè)過程中的風險意識，造成任意評估的違法行為，帶來一系列道德問題。雖然目前資產(chǎn)評估機構進行了脫鉤改制后，但有些評估人員仍沒能改變觀念，使得評估人員不能很好地認識和把握職業(yè)道德失范可能帶來的不利影響。
二、資產(chǎn)評估機構管理不善
在我國由于評估行業(yè)建設的滯后，評估機構也缺乏規(guī)范的內(nèi)部管理機制，沒有完備的獎懲制度，在執(zhí)業(yè)過程中不注意貫徹國家的法規(guī)、政策，在評估工作的技術要求和組織要求上，心存僥幸，未能按法定規(guī)范和程序進行。尤其是那些規(guī)模較小的評估機構，組織機構不健全，沒有建立內(nèi)部審核制度、執(zhí)業(yè)操作規(guī)范制度、評估質(zhì)量監(jiān)控制度、風險保證金制度及執(zhí)業(yè)過錯責任追究制度，對于評估質(zhì)量缺乏有效的監(jiān)控。
三、加強資產(chǎn)評估職業(yè)道德建設的措施
為實現(xiàn)資產(chǎn)評估實踐教學的總體目標，構建資產(chǎn)評估實踐教學提應遵循以下原則。
（一）特色化建設原則在普通高校本科專業(yè)中，資產(chǎn)評估是典型的跨學科專業(yè)；在實務中，資產(chǎn)評估的服務更是涉及價值鑒證、財務績效評價、企事業(yè)單位資產(chǎn)管理等諸多領域，其有包括資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師和珠寶鑒定師等許多的專業(yè)分工。受制于教學資源的局限性，各高校所培養(yǎng)的資產(chǎn)評估人才只能是某一或某幾個專業(yè)領域的人才，而不能是資產(chǎn)評估行業(yè)的通才。因此，各高校的資產(chǎn)評估實踐教學體系也應根據(jù)自身所培養(yǎng)人才專業(yè)領域的不同，設置不同的實踐環(huán)節(jié)。
（二）資源整合原則資產(chǎn)評估實踐教學體系構建的資源整合原則是基于實踐教學的特點和資產(chǎn)評估跨學科特性。實踐教學資源整合包括兩個層次：一是校內(nèi)、校外資源整合。實踐教學的場所包括課堂、實驗室和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營場所，實踐教學參與人員包括學生、教師和相關工程技術人員等，實踐教學項目是教學、科研和工程項目的結合。綜上，實踐教學體系構建應當整合校內(nèi)、外資源。二是校內(nèi)資源整合。主要是基于資產(chǎn)評估的跨學科特性，從有效利用已有資源的方面考慮，要綜合使用學校的實驗室和師資資源。比如，房地產(chǎn)評估和機器設備評估實踐環(huán)節(jié)可能利用建筑和機械制造專業(yè)的實驗室和師資。
（三）“漸進式”原則實踐教學各環(huán)節(jié)的時間和順序安排不當，均會影響實教學的效果。資產(chǎn)評估實踐教學體系的各環(huán)節(jié)根據(jù)其教學目標的不同，應在整個本科教育時間段內(nèi)漸次展開。通常情況下，實踐教學各環(huán)節(jié)的安排應與理論教學進度相匹配，并與學生實踐能力“遞進式”提升規(guī)律相適應。
二、資產(chǎn)評估實踐教學內(nèi)容體系
資產(chǎn)評估實踐教學內(nèi)容體系是指根據(jù)實踐教學目標，設置具有不同教學內(nèi)容的實踐環(huán)節(jié)，并將這些實踐環(huán)節(jié)按照學生由淺入深、由簡單到復雜、由單一到綜合的認知規(guī)律進行合理配置，由此而顯示出的實踐教學內(nèi)容結構體系。它是資產(chǎn)評估實踐教學體系的核心。根據(jù)資產(chǎn)評估實踐教學目標，構建的實踐教學內(nèi)容體系由三個層次五個環(huán)節(jié)構成，其中第一層次是專業(yè)認知，第二層次是技能素養(yǎng)，第三層次是創(chuàng)新能力。其基本構造如圖1所示。
