時間：2022-04-30 11:03:25
序論：在您撰寫房地產(chǎn)工程論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗監(jiān)督、工程竣工后檢查驗收。工程建設(shè)設(shè)計方案是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中最重要的技術(shù)文件，對于整個工程項目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對很多工程項目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。工程建設(shè)配合協(xié)作是指在工程建設(shè)過程中，為了使工程建設(shè)工作有計劃地順利進(jìn)行而對多個部門進(jìn)行的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，因為在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產(chǎn)施工項目，花費(fèi)的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，最大限度地發(fā)揮施工建設(shè)團(tuán)隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的各個部門進(jìn)行統(tǒng)籌管理，使各個部門之間彼此協(xié)調(diào)，避免工作內(nèi)容的沖突。為了保證房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個過程中對施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發(fā)出申請后，驗收單位著手進(jìn)行工程驗收，驗收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報建相統(tǒng)一，確定工程項目是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。
二房地產(chǎn)工程管理的有效途徑
目前，我國房地產(chǎn)工程管理仍然存在一些明顯的問題，如房地產(chǎn)項目開發(fā)之前準(zhǔn)備工作不足、對施工過程的監(jiān)管力度不夠、工程管理機(jī)制不夠科學(xué)、工程竣工后的驗收標(biāo)準(zhǔn)和工程報建之初不統(tǒng)一等。這些問題的存在對于房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產(chǎn)公司包括資金、信譽(yù)在內(nèi)的損失，另一方面也是對工程項目和使用居民不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，對房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和我國建筑業(yè)的發(fā)展帶來了不利影響。因此，亟需對我國目前房地產(chǎn)工程管理中存在的問題進(jìn)行研究分析，制定出一套針對性的改進(jìn)策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理實(shí)效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：
1采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程
管理模式先進(jìn)、有效的管理模式，是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程管理模式應(yīng)當(dāng)做到以下三點(diǎn)：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業(yè)能力的基礎(chǔ)上，對管理人員的管理職責(zé)進(jìn)行細(xì)化分工，并確定管理者的具體權(quán)力，通過對管理人員進(jìn)行精細(xì)化管理，使管理人員的能力得以充分發(fā)揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項目經(jīng)理制的管理模式，這種模式也是目前房地產(chǎn)工程管理中得到了廣泛認(rèn)可的管理模式，即企業(yè)在總經(jīng)理之下根據(jù)項目內(nèi)容設(shè)置項目經(jīng)理，通過項目經(jīng)理對項目的實(shí)施進(jìn)行直接管理，并由項目經(jīng)理承擔(dān)項目管理責(zé)任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細(xì)化程度，增加了管理的實(shí)際效果和范圍；第三，設(shè)立工程指揮部，尤其是對于大型的房地產(chǎn)工程項目來說，工程指揮部的設(shè)立具有很重要的意義，工程指揮部可以實(shí)現(xiàn)對整個工程項目的統(tǒng)籌管理、協(xié)調(diào)分工，工程指揮部可以由多個項目合資方同時參與，實(shí)現(xiàn)多個項目合資方對工程項目的共同管理，使工程項目的施工更加符合投資方的意愿。
2選擇專業(yè)能力強(qiáng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理者再大的房地產(chǎn)工程項目
其管理工作最終也是由人來完成的，因此，房地產(chǎn)工程管理者的素質(zhì)和能力高低對管理的實(shí)際效果產(chǎn)生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經(jīng)驗，并能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)、承擔(dān)責(zé)任、有良好的執(zhí)行力、重視管理細(xì)節(jié)的管理者，尤其是項目經(jīng)理。在這方面，房地產(chǎn)開發(fā)商必須有深刻的認(rèn)識，大量的事實(shí)論據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)工程項目經(jīng)理的良好的管理能力和管理態(tài)度是提升房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量的重要保障。此外，對于施工企業(yè)也應(yīng)當(dāng)慎重選擇，一方面，要衡量施工企業(yè)的施工能力是否能夠勝任房地產(chǎn)工程項目；另一方面，要對施工企業(yè)以往的施工信譽(yù)度、施工質(zhì)量進(jìn)行考察，確保施工企業(yè)的施工能力和施工資質(zhì)能夠按照標(biāo)準(zhǔn)完成工程項目。
3竣工后驗收和前期報建相統(tǒng)一
工程竣工后的驗收工作，其驗收標(biāo)準(zhǔn)不僅需要按照國家相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確立，也需要和工程報建之初的內(nèi)容相統(tǒng)一，否則會造成工程驗收工作無法檢查出和工程報建方案相悖的工程內(nèi)容，使驗收工作名存實(shí)亡。為了實(shí)現(xiàn)竣工后的驗收標(biāo)準(zhǔn)和前期報建相統(tǒng)一必須做到：首先，驗收標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)報建時對工程建設(shè)的要求，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)性內(nèi)容，確保工程建設(shè)是按照既定的方案進(jìn)行的；其次，驗收要重點(diǎn)檢查前期報建所規(guī)定的工程質(zhì)量問題，及時發(fā)現(xiàn)沒有達(dá)到前期報建要求的質(zhì)量的工程內(nèi)容，對這部分內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)處理，保障房地產(chǎn)工程項目的綜合質(zhì)量和細(xì)節(jié)質(zhì)量，對工程負(fù)責(zé)，對住戶負(fù)責(zé)。