（一）專業(yè)認知專業(yè)認知是資產(chǎn)評估實踐教學體系的第一個環(huán)節(jié)，在大學新生入學的第一學期開設。該環(huán)節(jié)主要教學目標是解決大學新生對所學專業(yè)的認知不足，增強其專業(yè)自豪感和榮譽感，激發(fā)其學習興趣，引導其建立適合自身的大學學習和將來的職業(yè)規(guī)劃。該環(huán)節(jié)的要教學手段包括：（1）通過參觀工作場所和聽取工作人員的工作內(nèi)容及流程介紹，了解日常工作內(nèi)容，建立對所學專業(yè)的感性認識；（2）聽取行業(yè)精英的講座，了解專業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢以及職業(yè)對求職人員的素質(zhì)和能力要求；（3）通過與優(yōu)秀校友座談，了解其學習和工作經(jīng)歷，從中吸取經(jīng)驗，從而有效利用大學的學習時光，增強就業(yè)競爭力。該環(huán)節(jié)可通過學生提交專業(yè)認知實踐報告來檢驗實踐效果。
（二）技能培養(yǎng)該層次包括三個環(huán)節(jié)，這三個環(huán)節(jié)即相互獨立又相互聯(lián)系，在內(nèi)容上呈現(xiàn)出由簡單到復雜、由單一到綜合的循序漸進關系，在時間安排上也存在先后順序，一般按“照課程同步實踐—實驗室模擬實驗—實習基地適崗訓練”順序進行。該層次的主要教學目標是通過三個環(huán)節(jié)的實踐教學活動，逐步培養(yǎng)學生資產(chǎn)評估的基本技能、專業(yè)技術技能和執(zhí)業(yè)技能。課程同步實踐環(huán)節(jié)的時間安排與理論課程的進度同步，其手段主要為案例教學，具體可分為理論教學時的案例輔助和專門的案例討論分析課（通常安排在理論課之后）。理論教學時的案例輔助教學主要是通過教師對案例的講解，使學生了解理論知識如何在實際業(yè)務中運用，從而加深對理論知識的理解和掌握。專門的案例分析討論課則是學生為主，老師為輔，通常包括“學員自行準備—小組討論準備—小組集中討論—總結階段”等環(huán)節(jié)。專門的案例討論分析課，教與學雙向交流，變學生被動學習為主動學習，激發(fā)學生獨立思考，促使學生的書本死知識轉變?yōu)榻鉀Q問題的能力。實驗室模擬實驗環(huán)節(jié)通常安排在理論課之后，通常采用項目教學法，內(nèi)容包括房地產(chǎn)、機器設備、土地及金融資產(chǎn)等單項資產(chǎn)和企業(yè)價值評估，具體內(nèi)容可以根據(jù)各高校資產(chǎn)評估專業(yè)特色設置。該環(huán)節(jié)主要通過資產(chǎn)評估環(huán)境的仿真模擬，使學生熟悉資產(chǎn)評估程序的具體流程（具體從“明確評估基本事項，簽訂業(yè)務約定書”開始至“工作底稿歸檔”為止的全部程序）。實驗過程中，要求學生完成每個流程的工作任務，形成包括業(yè)務約定書、收集的評估資料、資產(chǎn)評估明細表、評估方法的選擇及參數(shù)測算、資產(chǎn)評估報告等工作底稿，作為該環(huán)節(jié)成績評定的依據(jù)。實驗室如采用了資產(chǎn)評估軟件，學生應熟悉軟件的應用。此外，該實踐環(huán)節(jié)主要注重資產(chǎn)評估流程的完整，而較少考慮評估結果的合理性。通過實驗室模擬實驗環(huán)節(jié)的實踐活動，使學生理論聯(lián)系實際，在實踐中應用知識解決問題，提升其操作能力，從而培養(yǎng)學生資產(chǎn)評估的基本技能、專業(yè)技術技能及一定的執(zhí)業(yè)技能。實習基地適崗訓練環(huán)節(jié)通常安排在第四學年，這時學生已完成所有主要專業(yè)理論課的學習，接受了課程同步實踐和實驗室模擬實驗等實踐教學活動的訓練，并已具備初步的職業(yè)技能。在該環(huán)節(jié)，學生作為單位的員工，直接參與資產(chǎn)評估相關業(yè)務活動，面對復雜多變的業(yè)務環(huán)境，運用大學所學知識和已具備的職業(yè)技能，相對獨立地完成工作任務。在學生適崗訓練期間，實踐指導老師應給予適當?shù)刂笇В攸c幫助學生分析其工作中不足之處。實習基地適崗訓練環(huán)節(jié)是一個全方位提升學生執(zhí)業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)的環(huán)節(jié)，能夠增強學生信心，為其即將到來的就業(yè)打下堅實的基礎。此外，為保證該環(huán)節(jié)的順利進行，學校應與企事業(yè)單位及資產(chǎn)評估機構建立長期的實習基地合作關系。