三結(jié)語
房地產(chǎn)工程項目管理指的是在房地產(chǎn)工程項目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)和方法，對項目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時完成計劃任務(wù)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。房地產(chǎn)工程管理是確定房地產(chǎn)項目的科學(xué)性和準(zhǔn)確性的重要因素。對于房地產(chǎn)工程項目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費(fèi)用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對這三個目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。
2房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產(chǎn)工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對工程進(jìn)行投標(biāo)開始的，涉及到組織相關(guān)的建設(shè)人員進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)過程的管理與監(jiān)督，工程進(jìn)度的管理，以及組織專業(yè)人才對工程項目進(jìn)行驗收。房地產(chǎn)工程管理的范圍和領(lǐng)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般的工程管理，房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計、工程設(shè)計的審查，工程報建，房地產(chǎn)工程的投標(biāo)和招標(biāo)、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預(yù)算決算。由此可見，房地產(chǎn)工程管理不僅僅包括一般工程管理現(xiàn)場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產(chǎn)工程的順利開展及工作中的各個方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產(chǎn)工程管理之間有著很大的不同，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進(jìn)行管理，而房地產(chǎn)工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產(chǎn)工程管理設(shè)計的領(lǐng)域則更加廣闊，這主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。首先，在工程進(jìn)度的控制上，一般的工程對房地產(chǎn)工程進(jìn)度進(jìn)行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設(shè)進(jìn)度，房地產(chǎn)工程進(jìn)度的控制不僅僅體現(xiàn)在工程本身，房地產(chǎn)工程管理要站在業(yè)主的角度上對整個項目進(jìn)行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產(chǎn)工程管理在技術(shù)層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術(shù)，而房地產(chǎn)工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術(shù)當(dāng)中，然后按照這個參數(shù)進(jìn)行工程的投標(biāo)、招標(biāo)以及工程的建設(shè)等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產(chǎn)工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現(xiàn)在建設(shè)過程中對生產(chǎn)成本進(jìn)行控制，房地產(chǎn)工程管理的成本控制體現(xiàn)在整個項目中的各個方面。最后，在工程質(zhì)量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負(fù)責(zé)按照預(yù)先的工程設(shè)計進(jìn)行施工，施工質(zhì)量要符合國家工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)工程管理要實(shí)現(xiàn)的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進(jìn)行具體的建設(shè)，對建設(shè)過程中的人、物進(jìn)行監(jiān)督主要是為了實(shí)現(xiàn)在建筑工程管理過程中的三大目的，即進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用三個方面。房地產(chǎn)工程管理監(jiān)督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴(yán)格遵守國家工程管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否嚴(yán)格按照工程計劃進(jìn)行施，是否在施工的工程中對施工現(xiàn)場進(jìn)行了嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產(chǎn)工程管理是對一般工程管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。
3房地產(chǎn)工程管理的具體方法
3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計階段的造價控制
對房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項目的具體設(shè)計是工程造價的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計階段對工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計的過程中，專業(yè)的設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識比較淡薄，在工程設(shè)計的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計時要對具體的設(shè)計方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計的造價限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計方法。
3.2做好利益分配
在房地產(chǎn)的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項目的整個過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個投資高，建設(shè)周期長的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。
3.3強(qiáng)化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用
房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊伍完成的，在整個建設(shè)過程中必須加強(qiáng)企業(yè)對建設(shè)過程的監(jiān)督。在實(shí)際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。
4結(jié)語
首先，針對企業(yè)管理層級較多，多頭管理的弊病，對企業(yè)的管控模式進(jìn)行優(yōu)化，引入“扁平化”管理模式。各開發(fā)項目成立項目公司，項目公司設(shè)立工程管理部、技術(shù)部、綜合管理部，主要以項目現(xiàn)場的工程管理、技術(shù)管理以及當(dāng)?shù)馗飨嚓P(guān)部門對接及綜合管理為主。其他的開發(fā)報價、規(guī)劃設(shè)計、銷售及成本控制等直接由企業(yè)運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)配合完成。去掉重復(fù)設(shè)置的機(jī)構(gòu)。較好的解決等級式管理的"層次重疊、冗員多、組織機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下"等的弊端,在當(dāng)前的市場形勢下，既起到優(yōu)化人員，減少冗員，節(jié)省人力成本。同時加快了信息流的速率，提高決策效率,使項目與企業(yè)保持步伐一致。對企業(yè)的指令能迅速做出反應(yīng)。
二、引入運(yùn)營管理
原工程管理中心改為運(yùn)營管理中心，全面提升執(zhí)行力企業(yè)的快速擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展，不僅要求其本身具備較強(qiáng)的資源獲取能力，而且必須解決項目運(yùn)作過程中工作配合及運(yùn)作效率問題，企業(yè)在發(fā)展壯大的同時必須逐步走向精細(xì)化管理。運(yùn)營管理就是對運(yùn)營過程的計劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實(shí)現(xiàn)項目產(chǎn)出目標(biāo)的價值增值管理過程，運(yùn)營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進(jìn)行計劃、組織和控制。對房地產(chǎn)開發(fā)活動的管理，也就是對整個活動過程進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)行、評價和改進(jìn)的過程。從制訂規(guī)則、建立及優(yōu)化流程開始，通過系統(tǒng)化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優(yōu)化流程。其真正目的是讓流程管理運(yùn)作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執(zhí)行力。
三、減少招標(biāo)時間，縮短項目建設(shè)工期
在建立戰(zhàn)略合作后，工程總承包發(fā)包實(shí)行直接承包方式和合理的定價制度。傳統(tǒng)的招投標(biāo)體制，多環(huán)節(jié)、費(fèi)時間、增加投標(biāo)費(fèi)用和相應(yīng)的成本。與之相反，直接發(fā)包就是根據(jù)雙方的戰(zhàn)略合作協(xié)議以及定價原則、支付原則以及結(jié)算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標(biāo)環(huán)節(jié)，縮短房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期；另一方面，將戰(zhàn)略合作雙方緊密地聯(lián)系在一起，使雙方都加快項目的前期準(zhǔn)備時間、并能對項目的變化做出及時響應(yīng)。因此，實(shí)行直接交易制度是戰(zhàn)略合作的主要特征，也是戰(zhàn)略合作發(fā)揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實(shí)行全成本管理
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢下以及客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項目開發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤最大化為目標(biāo)的。質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報建、設(shè)計管理、施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進(jìn)行的。既要質(zhì)量、進(jìn)度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發(fā)全成本估算及規(guī)劃
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長,涉及的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項目開展全面成本管理的前提。對項目開發(fā)全過程每一個環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行估算及規(guī)劃，并形成項目開發(fā)過程中成本控制的目標(biāo)。然后對每一環(huán)節(jié)的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環(huán)節(jié)成本管理時要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。此項工作要求在每一項目開發(fā)前必須完成。
2.對與工程管理線條有關(guān)的設(shè)計管理、施工管理等環(huán)節(jié)的成本控制制定一系列的管理規(guī)定：
a.設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進(jìn)行分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。
b.項目施工階段加強(qiáng)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
c.加強(qiáng)資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協(xié)調(diào)，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時分析、闡明原因，嚴(yán)重時，由運(yùn)營中心提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
五、結(jié)語
1、房地產(chǎn)企業(yè)對建筑工程概預(yù)算編制不合理
由于建設(shè)工程概預(yù)算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預(yù)算編制人員又必須很細(xì)致認(rèn)真地去對待。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的概預(yù)算工作,在編制的過程中往往會出現(xiàn)預(yù)算不合理的現(xiàn)象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導(dǎo)致工程總體實(shí)際支出預(yù)算與建筑初期的預(yù)算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的預(yù)算不合理等,也會產(chǎn)生預(yù)算編制出現(xiàn)缺陷的問題。另外,預(yù)算編制的好壞也與預(yù)算編制人員的個人水平有直接關(guān)系。
2、環(huán)境、市場及其他外部因素的影響
房地產(chǎn)建筑工程項目的建設(shè)時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風(fēng)險，政策影響等情況變化超出了預(yù)算時對其風(fēng)險預(yù)測的預(yù)留范圍時,工程造價也很可能出現(xiàn)超預(yù)算。
3、建設(shè)單位未能做好工程實(shí)施階段的造價控制
房地產(chǎn)建設(shè)工程造價并不是一個孤立的、靜態(tài)的過程,如果僅僅注重對招投標(biāo)階段和竣工結(jié)算階段的預(yù)算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態(tài)的控制,最后也很可能導(dǎo)致工程造價超預(yù)算。
4、建設(shè)單位對工程管理不善
房地產(chǎn)建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產(chǎn)建筑工程實(shí)施階段工程造價進(jìn)行及時的調(diào)整、監(jiān)控,容易造成資金浪費(fèi),出現(xiàn)工程造價超預(yù)算的情況。
二、做好控制房地產(chǎn)工程造價概預(yù)算的控制措施
針對上文所述幾種房地產(chǎn)建筑工程造價超預(yù)算的常見原因,我們?nèi)绾螌⒐こ淘靸r管理做的更好,使經(jīng)濟(jì)與技術(shù)緊密結(jié)合,以保證投資效益的最大化。本人結(jié)合自己這些年工程造價管理工作的經(jīng)驗,認(rèn)為必須要做好以下控制要點(diǎn):
1、預(yù)算人員要在熟悉工程現(xiàn)場情況及特點(diǎn)，了解施工組織設(shè)計的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行概預(yù)算的編制。在編制前還要做好其他前期準(zhǔn)備工作，如地勘，設(shè)計圖紙，圖集等相關(guān)資料的收集，做好對現(xiàn)場施工環(huán)境的調(diào)查研究，了解工程所在地的建筑工程預(yù)算定額，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及材料價格等。
2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預(yù)算的編制過程中，概預(yù)算編制者應(yīng)多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結(jié)合起來。以至于能夠做出精確的概預(yù)算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現(xiàn)。
3、對市場材料價格等波動對價格可能產(chǎn)生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數(shù)量大，種類多，價格不一，購置的材料及設(shè)備在工程的造價中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對各種設(shè)備，材料的價格做到心中有數(shù)，并依據(jù)設(shè)備材料價格的市場波動，對其價差進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項目概預(yù)算編制過程當(dāng)中,均充分注重了上述問題的把握,故在預(yù)算編制的預(yù)見性及指導(dǎo)性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預(yù)算的預(yù)測范圍內(nèi)。
4、有研究表明,房地產(chǎn)建筑工程的實(shí)施階段對建筑工程造價的影響約為15%,所以在這個階段節(jié)約投資的可能性比較小。因此,很多建設(shè)單位忽略了對房地產(chǎn)建筑工程項目實(shí)施階段的造價預(yù)算把握控制。然而,在房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的實(shí)施階段,施工時造成浪費(fèi)投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風(fēng)等不可抗力因素);受施工技術(shù)限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設(shè)單位必須注重建筑工程項目的實(shí)施階段的預(yù)算控制。在滿足工程進(jìn)度、質(zhì)量的目標(biāo)要求下實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。造價預(yù)算編制人員要貫徹落實(shí)合同造價預(yù)算的內(nèi)容，將其作為控制的重要步驟，并從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等幾方面采取措施，做好現(xiàn)場簽證、變更工作，嚴(yán)格結(jié)算程序，防范超前過量支付的情況出現(xiàn)，從而做好項目實(shí)施階段的預(yù)算控制,實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益的。
5、嚴(yán)肅房地產(chǎn)工程造價調(diào)整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設(shè)都有決策、設(shè)計、實(shí)施三個重要階段,概預(yù)算編制于工程的設(shè)計階段,因此這就使預(yù)算在實(shí)施階段中產(chǎn)生了局限性。在工程的實(shí)施過程中,經(jīng)常會發(fā)生項目的變更。例如大連某房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)工程,原筏板設(shè)計按照土基計算,但是在施工中發(fā)現(xiàn)有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力?？墒俏覀兌剂私?項目的變更常常會導(dǎo)致工程造價增加,因此作為工程造價人員應(yīng)努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進(jìn)行多次技術(shù)及經(jīng)濟(jì)論證,確認(rèn)其必要性、可行性,盡量減小設(shè)計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴(yán)肅工程造價調(diào)整的審批過程,對工程超量及超價部分加強(qiáng)控制。努力將工程項目變更對工程造價產(chǎn)生的影響降到最小。
6、加強(qiáng)對工程預(yù)算管理人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)工程造價預(yù)算管理人員即但要有豐富的專業(yè)基知識，也要有高尚的職業(yè)道德，要養(yǎng)成工作實(shí)事求是，無私奉獻(xiàn)、愛崗敬業(yè)的精神，要做出一份好的工程預(yù)算，必須要有一個高素質(zhì)的工程造價預(yù)算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預(yù)算管理人才的培養(yǎng)，積極為本公司預(yù)算管理人員的提高和深造創(chuàng)造機(jī)會，同時關(guān)心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經(jīng)過多種努力，打造出了一支專業(yè)技能過硬的預(yù)算管理隊伍，極大提高了隊伍預(yù)算管理的能力。由此可見預(yù)算管理人員的個人素質(zhì)直接影響到預(yù)算管理的水平，因此，各房地產(chǎn)公司應(yīng)該注重對預(yù)算管理人員的培養(yǎng)，促使使其專業(yè)知識和素質(zhì)得到同步提高。
三、結(jié)語
1)沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進(jìn)行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計工作時，必須對房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進(jìn)行嚴(yán)格的遵循。然而，在實(shí)際的操作過程中，由于較多的因素，導(dǎo)致在對項目進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計時，市場的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項目設(shè)施以及目標(biāo)客戶群并未達(dá)到理想的精準(zhǔn)度與深刻度，沒有對設(shè)計采取有效的優(yōu)化措施。比方說:在對立面進(jìn)行操作時，沒有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應(yīng)的空間;相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中;對井道進(jìn)行設(shè)置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與空間需求特點(diǎn)的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場認(rèn)可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。
2)缺乏對工程實(shí)施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關(guān)工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補(bǔ)救工作。舉例說明:部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進(jìn)行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強(qiáng)制性的拆除，因此，對應(yīng)的園林施工方不能夠進(jìn)行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項目質(zhì)量進(jìn)行管理的過程中，竣工驗收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實(shí)施保護(hù)性措施的正確意識。舉例說明:對鋁合金門和窗采取的保護(hù)性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對鋁合金門和窗進(jìn)行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進(jìn)行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴(yán)重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。
3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。
2房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對措施
1)對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進(jìn)行加強(qiáng)。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，在進(jìn)行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進(jìn)展。在進(jìn)行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進(jìn)行嚴(yán)格的勘測，落實(shí)市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測;其次，依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實(shí)可靠的基礎(chǔ)。
2)加強(qiáng)對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項目的質(zhì)量進(jìn)行保障。與此同時，還要加強(qiáng)對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進(jìn)行及時積極的解決。
3)加強(qiáng)對工程項目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，對質(zhì)量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認(rèn)定整個項目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進(jìn)行更正，確保質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。
4)增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識。對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理進(jìn)行加強(qiáng)，還要對施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進(jìn)行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進(jìn)行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，落實(shí)提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理。
3結(jié)語
1.1房地產(chǎn)項目在進(jìn)行工程建設(shè)施工的時候，很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)
我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)涉及的項目內(nèi)容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴(yán)重影響工程的進(jìn)度，并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。
1.2流程管理在房地產(chǎn)建設(shè)施工中占據(jù)重要的位置
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的好壞，能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響，在進(jìn)行建設(shè)的過程中，要嚴(yán)格按照施工流程一步步的完成建設(shè)任務(wù)。所以，由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項目建設(shè)流程的重要性，根據(jù)項目施工的實(shí)際情況，嚴(yán)格按照流程進(jìn)行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)精細(xì)化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質(zhì)量，將風(fēng)險控制在最低的范圍內(nèi)，還能降低項目建設(shè)的實(shí)際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。
二、在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理的措施
2.1房地產(chǎn)項目精細(xì)化管理要按照以人為本的管理方式進(jìn)行
在進(jìn)行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進(jìn)行組織，并充分調(diào)動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營實(shí)踐活動，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界?？偨Y(jié)來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進(jìn)行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實(shí)到實(shí)處，進(jìn)而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。
2.2企業(yè)要對精細(xì)化管理的實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際情況我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項目開始規(guī)劃設(shè)計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機(jī)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經(jīng)常出現(xiàn)，這些都會在一定程度上影響精細(xì)化管理的有效實(shí)施，我們知道精細(xì)化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。
2.3設(shè)立階段性目標(biāo)、對項目進(jìn)行分解落實(shí)
在房地產(chǎn)項目中，企業(yè)要想完善精細(xì)化管理方面的內(nèi)容，就需要根據(jù)管理的實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)并進(jìn)行落實(shí)和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點(diǎn)內(nèi)容：
（1）建立明確的精細(xì)化管理目標(biāo)體系，把企業(yè)制定的相關(guān)計劃以及分派的考核任務(wù)下達(dá)到相關(guān)部分，對不同的崗位、專業(yè)進(jìn)行量化，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。
（2）不斷重視目標(biāo)激勵發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務(wù)的員工或者部分，進(jìn)行獎勵，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進(jìn)而更好的對企業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理。
（3）建立企業(yè)管理的雙向機(jī)制。該內(nèi)容就需要強(qiáng)化員工對精細(xì)化管理的認(rèn)同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標(biāo)考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻(xiàn)。
2.4在項目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理就要實(shí)行柔性管理，提高實(shí)效性
精細(xì)化管理中的柔性管理最顯著的特點(diǎn)是進(jìn)行企業(yè)管理的時候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個員工內(nèi)在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強(qiáng)調(diào)的是內(nèi)在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細(xì)化管理的實(shí)施。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項目的施工建設(shè)。飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計方面，部分設(shè)計人員設(shè)計草率，設(shè)計圖紙?zhí)^粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營的時候，過度注重房地產(chǎn)項目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因為太過復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來檢驗內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施
2.1將項目質(zhì)量管理落實(shí)到個人項目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項目的質(zhì)量，需要親自對質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項目負(fù)責(zé)人要參照投資人項目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項目質(zhì)量計劃。并且參照計劃進(jìn)度，對項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗證和檢查以及評審要注重加強(qiáng)。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人。
2.2為開發(fā)項目制訂質(zhì)量計劃在對投資人對于開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)本項目的質(zhì)量管理體系。
2.3設(shè)計方案層面的質(zhì)量控制在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報告、市場調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設(shè)計。當(dāng)明確了項目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動對負(fù)責(zé)方案設(shè)計的單位的業(yè)績進(jìn)行綜合性的評估，確保方案設(shè)計的實(shí)用性。在設(shè)計方案通過之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計流程。對于施工圖紙設(shè)計的初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計三個步驟，都可以通過對各個階段的設(shè)計深度的控制來保證圖紙的設(shè)計質(zhì)量。
2.4施工階段的質(zhì)量控制項目投資人的開發(fā)項目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級直接決定了該項目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項目的進(jìn)度控制和成本控制的確定。然后為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)來編制切實(shí)可行的質(zhì)量計劃。
2.5項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制進(jìn)行項目施工過程的控制，實(shí)質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實(shí)質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計總說明，將合同與實(shí)際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對比；將實(shí)際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對比；借助多種質(zhì)量檢測手段跟蹤整個施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對工程質(zhì)量的實(shí)時控制。
3.總結(jié)
